Beiträge von Eric

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Drei davon sind noch durch genauere Prüfung der Fachplanungen zu überprüfen, aber für den Bauträger Beseitigungkosten in Höhe von mehreren Mio € bedeuten könnten:

Wenn sich die Beseitigungskosten von mehreren Mio. € nach noch ausstehender Prüfung der Fachplanung als richtig herausstellen sollten, ist das Objekt je nach Relation zum Gesamtkaufpreis u.U. nicht abnahmefähig.

Merkwürdig: Wie hatten sich die BT-SV denn auf den Termin vorbereitet, wenn sie die Ausführungsplanung und die Prüfzeugnisse nicht zuvor eigehend studiert, geschweige denn diese Unterlagen zum Termin mitgebracht hatten. Trickbetrug war ja wohl auch, dass sie Beanstandungen der Erwerber und Ihres Privatgutachters zunächst nicht mit in das Protokoll aufnehmen wollten. Die BT-SV haben offenbar nicht verstanden, dass die Abnahme eine einseitige rechtsgeschäftliche Erklärung der Erwerber ist und daher alles in das Protokoll aufzunehmen ist, was die Erwerber für beanstandungswert halten, egal ob es richtig oder falsch ist. Die BT-SV hatten demgegenüber offenbar die Vorstellung, dass nur die Punkte, die sie gesehen haben oder auf Vorhalt für richtig hielten, ins Protokoll aufzunehmen sind. In diesem Fall hätten sie das Protokoll, das ja den Ablauf und alle wesentlichen Erklärungen im Abnahmetermin beweiskräftig zu dokumentieren hat, für den BT gekapert.

In einem solchen Fall hatte ich schon einmal nach kurzem rechtlichen Hinweis erklärt, dass die Protokollführung von einem der Erwerber oder von derem SV übernommen wird, wenn dort nicht ab sofort all das aufgenommen wird, was nach Ansicht der Erwerber zu beanstanden ist. Denn dann steht es dem BT frei, die Beanstandugen als unberechtigt zurückzuweisen, was er dann allerdings zu beweisen hat. Das ist doch gerade der Clou der Geschichte: Bis zur Abnahme hat der BT zu beweisen, dass seine Leistungen mangelfrei sind.

Zitat

Ich bin jetzt sehr auf die "gutachterliche Stellungnahmen" der beiden ö.b.u.v. SV gespannt und natürlich auf die zusammenfassende Abnahmeempfehlung

Der Versuch, das sie das tun sollen, war clever. Aber sie sind hierfür nicht zuständig. Denn sie stehen im Lager des BT und sie können und dürfen die Protokollmängel daher im Verhältnis zu den Erwerbern nicht abschließend gutachterlich bewerten und auch keine Empfehlung zur Abnahme an die Erwerber aussprechen. Das ist die alleinige Aufgabe der Erwerber. Selbstverständlich können die Erwerber eine Empfehlung der BT-SV nach reiflicher Überlegung übernehmen. Wenn die Empfehlung negativ sein sollte, wird´s dann im Verhältnis SV zum BT wahrscheinlich lustig. Es steht daher zu erwarten, dass sich die BT-SV im Verhältnis zu den Erwerbern bedeckt halten und ihre Beurteilungen nur an den BT übermitteln.

Der " Ball " liegt demnach beim Skeptiker und der hat erhebliche Haftungsrisiken, die aber von seiner Berufshaftpflichtversicherung gedeckt sein sollten.

SirSydom

Die Kriterien für die Aufwertung von im Grundsatz nur 25 % auf 50 % werden in dem von mir genannten Beschluß des BGH im Einzelnen genannt. Ihr müßt mitlesen.

Wer den Beschluß nicht durch googeln findet, kann sich ja nochmals hier melden.

Hierzu gibt es eine sehr interessante und ausführlich begründete Entscheidung ( = Hinweisbeschluß ) des BGH zum gleichen Problem im Mietrecht:

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 17.10.2023 (VIII ZR 61/23) kann man im Volltext googeln.

Der BGH erläutert dort zunächst seine bisherrige Rechtsprechung:

Begriff der Wohnfläche ist im frei finanzierten Wohnungsmarkt nicht gesetzlich definiert. Deshalb muss das, was die Parteien damit gemeint haben, vorrangig durch Auslegung des Vertrags nach §§ 133/157 BGB ermittelt werden. Den Parteien steht es danach frei, dass sie im Vertrag zum Ausdruck bringen, was sie unter " Wohnfläche " verstehen. Mithoin reicht es aus und insofern liest man zwischenzeitlich auch häufig in Maklerinseraten:

" Die Wohnung ist ... m² groß, wobei hierbei die Flächen von Terrassen und Balkonen zu 50 % in die Wohnfläche einbezogen worden sind ".

Diese Angabe gilt dann auch für den Vertrag, sofern der Käufer dem nicht widerspricht ( ... uind dann die Wohnung halt nicht bekommt ). Der Verkäufer bzw. sein Makler könnten auch schreiben:

" Die Wohnung ist ... m² groß, wobei hierbei dieWoFlV in der aktuellen Fassung vom ... zugrundegelegt wurde ".

Dann sollte allerdings klar und eindeutig sein, dass die Terrassen/Balkone abweichend vom Grundsatz = 25 % tatsächlich diejenigen Vorteile usw. bieten, die eine Aufwertung auf 50 % deren Flächen zuläßt. Das ist mitunter schwierig zu prognostizieren und ist im Streitfall durch eine SV zu klären ( siehe den Beschluß des BGH ).

Insofern würde sich auch dort der Zusatz anbieten: " ... wobei die Flächen der Terrassen/Balkone mit 50 % als Wohnfläche angesetzt worden sind. Dann könnte allerdings irgend ein Richter auf die Idee kommen, dass diese Angabe wiedersprüchlich ist, wenn die Terrassen/Balkone nach der WoFlV nicht 50 %, sondern tatsächlich nur mit 25 % zu bewerten sind.

Insofern ist die 1. Alternative wahrscheinlich besser.

Skeptiker: Also, was will Dein Kunde. Der brauch Dich nicht! Er kann das, was er vorhat, auch per Vertrag erreichen. Es ist Aufgabe des Käufers, die - nach der WoFlV - falsche Wohnflächenangabe zu monieren und den Verkäufer im Hinblick auf den falschen Ansatz zu Terrasse/Balkon zu einer Kaufpreisreduzierung zu bewegen, wenn es ihm auf eine richtig ermittelte Wohnfläche ankommt und er nur ... € pro m ² Wohnfläche zahlen will / Rhierj

Schwierig wird´s, wenn die Parteien nicht definieren, was sie unter Wohnfläche verstehen. Dann gilt nach BGH das übliche Verständnis in der jeweiligen Gegend. Wenn auch das zu keinem Ergebnis führt ( und auch erst dann ) ist auf die WoFlv abzustellen.

Aber in welcher Fassung? Der BGH hat in dem Beschluß nochmals ausdrücklich festgestellt, dass die Fassunfg der WoFlV zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses maßgeblich ist. Das war dann höchst nachteilig für den Vermieter, weil der sich offenbar auf eine alte Wohnflächenberechnung verlassen hat und dann eine Rückforderung von mehreren tausend € erdulden mußte, weil seine Terrasse nach den Vorgaben in § 4 WoFlV nur mit 25 % anzusetzen ist. Laut BGH gilt der Euch offenbar vorschwebende § 5 nicht; er ist für die Auslegung unmaßgeblich.

Juristerei ist halt mitunter doch nicht so einfach, wie man sie sich vorstellt.

Erscheinung im verwahrlosten Umfeld: Dachte ich auch, ist aber leider nicht so. Selbst in einer hochwertigen Wohngegend sehen meine Mieter nicht ein, dass sie keine Schuhe im Treppenhaus abstellen dürfen. Das Verrammeln des Treppenhauses mit hochwertigen Fahrrädern, weil die ja aus dem Fahrradständer vor dem Haus gestohlen werden könnten und der Transport in den Keller mit ausreichend Abstellplatz zu beschwerlich sein soll, habe ich jetzt hoffentlich in den Griff bekommen. Abwarten, ob es dabei auch bleibt.

Unsere Gesellschaft scheint zunehmend unbelehrbar und asozial zu werden.

Siehe hier unter Ziffer 5:

https://www.sup-kanzlei.de/fileadmin/user_upload/Downloads/Sonderabschreibungen.pdf

Mit Schuhregalen im Treppenhaus habe ich bei eigenen Objekten auch ständig Theater. Vermutlich stinken die heute üblichen Sportschuhe zu stark, als das man sie mit die Wohnung nehmen kann oder es soll kein Dreck von den nicht am Hauseingang abgeputzten Schuhen mit die Wohnung eingetragen werden oder der eigene Wohnbereich wird schlicht und einfach um Abstellfläche im Treppenhaus erweitert.

Man kann verstehen, dass das dem Erwerber oder Mieter mit dem fehlenden Fahrradabstellplatz ärgert.

Zu den Schuhregalen im 1. Rettungsweg als unzulässige Brandlast gibt´s allerdings Urteile und das Problem mit den nur einseitig nutzbaren Fahrradabstellplätzen ist ein kaufrechtliches Manko.

Was sagt denn das Bauamt zu dem " Prachtbau ". Klar, die öffentlich-rechtliche Abnahme steht im Ermessen der Behörde, aber das muss " pflichtgemäß " sein.

Was soll mit der TG-Zufahrt sein? Die Tor-Anlage ist wohl deshalb als Gitterkonstruktion ausgeführt, weil es zumindest mit zur Be- und Entlüftung der Tiefgarage dient. Dann müßten auf der gegenüberliegenden Seite korrespondierende Öffnungen für die Querbelüftung vorhanden sein. Oder sind das die zugebauten Fenster?

Hat das Dach eine Freispiegelentwässerung in ausreichender Anzahl?

Skeptiker: Gibt es zu Bildern auch noch eine Erklärung oder bleiben unsere Einschätzungen auch in diesem Thread ( siehe die Villa mit Terrasse ) unkommentiert?

Du kannst gleich auf dem Nachbargrundstück weiter machen. Dort sind sie erst an der Bodenplatte der Tiefgarage. Könnte ja sein, dass die Erwerber auch dort noch auf Dich zukommen. Bei 140 WE wirst Du ja noch einige Zeit vor Ort zu tun haben.

... und hat sich während des Abrutschens sogleich in Wasser umgewandelt, um den " Grünstreifen " vor der Attika zu bewässern. Der hat nämlich gejammert und gedarbt, weil es ihm ihm mit Blick auf die Jahreszeit in der Kiesschicht zu warm geworden ist

Unter der Dusche ist mir noch der Gedanke gekommen:

Hast Du die BT-SV befragt, wie es zu erklären ist, dass auf dem Flachdach sehr wenig und auf der Attika überhaupt kein Schnee liegt, während das umliegende Gelände auf Bild 1 eine geschlossene Schneedecke aufweist?

Oder ist an der Grundstücksgrenze die Schneefallgrenze

Ich habe mich schon immer gefragt, was die vom BT beauftragte Überprüfung der Bauleistungen zum Abnahmetermin mit den Bauherren noch bringen soll. Soll sie das die vom BT während der Bauphase versäumte Bauüberwachung und Qualitätskontrolle ersetzen, dann käme sie zu spät.

Ich habe an vielen Abnahmeterminen mit vom BT beauftragten Sachverständigen teilgenommen. Danach hatte ich weit überwiegend den Eindruck, dass die SV des BT nur die Funktion hatten, die Erwerber in Sicherheit zu wiegen. Die naheliegende Überlegung, dass der Zahlungsempfänger mitunter ein Auge zudrücken könnte, um seinem AG nicht allzuviel Ärger zu verschaffen, scheint einigen Erwerbern fremd zu sein.

Hier war es aber bestimmt so, dass die älteren, aber erfahrenen und deshalb auch - zumindest einer von beiden - von der IHK bestellten öbuv SV sicher die Mängel gesehen und dafür gesorgt haben, dass diese in das Abnahmeprotokoll der Erwerber aufgenommen wurden. Die Frage wäre dann nur noch, ob sie den Erwerbern eine Empfehlung zur rechtsgeschäftlichen Abnahme ( ja/nein ) erteilt haben.

Bild 1: Gully scheint zu hoch zu liegen. Die aufgebrachte, wasserführende Kiesschicht wird nicht entwässert. Deswegen scheint es auch schon viel Bewuchs zu geben.

Bild 2: Gully liegt zu hoch und die Einbindung des Entlüftungsrohrs erscheint merkwürdig/ kann nur vor Ort näher beurteilt werden. Gefällegebung des Dachs?

Bild 3: Die Fahrradbügel hätte ich weiter auseinandersetzen lassen, damit sie für die bestimmungsgemäße beidseitige Anlehnung von Fahrrädern nutzbar sind.

Bild 4: Bedarf keiner Kommentierung. Derartiges wurde mir auf Vorhalt immer als " Bauzustand " erklärt, der als solcher aber auch ins Abnahmeprotokoll der Erwerber aufgenommen werden muss; nicht dass es später heißt, das haben die Erwerber gesehen und nicht beanstandet.

Bild 5: Könnte ein nicht brandschutzmäßig geschotteter Wanddurchbruch in der Tiefgarage/Keller sein.

Bild 6; Das Brandschottschild wurde schon einmal angebracht und soll vermutlich vorgeben, wie die Abschottung noch gemäß bereits vorhandenem Schild ausgeführt werden soll, also " Bauzustand ".

Bild 7: Da wußte der Unternehmer offenbar noch nicht, ob es das richtige Schild für das noch auszuführende Schott ist.

Normale " Härte ". In Düsseldorf habe ich an einer Abnahme, die von sog. DEKRA-SV des BT begleitet wurde, mit einigen hundert Mängel teilgenommen. Ich habe die Abnahme des Gemeinschaftseigentums für meine Bauherren ohne Murren des DEKRA-SV verweigert. Jetzt nach rund 15 Jahren streiten die Parteien vor Gericht immer noch über Mängel, die sich lt. durchgeführtem selbständigen Beweisverfahren auf Nachbesserungskosten von rund 6 Mio. € belaufen sollen. Der BT streitet alles ab bzw. hofft, dass die streitverkündeten Unternehmer - soweit noch existent - vielleicht doch noch ein Einsehen haben und freiwillig nachbessern.

Die Mängel hindern einige Erwerber allerdings nicht, Ihre Wohnungen zu verkaufen. Es gibt bereits das erste Urteil, in dem einer der Verkäufer zur Rückabwicklung des KV wegen arglistiger Täuschung verurteilt wurde. Der Verkäufer war völlig " schmerzfrei ", denn die Mängel und deren Behandlung in der langjährigen Auseinandersetzung mit dem BT sind ja in den Protokollen der Eigentümerversammlungen immer wieder enthalten und die Protokolle kann man beim Verwalter einsehen, sofern man das vor dem Kauf versäumt hat.

Vermutlich gibt es im hiesigen Fall noch mehr zu beanstandende Punkte. Problem ist nur, dass jetzt viel überdeckt und nicht mehr sichtbar ist.

Meine Rede: Eine ETW mit 140 WE ( und selbst weniger ) kauft man nur als Anwalt, wenn man mit anderen Fällen nicht ausgelastet ist. Das hat uns mein Repetitor schon vor 45 Jahren beigebracht und es hat sich im Ergebnis bestätigt.

Dann verstehe ich aber nicht Deine Aussage:

Zitat

Die befragten Makler halten das Haus so wegen des massiv nassen Kellers aber wohl für unverkäuflich, jedenfalls zu den preislichen Vorstellungen des Eigentümers. Nun soll also überraschend schnell saniert werden.

Warum verkauft der Eigentümer das marode Objekt nicht mit einem großzügigen Abschlag für die erforderliche Sanierung? Gibt es dafür in Berlin keine Interessenten, die von der Sanierung etwas verstehen, derartiges schon durchgeführt haben und sich mit den Kosten auskennen?

Interessant vielleicht noch:

Das Denkmalamt wollte die Innenabdichtung mit sechsstelligen Kosten zunächst nicht genehmigen, weil es hiervon noch nie etwas gehört hatte. Vielleicht war es zunächst aber auch die mit der später erteilten denkmalrechtlichen Genehmigung einhergehende Abschreibung von rund 90% der Sanierungskosten über 10 Jahre .

Zitat

Aufgrund der inzwischen vollständigen Bebauung des Grundstücks schließen aller Kellerwände an Nachbargrenzen an: 30 % an Brandwände, 20 % an Nachbargärten und 50 % ........

Wie willst Du an den Brandwänden vergelen? Und vergelen über die eigenen Grundstücksgrenzen hinweg in den Nachbargärten geht ja wohl ohne Zustimmung der Nachbarn auch nicht.

Ein System- und damit Wechsel in den Abdichtungsebenen ( innen und außen ) ist nach meiner Kenntnis nicht erfolgversprechend.

Zitat

In 2007 wurde eine Tiefgarage (WU?) angeflickt und der Keller teilweise tiefergelegt und für verschiedene gewerbliche Nutzungen ausgebaut (Lager Einzelhandel, Trockenlager Gastronomie, Kühlzellen, Bier- und Müllkühlung, Gäste- und Personal-WC, Kosmetik- und Wellness-Räume, Mieterkeller). Das nasse Kellermauerwerk wurde ignoriert, vergessen, zurückgestellt.

Und in 2010 gab es dann schon eine "Planung " für die Trockenlegung des Kellers im Wege der Innenabdichtung, die 30 % günstiger ( als was denn ? ) sein sollte.

Den Bauherren kann man nur bedauern. Da waren 2007 ziemliche Stümper als Planer tätig. Aber sie hatten ja Glück, dass sie für ihren Murks, der sich in den verstrichenen 15 Jahren wohl kaum armortisiert hat, nicht zur Verantwortung gezogen wurden.

Von Denkmalschutz habe ich bislang nichts gelesen. Das vermurkste Objekt ist aus 1910. Da sollte man über einen Abriß und Neubau nachdenken und nicht über eine selbstverständlich riskante Innenabdichtung vor und zum Verkauf. Denn die übrige Bausubstanz ist und bleibt ja auch dann " alt " und damit wohl nicht nachhaltig. Ob sich nach der zeitaufwändigen Sanierung ein Verkäufer für den (nur ) im Keller und den Tiefgaragen sanierten Altbau findet und das für einen Preis, der die Kosten der Sanierung aufwiegt, steht in den Sternen.

Der Eigentümer sollte sich bei all den Problemen von seinen überzogenen Preisvorstellung für sein " Problemhaus " trennen. Wahrscheinlich wäre ihm eher zu empfehlen, das leerstehende Objekt als Abrißgrundstück zu vermarkten: = Grundstücks- minus Abrißkosten.

Klar, das bringt weniger Geld als der Eigentümer sich vorstellt. Aber es erspart ihm auch viel Zeit, Arbeit und Ärger für eine Sanierung, die im Ergebnis vielleicht nicht den erhofften Erfolg - Aufwertung und mehr Erlös - erbringt.

Auch die wirtschaftliche Beratung des Bauherren und das Aufzeigen von Alternativen gehört zu den Aufgaben des Architekts und zwar schon im Rahmen der Grundlagenermittlung.

In einem der beiden von mir erwähnten Fälle war ein Abriss und Neubau nicht möglich, da das Objekt unter Denkmalschutz stand und der Bauherr den Keller unbedingt trocken haben wollte, um ihn zu Wohnzwecken mitzunutzen.

Geld spielte keine Rolle. Auch wenn das Maximum zur Trockenlegung des Kellers per Innenabdichtung getan wurde, wurde der Bauherr darüber belehrt, dass für einen uneingeschränkt dauerhaften Erfolg keine Garantie übernommen wird.

Je tiefer man einsteigt, um so spannender wird´s.

" Rekristallisation " durch Verwendung von " Grundierung, Dichtschlämme und Epoxitharz ".

Ist ja klar, dass der " Focus " auf diesen Unfug hereinfällt und den Lesern offensichtliche Werbung als Fachartikel präsentiert. Wird eine Menge Geld gebracht haben.

Das Isokristall-Verfahren: Die Zukunft der Kellerabdichtung - FOCUS.de

Wenn es um die effektive und dauerhafte Abdichtung von Kellern und anderen feuchtigkeitsanfälligen Bereichen geht, setzt ein Verfahren neue Maßstäbe

unternehmen.focus.de

Hier das WTA-Zeugnis von den offenbar gleichen Produkten mit lediglich veränderten Bezeichnungen im Vordersatz.

Also nix mit " Abdichtung durch Tiefenverfestigung ".

Geprüft wurde eine Betonplatte.

Verwendet wurde neben einer Grundierung u.a. Dichtschlämme und danach noch Epoxyd-Harz.

Dass das dann wasserdicht ist, sollte man annehmen.

Die Konkurrenz benötigt hierfür nur zwei Lagen Dichtschlämme.

Angeblich soll der Wirkstoff " Eurokristall " als " Grundierung zur Verfestigung des Mauergefüges " ein Zertifikat der WTA nach Merkblatt 4-6 erhalten haben. Allerdings erst nach 5-maligem Anstrich. Und was kostet der ??.

Das Verfahren | Euroelast

Die " Eierlegendevollmilchsau " ???

Skeptiker: Ich würde einmal die von Eurolast angegebenen Referenzen in Berlin nach deren Erfahrungen befragen und danach einen Kostenvergleich durch Einholung von Angeboten durchführen. Möglicherweise ist die Grundierung im Vergleich zur herkömmlichen " echten " Abdichtung sauteuer.

oder hier:

https://www.de.weber/baustoffe-fuer-bautenschutzsysteme/ausfuehrung-einer-kellerinnensanierung-mit-flexibler-dichtungsschlaemme

Erstinfo:

Brochures

www.remmers.com

Bei wirtschaftlich nicht vertretbarer oder technisch nicht möglicher Außenabdichtung ist die Innenabdichtung nach den Fachregeln im WTA-Merkblatt 4-6-05/D, Abschnitt 5, ein gebräuchliches und bewährtes Abdichtungsverfahren, das auch den aRdT entspricht. Wie sollten auch sonst denkmalgeschützte Gebäude saniert werden?

Voraussetzung für das Gelingen ist auch hier, dass ein sach- und fachkundiger Planer hinzugezogen wird, der zuvor eine Bestandsanalyse durchzuführen hat, die richtigen Stoffe eingesetzt, ein versiertes und erfahrenes Unternehmen mit der Ausführung beauftragt wird und eine lückenlose Bauüberwachung während der Ausführung stattfindet.

Hinsichtlich der zur Innenabdichtung geeigneten Stoffe haben sich einige Hersteller hierauf spezialisiert. Mir sind bekannt: Remmers und Weber ( früher: Deitermann ). Diese beiden Unternehmer bieten Vorport-Erstberatungen an und können geeignete Fachunternehmen benennen.

Ja, ich habe schon 2 Mal Innenabdichtungen an Wohnhäusern des Baujahrs um 1900 ausführen lassen, zuletzt an einem denkmalgeschützten Wohnhaus, vor dem wir beide auch schon gestanden haben.

Fachplaner war der öbuv SV " Robby ", der im " grünen Forum " viel geschrieben, dort und hier aber seit einigen Jahren nichts mehr schreibt. Ausgeführt wurden die Arbeiten von einem Unternehmen, mit dem ich seit rund

20 Jahren zusammenarbeite und gute Erfahrungen gemacht habe.

Die Kosten waren beträchtlich, dafür habe ich an beiden Objekten aber auch " Ruhe ".

Du solltest vor der Außenwand ( also außen ! ) die erst Reihe Balkonplatten und dort auch den Kies bis an den Türstock und an die mit Holzbrettern verkleidete Außenwand entfernen. Erst dann sieht man klar und eindeutig, ob am Aufstand der Türe und der Fachwerkswand auf dem Balkon eine Abdichtung hochgeführt ist, wonach es nach den Bildern aber nicht aussieht. Fotos dann aus 2 - 3 m Entfernung auf die Außenwand nebst Türstock, keine Nahaufnahmen.

Laut Aussage des Handwerkers ist offenbar auf dem Balkon überhaupt keine funktionsfähige Abdichtung vorhanden, weder in der Fläche ( Boden ) noch ( vertikal ) an der aufgehenden Fachwerkswand und am Türstock. Bislang sehe ich nur einen Teil des nicht abgedichteten Fußbalkens der Fachwerkswand. Der Fußbalken und der Türstock müßten aber - auch für den Gutachter - komplett freigelegt werden, also dort noch die Balkonplatten und den Kies entfernen.

Der Vorschlag des Handwerkers ist im Prinip nicht schlecht, wenn denn für das Gefälle, die Abdichtung und den hieran anschließenden Belag genügend Aufbauhöhe vor der Balkontüre verbleibt. Das sagt Dir der Gutachter.

Hat der Balkon denn eine Wärmedämmung ??? Wenn nein, könnte sich durch den Einbau der neuen Balkontüranlage zusätzlich auch noch ein Problem durch die Verlagerung des Taupunkts von der alten ungedämmten Türanlage zur Fachwerkswand ergeben haben.

Ralf

Guter Rat. Denn beim Einbau der Balkontüranlage ist der TE schon offensichtlich schwer " auf den Arm " genommen worden. Die wannenförmig Abdichtung des Balkons an den Türstock bis mindestens 5 cm über OK Belag ( vorhandene Balkonplatten ) und der Anschluß der Türabdichtung an die Abdichtung des hieran angrenzenden Holzgefachs mit Ausmauerung ( hinter der Holzverkleidung ) fehlt offenbar.

Der bereits erfolgte Hinweis auf die wahrscheinliche Durchfeuchtung des Holzgefachs ist unbedingt zu beachten.

Ich sehe keine am Türstock hochgeführte Abdichtung an der offenbar neu eingebauten Balkontüre, die im Übrigen hinter der Rolladenführungsschiene hätte weitergeführt und an die Sockelabdichtung auf der Außenwand hätte kraftschlüssig angeschlossen werden müssen. Auch die " schwarze Pampe " am ( abzudichtenden ) Übergang des Türrahmens zur Außenwand gibt zu denken. Offenbar wurde die außenseitige Holzverkleidung beim Einbau der neuen Balkontüre nicht teilentfernt und damit kein wasserdichter Anschluß der Türabdichtung bis hinter die Holzverkleidung hergestellt.

Genaueres werden nur Probeöffnungen ergeben. Zunächst außen Plattenbelag und Kiesschicht im Bereich der Balkontüre und der hieran anschließen Außenwand entfernen und dies mit einem weiteren Foto dokumentieren.

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Fliesenlegerarbeiten unterliegen der Meisterpflicht.

Der TE führt die Fliesenverlegung nach eigenen Angaben " nebenberuflich " aus. Außerdem ist seine Sachverhaltsschilderung laienhaft und wirkt hilf- und ahnungslos. Das könnte darauf hindeuten, dass der TE kein in der Handwerksrolle eingetragener Fliesenlegermeister ist und er auch über keine fortwirkende Erlaubnis zur Ausübung dieses Handwerks aus der Zeit vor ( Wieder- ) Einführung Meisterpflicht verfügt.

Das würde dann bei Kenntniserlangung der Handwerkskammer zu einem Bußgeldverfahren führen.

Der Werkvertrag wäre hingegen nur dann unwirksam, wenn ( auch ) die AG bei Vertragsabschluß von dem Fehlen des Meistertitels Kenntnis gehabt und dies zu ihrem Vorteil ausgenutzt hätte ( z.B. ungewöhnlich niedrige Vergütung ). Beweispflichtig hierfür wäre der TE. Im Falle der Nichtigkeit des Vertrags bekäme der TE keine Vergütung und die AG hätte keinerlei Ansprüche gegen den TE.

Hatte die AG keine Kenntnis, ist der TE gewährleistungspflichtig, es sei denn, er hat die AG bei Vertragsabschluß eingehend und umfassend darüber belehrt, dass und warum er mit den in Rede stehenden 3.200,00 € keine mangelfreie Arbeit abliefern kann und die AG mit einer mangelhaften Ausführung einverstanden gewesen sein sollte. Die Beweislast für eine dahingehende Belehrung der AG läge im Streitfall ebenfalls beim TE.

Gute Zusammenfassung von Thomas B von all dem, was bereits erklärt worden ist.

Aber Frau Milberg versteht uns leider nicht. Sie meint jetzt, abweichend vom Beitrag in #1, einen völlig anderen Fehler entdeckt zu haben:

Zitat

Nach meiner Auffassung ist nicht die Duschtasse zu hoch sondern der Fliesenboden zu niedrig eingebaut worden.

Ich verstehe noch immer nicht, warum man nicht den Fliesenboden so verlegt, dass er einige mm oberhalb der Kante der Duschtasse liegt. Damit kann dann kein Wasser aus der Dusche schwallen.

Geht aber auch nicht, weil dann der Fertigfußboden Badezimmer am Übergang zum Flur höhengleich bzw. sogar etwas höher als die dort vorhandene Holzschwelle und das vermutlich hieran anschließende Parkett gelegen hätte ( genauere Angabe ist nicht möglich, weil Frau Milberg ständig die Höhenangaben ändert ).

In rechtlicher Hinsicht ist es so, dass ein Gewerk mangelhaft ist, wenn

a.) der Unternehmer nicht das ausführt, was ihm vorgeben worden ist ( hier zunächst: Fliesenboden höhengleich mit Duschtasse; aber soll jetzt offenbar anders gewesen sein oder es ist eine erst jetzt angedachte neue " Planungsidee ", wie Schwallwasser hätte verhindert werden können ),

b.) die vorhandene Ausführung nicht der üblichen Beschaffenheit entspricht ( hier: Duschtasse höher als Fliesenbelag ),

c.) wenn die vorhandene Ausführung nicht den aRdT entspricht ( hierfür wäre zu klären, warum Wasser aus der Duschtasse überläuft und wer das zu verantworten hat ),

d.) wenn die vorhandene Ausführung nicht funktioniert.

Hier sind offenbar alle vier Varianten einschlägig, c.) und d.) wären eingehend vor Ort von einem Fachmann zu prüfen und zu klären, da die Ursache aufgrund der laienhaften Angaben unklar ist ( ungeeignete Duschtasse, Ablauf falsch, zu hohe Wasserspende oder ging es bei zureichender fachkundiger Überlegung von Anfang an nicht, weil mangels zu niedriger Aufbauhöhe keine Duschtasse funktionstauglich hätte eingebaut werden können ).

Der Kunde darf sich alles mögliche wünschen. Aufgabe des/der beteiligten Unternehmer(s) ist es dann aber, den Kunden im Rahmen der ihm obliegenden Aufklärungs- und Hinweispflicht nach § 242 BGB bzw. § 4 Abs.3 VOB/B analog zu belehren. Für die erfolgte Belehrung ist der Unternehmer darlegungs- und beweispflichtig.

Hier: Frau Milberg wollte eine Planung. Die soll es bei den Unternehmern in Brandenburg nicht geben. Aber die beauftragten Unternehmer haben die Ausführung und damit auch die ( fehlende ) Planung übernommen.

Aber der Fall hat sich ja eh erledigt, weil Frau Milbert erklärt hat, dass sie keine, in ihrer Art bislang auch völlig ungeklärte Mangelbeseitigung durchführen lassen will.

Zitat

Raus und neu!

Guter Vorschlag, da ansonsten zu viel Fummelei mit zweifelhaftem Erfolg angesichts der Vielzahl der jetzt vorhandenen Fehler.

So gehts:

Das IFT-Rosenheim hat weitere Videos im Internet, die den fachgerechten Einbau von Fenstern zeitgleich mit der Dämmung der Fuge mit einem Multband zeigen---> googeln

Fugenschaum führt nicht zur raumseitigen Luftdichtheit!

Die Fensteranschlußfugen müssen mit überputzbaren Dichtbändern geschlossen werden.

Siehe z.B. hier:

Auf der Außenseite ist für den schlagregendichten Verschluß der umlaufenden Fensterfuge zu sorgen.

Siehe z.B. hier:

Fachgerechte Montage von Fenster und Türen – Teil 2 (Abdichtung) - ift Rosenheim

Dem fachlich äußerst versierten Ralf Dühlmeyer unterstelle ich schon, dass er weiß, was mit dem Fachbegriff " WHO-Fasern " gemeint ist. Er hat wohl eher den Zusatz " teilweise " und ich zudem den Zusatz " vermutlich " ... die Wolle, nicht der Estrich " moniert.

Sofern das auch so wörtlich in der Laborauswertung stehen sollte und der TE es nicht selbst so ( verkürzt ) dargestellt haben sollte, ist und bleib es eine schwache Aussage des Labors.

Recht hast Du, dass wir nicht wissen, ob die Probeentnahme und die Laborauswertung von ein- und demselben Unternehmen ausgeführt wurden. Möglicherweise hat irgendein Leckageortungsdienst die Bohrung im Zuge des Wasserschadens mit wenig bis keiner Ahnung ausgeführt, die Probe eingetütet und an ein Fremdlabor übersandt. Dann kommt so ein Wischi-Waschi heraus, wobei das Labor ja auch hätte mitteilen können, dass die eingesandte Probe nicht abschließend zu bewerten ist und getrennte Probekörper eingereicht werden müssen.

Von getrennten Probekörpern bin ich ausgegangen, weil ich es bei dem von von mir beauftragten Schadstoffgutachter mit eigenem Labor nicht anders kenne und wenn er anders arbeiten würde, es wiederholt werden müßte und zwar ohne Vergütung für die Erstprobe + Laborkosten.

Skeptiker: Es fällt auf, dass Du Ralf Dühlmeyer in letzter Zeit häufig kritisierst. Gib´s dafür einen Grund?

Zitat

Ein festender Fachbegriff, der exakt so in den Analyseergebnissen akkreditierter Schadstoff-Labore verwendet wird.

" Fachbegriff ? " wohl kaum. Eher das Eingeständnis, dass die Probenentnahme nicht schichtenweise entnommen wurde, weswegen jetzt eine den Laien verwirrende Wischi-Waschi-Aussage präsentiert wird --> vermutlich in der Wolle und nicht im Estrich. Letzteres wäre auch eher unwahrscheinlich, aber das Tor für spätere Ausflüchte muss ja offen bleiben.

Ist ähnlich wie bei den Nachweisen. Dort heißt es dann: Ich gehe davon aus, dass .... Hat der Bauherr das so beauftragt und wie lange dauert es noch, bis derartige Murks-Nachweise endlich mal vor Gericht kommen, z.B. wenn der Baugrund entgegen der Vermutung des Fachplaners nicht ausreichend tragfähig ist, der Bauherr das aber erst nach Fertigstellung der Baugrube erfährt und das knapp kalkulierte BVH finanziell nicht mehr stemmen kann.

Insofern hat Ralf mit seiner Frage durchaus Recht.

Offenbar handelt es sich bei der " Dämmwolle " unter dem Estrich um die Trittschalldämmung.

Wurde denn von einem Labor verbindlich und abschließend geklärt, dass es sich um lungengängige und damit potentiell krebserzeugende WHO-Fasern handelt? Freiluftmessung war ja in Ordnung.

Wenn nein, sollte dies von einem versierten Schadstoffgutachter nachgeholt werden.

Künstliche Mineralfaser – Analyse von Mineralwolle auf WHO-Fasern

Die Bohrlöscher wurden nach Deinen Angaben mit einem Kleber verschlossen und danach ein Spachtelboden aufgebracht. Der Boden sollte daher in der Fläche dicht sein. Bei einer Trittschalldämmung verbleiben allerdings

u.U. umlaufende,offene Randfugen, die mit senkrecht aufgestellter MiWo versehen werden. Die Randfugen dürfen nicht überspachtelt werden, weil dann die Trittschalldämmwirkung aufgehoben wird. Ein Estrich mit Trittschalldämmung hat eine ( geringe ) federnde Eigenschaft beim Begehen, die entscheident für die Trittschallwirkung ist. Hierdurch kann ein " Pumpeffekt " entstehen, der möglicherweise Auswirkungen auf die offenen Randfugen hat.

Bei Teppich- und Parkettböden wäre das nicht so gut. Anders bei Fliesenbelag mit umlaufenden Sockelfliesen, weil dann die Fuge zwischen Bodenfliesen und Sockelfliesen mit Silikon verschlossen wird.

Wenn es denn beruhigt, würde ich weitere Untersuchungen mit Labortests und zwar unter Einbeziehung der Randfugen durchführen lassen. Ein professionelles Unternehmen sollte dann eine verbindliche Aussage dazu erteilen können, ob und wie hoch gegebenenfalls die Gefahr einer Kontamination ist und welche Abhilfemaßnahmen es hiergegen gibt ( möglicherweise Aufstellung von Luftreinigern statt alles raus und neu ).

Eine dahingehende Untersuchung und eine verbindliche Aussage gibt es offensichtlich noch nicht, weil du in diesem Fall hier nicht nachfragen würdest.

Es bedarf der Klärung vor Ort; wir haben hier im Forum keine " Glaskugeln ".

Aber interessante Frage: Wenn es in solchen Alt-Objekten tatsächlich eine signifikante Gefahr geben sollte, sollte man sich überlegen. ob man Altbauten vor 1996 noch kaufen kann. Denn Käufern ist es kaum zumutbar, Altbauten vor dem Kauf auf alle erdenklichen Schadstoffe, die zwischenzeitlich als gesundheitsgefährdent erkannt wurden, wie Asbest, teerhaltigen Parkettkleber, Formaltehyd und WHO-Fasern zu untersuchen. Das müßte der Verkäufer auf eigene Kosten vor dem Verkauf tun und den Kaufinteressenten hierüber eine Negativbescheinigung vorlegen. Das tuen die aber nicht.

Mir wurde vor kurzem ein Haus mit Eternit-Asbest-Dach angeboten. Davon wurde im Inserat nichts erwähnt. Die Verkäuferin hat es erst auf meine Nachfrage ( war mir aber eh klar ) zugestanden und mir dann noch im Besichtigungstermin ein Dachdeckerangebot über ein bereits eingeholtes Sanierungsangebot zum Preis von 15.000,00 € vorgelegt, das - so ihr Vorschlag - im Falle des Kaufs ja beauftragt werden könne. Sie war - ungefragt -bereit, ein Nachlaß auf den Kaufpreis zu gewähren.

Die Verkäuferin hat das Problem also zuverlässig ( ! ) gekannt und es erst auf Nachfrage zugestanden. Vermutlich hat sie zwischenzeitlich einen " Deppen " gefunden, der ihr das Problem mangels baulichem Sachverstand abgekauft hat.

Frau Milberg hat doch bereits entschieden: