Wir würden an sich gerne den Großteil der Wohnung im EG haben (quasi ein Art Bungalow) , das obere Geschoss eigentlich nur als kleine Ausbaureserve für ein Büro oder ähnliches.
Dann reichen die 3,50m doch.
Sind da aber unsicher wegen der Höhe des Kniestocks
Was genau verunsichert Dich? Wenn im OG nur eine kleine Ausbaureserve geplant ist, braucht Ihr keinen Kniestock.
Dürfte die von der Erschließungsstraße abgewandte Seite dann höher sein?
IMHO schon. Aber wozu?
Wenn aber ein Gewerbebetrieb einmal samt Wohnung genehmigt ist, schauen wir nur noch dann darauf wer da wohnt, wenn es zu Beschwerden kommt
Am Ende ist es egal, ob die Nutzungsuntersagung auf Grund von gewünschter, zufälliger oder systematischer Überprüfung erfolgte.
Gewerbegebiet - Wohnverbot für privates Einfamilienhaus
Dann hilft wohl nur der Gang zur Stadt oÄ. um herauszufinden was nun genau erlaubt ist und was nicht ...
Was sollen sie Dir denn sagen, solange der Bebauungsplan rechtskräftig ist?
Wer könnte ihm da aus welchem Grund
a) den Kauf verwehren oder
Niemand.
b) die Nutzung der Wohnung als Betriebswohnung?
Leider sind die Bebauungsplanschnipsel nicht sehr aussagekräftig, da nicht einmal der Gebietscharakter daraus eindeutig hervorgeht. Der Verweis auf §6 BauNVO lässt auf Mischgebiet schließen, so dass ein wenig Hoffnung auf Genehmigungsfähigkeit bestünde. Sollte es sich um GE handeln, läuft man mit jeglichen Versuchen, ohne Vollerwerbsgewerbe dort zu wohnen Gefahr, eine Nutzungsuntersagung zu kassieren.
Der günstige Preis und der Verweis auf die Betriebsleiterwohnungen lassen aber vermuten, dass der Bebauungsplan die Nutzung stark einschränkt. Und selbst wenn die Behörde die bisherige Nutzung nicht beanstandet hat, könnte durch den Verkauf die Aufmerksamkeit auf dieses Gebiet fallen und der gelangweilte Staatsdiener für Homeoffice geeignete Aufgaben dankbar sein.
dass es sich um einen qualifizierten Bebauungsplan handelt
Ja, eindeutig. Eine Argumentation mit §34 BauGB scheidet damit aus.
Die Rechtsmäßigkeit wird begründet mit §34 BauGB.
Das halte ich für unhaltbar.
Da das Grundstück sich in einem Wohngebiet befindet, dürfe das Grundstück zusätzlich als WA-Fläche genutzt werden, ohne dass es einer Änderung des Bebauungsplans bedarf. Solange die KiTa gebaut werde, sei der Bebauungsplan erfüllt.
Dem kann ich in keinster Weise folgen. Für eine (teilweise) Wohnnutzung dieses Grundstücks führt IMHO kein Weg an einer BPlan-Änderung vorbei.
Solange Grundflächenzahl usw. stimmen
Und genau das halte ich für problematisch, da für eine Gemeinbedarfsfläche kein Maß der baulichen Nutzung festgesetzt werden muss und auch keine überbaubare Fläche, was hier ja auch nicht geschehen ist. Das Grundstück wäre beliebig bebaubar. Das ist sicher nicht im Sinne des BauGB.
Kann der §34 angewendet werden, obwohl ein rechtsverbindlicher Bebauungsplan vorliegt?
Das kommt darauf an, ob es sich um einen qualifizierten Bebauungsplan nach §30, Abs. 1, BauGB handelt oder um einen einfachen nach §30, Abs. 3. Umstritten ist, ob ein Bebauungsplan in Teilen qualifiziert und in anderen Teilen einfach sein kann.
Ohne den vollständigen Bebauungsplan, seine textlichen Festsetzungen und seine Begründung zu kennen, ist eine Beurteilung schwierig, hier scheint es sich die Gemeinde aber zu leicht zu machen. Denn selbst wenn es sich um einen einfachen Bebauungsplan handeln sollte, so ist zumindest die Art der baulichen Nutzung festgesetzt, so dass sich diese nicht aus der Umgebung ableiten lässt.
wenn die wahlprognosen sich bewahrheiten
... kann man Windräder pflanzen, Solarzellen anbauen oder Ökopunkte säen.
Mal im Ernst: Wenn nicht dringend liquide Mittel benötigt werden, würde ich nicht verkaufen, jedenfalls nicht zu einem Preis, den ein Landwirt bereit wäre zu zahlen.
Kann man ggf. ein Doppelhaus bauen?
Nein. Der BPlan lässt nur Einzelhäuser zu.
DAS dar man in einem Bebauungsplan festlegen?
Nein. Es ist aber auch keine Festsetzung, sondern nur ein Hinweis. Die benötigten Flächen könnten zwar nach §9, Abs. 1, Nr.26, BauGB festgesetzt werden, die Duldung, Sicherung und Gestaltung ist aber nicht festsetzbar.
Hat halt noch niemand dagegen geklagt.
Doch, BVerwG 4 CN 5.08.
der Häuser mit einer Geschossfläche von 150qm zulässt
Nicht die Geschossfläche, sondern die Grundfläche des Hauptbaukörpers ist auf 150m² beschränkt.
dass es nach meinem Verständnis normal eine Grundflächenzahl und keinen absoluten Wert gibt für die Baugröße.
Das ist zwar üblich, die Norm - hier die BauNVO - lässt aber auch die Festsetzung einer absoluten Zahl zu.
§16, Absatz 3
Bei Festsetzung des Maßes der baulichen Nutzung im Bebauungsplan ist festzusetzen1. stets die Grundflächenzahl oder die Größe der Grundflächen der baulichen Anlagen,
Denn schließlich kann ich auch auf 750qm ein 150qm Haus bauen...
Ja, aber wenn die Größe der Baukörper begrenzt werden soll (6.8 der Begründung: Somit soll eine zu starke Bebauung des Gebiets vermieden und der landschaftsprägende Charakter erhalten werden), ist die Festsetzung einer absoluten Zahl das richtige Mittel. Weiterhin verweist die Begründung auf die Empfehlungen des Bodengutachtens. welche Argumente hast Du, dass die Bestimmung eines absoluten Wertes nicht zulässig sein soll?
Kann ich ein Haus in die Mitte der Grundstücke bauen, welches sozusagen jeweils 85qm ist ?
Nein. Entweder handelt es sich um einen Verstoß gegen Art. 4, Abs. 1, Nr. 1, BayBO, oder die Flurstücke bilden ein Grundstück im Sinne des Grundbuches. Du kannst die 150m²-Grenze nicht austricksen.
Bin auch gerne für jedwede andere Vorschläge offen
Entweder kleiner oder auf mehreren Ebenen planen.
...oder § 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB - das ist m.E. sogar das Wahrscheinlichste.
Da die aufgezählten Voraussetzungen mit einem "und" verbunden sind, setzt IMHO diese Nummer den Fortbestand eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes voraus.
e) das Gebäude steht im räumlich-funktionalen Zusammenhang mit der Hofstelle des land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs,
Wird das bei Euch anders gehandhabt?
Somit liegt meines Erachtens eine Nutzungsänderung vor.
Ja.
Deiner Schilderung zufolge kommt IMHO die Genehmigungsfähigkeit nach BauGB §35, Absatz 4, Nr. 4 und/oder Nr. 5 in Betracht. Da vieles von den örtlichen Gegebenheiten abhängt (Zustand der Bausubstanz, Landschaftsbild, Laune des Sachbearbeiters, ...) empfiehlt sich ein Sondierungsgespräch mit dem Zuständigen der Genehmigungsbehörde, welches bei schlechtgelaunten Staatsdienern aber auch zu Fehleinschätzungen führen kann, oder besser eine planungsrechtliche Bauvoranfrage von einem mit Außenbereichsprojekten vertrauten Architekten.
warum ein erfahrener Bearbeiter im LRA dies falsch macht
Was zu beweisen wäre ...
Selbst wenn seine Eintragung falsch war, so ist dies vor dem Hintergrund, dass sie keine Rechtswirkung entfaltet hat, milde zu bewerten.
Das LRA hat das x1/3 einfach durchgestrichen.
Zeig mal. Ich vermute, hier liegt ein Missverständnis vor. Vielleicht hat der LRA-Mitarbeiter einfach unverständlich rotzig auf einen mathematischen Syntax-Fehler aufmerksam machen wollen.
Was genau hat Dein Nachbar geplant (Skizze Lageplan und Ansichten)?
Was genau hat sein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser berechnet (Exakte Notation der Berechnung)?
Gibt es einen Bebauungsplan (zeig mal)?
Ist das ein bayerischer Witz?
Ja. Bei der Formulierung meines Beitrags fand ich's noch absurder, als beim lesen.
BayBO, Art. 6
(5) ...2 Durch städtebauliche Satzung oder eine Satzung nach Art. 81 kann ein abweichendes Maß der Tiefe der Abstandsfläche zugelassen oder vorgeschrieben werden ...
(5a) 1 Abweichend von Abs. 5 Satz 1 beträgt die Abstandsfläche in Gemeinden mit mehr als 250 000 Einwohnern ...
weil Uneinigkeit herrscht
Ja, das ist in Bayern so, da jede Gemeinde ihre eigenen Regeln aufstellen kann.
nach der neuen BayBo
Selbst wenn die Gemeinde keine eigenen Regeln aufgestellt hat, musst Du noch sagen, ob die Gemeinde mehr als 250000 Einwohner hat.
an der Giebelseite von einem Walmdach
eigentlich hat ein Walmdach keine Giebelwände.
Das "eigentlich" kannst Du streichen.
1. Komplette Dachhöhe x 0,4
Ja, bei einer Dachneigung von mehr als 70°.
2. 1/3 der Dachhöhe x 0,4
Ja, in Gemeinden bis 250000 Einwohnern und einer Dachneigung bis 70°.
Nein, in Gemeinden mit mehr als 250000 Einwohnern und einer Dachneigung bis 45°.
Beidseitige angebaute Kommunmauer ( = Nachbarwand in NRW ) ist Grenzeinrichtung . Rechte und Pflichten an der Kommunmauer ergeben sich demzufolge aus §§ 921, 922 BGB. Grenzeinrichtung iSd Vorschrift sind ferner die auf der Grenze zweier Grundstücke erstellten Terrassen- oder Gartenmauern.
Na bitte. Da sind wir uns doch einig, zumindest was das eigentliche Anliegen des TE betrifft, nämlich die Beseitigung von Terrassenmauer und Hecke.
Nein. Auch hier ist §921 BGB zu beachten.
Bezüglich der Überflüssigkeit der Grundbucheintragung verweise ich auf die unübersichtliche Rechtslage bei Grenzwänden (BGH, Urteil vom 17. Januar 2014 - V ZR 292/12), insbesondere bei sich ändernder Bebauungssituation, und die Empfehlung der LNotK Bayern, das Anbaurecht durch Grunddienstbarkeit zu sichern, zumal hier auch noch ein Dritter einbezogen wurde.
z.B. BGB, B-Plan, Landesbauordnung, Nachbarschaftsrecht .....
Schade, ich dachte, Du hättest etwas konkretes.
Da in Bayern kein eigenes Nachbarrechtsgesetz erlassen wurde , meinst Du vermutlich das bereits erwähnte AGBGB. Dort findet sich aber kein Verbot, Leitungen in die Kommunwand zu legen. Dies hat es mit den anderen von Dir genannten Vorschriften gemeinsam.
Im Ergebnis: Der Passus ist (über)flüssig.
Dieses Ergebnis ist daher für mich nicht nachvollziehbar. Auch nicht, warum "über" eingeklammert ist.
und da sind die Regelungen schon anderweitig festgelegt.
Wo denn?
Kennst Du den Bebauungsplan
Ja, s. #29.
oder bist Du am Mutmaßen?
Nein.
ja wenn,...
Nein, auch wenn nicht. Egal was in den anderen Grundbüchern steht, die Eintragung hier schützt den rechten Nachbarn vor Veränderung auf dem Grundstück des TE.
Und von ... " Eigenheim " steht dort auch nichts.
Dann haben wir wohl unterschiedliche Texte vorliegen.
Denn wenn allgemeines Rätselraten herrscht
Das ist eine gewagte These auf Grundlage von ein paar Beiträgen im Forum.
Ganz am Anfang des Beitrags hat der TE berichtet, von einer Mauer, die auf seinem Grundstück steht
Die aber ganz sicher keine "Trennmauer des Eigenheims zu dem benachbarten Eigenheim" ist.
Wenn ein solcher Vorhanden wäre, wo sollte er stehen?
Im Bestandsverzeichnis Deines Grundbuchblattes.
noch nicht vollkommen klar
Ich habe nicht den geringsten Zweifel, dass die gemeinsame Giebelwand mit Deinem Doppelhausnachbarn gemeint ist. Es entspricht auch heute noch gängiger Praxis, gemeinsame Bauteile im Baulastenverzeichnis (gibt's in Bayern nicht) oder im Grundbuch zu sichern.
Wäre die Gebäudeabschlußwand ( Brandwand ) zwischen den beiden Doppelhaushälften, die bereits wegen des Miteigentums in Ihrem Bestand geschützt ist, gemeint, dann ist nicht ersichtlich, warum auch noch einem weiteren ( entfernten ) Nachbarn hieran noch ein Recht ( Grunddienstbarkeit ) bewilligt worden ist.
Die Eintragung schützt den rechten Nachbarn vor grundlegender Veränderung der Bebauung auf dem belasteten Grundstück. Das ergibt hier insofern Sinn, da damals gleichzeitig drei gleiche Doppelhäuser gebaut wurden. Der Bebauungsplan lässt hier sehr viele Freiheiten. Ohne Grunddienstbarkeit könnte planungsrechtlich ein sehr großes Mehrfamilienhaus errichtet werden. Wenn ich davon ausgehe, dass gleichartige Eintragungen bei den anderen fünf Doppelhaushälften vorhanden sind, kann diese Bestandsicherung nur im Einvernehmen aller sechs Eigenheimbesitzer aufgehoben werden.
Das Wort " Trennwand " würde für mich eher auf die Wand zwischen den Terrassen der beiden Doppelhaushälften als Sichtschutz hindeuten.
Wozu dann die ausdrückliche Erwähnung des Leitungsverbotes. Selbst wenn jemand auf die Idee käme, eine Abwasserleitung in einer Sichtschutzwand zu verlegen, verdiente der Schutz davor keine gundbuchliche Sicherung.
mangels Bestimmtheit
Sehe ich anders. "Trennmauer des Eigenheims zu dem benachbarten Eigenheim" ist für mich eindeutig die Wand, die die Wohnhäuser gemeinsam haben. Sicher würde ein Lageplan hier für noch mehr Klarheit sorgen.
Mauer wirklich in Sinne vom Mauer
Ja. Und hier auch nur die Kommunmauer des Eigenheims, also die gemeinsame Gebäudewand. Deine Mauer vom Foto fällt eventuell unter §921 BGB oder Art. 46 AGBGB.
oder fällt da der Maschendrahtzaun inkl. Hecke auch mit darunter?
Nein. Auch hier ist §921 BGB zu beachten.
Wenn auf dem Nachbargrundstück ebenfalls an die Grenze gebaut werden darf ist keine Öffentlich-rechtliche Sicherung notwendig das dort auch hingebaut wird.
Aber nur, wenn der BPlan eine abweichende Bauweise festsetzt. Dein BPlan setzt die offene Bauweise ohne weitere Einschränkungen fest. Was das bedeutet, steht in §22, Abs. 2, BauNVO. Planungsrechtlich darfst Du also ein Einzelhaus, ein Doppelhaus oder eine Hausgruppe errichten. Es greift §5, Abs. 1, Nr. 2, LBO. Es ist die öffentlich-rechtliche Sicherung notwendig, also eine Anbaubaulast. Die kannst Du nicht bekommen, weil der Nachbar ja mit Grenzabstand gebaut hat. Bleibt nur noch die Abweichung, die Du höchstwahrscheinlich auch nicht genehmigt bekommst, weil der Brandschutz entgegensteht.
Die Grundstücke sind ja vielleicht erst nachträglich geteilt worden.
Richtig. Erst der BPlan, dann die Umlegung.
Je restriktiver der BPlan, umso schwieriger wird es, Umlegungsregelungen mit den Beteiligten zu erzielen. Hier hatten die Stadtplaner auch andere Vorstellungen.
Ich frage mich die ganze Zeit, warum man einen solchen Passus per Kaufvertrag quasi anerkennt ohne seinen genauen Wortlaut oder Sinn zu kennen.
Ich fürchte, das werden wir nie erfahren, weil es dem TE die Sprache verschlagen hat. Schade. Hoffentlich meldet er sich nächste Woche nach Kenntnisnahme der Bewilligungsurkunde.
aber warum dann zu beiden benachbarten Flurstücken?
Weil 00 und 01 ohne die Zustimmung von 02 die beabsichtigte Pärchenbildung nicht aufheben können.
Angenommen es gäbe keine Grundbucheintragung.
Wegen eines monatelang unbemerkten Lecks in der Frischwasserleitung kommt es zum Tagesbruch zwischen den Häusern von 00 und 02. Beide Doppelhäuser müssen abgerissen werden. 01 verkauft sein Grundstück an Haus Nr. 3, der sogleich die Flurstücke vereinigt und einen Anbau beantragt.
Das Bauamt muss genehmigen, weil er bebauungsplankonform baut.
Um sein Grundstück wirtschaftlich bebauen zu können, muss 00 jetzt auf die andere Grenze, so dass 02 moralisch gezwungen ist oder durch BauGB, §176 Baugebot, gezwungen wird, auch auf diese Grenze zu bauen.
Zugegeben: Phantasievolle Geschichte. Aber bei uns in NRW ist es tatsächlich üblich, die Anbauverpflichtung zusätzlich über eine Abstandsbaulast zum anderen Nachbarn zu sichern. Doppelt gemoppelt hält länger.
Beim Kauf konnte mir weder der Makler noch der Notar etwas eindeutiges dazu sagen.
Wurde denn etwas zwei- oder mehrdeutiges gesagt?
Ok
und das nochmal in deutsch bitte.
Uups, hab' gar nicht gemerkt, dass ich in fremden Sprachen schreibe. Muss daran liegen, dass es sich nur um Mutmaßungen handelt.
Könntest Du mir kurz erklären, was genau mit der Aussage gemeint ist?
Mal sehen, ob das als "kurz" zählt.
Eigentlich darf man nicht auf die Grenze bauen (Art. 6, Abs. 1, Satz 1, BayBO), es sei denn, ein Bebauungsplan schreibt es vor oder erlaubt es (Satz 3). Da Dein Bebauungsplan die offene Bauweise, beschränkt auf Einzel- und Doppelhäuser, festsetzt, er es also den Bauherren überlässt, ob sie mit oder ohne Grenzabstand bauen wollen, bedarf es einer zusätzlichen Sicherung, damit am Ende nicht ein Bauherr übrig bleibt, der wegen der Nachbarn gar nicht mehr bauen kann, weil beide auf seine Grenzen gebaut haben. Vermutlich hat man das beim Bau nicht gemacht, da hier die Post im Spiel war, die alle sechs Grundstücke in einem Rutsch gebaut hat. 1986 hat man das dann nachgeholt, weil es entweder eine Eigentumsveränderung gab oder einen Bauantrag.
Mit der Trennmauer dürfte also die Kommunwand mit Deinem Doppelhausnachbarn gemeint sein. Das Veränderungsverbot kommt aber auch dem anderen Nachbarn zu Gute, da es Dich zwingt, zu ihm den Grenzabstand einzuhalten.
Rufe beim Grundbuchamt an und frage, wie man zur Zeit Einsicht in die Eintragungsbewilligungen bekommt. Darin müsste stehen, warum es zu der Eintragung gekommen ist. Wäre vielleicht auch nicht verkehrt, das Schriftstück kostenpflichtig anzufordern, dann hast Du es auch für deine Akte.
Vorab spekuliere ich mal ein wenig mit: Da wir von Bayern sprechen, wo es keine Baulasten gibt, handelt es sich vermutlich um eine bauordnungsrechtliche Sicherung, die mit der Anbaubaulast und der Sicherung gemeinsamer Bauteile in den Baulastverzeichnis führenden Bundesländern gleichzusetzen ist.
Tendenz zu Leben auf einem Stockwerk
Das Dachgeschoss muss man ja nicht ausbauen.
Das steht noch im Textteil:
Nein, das steht im Vorentwurf der Begründung. Aber es ist sehr lobenswert, dass Du Dich mit allen Dokumenten beschäftigt hast.
Mit dem Baugebiet betraut?
Nein.
Bleibt erst die Bürgerbeteiligung abzuwarten
... oder sich daran zu beteiligen.
auf Änderung zu hoffen
Leider hast Du Dein Traumhaus immer noch nicht beschrieben und weder Fotos noch Pläne gezeigt. Auf welche Änderung hoffst Du denn? Das in #12 und #19 gezeigte Beispiel wäre auch ohne Änderung genehmigungsfähig, ein Grundstück mit passendem Baufenster natürlich vorausgesetzt.
und den rechtskräftigen Bplan erneut zu prüfen?
Das ist immer gut.
Kannste glauben,
Ja, glaube ich. Ich habe mich von der zentralen Kameraposition täuschen lassen.
Das ist ein Beispiel mit 35° DN
Linsenverzerrung hin oder her - das sind ca. 25°DN.
Als was würdest Du das bezeichnen?
Gibt es für jeden Haustyp einen Namen? Aber der Wikipedia Artikel macht die Unschärfe beim Bungalow deutlich:
ZitatEin Bungalow ... ist ein meist eingeschossiges Haus
Sie haben gewisse Vorteile wie zum Beispiel das barrierefreie Wohnen auf einer Ebene
Außerdem ist eine Aufstockung möglich
Und dann das Bild vom Buchtel-Bungalow
Daher die Nachfrage, was der TE darunter versteht.
Lege aber meine Hand nicht dafür ins Feuer.
Ich schon. Allerdings war der BPlan noch nicht einmal in der Offenlage. Beginn der Bürgerbeteiligung soll erst nächste Woche beschlossen werden. Ob' s bei
soll sich nichts weiter ändern
bleibt, wage ich zu bezweifeln.