Die Frage ist rhetorisch, oder?
Aus meiner Sicht schon (dass nicht steht nämlich in meinem Gutachten), aber vielleicht sieht es hier ja auch jemand gut begründet anders?
Beiträge von Skeptiker
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Zur Vorgaben des Anwalts der WEG
- Wiederherstellung von Dachrinnen und Fallrohren
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- Wiederherstellung einer geschlossenen Dachhaut
und zu diesen Bildern:
Haltet ihr zu 3. durch die hier sichtbaren Folien die Anforderungen des § 32 Abs. 1 der BauO Berlin an die Bedachung eines Hauses der Gebäudeklasse 5 ("Erfordernis harter Bedachung") für erfüllt?
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Welcher Wandbildner wurde verarbeitet, also welcher Stein? Typisch sind horizontale Rissen in den Lagerfugen von Dämmziegeln! Sichtbar werden sie nur manchmal dann, wenn keine Putzbewehrung verarbeitet wurde.
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Hat die "Ampel" etwa keine Änderungen beschlossen, die sich hier auf die auszuführenden Arbeiten auswirken?
Nein, hat sie nicht!
Off-Topic:Im Übrigen - und das scheint Dir unbekannt zu sein - stammen die allermeisten technischen Bauregeln in D von privaten Verbänden und Vereinen, in denen unterschiedliche Interessensgruppen aus Wissenschaft, Industrie, Handwerk und Auftraggebern in unausgewogenen Kräfteverhältnissen mehr oder weniger auskugeln, was in ihrem Tätigkeitsfeld gelten soll. Diese Bauregeln entwickeln sich dann allmählich zu "anerkannten Regeln der Technik", auf welche dann Sachverständige und im Bereich der Gesetzgebung die Landesregierungen in D in den Bauordnungen und Verwaltungsvorschriften zu den Technische Baubestimmungen Bezug nehmen und diesen damit teilweise quasi Gesetzeskraft verleihen.
Das alles hat nichts, aber wirklich überhaupt nichts, mit "die Ampel" oder "Merkel muss weg" oder "es wird Zeit für einen Austritt aus der EU" zu tun. Ja, man kann sich durchaus die Mühe machen, das alles nachzulesen und zu verstehen oder eben einfach nachblöken, was andere Schafe vorblöken. Mäh!
Dann Abbitte- Mea culpa.
Als Nicht-Katholik kann ich Dir leider nicht nur mangels Weihe nicht einmal ansatzweise mit einem "ego te absolvo ..." Erleichterung verschaffen, so sorry!
Wer hat keine "Schwierigkeiten" mit der Ampel? ALSO!
Ich habe auch manche Schwierigkeiten und mir passt vieles nicht, zum Beispiel die am Samstag gekauften Schuhe. Trotzdem beginne ich nicht jeden Post damit, aber lasse diesen wenigstens mal damit enden. Ja, jetzt geht's mir wieder besser!
Der Reihe nach erfolgen also nun welche Arbeiten?
Wie oft denn noch?
Schritt 1: Architekt mit Planung beauftragen
Schritte 2 bis N erfährst du dann von diesem.
Die Sonderkonstruktion für barrierefreie Türdurchgänge wurde in der aktuellen Flachdachrichtlinie von 5 cm auf 10 cm geändert.
DIN 4108 stellt die hygienische Mindestanforderung für Dämmung dar, somit muss die gesamte Fläche gedämmt werden.
In dem zitierten Text entsprechen alle markierten Textstellen nicht dem fachlichen Sprachgebrauch oder sind schlicht falsch. Du scheinst auch die bereits von mir ausführlich kommentierten Punkte des Bestandsschutzes und des GEG nicht nachvollziehen zu wollen. Ich frage mich, ob Du wirklich Hilfe suchst oder nur Bekräftigung. Mir ist immer noch völlig unklar, was in dem Urteil stehen soll!
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Du beziehst Dich jetzt zum wiederholten mal auf die Ampel. Was hat die Dreierkoalition damit zu tun, dass nach dem Verlust des Bestandsschutzes immer aktuelle Vorschriften anzuwenden sind?
Das ist nur dann zwingend der Fall, wenn die kleine Terrasse rollstuhlbefahrbar sein muss.
Nö, das geht ganz schlicht nicht. Um barrierearm oder gar barrierefrei von innen nach außen auf die Terrasse zu kommen, ist es immer ein vertikaler Versatz der Rohdecken unter Innen- und Außenraum von mind. 30 cm, eher 40 bis 50 cm erforderlich. Den gibt es im Bestand nicht.
Ich kann nicht nachvollziehen, woraus der TS ableitet, dass die Wärmedämmung unterseitig der Decke zu erfolgen hat. Bauphysikalisch einfacher und sicherer ist sie auf der kalten Seite anzuordnen, also oben. Denkbar wären theoretische auch Dämmungen beiderseitig der Außenhülle, also innen und außen, unten und oben.
Etwas Distanz, Besonnenheit und Rückkehr zur Sache würden einem schnellen Weg zum Ziel - welchem überhaupt? - sicher gut tun!
Off-Topic:Leider wird dann nach langem Prozessweg der Wechsel in die bauliche Realität mitunter zu einer sehr harten Landung auf dem steinigen Boden der baulichen Tatsachen. Gerne stellt sich nämlich im echten Leben heraus, dass das am Ende gefundene juristische Konstrukt doch keine sinnvolle Entsprechung in der baukonstruktiven Realität findet oder nur zu Preisen, die im Gerichtssaal sehr viel niedriger kalkuliert wurden. Und dann wird der Frust noch größer.
Und zur Vermeidung solcher extrem frustrierender Situationen gibt es in diesem Forum immer wieder den Hinweis, in Baustreitigkeiten frühzeitig eigenen baujuristischen und bautechnischen Sachverstand gemeinsam hinzuziehen und diese gemeinsam den Ist-Zustand und das angestrebte Ziel des Streits in beiderlei Hinsicht zu beleuchten und dann den AG gemeinsam zu beraten. Auch die Klage, Beweisfragen für SV etc. sollten immer von beiden gemeinsam mit den Geschädigten abgestimmt werden um das Ziel nicht aus den Augen zu verlieren und vor allem das realistisch auf absehbare Zeit Erreichbare zu verfolgen.
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Es gibt kein Urteil. es soll nur die Tür getauscht werden.
Es gibt ein rechtskräftiges Urteil die Tür-/Fensteranlage zu erneuern/auszutauschen un eine Entwässerungsrinne vor der Tür zu installieren.
Es wird immer noch verwirrender!Off-Topic:Es gibt neueste Vorschriften der Ampelregierung für den Wärmeschutz.
Da der Bestandsschutz durch die "Pfuschsnierung" entfallen ist, muss entsprechend derzeit gültiger Gesetze der Ampelsregierung gedämmt werden.
Auch wenn Dir das mit den (angeblichen) Gesetzesänderungen einer "Ampelregierung" besonders schwer im Magen zu liegen scheint:
- weshalb wurde ... abweichend von den Regeln des damals geltenden ENEV / GEG einer schwarzen / roten Regierung gebaut?
Oder etwas ausführlicher und zum Mitschreiben für Dich: Das "Gebäudeeenergiegesetz" (GEG) wurde 2020 mit der damals schwarz-roten Mehrheit des deutschen Bundestages erstmals beschlossen und seither nur graduell verschärft, überwiegend mit sehr langen Vorlaufzeiten.
Die darin aufgegangene vorher geltende "Energieeinsparverordnung" (EnEV) wurde bereits 2001 vom 14. dt. Bundestag nach Vorlage vor Kabinett Schröder I beschlossen und galt seither auch unter den Regierungen Schröder II und Merkel I - IV mit nur graduellen Verschärfungen weiter. Sie war von vornherein als stufenweise ansteigend konzipiert.
Der wesentliche Punkt ist aber, dass jegliche Veränderung des Bestandes (egal ob fachgerecht oder nicht) den Bestandsschutz aufgehoben hat. Und schon nach nach der EnEV, aber auch nach dem GEG war damit die neue Wärmedämmung erforderlich geworden, egal ob innen oder außen. Es ist also völlig gleichgültig, wann in den vergangenen 23 jähren die strittigen Arbeiten ausgeführt wurden und sogar ob dies fachgerecht geschah! (Auch wenn es zweifelsohne immer mehr als ärgerlich ist, wenn Arbeiten nicht fachgerecht ausgeführt werden.)
Davon ganz abgesehen hilft etwas mehr Sachlichkeit in solchen Fällen deutlich weiter als wiederholte und anhaltende Polemik. Ich würde versuchen, mich auf den Kern der Sache zu konzentrieren, besonders in der Kommunikation, um mich nicht völlig zu verzetteln. Ich weiß, dass dies für die Betroffenen nicht immer einfach ist. Es macht aber allen anderen Beteiligten (Sachverständigen, Juristen) die Arbeit nur unnötig schwer und bremst viel viel mehr, als dass es hilft.
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Off-Topic:
Es gibt ein Urteil, das grob zusammengefasst aussagt, es soll nur die Tür getauscht werden.
... seufz ...
Mit sowas hatten wir in letzter Zeit öfter zu tun: Leider wird dann nach langem Prozessweg der Wechsel in die bauliche Realität mitunter zu einer sehr harten Landung auf dem steinigen Boden der baulichen Tatsachen. Gerne stellt sich nämlich im echten Leben heraus, dass das am Ende gefundene juristische Konstrukt doch keine sinnvolle Entsprechung in der baukonstruktiven Realität findet oder nur zu Preisen, die im Gerichtssaal sehr viel niedriger kalkuliert wurden. Und dann wird der Frust noch größer.
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Anbei noch zwei Fotos vom IST-Zustand.
Übrigens kann ich auch IRONIE.
Danke für die Bilder!
Ich versteh weiterhin nicht, worauf Du eigentlich hinaus willst!
Irgendeine wesentliche Information - oder gar mehrere - fehlt / fehlen mir in dem Gedankengang, der Dich so beharrlich immer nur danach fragen lässt, in welcher Reihenfolge nun gebaut werden soll.
Wenn Du nicht erklärst, was Dich gerade und immer nur zu dieser einen Frage bringt, kommen wir nicht weiter!
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Ist der Schiefer nicht de facto etwas hinterlüftet? (ja, ich weiß, die 2 - 4 Zentimeter nach div. techn. Regeln sind es nicht.) Ändert sich das Ergebnis der Berechnung, wenn Du den Schiefer entweder weglässt oder außenseitig der Delta-Vent-S unter dem Schiefer eine dünne Luftschicht anordnest? Und nur zur Sicherheit: Bist Du Dir sicher, dass die Delta-Vent-S unter Schiefer die richtige Bahn ist?
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Schade, dass der TS sich hier nicht mehr meldet! In einem anderen Forum hat er inzwischen geschrieben:
Zitat... vielen Dank für Ihre vielen Tips und Hinweise. Wir waren zwischenzeitlich bei einem Fachanwalt. Dieser hat sich alle Unterlagen angeguckt und gemeint, wir wären eigentlich in Phase 2. Kündigung ist raus. Dazu eine Aufforderung der Rückerstattung des gezahlten Honorars für Phase 3 ff. Wir warten jetzt auf das Echo.
Das ist die sehr kurze Fassung. Gesprächsversuche dazwischen haben wir abgebrochen, da wir mit sehr belehrenden E-Mails und WhatsApp-Nachrichten beglückt worden sind. Im Prinzip sowas wie: Wenn Sie ein Filetsteak bestellen, können Sie das ja auch nicht essen und dann die Zahlung verweigern. Der Einwurf, dass wir eigentlich noch auf die Vorspeise warten, liegt noch in meinem Postausgang.
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1. Womit beginnen die Arbeiten zwingend? Welches Gewerk zuerst?
Es gibt kein Gewerk, das zwingend immer beginnt. Der sinnvolle Bauablauf hängt objektspezifisch immer vom zu erzielenden Ergebnis ab, welches hier noch nicht hinreichend definiert / durchgeplant wurde. Im Bestand geht es oft zuerst um die Zugangstechnik.
Der Gesamtprozess der Sanierung beginnt mit der Planung. Das Gewerk heißt Architekturbüro / Ingenieurbüro.
Welches Gewerk zuerst Arbeiten ausführen soll hängt vom Ergebnis der Planung ab. (Ich fühle mich allmählich in einer Endlosschleife!)
2. Was spricht technisch dagegen zu allererst die alte Tür-/Fensteranlage zu entfernen und die neue Tür-/Fensteranlage einzubauen?
Nichts - wenn es denn sinnvoll ist, was wir hier noch nicht bewerten können.
3. Wie stark in cm muss die vorgeschriebene Wärmedämmung mindestens sein.
Der U-Wert der Wärmedämmung darf 0,2 W/m2K nicht überschreiten. Die erforderliche Dämmstärke hängt vom einzusetzenden Wärmedämmstoff ab, der hier ja druckfest sein muss.
Du scheinst also allmählich doch einzusehen, dass eine Planung erforderlich ist, denn Du beginnst sie grad mit der Grundlagenermittlung! Sehr gut!
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prinzipiell passt das so!
Die genaue Abgrenzung finde ich schwierig, hängt sie doch von der Objektgröße, der Planungsaufgabe, den erkennbaren Ansprüchen des AG und … und … ab. Nicht zu vergessen, dass zur fertigen LP2 auch eine Kostenschätzung nach DIN 276 gehört. Vor deren expliziter Bestätigung und der eines der Vorentwürfe würde ich die LP3 nicht beginnen.
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Der Wassereintrittsweg war/ist geklärt worden für den Zustand vor der "Pfuschsanierug".
Der Zustand (mit dem geklärten Wassereintrittsweg existiert nicht mehr.
Für den aktuellen Zustand ist der Wassereintrittsweg aber ungeklärt?
Wie soll ein Problem beseitigt werden, solange dessen Ursache unbekannt ist?
Ich weiß wie Bauablaufpläne auszusehen haben, aber wie soll die Reihenfolge eines Bauablaufs festgelegt werden, wenn die auszuführenden Arbeiten nicht bekannt, nicht benannt sind und es keine Zeichnungen des angestrebten Zielzustands gibt?
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Ich erwarte hier keine "professionelle Beratung oder gar Planung!", sondern lediglich eine ungefähre Reihenfolge der diversen auszuführenden Arbeiten.
Womit beginnen die Sanierungsarbeiten?
Ich hatte es nicht dazugeschrieben, weil es für mich selbstverständlich ist, aber das hängt von den notwendigen Arbeiten und deren sinnvollster Reihenfolge ab und diese wiederum von - der Detailplanung. Der Umfang der erforderlichen Arbeiten hängt nach meiner Einschätzung hier wesentlich ab von der Beantwortung der Fragen
- ist der Wassereintrittsweg in den Raum unter der Loggia eindeutig geklärt?
- Wenn ja, wie verläuft er und wie soll er unterbunden werden?
denn Dir dürfte einleuchten, dass völlig klar sein muss, was alles rückzubauen ist, bevor man damit anfängt. Und das hängt in Deinem Fall vom nachgewiesenen Weg das Wasser ab. Generell macht man zuerst die zu bearbeitenden Bereiche frei, schützt dann die Umgebung des Arbeitsfeldes im notwendigen Umfang und dann geht's los mit dem (Teil-) Rückbau und schließlich dem Neubau! Zum Abbrechen braucht man unbedingt nicht die teuren Fachhandwerker der vergleichsweise gut bezahlten Gewerke, bei Teilrückbauten können sie aber schon sinnvoll sein, um den Schaden gern zu halten.
Bei Abdichtungen im Verbund wie bei Dir sind Teilabbrüche immer besonders tricky und eher nichts für Grobmotoriker, beim Zementestrich sieht es anders aus.
Wie geschrieben: Wir entwerfen zuerst das gewünschte Ergebnis und machen uns danach Gedanken über die sinnvollste Vorgehensweise zum vom Auftraggeber bestätigten Ziel.
Wenn Du Dir jetzt soviele Gedanken über den Fensteranschluss machst: Wie sehen denn die Anschlüsse an die Brüstung aus, sind die auch 15 cm hochgezogen?
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Einige wesentliche Angaben fehlen:
- weshalb wurde bereits beim letzten Mal abweichend von den Regeln des damals geltenden ENEV / GEG einer schwarzen / roten Regierung gebaut?
- ist der Wassereintrittsweg in den Raum unter der Loggia eindeutig geklärt?
- Wenn ja, wie verläuft er und wie soll er unterbunden werden?
- Welche technische Bezeichnung und Welches Gefälle hat die „beschieferte Dachabdichtung“?
Weitere, als die genannten Technischen Regeln sind hier einzuhalten, u.a.:
- DIN 1986-100
- DIN 18531
Möglicherweise gelten auch Anforderungen aus einem bestehenden Denkmalschutz.
Das alles zusammen mit den technischen Regeln für die Fenster an einem der komplexesten Knotenpunkte heutiger Häuser in den Griff zu bekommen ist kein Zauberwerk, aber erfordert Planung. Die erfolgt sinnvollerweise nicht in langen Texten, sondern in Zeichnungen und das Ergebnis wird dann auch in technischen Zeichnungen festgehalten. Hier braucht es dafür mind.:
- einen Grundriss der Loggia im Bestand
- eine Ansicht des Fensters und der Tür im Bestand
- einen Grundriss der Loggia und Ansicht der Fensteranlage nach dem Umbau, letztere auch von innen
- einen Detailschnitt durch den Anschluss an die neue Fensteranlage
alles als zweidimensionale masstäbliche Zeichnungeno der gleich als 3D-Modell.
Nun zum eigentlichen, für Dich sicher enttäuschenden Teil dieses Posts: Das alles, nämlich eine fachgerechte Planung, wirst Du hier kaum bekommen können (siehe Nutzungsbedingungen) und kostenlos noch weniger. Das Forum kann bei der Klärung bautechnischer, bauwirtschaftlicher und baurechtlicher Sachverhalte helfen, aber keine professionelle Beratung oder gar Planung ersetzen! Es gibt hier zahllose Beispiele dafür, was ohne (ausreichende) Planung alles schiefgehen kann. Ja, Planung kostet Geld, pro Stunde sicher mehr als eine Handwerksleistung aber erheblich weniger als die selbe Zeit einer Fachanwältin oder eines Fachanwalts.
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… gute Gründe, die gegen eine HBV-Decke sprechen könnten (:)
- Ggf. erforderliche Holzunterzüge müssen in voller Länge in das Gebäude eingebaut werden, wenn man nicht sehr aufwändige bauseitige Anschlüsse herstellen will; bei einem durch ein Dach geschlossenem Baukörper stellt das regelmäßig Probleme dar.
- Man bringt eine nicht unerhebliche Menge an Feuchtigkeit in das Bauwerk ein, was aber bei einer reinen Stahlbetondecke ebenfalls der Fall ist.
- Die erforderlichen Verbundmittel müssen häufig in situ eingebaut werden, was ein hohes können des Bautrupps erfordert, da die von der TWP geforderten Einschraubwinkel der Verbundmittel eingehalten werden müssen.
Zu den einzelnen Punkten:
- Typische Berliner Gründerzeitbauten haben tragende Außenwände und in der Vorderhäusern und Quergebäuden zusätzlich eine tragende Mittelwand. Somit sind zuverlässig Spannweiten nur unter 5,5 m anzutreffen. (Was Du so nicht wissen musst.) So ist es auch hier der Fall. Diese Spannweiten bis 5,5 sind nach meiner Planungs- und Bauerfahrung sogar aus dem Schulbau problemlos und wirtschaftlich mit HBV-Decken oder anderen leichten Konstruktionen herstellbar.
- Die Feuchtigkeitsmenge sinkt gegenüber einer klassischen StB-Decke sogar um mind. ca. die Hälfte - zugegebenermaßen nur geschätzt.m
- Das hätte der beauftragte Trupp garantiert nicht hinbekommen, siehe Ausführung abweichend vom Schalplan.
Wenn man über eine alternative zur "klassischen" Betonddkce nachdenken will/muss, haben wir gute Erfahrungen mit Ziegeldecken gemacht...
Einhangdecken sind für diesen Fall natürlich das Nächstliegende und in der Praxis am einfachsten umzusetzen, da keine Schalung und Unterstützung erforderlich sind. Die Umsetzzeiten für die untere Etage sind damit minimal, das Dach muss nicht angefasst werden … eventuell kann aber die Querverteilung der Ausbaulasten ein Thema werden.
Aber soweit wurde hier ja nicht nachgedacht, weil Planung Geld kostet und die AG lieber zur Axt greifen, als das Hirn zu nutzen. Und so wird jetzt vor Gericht weiter geholzt und das bisherige Schlachtfeld zur finalen Problemlösung verwüstet und mit unangenehmen Altlasten durchsetzt Dritten überlassen. So kann man natürlich auch vorgehen. In Abwandlung des früheren IKEA-Slogans „Prozessierst Du noch oder wohnst Du schon?“
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warum keine HolzBetonVerbunddecke?
Die hatte ich vom Zuschauerrang aus auch schon eingeworfen. Der Eigentümer gab an, „etwas solides“ haben zu wollen. Ich denke eher, er wollte möglichst „günstig“ im Sinne von „billig“ bauen.
Außerdem dürfte sowas die nur mit Minimalleistungen beauftragten Planenden und Bauenden noch mehr überfordert haben. Die haben ja nichtmal die Auflagerung der 08/15-StB-Decke und ihrer Versätze nach geprüfter Schal- und Bewehrungsplanung hinbekommen.
Ja, einer ausreichend beauftragten Objektüberwachung hätte das auffallen können, einem Prüfing. dem der Baubeginn angezeigt wurde ebenfalls. Ein guter Polier hätte allein nach Plan bauen können.
(Wie sich daraus ableiten lässt, wurde hier ohne Information des Prüfings, ohne eigene präsente OÜ und ohne guten Polier gebaut. Motto „So eine Stahlbetondecke im Bestand ist ja keine Raumfahrttechnik, das kann der AN doch alleine!“)
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Puh, das ist aber ein grosses Provisorium.
Mir ist nicht ganz klar was dem Eigentümer da gehört. Die Wohnung unterhalb der Dachrinne oder Oberhalb?
Dem Auftraggeber der Baumaßnahmen gehört das gesamte DG, grob gesagt mit seiner Unterkante ungefähr auf Unterkante Rinne. Alle angefassten und momentan nicht funktionierenden Bauteile sind Gemeinschaftseigentum.
Das Festbinden von HT Rohren Mit Etwas Draht an der Dachrinne die wohl aus Plastik ist und ein Absturzhöhe von 8m? hat ist eher Was Personenschädigendes als ein Provisorium.
Die Absturzhöhe liegt knapp unter 20 m.
Wenn das GErüst abgebaut wird, bedeutet das, dass das Provisoirum deutlich länger bleibt als nötig. Ein Rechtsstreit ist keine Zeit für ein Provisorium.
So sehe ich das auch, zumal meines Wissen bereits mehrere separate Auseinandersetzungen begonnen wurden und vor Gericht sind, der eine Eigentümer ist schließlich Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht …
Fristsetzung zur Behebung, ansosnten wird das Auf Regie fertiggestellt und dem Eigentümer in Rechnung gestellt. (So das es auch der Nachfolger übernimmt,).
Genau an der Stelle sind wir jetzt. Erste Nachfrist zur Umsetzung der Punkte
- Wiederherstellung von Dachrinnen und Fallrohren
- Beseitigung der Durchfeuchtungsschäden am Gebäudefundament und im Keller
- Wiederherstellung einer geschlossenen Dachhaut
ist bereits abgelaufen, das Ergebnis das gezeigte. In der vorausgegangenen Nachfristsetzung
… wurde darin auch deutlich gemacht, dass sich die bei erneutem Verstreichen angedrohte Ersatzvornahme nicht auf ein minimales Provisorium beschränken werde. Auch wurde für diesen Fall die gerichtliche Durchsetzung der sofortige Hinterlegung einer ausreichenden Sicherheitsleistung angedroht.
Kurz: Die Forderungen wurden förmlich zugestellt, die Waffen demonstrativ auf dem Schlachtfeld in Position gebracht. Jetzt mussten die Eigentümer des DG reagieren, aber auch diesmal war die Sparsamkeit wieder größer, als die Vernunft!
Kurz, die WEG macht genau, was Du für sinnvoll hältst.
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d.h. für weitere Arbeit ist bereits gesorgt, StB Decken Sanierung.
Mal sehen! Dafür brauchst es eigentlich keinen Architekten, sondern einen Spezialisten für Stahlbetoninstandsetzung wie unseren Kirk früher. Den würde ich da mit voller Überzeugung empfehlen und vielleicht für ihn zeichnen lassen, ausschreiben und die OÜ machen. Pfiffige Tragwerksplaner habe ich auch in Rufweite, aber eigentlich ist das nicht unser Aufgabenfeld als planende Architekten.
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Diese Geschichte ist weitergelaufen und der Stand dreieinhalb Jahre später lässt hier weiterlesen.
Inzwischen wurde erst prozessiert, dann die Holzbalkendecke durch eine Betondecke ausgetauscht, was der Käufer schon immer vorhatte. Die Schwamm-Sanierung der Decke war damit eigentlich von vornherein unnötig. Ein Sanierungsversuch durch den ebenfalls sehr sparsamen Teiler und Verkäufer des Hauses (Banker) war durch völlige Inkompetenz des selbsternannten Zimmermanns (0,5-Personen-"UG") grandios gescheitert, so dass sich beide Parteien letztlich aus wirtschaftlichen Gründen auf diese Lösung verständigt hatten. Ein mit einem auf Holzsanierungen spezialisierten Statiker zur fachgerechten Planung von mir erstelltes Angebot wurde nicht beauftragt - worüber ich kein bisschen traurig war, denn hier wäre das vermutlich auch wieder durch extrem günstige Handwerker ausgeführt worden.
Genau so war es natürlich auch beim Einbau der jetzt massiv mangelhaften StB-Decke!
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Hat denn die Gemeinschaft aus Käufern und Rest-WEG einen VERNÜNFTIGEN gemeinsamen RA.
Ja, erfreulicherweise. Mit dem lässt sich gut zusammenarbeiten.
Denn wenn das Gerüst jetzt wirklich weg ist, ...
Deshalb wollte ich besichtigen, bevor das Gerüst weg ist.
... wird keine Veränderung mehr stattfinden ohne VIEL Druck, dafür wette ich.
Wie geschrieben, vertritt der gemeinsame Anwalt erfreulich nüchtern, sachlich und ohne die Polemik, welche bspw. der Eigentümer des DG gerne in seinen Schreiben an den Tag legt. Seine Forderungen sind ebenso knapp wie klar formuliert, die Fristsetzung(en) eindeutig. Bereits einen Tag nach deren Verstreichen kam die Nachfrist und es wurde darin auch deutlich gemacht, dass sich die bei erneutem Verstreichen angedrohte Ersatzvornahme nicht auf ein minimales Provisorium beschränken werde. Auch wurde für diesen Fall die gerichtliche Durchsetzung der sofortige Hinterlegung einer ausreichenden Sicherheitsleistung angedroht.
Kurz: Die Forderungen wurden förmlich zugestellt, die Waffen demonstrativ auf dem Schlachtfeld in Position gebracht. Jetzt mussten die Eigentümer des DG reagieren, aber auch diesmal war die Sparsamkeit wieder größer, als die Vernunft!
Ich erhoffe mir ja noch ein paar mehr ins Fachliche gehende Antwort auf meine Frage aus # 001:
Was hättet ihr nach der Sichtung dieser Bilder getan?
Um es noch etwas deutlicher zu formulieren:
- Findet Ihr Abweichungen von den a.R.d.T. oder den über die "Muster-Verwaltungsvorschrift Technische Baubestimmungen (MVV TB)" gesetzlich eingeführten technischen Regeln?
- Wenn Ja, welche?
- Sehr Ihr demnach die Forderungen aus # 001 als erledigt an? Diese lauteten
- Wiederherstellung von Dachrinnen und Fallrohre
Beseitigung der Durchfeuchtungsschäden am Gebäudefundament und im Keller(hier irrelevant, das erst später möglich)- Wiederherstellung einer geschlossenen Dachhaut
Kleiner historischer Rückblick für entsprechend interessierte Menschen:
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Mal gesetzt dem Fall die Schrauben passen, dann müssten die angewinkelten Schrauben nachträglich versenkt werden und gut ists?
Das ist eines von vielen denkbaren Szenarien. Erstmal sollte geklärt werden, was tatsächlich da wie verschraubt wurde.
Es steht nirgends dass das System auf Aufsparrendämmungen funktioniert, allerdings steht auch in den Dokumenten die ich gefunden habe nichts gegenteiliges.
Kein Hersteller schreibt auf sein Produkt, was es alles nicht kann, sondern nur, was es kann. Die Erfahrung zeigt, dass es dann in nahezu allen Fällen auch nur genau das kann, aber eben kein klitzekleines Bisschen mehr. Könnte es mehr, so würde der Hersteller das natürlich stolz bewerben! (Einzelfälle aus den wöchentlichen Sonderangeboten der Discounter bestätigen nur die Regel.)
Das muss jetzt natürlich kein Beweis sein, aber in unserem Neubaugebiet gibt es mehrere Häuser mit Aufsparrendämmung und Schneefang zum Einhängen. Eine Lösung dass fachgerecht zu realisieren wird es also vermutlich geben.
Ja, bspw. mit Verstärkungen wie oben verlinkt. Aber ohne geht’s halt nicht. Physik lässt sich nicht austricksen!
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In Worten „null Prozent“ !
Erstaunlich, dass sich der Glaube an angebliche „Angstzuschläge“ bei Laien so beharrlich hält. Es wird heute mit immer genaueren Modellen in mehr kleineren Einheiten immer genauer gerechnet - mit der Folge, dass immer weniger Reserven eingerechnet sind.
Der Whirlpool in Feldmitte wird schwierig, im Randbereich kann es klappen.
und eine Lastverteilkonstruktion erfordern, welche eine nicht unerhebliche Bauhöhe nach sich zieht.
Idealerweise sollte man den Ersteller der Statik anfragen.
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Ein super ertragreiches "Verhältnis"
Ich tue und schreibe nur das Nötigste, aber das ungefähr quartalsweise typischerweise im Umfang eines guten halben Tagwerks. Aber das tut hier nichts zur Sache.
Es gib zur Begutachtung noch keinen Vertrag?
Das war praktisch die Angebotsanfrage. Die Fragestellung muss man bei Laien wie Hausverwaltungen ja meist selbst formulieren. Und der liegt dann ein Vertragsentwurf bei.
Vertragsangebot ablehnen. Da kannst Du nur bares Geld zusetzen.
Weshalb das? Die Aufgabe ist ja nicht die Planung einer fachgerechten Planung, sondern recht simpel: Entspricht die Ausführung den technischen Bauregeln und den a.R.d.T.? Das ist doch die klassische Beweisfrage für die Gerichtsgutachten! Simpler geht’s m.E. kaum.
Aber das ist hier alles uninteressant, mich interessieren die Einschätzungen zum Umgang mit der Aussage, es handle sich nur um ein Provisorium und ob die drei ultimativ verlangten Mangelbeseitigungen des die WEG vertretenden Fachanwalts erfüllt wurden, jedenfalls die 1. und die 3.. Für die zweite hatte ich eine längere Fristsetzung bis nach dem Gerüstrückbau vorgeschlagen.
Auf Deine letzte Frage komme ich später zurück!
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Als SV begleite ich schon länger eine noch rel. frisch gebackene WEG in Berlin. Das Haus ist über 100 Jahre alt und wurde nach WEG geteilt und in den vergangenen ca. 5 Jahren tranchenweise verkauft.
Das DG wurde als Rohling ver- und gekauft und soll zum Wohnraum umgebaut werden. Bereits beim Kauf gab es Komplikationen, denn einer der beiden Eigentümer des DG-Rohlings ist hiesiger Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, sparsam und überraschenderweise sagen wir mal „um keinen Streit verlegen“ - auch nicht vor Gericht.
Aber kommen wir allmählich zur Sache:
Vor anderthalb Jahren wurde von den DG-Eigentümern der Einbau einer StB-Decke über dem obersten bisherigen Wohngeschoss beauftragt und ausgeführt. Dafür wurden der Dachstuhl (typ. Berliner Pfettendach) und seine Auflager bereichsweise über der Holzbalkendecke abgefangen, diese ausgebaut und dann durch die neue StB-Decke ersetzt. Danach gab es keine Fusspfette mehr und die Dacheindeckung fehlt auf einem guten Meter ebenso wie die Dachrinnen.
Das an der Fassade frei herunterlaufende Niederschlagswasser drang wenig überraschend im Herbst 2023 durch verschiedene Fenster und Risse in der Fassade.
Erst mit Zusendung eines Videos von im Sekundentakt aus der StB-Decke tropfendem Wasser
gelang es mir, den Eigentümer zum sofortigen Handeln zu veranlassen. Der offene Dachrand wurde mit einer robusten Folie abgedeckt. Mehr passierte aber vorerst nicht, denn der Eigentümer offenbarte, sich u.a. im Rechtsstreit mit dem Rohbauer und dem Prüfingenieur zu befinden und vor deren Abschluss nicht weiterbauen zu können / wollen, denn die Decke sei nicht nach Schalplan gebaut und mithin mangelhaft ausgeführt.
Am 23.12.23 hörte es auf zu tropfen und die Bewohnerinnen und Bewohner konnten ein trockenes Weihnachtsfest begehen. Sie hofften auf ein schnelles Ende. Ich unkte, es würde frühestens im Herbst 2024 weitergebaut werden.
Im Sommer 2024 sah es im Hof so aus:
Was war hier passiert? Auflösung folgt später!
Vor einer guten Woche wurde ich bestellt, um zu überprüfen, ob die folgenden anwaltlich angezeigten Mängel beseitigt worden sind:
- Wiederherstellung von Dachrinnen und Fallrohren
- Beseitigung der Durchfeuchtungsschäden am Gebäudefundament und im Keller
- Wiederherstellung einer geschlossenen Dachhaut
Wenige Stunden vor der Besichtigung erhielt ich vom in München tätigen „Projektsteuerer“ des Eigentümers per Messenger ein paar Fotos und die Bitte, bei der Begehung zu bedenken, dass es sich nur um ein Provisorium handelt, also nicht für die Ewigkeit gebaut sein.
Was hättet ihr nach der Sichtung dieser Bilder getan?
(Für den Tag der Besichtigung war ein leichter Herbststurm vorhergesagt, am nächsten Tag sollte das Gerüst abgebaut werden und man munkelt, das DG stünde jetzt wieder im Internet zum Verkauf.)
(Das Thema wird in einigen Tagen in den nichtöffentlichen Teil des Fotums verschoben werden!)
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Skeptiker Das komplette Dach auf Verdacht abdecken um zu prüfen ob eine Schubsicherung vorhanden ist
Du musst dafür lediglich 2 x 2 bis max. 3 x 3 = 9 Ziegel / Dachsteine aufnehmen um mind. 2 Schrauben überprüfen zu können. Die Länge steht auf der Kopffläche in mm (?), der Einschraubwinkel lässt sich durch einstecken eines langen Bits ganz gut abschätzen. Typischerweise haben solche langen Schrauben nämlich eine sehr genau sitzende TORX-Aufnahme (korrekterweise „eine Aufnahme für Innensechsrund-Bits“).
Achtung: Es muss Schrauben in zwei unterschiedlichen Winkeln geben, die typischerweise auch unterschiedlich lang sind und unterschiedliche Abstände zueinander haben!
… und diese bei Bedarf nachzurüsten kommt für mich aus Kostengründen nicht in Frage.
Hüstel, Du scheinst den Ernst der Lage noch nicht verstanden zu haben: Deine Dacheindeckung könnte ein ernsthaftes Standsicherheitsproblem haben! Ich halte dies sogar anhand nur des einen Fotos für sehr, sehr wahrscheinlich!
angedacht ist dieses Schneefangsystem, dass in die Dachlatte eingehängt wird:
https://heuel.de/pdf/schneefan…ghalterung_SnapHolder.pdf
Darin heißt es dass die Dachlattung mindestens 28x48mm betragen muss, vorhanden sind 30x50mm.
Und wo steht, dass dieses System auch oberhalb von Konterlatten auf Aufsparrendämmungen funktioniert?
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Sorry, dass ich nicht gleich zum eigentlichen Thema komme, aber aus der erkennbaren Lage der drei gelbgrün umkringelten Schraubenköpfe leite ich ab, dass die erforderliche Schubsicherung bei Dir möglicherweise nicht nach Statik eingeschraubt wurde, es möglicherweise nicht einmal einen Nachweis der Schubsicherung gegeben hat. Siehe dazuS. 46 f. der Verarbeitungsbroschüre des Plattenanbieters.
Und ja, es braucht tatsächlich für jedes Dach abhängig von seiner genauen Neigung, Eindeckung, der örtlichen Windlast und der Ausrichtung der Flächen dazu einen statischen Nachweis. Dieser wird nach meiner Erfahrung sehr schnell und kostenlos vom Schraubenhersteller angefertigt. Nicht alle Zimmerer / Dachdecker wissen das immer von alleine.
Solange diese Verschraubung nicht nach dem statischen Nachweis ausgeführt sind, brauchst Du Dir über die Verschraubung des Schneefangs keine Gedanken machen! Den Nachweis dafür kann der Schraubenhersteller dann gleich mit erbringen und dem Dachdecker die passenden Schrauben verkaufen.
Es ist genau darauf zu achten, dass tatsächlich die nachgewiesenen Schrauben in richtiger Länge und im halbwegs passenden Winkel in den vorgegebenen Abständen eingeschraubt werden. Auch die Querschnitte der Latten und Konterlatten müssen natürlich dem Nachweis entsprechen. Ob das wirklich wichtig ist? Ja, bei Nichtbeachtung könnte Dir unter ungünstigen Umständen wahlweise die Dacheindeckung bei Sturm wegfliegen oder wahrscheinlicher mit Schnee abrutschen.
Deine eigentliche Frage lässt mich beim Dachdecker / Zimmerer eine gewisse "Sorglosigkeit" vermuten - vorsichtig formuliert.
Braas / BMI verlangt über Aufsparrendämmungen die Verschraubung mit sehr langen Schrauben bis direkt in den Sparren unter Verwendung einer metallischen Verstärkung der Konterlatten, Auch hier sind bei der Verschraubung bestimmte Winkel einzuhalten.
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Und so sieht das aus.
Was ist unter der Schüttung?
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Gerade gestern die Preisinfo für Dinmedia für das Jahr 2025 bekommen: 684,- € incl MWST für die Einzellizenz für rd. 400 Normen
Das entspricht grob zwei Online-Jahresabos einer Wochenzeitschrift oder einer Tageszeitung und erscheint mir nicht sonderlich teuer.
Unser Jahresabo / -zugang zur dynamischen Baudatenbank zur LV-Bepreisung kostet für den ersten Platz netto mehr und die sich immer weiter ausbreitenden Leasing-Konzepte für wichtige Software im Planungsbüro liegen beim ersten Platz sogar noch einmal deutlich drüber.
(Manche dieser arroganten Abzocke-Planer und Sachverständigen wollen jetzt schon über 100,- -€ / Stunde haben - netto!
)Umgerechnet kostet so ein Normen-Abo also pro Jahr soviel wie 6 Arbeitsstunden eines SV oder bei 120 abgerechneten Stunden pro Monat 0,5 % von dessen Jahresumsatz oder soviel wie das Deutschlandticket. Das ist schon ein horrender Preis!
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Ich hab etwas weiter gesucht und bin auf Anforderungen beim Hausbau von 0,6 U_Wert in den 80er gestoßen.
Ob das korrekt ist konnte ich noch nicht nachvollziehen.
Ein Energieberater hat wohl einen ähnlichen "Ziegel " ohne EPS nachgerechnet (24cm) und wäre in dem Falle bei 0,81 gelandet.
... (schlechtrechnung). ... ergibt 0,42 also eher 0,5, was ich nicht mal schlecht finde. ergo werden die 0,6er als Gesetztesvorgabe nicht ganz falsch sein. ;).
Ein vergleich mit einem schlechten Ytong 0,65er in 30cm kommt auf ähnliche Werte. 0,54U_Wert
Du machst eine Heizlastberechnung selbst?
Respekt!
