Beiträge von Escroda

    Man muss eben nur genug Anteile unter die 2,30m drücken.

    Sag' ich ja, architektonisch unschöne und unpraktische Tricks.

    oder mit einem Schrägdach arbeiten

    Sag' ich ja, talentierter Planer. Der TE muss vom Staffelgeschoss weg.


    Diese Höhe meint mW jedoch nicht die Höhe innen, sondern vielmehr außen, also die OK der Dachhaut.

    Ja, 1982 wurde die BayBO von 2m lichter Höhe auf 2,30m außen umgestellt.

    Staffelgeschoß (kein VG)

    ... kann es in Bayern nicht geben, da sich die 2/3 anders als in vielen anderen Bundesländern auf die Grundfläche des Geschosses selbst beziehen und nicht auf die des darunter liegenden Geschosses. Denkbar wären natürlich ein paar architektonisch unschöne und unpraktische Tricks, indem man die Mindesthöhe in Teilen künstlich absenkt. Da sollte einem talentierten Planer aber noch etwas besseres einfallen.

    Mir war nicht mehr bewusst, dass ich die Details aus dem B-Plan gepostet hatte.

    Hast Du auch nicht oder hast Du geglaubt, dass die Ähnlichkeit meines Lageplanes mit der Realität auf Deine präzise Grundstücksbeschreibung zurückzuführen ist? Zwar fällt es mir bisweilen schwer, 160 und 15 zu addieren, aber einen BPlan zu finden, krieg ich noch hin.


    Und es hat sich gelohnt! In den zig-Jahren meines beruflichen Schaffens ist mir noch keine so irrwitzige Festsetzung von GR und GF begegnet. Dann noch die skurrilen Prozentsätze für die obendrein noch zweistufigen Überschreitungsmöglichkeiten in Kombination mit dann doch fester Maximal-GRZ. Anscheinend hat man es nach dem gerichtlichen Scheitern des Vorgängerplanes besonders gut gemeint, dann aber doch missverständliche Formulierungen gewählt und vergessen, die eine oder andere Festsetzung in der Begründung zum BPlan zu erläutern (z.B. 4.2.2 und 8.1).


    So wirst Du Dich doch auf den noch zu findenden bauvorlageberechtigten Menschen verlassen müssen in der Hoffnung, dass die baurechtlichen Interpretationen des Entwurfs mit denen der Genehmigungsbehörde identisch sind.

    Die Brunnen hast Du bei GR I angesetzt, wichtig?

    Nein, die habe ich gar nicht angesetzt. Die beiden Quadratmeter sind die Vordächer.


    Den Fußweg hast Du verkürzt, nehme ich mal an.

    Richtig. Man kann auch mit dem Kinderwagen über Rasengittersteine fahren.


    Die Abböschung hast du weggelassen, weil sie begrünt werden soll, ohne Betonteile, richtig?

    Richtig.


    Wie bist Du auf GR III gekommen?

    Ist-Wert: GRZ II+Zufahrt

    Soll-Wert: 1250m² in die GR-Formel bei 4.1 eingesetzt , Ergebnis nach 4.2.1 um 55% erhöht, Beantragung der nach 4.2.2 ausnahmsweisen Erhöhung der sich aus 4.2.1 ergebenden Grenze um 50%

    wie versprochen der Plan

    Na dann:

    GR I: 160m²+7,5m²+8m²+4m²+1,5m²+1,5m²+1m²+1m²=184,5m² < 185m² passt auch mit Lichtschächten, die ich geflissentlich übersähe.

    GR II: 184,5m²+67,5m²+7m²+10m²(Reduzierter Fußweg)+9m²(Freisitz)+2m²(Müll)=280m² < 287m²=1,55*185m² passt

    GR III: 280m²+81m²=361m² < 430m²=1,5*287m² passt


    Wenn Du auf den Fußweg neben den Rasengittersteinen nicht verzichten willst (ich halte ihn für überflüssig), könnten die Antworten auf folgende Fragen noch Einsparpotential offenbaren:

    Was soll die Garage so weit hinten?

    Warum rückt das Haus 3m von der Baugrenze weg?

    Wozu ein Freisitz an der Straße?

    Ist der Erhalt des Hexenhauses erstebenswert?

    Mir ist jetzt nicht ganz klar, welche Hinweise von Alfons Fischer und Rose ich übersehen habe, sorry,

    Ich meinte die Hinweise, dass die Fassung der zugrunde liegende BauNVO wichtig ist. Aus Deinem Eröffnungspost geht nicht eindeutig hervor, ob die von Dir genannten Fassungen nur die ersten Treffer Deiner Suchmaschine waren oder ob sie tatsächlich für Deinen Fall gelten.

    Auf München kann ich mich leider(?) nicht berufen

    Schade.


    ca. 1,5m breit x1m tief,

    IMHO unbeachtlich


    Hat die konkrete Gestaltung (betoniert versus bepflanzt) hier einen wesentlichen Einfluss?

    Ja. Solange Du die natürliche Funktion des Bodens nicht beeinträchtigst, hat die Abgrabung keine Auswirkungen auf die GR; sobald Du Bauprodukte darauf anordnest, z.B. Hangflorsteine, handelt es sich um eine bauliche Anlage.


    Zu den Wegen noch die Anmerkung: es geht um grob 35m Fussweg (Breite noch festzulegen1m bis 1,20m sollten reichen) bei einem Grundstück von gut 1200qm, bedingt u.a. dadurch, dass das Haus 12m Abstand von der Straße haben muss (Baulinie) und der Eingang hinten (Nordseite) sein soll.

    Du machst es uns aber auch schwer. Hier das Bild, das tausend Worte ersetzt:


    Vielleicht kannst Du die Korrekturen anbringen, die meine Phantasie der Wirklichkeit näher bringen. GRZ-Berechnung sähe hier so aus:

    GRZ I: (160m²+15m²)/1200m²=185m²/1200m²=0,154

    GRZ II: (185m²+33m²+36m²+30m²)/1200m²=284m²/1200m²=0,237

    allgemeingültig

    ... ist das Gesetz, hier das BauGB, insbesondere die §§ 9a und 29. Aufgrund von 9a wurde die BauNVO erlassen. Und weil Du auf die Hinweise von Alfons Fischer und Rose24 nicht eingegangen bist und dies oft auch von Entwurfsverfassern und Lageplanerstellern nicht beachtet wird, schreibe doch bitte, welche Fassung der BauNVO dem Bebauungsplan zugrunde liegt und welche Festsetzungen der Bebauungsplan bezüglich der GRZ trifft.


    Fusswege, Stützmauern, Einfriedungen, Mülltonnenstellplätze, ... sind alles Anlagen, die unter §14 BauNVO fallen können und bei der GRZ zu berücksichtigen wären. Hierbei kommt es aber auf die städtebauliche Relevanz der Anlagen an, womit die nächste Expertendiskussion beginnen kann. Ein Weg aus ein paar lose aneinander gereihten Waschbetonplatten ist sicher nicht mitzurechnen, ein repräsentativ gestalteter Eingangsbereich mit Platz für eine Frittenbude bei der nächsten Party schon. Während die Frankfurter sich in ihrer Arbeitshilfe zur GRZ/GFZ-Berechnung mit Abmessungen zurückhalten, wagen die Münchener die Nennung von Zahlen, mit der Gefahr, dass Planer und Bauherren möglichst knapp unter den Grenzwerten bleiben und sich dann auf der sicheren Seite wähnen. Gleiches gilt für die Lichtschächte, nur dass diese, wenn sie denn berücksichtigt werden müssen, zur Hauptanlage, also zur GRZ I, zählen.

    "Bagatellgrenzen"

    ... sind also nur Hilfskonstruktionen, um den komplizierten Sachverhalt praktikabel zu gestalten. In meinen Lageplänen stelle ich fast nie Zuwegungen oder Lichtschächte dar und berücksichtige sie entsprechend auch nicht in der GRZ-Berechnung. Ausnahmen bilden da größere Wohnanlagen mit relevantem Wohnwegeanteil und ausufernde Lichtschächte für Nutzungseinheiten im Untergeschoss.


    Ob die von Dir genannten 30m² relevant sind, ist daher vom Gesamtvorhaben abhängig. Für ein Einfamilienhaus auf einem 500m² großen Grundstück haben 30m² Fusswege mit großer Wahrscheinlichkeit städtebauliche Qualität. Wenn Du aber im Entscheidungsbereich der Münchener baust, kannst Du Dich ja auf die dort veröffentlichten Dokumente berufen.

    Ist dies eine "großzügige" Gesetzes-Auslegung

    Ob sie großzügig ist, weiß ich nicht, aber es ist eine Gesetzes-Auslegung.

    gibt es dafür eine Rechtsgrundlage

    Ja, die von Dir bereits genannte BauNVO.


    oder Rechtsprechung?

    Ist mir nicht bekannt. Ich denke, es wird auch wenige Urteile dazu geben, da die Rechtslage eindeutig ist: Nebenanlagen sind mitzurechnen. Dass die Münchener in ihren unverbindlichen Berechnungshilfen eine praktikable Grenze von 1,50m nennen, kann sich im Gesetz nicht niederschlagen, da der erste Schlauberger dann nur Wege mit 1,49m Breite plant, der nächste dann zwei 10cm nebeneinanderliegende Wege mit 1,49m usw.


    Es kommt also auf Dein gesamtes Vorhaben an. Wenn es wirklich zwingende Gründe für 30m² Wegeflächen auf Deinem konkreten Grundstück gibt, die zu einer Überschreitung führen, gibt es ja noch die Möglichkeit einer Befreiung nach §31 BauGB.

    Macht dies einen Unterschied, wenn der Nachbar an der Grundstücksgrenze eine Garage gebaut hat?

    Baurechtlich zunächst nicht, es sei denn, die Garage erfüllt nicht die Kriterien für eine abstandsflächenrechtliche Privilegierung (§6 Abs. 8 BauO NRW 2018). Vielleicht fällt es dem Nachbarn dann aber leichter, dem Vorhaben und einer eventuell notwendigen Baulast zuzustimmen.


    Dürfte ich da einen Wintergarten hinbauen?

    Da Du Dich anscheinend schon mit der Thematik befasst hast, gilt auch hier: Entscheidend sind die Gegebenheiten des konkreten Einzelfalles, z.B. Bebauungsplanfestsetzungen, Nachbarbebauung, örtliche Satzungen.


    Macht es einen Unterschied ob kalt oder warm?

    Ja. de Bakel hält das Anlehngewächshaus (=Kaltwintergarten) zwar für eine rechtliche Grauzone, allerdings kenne ich einige genehmigte Vorhaben, bei denen die Behörde eine Privilegierung, also dass das Gewächshaus keine Abstandsflächen auslöst und in den Abstandsflächen anderer Gebäude stehen darf, akzeptiert hat.

    Ich zweifle aber die GeoInfoDok als Rechtsgrundlage an

    Die Rechtsgrundlagen für die verbindliche Anwendung der GeoInfoDok darzustellen, führt hier etwas zu weit, da diese in 16 Vermessungs- und Katastergesetzen und vielen auf diesen beruhenden Verordnungen und Erlassen begründet ist, ganz zu schweigen von den Gesetzen, die die AdV als verbindliche Beschlüsse fassende Institution legitimieren.

    Damit ist das was verwaltungsinternes und entfaltet keine unmittelbare Rechtswirkung auf den Bürger.

    Das ist so zwar nicht richtig aber wIr sind uns doch einig, dass die tatsächliche Nutzung im Liegenschaftskataster keine baurechtliche Bedeutung hat. Anscheinend benutzt das Bauamt diese aber hier als Argument für die Zuordnung zum Außenbereich und daher meine Empfehlung, die Katasterbehörde und das Bauamt auf die falsche Angabe hinzuweisen.

    Welche Rechtswirkung das ominöse eingetragene "Gartenland" hat, keine Ahnung.

    Das "Gartenland" ist nicht ominös, sondern die im Liegenschaftskataster geführte tatsächliche Nutzung. Die Rechtswirkung ist vielfältig, z.B. bei der Besteuerung und der Wertermittlung.

    Dazu findet man nichts

    Doch, im ALKIS-Objektartenkatalog unter der Objektartengruppe Vegetation.

    es scheint keine Rechtgrundlage dafür zu geben

    Doch, die GeoInfoDok der Arbeitsgemeinschaft der Vermessungsverwaltungen der Länder der Bundesrepublik Deutschland (AdV).

    zumindest vom baurechtlichen her

    ... hat die tatsächliche Nutzung für den Bürger keine Bedeutung, für die Verwaltung, insbesondere für die Stadtplaner zur Aufstellung der Bauleitpläne schon. Wenn der TE also eine Neubewertung seines Grundstücks zur Einbeziehung in den Innenbereich anstrebt, wäre ein Hinweis auf eine vielleicht jahrzehntelange unzutreffende Klassifizierung im Liegenschaftskataster nicht verkehrt.

    Interessant wäre aber in der Tat, unter welchen Voraussetzungen die Linie zwischen 2 Grenzpunkten als eigenständige Grenze zählt.

    In NRW gibt es eine Stellungnahme des Ministeriums für Bauen und Verkehr aus dem Jahr 2010:


    6.4 Grundstücksgrenze

    Der Begriff ist vom Baugrundstück aus, nicht vom angrenzenden Grundstück aus zu sehen.Bei der Ermittlung, was „eine Grundstücksgrenze“ ist, kann auf die Rechtsprechung zu Absatz 11 (a. F.) zurückgegriffen werden. Nach dem Beschluss des OVG NRW vom 4.2.2004 -10 B 2544/03, BRS 67 Nr. 140 - ist bei natürlicher Betrachtungsweise von zwei Grenzen auszugehen, wenn zwei Grenzlinien in einem Winkel von 118° aufeinander treffen. Tendieren die zusammentreffenden Grenzlinien gegen 180°, ist von einer Grenze auszugehen. Es ist danach davon auszugehen, dass i. d. R. bei einem Winkel von mehr als 135° nur eine Grundstücksgrenze vorliegt (siehe Abb. 6.4).


    Ich denke, diese Betrachtungsweise ist auf andere Bundesländer übertragbar.

    gilt die Abstandflächensatzung?

    Ja.

    §1 Geltungsbereich

    Die Satzung gilt für das gesamte Gemeindegebiet

    Gilt die BayBO?

    Ja.

    Art. 6, Abs. 5, Satz 2

    Durch städtebauliche Satzung oder eine Satzung nach Art. 81 kann ein abweichendes Maß der Tiefe der Abstandsfläche zugelassen oder vorgeschrieben werden.

    Hat die Gemeinde gemacht (s.o.)

    Oder gilt BauGB §30?

    Ja.

    §9, Abs. 1, Nr. 2a

    vom Bauordnungsrecht abweichende Maße der Tiefe der Abstandsflächen;

    Hat die Gemeinde nicht gemacht. Also gilt die Abstandsflächensatzung. Das steht auch nicht im Widerspruch zu §30, Abs. 1, denn dort steht

    ... der allein oder gemeinsam mit sonstigen baurechtlichen Vorschriften ...


    Das gelbe Haus hat 3,3 m Abstand zur Westgrenze.

    Und wo ist das Problem, wenn die Wandhöhe 6.60m beträgt? Dann passt es doch.

    Wir haben unsere Nachbarin (alte Dame, voll Geschäftsfähig) unser Bauvorgaben erklärt und sie um Ihre Erlaubnis gebeten-diese hat sie mir auch schriftlich gegeben.

    Juristisch ist dieses Schriftstück IMHO wertlos, da es nicht einmal eine eindeutige Erklärung der Nachbarin beinhaltet. Auch die Größe und die Lage des geplanten Gebäudes ist nicht definiert und ergibt sich nur aus der Ortskenntnis des Bestandes zu einem unbestimmten Zeitpunkt. Wenn es ein ausführliches Gespräch mit Hinweisen auf mögliche Auswirkungen, wie eventuell notwendige Baulasten, gegeben hat, ist der Rückzieher menschlich zwar enttäuschend, wegen der mangelhaften Dokumentation und ungeschickten Formulierung aber hinzunehmen.


    Wirkt sich eine "Grenzbebauung" mit nur 1,33m wirklich negativ auf den Verkauf aus?

    Theoretisch schon, bei derzeitiger Marktlage in Eurer Region praktisch nicht.

    der mit dem eingezeichneten Abstandsflächen ist vom Baustatiker/Ingenieure, die den Bauantrag erstellt haben...

    Vermutlich überregional tätig und nicht in Hessen ansässig. Ungünstige Konstellation für ein baurechtlich nicht einfaches Vorhaben. Die Bezeichnung Wintergarten ist schonmal ungeschickt. Der löst auf jeden Fall Abstandsflächen aus, die dann durch Baulast zu sichern sind. Für die Genehmigungsfreiheit ist das Gebäude zu groß, IMHO auch für eine in § 6, Abs. 10, Nr. 3 notwendige Unterordnung.

    Vielleicht besteht eine kleine Chance bei etwas Bescheidenheit (Reduzierung der Grundfläche) und Deklaration als Abstellraum zur Überwinterung von Kübelpflanzen in Verbindung mit der Nachbarunterschrift ohne Baulast auszukommen. Die Voraussetzungen sind aber eher schlecht.

    Sagen wir mal die Wahrscheinlichkeit ist geringer...

    Interessant. In NRW ist die Verbindung von Bauamt und Katasteramt eine Einbahnstraße. Die Katasterbehörde wird wegen der Gebäudeeinmessungspflicht zwar über Genehmigungsfreistellungen, Baugenehmigungen, Baubeginnanzeigen und Fertigstellungsanzeigen informiert. Umgekehrt erfolgt aber keine Meldung der Katasterbehörde an die Baubehörde über erfolgte Einmessungen. Die Liegenschaftskarte lässt bei uns daher keinerlei Rückschlüsse auf Legalität der dargestellten Gebäude zu, zumal manche Anlagen mehr oder weniger zufällig antragslos nur aus dem Luftbild übernommen werden.


    Das rote soll die Terrassenbedachung werden.

    Und wo ist Euer Wintergarten, der Wintergarten des Nachbarn und die Baugrenze? Zeig' mal den Bebauungsplan.

    Er hat also ein festes Gebäude 5 Meter weiter genehmigt bekommen.

    Und die Genehmigung hast Du gesehen?

    Im Baulastverzeichnis steht folgender Text drin.

    Durch Baulasten entstehen nicht automatisch zivilrechtliche Ansprüche. Daher gehört zu jeder Baulast, die das nachbarschaftliche Verhältnis betrifft, auch eine zivilrechtliche Regelung, entweder durch Vertrag oder Grundbucheintragung. Wenn dies nicht geschehen ist, kann ich mich nur Ralf Dühlmeyer anschließen und viel Spaß beim Streiten wünschen.

    Ich würde aber meinen , dass die Firma in dieser Baulastfläche von 50 Metern mal 2 Metern, wobei 1 Meter sich auf unserem Grundstück befindet, nicht einfach dort reinbauen darf.

    Ja, Recht hast Du (§§ 862, 1004 BGB), jedenfalls nach den bisher bekannten Fakten. Jetzt musst Du es nur noch bekommen.

    Wir würden an sich gerne den Großteil der Wohnung im EG haben (quasi ein Art Bungalow) , das obere Geschoss eigentlich nur als kleine Ausbaureserve für ein Büro oder ähnliches.

    Dann reichen die 3,50m doch.

    Sind da aber unsicher wegen der Höhe des Kniestocks

    Was genau verunsichert Dich? Wenn im OG nur eine kleine Ausbaureserve geplant ist, braucht Ihr keinen Kniestock.

    Dürfte die von der Erschließungsstraße abgewandte Seite dann höher sein?

    IMHO schon. Aber wozu?

    Wenn aber ein Gewerbebetrieb einmal samt Wohnung genehmigt ist, schauen wir nur noch dann darauf wer da wohnt, wenn es zu Beschwerden kommt

    Am Ende ist es egal, ob die Nutzungsuntersagung auf Grund von gewünschter, zufälliger oder systematischer Überprüfung erfolgte.

    Gewerbegebiet - Wohnverbot für privates Einfamilienhaus

    Dann hilft wohl nur der Gang zur Stadt oÄ. um herauszufinden was nun genau erlaubt ist und was nicht ...

    Was sollen sie Dir denn sagen, solange der Bebauungsplan rechtskräftig ist?

    Wer könnte ihm da aus welchem Grund

    a) den Kauf verwehren oder

    Niemand.


    b) die Nutzung der Wohnung als Betriebswohnung?

    Leider sind die Bebauungsplanschnipsel nicht sehr aussagekräftig, da nicht einmal der Gebietscharakter daraus eindeutig hervorgeht. Der Verweis auf §6 BauNVO lässt auf Mischgebiet schließen, so dass ein wenig Hoffnung auf Genehmigungsfähigkeit bestünde. Sollte es sich um GE handeln, läuft man mit jeglichen Versuchen, ohne Vollerwerbsgewerbe dort zu wohnen Gefahr, eine Nutzungsuntersagung zu kassieren.

    Der günstige Preis und der Verweis auf die Betriebsleiterwohnungen lassen aber vermuten, dass der Bebauungsplan die Nutzung stark einschränkt. Und selbst wenn die Behörde die bisherige Nutzung nicht beanstandet hat, könnte durch den Verkauf die Aufmerksamkeit auf dieses Gebiet fallen und der gelangweilte Staatsdiener für Homeoffice geeignete Aufgaben dankbar sein.

    dass es sich um einen qualifizierten Bebauungsplan handelt

    Ja, eindeutig. Eine Argumentation mit §34 BauGB scheidet damit aus.

    Die Rechtsmäßigkeit wird begründet mit §34 BauGB.

    Das halte ich für unhaltbar.


    Da das Grundstück sich in einem Wohngebiet befindet, dürfe das Grundstück zusätzlich als WA-Fläche genutzt werden, ohne dass es einer Änderung des Bebauungsplans bedarf. Solange die KiTa gebaut werde, sei der Bebauungsplan erfüllt.

    Dem kann ich in keinster Weise folgen. Für eine (teilweise) Wohnnutzung dieses Grundstücks führt IMHO kein Weg an einer BPlan-Änderung vorbei.

    Solange Grundflächenzahl usw. stimmen

    Und genau das halte ich für problematisch, da für eine Gemeinbedarfsfläche kein Maß der baulichen Nutzung festgesetzt werden muss und auch keine überbaubare Fläche, was hier ja auch nicht geschehen ist. Das Grundstück wäre beliebig bebaubar. Das ist sicher nicht im Sinne des BauGB.

    Kann der §34 angewendet werden, obwohl ein rechtsverbindlicher Bebauungsplan vorliegt?

    Das kommt darauf an, ob es sich um einen qualifizierten Bebauungsplan nach §30, Abs. 1, BauGB handelt oder um einen einfachen nach §30, Abs. 3. Umstritten ist, ob ein Bebauungsplan in Teilen qualifiziert und in anderen Teilen einfach sein kann.


    Ohne den vollständigen Bebauungsplan, seine textlichen Festsetzungen und seine Begründung zu kennen, ist eine Beurteilung schwierig, hier scheint es sich die Gemeinde aber zu leicht zu machen. Denn selbst wenn es sich um einen einfachen Bebauungsplan handeln sollte, so ist zumindest die Art der baulichen Nutzung festgesetzt, so dass sich diese nicht aus der Umgebung ableiten lässt.