Beiträge von Escroda

    die Rechtslage erscheint mir sowieso relativ eindeutig.

    Angesichts der vorausgegangenen 71 Beiträge erstaunt mich dieses Fazit. Ich bin zwar der Meinung, Deine Garage ist an der Stelle des Schuppens zulässig, halte die Rechtslage aber keineswegs für eindeutig.

    Diese Planung wird beim Landratsamt eingereicht und sollte genehmigt werden.

    Wie sieht denn Plan B aus, wenn die bereits angesprochene Problematik, dass es sich um ein verfahrensfreies Vorhaben handelt, zum Tragen kommt und die Behörde die Bearbeitung ablehnt?

    da faktische Baulinien keine Fluchtlinien oder Baugrenzen darstellen

    Das ist zwar korrekt aber sinnlos, weil Du Äpfel (Baulinien) mit Birnen (Baugrenzen) vergleichst. Faktische Baulinien sind sehr wohl Baulinien im Sinne des §23 Abs. 2 BauNVO, genauso wie faktische Baugrenzen im Sinne des §23 Abs. 3 BauNVO zu behandeln sind.

    dass von faktischen Baulinien in einem gewissen Rahmen abgewichen werden kann

    ... steht bereits im Verordnungstext in §23 Abs. 2 Satz 3 BauNVO. Das ist aber ebenso wie §23 Abs. 5 BauNVO eine "kann-Bestimmung", also eine Ermessensentscheidung der Behörde. Und nach Art. 63 Abs. 3 BayBO trifft die Entscheidung bei verfahrensfreien Vorhaben die Gemeinde.

    Ich hoffe, dass damit die Sache erledigt ist

    Die Hoffnung stirbt zuletzt, wobei ich sie auch nicht vollkommen zerstören möchte. Möglicherweise ist Dein Bauvorlageberechtigter so gut vernetzt, dass er alles in Deinem Sinne durchsetzten kann.

    Hätte nicht das Bauamt wegen der Höhe der oberen Garage eine Abstandsflächenregelung machen müssen,

    Nein, s. #7.

    Die oberen Fenster der einzelgarage vermuten wir dass dort ein Hobbyraum in die Garage eingebaut wird.

    Wenn es tatsächlich so kommen sollte, kannst Du den Nachbarschaftsstreit ja eskalieren.

    Wie passen denn aber die Bilder der neuen Garage zusammen ?

    So vielleicht:


    Dennoch schade, dass der TE nahezu alle Bitten und Fragen von Alfons Fischer ignoriert hat.

    Pass auf, dass man den Raum nicht für etwas anderes nutzt als für eine Garage!

    Da der Raum aus Sicht der Nachbarn unterirdisch ist, gibt es dort keine nachbarlichen Einflussmöglichkeiten.

    Nach dem Baurecht müsste doch das natürliche Gefälle als Ursprungs Niveau gelten.

    Nein.

    Zitat aus den Vollzugshinweisen zur BayBO 2008:


    6.4.2 Geländeoberfläche kann (wie bisher) die natürliche oder festgelegte Geländeoberfläche sein. Für die bauaufsichtliche Bewertung ist zunächst die nach den Bauvorlagen (bzw. den bei der Genehmigungsfreistellung eingereichten Unterlagen) zugrunde liegende Geländeoberfläche maßgeblich, deren „Genehmigungsfähigkeit“ zu beurteilen ist. Dabei dürfen Abweichungen von der natürlichen Geländeoberfläche nicht dazu dienen, die nachbarschützenden Zielsetzungen der Abstandsflächenvorschriften zu unterlaufen; eine Veränderung der natürlichen Geländeoberfläche kommt daher nur in Betracht, wenn sie nachbarrechtlich irrelevant ist ...


    Da Dein Grundstück auf dem Niveau der Einzelgarage liegt, sind die nachbarschützenden Zielsetzungen der Abstandsflächenvorschriften nicht beeinträchtigt und die Behörde konnte ohne weiteres genehmigen.

    Ja es gab einen Bauantrag, den wir nicht unterschrieben haben, da zu dem Zeitpunkt das Haus / Grundstück nicht gehörte.

    Wenn die damaligen Eigentümer unterschrieben haben sollten, ist an der Genehmigung ohnehin nicht zu rütteln.

    WO ist das Problem, hier eine Bauvoranfrage zu stellen?

    Das Problem ist, dass es sich um ein verfahrensfreies Bauvorhaben nach Art. 57 BayBO handelt und die Gemeinde daher möglicherweise keinen Bescheid erteilt. Wenn sie einen Bescheid erteilt, wird er nach den Vorgesprächen wahrscheinlich negativ ausfallen, was der TE aber nicht lesen möchte, da er ansonsten bis zur juristischen Klärung auf eine Garage verzichten müsste.

    Das würde ganz viel Licht ins dunkle bringen.

    Nein, es sei denn, die Gemeinde würde von ihrer bisheigen Haltung abrücken.


    Aber im gleichen Atemzug gab es eine Änderung zum Jahreswechsel.

    Die hat aber nichts mit der faktischen Baugrenze zu tun.

    Bei §30 BauGB gibt es aber einen Bebauungsplan, der, für mich zumindest, in der Regel deutlich klarer ist, als eine Einfügung gem. §34 BauGB, die ja immer auch ein Stück weit vom subjektiven Empfinden des Betrschters abhängt.

    Ich bleibe mal beim Fall hier: Ich denke, es ist unstreitig, dass entlang der Hauptanlagen in der Straße des TE - im Gegensatz zur süd-östlichen Parallelstraße - eine faktische Baugrenze ca. 8m parallel zur Straßengrenze besteht. Streitig ist, ob und wenn ja wie weit Nebenanlagen und Garagen diese überschreiten dürfen. Hieran würde auch ein Bebauungsplan, der eine Baugrenze dort festsetzt, nichts ändern, sofern er nicht zusätzlich jegliche Bebauung außerhalb der überbaubaren Flächen untersagt. Nach §23 Abs. 5 BauNVO könnte der Schuppen oder die geplante Doppelgarage zugelassen werden. Das ist aber eine Ermessensentscheidung der Gemeinde.

    verbindlich sind diese Aussagen ebensowenig wie die Aussagen der Gemeinde

    Mit einem Antrag auf isolierte Befreiung (Art. 63 Abs. 3 BayBO) zur Überschreitung der Baugrenze muss die Gemeinde eine verbindliche Aussage machen. Das gilt auch im Falle einer faktischen Baugrenze nach §34 BauGB.

    Der hier angefragte Fall, so habe ich es zumindest verstanden, ist ja wohl ziemlich eindeutig, zumindest für die anwesenden Experten.

    So? Ich denke, es steht zwei ( Ralf Dühlmeyer , Frau Maier) zu zwei ( Thomas T. , Escroda ).

    Aber wie sehe es aus, wenn auch nur einer es für zulässig hielte?

    Dann muss der TE entscheiden, ob

    - er das Risiko eingeht, einfach zu bauen und gegen eine eventuelle Beseitigungsanordnung zu klagen.

    - er die isolierte Befreiung beantragt und gegen die höchstwahrscheinliche Versagung klagt.

    - er den Schuppen als Garage nutzt und ein Carport anbaut

    Mir ging es eher um solche Fälle, bei denen sich der Entwurfsverfasser eigentlich sicher war, dass es zulässig war, sich im Nachhinein aber herausstellt, dass der Entwurfsverfasser "geirrt" hat.

    Dieses Problem ist aber nicht auf die Kombination von §34 BauGB mit Art. 57 BayBO beschränkt. In Gebieten nach §30 BauGB i.V. mit Art. 58 BayBO muss ebenfalls keine Behörde mehr prüfen. Auch bei Bauvorhaben nach Art. 59 BayBO wird nicht die Einhaltung aller Vorschriften geprüft. Das lässt sich auf alle Bereiche in einem Rechtsstaat ausweiten, dass ein Experte von der Zulässigkeit eines Vorhabens überzeugt ist, das Vorhaben dann aber von einem Gericht kassiert wird.

    weil mir im Vorfeld niemand bestätigt, dass sich mein geplantes Bauwerk, hier eine Garage, auch tatsächlich in die Umgebung einfügt.

    Das kommt darauf an, wer wie gefragt wird. Hier hat der TE ja eine Aussage bekommen, obwohl sein Vorhaben verfahrensfrei ist.

    Was die öffentlichen Behörden sagen:

    Warum haben sie etwas gesagt? Hast Du etwas gefragt? Wenn ja, was?

    Welche Behörden haben etwas gesagt? Baugenehmigungsbehörde? Gemeinde (welches Amt?)?

    Gibt es etwas schriftliches (von Dir oder von denen?)?

    - Hier würde ich sagen, dass man bei einer Garage die Parallelstraße nicht miteinbeziehen kann

    Sehe ich genauso.

    An dieser Stelle würde ich sagen, dass der ehemalige Schuppen ... mit einbezogen werden ... muss

    So würde ich es sagen, vermute aber, dass die Gemeinde sagen würde, dass der Schuppen entweder hierunter

    Außer Betracht zu bleiben hat, was die vorhandene Bebauung nicht prägt.

    fällt, weil er z.B. nicht die Ausmaße einer üblichen Garage erreicht (das Baumaterial kann ich leider nicht erkennen), oder hierunter

    Nicht zu berücksichtigen sind ferner Fremdkörper.

    fällt, weil es das einzige Gebäude in der Straße ist, welches so nah an die Straßengrenze heranrückt.

    Off-Topic:

    Schön wäre gewesen, wenn Du die Quelle für das in #4 kursiv geschriebene genannt hättest.

    Der Antrag auf Abweichung etc. findet sich dort auch.

    Der ist meines Erachtens genauso wenig für Dein Anliegen geeignet, wie das Formular bei der Achitektenkammer aus #28, da Du ja gar keinen Dispens benötigst. Aber ich will nicht noch mehr Verwirrung stiften, als es die Gesetzgebenden nicht schon getan haben, also versuche es damit.


    Ich glaube, wenn die Behörde mit Dir fertig ist, wirst Du bereut haben, das Risiko der protestierenden Nachbarin nicht in Kauf genommen zu haben. Mein Tipp: Stell' das Ding in die Garage.

    Zu den Abstandsflächen: Ich meine nicht, dass keine erforderlich sind,

    Nach dem in #18 zitierten Urteil geht man in BW entgegen der Auffassung in NRW davon aus, dass Wärmepumpen, jedenfalls wenn sie bestimmte Abmessungen nicht überschreiten, nach §6 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 LBO keine Abstandsflächen auslösen. Daher kommt eine Zulassung nach §23 Abs. 5 Satz 2 BauNVO in Betracht. Im beurteilen Fall wurde diese Zulassung aber ermessensfehlerhaft erteilt, weil die Behörde die Emmissionen nicht berücksichtigt hat.

    aber mehr als 3-seitig erforderliche 3 m kommen doch da nicht raus.

    In BW wären es sogar nur 2,5m, aber darauf kommt es nicht an, sondern auf die Anwendbarkeit von §23 Abs. 5 BauNVO.

    Ist sie das?

    Ja, Anhang zu §50 LBO, Nr. 3 b).

    Grundsätzlich kenne ich es so, dass alles, was zugelassen werden kann, beantragt werden muss.

    Es kommt darauf an, wie man Antrag definiert. In BW ist es jedenfalls wie in NRW, dass die üblichen Vordrucke weder die Zulassung einer geringfügigen Abweichung von Baulinie oder Baugrenze nach §23 Abs. 2 oder 3 BauNVO, noch die Zulassung außerhalb der überbaubaren Fläche nach §23 Abs. 5 BauNVO vorsehen. Nicht einmal das "formlose" Word-Dokument (https://www.akbw.de/berufsprax…ausnahmen-und-befreiungen) erfasst unter den sieben angebotenen Optionen diese Fälle.

    Antrag auf Abweichung/Ausnahme/Befreiung von öffentlich-rechtlichen Vorschriften im Rahmen eines Bewilligungsverfahrens

    Möglicherweise hat Deine Baugenehmigungsbehörde o.g. Lücke geschlossen (gibt's ein Formular, das Du hier mal zeigen kannst?), allerdings handelt es sich bei den Zulassungen nach §23 BauNVO weder um Abweichungen, noch um Ausnahmen oder Befreiungen.

    Die haben jetzt geantwortet, dass sie keine Auskünfte hinsichtlich möglicher Bewilligung tätigen

    Wenn die Behörde so unkooperativ ist, würde ich ein formloses Schreiben aufsetzen mit Anlage eines aktuellen Auszugs aus dem Geoportal (1:500) mit maßstäblicher Einzeichnung der Baugrenzen (oder sind es Baulinien?) und des Monoblocks und der Kennwerte der Anlage, damit eine Beurteilung nach TA Lärm möglich ist.

    Wie verhält sich das, wenn eine Außeneinheit einer WP nicht unter die Definitionen der "Bailichen Anlagen" nach LBO fällt?

    Wie eine Wärmepumpe baurechtlich einzuordenen ist, darüber sind sich Bauantragstellende, Bauantragbescheidende, die Judikative und die Legislative nicht einig, wie der in #10 verlinkte Artikel der WW schon andeutet. Leider ist dieser schlecht recherchiert und enthält einige Fehler und zur überbaubaren Fläche äußert er sich gar nicht.

    Sind Wärmepumpen aus "Bauprodukten" hergestellt?

    Diese Frage hat das VG Köln offengelassen: "

    Die Wärmepumpe erfüllt insoweit jedenfalls entweder den Tatbestand der baulichen Anlage, weil sie mit dem Erdboden verbunden und aus Bauprodukten hergestellt ist, oder den Tatbestand der "anderen Anlage" als Teil einer haustechnischen Anlage ...

    ,weil sie in beiden Fällen Abstandsflächen auslöst. Somit war bisher §23 Abs. 5 BauNVO in NRW nicht anwendbar.

    Wie sind denn die Regelungen für Klimaanlagen bisher gewesen?

    Klimaanlagen wurden bisher kaum beachtet, da sie seltener vorkommen und meist kleiner sind.

    Vielleicht ist er der Erste, der da einem Rechtsgelehrten , der noch mit einer Klage um die Ecke kommt, erwidern muss...

    Keineswegs. Es gibt unzählige Klagen gegen den Aufstellort von Wärmepumpen mit einer breit gefächerten Vielfalt an Ergebnissen.

    Abstandsflächen sind doch wurscht

    Nicht, wenn es um die Anwendung von §23 Abs. 5 BauNVO geht. Hier verweist Bundesrecht auf Landesrecht und daher gibt es auch so viele unterschiedliche Urteile.

    "zugelassen werden können" bedeutet erst mal Antrag

    Ja und Nein, da für derartige Fälle kein Verfahren vorgesehen ist. Die Wärmepumpe ist ja verfahrensfrei und §23 BauNVO, egal ob nun Abs. 2, 3 oder 5 bedarf gerade keines Befreiungsantrags nach §31 BauGB. Nach meiner Erfahrung reicht die Kenntnisgabe des Vorhabens mit Setzen einer angemessenen Frist , bis wann die Gemeinde die Zulassung verweigern kann.

    Die haben jetzt geantwortet, dass sie keine Auskünfte hinsichtlich möglicher Bewilligung tätigen, sondern nur einen korrekt gestellten Antrag auf Befreiung bearbeiten.

    Das ist bedauerlich. Dieses bürgerunfreundliche Verhalten ist wohl der unklaren Rechtslage geschuldet, was schon bei der Frage beginnt, was eine Wärmepumpe baurechtlich überhaupt ist, sich fortsetzt welchen Vorschriften sie unterliegt und damit endet, welche Schlussfolgerungen daraus gezogen werden müssen. Hinzu kommt eine unüberschaubare Modellvielfalt, sich ständig ändernde Gesetze und eine uneinheitliche Rechtsprechung.

    Gibt es Erfahrungen, ob so was genehmigt wird?

    In einem Urteil des VGH BW (30.01.2019, 5 S 1913/18) wurde die Genehmigung versagt, da die Baugenehmigungsbehörde ermessensfehlerhaft die Ausseneinheit nach §23 Abs. 5 Satz 2 BauNVO zugelassen hat. Dabei wird aber nicht die Anwendung der Norm bemängelt, so dass es sich demnach bei der Außeneinheit der Luft-Wasser-Wärmepumpe nicht um eine Nebenanlage im Sinne des §14 BauNVO handelt, sondern um eine bauliche Anlage, die in den Abstandsflächen zulässig ist oder zugelassen werden kann.


    Dagegen haben die Verwaltungsgerichte in Köln und Düsseldorf die Frage, ob eine Wärmepumpe Abstandsflächen auslöst, bejaht, was die Anwendung von §23 Abs. 5 Satz 2 BauNVO ausschließt. Dafür hat das Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Digitalisierung des Landes Nordrhein-Westfalen eine Anfrage (https://fragdenstaat.de/anfrag…-durch-lueft-waermepumpe/) so beantwortet, dass eine Zulassung nach § 23 Abs. 3 Satz 2 BauNVO möglich sein kann. Sollte die Überschreitung der Baugrenze mehr als geringfügig sein, kommt eine Befreiung nach §31 Abs. 2 Nr. 1 bis 3 BauGB in Betracht. FunFact: bei der Anfrage ist, dass sie als obsolet betrachtet wird, da es zwischenzeitlich einen Runderlass gibt, der aber gar nicht auf die planungsrechtliche Problematik der Baugrenzüberschreitung eingeht. Gestern wurde das Gesetz zur Änderung der BauO NRW zum 1.1.24 veröffentlicht, wonach wenigstens das Abstandsflächenproblem gelöst ist.


    Hessen wiederum verweist in einem "Leitfaden Luftwärmepumpen" auf die Möglichkeit des §23 Abs. 5 Satz 2 BauNVO und des §31 Abs. 2 BauGB, wobei hier ja schon seit einem Jahr Wärmepumpen keine Abstandsflchen mehr auslösen.


    Meine Einschätzung: Ein Monoblock-Gerät wird die Baugrenze nur geringfügig überschreiten, so dass die Zulassung nach §23 Abs. 3 BauNVO erfolgen kann.

    Die im B-Plan genannte Version trat am 01.01.1998 in Kraft und enthält bereits die ungünstigere Vollgeschossregelung

    Sei froh, dass der BPlan nicht ein Jahr später in Kraft getreten ist, denn dann wäre es auf jeden Fall ein Vollgeschoss, sobald ein Aufenthaltsraum möglich ist, unabhängig von Größe und Höhe.


    BauNVo gem. Gültigkeitsjahres des Inkrafttretens des B-Plan

    <klugscheiß> Ist der Entwurf eines Bauleitplans vor dem 27. Januar 1990 nach § 3 Absatz 2 des Baugesetzbuchs öffentlich ausgelegt worden, ist auf ihn diese Verordnung in der bis zum 26. Januar 1990 geltenden Fassung anzuwenden. </klugscheiß>


    Der Stichtag für die Anwendung der Landesbauordnung ist meines Erachtens rechtlich nicht eindeutig geklärt, da die Rechtsprechenden anscheinend die Auffassung von Ralf Dühlmeyer im Sinn hatten, als sie die einschlägigen Urteile fällten. Besonders deutlich wird das im Urteil des VGH Baden-Württemberg vom 27.01.1999, der die statische Verweisung ausführlich begründet, indem er einerseites auf den Zeitpunkt des Satzungserlasses abstellt, andererseits auf §25c BauNVO verweist, der ausdrücklich die Offenlage nennt.

    Die Rückmeldung, dass beide Varianten in Ordnung seien, kam aus dem Büro des Vermessers (von der Vermessungstechnikerin).

    Wenn die Anfrage ähnlich formuliert wurde wie hier, bezieht sich die Rückmeldung vielleicht auch nur auf die Abstandsflächen. Bei beiden Varianten sind diese tatsächlich unproblematisch.

    Am Montag legen wir dem Vermesser selbst (aus dem Urlaub zurück) die fertige Planung vor und bitte um eine Einschätzung zur Genehmigungsfähigkeit.

    Möglicherweise wird er eine Einschätzung abgeben, allerdings ist das nicht seine Aufgabe, zumal er nicht weiß, ob der Architekt vorhat, einen Antrag auf Befreiung nach §31 BauGB zu stellen.

    Sollte unsere aktuelle Planung nicht genehmigungsfähig sein, stellt sich mir die Frage, welche Anpassungen nötig und möglich wären, um die Planung genehmigungsfähig zu gestalten.

    Die Beantwortung der Frage artet in Arbeit aus und setzt mindestens die Kenntnis des vollständigen Bebauungsplans inkl. textlicher Festsetzungen und idealerweise dessen Begründung voraus.

    Im Baufenster haben wir nach Norden noch 2m "übrig", daher wäre ich dankbar für Ansätze und Vorschläge, was man ändern könnte.

    Du könntest versuchen mit der Sachbearbeiterin bei der Baugenehmigungsbehörde zu sprechen. Vielleicht sehe ich auch Schwierigkeiten, die dort nicht gesehen werden. Falls doch, könnte eine Verschiebung um 2m die Situation entschärfen.

    Das Architektenbüro steht aktuell auf dem Stand, dass die Entwurfsplanung so in Ordnung ist (sonst hätte man uns diese Planung auch nicht vorgeschlagen).

    Dann lass' Dir erklären, warum Terrasse und Treppenanlage keine Gebäudeteile sein sollen (§23 Abs. 3 BauNVO) oder aus welchen Gründen sie sonst dort zulässig sein sollen. Und lass' Dich nicht mit unbekanntem Bundesland abwimmeln, da es sich um Bundesrecht handelt, welches in allen Bundesländern gilt.

    Das Grundstück ist derzeit noch nicht erschlossen, zur nächsten Straße sind es etwa 20 Meter, dazwischen liegt die Fläche einer weiteren Anliegerin.

    Heißt das, dass Dein Grundstück gar nicht an eine im Teilortsbauplan projektierte Verkehrsfläche angrenzt?

    Auch klingt diese Beschreibung so, als ob eine privatrechtliche Einigung mit der Anliegerin (Geh-, Fahr- und Leitungsrecht) mit öffentlicher Sicherung (Baulast) Dein Problem lösen könnte.


    Für weitere Hilfe ergänze bitte

    Stelle mal einen Auszug aus dem Bebauungsplan ein.

    Tu doch bitte den Plan hier rein, oder gib uns einen Link zu diesem.

    noch mit einem aktuellen Auszug aus der Liegenschaftskarte, auf dem neben Deinem und den neu bebauten Grundstücken auch die nächstgelegenen Verkehrsflächen zu erkennen sind.

    Ich habe nun die Rückmeldung bekommen, dass beide Varianten in Ordnung sind

    Von wem?


    An der Genehmigungsfähigkeit von Variante 2 zweifle ich, da die Terrasse als Teil der Hauptanlage außerhalb der überbaubaren Fläche vorbehaltlich besonderer Festsetzungen im Bebauungsplan nicht ohne weiteres zulässig ist. Auch die Treppe dürfte als notwendige Erschließungsanlage kaum zu den Nebenanlagen nach §14 BauNVO zählen.

    Da wir nur zu zweit sind (und bleiben) und seit über 10 Jahren auf 56qm wohnen, ist alles was größer ist, besser.

    Dann sehe ich schon viel weniger Probleme.

    ebenso die Frage nach einer Garage, die dann ja wohl eher in den Keller müsste

    Nein, Garagen dürfen ja auf der Grenze stehen und das Baufenster ist groß genug, um die Garage vor das Haus zu setzen.

    Sollte man das mal mit einem Architekten durchgehen?

    Ja.

    Übrigens, die Maklerin sagte am Telefon, man dürfe den Altbestand abreißen. Das müsste man sich natürlich bestätigen lassen.

    Der Abriss dürfte kein Problem sein, verursacht aber Kosten in nicht unerheblicher Höhe.

    Ich will ja nur wissen, ob ein Bau realistisch wäre

    Ein Bau ist realistisch, ist aber die Frage, ob er Deinen Ansprüchen genügen kann. Das Grundstück ist schon recht problematisch und ohne Befreiung(en) vom Bebauungsplan nicht befriedigend mit einem Einfamilienhaus bebaubar. Die Firstrichtung lässt meine Beispielrechnung aus #12 nicht aufgehen, da der Giebel zu den Nachbarn gerichtet sein muss und damit der Wandhöhe das anteilige Giebeldreieck hinzugerechnet werden muss, was die mögliche Wandhöhe für die zwei Geschosse reduziert. Durch die schmale Breite muss der Baukörper sehr gestreckt werden (5m*16m), was das Giebeldreieck bei 25° Mindestdachneigung hoch aufsteigen lässt. Auch die Regelungen zu Kniestock und Sockelhöhe erleichtern die Planung nicht und selbst bei der hier anzuwendenden BauNVO 1968, die die Nebenanlagen außen vor lässt, ist die GRZ mit 0,2 sehr knapp. Ich schätzte mal grob die erzielbare Wohnfläche bei voller BPlan-Konformität auf ca. 130m².


    Hinzu kommt die Bestandsbebauung, dessen Rechtmäßigkeit ich bezweifle, die abgerissen werden muss.

    oder doch 3 m betragen muss

    Wer behauptet das denn? Ich sehe keine Anzeichen, dass die Abstandsflächenvorschriften der LBO nicht gelten sollen und die verlangen mindestens 2,5m.

    Aber wenn die Abstandsflächen tatsächlich 3 m betragen

    Die Abstandsflächen sind von der Wandhöhe abhängig und betragen in BW mindestens 2,5m. Das entspricht einer Wandhöhe von 2,5m / 0,4 = 6,25m. Wenn die Dachneigung unter 45° bleibt und der natürliche Geländeverlauf nicht allzu bewegt ist, reicht das für einen Zweigeschosser plus Studio im DG.

    hätte man ja nur 4m Breite für das Haus zur Verfügung

    Wegen der günstigen Mindesttiefe von 2,5m für die Abstandsflächen wäre eine Hausbreite von 5m möglich.

    Ich habe eine Info gefunden, dass bei einem Haus, das nur 5 m breit ist, die Abstandsflächen nur 2 m betragen müssen. Aber stimmt das auch wirklich?

    Nein. Wie der Skeptiker schon richtig schrieb, bezieht sich "Breite" auf die Wand, die die Abstandsflächen auslöst.

    Es gibt übrigens auch einen Bebauungsplan der Gemeinde (Grundflächenzahl 0,2, Geschossflächenzahl 0,4).

    Zeig mal einen großzügigen Ausschnitt! Vielleicht ist ja sogar Grenzbebauung möglich. Ansonsten können hier natürlich auch noch weitere Einschränkungen lauern, z.B. die Geschossigkeit.

    Ich frage mich, wie es sein kann, dass man zwar bauen darf mit einer solchen Grundfläche, aber dann soll es nur 4 m breit sein dürfen?

    Weil die Stadtplanenden selten Einfluss auf die Grundstückszuschnitte haben und daher das Planungsrecht wenig Rücksicht auf vorhandene oder gar zukünftige Grundstücksgrenzen nimmt oder nehmen kann.

    ob man damit bauordnungsrechtlich wirklich durchkommt

    Ich denke nicht, da es sich um ein sogenanntes Schmalseitenprivileg handelt, welches es - in anderer Form (16m) - auch mal in NRW gegeben hat. Dabei wurden die privilegierten Wandabschnitte, die zu einer Grenze gerichtet waren, bis zur Maximallänge aufaddiert.

    Ich meine, dass der reduzierte Abstand für z.B. Vorbauten zu verstehen ist. D.h. für untergeordnete Gebäudeteile, die aus der Gesamtform des Gebäudes herausspringen (und eine max. Länge bzw. Breite von 5 m haben dürfen).

    Das ist ein gesonderter Absatz (6) in der LBO BW. Das 5m-Schmalseitenprivileg in BW ist so weit ich weiß bundesweit einzigartig.

    Die Flurstücke stehen auf einem Grundbuchblatt und sind von 1 bis 4 laufend durchnummeriert.

    Gut, dann handelt es sich eindeutig um vier eigenständige Grundstücke im Rechtssinne. Bei einer Zwangsversteigerung würden dann auch vier Einzelgutachten für die Wertermittlung anzufertigen sein.

    Das betroffene Flurstück ist nicht komplett Wasserfläche, sondern wird von einem Bach gekreuzt. Der Bodenrichtwert liegt tagesaktuell bei 240€/m², für die anderen drei Flurstücke bei 290€/m².

    Dann besteht die Chance, dass die Werte dem tatsächlichen Bodenwert entsprechen.

    Wäre das auch der Fall, wenn - wie von Skeptiker vorgeschlagen - für die einzelnen Flurstücke im Kaufvertrag auch einzelne Kaufpreise fixiert würden?

    Wenn vier Einzelpreise im Kaufvertrag stünden, dann müsste das Land den dort vereinbarten Preis zahlen oder gerichtsfeste Argumente liefern, dass der Preis völlig überhöht ist. Wenn nur ein Gesamtpreis vereinbart ist, muss der Preis auf jeden Fall verhandelt werden, was den Verkauf eventuell kompliziert macht.

    Ist für uns aber unerheblich

    Nicht ganz, da davon abhängt, ob der Kaufpreis einen realistischen Immobilienwert widerspiegelt und wie der Wert des auszuscheidenden Grundstücks angesetzt wird.

    Vom Ablauf her wurde es mir von Makler und Notar so erklärt, dass nach notarieller Beurkundung des Kaufvertrages zwischen Käufer und Verkäufer der Notar bei Gemeinde und Land erfragt ob auf die jeweiligen Vorkaufsrechte verzichtet wird. Wäre das dann eine falsche Vorgehensweise?

    Nein. Das ist die richtige Vorgehensweise.

    Die Flurstücke stehen unter laufenden Nummern auf einem Grundbuchblatt.

    Nur um Missverständnisse zu vermeiden: Ich gehe davon aus, dass die Flurstücke alle unterschiedliche laufende Nummern haben.

    Der Bodenrichtwert beträgt laut geoportal.rlp 240,-- €/m²

    Für eine Wasserfläche? Schau doch mal selber im geoportal.rlp.de nach, ob für die Flurstücke unterschiedliche Bodenrichtwerte angegeben sind.

    Verstehe ich das richtig, dass gemäß dieser Formulierung - im Falle, dass nicht für jedes einzelne Flurstück ein separater Preis vereinbart wird - das Land als Käufer zum Bodenwert einsteigen müsste, und der ursprünglich zwischen Käufer und Verkäufer für das gesamte Grundstück vereinbarte Kaufpreis als vom Käufer zu entrichtender Preis für das verbleibende Grundstück um den Bodenwert des betroffenen Flurstückes gemindert werden würde?

    Üblicherweise sind die Bodenrichtwerte nicht flurstücksscharf. Und selbst wenn, so müssen die Eigenschaften des realen Grundstücks mit denen des Richtwertgrundstücks verglichen werden, was hier vermutlich zur Folge hat, dass der Bodenwert für das Naturgrundstück bei ca. 1€/m² liegen wird.

    Kannst Du das näher erklären?

    Wenn der Kaufpreis weit unterhalb des Bodenrichtwerts liegt, liegt die Vermutung nahe, dass mit (hochriskanter) Trickserei Grunderwerbssteuer gespart werden soll.

    Das Grundstück hat rund 2500m² Fläche, wovon alles gemäß Bodenrichtwertsystem als Bauland mit entsprechend hohem Bodenrichtwert ausgewiesen ist.

    Es wird im Bodenrichtwertsystem nicht als Bauland ausgewiesen, sondern als solches bewertet. Ob es sich tatsächlich um Bauland handelt, muss zunächst anhand vom Planungsrecht (§30, §33, §34, §35 BauGB) überprüft werden.

    Dabei lässt die Umgebungsbebauung (kein Bebauungsplan) nur ein kleines Baufenster und im Grunde nur ein Ein- oder Zweifamilienhaus zu. Daher rührt der Kaufpreis wesentlich unterhalb des Bodenwerts.

    Das klingt plausibel und wahrscheinlich ist im Gesamtkaufpreis auch der geringe Wert der Wasserfläche berücksichtigt - also kein Verdachtsfall für das Finanzamt - aber auch keine Aussicht, mit der Ausübung des Vorkaufrechts einen kleinen Lottogewinn zu erzielen.

    Welche Auswirkungen hätte dies auf den Kauf der restlichen Flurstücke?

    Das kommt zum einen darauf an, ob die Flurstücke auch eigenständige Grundstücke im Sinne des Grundbuchs sind, also unter eigenen Grundbuchblättern gebucht sind oder unter eigenen laufenden Nummern innerhalb eines Grundbuchblattes, zum anderen auf den genauen Wortlaut des Kaufvertrages.

    Die Wahrscheinlichkeit ist aber hoch, dass es keine Auswirkungen hat.

    Wem käme der Erlös zugute, Verkäufer oder Käufer oder beiden?

    Das kommt auf den genauen Wortlaut des Kaufvertrages an. Grundsätzlich erhält der Verkäufer natürlich den Erlös, da dem Käufer ja noch nichts gehört.

    Wonach würde das Land den Wert/Kaufpreis bestimmen?

    Das kommt auf den genauen Wortlaut des Kaufvertrages an. Bei unrealistischen Kaufpreisen, also Preisen, die erheblich vom Bodenrichtwert abweichen, ist eventuell ein Wertgutachten erforderlich.

    Üblicherweise zahlen die staatlichen Vorkaufsberechtigten nicht wesentlich über Bodenrichtwert, bei wesentlich unterhalb des Bodenrichtwertes liegenden Kaufpreisen wird das Finanzamt hellhörig.

    wäre es sinnvoll gewesen wenn Käufer und Verkäufer in ihrem Kaufvertrag für dieses Flurstück einen expliziten Preis benannt hätten

    Das kommt auf den genauen Wortlaut des Kaufvertrages an. Einerseits wäre es vermutlich leichter, den Kaufvertrag für die zwei Erwerber aufzuteilen, andererseits könnte bei unrealistischer Wertverteilung für die Einzelflurstücke ein höheres Streitpotential bestehen.

    Erstmal danke für die zahlreichen Rückmeldungen.

    Gern geschehen. Mehr noch hätte ich mich gefreut, wenn Du die zahlreichen Rückmeldungen auch gelesen hättest und dazu Stellung genommen hättest.

    ich versuche mal etwas mehr Licht ins Dunkle zu bringen:

    Schade, Versuch gescheitert.

    Hoffe das machts klarer...

    Da muss ich Dich leider enttäuschen, da Du keine einzige Rückfrage beantwortet hast und Dein Klärungsversuch noch mehr Fragen aufwirft.

    Vielleicht hat ja jemand eine bessere Glaskugel.

    Ja. Meine hat mir gezwigt, dass Lilly an unterschiedlichen Stellen mit gleichem Wortlaut nach Rat gesucht hat. Da an einer Stelle zeitgleich ein ausgeschmückterer Fall geschildert wurde (https://www.123recht.de/forum/…-Sanierung-__f614247.html), können wir ja mal diese Fakten annehmen:


    Zitat

    Haus A ragt mit dem Eck eines Gebäudeteils auf Grundstück/Flurnummer von Haus B, dies schon seit weit über 100 Jahren, genauere Aufzeichnungen gibt es nicht. Beide Häuser A+B stehen unter Denkmalschutz, waren vor Generationen mal ein Gesamtensemble (Austragshaus zum Bauernhaus).

    Jener Gebäudeteil von A dessen Ecke über die Grundstücksgrenze zu B ragt, ist historisch und bis heute Scheunen- bzw. Garagenteil von Haus A, also reine Nutzfläche. Nun soll Haus A von Grund auf saniert werden, die teils altersschwache Substanz wo nötig erneuert. Unter Umständen soll im Zuge dessen im bisherigen Scheunenteil zusätzliche Wohnfläche für die Bewohner von A geschaffen werden (Nutzungsänderung), dies ist derzeit noch unklar.

    Entsteht bei baulicher Veränderung des Bestands oder bei Nutzungsänderung Nutz- zu Wohnfläche von A ein Beseitigungsanspruch der Grenzüberbauung für B? Oder anders herum gefragt: erlischt die Duldungspflicht von B durch Umbau bzw. Nutzungsänderung von A? Kann B die Beseitigung fordern im Zuge der Gebäudesanierung? Spielt der Denkmalschutz hierbei eine Rolle? Falls von Belang: Bundesland Bayern.

    Der Fall beinhaltet einen zivilrechtlichen und einen bauordnungsrechtlichen Aspekt. Bevor diese Aspekte betrachtet werden, stelle ich erstmal den tatsächlichen Grenzverlauf in Frage. Sind die Grundstücksgrenzen überhaupt gesichert festgestellt? Die weiteren Ausführungen setzen daher voraus, dass eine qualifizierte Grenzermittlung vorliegt.

    Zivilrechtlich teile ich die Vermutung vom Skeptiker, dass es sich um einen „entschuldigten Überbau“ handelt. B kann nach §915 BGB jederzeit den Abkauf des überbauten Teils verlangen.

    Bauordnungsrechtlich ist das Grundstück für genehmigungspflichtige Maßnahmen nicht geeignet, da diese den aktuellen Vorschriften genügen müssen und hier ein Verstoß gegen Art. 4 Abs. 1 Nr. 1 BayBO vorliegt. Der ist auch mangels Baulasten in Bayern nicht heilbar.

    Wenn es sich jedoch nur um gebäudeinnere Maßnahmen handelt, die Außenhülle des Bestandsgebäudes also unangetastet bleibt, ist die Frage, ob die Genehmigungsbehörde überhaupt Kenntnis von dem Überbau hat, da bei solchen Maßnahmen gerne auf einen Lageplan verzichtet wird. In Art. 59 BayBO kann ich keine Verpflichtung zu einer entsprechenden Prüfung durch die Genehmigungsbehörde erkennen. In wie weit die Behörde zum Einschreiten aufgefordert werden kann, muss ein Jurist vor Ort in Erfahrung bringen.

    Wir alle wissen, dass der Staat (Baubehörde) nicht den Mut hat, den Abriss dieser Überdachungsterrasse zu fordern

    Bevor Du solch kühne Behauptungen aufstellst, solltest Du die Rückfragen beantworten und zu den vielen Tipps und Ratschlägen Stellung nehmen. Hier mal zusammengefasst:


    - Gibt es einen rechtskräftigen Bebauungsplan für Dein und des Nachbarn Grundstücke?

    - Wenn ja, was setzt der fest (o, g, überbaubare Fläche, Lageplan)?

    - Hast Du die Baugenehmigungsbehörde schriftlich über die nachbarliche Bautätigkeit informiert?

    - Wenn ja, hast Du eine Antwort erhalten?

    - Hast Du die Baugenehmigungsbehörde zum bauaufsichtlichen Einschreiten aufgefordert?

    - Wenn ja, hast Du eine Antwort erhalten?

    - Woher weißt Du, dass der Nachbar keine Baugenehmigung hat?

    - Woher weißt Du, dass der Nachbar keine Bauanzeige gemäß Art. 58 BayBO bei der Gemeinde eingereicht hat?

    Mit der Einhaltung von Abstandsflächen werden u.a. folgende Zwecke verfolgt:

    der Schutz vor Brandgefahr

    Nein, dafür gibt es den Abschnitt IV der BayBO (Art. 24ff).

    die Gewährleistung einer Aktionsfläche für die Feuerwehr

    Nein, dafür gibt es den Art. 5 BayBO.

    die Sicherstellung der Privatsphäre der Bewohner

    Ja, aber mit Einschränkungen bei Doppelhäusern (Art. 6 Abs. 1 Satz 3 und Abs. 6 Nr.3 BayBO).

    ob euch irgendwelche Ausnahmen bekannt sind?

    Mir nicht.

    Fallen euch mögliche Alternativen ein?

    Mir nicht.

    Da der Platz sehr begrenzt ist ist es nicht möglich das Gartenhaus nur auf ein Grundstück zu bauen.

    Kaum zu glauben, aber wenn das so ist, ist das Grundstück für eine weitere legale Bebauung einfach nicht geeinget. Oder eine genauere Beschreibung des Vorhabens zerstört das bei mir mit "Gartenhaus" assoziierte Bild eines max. 3m*3m großen Holzbausatzes vom Baumarkt.

    allerdings könnte das Vermessungsamt bemängeln, das die (zwei) Gartenhäuser nicht räumlich getrennt sind

    Kaum zu glauben, da sich das Vermessungsamt üblicherweise nicht um baurechtliche Angelegenheiten schert und ein Gartenhaus (in meinem Sinne) nicht einmessungspflichtig ist.

    Eine Verschiebung oder gar Auflösung der Grenze ist auch nicht möglich.

    Kaum zu glauben, aber vielleicht lässt ein Lageplan von den Grundstücken meine Zweifel verblassen.

    Das Zauberwort zur Lösung könnte "Vereinigungsbaulast" heißen

    Leider wirkt der Zauber in Bayern nicht, da die BayBO dieses Wort mit einem Bann belegt hat. Soll heißen, dass Bayern dieses Instrument nicht aus der MBO übernommen hat.

    Die Ablehnung gab es bisher nur mündlich..

    Na dann ist die Ablehnung genauso unverbindlich wie Deine Anfrage.

    dass der gesamte Genehmigungsprozess des Hauses ein sehr schwieriger Weg war

    Ist die Gemeinde auch Baugenehmigungsbehörde?

    notfalls den offiziellen schriftlichen Weg gehen

    Wieso notfalls? Ist doch selbstverständlich, dass ein Antrag auf Bordsteinabsenkung schriftlich zu stellen ist. Mündlich kann besprochen werden, wer in der Gemeinde dafür zuständig ist und welche formellen Bedingungen gefordert werden (Formularzwang, Lageplan, Vorhabenbeschreibung, o.ä.).

    Ist dann die Stadt/Gemeinde nicht auch verpflichtet, eine befestigte Zufahrt zu ermöglichen?

    Ja, sofern die Straße gewidmet ist (Art. 6 BayStrWG).

    was dieser Begriff rechtlich bedeutet.

    Nichts. Es handelt sich um die Zuordnung einer Gebäudefunktion aus dem ALKIS-Objektartenkatalog zu einem ALKIS-Objekt der Objektartengruppe ax_gebaeude. Das hat etwas mit der Datenstruktur des Liegenschaftskatasters zu tun und der bundeslandspezifischen Umsetzung der zu erfassenden Daten.

    Wenn die Lauben als Wohngebäude geführt werden, darf dort dann gewohnt werden?

    Das Eine hat mit dem Anderen nichts zu tun, so dass eine wenn-dann Verknüpfung zu keinem Ergebnis führt. Ob dort gewohnt werden darf, beurteilt sich in keinster Weise nach dem Liegenschaftskataster. Hier wäre meines Erachtens zunächst das Planungs- und Bauordnungsrecht heranzuziehen.

    Resultieren daraus irgendwelche Rechte und Pflichten?

    Nein, jedenfalls nicht direkt. Wenn die Digitalisierung in D vorankäme, könnten Behörden die Daten nutzen, um Rechte und Pflichen zu überprüfen.

    Sollte ich Widerspruch einlegen und diese zu "Gartenhäusern" um deklarieren lassen?

    Da nach meinem Kenntnisstand Sachsen-Anhalt diese Gebäudefunktion aus dem AdV-Katalog nicht übernommen hat, dürfte das sinnlos sein. Du kannst Dir das Ganze aber auch vom Katasteramt erklären lassen.

    Wie könnte den so Genehmigung ablaufen bzw. aussehen?

    Deine Architektin stellt einen Bauantrag für ein Wohnhaus und legt für jede geplante Abweichung von einer Festsetzung des BPlans einen gut begründeten Antrag auf Befreiung dazu (§31 Abs. 2 BauGB).


    Im Falle der hier beabsichtigten Abweichung von der Art der baulichen Nutzung (festgesetzt Wochenendhausgebiet (SW), geplant reines oder allgemeines Wohngebiet (WR oder WA)) werden allerdings die Grundzüge der Planung des BPlans berührt, so dass hier

    https://www.mw.niedersachsen.de/download/189683/Niedersaechsische_Verordnung_zur_Bestimmung_von_Gebieten_mit_einem_angespannten_Wohnungsmarkt_im_Sinne_des_Baugesetzbuchs_PDF_nicht_barrierefrei_.pdf

    nachgesehen werden muss, ob die Gemeinde im §1 aufgeführt ist, damit ein Antrag nach §31 Abs. 3 BauGB gestellt werden kann.