Beiträge von Escroda

    Interessant wäre aber in der Tat, unter welchen Voraussetzungen die Linie zwischen 2 Grenzpunkten als eigenständige Grenze zählt.

    In NRW gibt es eine Stellungnahme des Ministeriums für Bauen und Verkehr aus dem Jahr 2010:


    6.4 Grundstücksgrenze

    Der Begriff ist vom Baugrundstück aus, nicht vom angrenzenden Grundstück aus zu sehen.Bei der Ermittlung, was „eine Grundstücksgrenze“ ist, kann auf die Rechtsprechung zu Absatz 11 (a. F.) zurückgegriffen werden. Nach dem Beschluss des OVG NRW vom 4.2.2004 -10 B 2544/03, BRS 67 Nr. 140 - ist bei natürlicher Betrachtungsweise von zwei Grenzen auszugehen, wenn zwei Grenzlinien in einem Winkel von 118° aufeinander treffen. Tendieren die zusammentreffenden Grenzlinien gegen 180°, ist von einer Grenze auszugehen. Es ist danach davon auszugehen, dass i. d. R. bei einem Winkel von mehr als 135° nur eine Grundstücksgrenze vorliegt (siehe Abb. 6.4).


    Ich denke, diese Betrachtungsweise ist auf andere Bundesländer übertragbar.

    gilt die Abstandflächensatzung?

    Ja.

    §1 Geltungsbereich

    Die Satzung gilt für das gesamte Gemeindegebiet

    Gilt die BayBO?

    Ja.

    Art. 6, Abs. 5, Satz 2

    Durch städtebauliche Satzung oder eine Satzung nach Art. 81 kann ein abweichendes Maß der Tiefe der Abstandsfläche zugelassen oder vorgeschrieben werden.

    Hat die Gemeinde gemacht (s.o.)

    Oder gilt BauGB §30?

    Ja.

    §9, Abs. 1, Nr. 2a

    vom Bauordnungsrecht abweichende Maße der Tiefe der Abstandsflächen;

    Hat die Gemeinde nicht gemacht. Also gilt die Abstandsflächensatzung. Das steht auch nicht im Widerspruch zu §30, Abs. 1, denn dort steht

    ... der allein oder gemeinsam mit sonstigen baurechtlichen Vorschriften ...


    Das gelbe Haus hat 3,3 m Abstand zur Westgrenze.

    Und wo ist das Problem, wenn die Wandhöhe 6.60m beträgt? Dann passt es doch.

    Wir haben unsere Nachbarin (alte Dame, voll Geschäftsfähig) unser Bauvorgaben erklärt und sie um Ihre Erlaubnis gebeten-diese hat sie mir auch schriftlich gegeben.

    Juristisch ist dieses Schriftstück IMHO wertlos, da es nicht einmal eine eindeutige Erklärung der Nachbarin beinhaltet. Auch die Größe und die Lage des geplanten Gebäudes ist nicht definiert und ergibt sich nur aus der Ortskenntnis des Bestandes zu einem unbestimmten Zeitpunkt. Wenn es ein ausführliches Gespräch mit Hinweisen auf mögliche Auswirkungen, wie eventuell notwendige Baulasten, gegeben hat, ist der Rückzieher menschlich zwar enttäuschend, wegen der mangelhaften Dokumentation und ungeschickten Formulierung aber hinzunehmen.


    Wirkt sich eine "Grenzbebauung" mit nur 1,33m wirklich negativ auf den Verkauf aus?

    Theoretisch schon, bei derzeitiger Marktlage in Eurer Region praktisch nicht.

    der mit dem eingezeichneten Abstandsflächen ist vom Baustatiker/Ingenieure, die den Bauantrag erstellt haben...

    Vermutlich überregional tätig und nicht in Hessen ansässig. Ungünstige Konstellation für ein baurechtlich nicht einfaches Vorhaben. Die Bezeichnung Wintergarten ist schonmal ungeschickt. Der löst auf jeden Fall Abstandsflächen aus, die dann durch Baulast zu sichern sind. Für die Genehmigungsfreiheit ist das Gebäude zu groß, IMHO auch für eine in § 6, Abs. 10, Nr. 3 notwendige Unterordnung.

    Vielleicht besteht eine kleine Chance bei etwas Bescheidenheit (Reduzierung der Grundfläche) und Deklaration als Abstellraum zur Überwinterung von Kübelpflanzen in Verbindung mit der Nachbarunterschrift ohne Baulast auszukommen. Die Voraussetzungen sind aber eher schlecht.

    Sagen wir mal die Wahrscheinlichkeit ist geringer...

    Interessant. In NRW ist die Verbindung von Bauamt und Katasteramt eine Einbahnstraße. Die Katasterbehörde wird wegen der Gebäudeeinmessungspflicht zwar über Genehmigungsfreistellungen, Baugenehmigungen, Baubeginnanzeigen und Fertigstellungsanzeigen informiert. Umgekehrt erfolgt aber keine Meldung der Katasterbehörde an die Baubehörde über erfolgte Einmessungen. Die Liegenschaftskarte lässt bei uns daher keinerlei Rückschlüsse auf Legalität der dargestellten Gebäude zu, zumal manche Anlagen mehr oder weniger zufällig antragslos nur aus dem Luftbild übernommen werden.


    Das rote soll die Terrassenbedachung werden.

    Und wo ist Euer Wintergarten, der Wintergarten des Nachbarn und die Baugrenze? Zeig' mal den Bebauungsplan.

    Er hat also ein festes Gebäude 5 Meter weiter genehmigt bekommen.

    Und die Genehmigung hast Du gesehen?

    Im Baulastverzeichnis steht folgender Text drin.

    Durch Baulasten entstehen nicht automatisch zivilrechtliche Ansprüche. Daher gehört zu jeder Baulast, die das nachbarschaftliche Verhältnis betrifft, auch eine zivilrechtliche Regelung, entweder durch Vertrag oder Grundbucheintragung. Wenn dies nicht geschehen ist, kann ich mich nur Ralf Dühlmeyer anschließen und viel Spaß beim Streiten wünschen.

    Ich würde aber meinen , dass die Firma in dieser Baulastfläche von 50 Metern mal 2 Metern, wobei 1 Meter sich auf unserem Grundstück befindet, nicht einfach dort reinbauen darf.

    Ja, Recht hast Du (§§ 862, 1004 BGB), jedenfalls nach den bisher bekannten Fakten. Jetzt musst Du es nur noch bekommen.

    Wir würden an sich gerne den Großteil der Wohnung im EG haben (quasi ein Art Bungalow) , das obere Geschoss eigentlich nur als kleine Ausbaureserve für ein Büro oder ähnliches.

    Dann reichen die 3,50m doch.

    Sind da aber unsicher wegen der Höhe des Kniestocks

    Was genau verunsichert Dich? Wenn im OG nur eine kleine Ausbaureserve geplant ist, braucht Ihr keinen Kniestock.

    Dürfte die von der Erschließungsstraße abgewandte Seite dann höher sein?

    IMHO schon. Aber wozu?

    Wenn aber ein Gewerbebetrieb einmal samt Wohnung genehmigt ist, schauen wir nur noch dann darauf wer da wohnt, wenn es zu Beschwerden kommt

    Am Ende ist es egal, ob die Nutzungsuntersagung auf Grund von gewünschter, zufälliger oder systematischer Überprüfung erfolgte.

    Gewerbegebiet - Wohnverbot für privates Einfamilienhaus

    Dann hilft wohl nur der Gang zur Stadt oÄ. um herauszufinden was nun genau erlaubt ist und was nicht ...

    Was sollen sie Dir denn sagen, solange der Bebauungsplan rechtskräftig ist?

    Wer könnte ihm da aus welchem Grund

    a) den Kauf verwehren oder

    Niemand.


    b) die Nutzung der Wohnung als Betriebswohnung?

    Leider sind die Bebauungsplanschnipsel nicht sehr aussagekräftig, da nicht einmal der Gebietscharakter daraus eindeutig hervorgeht. Der Verweis auf §6 BauNVO lässt auf Mischgebiet schließen, so dass ein wenig Hoffnung auf Genehmigungsfähigkeit bestünde. Sollte es sich um GE handeln, läuft man mit jeglichen Versuchen, ohne Vollerwerbsgewerbe dort zu wohnen Gefahr, eine Nutzungsuntersagung zu kassieren.

    Der günstige Preis und der Verweis auf die Betriebsleiterwohnungen lassen aber vermuten, dass der Bebauungsplan die Nutzung stark einschränkt. Und selbst wenn die Behörde die bisherige Nutzung nicht beanstandet hat, könnte durch den Verkauf die Aufmerksamkeit auf dieses Gebiet fallen und der gelangweilte Staatsdiener für Homeoffice geeignete Aufgaben dankbar sein.

    dass es sich um einen qualifizierten Bebauungsplan handelt

    Ja, eindeutig. Eine Argumentation mit §34 BauGB scheidet damit aus.

    Die Rechtsmäßigkeit wird begründet mit §34 BauGB.

    Das halte ich für unhaltbar.


    Da das Grundstück sich in einem Wohngebiet befindet, dürfe das Grundstück zusätzlich als WA-Fläche genutzt werden, ohne dass es einer Änderung des Bebauungsplans bedarf. Solange die KiTa gebaut werde, sei der Bebauungsplan erfüllt.

    Dem kann ich in keinster Weise folgen. Für eine (teilweise) Wohnnutzung dieses Grundstücks führt IMHO kein Weg an einer BPlan-Änderung vorbei.

    Solange Grundflächenzahl usw. stimmen

    Und genau das halte ich für problematisch, da für eine Gemeinbedarfsfläche kein Maß der baulichen Nutzung festgesetzt werden muss und auch keine überbaubare Fläche, was hier ja auch nicht geschehen ist. Das Grundstück wäre beliebig bebaubar. Das ist sicher nicht im Sinne des BauGB.

    Kann der §34 angewendet werden, obwohl ein rechtsverbindlicher Bebauungsplan vorliegt?

    Das kommt darauf an, ob es sich um einen qualifizierten Bebauungsplan nach §30, Abs. 1, BauGB handelt oder um einen einfachen nach §30, Abs. 3. Umstritten ist, ob ein Bebauungsplan in Teilen qualifiziert und in anderen Teilen einfach sein kann.


    Ohne den vollständigen Bebauungsplan, seine textlichen Festsetzungen und seine Begründung zu kennen, ist eine Beurteilung schwierig, hier scheint es sich die Gemeinde aber zu leicht zu machen. Denn selbst wenn es sich um einen einfachen Bebauungsplan handeln sollte, so ist zumindest die Art der baulichen Nutzung festgesetzt, so dass sich diese nicht aus der Umgebung ableiten lässt.

    der Häuser mit einer Geschossfläche von 150qm zulässt

    Nicht die Geschossfläche, sondern die Grundfläche des Hauptbaukörpers ist auf 150m² beschränkt.

    dass es nach meinem Verständnis normal eine Grundflächenzahl und keinen absoluten Wert gibt für die Baugröße.

    Das ist zwar üblich, die Norm - hier die BauNVO - lässt aber auch die Festsetzung einer absoluten Zahl zu.

    §16, Absatz 3

    Bei Festsetzung des Maßes der baulichen Nutzung im Bebauungsplan ist festzusetzen1. stets die Grundflächenzahl oder die Größe der Grundflächen der baulichen Anlagen,


    Denn schließlich kann ich auch auf 750qm ein 150qm Haus bauen...

    Ja, aber wenn die Größe der Baukörper begrenzt werden soll (6.8 der Begründung: Somit soll eine zu starke Bebauung des Gebiets vermieden und der landschaftsprägende Charakter erhalten werden), ist die Festsetzung einer absoluten Zahl das richtige Mittel. Weiterhin verweist die Begründung auf die Empfehlungen des Bodengutachtens. welche Argumente hast Du, dass die Bestimmung eines absoluten Wertes nicht zulässig sein soll?

    Kann ich ein Haus in die Mitte der Grundstücke bauen, welches sozusagen jeweils 85qm ist ?

    Nein. Entweder handelt es sich um einen Verstoß gegen Art. 4, Abs. 1, Nr. 1, BayBO, oder die Flurstücke bilden ein Grundstück im Sinne des Grundbuches. Du kannst die 150m²-Grenze nicht austricksen.


    Bin auch gerne für jedwede andere Vorschläge offen

    Entweder kleiner oder auf mehreren Ebenen planen.

    ...oder § 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB - das ist m.E. sogar das Wahrscheinlichste.

    Da die aufgezählten Voraussetzungen mit einem "und" verbunden sind, setzt IMHO diese Nummer den Fortbestand eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes voraus.

    e) das Gebäude steht im räumlich-funktionalen Zusammenhang mit der Hofstelle des land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs,

    Wird das bei Euch anders gehandhabt?

    Somit liegt meines Erachtens eine Nutzungsänderung vor.

    Ja.

    Deiner Schilderung zufolge kommt IMHO die Genehmigungsfähigkeit nach BauGB §35, Absatz 4, Nr. 4 und/oder Nr. 5 in Betracht. Da vieles von den örtlichen Gegebenheiten abhängt (Zustand der Bausubstanz, Landschaftsbild, Laune des Sachbearbeiters, ...) empfiehlt sich ein Sondierungsgespräch mit dem Zuständigen der Genehmigungsbehörde, welches bei schlechtgelaunten Staatsdienern aber auch zu Fehleinschätzungen führen kann, oder besser eine planungsrechtliche Bauvoranfrage von einem mit Außenbereichsprojekten vertrauten Architekten.

    Das LRA hat das x1/3 einfach durchgestrichen.

    Zeig mal. Ich vermute, hier liegt ein Missverständnis vor. Vielleicht hat der LRA-Mitarbeiter einfach unverständlich rotzig auf einen mathematischen Syntax-Fehler aufmerksam machen wollen.

    Was genau hat Dein Nachbar geplant (Skizze Lageplan und Ansichten)?

    Was genau hat sein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser berechnet (Exakte Notation der Berechnung)?

    Gibt es einen Bebauungsplan (zeig mal)?

    Ist das ein bayerischer Witz?

    Ja. Bei der Formulierung meines Beitrags fand ich's noch absurder, als beim lesen.

    BayBO, Art. 6

    (5) ...2 Durch städtebauliche Satzung oder eine Satzung nach Art. 81 kann ein abweichendes Maß der Tiefe der Abstandsfläche zugelassen oder vorgeschrieben werden ...

    (5a) 1 Abweichend von Abs. 5 Satz 1 beträgt die Abstandsfläche in Gemeinden mit mehr als 250 000 Einwohnern ...

    weil Uneinigkeit herrscht

    Ja, das ist in Bayern so, da jede Gemeinde ihre eigenen Regeln aufstellen kann.


    nach der neuen BayBo

    Selbst wenn die Gemeinde keine eigenen Regeln aufgestellt hat, musst Du noch sagen, ob die Gemeinde mehr als 250000 Einwohner hat.


    an der Giebelseite von einem Walmdach

    eigentlich hat ein Walmdach keine Giebelwände.

    Das "eigentlich" kannst Du streichen.

    1. Komplette Dachhöhe x 0,4

    Ja, bei einer Dachneigung von mehr als 70°.

    2. 1/3 der Dachhöhe x 0,4

    Ja, in Gemeinden bis 250000 Einwohnern und einer Dachneigung bis 70°.

    Nein, in Gemeinden mit mehr als 250000 Einwohnern und einer Dachneigung bis 45°.

    Beidseitige angebaute Kommunmauer ( = Nachbarwand in NRW ) ist Grenzeinrichtung . Rechte und Pflichten an der Kommunmauer ergeben sich demzufolge aus §§ 921, 922 BGB. Grenzeinrichtung iSd Vorschrift sind ferner die auf der Grenze zweier Grundstücke erstellten Terrassen- oder Gartenmauern.

    Na bitte. Da sind wir uns doch einig, zumindest was das eigentliche Anliegen des TE betrifft, nämlich die Beseitigung von Terrassenmauer und Hecke.

    Nein. Auch hier ist §921 BGB zu beachten.

    Bezüglich der Überflüssigkeit der Grundbucheintragung verweise ich auf die unübersichtliche Rechtslage bei Grenzwänden (BGH, Urteil vom 17. Januar 2014 - V ZR 292/12), insbesondere bei sich ändernder Bebauungssituation, und die Empfehlung der LNotK Bayern, das Anbaurecht durch Grunddienstbarkeit zu sichern, zumal hier auch noch ein Dritter einbezogen wurde.

    z.B. BGB, B-Plan, Landesbauordnung, Nachbarschaftsrecht .....

    Schade, ich dachte, Du hättest etwas konkretes.

    Da in Bayern kein eigenes Nachbarrechtsgesetz erlassen wurde , meinst Du vermutlich das bereits erwähnte AGBGB. Dort findet sich aber kein Verbot, Leitungen in die Kommunwand zu legen. Dies hat es mit den anderen von Dir genannten Vorschriften gemeinsam.

    Im Ergebnis: Der Passus ist (über)flüssig.

    Dieses Ergebnis ist daher für mich nicht nachvollziehbar. Auch nicht, warum "über" eingeklammert ist.

    Kennst Du den Bebauungsplan

    Ja, s. #29.

    oder bist Du am Mutmaßen?

    Nein.

    ja wenn,...

    Nein, auch wenn nicht. Egal was in den anderen Grundbüchern steht, die Eintragung hier schützt den rechten Nachbarn vor Veränderung auf dem Grundstück des TE.

    Und von ... " Eigenheim " steht dort auch nichts.

    Dann haben wir wohl unterschiedliche Texte vorliegen.

    Denn wenn allgemeines Rätselraten herrscht

    Das ist eine gewagte These auf Grundlage von ein paar Beiträgen im Forum.

    Ganz am Anfang des Beitrags hat der TE berichtet, von einer Mauer, die auf seinem Grundstück steht

    Die aber ganz sicher keine "Trennmauer des Eigenheims zu dem benachbarten Eigenheim" ist.


    Wenn ein solcher Vorhanden wäre, wo sollte er stehen?

    Im Bestandsverzeichnis Deines Grundbuchblattes.


    noch nicht vollkommen klar

    Ich habe nicht den geringsten Zweifel, dass die gemeinsame Giebelwand mit Deinem Doppelhausnachbarn gemeint ist. Es entspricht auch heute noch gängiger Praxis, gemeinsame Bauteile im Baulastenverzeichnis (gibt's in Bayern nicht) oder im Grundbuch zu sichern.

    Wäre die Gebäudeabschlußwand ( Brandwand ) zwischen den beiden Doppelhaushälften, die bereits wegen des Miteigentums in Ihrem Bestand geschützt ist, gemeint, dann ist nicht ersichtlich, warum auch noch einem weiteren ( entfernten ) Nachbarn hieran noch ein Recht ( Grunddienstbarkeit ) bewilligt worden ist.

    Die Eintragung schützt den rechten Nachbarn vor grundlegender Veränderung der Bebauung auf dem belasteten Grundstück. Das ergibt hier insofern Sinn, da damals gleichzeitig drei gleiche Doppelhäuser gebaut wurden. Der Bebauungsplan lässt hier sehr viele Freiheiten. Ohne Grunddienstbarkeit könnte planungsrechtlich ein sehr großes Mehrfamilienhaus errichtet werden. Wenn ich davon ausgehe, dass gleichartige Eintragungen bei den anderen fünf Doppelhaushälften vorhanden sind, kann diese Bestandsicherung nur im Einvernehmen aller sechs Eigenheimbesitzer aufgehoben werden.

    Das Wort " Trennwand " würde für mich eher auf die Wand zwischen den Terrassen der beiden Doppelhaushälften als Sichtschutz hindeuten.

    Wozu dann die ausdrückliche Erwähnung des Leitungsverbotes. Selbst wenn jemand auf die Idee käme, eine Abwasserleitung in einer Sichtschutzwand zu verlegen, verdiente der Schutz davor keine gundbuchliche Sicherung.

    mangels Bestimmtheit

    Sehe ich anders. "Trennmauer des Eigenheims zu dem benachbarten Eigenheim" ist für mich eindeutig die Wand, die die Wohnhäuser gemeinsam haben. Sicher würde ein Lageplan hier für noch mehr Klarheit sorgen.

    Wenn auf dem Nachbargrundstück ebenfalls an die Grenze gebaut werden darf ist keine Öffentlich-rechtliche Sicherung notwendig das dort auch hingebaut wird.

    Aber nur, wenn der BPlan eine abweichende Bauweise festsetzt. Dein BPlan setzt die offene Bauweise ohne weitere Einschränkungen fest. Was das bedeutet, steht in §22, Abs. 2, BauNVO. Planungsrechtlich darfst Du also ein Einzelhaus, ein Doppelhaus oder eine Hausgruppe errichten. Es greift §5, Abs. 1, Nr. 2, LBO. Es ist die öffentlich-rechtliche Sicherung notwendig, also eine Anbaubaulast. Die kannst Du nicht bekommen, weil der Nachbar ja mit Grenzabstand gebaut hat. Bleibt nur noch die Abweichung, die Du höchstwahrscheinlich auch nicht genehmigt bekommst, weil der Brandschutz entgegensteht.