Beiträge von Der Bauamateur

Zitat von Ralf Dühlmeyer

Wo wäre jur. der Unterschied für den TE?

Nun, ich denke der Unterschied dürfte zumindest darin liegen, wer was glaubhaft darlegen kann. Planung und Kostenschätzung gehören zu den Kerntätigkeiten der Architekten, wenn ich mir also einen Architekten nach Hause bestelle und frage "was kosten die Bauarbeiten?" liegt die Vermutung nahe, dass damit gerade nicht gemeint ist "wenn Du sie machst", sondern eine unabhängig Expertenauskunft, sprich eine Leistung, die auch zu vergüten ist.

Hole ich einen Bauunternehmer zu mir und frage "was kosten die Bauarbeiten?", liegt die Vermutung nahe, dass ich damit meine "wenn Du sie machst", der Jurist würde sagen invitatio ad offerendum.

Zitat von R.B.

Zuerst war nur von einer Kostenschätzung die Rede, und Stück für Stück kommen immer mehr Infos, die auch eine andere Interpretation zulassen. Ich habe mir die Beiträge jetzt mehrmals durchgelesen und habe langsam den Eindruck, dass in der Stunde doch etwas mehr gesprochen wurde, als "mach mal eine Kostenschätzung".

Ob der Architekt sich als Architekt zu erkennen gegeben hat, das weiß ich nicht. Warum sollte er inkognito unterwegs sein?

Ich sehe da gar nicht so viel zusätzliche Information hervorkommen, ich sehe vor allem die Spekulationen wild ins Kraut schießen, dass der Unternehmer ja Architekt sein könne. Nur wieso? Der TE hat gesagt, das stand nirgendwo und der Unternehmer hätte auch nicht gesagt er sei Architekt, da liegt doch die Vermutung, dass es dann wohl auch kein Architekt gewesen ist. Zumal er nach Angaben des TE gesagt hat er könne die Ausführung von Bauarbeiten (Abriss, Mauern) auch selbst durchführen, was berufsrechtlich für einen Architekten zumindest hinterfragenswert wäre. Klingt für mich eher so, als ob da jemand Huckepack auf der HOAI mitreisen will.

Zitat von R.B.

Das ist richtig. Man könnte sich jedoch auch fragen, wozu braucht man Zeichnungen vom Haus, um eine einfache kostenfreie Kostenschätzung für einen Anbau zu machen? Anbau x * y * z * xxx,- €/m³ = xxxx,- € Fertig ist die Kostenschätzung. Mehr kann und wird man als kostenfreie Leistung wohl kaum erwarten.

DIe Übergabe der Zeichnungen spricht in meinen Augen eher gegen eine einfache kostenfreie Kostenschätzung. Solche Unterlagen braucht man eher wenn man in Details gehen möchte.

Alleine die Tatsache, dass anscheinend schon über einzelne Gewerke (Elektrik, Fenster) gesprochen wurde, könnte man so deuten, dass es um mehr als nur eine grobe Kostenschätzung ging.

Den Optimismus, dass die Sache eindeutig zugunsten des TE entschieden würde, teile ich leider nicht. Vielleicht liegt es auch daran, dass ich schon oft genug Lehrgeld bezahlt habe, wo ich mich eindeutig im Recht glaubte.......bis ein Richter mir etwas anderes in´s Urteil geschrieben hat. Ich habe daraus gelernt, und meine Lehrmeister waren Großkonzerne. Da wird jede Kleinigkeit dokumentiert, und wenn es nur um eine Schraube für 2 Ct. geht.

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Man könnte sich aber auch fragen, ob für eine richtige Kostenschätzung eine einfache Zeichnung denn reicht? Meiner Ansicht nach "beweist" die Zeichnung weder in die eine oder in die andere Richtung etwas, zumindest würde mir das in der Situation erstmal nicht den Puls hochtreiben.

Meine Erfahrung ist die: Kleinere Bauunternehmen haben, anders als Großkonzerne, keine eigene Rechtsabteilung sondern müssen sich den juristischen Sachverstand nach Bedarf anheuern. Den Bauherren geht genau so. Beide scheuen die Kosten des juristischen Sachverstands, deshalb werden i.d.R. auch erstmal irgendwelche abenteuerlichen Sachen in den Raum gestellt, die möglichst abschreckend klingen sollen, in der Hoffnung, dass die andere Seite die Nerven verliert. Objektiv gesehen ist aber derjenige, der etwas haben will, im Nachteil, denn er muss nachweisen, dass es ihm zusteht.

Zitat von wasweissich

und genau ab hier wird es nämlich spannend.....

interessant wäre nämlich die version der gegenseite.

ohne diese sind alle sprüche in richtung abzocke zumindest fragwürdig

Klar, wir kriegen im Forum immer nur eine Seite, das liegt in der Natur der Sache. Man kann es sich natürlich zur Aufgabe machen, mittels Spekulation die Gegenseite zu simulieren, nur was soll das bringen? Wenn der TE bestreitet und abwartet, wird er schon noch etwas mehr über die Version der Gegenseite erfahren. Spätestens, wenn diese Klage erhebt.

Zitat von R.B.

Ich habe langsam Zweifel daran, dass wirklich nur nach einer kostenlosen Kostenschätzung gefragt wurde. Wenn der Architekt zur Besichtigung kommt und ihm auch noch Unterlagen übergeben werden, wenn bei dem Termin vielleicht auch noch mögliche Umbaumaßnahmen besprochen werden, dann ist bereits ein Aufwand entstanden den man für eine einfache Kostenschätzung nicht betreiben würde.

Worauf stützen sich denn Deine Zweifel?

- Von dem was wir wissen hat sich der Unternehmer zumindest nicht als Architekt zu erkennen gegeben, warum denkst Du dass doch einer war, der auch in seiner Eigenschaft als Architekt unterwegs war (und nicht etwa als Bauunternehmer)?

- Von dem was wir wissen wurde nur eine Zeichnung vom Haus übergeben, das heißt m.E. noch garnichts, kann genauso gut eine Unterlage zur Erstellung eines Angebots gewesen sein.

- "Vielleicht mögliche Umbaumaßnahmen besprochen" - da hängst Du Dich aber spekulativ ziemlich weit aus dem Fenster

In Summe hat der Unternehmer nach den vom TE geschilderten Umständen hier m.E. keine besonders guten Karten. Ich kann natürlich jetzt Begleitumstände herbeispekulieren, die das Bild verschieben, aber ich würde an Stelle des TE erstmal schön die Füße still halten. Rechnung widersprechen, nicht zahlen, abwarten. Dann wird man ja sehen, was von der Gegenseite argumentativ kommt.

Zitat von Skeptiker

Welches Gesetz soll das festlegen?

Mir fallen spontan zwei Handwerker außerhalb des Bauwesens ein, deren Angebotserstellung ganz ausdrücklich nicht kostenlos ist: Uhrmacher, Feinmechaniker (Kameratechnik)

§ 632 Abs. 3 BGB. "Grundsätzlich" heißt immer: es gibt Ausnahmen. Im Gesetz steht "im Zweifel" und das heißt, wenn es keinen Zweifel gibt z.B. bei Hinweis auf Kostenpflicht o.ä. dann zieht das natürlich nicht.

Was aber nicht geht, ist dass ein Verbraucher zum Unternehmer geht und fragt, was kostet XY und der Unternehmer zaubert dann tadaaa! eine Planung! aus dem Hut, die leider, leider auch kostenpflichtig ist, weil "mündlich beauftragt".

Zitat von R.B.

Es ist durchaus möglich Aufträge mündlich zu erteilen, insbesondere wenn es nur um einen geringen Umfang geht, wie hier "Konzepterstellung" (nicht gleichzusetzen mit Entwurfsplanung

Man kann mündlich beauftragen, nur beweisen, was beauftragt wurde, das ist deutlich schwieriger. Und da den Kläger die Beweislast trifft, hat er bei solchen "mündlich beauftragt"-Situationen häufig das Nachsehen. Alles andere würde ja bedeuten, dass da draußen jeder Scharlatan rumlaufen kann und jedem von uns irgendwelche "mündlich beauftragten" Leistungen zukommen lässt, die er sich bezahlen lässt.

Übrigens, eine Rechnung kann man bestreiten und einen Mahnbescheid auch; wenn man Widerspruch gegen einen Mahnbescheid einlegt, spielt das Amtsgericht den Ball zum Rechnungssteller zurück und fordert diesen auf, die Forderung im Rahmen einer ordentlichen Klage zu begründen. Damit hat auch der Kläger ein entsprechendes Prozesskostenrisiko. Das würde ich mir auf Klägerseite auch überlegen, ob ich wegen 350 EUR bei sehr dünner Beweislage das Risiko eingehe, nicht nur meine, sondern auch die Anwaltskosten des Prozessgegners und die Gerichtskosten zu tragen.

Zitat von chieff

Das sollte aber eher die Fachfirma in die Hand nehmen. die weis genau wann bis wann gesperrt werden muss, Welche Auflagen zu erfüllen sind und wer die ggf anfallenden Gebühren trägt.

Sehe ich auch so. Davon abgesehen: 3 Wochen Vollsperrung? Wie groß ist denn Euer Dach? Oder ist das ein Einzelunternehmer?

Bei 5m ist das doch gar kein Akt, das dauert auch nicht lange. Bei uns vorm Büro wurde über 3 Monate die Straße aufgerissen, die Baufirma hat zwei Grabenbrücken gelegt (eine sogar befahrbar), so dass sowohl die Zufahrt zum Hof, als auch der Hauseingang erreichbar waren.

Mit ein bisschen freundlicher Nachfrage lässt es sich vielleicht sogar so eintakten, dass Ihr in der Zeit gerade im Urlaub seid. Da würde ich jetzt keinen Stress schieben.

Uiuiui, steuerlich geht hier aber vieles durcheinander. Reiten wir einmal im Schweinsgalopp unsere Paragraphen durch:

1. Einkommensteuer

- Schritt 1: Bestimmung der Einkunftsart (§15-gewerblich oder §22 Nr.2iVm § 23 Sonstige/privates Veräußerungsgeschäft)

- Gewerblich kommt nach der Definition erstmal nicht in Frage, es sei denn Kriterien für gewerblichen Grst.Handel liegen vor. Muss man prüfen; ein Indikator ist, dass für den Totalgewinn die Veräußerung bereits eingeplant ist. Ist dann ggfs. aber auch nicht so schlimm, weil die Gewerbesteuer bis Hebesatz 380 auf die ESt angerechnet wird (vor Soli-Abschaffung war das sogar von Vorteil, weil der Soli auf die ESt gerechnet wird, aber nicht auf die GewSt). Rechtssicherheit erlangt man durch die Einholung einer verbindlichen Auskunft.

- Will man §23 (keine gewerblichkeit) ist es eine Option, dort einzuziehen (damit ist es auch kein gew. Grsthandel) und nach einem Jahr zu verkaufen, dann unterläuft man auch die 10Jahresfrist und kann gleich steuerfrei verkaufen. Man sollte das allerdings kein Modell draus machen, sonst gibts schnell mal den §42AO (gestaltungsmissbrauch).

2. Umsatzsteuer

Verkauf von Land ist grundsätzlch umsatzsteuerfrei, die Erstattung von Vorsteuer durch das FA kann der umsatzsteuerliche Unternehmer (merke: man kann umsatzsteuerlicher Unternehmer sein, ohne gewerbliche Einkünfte zu erzielen!) daher in der Regel auch nicht erhalten (dazu gabs diese "tolle" Rechtsprechung i-.Zshg. mit 13b USTG und Bauträgern, die meisten Bauunternehmer werden sich noch erinnern). Grds. kann man auch Grund und Boden mit Umsatzsteuer verkaufen (Option), allerdings nur, wenn der Verkauf überhaupt steuerbar ist, was hier nicht der Fall sein dürfte, denn wenn es ein umsatzsteuerlicher Unternehmer wäre, hätten wir vorliegende eine Geschäftsveräußerung im Ganzen.

3. Grunderwerbsteuer

Für den Erwerber ist es sicherlich günstiger, das Grundstück zu erwerben und dann selbst ein Haus drauf zu bauen, statt auf den Wert des Hauses nochmal xx% je nach Bundesland zu zahlen.

Zum wirtschaftlichen Sachverhalt wissen wir eigentlich zu wenig, um den tatsächlich beurteilen zu können, daher mache ich es mal mit der knochentrocknen Theorie:

Zwei Grundannahmen:
1. Du hast ein Grundstück zum Marktpreis gekauft

2. Du lässt ein Haus zum Marktpreis bauen

Die Frage stellt sich nun, worin liegt der Gewinn?

--> a) Entweder darin, dass Du beides kombiniert hast
--> b) Oder in der Arbitrage, weil du Grundstück und/oder Haus günstiger erhältst als andere Marktteilnehmer (Grundannahme stimmt nicht)

--> c) Oder in der Arbitrage, weil Du einen Dummen gefunden hast, der mehr als Marktpreis bezahlt

--> d) Oder in der über die Bauzeit steigenen Wertentwicklung, die über der Verzinsung des eingesetzten Fremdkapitals liegt.

Folgende Risiken sind zu beachten

i) Baurisiko: Kostenrisiko (höhere Kosten), Leistungsrisiko (Pfusch), Ausfallrisiko der Gegenpartei (Pleite)

ii) Verschuldungsrisiko bei FK-Aufnahme

zu a) Damit machen Bauträger Ihre Geschäfte, allerdings in der Regel deshalb, weil sie b) hinkriegen und Skaleneffekte nutzen können, das scheidet bei Dir aus

zu b) Wenn Du nur das Grundstück günstiger gekriegt hast, würde ich die Arbitrage realisieren ohne das Risiko des Hausbaus, wenn du das Haus besonders billig bekommst würde ich misstrauisch werden

zu c) Ok, gut für Dich, nagel ihn fest mit einem Notarvertrag bevor er es sich anders überlegt

zu d) Könnte riskant sein.

Daher habe ich eine gewisse Skepsis, drücke aber natürlich die Daumen!

Zitat von Herbert61

Wer kauft eine solche Firma?

Das kommt darauf an wie schmutzig die Angelegenheit tatsächlich ist. Es soll schon mal vorkommen, dass jemand eine Firma "kauft" und dafür 1 EUR überm Tisch gibt und unterm Tisch 5.000 bekommt um sie zu beerdigen. Subs und Auftraggeber schauen dann in die Röhre. Gutes Anzeichen dafür ist eine baldige Verlegung des Firmensitzes in ein anderes Bundesland, Umfirmierung, schlechte bzw. keine Erreichbarkeit.

Kann aber auch sein, dass mal eine Firma wegen kurzfristiger Liquiditätsprobleme schwankt und dann von der Konkurrenz gekauft wird, die heutezutage vor allem daran interessiert ist, eine funktionierende Mannschaft zu übernehmen um eigenes Auftragsvolumen abzuarbeiten.

Zitat von Herbert61

Dieser meinte, dass die Überschuldung rein steuerliche Gründe hätte und wir uns keine Sorgen machen müssen

Immer wieder das gleiche: eigentlich liegt das Bauchgefühl richtig, man hat die Informationen und im Unterbewusstsein gespeicherte Erfahrung und Wissen geben deutliche Warnsignale. Trotzdem glaubt man dann Beteuerungen, die entweder extrem fadenscheinig sind, oder nicht überprüfbar sind. Weil man glauben will, dass alles gut wird. Ich hoffe dieser Beitrag dient allen angehenden Bauherren als Warnung: wenn ihr Zweifel am Finanzgebaren des Geschäftspartners habt, braucht ihr ihn gar nicht damit konfrontieren, denn er hat kein Interesse daran, Euch die abschreckende Wahrheit zu erzählen.

Zitat von Herbert61

Da er eben auch Finanzberater ist, haben wir ihm diesbezüglich vertraut.

Au weia! Ein Nebenbei-Finanzberater; das rangiert in der Vertrauensstufe bei mir nur knapp über Bordellbesitzer und Deutsche Bank Aufsichtsrat.

Ganz ehrlich: ihr werdet nach Strich und Faden verarscht, das Geld wird im Wesentlichen weg sein und das Haus im Zweifel nicht mehr fertig gestellt. Ihr solltet so schnell wie möglich einen Fachanwalt für Baurecht einschalten, der richtig aufs Gas drückt. Je länger Ihr zögert, desto wahrscheinlicher ist der Totalverlust. Und Ihr solltet gedanklich einen guten Teil des Geldes schonmal unter dem Posten "Lehrgeld" wegbuchen.

Also irgendwo wird wohl eine Interessenabwägung statt finden müssen: Erschließung muss irgendwie sein, ansonsten könnte man ja dort gar nicht bauen. Erschließung durch die öffentliche Straße ist da naheliegend. Dass man dann ein paar Tage/Wochen ggfs. ein paar Schritte zu Fuß zum eigenen Haus gehen muss, würde ich mal aus dem Bauch heraus und ohne Kenntnis des auf diesen Fall einschlägigen öffentlichen Rechts als hinnehmbare, temporäre Einschränkung einstufen. Vielleicht einfach mit den Bauherren sprechen, vielleicht lassen sich solche Arbeiten ja in Abstimmung auf Zeiten legen, wo ihr bspw. im Sommer verreist seit. Meistens lassen sich solche Sachen durch den Griff zum Telefonhörer einfacher regeln als duch den Griff zum Gesetzbuch.

Zitat von Joki4711

Nach unserer Kenntnis dürfen die Eltern dem Sohn keine Geldzuwendungen zum Kauf der Wohnung zukommen lassen. Geldzuwendungen dürfen nicht im Zusammenhang mit dem Kauf der Wohnung stehen.

Das ist nicht mein Kenntnisstand. Aber ich lerne jeden Tag dazu.

Zitat von Joki4711

Dürfen die Eltern dem Sohn während der 10jährigen Mietphase offiziell eine Schenkung machen oder ist das aus steuerlicher Sicht verboten.

In der Sachverhaltsgestaltung ist man im Rahmen der "normalen" Gesetze, also insb. BGB und StGB sehr frei. Das Steuerrecht verbietet eigentlich ziemlich wenig, es besteuert einfach nur unterschiedlich, so dass man ggfs. eben Steuern zahlt. Was aber u.U. einfach eine hinzunehmende Begleiterscheinung einer gewünschten zivilrechtlichen Gestaltung ist.

Verboten ist, was hier schon durch das Wort "offiziell" ungenannt in den Raum gestellt wird, nämlich die "inoffizielle" Gestaltung, deren Rechtsfolgen in §§ 369 AO ff. nachzulesen sind.

Meine Meinung ist: geh' zu einem Steuerberater, lass dich beraten.

Zitat von R.B.

Da können die Hersteller versprechen was sie wollen, Holz ist und bleibt nun mal etwas pflegeintensiv.

Oder man nimmt den Prozess der natürlichen Vergrauung einfach hin. Unserer Holzfassade wird weder geschliffen noch geölt oder sonst irgendwas, sie ist einfach grau geworden und wir sind sehr zufrieden damit.

Zitat von trekkie

Es ist natürlich ein Unterschied, ob man verfahrensfrei eine 50qm Garage errichten darf, ohne einen Architekten zu bemühen müssen,

oder ob es nicht ohne (teuren Architekt) geht.

Also ich habe für ein 60m² Carport den Bauantrag alleine hingekriegt (Landkreis Meißen). Das einzige was ich habe machen lassen, war die Statik (und das Bauen hinterher), wobei der Zimmermann gesagt hat, er will so oder so eine Statik. Also das Geld hätte ich auch ohne Bauantrag ausgeben müssen.

Zitat von Kalle

Wo besteht hier der Unterschied? Wenn dein Mandant als GU auftritt, wird er doch Angebote von seinen Subs haben. Da ist er doch in der selben Rolle wie der Endverbraucher.

Das Problem ist, dass er das Geld vom Bauherren holt und dann durchreicht an die Subs. Fällt der Sub aus, hat er ein Problem (mit dem Bauherren, der seine Leistung haben will); Fällt der Bauherr aus, hat er ein Problem (mit dem Sub, der seine Kohle will). Das ist für ihn Stress, den er nicht will.

Zitat von Kalle

Ich glaub dein Mandant möchte wenig Risiko bei bestmöglichster Ausbeute.

Ja klar, darauf arbeiten wir hin. Man kann dabei ein Risikoniveau definieren und versuchen daraus das Beste heraus zuholen. Oder man kann definieren, was man herausholen will und versuchen das Risiko zu minimieren. Im Moment sind wir eher beim ersten Ansatz. Wobei es natürlich nicht nur um die reinen Zahlen geht, sondern auch darum, womit sich der Mandant wohl fühlt: am Ende muss das Ganze zum Menschen passen. Kleine inhabergeführte Bauunternehmen sind in der Regel ja keine controlling-optimierte Maschinen, sondern organische Gewächse, die im Wesentlichen durch die Persönlichkeit des Chefs geprägt sind.

Zitat von OLger MD

Der Bauamateur

mal eine generelle Frage:

Plant Dein GU auch?

Bekommt er fertige Pläne von Bauherren oder deren Architekten?

Kommen Bauherren derekt auf den GU zu und fragen nach einem Rohbau oder

kommen die Architekten der Bauherren und fragen nach Rohbauarbeiten ?

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Nein, er plant nicht. Er ist regional gut vernetzt und im Wesentlichen wird er von Bauherren oder Architekten angesprochen, die schon eine Planung haben oder machen wollen; die Nachfrage hat sich gewandelt: früher wurde er im Wesentlichen für Rohbauarbeiten angefragt. Inzwischen wird immer stärker irgendeine Form der "Organisation aus einer Hand" nachgefragt und er hat auch festgestellt, dass die Preisentwicklung im Baugewerbe zu einem nicht unwesentlichen Teil bei demjenigen hängen bleibt, der den Erstkontakt zum Bauherren hat. Sprich, die GUs feilschen mit ihren Subs um jeden Euro (nicht alle, nur gefühlt), während bei den Bauherren das Geld für Bauleistungen (noch) vergleichsweise locker sitzt.

Zitat von R.B.

Warum soll der Architekt nicht koordinieren? Das wäre doch eine seiner typischen Aufgaben (sofern beauftragt).

Mein Mandant ist nicht groß genug um den Marktteilnehmern ihre Präferenzen diktieren zu können, sondern er reagiert auf die Nachfrage, so wie sie aus dem Markt heraus kommt. Über die Grüden kann ich nur spekulieren, aber meine These ist, dass es viele EFH-Bauherren gibt, denen das Architektenhonorar zu teuer ist. Wenn eine Baustelle rund läuft, fragt der Bauherr wozu er den teuren Architekten braucht - es läuft doch alles rund! Und wenn es nicht rund läuft, fragt der Bauherr wozu er den teuren Architekten braucht, wenn dann doch nicht alles rund läuft.

Zitat von OLger MD

Dieses MEHR an

[...]

muss dem Bauherren auch klargemacht und in Rechnung gestellt werden.

Genau hier liegt eben der Hase im Pfeffer, früher war er selber Robau-Sub und da klappte das mit der Kalkulation auch gut, aber er rutscht in eine neue Rolle und merkt, dass die Kalkulation schief hängt. Gleichzeitig hat er keine Lust, den Kopf für alles hinzuhalten. Und das müssen wir jetzt einfangen.

Daher ist die Frage: wie kann er die im Markt bestehende Nachfrage abholen und gleichzeitig aus seiner GU-Rolle rauskommen.

Ein möglicher Ansatz wäre es, mit dem Mandanten eine Systematik zu entwickeln, wie der Koordinierungsaufwand kalkuliert werden kann. Und gleichzeitig mit der RAin eine Vertragskonstellation aufzusetzen, wo der Bauherr die Gewerke direkt beauftragt, die sich aber zu einem vom Mandanten entwickelten Projektplan verpflichten.

Die Alternative

Zitat von OLger MD

Wenn der GU SEINE Gewerke gut und effektiv kann, soll er doch einen reinen Bauleiter für die Baustellenkoordinierung, die Subunternehmerkoordination, die Baustellenkontrollen, Die Sub-Kontrollen, die Kundenkommunikation, die Aufmaße und die Abrechnung anstellen.

hat zwei Nachteile:

1. Er muss jemanden finden der das kann. Ziemlich schwierig, wenn es schon ein Problem wird einen guten Polier zu finden.

2. Er muss den Mitarbeiter auslasten, das könnte bei der Größe des Unternehmens schwierig werden, d.h. er zimmert sich einen großen Fixkostenblock rein und muss dann die Aufträge reinholen um das abzudecken.

Ist aber unter Umständen vielleicht eine Lösung, wenn er aus seinem Netzwerk jemanden hat, der das gut kann.

Liebe Foristen,

ich mache gerade mit einem meiner Baumandanten eine betriebswirtschaftliche Beratung, wo wir uns Unternehmensprozesse und Planung anschauen und wie man Abläufe vereinfachen und Risiken veringern kann. Dabei kamen wir auch auf die Vertragskonstellationen zu sprechen. Der Mandant ist eigentlich von seiner Ausrichtung her Rohbauer, ist aber in den letzten Jahren immer wieder und häufiger durch Architektenanfragen in die Rolle des GU im EFH-Bau geschlüpft. Das Marktsegment ist zwar attraktiv und die Kunden und Architekten suchen auch Unternehmen, welche die Leistungen aus einer Hand anbieten, aber er selbst fühlt sich nicht sehr wohl damit, für Gewerke die Haftung zu übernehmen, die er eigentlich nicht ausreichend selbst überwachen kann und gleichzeitig auch das Ausfall/Einbehaltungsrisiko der Auftraggeber trägt. Hinzu kommt, dass er kalkulatorisch sein eigenes Gewerk gut im Griff hat, aber (so meine Arbeitshypothese, die es zu prüfen gilt), in der Kalkulation für den Koordinierungsaufwand ordentlich draufzahlt (also eigentlich zu billig ist).

Idealerweise will er eigentlich nur noch als "koordinierender" Rohbauer auftreten, d.h. er organisiert das Team von Fachfirmen, die einen auf einander abgestimmten Ablaufplan machen, und setzt alle Beteiligten organisatorisch in die Spur, aber die Kontrolle der Gewerke obliegt dem Architekten bzw. Bauherren und die einzelnen Gewerke haben einen Vertrag direkt mit dem Bauherren und klären auch ihre Themen (Mängelrügen, Zahlungsverzug, Nachträge etc.) direkt mit dem Bauherren.

Die Frage ist, ob und wie man so etwas vernünftig umsetzen kann. Wir haben nächste Woche einen Termin mit seiner RAin, aber ich würde gerne mal die Erfahrung der Baubeteiligten Architekten/Gewerke hier fragen, wie Ihr das einschätzt.

Es gibt m.E. auch Systeme mit denen man Gründächer als Satteldach ausführen kann.

Im Sommer hatten wir auch plötzlich so ein Problem: uns gehört das Grundstück zu beiden Seiten der Straße auf eine Länge von knapp 40m. Jetzt hat ein Bauunternehmer eines der Nachbarhäuser gekauft und darin für seine polnischen Hilfskräfte Zimmer eingerichtet. Daraufhin wurde der Parkraum knapp, weil Chef den Leuten immer die Pritschenwagen mitgab, damit die morgens direkt zur Baustelle fahren können. Und so begann man, die Pritschenwagen vor unserer Ausfahrt zu parken. Da die Straße zu eng ist, fuhr man bequem auf unser Grundstück und weil man entgegen der Fahrtrichtung parkte, war der Ausstieg immer auf unser Grunstück und man zertrat dabei regelmäßig meine frisch gepflanzten Sträucher.

Die Lösung fand sich in Form von großen Granitbruchsteinen, verlegt alle 3m, so dass Parken da nicht mehr möglich war, ohne die Straße unmöglich zu verengen. War zwar eine Heidenarbeit, weil die Dinger sauschwer sind, aber jetzt ist Ruhe.

Darf ich dann mal in diesem Thread eine ganz einfache praktische Frage stellen:

Ich will ein Rankgerüst für Wein an meine Westfassade (Altbau) bauen (das ist die Fassade, die im Avatar nach vorne gerichtet ist). Das Problem: Unter dem Putz befindet sich Bruchstein-Mauerwerk, d.h. wenn ich da jetzt einfach munter reinbohre, und treffe die falsche Stelle, bröselt mir das Loch plötzlich auf Kratergröße auf (so meine Befürchtung). Also wie "stabilisiere" ich das Bohrloch und womit bohre ich (der verwendete Bruchstein ist größtenteils lokaler Granit).

Bei uns ist die Grundgebühr für einen 4P-Haushalt bei rd. 95EUR/Jahr und eine Behältergebühr für die 80l Restabfalltonne von 5,52 EUR/Jahr.

Dann kommt eine Entleerungsgebühr je nach Größe, Mindestgröße der Restabfalltonne 80l macht 4,50/Leerung, bei 2*mtl. Leerungen = 9 EUR/Monat.

Biomüll verklappen wir auf unserem Kompost (daher brauchen wir keine Biotonne), Gelbe und Blaue Tonne sind kostenfrei.

Zitat von SirSydom

nein. Die ist beim Restmüll kostenlos dabei. Ich zahl für ein 4P Haushalt 132€, das ist voll iO.

Wir landen damit bei rd. 210-220 EUR/Jahr; allerdings im ländlichen Raum. Ist aber schon ein Unterschied.

Ich hatte einen Erbschaftsfall, da war es genau anders herum: Notar beurkundet weil er von der Geschäftsfähigkeit ausgeht, im Prozess gutachtert ein Professor posthum, dass die alte Dame zu dem Zeitpunkt schon dement gewesen sein muss. Das Gericht zog daraus den Schluss, dass der notariell beurkundete Rückzug des Testamentes nicht gültig sei, da man auf Basis des Gutachtens davon ausging, dass sie nicht mehr wusste, was sie tat. Das war für einen Teil der gesetzlichen Erben recht bitter.

Lange Rede kurzer Sinn: einen Strick kann man Dir immer drehen, wenn Du hängst, ist es egal an welchem Ende. Ich würde es jetzt durchziehen.

Zitat von Bob1

Was passiert denn nach einem Verkauf nach 10 Jahren? Dann beginnt die 50 Jahresfrist wieder von vorne u der neue Eigentümer kann 2% p.a. abschreiben. Oder?

Ja, der sog. AfAStep U, sprich die Aufstockung des Afa-Potentials auf den neuen Kaufpreis als Bemessungsgrundlage ist ein beliebtes Gestaltungsinstrument, insb. in Familienpool Gesellschaften u.ä., wo das AfA-Volumen de facto innerhalb einer sich nahe stehenden Personengruppe erneut aufgebaut wird. Besonders interessant mit vorherigen Sonderabschreibungen, insb. Denkmal-AfA und Sanierungsgebiets-AfA.

Zitat von Bob1

Kann ich alle 8 Wohnungen einzelnen verkaufen ohne eine Steuerrelevanz ? Ich ziele auf die 3 Objektregel ab.

Es gibt keine 3-Objektregel. Das ist Hörensagen von Laien für Laien, gemeint ist jedoch in der Regel der gewerbliche Grundstückshandel. Die Frage ob und ab wann der sog. gewerbliche Grundstückshandel vorliegt hängt an mehr als nur den 3 Objekten. Hier ist immer eine Prüfung des Einzelfalles gefragt: Am Besten beim Steuerberater beraten lassen.

Zitat von TausT

soweit ich das bisher verstanden habe, kann man eine Wohnung, für die die Sonderabschreibung in Anspruch genommen wurde auch innerhalb der Bindungsfrist verkaufen ohne dass dies rückwirkend geändert wird, solange der Käufer diese weiter vermietet.

In Summe gewinnt man eh wenig, weil nach dem Begünstigunsgszeitraum die reguläre 2% AfA ja um die bereits erfolgte Sonderabschreibung gekürzt wird. Wenn also alles in Anspruch genommen wird, kann man ab dem 5ten Jahre nur noch 1,56% AfA ansetzten.

Man zieht die AfA also nur vor...aber nach 10 Jahren kann man ja verkaufen.

Wenn und solange! Folgender Fall, nur mal so: man verkauft nach 6 Jahren und der Käufer vermietet weiter, macht aber nach 3 Jahren Eigenbedarf geltend und kippt einem damit die 7b-AfA der ersten 4 Jahre. Dann wird es teuer, denn noch berechnet der Fiskus die Nachzahlungszinsen mit 0,5% pro angefangenem Monat.

Klar, nach 10 Jahren verkaufen, stille Reserven steuerfrei und dann wieder reinvestieren. Wer das in etwas größerem Stil macht, kann auch gleich in einer GmbH agieren, da zahlt man dann nur noch 16% Steuern und kann durch 6b EStG die stillen Reserven auch steuerfrei übertragen. Oder man strukturiert es gleich in einer Holding-Gesellschaft, da kriege ich dann auch noch die Ausschüttungen mit 1,5% statt 25% versteuert... Am Ende ist das ganze Bohei nur Augenwischerei, denn große Investoren werden durch die erweiterte Gewerbesteuerkürzung steuerlich bereits erheblich entlastet und für kleinere Privaanleger hat man für einen relativ kleinen Steuernutzen doch nicht wenige Haken und Ösen im Gesetz verbaut...

Und immer schön an die Bindungsfrist denken und auch, dass innerhalb dessen keine Umnutzung bspw. in Büroräume erfolgt, dann wir nämlich auch noch 10 Jahre rückwirkend geändert. Übrigens schreibt das BMF hier, dass Keller- oder Abstellräume, gemeinschaftlich genutzte Räume im selben Gebäude, Stellplätze in Tiefgaragen sowie die zu einem Wohngebäude gehörenden Garagen dazu gehören. Von Terrassen, Balkonen und Freisitzen steht da allerdings nichts. Und was eine Wohnung ist, wird nach Bewertungsgesetz bestimmt und wahrscheinlich dann nochmal per BMF-Schreiben ausgelegt. Zu beachten ist auch die Mindestgröße von 23m², wo sich das BMF noch nicht sicher ist, ob das eine "harte" Kappungsgrenze ist. Man darf sich schon auf die Haftungsfragen freuen, wenn die 23m² auf Kante geplant sind und plötzlich 0,5m² zur Steuerbegünstigung fehlen.

A propos: wer seine Kalkulation auf den Steuervorteil abstellt, sollte die Baukostenobergrenze von 3.000 EUR zwar im Blick haben, aber auch bedenken, dass die Förderobergrenze nur 2.000 EUR beträgt, zwischen 2.000 und 3.000 EUR Baukosten kann zwar die Förderung in Anspruch genommen werden, aber nicht in voller Höhe der Baukosten, ab 3000,01 EUR Baukosten entfällt die Förderung komplett.

Was für ein wunderbarer Beitrag zur Vereinfachung unseres Steuersystems...

Zitat von Thomas B

Mit einer guten Putzfrau (besser: einem Putzteam!), bekommt man das schon in den Griff. graue/braune Laufstraßen, auch auf der Treppe (erlebbare Lauflinie?) muss man hier täglich und energisch und dauerhaft bekämpfen....

Es fehlt eindeutig der Personaltrakt und die Dienertreppe...

Tja, also spätestens wenn der Große seinen Lego-Sack im Wohnzimmer verschüttet hat, die Kleine Ihre Schleich-Pferdeherde durch den Flur gallopieren lässt, Vater sein Jacket über den Stuhl hängt und seine Perry Rhodan Sammlung ins Regal sortiert, wenn die Zettelsammlung für die Steuererklärung sich über den Fußboden vom Arbeitszimmer ergießt, Mutter die Zeitung auf der Treppe liegen lässt, und keine Zeit mehr hat, das Frühstück morgens abzuräumen, wenn die Kinder mit Wachsmalfarben die weiße Wand verschönert haben und der nasse Hund sich im Eingang nach dem Schlammbad einmal kräftig geschüttelt hat, dann ist auch Leben in der Bude. Nur dann kann man auch nicht mehr solche albernen Fotos machen. Ich würde mich in so einem Wüfelhusten nicht besonders wohl fühlen, aber wie sagt man so schön: die Natur (insbesondere die menschliche) holt sich alles zurück. Also, wenn man es erstmal richtig "eingewohnt", dürfte auch die Sterilität dahin sein und vielleicht funktioniert es dann ja.

Also man muss beim FA mit Verschiedenen "Verjährungs"fristen rechnen. Eine ist die Zahlungsverjährung. Ein absolut seltener Fall, ich habe das noch nie erlebt; in der Regel landen die Fälle nämlich so schnell in der Vollstreckungsstelle (Verjährungshemmung!) dass für den Fiskus nie etwas anbrennt.

Dann gibt es die Festsetzungsverjährung, also die Verjährungsfrist für änderbare Steuerbescheide; danach kann i.d.R. auch nicht mehr mit den "normalen" Änderungsvorschriften der AO geändert werden (Ausnahmen gibt es natürlich, insb. für Hinterziehung). Dann gibt es noch jede Menge andere Spezialfristen, besonders bei stufenweiser Veranlagung über Grundlagenbescheide und Folgebescheide . Der Klassiker im Bau: 7i-Bescheinigung vom LRA als Grundlagenbescheid und dann Änderung des ESt-Bescheides.

Das alles ist auch nicht das große Problem: Problematisch sind eher diese Konstellationen:

- wenn das FA eine Steuererklärung monatelang nicht bearbeitet und eigentlich der daraus resultierende Steuerbescheid zu einer erheblichen Steuererstattung führen könnte. Das mag einerseits gut verzinst sein (die Zinsen sind aber auch steuerpflichtig), ist aber ggfs. auch ein erheblicher Liquiditätsnachteil. Wenn ich dafür in den Kontokorrent gehen muss, ist der Zinsvorteil schnell weg.

- Einsprüche werden lange nicht bearbeitet: entweder ich habe Aussetzung der Vollziehung, dann läuft mir das Risiko der AdV-Zinsen, oder ich habe keine AdV, dann kriege ich mein Geld nicht.

Häufig hängt an einem Einspruch oder einer strittigen Erklärung ja auch die Frage über zukünftige Sachverhaltsgestaltung und dann kann man nach 6 Monaten Untätigkeit schon mal nervös werden.

Übrigens zu den 6%: seit dem die Zinshöhe der NACHZAHLUNGSzinsen beim BVerfG hängt, bei ERSTATTUNGSzinsen in den Erläuterungstext vom Bescheid blicken, ob sich da nicht in rechtswidriger Weise ein diesbezüglicher Vorläufigkeitsvermerk befindet...

Zitat von Rose24

...nach drei Monaten kann man Untätigkeitsklage erheben. Ob's dann schneller geht? Ich würde Wetten annehmen, gegen Umsatzbeteiligung versteht sich

§ 75 Verwaltungsgerichtsordnung

Beim Finanzamt läuft das so: Abarbeiten nach Eingang, aber wer Untätigkeitsklage erhebt, rutscht automatisch ganz oben auf den Stapel, und weil so wenige tatsächlich das Instrument in die Hand nehmen, funktioniert das auch...

Zitat von J.B.

400 kühe sind aber schon ein größerer Betrieb. Der Durchschnitt liegt bei 66 Kühen. Ich kenne unseren Metzger, Obsthändler, Landwirt.Ich kenne die Höfe wo das Fleisch herkommt, z.t. auch wo das Obst herkommt. Den Leuten ist ihr Handwerk sehr wichtig. Da bin ich noch nicht enttäuscht worden. Klar, in so einer anonymen Stadt wie Berlin funktioniert das nicht mehr. Aber hier auf dem Dorf

Das kommt auf die Region an: Es gibt ein Nord-Süd-Gefälle bei der Hof-Größe, aber vor allem wein Ost-West-Gefälle. Sächsische Milchhöfe (im Schnitt schon fast die kleinsten in Ostdeutschland) sind im Durchschnitt fast dreimal so groß wie byerische (Bayern ist in fast allen Bereichen der LaWi deutlich kleinteiliger als der Norden und Osten). Bayern gehörte auch zu den Bundesländern, die sich am heftigsten gegen das Verbot der Anbindehaltung gewehrt haben.

Zitat von Skeptiker

Das eine hat mit dem anderen aber nicht unbedingt zu tun. Fruchtfolge scheint heute bei allen Feldfrüchten kaum mehr praktiziert zu werden. Auch bei Spargel, Kartoffeln, Getreide und Rüben sehe ich jedenfalls schon lange keine mehr.

Also beim Spargel ist die Pflanze irgendwann ausgezehrt, aber natürlich wird der mehrjährig auf der gleichen Fläche angebaut, wie auch bspw. der Rhabarber. Das hat m.E. nichts mit Fruchtfolge zu tun. Auf der Fläche, die wir verpachten steht eigentlich jedes Jahr etwas anderes, wobei die Rotation im Wesentlichen Mais, Raps, Getreide ist, dann und wann eine Zwischensaat (Lupinen), die untergeackert wird.