Holzdielung runter und dann vielleicht das hier:
Knauf Integral - Altbausanierung
Im Bad ist eine Verbundabdichtung erforderlich. Danach kannst Du im Internet " googeln ".
Mich wundert, dass Du auf die vorhandenen Böden ( nicht nur im Bad ) scheinbar wahllos weitere Schichten aufbauen willst. Hat das Haus keine Treppen? Dort müssen die Anschlußhöhen beachtet werden. Bei unterschiedlichen Tritthöhen fällst Du beim Begehen der Treppe auf die Nase.
Hierzu gibt es einen Film von Isover unter deren Seite " isover-Live " im Internet.
Aber vergiss es. Bei Dir ist das eine Arbeit für einen " Uhrmacher " und das Fehlerrisiko ist auch dann noch viel zu hoch.
Offenbar soll auch der Spitzboden als Wohnraum genutzt und beheizt werden. Ansonsten könnte man nur das DG an den Schrägdachflächen und in der Kehlbalkenlage dämmen und die Dampfbremse ohne Durchdringungen auf der Unterseite des Gebälks befestigen.
Ist denn der Spitzboden überhaupt als Aufenthaltsraum genehmigt? Fluchtfenster vorhanden usw.?
Da offenbar Neubau: Warum wurde der Dachstuhl nicht gleich so gebaut, dass man die luftdichte Ebene ohne Schwierigkeiten bis zum First führen kann?
ZitatWIe wahrscheinlich ist (es ), dass er recht hat?
Meine Glaskugel sagt mir, dass es sehr, sehr unwahrscheinlich ist, das das Dach dauerhaft dicht ist. Das wird der Beschichter Dir aber niemals zugestehen.
Belanglos ist, ob edas Dach jetzt ( ohne weiteren Schneefall oder Schlagregen ) zeitweise " dicht " wäre. Denn mangels einer USB im Firstbereich durfte das Dach nach den Fachregeln nicht gedämmt werden. In welchem Zustand sich die alte Gitternetz-USB unterhalb des Firstes befindet und ob sie für eine Zwischensparrendämmung geignet war ( möglichst geringer sd-Wert erforderlich ), wissen wir auch nicht.
Bis zur Klärung durch Fachleute ( = Bauphysiker + seriöses Dachdeckerunternehmen ) würde ich dem Beschichter nichts ( mehr ) zahlen. Denn es steht zu befürchten, dass die Dämmung und die Beschichtung " für die Katz " waren.
Das Dach steht also im Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Also darfst Du daran keine baulichen Veränderungen ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer vornehmen.
Die WEG hat in einer Eigentümerversammlung darüber zu beschließen, ob und was an dem Dach gemacht werden darf. Die WEG führt dann idR die beschlossene Maßnahme aus, kann diese aber auch an Dich deligieren.
Es war mithin nicht gut, dass Du der WEG mit dem Abbruch der vor der Bimsstein-Ausfachung angebrachten " Sauerkrautplatten " vorweggegriffen hast.
Da das Objekt auch noch ein Denkmal ist und die DG-Wohnung offenbar selbst genutzt werden soll, ist auch noch an die Steuerersparnis zu denken. Diese beläuft sich auf jährlich 9 % der Umbaukosten über die Dauer von 10 Jahren. Diesen Sonderausgabenabzug nach § 10 EStG bezogen auf Deinen Miteigentumsanteil gibt es allerdings nur, wenn die weiteren Maßnahmen ( Abbruch ist eh nie steuerbegünstigt ) vor der Ausführung mit dem Denkmalamt abgestimmt und von diesem genehmigt worden sind. Unterrichtet Du das Denkmalamt nicht vor dem ausführungsbeginn, gibt es keinen Sonderausgabenabzug und u.U. auch noch Theater, wenn das Denkmalamt irgedwann später von dem Umbau erfährt.
Richtiger Weg wäre daher:
Füße jetzt erst mal still halten.
WEG informieren, was Du vorhast ( offenbar energetische Sanierung ). Klären, ob die WEG mit der Maßnahme einverstanden ist und ob sie sich an den Kosten beteiligt.
Denkmalamt und gegebenenfalls Bauamt ( Baugenehmigung erforderlich ? ) einschalten.
Fachleute mit der Planung und Bauüberwachung beauftragen.
Schon schrecklich, was Erwerber von denkmalgeschützten Eigentumswohnungen so alles eigenmächtig tun. Aber gut das Du gefragt hast.
MPI: Nein, siehe hier:
Kleinreparatur: Silikon | Wer bezahlt die Erneuerung von Silikonfugen?.
Ganz abgesehen hiervon würde ich keinem Mieter erlauben, Silikonfugen in seiner Dusche selbst oder durch einen Bekannten zu erneuern, weil dann die Beschädigung der hinter dem Silikon + Rundschnur befindlichen Dichtbänder, die der Abdichtung dienen, vorprogrammiert ist.
Mit dem von Handwerkern und der Industrie verwandten Begriff " Wartungsfugen " ist im juristischen Sinne nichts anzufangen. Denn ob und wie lange man " warten " muß, bis Silikonfugen " gewartet " ( gemeint: erneuert ) werden müssen, hängt insbesondere schon davon ab, wann und wie sie eingebaut worden sind. Dazu gibt es einen wunderbaren Aufsatz in der Zeitschrift BauR.
Der Mieter hat Schadensersatz ( in Geld und nicht Vornahme von Reparaturen ) zu leisten, wenn er die ( nicht in seinem unmittelbaren Zugriff liegenden ) Silikonfugen schuldhaft beschädigt hat. Beweispflichtig hierfür ist der Vermieter und das kann man dann idR getrost vergessen.
Im unmittelbaren Zugriff liegen z.B. Tür- und Fenstergriffe, Schalter usw.
ZitatBei Nachfrage verwies der Chef der beiden Handwerker auf verrückte Ziegel, die jetzt wieder gerade gerückt worden sind .
Das hört sich danach an, dass der Dachbeschichter auch die Zwischensparrendämmung ausgeführt hat ( ein- und derselbe Vertragspartner des TE ).
Wenn es so gewesen sein sollte, dann wirds womöglich unangenehm für den " Chef ". Denn dann fängt es schon damit an, dass der " Chef " wegen der fehlenden USB von der Zwischensparrendämmung hätte abraten müssen und natürlich erst Recht, wenn er auch noch den eingetriebenen Schnee mit massiver Durchfeuchtung des Gebälks gesehen haben sollte ( Feuchteregel max. 20 % bei Dachgeschoßdämmung ). Denn er hatte bei Abweichungen von den aRdT auf Bedenken gegen den DG-Ausbau hinweisen müssen und zwar bei dem TE, einem offensichtlich unwissenden Laien, so klar, eindeutig und unmißverständlich, dass dieser es auch versteht. Dass er dies getan hat, hätte der " Chef " im Streitfall darzulegen und zu beweisen.
Der Hinweis auf die " verrückten " Ziegel war im Hinblick auf die offensichtlich fehlende USB, die nach den aRdT einer Zwischensparrendämmung entgegenstand, selbstverständlich völlig unzulänglich.
Anders wäre es nur, wenn der TE vom " Chef " auf die Unzulänglichkeiten hingewiesen worden wäre und der TE es gleichwohl so ausgeführt haben wollte.
Bereits der Verstoß gegen die aRdT wäre ein Mangel. Jetzt sollte nur noch zur Abrundung untersucht werden, ob die Beschichtung und die Neuausrichtung der " verrückten " Ziegel den geschuldeten Erfolg ( Dach ist dicht und Eintrieb von Flugschnee ist jetzt und in Zukunft - Dauerhaftigkeit ! - ausgeschlossen ) erbracht hat. Wohl kaum. Denn wenn es so wäre, könnte man die Anforderung an ein gedämmtes Steildach ( = nur mit Zusatzmaßnahme USB ) auch gleich vergessen.
@Chief: Aus Deiner Sicht als Experte war der TE selbstverständlich viel zu gutgläubig. Aber darauf käme es nicht an, wenn der " Chef " als vorgeblicher oder tatsächlicher Fachunternehmer seiner Verpflichtung zur Bedenkenanmeldung nach § 4 Abs. 3 VOB/B analog/ § 242 BGB nicht nachgekommen sein sollte.
Der Unternehmer muß den Laien vor risikobehafteten Baumaßnahmen bewahren!
Worum es sich bei den " Dachbeschichtern " in aller Regel handelt, muß hier ja wohl nicht weiter vertieft werden. Die " lackieren " Ziegel und alle Anschlüsse und Durchdringungen des Dachs bleiben außer Betracht.
Zitatwie kann ich die Firma hier nicht aus der Pflicht entkommen lassen?
indem Du das Dach jetzt von einer Fachfirma untersuchen läßt. Das Dach sollte hierbei auch an einigen Stellen geöffnet werden, um nachzusehen, ob das Gebälk und die Zwischensparrendämmung trocken sind.
Nach den Bildern war auf der Dachunterseite Schnee und das Gebälk nass. Wie gleichwohl eine Zwischensparrendämmung und eine Dampfbremse eingebaut werden konnte, ist nicht nachvollziehbar. Das Dämmunternehmen dürfte seiner Verpflichtung zur Anmeldung von Bedenken nicht nachgekommen sein.
Im Übrigen dürfte der TE auf einen " Dachbeschichter " reingefallen sein. Eine Beschichtung dürfte bei derart viel Schnee nämlich kaum ausgereicht haben.
Aber prüfen lassen: Wenn Gebälk und Dämmung feucht/nass sein sollten, hat der Beschichter den vertraglich geschuldeten Erfolg nicht herbeigeführt und haftet ( Geld zurück, weil Beschichtung nicht ausreichend ist/war und Schadensersatz für durchfeuchtete Dämmung).
Welcher Schaden?
Zu einer Durchfeuchtung der Wand und des Bodenaufbaus kommt es nur dann, wenn die Verbundabdichtung hinter den Wandfliesen und ( mittels Abdichtungsbändern ) am Duschtassenrands zu der Verbundabdichtung auf den Duschwänden fehlt. Das wäre dann allerdings ein Mangel, den der Vermieter zu verantworten hat.
Die von dem Bekannten der Freundin angebrachte horizontale Silikonfuge zwischen UK Profil und Duschtassenrand könnte allenfalls einen etwaigen Feuchteschaden vergrößern, wenn hinter der Silikonfuge Duschwasser steht/staut und in den vielleicht undichten Anschluß zwischen Duschtassenrand und den aufgehenden Wandfliesen hinter und unter die Duschtasse fließt. Dann käme - je nach Tagesform des Richters und des Vermieteranwalts, der dem Richter den Sachverhalt zu erklären hat - ein Mitverschulden des Bekannten als Verursacher und/oder der Freundin als Veranlasserin der Maßnahme ( § 278 BGB ) in Betracht. Fraglich wäre dann aber, wie hoch ein etwaiges Mitverschulden zu bewerten ist.
Das alles wäre belanglos, wenn Deine Freundin nicht selbst Arbeiten an der Dusche veranlaßt hätte, weil sie hierzu als Mieterin nicht zuständig ist. Also den rein optischen Fugenfüller Silikon wieder entfernen und dem Vermieter den Mangel anzeigen.
Klar, dann fängt der Streit an, wer die verschimmelten Fugen zu verantworten hat.
Vermieter: Freundin hat die Dusche nicht ordnungsgemäß gereinigt und nach dem Duschen das Spritzwasser nicht abgewischt.
Freundin: Anschluß der Duschtür ist undicht und es flließt Wasser aus der Dusche auf den Fliesenboden. Silikon ist nicht ausreichend antifungizid eingestellt und Verbundabdichtung fehlt ( vielleicht ) auch noch.
ZitatWie wäre denn ein realistisches Szenario?
Kann ich Dir sagen, weil ich den Fall in Duisburg in einem großen Gebäude schon einmal hatte: Abbruch von Asbestummantelungen an Betonstützen ohne Schutzmaßnahmen ( = luftdichte Einhausung ).
Alle Räume des Gebäudes wurden beprobt. In den Räumen, in denen Asbeststaub festgestellt wurde, wurden aufwändige Reinigungsmaßnahmen von einem Spezialunternehmen durchgeführt. Glücklicherweise waren nicht alle Räume betroffen, aber sehr viele. Die Kosten lagen im mittleren 5-stelligen Bereich.
Gezahlt hat die Betriebshaftpflichtversicherung des Unternehmens, das die Abbrucharbeiten ausgeführt hat.
Wo ist also Dein Problem und warum willst Du von diesem Forum wissen, ob Du richtig handelst, wenn Du die gebotene Beprobung nicht durchführen läßt und keine Sicherheit für die 20 weiteren Wohnparteien des Hauses schaffst, weil dies - bei Feststellung einer Asbestverseuchung - zu hohen Kosten führen würde. Oder war die Person, die den Abbruch ausgeführt hat, ein Schwarzarbeiter?
Was Du mit Deiner und der Gesundheit Deiner Familie machst, ist mir ziemlich egal. Mich sorgen die 20 weiteren Parteien, die durch einen Dummbeutel, der erklärtermaßen nur an sein eigenes finanzielles Risiko denkt, gefährdet werden.
Ich schlage vor, dass wir diesen Thread schließen. Es kann und darf nicht sein, dass hier nach Tipps zu potentiell strafbarem Verhalten, wie Baugefährdung, Körperverletzung und womöglich Totschlag ( dolus eventualis ) gefragt wird.
War´s Schwarzarbeit oder ist bei dem Unternehmer mangels Versicherung nichts zu holen, haftet der TE für den Schaden als Störer, ein Verschulden bedarf es hierfür nicht. Es wird also auch nicht danach gefragt, ob den TE ein Verschulden bei der Auswahl und der Überwachung der abbrechenden Person trifft.
Ausmauerung der Sparrenebene mit Steinplatten ( Ytong, Bims o.ä. ) erscheint mir etwas merkwürdig, aber in Verbindung mit Putz auf " Stroh " war´s zumindest in der Fläche luftdicht, weshalb der TE auch von Kondensatschäden nicht berichtet. Aber vermutlich ist das bewohnte DG nicht ausreichend warm geworden.
Nach dem Abriss wird nach einem neuen Aufbau gefragt. Denkbar wäre u.a.:
- Außen winddicht und zusätzliche Absicherung gegen Leckwasser durch eine Unterspannbahn, also Dachziegel abnehmen und gegebenenfalls gleich erneuern.
- neue Zwischensparrendämmung aus z.B. Mineralwolle
- Dampfbremse
- Untersparrendämmung mit max. 20 % der Dicke der Zwischensparrendämmung
- neue Verkleidung.
Das Ganze dann nach vorheriger Klärung der örtlichen Gegebenheiten und unter Beaufsichtigung der Arbeiten durch einen Fachmann.
Wer fragt was und warum?
Der TE fragt nach der richtigen Anbringung von Silikonfugen in einer Duschkabine und hat hierzu bereits selbst die richtigen Antworten gegeben: Der Türanschlag mag in der Senkrechten zusätzlich aus optischen Gründen mit dem Fugenfüllstoff Silikon abgespritzt werden. Am Anschluß zur Duschtasse sollte der Türanschlag aber keineswegs innen, sondern nur außen abgespritzt werden, damit etwaiges hinter den Türanschlag laufendes Wasser in die Duschtasse ablaufen kann.
Ob die Duschkabine hinter den Fliesen und am Anschluß Duschtasse zu den aufgehenden Fliesen fachgerecht nach den aRdT im Merkblatt " Verbundabdichtungen " abgedichtet ist, war nicht gefragt und ist auf den Bildern auch nicht eindeutig zu erkennen. Hierzu müßte man die stark verschimmelten Silikonfugen, den Türanschlag und gegebenenfalls auch noch Fliesen beseitigen.
Sinnvoll wärs, weil die Dusche eh ziemlich übel aussieht, der Bereich hinter dem ausgespritzten Übergang von Türanschlag ( oder was immer das auf dem Bild ist ) zur Duschtasse ein neuralgischer Punkt ist und die Erscheinungen vor der Duschtasse ( dem Bodenbelag vor der Duschtasse ) auf hinterläufiges Duschwasser hindeuten könnten.
Sieh Dir über google unter " Bauwion Pflastersteine " die Abbildung unter " Randeinfassung " an.
--> die Pflasterfläche hat Gefälle zu einer Seite. Deren äußerer Rand wird begrenzt durch die Randeinfassung und die soll nach der DIN etwas tiefer liegen, damit Wasser bei stärkeren Regenfällen, wenn es nicht bereits in den Pflasterfugen versickert, ungehindert über den Rand hinweglaufen kann. Auch eine an die Pflasterfläche " angrenzende " Entwässerungsrinne oder ein Ablauf soll deshalb tiefer liegen.
Bei den " angrenzenden " Einbauten handelt es sich offensichtlich um den Oberberiff zu den drei nachfolgenden Beispielen. Es fehlt nur das Komma und das Wort " wie ....... ".
Bei der Höhenangabe ist vielleicht irgendeiner im DIN-Ausschuss noch auf die Idee gekommen, dass bei < 4 mm das Wasser von der " Wiese " wieder auf die Pflasterfläche zurückfliesen kann und bei > 1 cm das Pflaster nicht gehalten wird. Also kam die Höhenangabe auch noch rein in die DIN, damit nichts " schief " geht.
Laufen soll man auf dem Pflaster und nicht an und auf der hieran angrenzenden Randeinfassung, der Rinne oder dem Ablauf.
Im Grunde genommen also eine in einer DIN verklausulierte Banalität zur Wasserführung, verfasst von Leuten, die sich nicht klar auszudrücken verstehen. Aber das hat man bei DIN`s ( und Gesetzen ) ja häufiger, weshalb hierzu auch noch Kommentare verfasst werden müssen.
Ist doch egal, ob es eine " gute Idee " ist, einen Lichtschacht um 12 - 15 cm aus dem Gehbelag eines z.B. Bürgersteigs anzuheben. War ja auch nicht das Thema der Fragestellung: Wer beanstandet was und warum?
Zur Betrachtung des Wasserlaufs kamen wir ja nur deswegen, weil das der Sinn und Zweck der zu Anfang zitierten DIN
an Pflasterflächen angrenzende Bauteile ( wo normalerweise nicht gelaufen wird/werden sollte )
ist, woraus aber nichts für die hier erfolgte Absenkung des Rahmens und des Rosts der Lichtschachtabdeckung in Bezug auf die damit einhergehende Unfallgefahr innerhalb einer Gehfläche herzuleiten ist.
War aber ein super Fall, an dem man verdeutlichen konnte, dass vor der Anwendung einer DIN-Norm zunächst zu klären ist, ob deren Schutzzweck in dem zu beurteilenden Fall überhaupt einschlägig ist.
Dann ist der Aufbau in Deinem GA doch klar:
Eine DIN-Norm, die den vorliegenden Fall explicit regelt, gibt es nicht. Insbesondere ergibt sich keine Regelung aus der DIN ......, Abschnitt 3.1.16. weil dort nur die Höhenlage von angrenzenden Bauteilen zu Pflasterdecken usw. behandelt wird. Damit soll verhindert werden, dass sich Wasser vor angrenzenden Bauteilen staut. Sie sollen daher gegenüber der Pflasterfläche um 7 mm ... abgesenkt werden. Bei dem Lichtschacht mit Abdeckrost handelt es sich nicht um ein " angrenzendes ", sondern um ein Bauteil innerhalb der Pflasterfläche. Ein Verstoß gegen die aRdT könnte man allenfalls aus den Anforderungen zur Ebenheit von Gehflächen in der DIN .... herleiten, denn ... ( aber wohl auch anderer Schutzzweck ).
Dies kann aber dahinstehen. Denn ein Mangel im Rechtssinne kann sich auch aus dem Verstoß gegen gesetzliche Vorschriften in der einschlägigen Landesbauordnung ergeben.
Folgt Zitat von Alfons aus der BayBauO.
Der dort verwandte unbestimmte Rechtsbegriff der " Verkehrssicherheit von baulichen Anlagen " , zu denen auch Lichtschächte zählen, bedarf der Auslegung im Lichte der Spezialnormen, die sich mit deren Verkehrssicherheit befassen. Der Lichtschacht hat eine Abdeckung mittels Rost, der den Einsturz von Passanten in den 2 m tiefen Lichtschacht zuverlässig verhindert. Die AS beanstandet demgemäß auch " nur " die Absenkung des Rosts um 4 cm gegenüber der Pflasterfläche, Durch die Absenkung sind Vertiefungen mit Aufkantungen an drei Seiten der Lichtschachtabdeckung entstanden. Hierdurch kann es zum Sturz von Passanten kommen. Wann dies zu erwarten ist, ist geregelt in den einschlägigen Unfallverhütungsvorschriften.
--> genannt in der verlinkten Abhandlung mit empirischer Untersuchung, ab wann sich Stolpergefahren ergeben = mehr als 0,4 cm. Hier wird der Grenzwert um das 10-fache überschritten.
Den Bildern nach zu urteilen, ist der Keller in jedem Fall feucht/nass. Frage ist nur, um welche Art Feuchtigkeit es sich handelt. Angesichts der Lage der abgebildeten Wand zum Hang ist Kondensatausfall bei fehlender Außendämmung zwar denkbar, aber wahrscheinlich nicht alleinursächlich. Das könnte der Baufachmann durch eine Bohrkernentnahme und Tiefenmessung gleich zu Anfang mal abklären.
ZitatDieser kann in dessen Aufnahme verschlammen, also den Abfluss des Wassers behindern = Pfützenbildung > Eis usw.
Mag sein, aber der Rost über einem Lichtschacht hat Belüftungs- und Belichtungsfunktion und keine Wasseraufnahmefuktion, d.h. er sollte wohl eher so ausgestaltet werden, dass nicht auch noch von allen Seiten Wasser, Schlamm, Dreck einfließt. Das spräche dann eher für eine geringfüfige Erhöhung des Rahmens von max. 0,4 cm und Gefällegebung im Pflaster, siehe die verlinkte Untersuchung mit Quellenangabe.
Frag doch einfach mal bei Deiner Stadt an, was die von einer Vertiefung des Gehweg durch eine Lichtschachtabdeckung von - 4 cm halten. Die müßten doch wissen, warum sie das nirgendwo zulassen und ob es insoweit eine Norm gibt.
ZitatIch sehe den Schutzzweck darin, dass es eben nicht „mehr“ als 10 mm sein dürfen.
Steht so nicht in der Norm in Bezug auf Stolpergefahren, sondern soll den Wasserablauf zu " angrenzenden " Bauteilen, wie ....... erleichtern.
Verstehe den Schutzzweck der Norm
"3.1.16:
Pflasterdecken und Plattenbeläge müssen 7 mm +/- 3 mm über der Oberfläche von angrenzenden Einbauten, Randeinfassungen, Abläufen und Entwässerungsrinnen liegen."
nicht und weiß daher nicht, ob deren Schutzzweck überhaupt Deinen Fall erfaßt. Geht es dabei um Wasserführung an Randeifassungen und Abläufen? Warum soll ich einen Rost nicht oberflächenbündig einbauen dürfen? Zusätzlicher Schutz gegen Verrutschen des Rostes? Aber das paßt nicht zu den in der Norm genannten Beispielen. Sinn und Zweck der Norm ist wahrscheinlich, dass kein Wasser vor den genannten Bauteilen stehen bleibt. Glatteisbildung mit Rutschgefahr. Bei einer Pflasterfläche mit Gefälle zur Straße??
Also vielleicht doch noch weiter nach einer passenden Norm für Dein Problem ( Stolpergefahr ) suchen und im äußersten Fall mit dem BGH mit ungeschriebenen aRdT argumentieren: Selbstverständliches und allgemein bekanntes muß und wird in aller Regel nicht normiert. Dann brauchst Du nur noch eine Norm oder einen Erfahrungsatz, ab welcher Vertiefung und anschließenden Aufkantung ein Passant ins Stolpern gerät und hinfällt --> siehe BGH " Hofbefestigung mit Nullgefälle ". Da gabs auch keine DIN-Norm und der BGH hat die Erforderlichkeit einer Gefällegebung aus anderen Normen hergeleitet.
Das der Rost mit einer Vertiefung von 4 cm ein Mangel ist, dürfte eh klar sein. Siehe z.B. unterschiedliche Tritthöhen bei Treppen. Sind unzulässig, weil man auf die Nase fällt.
Erforderlich ist:
- Befund mit örtlicher Schadens- und Ursachenerforschung durch einen versierten Baufachmann + einem Bodengutachter,
- Klärung mit dem Eigentümer, wieviel Geld für eine Behebung oder eventuell bloße Verbesserung des Zustands zur Verfügung steht,
- hierauf abgestimmte Planung der Sanierungsmaßnahmen mit Kostenermittllung,
- Freigabe der geplanten Maßnahmen durch den Bauherren, Ausschreibung und Vergabe.
Mit anderen Worten: Deine Fragen sind von diesem Forum nicht zu beantworten, weil wir keine " Glaskugel " haben, die Deinen Keller mit den hieran anstehenden Boden- und Wasserverhältnissen zeigt.
Warum hast Du das Fachwerkhaus gekauft und machst Dir erst jetzt Gedanken über den Keller?
Ein Kaufvertrag über ein Grundstück kann vor jedem x-beliebigen Notar in Deutschland abgeschlossen werden. Der Notar muß nicht am Ort des Grundstücks geschäftsansässig sein. Ist eine Partei bei der Beurkundung nicht persönlich anwesend, dann kann sie sich vertreten lassen und zwar von jedem Dritten und zunächst auch noch ohne Vollmacht. Die vollmachtslose Vertretung ist sodann - wie hier - vor einem Notar zu genehmigen. Also ist in Bezug auf den Vertragsabschluß erst mal alles in Ordnung.
Der Vorwurf des TE geht dahin, dass ihm ein Haus ohne dauerhaft gesicherte Erschließung verkauft worden ist. Schaden würde ihm nur, wenn er dies " positiv " gewußt hätte oder der Mangel offensichtlich war. Das war nach seinen Erklärungen nicht der Fall. Darauf, ob er genauer hätte nachsehen sollen, kommt es nicht an. .
Das Fehlen einer dauerhaft fehlenden gesicherten Erschließung ist ein vertragswesentlicher Umstand, auf den der Verkäufer auch ungefragt wird hinweisen müssen. Das ist nicht erfolgt. Frage ist, ob der Verkäufer hiervon Kenntnis hatte. Der Testamentsvollstrecker idR wohl eher nicht, es sei denn er hat das Objekt schon längere Zeit verwaltet und ist in dieser Zeit mit dem Problem konfrontiert worden. Der Testamentsvollstrecker hat aber als Partei kraft Amtes für die Erben gehandelt und die könnten es gewußt haben ---> arglistige Täuschung.
Getürkter Energieausweis: muß weiter aufgeklärt werden + Kenntnis auf Verkäuferseite? Obwohl: Mich wollte auch schon mal ein Verkäufer mit einem getürkten Energieausweis über den Tisch ziehen. Nur habe ich es noch rechtzeitig vor der Beurkundungstermin entdeckt.
Der bereits beauftragte RA wird´s weiter aufklären.
Du schilderst in 2. und 3, den Idealfall ( vorausgesetzt es sind in beiden Fällen auch die fachlich richtigen Argumente/Ergebnisse ).
In der Wirklichkeit ist leider oft anders: Es kommt zu keiner Einigung.
Dann gilt für Dich offenbar 1. Auch wenn die " akzeptierte Meinung " nach Deiner fundierten Überzeugung fachlich falsch ist und zu einem Nachteil für Deinen AG führt?
Das kann man so handhaben. Man muß es dann aber auch so wollen und im Verhältnis zum AG auch dürfen ( Belehrung des AG über das falsche Ergebnis und die hieraus resultierenden Folgen ).
1. Der Käufer verliert seine Gewährleistungsansprüche ( bis auf Schadenersatz ) nur dann, wenn ihm der Mangel bei der Abnahme positiv bekannt ist und er das Werk gleichwohl abninnt, ohne sich seine Rechte wegen des Mangels vorzubehalten ( § 640 Abs. 3 BGBG ). Beweispflichtig für die Kenntnis ist der Verkäufer.
Hier (-), Käufer hat Kratzer wegen des Regens nicht gesehen und der Verkäufer wird das Gegenteil wohl kaum beweisen können.
2. Aber es bleibt die Beweislastumkehr aufgrund der erfolgten Abnahme. Der Käufer muß also beweisen, dass die Kratzer bereits im Zeitpunkt der Abnahme vorhanden waren. Der Beweis kann u.U. aufgrund der Art der Kratzer ( verursacht durch typisches Baustellenwerkzeug? ) geführt werden.
3. Die gleichen Versäumnisse wie immer: a.) keine Vorbegehung, b.) Bauleiter des BT als Protokollführer, keine Begleitung des Käufers bei der Abnahme durch einen Fachmann und baufachlich ahnungsloser Käufer traut sich die hochkomplexe Überprüfung eines Gebäudes selbst zu.
Zitat4. Ein paar Kleinigkeiten wurden im Protokoll als Mängel vermerkt.
Dann müßte das ein Super-BT gewesen sein oder der Käufer hat ( wahrscheinlich ) noch mehr während der Bauzeit und der Überdeckung bis zur Abnahme nicht gesehen. Aber es war ja der " TÜV " ( beauftragt von wem? ) dabei.
Ja, der AN hat ein Nachbesserungsrecht und ihm muß hierzu eine angemessene Nachbesserungsfrist gesetzt werden. Das Nachbesserungsrecht besteht aber nur für eine vollständige und fachgerechte Beseitigung der Mängel unter Einhaltung der aRdT. Murks muß der AG nicht akzeptieren und kann dessen Ausführung zurückweisen.
Bleibt der AN dann bei der angkündigten Murkslösung, steht dies der Verweigerung der Nachbesserung gleich und der AG kann zur Ersatzvornahme übergehen. Aber dann die Beweise für Mangel und Murksangebot zuverlässig sichern!
Die Androhung
" .... außerdem wurde mir schon „angedroht“ dass es beim neu verfliesen dazu kommen kann, dass die Fliesen dann wegen dem Dichtband etwas „ansteht“.
war ein Murksangebot. Denn wenn die Fliesen " anstehen ", dann muß der AN, um das zu verhindern, auch das Dichtband entfernen. " Billiger " geht nicht.
Anspruch auf Unterlassung dürfte verjährt sind, wenn die Gemeinde die Abwasserleitung vor mehr als 3 Jahren verlegt hat.
Siehe hier: Fall mit Lösungsweg für das 2. juristische Staatsexamen auf Grundlage einer Entscheidung des BayVGH
Baustopfen und Rohrmanschetten???
Die aRdT fordern, dass Rohrverlängerungen mit Stopfen vor Anbringung der Rohrmanschetten angebracht werden. Ist ja auch logisch, weil über die " dick auftragenden " Baustopfen die Rohrmanschetten nicht dicht anliegend am Rohr angebracht werden können und beim späteren Abschrauben der Baustopfen die Eindichtung der Rohrmanschetten beschädigt wird, sofern erst dann die Rohrverlängerungen kommen.
Frage insofern: Standen die Rohre vor Anbringung der Dichtmanschetten in Kleber- und Fliesenstärke über die Wand hinweg und wurden die Baustopfen zur Anbringung der Rohrmanschetten abgeschraubt???? Ich glaube kaum, denn ich erkenne die Schweinderl beim Gang.
Partielle Mangelbeseitigung wird kaum gehen. Denn die Verbundandichtung muß eine nahllose Schicht ergeben. Werden die Fliesen + Kleber nur stellenweise herausgetrennt, dann wird hierbei die Verbundabdichtung im Anschluß an die nicht ausgebauten Fliesen beschädigt. Überlappung als geschlossene Haut ist nicht mehr vorhanden.
Ob jemand ein Superunternehmer ist, kann leider nur der Fachmann beurteilen. Bei den Empfehlungen von Freunden war häufig kein Fachmann an der Baustelle und die Mängel schlummern unerkannt im Verborgenen/überdeckten Bereich. Der Unternehmer im vorliegenden Fall ist mit Sicherheit kein Superfachmann.
Drei Vertragsbeziehungen:
1. TE mit GU oder BT über " normale " Installation im Rahmen des GU- oder BT-Vertrages.
2. TE mit Elektriker über " erweiterte " Installation.
3. Subunternehmervertrag GU oder BT mit Elektriker über " normale " Installation.
Abgenommen wird vom jeweiligen Auftraggeber in der jeweiligen Vertragsbeziehung. Mihin könnte der TE nur innerhalb der Vertragsbeziehung 2. Leistungen des Elektrikers abnehmen, was aber kaum gelingen kann, weil die " erweiterte " Installation die Funtionsfähigkeit der " normalen " Installation voraussetzt und dort fehlt der Empfänger der Abnahmeerklärung = GU oder BT. Der Elektriker ist also bei 1. der falsche Adressat der Abnahme und außerdem besteht bei 2. noch überhaupt keine Abnahmereife. Dreiseitig nachträglich Teilleistungen bei 1. und 3. vereinbaren???
Bei 3. kann nur der BT oder GU die Abnahme erklären.
Typisches und bekanntes Problem im Bauträger-Vertrag, weswegen dort geraten wird, dass der BT entweder die Sonderwünsche des BH als Zusatzleistung mitübernimmt oder aber Sonderwünsche erst nach vollständiger Fertigstellung erlaubt sind. Hier war´s ein Kuddelmuddel und dieses wird jetzt verschärft durch den Wunsch auf Einsparung von Umsatzsteuer bis 31.12.2020 auf Seiten des BH.
Eben blöd, wenn man als Laie denkt, alles sei möglich und sich dafür sein eigenes Recht zusammenbastelt.
Der Elektriker hat ein dickes Problem. Dadurch, dass dem TE die Erledigung von Eigenleistungen erlaubt worden ist, haftet er für etwaige bei den Eigenleistungen entstandene Beschädigungen. Er kann nur bei nachweislichen Fremdschäden die Abtretung der Ansprüche des Eigentümers gegen den Verursacher verlangen und muß dann gegen diesen Vorgehen. Eigentümer beim BT-Vertrag wäre der BT ( hier genannt: GU ). Sollte es tatsächlich ein GU-Vertrag sein, könnte nur der GU die Abtretung vom TE fordern. Sollte der TE die Eigenleistungen selbst ausführen, bedürfte es der Abtretung natürlich nicht. Dann könnte der GU die Geltendmachung eines Eigenschadens als treuwidrig zurückweisen.
Bei und für die Umsatzsteuereinsparung setzt offenbar zur Zeit der Verstand aus.
Ich wehre mich gegen den Vergleich, weil ich sicher bin, dass mit den genannten 7.000 Euro sicherlich nicht möglich ist, eine extensive Dachbegrünung in Teilen zurück zu bauen. Eine PV-Anlage zu demontieren. Eine Terrasse samt Unterkonstruktion zu demontieren.
Dann den Putz oder was auch immer falsch war/ist zu reparieren.
Recht hast Du!
Den Fall würde ich wie folgt aufdröseln:
1. Vergleich: Wie Skeptiker schon gesagt hat, kann per Vergleich auch etwas contra legem oder contra BGH ( keine fiktiven Mangelbeseitigungskosten als Schaden ) vereinbart werden. Aber die Frage nach einem Vergleich stellt sich hier nicht, da der TE den Mangel in jedem Fall beseitigen muß, weil der Schaden in Zukunft noch viel schlimmer werden wird.
2.: Abnahme: Der TE hat die Schlußrechnung des Putzers offensichtlich bereits bezahlt.Hiermit hätte er dessen Leistungen zumindest konkludent abgenommen. Denn wie soll man sonst sicher zum Ausdruck bringen, dass man mit der fertiggestellten Leistung ( zunächst ) vollauf zufrieden ist.
Außerdem: Ganz zu Anfang hat der TE den § 6 des Bauvertrages mit dem Putzer zitiert und dort steht, dass der Archi die Leistungen des Putzers abnimmt. Also hatte der Archi aus der allein maßgeblichen Sicht des Putzers Vollmacht zur Abnahme.
Im Architektenvertrag, der vom TE auch zitiert worden ist, war es offenbar anders und zwar gesetzeskonform geregelt: Archi hat keine Vollmacht. Aber diese Regelung betrifft nur das Verhältnis zwischen dem TE und dem Archi, aber nicht das Verhältnis des TE zum Putzer.
Aber auch egal: Die erfolgte Abnahme führt hier ja " nur " dazu, dass der TE den Mangel und die Verantwortlichkeit zu beweisen hat.
3. Einschätzung zum Fall:
Nach den vorgelegten Bildern war die Dachabdichtung bereits vorhanden, als der Putzer das WDVS anbrachte.
Mangel; Das WDVS und der Putz sind bis auf die Abdichtung des Flachdachs hinunter geführt worden. Es fehlt - wie häufig - der Schutz des Putzes gegen aufsteigende Feuchtigkeit und es fehlt die Schutzschicht gegen Beschädigung durch den Kies -> siehe hierzu die Richtlinie Fassadensockelputz/ Außenanlage, 3. Auflage 2013 und für erdberührte Bauteile inzwischen auch so geregelt in DIN 18533-3: 2017-07, Abschnitt9.3.3 , Bild 2.
Grund: Vor dem WDVS befindet sich ein Kiesstreifen und Plattenbelag. Diese werden bei Niederschlag unterlaufen. Das Niederschlagswasser läuft auf der Dachabdichtung zu den Dachabläufen. Die Dachabdichtung ist also bei Niederschlägen nass.
Steht das WDVS mit dem Putz auf der Dachabdichtung auf, dann saugt der auf den Dämmplatten angebrachte Putz das Sickerwasser auf. Es steigt im Putz hoch. Der Putz wird durchfeuchtet. Es bilden sich Feuchteflecken. Im Winter kommt es bei Frost zur Volumenvergrößerung im Putz. Der Putz bekommt Risse bzw, wird von der Dämmung abgesprengt. Im Sommer bilden sich Blasen und der Anstrich und später auch der Putz werden mürb und werden abgestoßen. Der Schadensbeginn ist auf den Bilfdern gut zu sehen. Zwischenzeitlich dürfte es jedoch schon deutlich schlimmer geworden sein.
Der Putzer räumt ein, dass der Feuchteschutz am Putzsockel und die Schutzschicht fehlen. Er meint jedoch, dass er dafür nicht verantwortlich sei. Den Feuchteschutz und die Schutzschicht hätten seiner Ansicht nach das Dachdeckerunternehmen oder aber der Unternehmer anbringen müssen, der den Belag ( Kies und Platten ) verlegt hat. Konnte und durfte er hiervon auch tatsächlich ausgehen?
Die Abdichtung ( Dampfsperre und Abdichtung ) waren nach den Bildern fertig, als er das WDVS anbrachte. Folglich konnte er nicht davon ausgehen, dass der Dachdecker nach ihm nochmals kommt. Der Kies- und Plattenverleger konnte keinen fachgerechten Feuchteschutz anbringen. Denn die dafür üblicherweise verwandte Dichtschlämme hätte vom Putzsockel auf die Abdichtung des Flachdachs geführt werden müssen. Das hätte m.E. nicht dauerhaft gehalten. Auch eine Abdichtung mit Flüssigkunststoff wäre m.E. nicht dauerhaft gewesen. Sie wäre am Übergang Putzsockel - Dachabdichtung früher oder später ein-/abgerissen, das Stauwasser hätte den Putzsockel unterlaufen und wäre von dort im Putz aufgestiegen ( = Tatfrage ).
Der Putzer hätte sich bereits vor Anbruingung des WDVS Gedanken darüber machen müssen, wie sein Putz gegen aufsteigende Feuchtigkeit zu schützen ist. Schon er hätte das Problem entschärfen können: Dämmplatten bis auf die Dachabdichtung --> den Putz aber oberhalb der Dachabdichtung enden lassen. Dann hätte sein Putz von unten nicht mehr Wasser aufsaugen können und man hätte ihn mit z.B. Dichtschlämme " einpacken " können.
Also Ausführungsfehler des Putzers --> Putz bindet zu tief und zwar bis in die wasserführende Ebene des Dachs ein. Jedenfalls lag ein offensichtliches Schnittstellenproblem vor. Er hätte also Bedenken beim TE anmelden müssen. Hat er nicht getan und somit hat er sich von dem entstandenen Mangel nicht befreit. Also ist er für die Durchfeuchtung seines Putzes verantwortlich.
Haftung des Archis ist dann eh klar: Planungsfehler. Er hat kein Detail für das besonders schadenträchtige und häufig falsch ausgeführte Durchfeuchtungsproblem geliefert. Schnittenstellenlösung fehlt ( übliche Lösung wäre gewesen: Dampfsperre an den aufgehenden Wänden hochführen, dann Dämmung des Sockels, danach die Abdichtung in der Fläche am gedämmten Sockel hochführen und als " Z " oberhalb der Dämmung auf die Wand führen. Erst danach das WDVS anbringen.
Außerdem ist dem Archi ein Bauüberwachungsfehler anzulasten. Denn bei ordnungsgemäßer Bauübewachung hätte er sehen müssen, dass der Putzer den Putz bis auf die wasserführende Dachabdichtung herunterführt. Damit war die Durcchfeuchtung des Putzes vorprogrammiert.
Kies- und Plattenleger haftet ebenfalls. Er hätte sehen müssen, dass der Putz keinen Feuchteschutz hat und die Schutzschicht fehlt.
Aber deswegen würde ich die Klage nicht auch noch gegen den Kies- und Plattenleger erweitern. Denn der bereits verklagte Archi haftet eh im weitesten Umfang.
4. Die Kosten für die Nachrüstung des Feuchteschutzes und der Schutzschicht sind Sowieso-Kosten, es sei denn sie waren ( bei wem ? ) ausgeschrieben und beauftragt und sie sind vergessen, aber dem TE berechnet worden. Wohl eher unwahrscheinlich bei diesem Archi.
Welcher Aufbau war in jeweils welcher Höhe vor der Sanierung auf den Holzbalken?
Wie hoch überragt die ( neue ) gebundene Schüttung die Holzbalken und warum wurde die gebundene Schüttung abweichend vom vorherigen Zustand über die OK Holzbalken hinweg verlegt. Lagen die Holzbalken nicht in einer Ebene?