Beiträge von Ralf Wortmann

    Fenster und Türen neu (aktuell nur Einfachverglasung)

    Informiere dich vorher mal bei der unteren Denkmalschutzbehörde, ob das Objekt unter Denkmalschutz steht.


    Wenn ja, werden aus preisgünstigen Kunstofffenstern plötzlich teure (aber schöne) Holzsprossenfenster, aus Betondachsteinen für die Dacheindeckung, werden Biberschwanzschindeln, etc. .


    Das wäre bejahendenfalls ein nicht zu unterschätzender Kostenfaktor.


    Es gibt Listen von Objekten, die unter Denkmalschutz stehen, aber meist sind die landesrechtlichen Denkmalschutzgesetze so ausgestaltet, dass ein Objekt auch dann unter Denkmalschutz stehen kann, wenn es in der Liste nicht aufgeführt ist.

    Okay, Entwarnung. Das war keine rechtsgeschäftliche Abnahme, etwa mit der folge, dass für die bis dato erbrachten Leistungen der Lauf der 5-jährigen Verjährung zu laufen beginnt, sondern nur eine Freigabe des Entwurfs.


    Das war vielleicht etwas voreilig, ohne die Kostenberechnung zu kennen, aber zumindest nichts, was widerrufen werden müsste oder könnte.

    Hast du natürlich vollkommen recht mit! Was soll ich sagen, unser Seelenheil war uns in dem Moment das Risiko wert (wir sanieren ja auch nur und bauen kein Schloss). Dumm, naiv? Vielleicht. Wird sich zeigen...

    Wie lautet denn die genaue „Abnahme“-erklärung, die ihr diesbezüglich unterschrieben habt?


    Vielleicht kann ich euch hier im Forum etwas formulieren, womit ihr die Abnahmewirkungen, wenn sie denn überhaupt welche hatte, erstmal rückgängig machen könnt.

    Das, lieber Ralf, verstehe ich nicht!


    Die Arbeit eines A. mündet ja irgendwann in einen Bauantrag. Er fasst das Entworfene planrechtlich zusammen. Er dokumentiert mit der Unterschrift des BH den Wunsch das Gebäude so und in dieser Art und Weise umgesetzt sehen zu wollen.


    M.E. löst dies dann (nach erfolgter Baugenehmigung, denn der A. schuldet ja eine genehmigungsfähige Planung) schon einen Honoraranspruch aus. Was sollte/ müsste der Kollege noch leisten um diesen Anspruch zu haben?


    Wenn jemand Abnahme schreibt, verstehe ich darunter die rechtsgeschäftliche Abnahme der Werkleistung (auch Architektenleistungen sind ein Werk). Sofern im Architektenvertrag keine Teilabnahmen vereinbart sind, kann der Architekt erst nach Fertigstellung aller vereinbarten Leistungsphasen die Abnahme verlangen und eine Schlussrechnung stellen.


    Was du meinst, sind Abschlagzahlungen nach
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    § 15 Absatz 2 HOAI:
    (2) Abschlagszahlungen können zu den schriftlich vereinbarten Zeitpunkten oder in angemessenen zeitlichen Abständen für nachgewiesene Grundleistungen gefordert werden.
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    Für die Fälligkeit solcher Abschlagszahlungen ist keine rechtsgeschäftliche Abnahme der bis dahin erbrachten Teilleistung des Architekten erforderlich. Die Bezahlung einer Abschlagsrechnung des Architekten stellt auch kein Anerkenntnis des Kunden dar. Überzahlte Beträge können zurückgefordert werden und auch Mängel der bis dato erbrachten Leistungsphasen können gerügt werden.



    Ich habe meine Leistung noch niemals "abnehmen" lassen....


    Das solltest du vielleicht mal ändern. So etwas geht nur solange gut, bis es doch einmal wegen irgendeiner Sache Ärger gibt.
    Grundsatz: Ohne Abnahme der Architektenleistung beginnt die Verjährung der Gewährleistungsansprüche des Kunden nicht zu laufen.


    Aber: der BGH hat eine Ausnahme entwickelt. (Konkludente Abnahme)
    Wenn der Architekt nach Abschluss der letzten vereinbarten Leistungsphase seine Schlussrechnung stellt und der Kunde sie (trotz der mangels Abnahme fehlenden Fälligkeit) anstandslos bezahlt und dann ein halbes Jahr lang nach der Zahlung keine Mängel rügt, gilt das Werk des Architekten als konkludent abgenommen. Wenn der Kunde (schriftlich oder mündlich) in dieser 6-Monatsfrist doch einen Mangel rügt, beginnt die Verjährung der Gewährleistung für die Architektenleistung nicht zu laufen.


    Nachteil dieser Variante:
    a) deine Gewährleistungszeit läuft nicht fünf Jahre, sondern im besten Fall mindestens 5 ½ Jahre
    b) das mit der konkludenten Abnahme steht weder im Gesetz, noch in der HOAI, sondern beruht auf der Rechtsprechung des BGH. Da das Prinzip der richterlichen Unabhängigkeit gilt, kann es sein, dass ein Richter in der ersten Instanz beim Landgericht oder in der zweiten Instanz beim OLG davon nicht wissen will und – völlig legitim - zu diesem Thema eine andere Meinung vertritt („Was kümmert mich der BGH?“).


    Die Sache mit der konkludenten Abnahme kann dir also selbst im Ruhestand noch einen vielleicht 10-jährigen Rechtsstreit über drei Instanzen hinweg bis zum BGH bescheren.


    Tue dir einen Gefallen und mache es dir künftig zur Gewohnheit, am Ende deiner vereinbarten letzten Leistungsphase eine Abnahme zu verlangen.


    (P.S.: zwei Mustertext dazu, ein normaler für Altverträge und Gewerbekunden und einer mit den nun ab 2018 nach dem neunen Bauvertragsrecht obligatorischen Hinweisen für Verbraucher, wirst du in einigen Tagen auf meiner Homepage finden)

    Bevor sie uns das heute eröffnet hat, hat sie uns noch den Bauantrag unterschreiben lassen. Haben wir mit Unterschrift durch konkludente Handlung die bisherigen LP "abgenommen"?

    Nein, keine Sorge, das ist nicht der Fall, zumindest nicht, wenn ihr im Architektenvertrag keine Teilabnahmen vereinbart habt.

    Im Ernst. Versicherung dürfte keine Probleme machen, muss "nur" gemeldet werden und kostet ein paar € extra.
    Man entgeht all dem hinundher nach einem fliegenden Auftragnehmerwechsel und hat den Vorteil, auf ihre Erfahrung bei einem jungen Büro rückgreifen zu können.

    So würde ich das auch machen, aber mit einer schriftlichen Vereinbarung, dass die Architektin verpflichtet ist, Rekham binnen zwei Wochen durch Vorlage einer Bestätigung ihrer Versicherung nachzuweisen, dass trotz der Einschaltung der Subunternehmer-Architekten ihr Versicherungsschutz fortbesteht.


    Einfach nach dem jetzigen Leistungsstand abrechnen würde ich nicht. Wenn, dann müsste da ein erheblicher Honorarabschlag gemacht werden, da sich Folgearchitekten erst mal einarbeiten müssen. Das machen die üblicherweise auch nicht umsonst.

    Das Ganze scheint mir ein Missverständnis zu sein.


    Ich habe mit den Beitrag von Fungus in dem anderen Forum mal angeschaut, wo er unter einem anderen Nickname unterwegs ist. Dort schreibt er:


    1. Beitrag: „Nehmen Sie einen Betonbohrer 14 mm Durchmesser und bohren Sie an der Vertikalen der untersten Stufe der Betontreppe unmittelbar über dem Estrich durch die Stufe durch.
    Bitte erst wieder Kommentare, wenn dies erfolgt ist.“


    2. Beitrag: „Und : sehr viele der in einem Stück gefertigten Beton-Fertigstufen haben - wenn überhaupt nur losen "Dreck" darunter, die meisten gar nichts.
    Deshalb: Erst 5 min bohren, dann weitersehen.“


    Der TE gibt da hier bei uns im Forum nicht komplett wieder, sodass der Eindruck entsteht, jemand habe ihm diesen Rat mit dem 14 mm-Loch erteilt, als Abhilfe, um der Feuchtigkeit Herr zu werden.


    Dabei soll das Loch nicht etwa als Reparaturmaßnahme, sondern wohl nur dazu dienen, erst einmal zu schauen, ob sich dort unter der Treppe vielleicht Wasser staut. Das erscheint mir - als technischem Laien - vernünftig, um zunächst einmal zu schauen, wo ggf. das Wasser herkommt.


    Ich selbst hatte auch schon erhebliche Wassermengen unter unserer Beton-Außenkellertreppe. Erst, als wir dort aufgegraben und lose Bereiche verfüllt und intensiv nachverdichtet haben, war damit Schluss.

    Hallo Joschy!



    Nach dem BGH sind die jeweils geltenden DIN-Normen für den tatsächlich einzuhaltenden Schallschutz nicht unbedingt das Maß aller Dinge. Auch, wenn eine spezielle Norm im Werkvertrag vereinbart wurde, kann es sein, dass höhere Schalldämmwerte vom Bauträger geschuldet sind, z.B. weil dies aufgrund der verwendeten Baumaterialien hätte erreicht werden können, oder weil insgesamt eine gehobene Ausstattung versprochen worden ist.


    Dass bei dir die [definition=25,0]DIN[/definition] 4109 Beiblatt 2 vereinbart wurde, ist aber schon mal ein kleiner Schritt in die richtige Richtung. Die Schalldämmwerte des Beiblattes 2 müssen also in jedem Fall erreicht werden. Es kann indes sein, dass je nach Auslegung des Vertrags tatsächlich noch darüber hinaus gehende Leistungen geschuldet sind.


    Hier zwei Urteile, die allerdings ergangen sind, bevor die [definition=25,0]DIN[/definition] 4109:1989 im Juli 2016 von der [definition=25,0]DIN[/definition] 4109:2016-07 (unter Wegfall des Beiblattes 2) abgelöst wurde.


    ==================================================


    BGH, Urteil vom 14.06.2007, VII ZR 45/06, NJW 2007, 2983-2986, BauR 2007, 1570-1575, Leitsatz:


    1. Welcher Schallschutz für die Errichtung von Doppelhäusern geschuldet ist, ist durch Auslegung des Vertrages zu ermitteln. Wird ein üblicher Qualitäts- und Komfortstandard geschuldet, muss sich das einzuhaltende Schalldämm-Maß an dieser Vereinbarung orientieren. Die Schalldämm-Maße der [definition=25,0]DIN[/definition] 4109 können schon deshalb nicht herangezogen werden, weil sie lediglich Mindestanforderungen zur Vermeidung unzumutbarer Belästigungen regeln. Anhaltspunkte können aus den Regelwerken die Schallschutzstufen II und III der VDI-Richtlinie 4100 aus dem Jahre 1994 oder das Beiblatt 2 zu [definition=25,0]DIN[/definition] 4109 liefern.


    2. Vertraglichen Erklärungen des Unternehmers, die Mindestanforderungen an den Schallschutz würden überschritten oder es werde optimaler Schallschutz erreicht, kann eine vertragliche Wirkung nicht deshalb aberkannt werden, weil aus ihnen das Maß des geschuldeten Schallschutzes nicht bestimmbar sei. Das Gericht muss unter Berücksichtigung der gesamten Vertragsumstände das geschuldete Maß ermitteln .


    3. Können durch die vereinbarte Bauweise bei einwandfreier, den anerkannten Regeln der Technik entsprechender Bauausführung höhere Schallschutzwerte erreicht werden, als sie sich aus den Anforderungen der [definition=25,0]DIN[/definition] 4109 ergeben, sind diese Werte unabhängig davon geschuldet, welche Bedeutung den Schalldämm-Maßen der [definition=25,0]DIN[/definition] 4109 sonst zukommt.


    4. Bei gleichwertigen, nach den anerkannten Regeln der Technik möglichen Bauweisen darf der Besteller angesichts der hohen Bedeutung des Schallschutzes im modernen Haus- und Wohnungsbau erwarten, dass der Unternehmer jedenfalls dann diejenige Bauweise wählt, die den besseren Schallschutz erbringt, wenn sie ohne nennenswerten Mehraufwand möglich ist.


    5. Zur Schalldämmung der Haustrennwand zwischen zwei Doppelhaushälften.
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    BGH, Urteil vom 04.06.2009 VII ZR 54/07:


    1. Welcher Schallschutz für die Errichtung von Eigentumswohnungen geschuldet ist, ist in erster Linie durch Auslegung des Vertrages zu ermitteln. Wird ein üblicher Qualitäts- und Komfortstandard geschuldet, muss sich das einzuhaltende Schalldämm-Maß an dieser Vereinbarung orientieren. Der Umstand, dass im Vertrag auf eine "Schalldämmung nach [definition=25,0]DIN[/definition] 4109" Bezug genommen ist, lässt schon deshalb nicht die Annahme zu, es seien lediglich die Mindestmaße der [definition=25,0]DIN[/definition] 4109 vereinbart, weil diese Werte in der Regel keine anerkannten Regeln der Technik für die Herstellung des Schallschutzes in Wohnungen sind, die üblichen Qualitäts- und Komfortstandards genügen (im Anschluss an BGH, Urteil vom 14. Juni 2007, VII ZR 45/06, BGHZ 172, 346).


    2. Kann der Erwerber nach den Umständen erwarten, dass die Wohnung in Bezug auf den Schallschutz üblichen Qualitäts- und Komfortstandards entspricht, muss der Unternehmer, der hiervon vertraglich abweichen will, den Erwerber deutlich hierauf hinweisen und ihn über die Folgen einer solchen Bauweise für die Wohnqualität aufklären. Der Verweis des Unternehmers in der Leistungsbeschreibung auf "Schalldämmung nach [definition=25,0]DIN[/definition] 4109" genügt hierfür nicht.
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    Soweit die Texte.


    Der Schallschutz betrifft in aller Regel das Gemeinschaftseigentum. Mängel am Gemeinschaftseigentum kann die WEG geltend machen. Solange die WEG bestimmte Mängel aber nicht durch wirksamen Beschluss an sich gezogen hat, kann auch jeder einzelne Wohnungseigentümer Mängel gegenüber dem Bauträger geltend machen.


    Bevor du viel Geld ausgibst, um ein Gutachten erstellen zu lassen, halte ich es für sinnvoll, dass du dem Bauträger den Mangel zunächst anzeigst und in mit einer Fristsetzung in Verzug setzt. Damit erleichterst du es dir, später diese Kosten erstatten zu verlangen, falls tatsächlich Mängel vorliegen sollten.


    Du könntest ihm per Einschreiben-Rückschein z.B. wie folgt schreiben:


    ========================================


    Sehr geehrte Damen und Herren,


    Bezug nehmend auf meinen notariellen Wohnungskaufvertrag vom … mache ich die nachstehend beschriebenen Mängel geltend. Soweit die Mängel nicht ausschließlich mein Sondereigentum, sondern das Gemeinschaftseigentum betreffen, erhebe ich den geltend gemachten Mängelbeseitigungsanspruch auch im Wege der actio pro socio zugleich für die Wohnungseigentumsgemeinschaft.


    Der für das Gebäude und die Wohnungen untereinander geschuldete Schallschutz wurde nicht eingehalten. Ich kann aus angrenzenden Bereichen, insbesondere aus der Wohnung über mir folgende Geräusche gut hören:


    - Tritte als dumpfes Geräusch, ähnlich eines Basses (es wurde Parkett verbaut)
    - Die Betätigung der elektrischen Rollanden
    - Schleudergang der Waschmaschine
    - Wenn geduscht wird, ist besonders als "plätschern" im Bad hörbar
    - Die Klospülung
    - Saugen. Insbesondere erzeugt das Reiben auf dem Boden ein deutlich hörbares kratzen.
    - Wenn etwas lauter gesprochen wird. Z.B. beim Telefongespräch oder beim Kaffeekränzchen. Kurze Worte (z.B. JA) können verstanden werden.
    - Wenn der Fernseher läuft. Hier versteht man jedoch keine Worte.
    - Deutliches "Klacken" wenn Innen-Türen geschlossen werden.
    - Trittgeräusche und Gespräche im Treppenhaus
    - Dass schließen der Haus-Eingangstüre


    Ich bitte Sie, die Mängel einschließlich ihrer baulichen Ursachen ordnungsgemäß, fachgerecht, vertragsgerecht und den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprechend innerhalb von 3 Monaten ab dem Zugang dieses Schreibens zu beseitigen.


    Mit freundlichen Grüßen


    ====================================


    Soweit der Textvorschlag. Ein Risiko bleibt dabei indes. Wenn der Bauträger schon frühzeitig einen Anwalt oder einen Sachverständigen einschaltet, oder Maßnahmen ergreift, die zur Beurteilung des von dir behaupteten Mangels erforderlich sein könnten und es sich später herausstellt, dass kein Mangel besteht, könntest du zur Kostenerstattung verpflichtet sein, falls du schuldhaft - zumindest fahrlässig - den Mangelvorwurf erhoben hast.


    Kopie an die Hausverwaltung!


    In der Zwischenzeit die nächste Eigentümerversammlung abwarten und vorher Mitstreiter suchen. Falls sich keine Mehrheit dafür abzeichnet, dass gleich die gesamte Gemeinschaft ein Gutachten beauftragt und bezahlt, könntest du mit ein paar Mitstreitern rechtzeitig vor der Versammlung zumindest die Hausverwaltung schriftlich bitten, folgenden Beschlussvorschlag auf die Tagesordnung zu setzen:


    ======================================================


    TOP …


    Der Eigentümer, Herr X hat mit Schreiben vom … Schallschutzmängel gegenüber dem Bauträger geltend gemacht. Sollten solche Mängel vorliegen, spricht viel dafür, dass diese das Gemeinschaftseigentum betreffen.


    Hiermit ermächtigt die Wohnungseigentümergemeinschaft Herrn X, zunächst auf seine Kosten von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Schallschutz ein Schallschutzgutachten mit Schallübertragungsmessungen erstellen zu lassen, um zunächst ermitteln zu lassen, ob bezogen auf seine eigene Wohnung ein Verstoß gegen die Normen der vertraglich vereinbarten [definition=25,0]DIN[/definition] 4109, Beiblatt 2 vorliegt. Die übrigen Wohnungseigentümer sollen die hierfür erforderlichen Schallübertragungsmessungen unterstützen.


    Sollte das Gutachten einen Verstoß gegen die Normen der vertraglich vereinbarten [definition=25,0]DIN[/definition] 4109, Beiblatt 2 ergeben, erstatten die Wohnungseigentümergemeinschaft Herrn X die hierfür aufgewendeten Kosten bis zu einer Obergrenze von 3.000,00 € brutto. Eine anschließende Entscheidung der Gemeinschaft über die weitere Vorgehensweise bleibt vorbehalten.


    =========================================================



    Besser wäre es natürlich, wenn sich eine Mehrheit findet für eine gemeinsame Vorgehensweise von Anfang an, aber der o.g. Beschluss wäre erstmal besser, als gar nichts.


    Sorry für den langen Text.


    Viele Erfolg und schöne Weihnachtsfeiertage!

    Bei der Fertigstellung meines Vertragsentwurfes habe ich eben zufällig noch dieses Urteil gefunden.

    Das ist, anders als im Link geschrieben, kein Urteil, sondern "nur" ein Hinweisbeschluss. Mir liegt der Volltext vor. Der Tenor lautet:


    ------------------------
    Tenor
    Der Senat weist darauf hin, dass beabsichtigt ist, die Berufung nach § 522 Abs. 2 ZPO durch Beschluss zurückzuweisen.
    Es besteht Gelegenheit, innerhalb von drei Wochen ab Zustellung Stellung zu nehmen.
    -----------------------


    Aus meiner Sicht zutreffend, die Rechtsauffassung.


    Da geht es indes nicht um Fernabsatzverträge, sondern um die andere, 1. Alternative des § 312 g Abs. 1 [definition=19,0]BGB[/definition], die "außerhalb von Geschäftsräumen abgeschlossenen Verträge bei gleichzeitiger körperlicher Anwesenheit von Verbraucher und Unternehmer" nach § 312 b [definition=19,0]BGB[/definition].

    Dass die "Verbände" dazu raten, erklärt sich vielleicht schon aus der denkbaren Rechtsunsicherheit bei der Frage "Wie tritt man nicht als für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems auf?"

    Ja, das sehe ich genauso. Für Verbände ist es schwierig, dies zu definieren und vor allem eine belastbare Richtschnur anzubieten, wie man sich in seinem öffentlichen werbenden Auftritt zu verhalten hat, um nicht in die Kategorie eines für den Fernabsatz organisierten Anbietersystems zu rutschen. Da waren sich, wenn man sich die Urteile so ansieht, ja nicht einmal die Gerichte einig, wenngleich sich das Ganze inzwischen so langsam festigt (mein Eindruck).


    Da raten die Verbände pauschal lieber zur Widerrufsbelehrung und sind damit auf der sicheren Seite.

    so: bist du im recht?

    Dann müssten wir erstmal überprüfen, ob du ggf. nachweisen könntest, dass du keinen für den Fernabsatz organisierten Betrieb führst, insbesondere also deine Homepage überprüfen, welche Formulierung du da verwendest.


    Wenn du dort vielleicht mit bundesweiter Tätigkeit wirbst, oder gar Formulare zur Auftragserteilung online bereithältst, wird es eng für dich, dann könnte ein Widerrufsrecht in der Tat bestehen.

    Rekhams Beiträgein #9 und #14 sind sehr schön und im Ergebnis zutreffend – ihr braucht mich hier gar nicht!


    Eine Anmerkung zum rechtlichen Hintergrund habe ich aber trotzdem noch:


    In § 312 c Absatz 1 [definition=19,0]BGB[/definition] gibt es eine Definition, was Fernabsatzverträge sind:




    ---------------------------------------------------------


    § 312 c Abs. 1 [definition=19,0]BGB[/definition]


    (1) Fernabsatzverträge sind Verträge, bei denen der Unternehmer oder eine in seinem Namen oder Auftrag handelnde Person und der Verbraucher für die Vertragsverhandlungen und den Vertragsschluss ausschließlich Fernkommunikationsmittel verwenden, es sei denn, dass der Vertragsschluss nicht im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems erfolgt.


    ----------------------------------------------------------




    Der letzte Halbsatz, nämlich „es sei denn, dass der Vertragsschluss nicht im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems erfolgt.“ Ist wichtig für den Anwendungsbereich, wann dem Verbraucher ein Widerrufrecht einzuräumen ist.




    Mit den Regelungen zum Fernabsatz im [definition=19,0]BGB[/definition] hat die Bundesregierung eine europäische Verbraucherschutzrichtlinie umgesetzt. Dies führt dazu, dass die wesentlichen Eckpunkte richtlinienkonform, europaweit einheitlich auszulegen sind.


    Wer einen Gewerbebetrieb führt, der nicht extra für den Fernabsatz organisiert ist, fällt nicht unter die Regelung für Fernabsatzverträge. Beweispflichtig dafür ist der Unternehmer.


    Das bedeutet, dass nur Betriebe darunterfallen, die z.B. auf ihrer Homepage mit online-Angeboten oder der Bequemlichkeit von online-Vertragsabschlüssen werben. Oder natürlich derjenige, der Produkte zum Versand anbietet.


    Wer dort einfach nur seine E-Mail-Adresse zur Kontaktaufnahme auf seine Homepage einstellt, hat damit noch kein „Vertriebssystem für den Fernabsatz“ organisiert.




    Also brauchen sich wohl viele von euch über Widerrufsrechte keine allzu große Sorgen zu machen. Aber seine Formulierungen auf Homepage sollte man unter diesem Aspekt kritisch untersuchen.

    Die Anfechtung des Gesamtvertrags trotz Verstoß gegen das Kopplungsverbot kommt wohl sowieso nicht mehr in Betracht, da wir ja alle andere gestellten Rechnungen der GmbH schon bezahlt haben und damit quasi die Rechtmäßigkeit des Vertrags anerkannt haben.

    Nein, das stimmt so nicht, denn ein Anerkenntnis umfasst nur diejenigen Punkte, die dem Erklärenden im Zeitpunkt des Anerkenntnisses bekannt waren. Wenn ihr das mit dem Kopplungsverbot nicht kanntet, könnt ihr euch auch weiterhin darauf berufen.

    bundesweit ah ja. Wie sollen Sie Projekte von Garmisch bis Flensburg, von FF bis Aachen betreuen. Es gibt Radien um das eigene Büro, ab da wird es unwirtschaftlich, sich um die Baustelle zu kümmern.
    Und BIMbam & Co. setzen Kenntnis des OBJEKTS voraus. Oder wie Stefan immer sagt: Riechen, schmecken, fühlen - ohne dem gehts nicht.

    Da muss ich mal einhaken, ansonsten halte ich mich hier im thread überwiegend zurück:


    Ich kenne TGA-Büros, die die TA-Planung für gewerbliche Projekte sogar weltweit ausführen, ohne die Region, in der das Objekt stehen soll, bis zu einem gewissen Planungsstand jemals betreten zu haben. Da arbeiten z.B. Büros aus Deutschland durch ein Planungsprogramm vernetzt gemeinsam mit einem Planungsbüro in Australien im Schichtbetrieb gemeinsam an der Planung der technischen Gebäudeausrüstung für ein Gebäude hinter dem Ural. Planung - natürlich nicht Bauüberwachung.


    Das scheint bei großen überregionalen Bauvorhaben eine nicht seltene Praxis zu sein.

    Das Dach war undicht , und er bat mich das für Ihn zu erledigen .

    Das klingt für mich eher so, als ob der Mieter dein Auftraggeber war. Dann hat dieser auch in der Rechnung zu erscheinen und die Leistung zu bezahlen. Aber das ist ja nur ein Formulierung in deinem Beitrag - es kommt darauf an, wie es wirklich war.


    Andererseits schreibst du, der Vermieter hat ein mündliches Angebot erhalten und war einverstanden. Womit war er einverstanden? Hat er, der Vermieter dir den Auftrag erteilt? Wäre ja auch sinnvoller, denn er kann das von der Steuer absetzen, nehme ich an.


    Mach es nächstes Mal, (ganz besonders bei solchen Konstellationen!) lieber schriftlich. Es hätte ja schon gereicht, wenn der Vermieter einfach auf einem schriftlichen Angebot schreibt "Auftrag erteilt" und unterschreibt.


    Wenn der Vermieter dein Auftraggeber war, war die Erklärung des Mieters wohl eher eine Schuldbeitrittserklärung. Ja, dann könntest du deine Werklohnforderung an den Mieter abtreten, aber bitte erst, wenn der dir das Geld dafür bezahlt hat, in voller Höhe, denn nach der Abtretung bist du nicht mehr Inhaber der Forderung und kannst auch vom Vermieter keine Zahlung mehr an dich verlangen.



    Nun ist es so , das der Vermieter nun Säumig ist , seit 25 .11 .


    Hast du eine Abnahme gemacht? Die Abnahme ist die Voraussetzung für die Fälligkeit deiner Werklohnforderung, § 641 Absatz 1 [definition=19,0]BGB[/definition]. Wenn der Vermieter dein Auftraggeber war, fordere diesen fristsetzend zur Abnahme deiner Werkleistung auf, wenn es der Mieter war, dann den Mieter.


    Juristisch gesehen kann du erst nach Fälligkeit deinen (jeweiligen) Schuldner zur Zahlung auffordern und mit einer Mahnung in Verzug setzen. Ohne Abnahme ist der Auftraggeber juristisch gesehen nicht säumig.

    Keinen Baustopp, das ist rechtlich zu risikoreich. Wenn es ggf. zu einem Wintereinbruch kommt und einige Wochen nicht weitergearbeitet werden kann, stehst du mit dem Rücken zur Wand, weil es heißen wird, dass du mit deinem Baustopp die Fertigstellung verzögert hast.


    Aber dem Auftragnehmer fairerweise mitteilen, dass du einen Sachverständigen einschalten wirst. Das, was nicht mehr erkennbar ist, muss der SV notfalls anhand der Fotos beurteilen. Zieh im alle Fotos auf einen Stick oder auf CD, damit er sie mitnehmen kann. Die wichtigsten Fotos groß ausdrucken für den SV-Termin, wenn einiges nicht mehr sichtbar sein sollte.


    Und keine Abnahme der Werkleistung erklären, nichts unterschreiben und auch keine (weiteren) Abschlagsrechnungen zahlen, bevor der SV nicht da war. Wenn gewichtige Mängel vorliegen, lass den SV zugleich auch einschätzen, wie hoch die Mängelbeseitigungskosten sind, denn du hast ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe der doppelten Mängelbeseitigungskosten.


    Wichtig: Suche nicht irgendeinen SV aus, sondern einen „öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für das Dachdeckerhandwerk“! Auch keinen solchen für „Schäden an Gebäuden“, sondern genau diesen.

    Aber Geschäftsmodelle zu etablieren, die den Verbraucher unter Ausnutzung einer Machtposition generell und unabhängig von dessen Sicht auf "Fairness" benachteiligen sind zu recht untersagt und man kann bloß hoffen, dass Menschen mit mehr Schneid und weniger Vermögen dagegen vorgehen.

    Das unterstreiche ich! Mich nerven auch diejenigen, die Grundstücke aufkaufen, oder diese vom Markt nehmen, in dem sie Verträge mit den Eigentümern schließen und damit die freie Verfügbarkeit von Bauland fast auf Null reduzieren.

    "Hat". Ein Fachplaner, der sich aus dem Handwerk bildet, hat natürlich eine solche Versicherung und bekommt sie auch.


    Dauerhaft, wenn das mal vom BGH im Zusammenhang mit etwas anderem definiert wurde, kann natürlich nicht ohne weiteres auf andere Sachverhalte übertragen werden. Allerdings geht es natürlich um ein Bauwerk, da will die [definition=25,0]DIN[/definition] 4108 wohl zumindest ausschließen, dass man die Luftdichtigkeit mit Silikon- oder Acryl-Wartungsfugen herstellt. Wie lange die Fugen tatsächlich mindestens luftdicht bleiben müssen, kann ich ohne Recherche leider nicht sagen.


    Aber ich kann dich beruhigen: Angenommen (fiktiv), in der [definition=25,0]DIN[/definition] würde die Verpflichtung normiert, die Luftdichtigkeit müsse mindestens für 50 Jahre gewährleistet sein und du baust etwas ein, was diese Zeitspanne nicht erreicht, wäre dein Gewerk nicht erst in 49 Jahren mangelhaft, wenn die ersten Undichtigkeiten auftreten, sondern von Anfang an. Du haftest dann aber trotzdem keine 50 Jahre dafür, sondern nur innerhalb der normalen Verjährungsfrist für die Mängelgewährleistung an Bauwerken, also nach dem [definition=19,0]BGB[/definition] (sofern nichts anderes vereinbart wurde) 5 Jahre (ab Abnahme).


    Nach den fünf Jahren wärest du aus der Haftung raus, solange es nicht etwa um arglistiges Verschweigen oder um eine Haftung für eine zumindest fahrlässige Schädigung der Gesundheit, des Körpers oder des Lebens geht.

    Aber nachträglich die vertraglich vereinbarte Summe nur aufgrund von "Formfehler" zu kürzen finde ich persönlich einfach nicht ok.

    Das ist aus meiner Sicht eine nachvollziehbare Einstellung. Und sehr anständig. Etwa vergleichbar mit dem Grundsatz hanseatischer Kaufleute, sich grundsätzlich niemals auf die Einrede der Verjährung zu berufen.


    Kann man so machen, wenn man es sich finanziell leisten kann.

    Wie läuft sowas denn dann weiter?
    Der Vertrag würde ja dann rückabgewickelt (falsche Formulierung, da nicht zustande gekommen), aber die erhaltene Leistung müsste doch zurückerstattet werden, was hier ja hier eher nicht geht?

    Rückzugewähren wäre da nichts.


    Wenn ein Verbaucher einen solchen Vertrag (Z.B. mit einem Architekten) wirksam widerruft, gibt es für den Architekten auch keinen Wertersatz für die von ihm bis dato erbachte Leistung, es sei denn, er hätte in einer ordnungsgemäßen Widerrufsbelehrung auf den Wertersatz bei Widerruf hingewiesen.
    Hierzu gibt es eine recht aktuelle Entscheidung des OLG Köln, Beschluss vom 23.03.2017, Aktenzeichen: 16 U 153/16, bei der ein Architekt mit einer Rechnung von 5.962,44 € komplett leer ausging.


    Aber, Entwarnung!
    Wie ich gerade sehe, wäre dieser Weg für den TE leider nicht gangbar, denn zwischen Vertragsabschluss (27.05.2015) und dem Widerruf liegen mehr als 12 Monate und 14 Tage, sodass die maximale Widerrufsfrist des § 356 Absatz III [definition=19,0]BGB[/definition], die gilt, wenn keine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung erfolgte, inzwischen überschritten ist.

    Wichtig ist aber doch die Antwort auf die andere Frage bzgl. der Aussage des Anwalts, dass wir trotz nicht vorhandener Rechnung der GmbH des Architekten, mit der wir ja den Vertrag schließen mussten (wie erwähnt haben wir nur eine Rechnung des Planers selbst, ohne Angabe der Firma, Rechtsform, Steuernummer), bereits im Verzug sind und nun die Anwaltskosten übernehmen sollen/müssen.

    Wenn ihr den Vertrag mit einer GmbH geschlossen habt, dann aber eine Rechnung ohne Briefkopf der GmbH, ohne Steuernummer und ohne irgendeine Erwähnung der GmbH von einer natürlichen Person (Planer) erhalten habt, mit der ihr keinen Vertrag habt, wird die aus der Rechnung ersichtliche Forderung nicht fällig. Verzug tritt gegenüber Verbrauchern i.d.R. nur aufgrund einer fristsetzenden Mahnung nach Fälligkeit ein. Bliblablub hat es in seinem Beitrag #25 schon geschrieben.


    Mangels Fälligkeit befindet ihr euch also nicht in Verzug und braucht auch die Gebühren des Anwalts nicht als Verzugsschaden zu erstatten.


    Ihr solltet die gesamte Forderung nicht bezahlen, da sonst die Gefahr besteht, dass später die GmbH kommt (oder deren Insolvenzverwalter?) und die Forderung mit korrekter Rechnungslegung erneut geltend macht.


    Man sollte auch überprüfen, weshalb ihr keine Rechnung der GmbH bekommen habt. Vielleicht steht diese kurz vor der Insolvenz und deshalb will der „Planer“ die Zahlung in andere Kanäle leiten?


    Ob eine Nichtigkeit des Vertrags aufgrund des Kopplungsverbots in Frage kommt, müsste anhand der Handelsregisterinformationen der GmbH geprüft werden. Wenn ja, hätte das natürlich die smarte Nebenfolge, dass ihr auch die bereits gezahlten 4.000 € zurückfordern könntet, falls bei der GmbH noch etwas zu holen sein sollte.


    Zu prüfen wäre auch die Frage, ob ihr den gesamten Vertrag vielleicht widerrufen könnt, weil er vielleicht nicht in den Büroräumen der GmbH, sondern auf andere Weise (z.B. per Mail oder Post, oder bei euch zu Hause) zustande gekommen ist und ihr deshalb ein Widerrufsrecht nach dem Fernabsatzrecht habt, weil ihr keine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung bekommen habt.

    Und wat ist, wenn der Handwerker "Fachplaner" ist? Also der Geldfluss ausschließlich auf einer Planungsgrundlage beruht. So wie bei einem Architekten auch?

    Auch dann gilt, wenn es sich um Planungsleistungen für ein Bauwerk handelt, für Mängelansprüche die 5-jährige Verjährungsfrist (ab der Abnahme der Planungsleistung) gemäß


    § 634a Absatz I Ziffer 2 [definition=19,0]BGB[/definition]:


    -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------


    (1) Die in § 634 Nr. 1, 2 und 4 bezeichneten Ansprüche verjähren
    1.vorbehaltlich der Nummer 2 in zwei Jahren bei einem Werk, dessen Erfolg in der Herstellung, Wartung oder Veränderung einer Sache oder in der Erbringung von Planungs- oder Überwachungsleistungen hierfür besteht,
    2.in fünf Jahren bei einem Bauwerk und einem Werk, dessen Erfolg in der Erbringung von Planungs- oder Überwachungsleistungen hierfür besteht, und
    3.im Übrigen in der regelmäßigen Verjährungsfrist.
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    Die Übernahme solcher reinen Planungsleistungen sollte ein Handwerker aber tunlichst unterlassen, da er i.d.R. hierfür keine Haftpflichtversicherung hat.

    Pemu hat recht.


    Es gibt keinen für einen Handwerker relevanten Unterschied zwischen Planerhaftung und Mängelhaftung. Plant er sein Gewerk selbst und entsteht daraus ein Mangel, haftet er dafür. Wenn nichts näheres dazu vertraglich vereinbart wurde und wenn die [definition=48,0]VOB[/definition]/B nicht vereinbart wurde, haftet er 5 Jahre nach dem [definition=19,0]BGB[/definition] ab der Abnahme seines Werkes.


    Sollte die [definition=48,0]VOB[/definition]/B wirksam vereinbart worden sein, haftet er 4 Jahre (ohne Unterschied, ob die Mängel auf einer fehlerhaften Planung des Handwerkers beruht, oder auch einer mangelhaften Bauausführung), allerdings mit der Besonderheit, dass sich die Verjährung auf weitere 2 Jahre verlängern kann, wenn der Mangel vom AG erstmalig kurz vor Ablauf der 4-jährigen Verjährung gerügt wurde.

    Hauptmieter 》 Untermieter
    gemeinschaftliche mieter
    Einzelvertrage mit jedem wg bewohner


    Im prinzip will ich drittens mache

    Das ist aus vermietersicht aber die schwierigste Variante. Ich würde mietrechtlich gesehen zu Variante 2 raten, nämlich zum Abschluss einer Mietvertrags, den auf mieterseite aller WG-Mitglieder zusammen für die gesamte Wohnung z.B. zum Preis von 1.400 € monatlich abschließen. Die WG-Mitgliedr haften dann für die Miete als Gesamtschuldner.


    Wenn ein WG-Mitglied wechselt, kannst du ihn mit einer entsprechenden Zusatzvereinbarung, die allseitig unterschrieben werden muss, aus dem Vertrag entlassen und an dessen Stelle einen neuen Mieter aufnehmen.


    Wenn du einzelne Teile der Wohnung separat vermietest, musst du im Mietvertrag intensive Regeln zur Nutzung aufstellen, die vielleicht sogar den wechselnden Interessen der Mieter gar nicht entsprechen. Dann kommt dir vielleicht sogar einer der Mieter mit einer Mietminderung, nur weil der andere Mieter immer "überquotal" das Bad blockiert.


    Und: wer führt dann wann bei den von allen genutzten Gemeinschaftsräumen Schönheitsreparaturen aus?


    Und wie willst du jemanden haftbar machen, wenn in Gemeinschaftsräumen ein Schaden entstanden ist, z.B. ein aufgequollenens Parkett oder eine zerkratzte Zimmertür? Bei Variante zwei haften alle Mieter als Gesamtschuldner.