Beiträge von Escroda

Zitat von NightSky

hat sich die BayBO an dieser Stelle geändert?

Ja.

Zitat von SirSydom

Ich sag Reihen(mittel)haus-Dach...

Ich nicht.

Ich sag Balkon.

Zitat von Lauchwald

So wie ich das herauslese rechnet sich die mittlere Höhe von der natürlichen Grundstücksebene betechnet und nicht von der aufgeschütteten Höhe. Ist dies korrekt.

Nein, s. :

Beitrag

RE: Grenzgarage

[…]

Nein.
Zitat aus den Vollzugshinweisen zur BayBO 2008:

6.4.2 Geländeoberfläche kann (wie bisher) die natürliche oder festgelegte Geländeoberfläche sein. Für die bauaufsichtliche Bewertung ist zunächst die nach den Bauvorlagen (bzw. den bei der Genehmigungsfreistellung eingereichten Unterlagen) zugrunde liegende Geländeoberfläche maßgeblich, deren „Genehmigungsfähigkeit“ zu beurteilen ist. Dabei dürfen Abweichungen von der natürlichen Geländeoberfläche nicht dazu dienen, die…

Escroda

19. Februar 2024

Zitat von Lauchwald

Danke für ein Einschätzung.

Bitte, auch wenn sich nach 15 Monaten an der Einschätzung nichts geändert hat.

Zitat von Lacura

könnte das Bauamt sagen der Nachbar erlaubt zwar 12 Meter Grenzbebauung aber wir als Bauamt nicht?

Ja. Dazu braucht es aber eine Begründung.

Zitat von Lacura

Müsste die Anbauverpflichtung dann auf unser Grundstück eingetragen werden oder auf das des linen Nachbarn?

Auf beide.

Zitat von Lacura

Heißt zusätzlich zur Zustimmung des Nachbarn müsste ich einen neuen Bauantrag mit Antrag auf Befreiung von der Grenzbebauung einreichen?

Wenn Du einen Doppelcarport mit Abstellraum statt der genehmigten Garage errichten möchtest, brauchst Du ja sowieso einen neuen Bauantrag.

Zitat von Lacura

Und ohne die Zustimmung des Nachbarn widerrum brauche ich erst gar keinen Antrag beim Bauamt stellen weil der zu 100% abgelehnt wird?

Das kann ich nicht beurteilen, da mir nicht klar ist, was Du nun genau planst, was genau genehmigt wurde, was der Bebauungsplan festsetzt und was sowohl bei Dir als auch bei den Nachbarn bereits gebaut wurde.

Da Geld ja offenbar keine unwesentliche Rolle spielt, empfehle ich, unter dem Vorbehalt der hier unbekannten Bebauungsplanfestsetzungen, die Errichtung eines genehmigungsfreien Carports von 5m * 6m in der Nord-West-Ecke und eines genehmigungsfreien Geräteschuppens an der Position P1 von 4m*4m, der auch zum Unterstellen der Fahrräder genutzt werden kann. Dann brauchst Du keinen Bauantrag und keine Baulast.

Zitat von NightSky

So berechnet man doch keine Abstandsflächen

Ja, so berechnet man die Abstandsflächen in Bayern nicht.

Zitat von NightSky

Oder interpretiere ich die Zeichnungen nicht korrekt?

Die Bauvorlagen sollten gar keinen Raum für Interpretationen lassen. Die hier gezeigten sind jedenfalls mangelhaft.

Zitat von NightSky

Das ergibt doch überhaupt keinen Sinn, weil eine geringere Traufhöhe im Norden dann zu mehr Abstandsfläche als im Süden führen würde...

Vermutlich ergibt das keinen Sinn, jedoch fehlen zur Überprüfung der Abstandsflächen die Angaben nach § 7 Abs. 3 Nr. 11 BayBauVorlV:

(3) Der Lageplan muss, soweit dies zur Beurteilung des Bauvorhabens erforderlich ist, enthalten:

...

11. die Höhenlage der Eckpunkte des Baugrundstücks und der Eckpunkte der geplanten baulichen Anlage mit Bezug auf das Höhenbezugssystem,

Zitat von NightSky

Das Dach muss doch anteilig auf die Wandhöhe gerechnet werden, dann mit Faktor multipliziert und dann das Maximum mit 3 m genommen werden, oder?

Korrekt.

Zitat von NightSky

Mal davon abgesehen, dass die Maßketten auf der Nordseite sich nicht richtig zur Firsthöhe addieren

0.3 m + 4.0 m + 4.878 m != 9.38 m

Aber das ist eine andere Geschichte....

Nein, ist die gleiche Geschichte: Erbringung einer mangelhaften Leistung.

Zitat von NightSky

Das ergibt doch null Sinn.

Ja, allerdings wäre das irrelevant, wenn der Architekt nur planungsrechtliche Fragen im Antrag auf Vorbescheid gestellt hätte.

Zitat von just4

Kann das stimmen

Ja.

Leider hast Du Dich dafür entschieden, die Geschichte in verschiedenen Foren aus unterschiedlichen Perspektiven zu erzählen. Das ist zwar grundsätzlich keine schlechte Idee, aber nur dann, wenn die entscheidenden Fakten die gleichen sind. Bedauerlicherweise sind beide Versionen nicht stimmig, da Du anscheinend selbst nicht mehr unterscheiden kannst, was Du wo geschrieben hast. Da die Faktenlage unklar ist, insbesondere hier, wo Du keine Bilder zur Verfügung gestellt hast, können die Antworten auch nicht zielführend sein. Aber "drüben" haben Dir die teilweise sehr substanzlosen Antworten ja offensichtlich das geliefert, was Du hören wolltest.

Ich schreibe hier auch nur deshalb, damit spätere Mitleser wissen, dass Deine Geschichte, gerade in Bezug auf die angebliche Prüfung durch das Bauamt, unglaubwürdig ist.

Zitat von grawurfel

Spannend.

Wenn Du Zeit und Lust hast und auf'm Katasteramt auch Menschen sitzen, die Zeit und Lust haben, kannst Du auch mal zu denen gehen und freundlich fragen, ob sie Dir sagen können, wann und wie die Grenzpunkte abgemarkt wurden und ob Du Kopien der Vermessungsunterlagen bekommen kannst (und was es kostet). Allerdings ist die Vermessungswelt ziemlich kryptisch. Hier mal was zum Üben:

Zitat von grawurfel

Sind die weißen Punkte hier Grenzsteine?

Das sind die Planzeichen für einen abgemarkten Grenzpunkt. Das kann ein Grenzstein sein aber auch jedes andere Grenzzeichen (z.B. Eisenrohr, Bolzen, Nagel, Drainrohr). Außerdem heißt es nur, dass irgendwann mal in der etwa 200-jährigen Geschichte des Katasterwesens dieser Grenzpunkt mal abgemarkt war. Wie Du an den Genauigkeitsstufen (GST) erkennst, weisen "Deine" Grenzpunkte eine Standardabweichung von 30cm auf. Das bedeutet im Regelfall, dass die letzte für das Liegenschaftskataster relevante Vermessung mit Bezug zu den Grenzpunkten schon lange her ist (meine Schätzung mindestens 50 Jahre). Weiterhin bedeutet es, dass die Darstellung in der Liegenschaftskarte wenig über die genaue Lage der Gebäude zu den Grenzen aussagt. Das liefert (bestenfalls) nur das Katasterzahlenwerk (die Vermessungsrisse) in Verbindung mit einer örtlichen Vermessung.

Zitat von grawurfel

Dann würde ich da nach mal Ausschau halten, wenn ich wieder zu Hause bin.

Kannst Du machen, die Aussichten ohne Maße und Kenntnis der Abmarkungsart etwas zu finden sind aber sehr gering.

Zitat von grawurfel

Wie gehe ich eigentlich vor, wenn ich sowas genau wissen will?

Wenn es nur um das Wissen des Grenzverlaufs geht, reicht eine Grenzanzeige. Wenn es um die dauerhafte Kenntlichmachung des Grenzverlaufs geht, wird wohl eine amtliche Grenzabmarkung (§ 919 BGB) notwendig sein.

Zitat von grawurfel

Das Grundstück zur anderen Seite soll wohl verkauft werden und ich würde dem Noch-Besitzer gerne anbieten, ihm die notwendigen Teile abzukaufen/zu tauschen, um die Grundstücke mit der Bebauung übereinstimmen zu lassen, falls es notwendig sein sollte.

Falls Grundstücksteile "getauscht" werden sollen, sind zwei Teilungsvermessungen notwendig.

Zitat von grawurfel

Direkt zu einem Vermessungsingenieur?

Ich empfehle erstmal das Gespräch mit dem Nachbarn. Vielleicht kennt der ja den genauen Grenzverlauf und kann ihn anhand von vorhandenen Grenzmarken belegen. Dann kann auch geklärt werden, ob er grundsätzlich an einer Bereinigung Interesse hat. Wie Skeptiker zutreffend bemerkte, kann die Bereinigung sehr teuer werden. Wenn keine baugenehmigungspflichtigen Vorhaben in den zu bereinigenden Bereichen in naher Zukunft geplant sind, lohnt sich der Aufwand eher nicht.

Zitat von world-e

Also ist es wohl doch nicht möglich, direkt an die Garage ein Gartenhaus anzuschließen ohne Genehmigung.

Wenn das Deine Interpretation ist, dann musst Du wohl einen Bauantrag stellen.

Zitat von world-e

Dann ist die Frage was "baulich und funktionale Anlage" bedeutet.

Meine Interpretation: Eine baulich einheitliche Anlage entstünde, wenn Du das Gartenhaus an der Garage befestigtest, weil es alleine nicht standsicher wäre. Das hast Du in #1 offen gelassen:

Zitat von world-e

mit der Garage verbunden

Eine funktional einheitliche Anlage entstünde, wenn Du noch eine Garage bauen wolltest oder das Gartenhaus von der Garage zugänglich wäre und garagentypische Gegenstände beherbergen würde. Aber das hast Du in #1 ja ausgeschlossen:

Zitat von world-e

keine Zugänglichkeit von der Garage in das Gartenhaus

Mir genügte die Antwort der Behörde um ein eigenständiges Gebäude mit 2cm Trennschicht (Hartschaumplatte o.ä.) ohne weitere Fragen oder Anträge anzubauen.

Zitat von just4

Hauptsächlich dient es als Lagerstätte für unsere Erdgascontainer und Kleingeräte.

Und nebensächlich?

Zitat von just4

Gerne mache ich nachher noch ein Foto.

Gute Idee. Und wenn Du es hier auch zeigtest, lieferte es vielleicht auch Erkenntnisse für die Antwortenden.

Zitat von just4

ob der Nachbar mich nachträglich noch rechtlich belangen kann oder etwas einfordern kann?

Das kommt darauf an, gegen welche Vorschriften Du verstoßen hast. Verstöße gegen Baurecht verjähren nicht, allerdings kann dann der Nachbar möglicherweise selber nichts mehr machen sondern muss die Behörde dazu bringen einzuschreiten.

Zitat von just4

Vom Bau her entspricht eigentlich alles der bayrischen Norm

Eigentlich bedeutet eigentlich, dass vielleicht doch nicht alles der Norm (welcher eigentlich?) entspricht.

Zitat von just4

ist ja genehmigungsfrei

Sehe ich nicht so:

Art. 57 Abs. 1 Nr. 1. a) BayBO

Gebäude mit einem Brutto-Rauminhalt bis zu 75 m3,

(5,10m + 2,20m) / 2 * 4,80m * 5,80m = 101,6m³ > 75m³ => genehmigungspflichtig

Zitat von just4

und es ist ja sowieso mein Grund auf dem ich machen kann, was ich möchte.

Ja, allerdings gilt auch der zweite Satz des Art. 14 GG Abs. 1 :

Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt.

Zitat von just4

Oder ist da etwas das ich beachten muss oder sollte, um nicht wieder einen Nachbarschaftsstreit zu haben?

Ja, das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB), das Gesetz zur Ausführung des BGB (AGBGB) und vor allem die BayBO, insbesondere den Art. 6.

Zitat von just4

Wie nah darf man wie hoch etwas an eine Grundstücksgrenze bauen ohne rechtliche Probleme zu bekommen?

Die Frage ist zu Allgemein, als dass man im Rahmen des Forums darauf antworten könnte.

Zitat von just4

Für bayern habe ich zwar versucht, Infos im Internet zu finden, aber nichts klares oder aussagekräftiges gefunden

Dann fang' mal mit Art. 6 der Landesbauordnung (BayBO) an. Wenn Du Fragen dazu hast, sollten diese von konkreten Informationen begleitet sein, z.B. vom bereits mehrfach angesprochenen Lageplan und ob es einen Bebauungsplan gibt.

Zitat von Lacura

Prinzipiell würde diese keinen Grenzabstand auslösen

Ja.

Zitat von Lacura

aber da wir schon ein anderes "Gebäude" haben, dass die zulässige Grenzlänge erschöpft löst die Fahrradgarage doch den Grenzabstand aus?

Nein. Meines Erachtens ist die Fahrradgarage auf dem Foto kein Gebäude, da sie die in § 2 Abs. 2 LBO genannte Bedingung "von Menschen betreten werden können" nicht erfüllt. Sie fällt damit unter § 6 Abs. 1 Nr. 3 LBO und löst keine Abstandsflächen aus. Für die Längenbeschränkung der Grenzbebauung auf 9m bzw. 15m sind auch nur bauliche Anlagen nach § 6 Abs. 1 Nr. 2 LBO relevant. Abstandsflächenrechtlich könntest Du also Deine gesamte Grenze mit derartigen Fahrradgaragen bebauen.

Zitat von Lacura

Das heißt wir müssten beim Grundstück unseres Nachbarn eine Baulast eintragen lassen?

Ja.

Zitat von Lacura

Weil unser Grundstück wird ja nicht eingeschränkt.

Das kommt auf die Baulast an. Eine Abstandsflächenbaulast bewirkt keine Einschränkung für Dein Grundstück, eine Anbauverpflichtung schon. Dennoch rate ich zur Anbauverpflichtung, da die Einschränkung ja nur theoretisch vorhanden ist. Praktisch profitierst Du ja, weil Du mehr Grenzbebauung realisieren kannst, und was viel wichtiger ist, der Nachbar profitiert auch, während er bei der Abstandsflächenbaulast nur Nachteile hat.

Zitat von Lacura

aber eine Fahrradgarage oder ein Gartenhaus gilt immer als "Gebäude" und somit gelten dafür immer die Grenzabstände - egal wir groß?

Nein. Eine Fahrradgarage, wie man sie mancherorts von Bahnhöfen kennt, die nicht von (Durchschnitts-) Menschen betreten werden kann, ist kein Gebäude. Und Grenzabstände lösen die o.g. Gebäude nur aus, wenn sie die Bedingungen der Privilegierung nicht einhalten, z.B. wenn sich darin ein Aufenthaltsraum befindet oder wenn die maximale Grenzlänge überschritten wird.

Zitat von Lacura

Was ist denn der Nachteil einer Baulast?

Dass der Eigentümer des belasteten Grundstücks in seiner Baufreiheit eingeschränkt wird.

Zitat von Lacura

Wenn der Carport zu einer Seite offen ist - also quasi nur die Stützen ohne Wandpaneele macht das vermutlich keinen Unterschied

Richtig.

Zitat von Lacura

Wenn ich aber von einer Nachbarsgrenze 3 Meter wegbleibe gilt das an dieser Grenze nicht mehr als Grenzbebauung?

Ja. In BW reichen 2,5m.

Zitat von Lacura

Realistisch bewegen wir uns bei der Größe eher im Bereich 5 - 6 m². Aber das macht am Ende des Tages gar keinen Unterschied wie ich verstanden habe.

Es macht keinen Unterschied, wenn Du die Größe des geplanten Carports beibehalten möchtest.

Zitat von Lacura

Macht es einen Unterschied, wenn ich die Genehmigung des Nachbarn einhole?

Ja, wenn die Genehmigung in Form einer Baulasteintragung bei der Baurechtsbehörde öffentlich-rechtlich gesichert wird.

Zitat von Lacura

Oder wenn ich das Gartenhaus dort aufstelle wo ohnehin das Carport des Nachbarn grenzbebaut ist?

Auch das ist mit Baulast möglich.

Zitat von Lacura

Wie ist es denn wenn ich einen Spielturm für meine Kids aufstellen möchte und diesen in eine Ecke des Grundstücks setze. Ist das auch Grenzbebauung?

Ja. Ob der Spielturm baurechtliche Relevanz hat, ist vom Einzelfall abhängig. Üblicherweise fällt ein Spielturm unter § 6 Abs. 1 Nr. 3 LBO:

bauliche Anlagen, die keine Gebäude sind, soweit sie nicht höher als 2,5 m sind oder ihre Wandfläche nicht mehr als 25 m² beträgt,

Dann löst er keine Abstandsflächen aus wird auch nicht auf die privilegierte Länge angerechnet. Je nach Ausführung kann er aber auch den Charakter eines Gebäudes haben, dann gelten die diesbezüglichen Kriterien nach § 6 Abs. 1 LBO.

Zitat von derkuurt

Und Dein Zitat der BauNVO besagt ja eigentlich, dass so etwas wie ein Fahrradunterstand zulässig sein müsste.

Nein, es besagt, dass der Fahrradunterstand zugelassen werden kann. Es ist also eine Ermessensentscheidung der Genehmigungsbehörde. Dazu bedarf es einer Interessenabwägung. Zu welcher Seite sich die Waage neigen wird, ist vom Einzelfall abhängig. In jedem Fall ist es hilfreich, wenn der Behörde die Abwägung durch liefern von möglichst vielen Argumenten leicht gemacht wird.

Zitat von derkuurt

Auf der anderen Seite darf man PKWs durchaus auf seinem eigenen Rasen in seinem eigenen Garten abstellen

Das ist so generell nicht richtig.

Zitat von derkuurt

das erlaubt sogar unser Bebauungsplan

Wenn das die Schlussfolgerung aus

Zitat von derkuurt

soweit sie nicht als Kfz-Abstellflächen genutzt werden

ist, könnte ein Trugschluss vorliegen. Zur genaueren Einschätzung fehlt es aber an Details.

Zitat von derkuurt

aber es gibt auch den Rechtsgrundsatz, dass grundsätzlich erst einmal alles erlaubt ist, was nicht verboten ist.

Dieser "Rechtsgrundsatz" (Quelle?) berücksichtigt aber nicht, dass manches einer Erlaubnis bedarf.

Zitat von derkuurt

Und ein explizites Verbot kann ich nirgendwo finden, jedenfalls nicht im kommunalen Bebauungsplan.

Vorausgesetzt der Vorgarten liegt zwischen einer Straßenbegrenzungslinie und einer Baugrenze, ergibt sich das Verbot eines Fahrradunterstandes aus § 23 Abs. 3 BauNVO, das Zulassungsbedürfnis der Rasengittersteine aus § 23 Abs. 5 Satz 2 BauNVO.

Zitat von derkuurt

Vielleicht sollten wir aber mit diesem Anliegen auf die Gemeinde zugehen

Gute Idee!

Zitat von derkuurt

Die offene Frage ist nun, ob es möglich wäre, Rasengitterwaben o.ä. auf dem Rasen auszulegen und (legal) einen PKW auf dem Rasengitter abzustellen

Vorbehaltlich der Kenntnis des vollständigen Bebauungsplanes einschließlich seiner Begründung wird das höchstwahrscheinlich nicht zugelassen.

Zitat von derkuurt

ob der Aufbau eines Fahrradunterstands zulässig wäre.

Auch hier sehe ich wenig Chancen auf Zulassung.

Zitat von derkuurt

Mir ist leider nicht klar, wie da die rechtliche Situation aussieht.

§ 23 Abs. 5 BauNVO:

Wenn im Bebauungsplan nichts anderes festgesetzt ist, können auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen Nebenanlagen im Sinne des § 14 zugelassen werden. Das Gleiche gilt für bauliche Anlagen, soweit sie nach Landesrecht in den Abstandsflächen zulässig sind oder zugelassen werden können.

Zitat von derkuurt

ob zumindest gelegentlich bzw. regelmäßig dort Fahrräder und/oder Autos abgestellt werden dürfen.

Meine Einschätzung: gelegentlich Fahrräder ja, regelmäßig Fahrräder nein (aber wo kein Kläger, ...), Autos nein (Kläger sehr wahrscheinlich)

Zitat von MarkJoris

ist es zulässig eine Baugenehmigung nach § 33 BauGB bei Überplanung eines Bebauungsplanes zu erteilen, ohne dass eine Abwägung der eingegangenen Stellungnahmen der Behörden und der Öffentlichkeit durchgeführt würde?

Ja, sofern alle in § 33 Abs. 1 BauGB genannten Voraussetzungen erfüllt sind. Eine Abwägung der Stellungnahmen ist nicht vorgesehen. Die Stellungnahmen werden geprüft (§ 3 Abs. 2 Satz 4 BauGB), eine Abwägung der Belange hat schon früher stattgefunden (§ 1 Abs. 7, § 2 Abs. 3 BauGB).

Zitat von MarkJoris

Rein rechtlich gilt doch noch der Bebauungsplan aus den 1960er Jahren, solange kein Satzungsbeschluss des neuen überplanenden Bebauungsplanes gemacht wurde oder nicht?!

Nein. Wenn Planreife gemäß § 33 BauGB vorliegt, ist eine Genehmigung zu erteilen.

Zitat von Morris89

Planungssicherheit

... wirst Du vor dem Kauf so oder so nicht mehr bekommen.

Zitat von Morris89

im B-Plan

Dann versuch es mal in der zum BPlan gehörenden Begründung und im Umweltbericht, die beide bei der Gemeinde in der Verfahrensakte vorliegen müssen.

Zitat von Morris89

da ich seit Wochen keine eindeutigen Antworten auf einige meiner Fragen seitens der Behörde bekomme

Immerhin konntest Du das erreichen:

Zitat von Morris89

Nach Abklärung mit Gemeinde, Landratsamt, Naturschutzbehörde ist es auch mit einer Ausnahmegenehmigung problemlos möglich.

Zitat von Morris89

Der Bau ist erst ungefähr in 2 Jahren geplant.

Dann stell doch eine Bauvoranfrage, dann ist die Abklärung auch rechtssicher.

Zitat von Morris89

ein Keller so wie man ihn üblicherweise kennt

Ich weiß nicht was "man" unter "üblicherweise" versteht, insbesondere wenn Du 20% Steigung als leichten Hang bezeichnest.

Zitat von Morris89

Das scheint ja dann so zu sein wie ich es mir gedacht habe.

Ich muss zugeben, es fällt mir schwer, in Deinen Beiträgen Deine Gedanken von den Aussagen des ahnungslosen Behördenmitarbeiters zu unterscheiden.

Zitat von Morris89

Die Ausgleichsfläche ... soll auch auf die Wiese oberhalb des Baugrundstückes gelegt werden, damit der gesamte Platz genutzt und das Haus „weiter oben“ gebaut werden kann.

Ist das Dein Wunsch oder ein konkreter Plan der Gemeinde?

Zitat von Morris89

bei der nicht ersichtlich ist warum sie überhaupt auf dem Grundstück in der Größe vorgegeben ist

Wo hast Du denn nach Erkenntnissen gesucht?

Zitat von Morris89

Wie belegt man diese Unzulässigkeit nun dem Bauamt?

Da gibt es verschiedene Strategien. Da hier aber weder Deine Pläne noch Deine Vernetzung bekannt ist, gehe ich mal von günstigen Voraussetzungen aus: Deine sehr erfahrene und bei der örtlichen Genehmigungsbehörde bekannte bauvorlageberechtigte Planerin reicht einen Entwurf ein, der alle Festsetzungen des BPlans einhält, bis auf die fehlenden Dachschrägen im zweiten Vollgeschoss. Dazu schreibt sie in einer ergänzenden Baubeschreibung zwei Sätze mit Verweis auf das BauGB und ein entsprechendes Gerichtsurteil.

Zitat von Morris89

Bestenfalls verbunden mit einer Änderung des B-Plans?

Das halte ich für sehr unwahrscheinlich. Und wenn, dann würde das Dein Bauvorhaben erheblich verzögern.

Zitat von Morris89

an einem leichten Hang

Das mag man in Bayern so sehen, ca. 3m Höhenunterschied im Baufenster sind aber nicht nur für einen Bewohner der rheinischen Tiefebene eine ordentliche Hanglage.

Zitat von Morris89

Ein Dachgeschoss ist nach Definition aber kein vollwertiges Vollgeschoss.

Das ist so pauschal nicht richtig (s. Frau Maier )

Zitat von Morris89

Unter bestimmten Voraussetzungen kann diese zu einem Vollgeschoss werden ( bestimmte lichte Höhe über eine bestimmte Fläche usw.)... Dann ist es aber auch kein Dachgeschoss mehr.

Solange es noch Anteile von geneigten Dachflächen enthält, bleibt es ein Dachgeschoss.

Zitat von Morris89

Ist die Betitelung so rechtens?

Ja.

Zitat von Morris89

Im Teilgebiet 2 ist von einem Untergeschoss die rede, welches in Teilgebiet 1 nicht zulässig ist.

Das ist eine Fehlinterpretation. Es darf (laut Festsetzung) lediglich kein Vollgeschoss sein.

Zitat von Morris89

Gemäß Bayerischer Bauordnung gilt ein Kellergeschoss erst als Vollgeschoss wenn die Deckenoberkanten im Mittel mehr als 1,40 m über die Geländeoberfläche hinausragt.

Nach meinem Kenntnisstand muss es Deckenunterkante und 1,20m heißen.

Zitat von Morris89

Wenn diese aber nicht der Fall ist, dürfte das Kellergeschoss doch nicht zu den Vollgeschossen zählen?

So ist es.

Zitat von Morris89

Solange Trauf- und Firsthöhe eingehalten werden könne, sollte das doch möglich sein?

Ja, allerdings zweifle ich daran, dass die Höhen mit

Zitat von Morris89

Keller, 2 Vollgeschossen + Dach

eingehalten werden können.

Zitat von Morris89

Auch hier finde ich den B-Plan widersprüchlich.

Was genau?

Zitat von Morris89

die Erweiterung "diese sind im Erdgeschoss und Dachgeschoss unterzubringen"

... ist unzulässig, da das BauGB dafür keine Ermächtigungsgrundlage liefert. Mindestens diese Festsetzung ist unwirksam.

Zitat von Rose24

oder ist das in Hessen genehmigungspflichtig (die Teilung meine ich)?

Ja, § 7 HBO:

Die Teilung eines Grundstücks, das bebaut oder dessen Bebauung genehmigt ist oder das aufgrund einer Genehmigungsfreistellung bebaut werden darf, bedarf zu ihrer Wirksamkeit der Genehmigung der Bauaufsichtsbehörde

Zitat von Thomas B

ein typisches Einzelhaus

Mir ging es um die planungsrechtliche Bedeutung des Begriffs Einzelhaus. Dabei ist es nicht von Bedeutung, wie groß oder hoch das Haus ist und ob es aus mehreren Gebäuden besteht, sondern lediglich, dass es Abstand zu allen Nachbargrenzen hält. Und diesbezüglich ist die Gegend nicht heterogen, da alle Häuser zu allen Nachbargrenzen Abstand halten. Hier sehe ich einen möglichen Ablehnungsgrund für die Pläne des TE, jedenfalls dann, wenn er mit Teilung eine reale Teilung in zwei eigenständige Flurstücke mit eigenem Grundbuchblatt meint. Daher mein Lösungsvorschlag, über eine ideelle Teilung nach WEG (ugs.: Doppelhaushälfte als Eigentumswohnung) nachzudenken.

Zitat von Thomas B

Eine faktische Baugrenze gibt es aber sicherlich nicht, da eine solche in einem B-Plan definiert sein müsste.

Dann wäre es eine festgesetzte Baugrenze. Eine faktische Baugrenze ergibt sich aus den Fakten, hier also den Bestandsbauten, die einen nahezu einheitlichen Straßenabstand einhalten (fast könnte man von faktischer Baulinie sprechen) und eine wenig abweichende Bautiefe, so dass ich hier auch von einer hinteren faktischen Baugrenze ausgehe.

Zitat von Thomas B

Eine fiktive kann es geben

Nein, das ist ein Widerspruch. Entweder sie ist fiktiv, also ausgedacht, z.B. weil ich mir die oben beschriebene einheitliche Bauflucht nur ausgedacht habe, oder es gibt eine, weil sie sich aus der Örtlichkeit ergibt oder durch Satzung festgesetzt ist.

Zitat von Thomas B

Das ist Hexerei.....

Nein, Geodatenforensik.

Zitat von Thomas B

Auch wenn Du offenkundig seherische Fähigkeiten hast

Ja, ich sehe auf dem Bild mehrere Zahlen.

Zitat von Ralf Dühlmeyer

wie auch immer er das macht.

Also gut, noch ein Tipp: Im Grundstück stehen zwei Zahlen, 199 und 1. Die Formatierung verrät, dass es sich um eine Flurstücksnummer handelt. Die Rasterfahndung mit Flurstück 199/1, größer 850m², kleiner 900m² ergibt 12 Treffer. Die kann man sich in weniger als einer Minute anschauen.

Zitat von Thomas B

so sehe ich das hier anders

So anders ist das gar nicht.

Zitat von Thomas B

Ich sehe auf dem winzigen Ausschnitt zwei Einzelhäuser (Walmdach und Satteldach) und ein Mehrfamilienhaus (Flachdach).

Ja.

Zitat von Thomas B

Eine Beplanung mit einem laaaanggestreckten Doppelhaus (zum Beispiel) könnte mE nach §34 schon gehen.

Ja, aber nur "laaaanggestreckten".

Zitat von Thomas B

§34 regelt nicht wie Grundstücke geteilt werden, sondern zielt hauptsächlich auf das die Umgebungsbebauung.

Ja.

Zitat von Thomas B

Also Maß der baulichen Nutzung (GRZ) und Höhenentwicklung ggü. Umfeld.

Es fehlt (fett):

Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.

Bauweise (§ 22 BauNVO):

Im Bebauungsplan können Flächen festgesetzt werden, auf denen nur Einzelhäuser, nur Doppelhäuser, nur Hausgruppen oder nur zwei dieser Hausformen zulässig sind.

Mit § 34 BauGB als Planersatzvorschrift kann die Genehmigungsbehörde in einem Gebiet, in dem nur Einzelhäuser vorkommen, die Genehmigung anderer Bauweisen ablehnen. Ein Doppelhaus im planungsrechtlichen Sinn liegt dann vor, wenn die Doppelhaushälften an einer gemeinsamen Grundstücksgrenze aneinander gebaut sind. Insofern hat § 34 BauGB mittelbar Einfluss auf die Grenzziehung.

Weiterhin halte ich die Ausdehnung des Baukörpers in den Garten aufgrund faktischer Baugrenzen für nicht genehmigungsfähig.

Zitat von TinaM

Weiß jemand, ob das in NRW genehmigt werden würde?

Ja, die örtliche Baugenehmigungsbehörde.

Wenn Du hier eine erste Einschätzung haben möchtest, musst Du mehr Informationen liefern, z.B. einen viel größeren Bildausschnitt, Angaben zum Planungsrecht, also ob es einen Bebauungsplan gibt und wenn ja, was der festsetzt. Bei Tim-online kann man die Liegenschaftskarte aufrufen und die Abstände etwas präziser messen.

Zitat von Anda

Doppelhaus ginge aber?

Meine Meinung: Wenn das Bestandshaus tatsächlich nicht mehr wirtschaftlich zu retten sein sollte, könnte bei 20m Grundstücksbreite im vorderen Grundstücksbereich ein 14m breites Doppelhaus im baurechtlichen Sinne gebaut werden. Da ringsum planungsrechtlich nur Einzelhäuser stehen, halte ich eine Realteilung nach § 34 BauGB für unzulässig.

Zitat von Thomas B

Und wo mag das Grundstück liegen?

Entweder der TE sagt's selber oder erteilt mir die Erlaubnis dazu.

Zitat von Thomas B

Kennst Du das zufällig oder habe ich etwas übersehen?

Ich kannte das Grundstück bisher nicht. Ob Du etwas übersehen hast, weiß ich nicht. Ich vermute aber, dass Du mit dem, was Du sehen und lesen kannst, nicht die Schlussfolgerungen ziehen kannst, wie ich.

Zitat von Thomas B

Never ever!

Sind wir hier im Expertenforum?

Zitat von Thomas B

Wir wissen nun wirklich fast gar nichts. Nichts.

Wir wissen sogar ziemlich viel, z.B.:

Zitat von Newbie31

das Grundstück fast 900 m² groß

Zitat von Thomas B

unmöglich

Nein.

Zitat von Thomas B

Ich sehe da sehr wenig "weit" und auch nicht "breit". Der Ausschnitt ist tatsächlich sehr klein.

Das ist richtig. Ich sehe aber genug, um das Grundstück zu identifizieren.

Zitat von Thomas B

Ob B-Plan vorhanden ja/ nein konnte ich den Thread nicht entnehmen.

Ich auch nicht. Aber der Kreis hat ein Bürger-GIS, welches die rechtskräftigen Bebauungspläne enthält.

Zitat von Thomas B

Zufahrt für den Hinterlieger

Die Zulassung eines Hinterliegers halte ich für ausgeschlossen.

Zitat von Newbie31

wir stelle eine Bauvoranfrage

Eine Bauvoranfrage im Sinne von §76 HBO halte ich für Geldverschwendung.

Zitat von Newbie31

Ist eine solche Teilung überhaupt zulässig?

Unter bestimmten Voraussetzungen, hier z.B. Eintragung einer Abstandsflächenbaulast, könnte eine Teilung zulässig sein (§ 7 HBO).

Zitat von Newbie31

Darf auf dem geteilten Grundstück nur ein einziges EFH stehen, oder wäre es möglich, zwei EFHs zu errichten?

Da es keinen Bebauungsplan gibt, muss sich die Bebauung an der näheren Umgebung orientieren (§ 34 BauGB). Weit und breit gibt es aber mit jeweils einer Ausnahme weder eine Bebauung in zweiter Reihe noch eine Doppelhausbebauung im planungsrechtlichem Sinn.

Ich sehe nur die Möglichkeit, ein Doppelhaus im baurechtlichen Sinn zu errichten, also auf die Grundstücksteilung zu verzichten und eine ideelle Teilung nach WEG vorzunehmen.

Zitat von halli87

30° sind wahrscheinlich viel zu viel

War ja nur ein Beispiel für ein baurechtlich unproblematisches Gebäude.

Zitat von halli87

Was muss ich bei deiner gezeichneten Variante in Bezug auf Wasser beachten?

Dass Du Dein Wasser nicht auf das Nachbargrundstück leitest.

Zitat von halli87

Es könnte sein, das der Boden dort bis zu 10cm über Bodenplatte Schuppen liegt? (grüner Bereich)

Verstehe ich nicht.

Zitat von halli87

Meine Frau hätte die Terrasse gerne OKFF Höhe, was ist das Problem daran? Das hatte nie jemand erklärt.

Weil Du es in #11 schon selbst erkannt hast. Bei Starkregen fließt das Wasser nicht schnell genug vom Haus weg, so dass das Risiko eines Feuchteschadens im Bereich des Terrassentürrahmens steigt.

Zitat von halli87

das war doch gemeint von Escroda oder nicht?

Ja. Um Missverständnisse zu vermeiden:

Beispielhaft habe ich einen Baukörper von 3m*6m und 30° Pultdach eingefügt. Ich bin davon ausgegangen, dass die Planung so umgesetzt wurde, wie im Lageplan dargestellt. Die tatsächlichen Höhen wären örtlich zu überprüfen.

Zitat von halli87

Nochmal zur Sicherheit für mich. Version A ist korrekt, solange ich unter 45° Dachneigung bleibe?

Ja.

Zitat von halli87

Da wir aber die Terrasse auf OKFF anheben wollen

Die Sinnhaftigkeit dieses Plans wurde ja bereits von Ralf Dühlmeyer in Frage gestellt.

Zitat von halli87

Da die Terrasse später an den Schuppen anstößt, muss der Schuppen auch auf die Höhe gebracht werden.

Und diesen Zwang stelle ich mal in Frage.

Ich sehe kein Problem, eine baurechtskonforme und praktikable Lösung zu finden.