Beiträge von Eric

Hier das Urteil des BGH aus 2017 im Volltext:

BGH, Urteil v. 20.10.2017 - V ZR 42/17

Hier eine weitere Entscheidung des BGH

Zustimmungserfordernis des Nachbarn bei Veränderung der Grenzeinrichtung

Nachfolgend ein Beitrag vom 3.5.2018 von Bueb, jurisPR-MietR 9/2018 Anm. 4 Leitsätze 1. Bei einer schon länger bestehenden Einrichtung, die sich wegen ihrer…

rae-oehlmann.de

Dort hatte der Mieter des Nachbarn hinter der gemeinsamen Grenzeinrichtung einen weiteren Zaun erstellt.

Nicht davon beirren lassen, dass es bei dem TE um eine Hecke geht, denn auch diese ist nach dem Wortlaut des § 921 BGB ( googeln ! ) eine Grenzeinrichtung.

Hier das BGH-Urteil:

BGH, Revisionsurteil vom 23. November 1984, V ZR 176/83 (Düsseldorf) - Gaius

migriert von Urteile-DB

gaius.legal

Damit sollte der Nachbar und sein Anwalt wissen, was zu tun ist.

Statt über das öffentliche Recht ( gibt grundsätzlich nur Abwehrrechte des Bürgers gegen den Staat ) mal besser über das Zivilrecht ( Bürger gegen Bürger ) nachdenken, z.B. über §§ 1004, 921, 922 Satz 3 BGB.

Bei der 40 Jahre alten Hecke an der Grenze dürfte es sich um eine Grenzeinrichtung handeln, die nicht ohne Zustimmung des Nachbarn beseitigt oder geändert werden darf. Der BGH hat entschieden, dass sich eine Änderung schon daraus ergibt, dass der Nachbar ohne ZUSTIMMUNG vor die gemeinsame Grenzeinschrichtung ( hier: Hecke ) auf seinem Grundstück eine Einfriedung erstellt und sich hierdurch das äußere Erscheinungsbild der Grenzeinrichtung verändert, siehe hierzu BGH, NJW 1985,1458

Zitat

Frau hätte auch genau lesen können (und ggf. dazu Fachberatung einkaufen können), was gekauft werden soll.

Eine Leistungsbeschreibung (es wird wohl kein Leistungsverzeichniss sein) ist selbst für Profis nur schwer lesbar und bietet meistens viel Spielraum für Auslegungsfragen.

Wo hätte " Frau " lesen sollen. Meinst Du, dass im Bauträgerkaufvertrag an exponierter, deutlich hervorgehobener Stelle steht:

" Der Verkäufer ( BT ) baut Umfassungszargen mit umlaufendem Luftspalt ein, weil er das für " schick " hält. Der Käufer erklärt sich mit dieser für eine neue ETW unübliche Beschaffenheit einverstanden, weil auch er das " super " findet und schon immer haben wollte ".

Sofern die Fliesen bereits bei der Besichtigung der ETW vor dem notariellen Kaufvertragsabschluss falsch angebracht waren, war dies für die Mutter des TE als Laie nicht erkennbar. Der Laie sieht das erst nach dem Zargeneinbau. Also auch keine positive Kenntnis des sich für einen Fachmann bereits bei der Besichtigung abzeichnenden Mangels.

Einen Fachmann muss der Käufer einer ETW vor dem Kauf nicht hinzuziehen. Er kann und darf vielmehr nach § 242 BGB darauf vertrauen, dass in der üblichen Beschaffenheit und/oder nach den aRdT gebaut wird. Macht der BT das nicht, gelten für den Käufer die Gewährleistungsrechte im Gesetz.

Die Baubeschreibungen ( nicht: LV´s ) zum Bauträgerkaufvertrag beschreiben die Leistungen des BT bewußt nur in groben Umrissen, z.B. Innentüren, weiß, lackiert.

Zitat

Wohnung wurde über einen Bauträger fertiggestellt. Da Mama die Wohnung erst kurzfristig vor der Fertigstellung gekauft hat, hatte sie keine Wahlmöglichkeit, da einiges schon fertig war.

Offenbar Bauträger-Kaufvertrag mit Eigenleistungen = Tapeten und Böden.

Die Fliesen und die Türzarge wurde vom Handwerker des Bauträgers eingebaut. Die Wandfliesen wurden nach dem Bild im Beitrag #1 zu weit an die Türöffnung herangeführt; sie behinderten also den bündigen Einbau der Umfassungszarge an der Wand. Das hat den Handwerker des Bauträgers allerdings nicht daran gehindert, die Zarge bündig mit den Fliesen einzubauen, wodurch ein umlaufender, auffallend breiter Luftspalt ab OK Wandfliesen entstanden ist.

Das soll jetzt die Mutter des TE als Käuferin einer neu erstellten ETW zu verantworten haben???

Offenbar wurde der vom TE geschilderte Sachverhalt bislang nicht richtig verstanden.

Der Handwerker war Erfüllungsgehilfe des Bauträgers. Der Bauträger muss sich insofern im Verhältnis zur Käuferin ( Mutter des TE ) den offensichtlich mangelhaften Einbau der Umfassungszarge zurechnen lassen.

Der BT muss die Zarge ausbauen und die Fliesen so ändern lassen, dass sie vor einer wahrscheinlich neuen Umfassungszarge mit geringerer Maulweite enden. Die Anbringung einer umlaufenden " Einschubleiste " in den Luftspalt und erst Recht das " Zuschmieren " des Luftspalts mit Acryl halte ich aus optischen Gründen nicht für zumutbar.

Auf Unverhältnismäßigkeit der Neumontage wird sich der BT nicht berufen können, weil für den Handwerker als Fachmann schon bei der Fliesenverlegung, spätestens aber beim Einbau der Zarge zu erkennen war, dass eine Umfassungszarge nicht wandbündig eingebaut werden kann.

Je nachdem, wie weit die Fliesen bis an die Türöffnung herangeführt wurden ( auf dem Bild nicht genau zu erkennen ), ist auch denkbar, dass die falsche Zarge an der Baustelle herumstand und einfach eingebaut wurde, um nicht eine passende Zarge besorgen zu müssen

--> vorsätzliche Inkaufnahme eines Mangels.

Siehe Bild 6 --> Bodeneinlauf. Wie soll der ohne Erneuerung in die Verbundabdichtung eingebunden worden sein. Das Balkongeländer wurde nach den Bildern offenbar auch nicht abgenommen, geschweige denn so geändert, dass die Fußplatten mit der Verschraubung nicht mehr " im Wasser " stehen.

Kann natürlich auch das sein, was Ralf geschrieben hat. Wahrscheinlich ist aber eher das, was bei derartigen Konstruktionen immer wieder vorzufinden ist: Bodeneinlauf nicht ordnungsgemäß eingedichtet und Geländer von oben mit Schrauben an der Betonplatte befestigt. Indiz wäre die Nähe der Schäden zu den oberseitigen Schwachstellen.

Problem ist offenbar, dass der TE sich einen Pauschalpreis vorgestellt hat

" Angebot mit einem Preis von Summe X "

tatsächlich aber einen EP-Vertrag abgeschlossen hat

" Die Positionen sind mit ...... m² bzw. Stück angegeben "

und dann hat er den EP-Preis x der fertig verlegten Gipskartonfläche zu bezahlen. Es wäre also irrelevant, wenn der Unternehmer sich mit seinen angebotenen 85 m² vermessen hätte. Denn beim EP-Vertrag ist nur der EP-Preis fest, die Massen sind nach Aufmaß am Ende der Arbeit vor Ort zu ermitteln ... und zu bezahlen.

Die Aussage

" er wundert sich eben selbst, was da ( bei der Massenermittlung zur Angebotsabgabe ) schief gelaufen ist "

ist rechtlich unerheblich. Der TE hätte einen Pauschalpreis vereinbaren sollen, wenn es ihm auf eine fixe Endsumme ankam, hat er aber nicht.

Die Höhe der Vergütung richtet sich nach dem beauftragten Angebot und das müsste man sich im genauen Wortlaut ansehen.

Denn der TE ist Laie und mit seiner Angabe

" Nein, der Trockenbauer besorgt und bezahlt das Material beim Baustoffhändler. Ich bekomme am Ende nur eine Rechnung von Ihm über Arbeitszeit und Material "

ist wenig bis nichts für die hier erforderliche Vertragsauslegung nach §§ 133, 157 BGB anzufangen.

Hat der TE einen EP-Vertrag oder einen Vertrag nach Stundenaufwand + erforderlichem Material und wo ist das genaue Problem? Wurden die 85 m² nur überschlägig ermittelt und von wem ( Unternehmer oder TE )????

Wie kam es dazu, dass lt. TE 10 2-Mann-Platten GKB = 25 m² GKB jetzt fehlen? Ungewöhnlicher Grundriss mit vielen Ecken = viel Verschnitt? Oder kann der Trockenbauer " keinen Trockenbau " und wurde von my hammer " eingekauft "?

Bisherige Aussagen = nur die belegte Fläche wird bezahlt, die angeblich 85 m² betragen soll, wäre iVm der ATV DIN " Trockenbau ", die auch beim BGB-Bauvertrag als ortsübliche Abrechnungsregel gelten dürfte, nur dann richtig, wenn die GKB-Verkleidung zum EP-Preis beauftragt worden wäre. Anderenfalls würde gelten: Es kommt auf das beauftragte Angebot und die Erforderlichkeit des Materials im konkreten Objekt an.

Einen Pauschalpreis scheint der TE ja wohl nicht vereinbart zu haben.

Es sieht danach aus, dass der alte Belag ( Bild 5 ) mit Triflex o.ä. abgedichtet wurde ( Bild 2 ).

Schwachpunkt an dem Balkon sind:

1. Der Bodenablauf ( Gully wurde der Ablauf im Zuge der Sanierung vor 2 Wochen ausgebaut und erneuert? Der Ablaufkörper muß einen Dichtflansch oder Dichtmanschette haben, auf die Abdichtung in der Fläche angeschlossen wird.

Siehe z.B. hier:

Abdichtung von Abläufen im Verbund - KESSEL - Führend in Entwässerung

2. Schwachstelle ist das Geländer, dessen Stäbe mit einer Metallplatte auf der Balkonplatte verschraubt sind. Die Schrauben durchdringen die Verbundabdichtung und sind insofern idR nicht wasserdicht. Der hintere Stab auf Bild 2 steht in der Nähe des Ablaufs und unterseitig sind die weißen Kalkausblühungen nicht weit hiervon entfernt. Besser wäre es gewesen, das Geländer zu demontieren und mit angeschweißten, schwanenhalsartigen Stäben auf der Stirnseite des Balkons oder auf der Unterseite des Balkon zu befestigen. Denn dann gäbe es keine Schwachstelle auf der niederschlagsbelasteten Oberseite des Balkons.

Triflex o.ä. funktioniert in der Fläche idR einwandfrei. Ich würde daher zunächst die beiden genannten Schwachstellen überprüfen lassen, bevor die Balkonabdichtung komplett erneuert wird.

Zur vor 2 Wochen durchgeführten Sanierung: Der beauftragte Unternehmer schuldete aufgrund des Werkvertrages einen Erfolg, d.h. die Dichtigkeit des Balkons. Den Erfolg hat er lt. Angaben des TE nicht herbeigeführt; der Balkon ist nach wie vor im Bereich um den Ablauf und wahrscheinlich auch an der Geländerstütze ( prüfen ! ) nicht dicht. Folglich ist er mangelhaft und der Unternehmer daher aufzufordern, den Mangel ( Undichtigkeit ) innerhalb einer angemessenen Frist zu beseitigen.

Liege ich richtig, muss der TE mit sog. Sowieseo-Kosten rechnen, sofern der Unternehmer die Abdichtung nur um die Geländerfüße und um den Ablauf herum ( ohne Erneuerung mit Dichtflansch ) angebracht hat. Denn die Kosten einer von Anfang an richtigen, vom Bastel-Unternehmer versäumten Abdichtung trägt der Auftraggeber. Darauf muss er dann aber selbst kommen.

Wie kann man prüfen: Den Bereich des Balkons oberhalb der unterseitigen Ausblühungen mit einer Wassersperre " einkasten ". Danach den " Kasten " über mehrere Tage mit eingefärbtem Wasser befüllen/bewässern. Das eingefärbte Wasser wird sich dann - wenn ich richtig liege - auf der Unterseite des Balkons zeigen.

https://www.ita.de/pdf/veroeff/19.pdf

Den Verfasser des Artikels,Maack, hätte ich versucht, als Sachverständigen für das Schallschutzgutachten zu gewinnen, denn der hat offensichtlich Ahnung von der Materie und worauf es im Streitfall ankommt und ist zudem nöch öbuv Sachverständiger. Honorar von Maack ist wahrscheinlich höher, das hat aber bei richtiger Vorgehensweise ( schriftliche Mangelrüge + Fristsetzung zur Mangelbeseitigung, ersatzweise BT hat Überprüfung des Mangels nachweislich bereits endgültig verweigert ) eh der BT zu bezahlen.

Und das hier

https://www.hplush.de/files/downloads/hplush/porenbeton/planungshilfen/bvp_merkblatt-zweischaliger-haustrennwaende.pdf

an den Sachverständigen weiterleiten.

Gib das hier

Zweischalige Haustrennwände | KS-ORIGINAL GMBH

an Deinen Sachverständigen weiter, Dann kann der Sachverständige anhand der vorhandenen Bauart bestimmen, welchen Schalldämmwert der BT bei mangelfreier Bauweise hätte erreichen müssen. Das Reihenhaus ist mangelhaft, wenn dieser Schalldämmwert nicht erreicht wird ( siehe hierzu auch das bereits verlinkte Urteil des BGH ).

Ich hoffe, dass der " Nebel " sich jetzt verzieht.

Lies auch hier:

https://mauerwerk.online/wp-content/uploads/2020/03/DGfM_Schallschutz-nach-DIN-4109.pdf

Am Ende des Merkblatt wird auf die notwendige Differenzierung des vom Käufer zu erwartenden Schallschutzes beim Reihenhaus mit zweischaligen mit und ohne Unterkellerung hingewiesen. Das erscheint mir aber nicht stichhaltig, wenn - wie hier - die Reihenhäuser getrennte Bodenplatten haben. Ist hier aber nicht relevant, da sich die schlechteren Schalldämmwerte bei fehlender Unterkellerung nur für das EG ergeben sollen, da der TE nach eigenen Angaben im EG keine Probleme hat.

Für mich sprich viel dafür, dass sich eine Verschlechterung des Schallschutzes gegenüber dem ublicherweise zu erwartenden Schallschutz bei einem Reihenhaus mit zweischaligen Haustrennwänden daraus ergibt, dass

- die Gebäudetrennfugen nicht konsequent getrennt worden sind,

- die Gebäudetrennwände im DG offenbar nicht getrennt worden sind.

Der zieführende Verfahrensablauf für den TE ist folgender:

1. Rechtsfrage ist zunächst, welchen Schallschutz der Bauträger schuldet = Bau-Soll. Das hat der BGH für neu erstellte Doppelhaushälften und Reihenhäusern schon mehrfach entschieden. Siehe z.B. hier.

Schallschutzerrichtung bei Doppelhausbau

Bundesgerichtshof Az: VII ZR 45/06 Urteil vom 14.06.2007 Leitsätze: a) Welcher Schallschutz für die Errichtung von Doppelhäusern geschuldet ist, ist durch…

www.ra-kotz.de

Hier: Wohl mindestens die Schallschutzwerte nach dem Beiblatt 2 zur DIN 4109 sind geschuldet, je nach Fall u.U. auch mehr.

Die Rechtsfrage hat ein hinzugezogener eigener Anwalt nach Durchsicht aller vertragsrelevanten Unterlagen durch Vertragsauslegung ( insofern auch Rechtsfrage ! ) zu klären. Im etwaigen späteren Streitfall wird die Wertung des eigenen Anwalts durch das Gericht überprüft, wenn der Gegner den vom Anwalt durch Auslegung ermittelten Schalldämmwert bestreiten sollte.

Vorschlag hier: Der bereits beauftragte Sachverständige soll zunächst noch ohne Anwalt die Schallmessungen durchführen, damit klar wird, wohin der Schallschutz tendiert --> nur Mindestschallschutz erreicht oder knapp darüber ( schlecht für BT ) oder wesentlich bessere Werte ( dann wird´s für den Anspruch des TE kritisch ).

2. Erst dann kommt - normalerweise - der Sachverständige zum Zuge. Denn dessen Aufgabe sind nicht die Beantwortung von Rechtsfragen, hier oben 1. Dafür ist ein Sachverständiger nicht zuständig!

Die Arbeit des Sachverständigen ist - zunächst einmal - beendet mit der Schallmesung vor Ort und der Mitteilung des Meßwerts. Denn daran schließt sich an:

Der sog. Soll- Ist- Vergleich: Liegt der vor Ort festgestellte Meßwert ( Bau-Ist ) unterhalb des geschuldeten Schalldämmwert ( Bau-Soll ) ist ein Mangel vorhanden, den der Bauträger nach dem Gesetz zu beseitigen hat, ...sofern der TE seinen Anspruch nicht durch sein Geplänkel verjähren lässt, worauf der Bauträger spekulieren wird.

3. Worauf der Mangel beruht ( Ursache ) und welche Maßnahmen erforderlich sind, um die Mangelursache zu beseitigen, ist nach dem Gesetz vom BT zu klären und zu entscheiden.

Leider ist es aber gerade in BT-Sachen so, dass der BT sich häufig weder um die Überprüfung des gerügten Mangels

muss er ja auch nicht, weil die Beweislast für den Mangel nach Abnahme zunächst einmal beim Käufer liegt,

noch um die Ursachenerforschung (siehe oben 2 ) kümmert. Insofern ist idR auch die Ursachenerforschung im Ergebnis Aufgabe des Käufers.

Denn der Käufer will ja irgendwann in unverjährter Zeit ein Ergebnis. Er muss also gegebenenfalls gegen den unwilligen BT klagen. Hinweis: Zu klagen ist auf einen Vorschuß für die Mangelbeseitigung nach entsprechender Fristsetzung zur Mangelbeseitigung, sog. Kostenvorschuss für eine Ersatzvornahme. Für eine Klage wird benötigt:

1. der durch den Privatgutachter in einem schriftlichen Gutachten bestätigte Mangel ( siehe oben 2 ),

2. die Ursache des Mangels ( muß der Privatgutachter also beim unwilligen BT auch noch klären ),

3. die erforderlichen Kosten, die zur Beseitigung des Mangels erforderlich sind ( muss ein weiterer Gutachter klären, sofern der Bauakustiker - wie in der Regel - das nicht selbst ermitteln kann ). Es kommt aber auch in Betracht, dass der Käufer auf der Grundlage des Mangel- und des Ursachengutachtens 2 - 3 Angebote von versierten Handwerksunternehmen einholt und den Mittelwert zur Höhe der Vorschußklage heranzieht.

Anwalt und Sachverständiger müssen also als Team zusammenarbeiten.

https://www.dingeldein.de/pdf/Wie-darf-ich-als-Eigentuemer-einer-Wohnungseigentuemergemeinschaft-das-mir-zugeordnete-Sondereigentum-nutzen.pdf

In einem Fall wie dem hiesigen können bis zu vier Genehmigungen bzw. Zustimmungen zu der beabsichtigten Nutzungsänderung erforderlich sein:

1. Genehmigungserfordernis des Bauamts ist klar. Sie soll laut TE beantragt, aber noch nicht erteilt worden sein. Sie wurde dem TE aber in Aussicht gestellt.

Hinweis: Die öffentlich-rechtliche Nutzungsänderungsgenehmigung ergeht nach den LBO´s immer " unbeschadet der Rechte Dritter ". Dritte werden also durch die Genehmigung des Bauamts nicht daran gehindert, dagegen wegen der Verletzung eigener Rechte vorzugehen.

Beispiel: Ein Käufer kauft die Dachgeschosswohnung in einer ETW-Anlage. Die DG-Wohnung will er grundlegend umbauen. Für den Umbau erhält er die Genehmigung des Bauamts. Die Zustimmung der weiteren Wohnungseigentümer hält er nicht für erforderlich und holt sie deswegen auch nicht ein. Wenn sich das äußere Erscheinungsbild durch den Umbau ändert, bedarf es der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Jeder Eigentümer kann daher - trotz Baugenehmigung - die Unterlassung des Umbaus verlangen --> auch Architektenfalle, schon mehrfach erlebt.

2. Der Vermieter muss der Nutzungsänderung zustimmen, wenn sich der im Mietvertrag festgelegte Nutzungszweck ändert oder aber nicht nur unerheblich in die vorhandene Bausubstanz eingegriffen wird. Hier: Vermieter ist laut TE mit der Nutzungsänderung einverstanden. Das sollte sich der TE schriftlich geben lassen! Soweit er Umbauten vornimmt, sollte mit dem Vermieter geregelt werden, ob und in welchem Umfang bei Beendigung des Mietverhältnisses zurückgebaut werden muss ---> wenn hierzu nichts vereinbart worden ist, ergibt sich die Rückbauverpflichtung bereits aus dem Gesetz.

3. Alle Wohnungseigentümer müssen zustimmen, wenn die Teilungserklärung eine Nutzungsregelung enthält und diese durch die Nutzungsänderung überschritten wird. Sofern in der Teilungserklärung zur Nutzung nichts geregelt sein sollte, kann sich die Zustimmungspflicht aus einer übermäßig störenden Neunutzung ergeben.

Beispiel: Kiosk mit Lagerräumen wird umgewandelt in einen Supermarkt.

4. Das Zitat aus der Teilungserklärung betrifft die Neuvermietung. Hier wird nicht neu vermietet. Die beabsichtigte Nutzungsänderung könnte jedoch einer Neuvermietung gleichkommen. In diesem Falle bedürfte es auch der Genehmigung der Verwalters. Der Verwalter darf die Zustimmung nur aus triftigem Grund verweigern. Er muss verweigern bzw. die Entscheidung mangels Zuständigkeit ablehnen, wenn die beabsichtigte Nutzungsänderung der Zweckbestimmung in der Teilungserklärung ( s.o. 3 ) widerspricht.

Mithin war der Verweis des Architekten auf die erforderliche Einholung von Rechtsrat völlig richtig. Den Hinweis hätte er möglicherweise nur viel früher erteilen sollen, nämlich vor Erstellung des Antrags beim Bauamt.

Zitat

Zwischen Estrich und Mauer lang/liegt nur ein Randdämmstreifen. Ich habe in diesem Bereich mehrere Lagen MDS aufgetragen.

Reicht nicht !

Der Randdämmstreifen ( ermöglicht Dehnen und Schwinden des Estrich und soll Rißbildungen im Estrich vorbeugen ) bildet eine Vertikalfuge in der Dicke des Estrichs aus. Das Zuspachteln der Randfuge war daher kontraproduktiv und löst nicht die Undichtigkeit. Es hätte in die MDS ein Fugenband ( gibt es u.a. auch von Remmers ) eingearbeitet werden müssen und zwar vom Estrich kommend über die Randfuge hinweg und dann ca. 10 cm hoch auf die Torlaibung. Torrahmen mit Luftspalt zur gemauerten Garagenwand müsste ebenfalls mit einem Fugenband eingedichtet werden, sonst läuft dort Niederschlagswasser unter den Estrich und breitet sich unter dem Estrich auf der Bodenplatte der Garage aus.

Die Stirnseite der Garageneinfahrt hat eine Horizontalfuge zwischen Estrich und Bodenplatte, die ebenfalls mit einem in die MDS eingearbeiteten Fugenband in der Flucht der unverputzen Außenseite der Garagenwand und auf diese ca. 10 cm überlappend sowie nach unten bis auf die Stirnseite der Bodenplatte geschlossen werden muss. Idealerweise sollten hierfür die Vorderkante der Fliesen, des Estrich und der Bodenplatte in der Flucht der unverputzen Außenwand enden und nicht am Randstein zum Bürgersteig.

Winkelprofil oder Ausgießen der Vertikalfuge Estrich - Randstein reicht zur Abdichtung der Horizontalfuge Estrich-Bodenplatte nicht aus. Denn dann könnte von unten anstehende Feuchtigkeit/Sickerwasser die Horizontalfuge hinterlaufen.

" Gummimatte " oder Noppenbahn könnte ich mir als umlaufende äußere Schutzschicht für die neue umlaufende Abdichtung vorstellen. Die käme lose aufgestellt vor die fertige Abdichtung bis OK Gelände und hätte allein die Funktion, die Abdichtung gegen spätere Beschädigungen durch Kieselsteine usw. zu schützen.

Viel Aufwand für eine von Anfang an nicht ordnungsgemäß abgedichtete Garage und ob es ausreicht ??

Stimmt denn die Aufbauhöhe für die Fliesen noch, wenn die Verbundabdichtung auf dem Estrich aufgebracht wird und dies ( nur ) zwei bis drei Fliesenreihen hinter das Tor? Denn die bislang nicht vorhandene Verbundabdichtung trägt einige mm auf. Nicht das die neu verlegten Fliesen am Ende mit Gefälle/Höhenversatz zur Innenseite der Garage liegen. Zuvor Abschleifen des Estrichs in der Stärke der zusätzlich hinzukommenden Verbundabdichtung???

Produkte von Remmers sind in Ordnung.

Möglich wäre, einen Fachberater von Remmers anzurufen und mit ihm einen Ortstermin zu vereinbaren. Für Düsseldorf ist zuständig: Ingo Koch: 0177-2966033, 021666-310140. Sitzt in Mönchengladbach und könnte auch für Köln zuständig sein. Anderenfalls wird er Dir den für Köln zuständigen Anwendungstechniker von Remmers benennen können.

Keine Berührungsängste. Die Fachberater von Remmers kommen an die Baustelle. Ich habe mich schon mehrere Male vor Ort beraten lassen. Wenn es zu schwierig wird, benennen sie geeignete Unternehmer.

Die Durchfeuchtung wird von den offenen Aufstandsfugen und der fehlenden Abdichtung im Sockelbereich bis auf die Stirnseite der Bodenplatte kommen. Käme sie auch durch die Bodenplatte, wäre die Nachrüstung einer Querschnittsabdichtung wegen der Hohlblocksteine nicht ausführbar.

Ein großer Schwachpunkt ist und bleibt die Toreinfahrt. Wasser fließt gegen die nicht abgedichte Torlaibung, durch die Fuge im Belag vor der Torlaibung, durch die Fuge an der Stirnseite Bodenplatte/Estrich und auch durch die Mörtelfugen, selbst wenn diese zur Zeit scheinbar " trocken " sind. Pflaster oder Fliesen ( nicht genau zu erkennen ) und Estrich vorne im Randbereich zur Torlaibung partiell öffnen und auf Feuchtigkeit überprüfen.

Verbundabdichtung käme auf dem Estrich und würde von dort, eingebettet in Fugenbändern, am Mauerwerk hochgeführt werden. Damit wären Estrich und Laibung abgedichtet. Aber wie weit rein in die Garage?

MB 2K+ ist auch als Verbundabdichtung ( AIV) zugelassen.

https://www.remmers.com/de/mb2k-plus

Siehe dort " Fliesen und Platten Verbundabdichtung "

Zitat

Etwas Rundkies als Drainage einkippen.

Eine Drainage besteht nicht aus " Rundkies ", sondern aus Drainrohren, die an die Vorflut ( sofern vorhanden ) angeschlossen werden müssen. Über den Drainrohren kann dann " Rundkies " aufgebracht werden, damit das Niederschlagswasser zügig zu den Drainrohren geführt wird.

Besteht denn die Notwendigkeit einer Drainage? Siehe oben: Anstehender Lastfall und wenn ja, warum kann die Ausführung der Bauwerksabdichtung nicht dem Lastfall angepasst werden, womit es keiner, oft eh nicht baubaren, Drainage bedürfte.

Einer Drainage bedarf es nur, wenn der am Bauwerk vorhandene Lastfall Stauwasser auf den Lastfall Bodenfeuchte reduziert werden soll, weil dann nur noch in verminderter Qualität, nämlich gegen Bodenfeuchte abgedichtet werden muss.

Steht aber alles in den Broschüren von Weber, das von Dir offenbar als Abdichtungsmaterial verwandt wird.

Was ist mit der Anamnese??

Hierzu gehört u.a.: Welcher Lastfall steht an? Mit welchem Stein wurde die Garage gemauert? Sieht nach Hohlblocksteinen aus? Wie hoch steht die Feuchtigkeit in der Wand und woher kommt sie?

Garageninnenseite: Die erste Steinreihe auf der Garagenbodenplatte scheint vom Garagentor beginnend bis in den Eckbereich mit der dahinter, außen anbindenden Gartenmauer nass zu sein ( Feuchtemessung ? ). Der zweite Stein im Bereich der Innenecke ist offenbar auch durchnäßt. Die Querschnittsabdichtung der Garagenwände befindet sich offenbar über der 1. Steinreihe ( von unten ), liegt also zu hoch. Ob es eine weitere Querschnittsabdichtung auf der Bodenplatte unter der ersten Steinreihe gibt ( wie früher üblich, heute nur noch auf der Bodenplatte unter der ersten Steinreihe ), ist wegen der bis an die Wand verlegten Bodenfliesen nicht zu erkennen.

Wie ist der Feuchtezustand unterhalb der Fliesen ( = Estrich ) im Randbereich der Garage, Innenseite? Auch nass? Dann könnte es an einer nicht funktionsfähigen Querschnittsabdichtung liegen. Von der nicht abgedichteten Bodenplatte kommende Feuchtigkeit könnte dann in der ersten Steinreihe aufgestiegen sein und wegen der überputzen Querschnittsabdichtung ( fehlende Putztrennung ) im Putz kapilar noch weiter bis zur 2. und 3. Steinreihe aufgestiegen sein, wo die Feuchtigkeit aber augenscheinlich deutlich nachlässt ( Feuchtemessung ).

Garagenaußenseite: Außen war/ist die umlaufende Fuge am Aufstand der ersten Steinreihe auf der Bodenplatte offen. Es fehlte außerdem die Sockelabdichtung nach oben bis mindestens 15 cm über GOK und nach unten über die Aufstandsfuge hinweg bis mindestens 10 cm auf die Stirnseite der Bodenplatte. An der Außenecke nach links bis zur Gartenmauer wurde zwischenzeitich offenbar ( versuchsweise ) eine Hohlkehle nachgerüstet. Die fehlt dann aber noch im Bereich der Gartenmauer ( oder komplett durchgestemmt?, aber wie soll dort abgedichtet werden, Fundament der Gartenmauer endet unmittelbar vor der Bodenplatte ). In die offene Aufstandsfuge kann auch Wasser von unten ( sog. Stauwasser ) eindringen.

Wenn dann richtig, also die Aufstandsfuge auch im Bereich der Gartenmauer schließen und abdichten. Art der ( noch nicht vorhandenen ) Abdichtung richtet sich nach dem vorhandenen Lastfall. Bei Stauwasser also zweilagig mit Gewebeeinlage und über die Hohlkehle hinweg bis zur Stirnseite der Bodenplatte.

Rechts von der Außenecke Richtung Garagentor ist die Aufstandsfuge noch offen und es fehlt auch dort die Sockelabdichtung bis auf die Stirnseite der Bodenplatte = Bereich Randstein und Pflaster. Dieser Bereich muß also noch freigelegt werden, wie vom TE bereits angekündigt.

Kritisch ist die Ecke zum Garagentor. Garagentor ist offenbar raumseitig angeschlagen. Abdichtung des Wandsockels im Bereich der Torleibung und Abdichtung des Torrahmens an die Wand und zum Boden?

Gefliester Garagenboden geht bis in den Außenbereich und schließt mit der Vorderkante der verputzen Garagenaußenwand ab. Eine Entwässerungsrinne im Torbereich ist nicht zu erkennen. Fliesen im Außenbereich sind wegen der wasserdurchlässigen Mörtelfugen nicht wasserdicht. Niederschlagswasser kann über die Mörtelfugen den Estrich bis in die Garage durchfeuchten. Wurde eine Verbundabdichtung auf der Oberseite des Estrichs vor Fliesenverlegung angebracht? Ist ( zusätzlich ) die Garagenbodenplatte überhaupt abgedichtet?

Noch gravierender: Wie ist der Estrich an der Stirnseite zur Bodenplatte im Torbereich abgedichtet? Zwischen Estrich und Bodenplatte entsteht eine wasserführende Fuge. Insofern muß die Stirnseite des Estrichs über die Fuge hinweg zur Stirnseite der Bodenplatte abgedichtet werden. Fehlt wahrscheinlich wie am Aufstand der Garagenwände. In diesem Fall würde der Estrich an der Vorderkante der Bodenplatte unterlaufen werden. Bodenplatte und Estrich wären dann durchfeuchtet, was zu zusätzlich aufsteigender Feuchtigkeit auf der Innenseite der Garagenwände führen würde.

Mauerabdeckung auf der Gartenmauer im Anschluß an die Garagenwand ist auch falsch. Abdeckung endet vor der Garagenwand. Wurde die Mauerkrone vor Anbringung der Abdeckung abgedichtet, z.B. mit Dichtschlämme, die ca. 5 - 10 cm über OK fertige Mauerabdeckung an der noch unverputzten Garagenwand hochgeführt wurde? Im Anschlußbereich sieht man von der Mauerabdeckung kommende Wasserablaufspuren an der Garagenaußenwand. Am Fenster gibt es keine Außenfensterbank. Auch dort sind Wasserablaufspuren zu erkennen.

Das Schadensbild ( freigelegte Wandinnenseiten ) deutet aber eher auf mangelhafte Querschnitts- und Vertikalabdichtung sowie mangelhafte/fehlende Abdichtung im Torbereich und auf der Bodenplatte hin.

Insofern ist eine Anamnese durch einen sach- und fachkundigen Fachmann erforderlich, bevor mit der Mangelbeseitigung begonnen/ diese fortgesetzt wird. Der Fachmann hat geeignete Feuchtemeßgeräte, mit denn er nach weiteren Probeöffnungen der Schadensursache auf die Spur kommen sollte.

Recht zur Nutzung des Stellplatzes für ein Elektrofahrzeug dürfte in jedem Fall gegeben sein. Ausschluß wegen höherer Gefahr sehe ich nicht und sie wurde auch in mehreren Urteilen zum WEG schon zurückgewiesen. Auch ein mit Treibstoff betriebenes Fahrzeug ist abstrakt gefährlich, weil es in Brand geraten kann.

Problem dürfte allein sein, ob der Eigentümer des herrschenden Grundstücks auch die Duldung der Neuverlegung einer stärkeren Stromleitung verlangen kann.

Der vorhandene Stromanschluß diente nur der Beleuchtung der Garage und - falls auch eine Steckdose vorhanden war - kleineren Arbeiten am Fahrzeug, wie Reinigung mit Staubsauger usw., vielleicht auch Aufladen der Starter-Batterie ( aber das ist schon sehr ?? ). In der Bewilligungsurkunde wird hierzu auch nichts verwertbares stehen, weil es damals noch keine Elektrofahrzeuge gegeben haben wird.

Die Verstärkung des Stromanschlusses würde jetzt ganz anderen Zwecken, nämlich dem " Betanken " des Elektrofahrzeugs dienen und wahrscheinlich nicht unerhebliche Eingriffe in die Bausubstanz ( dickere Leitungen müssten durch die Garagenwände hindurch verlegt werden ) und im Bereich der Zufahrt ( neuer Leitungsgraben von der Straße zur Garage ) verursachen.

Ein Leitungsrecht wurde offenbar nicht mitbewilligt. Es ergibt sich allenfalls stillschweigend daraus, dass es von Anfang an vorhanden war, d.h. von den damaligen Parteien als selbstverständlich mitbewilligt wurde. Das hilft hier aber auch nicht weiter, weil der Sinn und Zweck der vorhandenen Stromversorgung nicht dem " Betanken " von Fahrzeugen diente. Getankt wurde außerhalb der Garage und das könnte der Berechtigte auch mit seinem Elektrofahrzeug tun. Er ist nicht unbedingt auf einen neuen Stromanschluß zur Nutzung der Garage angewiesen, es wäre für ihn nur einfacher und bequemer.

Übertragung des Rechtsgedankens aus WEG und Mietrecht ist m.E. schwierig, erscheint aber nicht ausgeschlossen.

Die Kriterien für eine Erweiterung des dinglichen Nutzungsrechts sind im nachstehenden Urteil ganz gut herausgearbeitet.

Grunddienstbarkeit - Keine Abänderung durch Auslegung sondern nur durch Eintragung - Rechtsanwalt und Notar Dr. Kotz - Kreuztal

AG Pfaffenhofen - Az.: 1 C 151/22 - Urteil vom 22.07.2022 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das…

www.notar-drkotz.de

Es handelt sich um eine Grunddienstbarkeit nach §§ 1018 ff BGB, die die Eigentümer der hinterliegenden Grundstücke berechtigt, 1. über den unbebauten vorderen Teil des ( dienenden ) Grundstück zu gehen und zu fahren, um zu den ihnen dort jeweils zugeordneten Garagen zu kommen, und 2. die jeweiligen Garagen unter Ausschluß des Eigentümers des vorderen Grundstücks zum Abstellen von Fahrzeugen zu nutzen.

Der genaue Inhalt und Umfang der Grunddienstbarkeit ergibt sich nicht aus der zitierten grundbuchlichen Eintragung, sondern aus der Bewilligungsurkunde, die sich in der beim Grundbuchamt geführten Grundakte befindet und dort vom TE eingesehen werden kann.

Bei der entscheidenden Frage, ob die Grunddienstbarkeit auch die wahrscheinlich erforderliche Verstärkung und damit Neuverlegung des Stromanschlusss zur Aufladung und die Unterbringung von Elektrofahrzeug berechtigt, wird die seinerzeitige Bewilligung im Lichte der zwischenzeitlich eingetretenen technischen Fortentwicklung von Fahrzeugen und des mit der Elektromobilität verfolgten Umweltschutzes zu berücksichtigen sein. Denn eine Grunddienstbarkeit ist nicht statisch. Man denke nur an eine Grunddienstbarkeit zur Nutzung einer " Garage " auf fremden Grund und Boden zur Unterstellung einer Pferdekutsche in 1900, die später durch ein Auto ersetzt wurde.

Hierfür gibt es die Kommentierung zu den §§ 1018 ff BGB, die gelesen werden muss.

Die eingestellten Bilder sind nur bedingt aussagekräftig. Das beruht darauf, dass nur Nahaufnahmen angefertigt wurden. Klarer wäre es, wenn von den beanstandeten Punkten jeweils eine Nah- und eine etwas weiter entfernte Aufnahme angefertigt worden wäre.

Zwischensparrendämmung ist nicht zu sehen. Auf- und Zwischensparrendämmung laut TE klingt etwas merkwürdig.

Mangelschilderung ist sehr laienhaft und zur Beanstandung gegenüber dem Dachdecker kaum brauchbar. Klar ist nur: es dringt Wasser ein, was natürlich auch schon in der Bauphase nicht passieren sollte.

Hier fehlt offensichtlich der eigene Bauüberwacher ( Archi ), der den Dachdecker während der Ausführung anleitet und ständig kontrolliert. Insofern wurstelt der Dachdecker offenbar vor sich hin. Daran ändert sich wahrscheinlich auch nichts, wenn der SV die derzeitigen Mängel auflistet. Denn es muss jemand an der Baustelle sein, der beurteilen kann, ob die derzeitigen Mängel danach auch fachgerecht behoben werden und alles was noch fehlt, fachgerecht ausgeführt wird.

Wenn der Sachverständige erst zur Abnahme kommt, sind die Arbeiten fertig und von etwaigen ( überdeckten ) Mängeln ist nichts mehr zu sehen.

Insofern auch: Bauüberwachung während der Ausführung, die vom TE offenbar eingespart wurde.

Hinweis Winterbau: Die Zwischensparrendämmung muß im Winter sofort luftdicht mit einer raumseitigen Dampfbremse " eingepacktl " werden. Anderenfalls kommt es zu Kondensatausfall an der Unterseite der Dachhaut und das Wasser tropt dann von dort in die Zwischensparrendämmung, die hierdurch durchfeuchtet wird. Hierzu bedarf es also gar keiner Undichtigkeiten auf der Dachaußenseite. Auf den Bildern sehe ich weder Zwischensparrendämmung noch eine Dampfbremse.

Auf Bild 5 sieht man Reste von nicht fachgerecht auf der Wand verklebte Anschlussbänder. Bild 6 zeigt den untauglichen Versuch eines Anschlusses von irgendeiner Dachbahn an eine Rohrdurchdringung.

Die Abdichtung ientspricht nicht den aRdT ( s.o. ) und idt damit mangelhaft. Drer Mangel wiegt schwer, weil die Gefahr besteht, dass das Gebäude durchfeuchtet wird.

Verantwortlichkeit:

1. Der Handwerker, der die Dämmung aufgebracht hat, ohne zuvor

a.) sich nach dem anstehenden Lastfall zu erkundigen,

b.) eine den Fachregeln entsprechenden Abdichtung anzubringen und zwar noch nicht einmal gegen den in jedem Fall anstehenden Lastfall Bodenfeuchte ( Abdichtung gehört auf die Stirnseite der Bodenplatte und von dort am Sockel hoch bis mindestens 15 cm über OK fertiges Gelände ).

Der Handwerker haftet selbst, dann, wenn der Planer ihn angewiesen hätte, so zu verfahren. Denn in diesem Falle hätte er den BH auf Bedenken ( Verstoß gegen DIN 18 533 ) hinweisen müssen, was er offenbar nicht getan hat.

Folge: Schwerer und schadensträchtiger Mangel. Abdichtung daher nicht abnahmefähig.

2. Der Planer ( hier genannt: BL ) und zwar in mehrfacher Beziehung:

1. Planungsfehler: Die Klärung des Baugrunds gehört bereits zur Grundlagenermittlung ( LPH 1 der HOAI ). Die Pflichtverletzung besteht darin, dass der Planer den TE nicht darauf hingewiesen hat, dass eine ordnungsgemäße Planung grundsätzlich die vorherige Einholung eines Baugrundgutachtens hinsichtlich der Beschaffenheit des anstehenden Bodens und der anstehenden Wasserbelastung voraussetzt. Von diesem Hinweis darf der Planer nur dann Abstand nehmen, wenn er den Baugrund und die Wasserbelastung sicher kennt ( kaum je der Fall !). Für einen Ausnahmefall ist hier nichts ersichtlich.

Folge: Gefahr eines schweren und schadensträchtigen Mangels, da Tragfähigkeit und Art der Wasserbelastung und damit die erforderliche Abdichtungsmethode ungeklärt geblieben sind.

Architektenleistung deshalb nicht abnahmefähig. --------- > Bei Verweigerung der Abnahme muss grundsätzlich der Archi die Mangelfreiheit beweisen. Hier resultiert die " Gefahr " allerdings daraus, dass der Archi nicht über die Erforderlichkeit eines Baugrundgutachtens belehrt hat. Das Baugrundgutachten hatte allerdings der TE zu bezahlen. Also Sowieso-Kosten. Frage also: Was resultiert daraus, dass jetzt erst nachträglich ein Baugrundgutachten eingeholt werden muss. Meines Erachtens muss das nachzuholende Baugrundgutachten vom TE bezahlt werden.

Das führt meines EWrachtens dazu, dass der TE mit der Abnahmeverweigerung alleine nicht weiter kommt. Er muss selbst einen Baugrundgutachter beauftragen und erhält dadurch auch Gewissheit darüber, ob die Planungstätigkeit nicht nur " formell " fehlerhaft war, sondern auch tatsächlich Anlass zur Besorgnis gibt, z.B. die Lastfälle " Stauwasser " oder gar Grundwasser vorliegen oder der Boden Schwachpunkte hat.

Insoweit noch Grundsatz: Wenn der Lastfall vor der nicht geklärt wird, dann iost nach dem höchsten in Betracht kommenden Lastfall abzudichten.

2. Abdichtung ist in jedem Fall normwidrig ausgeführt worden ( falsche Anweisung an Unternehmer ??? und würde zur Nichtabnahme der Architektenleistungen ( s.o. ) berechtigen, sofern nicht bereits abgenommen worden ist, z.B. konkludent durch vollständige Begleichung des Architektenhonorars. Aber selbst bei Abnahme bliebe die Gewährleistungsverpflichtung des Archi für diesen Fall erhalten.

Mit Verletzung der Bauüberwachungspflicht ist ja offenbar nichts, weil ich den TE dahingehend verstanden habe, dass der Archi nicht mit der den LPH´s 5 ff beauftragt war.

Zitat

Zweitens: Abzug Neu für Alt? Schonmal gehört?! Der Mieter kann dir zurecht die "Verbesserung" die dir durch den Austausch entsteht (du hast ja nun ein neues statt ein 25 jahre altes Waschbecken in deiner Wohnung) anrechnen. Bei 25Jahren dürfte der "Restwert" des alten Waschbeckens gegen 0 gehen, heißt: Du trägst selbst beim Verschulden des Mieters wahrscheinlich nahezu die vollen Kosten!

So ist es!!!

Sieh hier, Seite 10;

https://www.webac.de/downloads/BRO__Mauerwerksabdichtung__de__.pdf

Danach ist mit WEBAC 2100 keine Querschnnittsabdichtung bei Hohlblocksteinen möglich. Die sind, wie das Wart schon sagt, innen hohl und die Hohlräume werden durch das wässrige Injektionsmittel WEBAC 2100 nicht gefüllt. Steht auch schon in der Produktbeschreibung: Anwendungsbereiche sind durchfeuchtete Ziegel-, Naturstein- und Kalksandsteinmauerwerke mit dem Ziel die Kapillare zu schließen.

Da der Handwerker offensichtlich noch nicht einmal eine Grundlagenermittlung durchgeführt hat, sollte umgehend ein ( eigener ) Sachverständiger hinzugezogen werden.

Kennt jemand einen Baustoffhandel, wo ich diese Vorhangschiene in Deutschland kaufen kann.

Knauf Vorhangschiene, deckenbündig.pdf

Mein Baustoffhändler hat erklärt, dass diese Vorhangschiene nur in der Schweiz und in Österreich vertrieben wird. Aber, warum das?

Zitat

Bei mir kommt erschwerend hinzu, dass die Kehlbalken immer doppelt sind, muss also in den Zwischenräumen fummeln. 🧐🥴

Eine Lösung hierfür gibt es auch bei Isover-live mit Stellbrettern. Deren Erklärvideos sind gut und brauchbar. Wer außer Isover soll denn überhaupt wissen, wie die luftdichte Ebene in den kritischen Bereichen handwerklich richtig auszuführen ist.

In Deinem Fall:

Die Winddichtheit, die u.a. auch der Auskühlung der Dämmung vorbeugen soll, ist durch die von Dir beschriebene Unterspannbahn vorhanden, Sie ist nach Deinen Angaben, wie zwischenzeitlich in der Norm gefordert, auch an den Überlappungen verklebt. Mehr an Schutz gegen Auskühlung der Dämmung hast Du auch an den Dachschrägen nicht.

Ich würde die vom DG kommende raumseitige Dampfbremse unter- und oberhalb der Kehlbalkenlage durchverlegen und luftdicht an die Dachschrägen anschließen. Diese Dampfbremsen würde ich mit einer Dampfbremse an den Leibungen der Treppenöffnung zum Spitzboden verbinden. Damit sollte es dann auch in Ordnung sein.

Auf der rundum verlegten und luftdicht verbundenen Dampfbremse kannst Du dann im Spitzboden OSB 2-Platten und an den Leibungen der Treppenöffnung Gipskarton anbringen. Luftdichte OSB 3-Platten mit luftdicht verklebten Stößen sollten auch gehen.

Die Verlegung der Dampfbremse durch die Kehlbalkenebene hindurch ist eine Arbeit für einen " Uhrmacher " und wäre mir zu zeitaufwändig und zu fehlerträchtig.