Beiträge von Escroda

    Frage als Laie: Was ist "IMHO"?

    in my humble opinion - meiner bescheidenen Meinung nach


    Frage: Ist ein überplanter Bereich denn keine "nähere Umgebung?

    Nicht unbedingt. In Deinem Fall - meiner bescheidenen Meinung nach - schon.

    Meine linken Nachbarn ( Nr. 45,47 und 51) haben ein Wohnhaus in zweiter Reihe gebaut

    Und das geht eindeutig aus der Bauvoranfrage hervor?


    Wieso bestimmen diese

    nicht auch die hintere Baugrenze mit?

    Tun sie ja im Falle der hellblauen Linie in meinem Plan. Da der BPlan aber keien hinteren Baugrenzen festsetzt und auch in den benachbarten Baublöcken des unbeplanten Bereichs (hab nicht geprüft, ob noch andere BPlane gelten) befindet sich anscheinend hintere Wohnbebauung, würde ich argumentieren, dass gar keine hintere Baugrenze einzuhalten ist.

    Als Hinweis: Die Stadt hat grundsätzlich eine Bebauung in zweiter Reihe abgelehnt und zusätzlich Haus Nr.65 als Baugrenze angesehen.

    Ja - und wie lauteten die Argumente Deiner Architektin?


    Eine Nachverdichtung müßte auch im Interesse der Stadt liegen.

    Sag' ich ja.

    1. Wie weit ist die "nähere Umgebung" nach §34 BBauG auszulegen?

    Das ist für die unterschiedlichen Einfügekriterien unterschiedlich. Für die Art der baulichen Nutzung ist ein größeres Gebiet zu berücksichtigen als für das Maß der baulichen Nutzung. Beim Maß wiederum sind die Gebäudehöhen kleinräumiger zu betrachten als die GRZ. Das Untersuchungsgebiet für die überbaubare Grundstücksfläche liegt IMHO zwischen Art und GRZ.

    Es wird nicht Bezug genommen auf die linken Nachbarn, die diese Grenze überschreiten ( bis 50m bei der Schreinerei).

    Wenn dies der Lageplan zur Bauvoranfrage ist, so hat Deine Architektin nicht überzeugend argumentiert. Es fehlen die Gebäudenutzungen, die auch nicht aus dem Luftbild ersichtlich sind. Der Lageplan sollte zwischen Wohnnutzung, gewerblicher Nutzung und Nebengebäuden unterscheiden, um faktische Baugrenzen ziehen zu können. Hier mal meine Einschätzung (hellblau, falls die Hinterlieger 45, 47 Wohngebäude sind):

    2. Kann nicht auch auf den Bebauungsplan Bezug genommen werden, der direkt vor meinem Grundstück endet?

    Wir kennen die Voranfrage ja nicht, so dass die Burteilung der Gemeinde nicht bewertet werden kann. Hat Deine Architektin denn auf den BPlan Bezug genommen?


    Auf den ersten Blick ist die planungsrechtliche Beurteilung der Stadt nicht zu beanstanden. Sie hat sich zu allen Einfügekriterien geäußert. Zur überbaubaren Fläche hat sie die Wohnbebauung Deines Baublocks herangezogen und betrachtet die Straße als städtebauliche Zäsur, was durch die Überplanung mit einem BPlan unterstützt wird. Demnach fügt sich Dein Vorhaben tatsächlich nicht ein.


    IMHO verkennt die Stadt dabei das Alter und die Intention des BPlanes und die städtebauliche Entwicklung in den anderen Baublöcken. Das hätte Deine Architektin im Vorfeld deutlich herausstellen müssen, um es den städtischen Entscheidern leicht zu machen. Nun muss es also über den Widerspruch geschehen. Wenn Deine Architektin damit wenig Erfahrung hat, könnten die Fachanwälte tatsächlich eine Hilfe sein. Ich habe aber auch schon Anwaltsschreiben gelesen, die solchen hahnebüchenen Unsinn enthielten, dass sie mehr geschadet als genutzt haben. Zu Gute kommt Dir der schlampige Bescheid der Genehmigungsbehörde, der deutlich zeigt, dass dort die Rechtmäßigkeit der städtischen Beurteilung gar nicht geprüft wurde. Ein guter Anwalt sollte das nutzen können, möglichst noch außergerichtlich.

    und die Stellungnahme der Stadt Friedrichsdorf sachlich falsch ist.

    Das geben die Unterlagen nicht her.


    Reicht nicht bereits das Haus Nr. 72 b als Vergleichsobjekt aus?

    Nein, weil es im überplanten Bereich liegt. Wenn es als Referenzobjekt angegeben wird, muss ausführlich erläutert werden, dass das BPlan-Gebiet als ganzes mit dem angrenzenden unbeplanten Bereich vergleichbar ist, was hier IMHO auch der Fall ist. Vor dem Hintergrund des Flächensparens und der Nachverdichtung ist für mich die Beurteilung der Stadt auch nicht nachvollziehbar. Selbst wenn Dein Vorhaben Vorbildwirkung hätte, so könnte man ohne aufwändiges Bauleitplanverfahren nachverdichten.

    Willkür ist KEINE Rechtsgrundlage!

    Das hindert die Sachbearbeiter auf den Ämtern aber nicht daran, Willkür anzuwenden. Hier ist ja das beste Beispiel dafür. Ist keine 60km von meinem Hauptjagdrevier entfernt, wo für GRZ-Überschreitungen für feste Pools immer Befreiungen gefordert werden oder im Bauantragsverfahren mit Ablehnung gedroht wird.

    ist eigentlich bekannt, dass die GRZ in jedem Bundesland anders berechnet wird?

    Das hat nach meiner Erfahrung aber wenig mit dem Bundesland zu tun, sondern wird sogar kommunal unterschiedlich gehandhabt.

    In Hamburg wird eine Terrasse anders bewertet als in Berlin.

    Schlechtes Beispiel, da die Stadtstaaten im Grunde nur eine Baubehörde haben.

    Was bedeutet "flächig verbinden"?

    Jeder Punkt auf der Außenhaut des Baukörpers - mit Ausnahme einiger Bauteile, die wir auch aus anderen Bundesländern als privilegiert kennen - löst in Abhängigkeit von der ihm nächstgelegenen Geländehöhe eine kreisrunde Abstandsfläche mit dem Radius 0,5H aus.

    Ich habe ein Häuslein in NI mit einer Traufhöhe von 4,50m. Wenn ich an dieser Wand eine Abgrabung machen will, ohne die 3m Abstand zu überschreiten, darf ich maximal 1,50m tief buddeln, da dann die Wand 6m x 0,5 = 3m immer noch nicht zu hoch wäre. Korrekt?

    Ja, es sei denn, Dein Häuslein hat eine Dachneigung >64° (arctan(2)), da ja wie oben beschrieben, jeder Punkt auf dem Dach dann eine größere Abstandsfläche auslöst, als der höchste Punkt auf der Außenwand.

    Ich hab noch mal geguckt, das Bundesland wäre Niedersachsen.

    Niedersachsen hat ein einzigartiges Abstandsflächenrecht. Hier muss man bei Abgrabungen ganz genau hinschauen, denn es werden keine mittleren Wandhöhen zu Grunde gelegt, sondern die Höhe jedes einzelnen Punktes über Gelände. Bei einer Abgrabung verändert sich daher die anzurechnende Wandhöhe, so dass es mit dem Mindestabstand von 3m schon mal knapp werden könnte:

    (1) 1 Gebäude müssen mit allen auf ihren Außenflächen oberhalb der Geländeoberfläche

    gelegenen Punkten von den Grenzen des Baugrundstücks Abstand halten. ...

    (2) 1 Der Abstand beträgt 0,5 H, ...

    (9) 1 Die nach den Absätzen 1 bis 8 und den §§ 6 und 7 maßgebliche Höhe der

    Geländeoberfläche ist die der gewachsenen Geländeoberfläche. 2 Eine Veränderung dieser

    Geländeoberfläche durch Abgrabung ist zu berücksichtigen, ...

    Aber ich wollte die Info eher allgemein.

    Das funktioniert bei den wenigsten baurechtlichen Fragen.

    Kann man sich als Nachbar von so einem Lichthof bzw. Abböschung belästigt fühlen?

    Wenn sich alles unterhalb des natürlichen Geländes abspielt, vermutlich nicht. Für phantasievolle Belästigungsszenarien gibt der Plan nicht genug her, aber in einer steilen Hanglage könnte so eine Abgrabung anders zu bewerten sein.

    In der anderen Richtung um die das technische Element: Was soll die TH verhindern? Also zb bei zwei Geschossen, dass das Dachgeschoss ausartet.

    Das trifft hier nicht zu. Die Stadtplaner hätten dazu eine Festsetzung nach §9 Abs. 3 BauGB treffen müssen. In "Deinem" BPlan ist die Traufhöhe aber nach § 74 LBO festgesetzt. Es geht eben nicht um das Maß der baulichen Nutzung sondern ausschließlich um die Gestaltung.

    Gehe ich hier nach der harten Definition, ist der BPlan sehr klar.

    Dem kann ich nicht zustimmen, da die Traufhöhe mit der Geschossigkeit verknüpft wird, was an sich schon problematisch ist, da der Geschossigkeitsbegriff schon seit Jahrzehnten umstritten ist, in Hanglage aber völlig unbrauchbar ist und IMHO auch seinem Regelungsziel, welches man anhand der Festsetzungen zu den Dächern erahnen kann, nicht gerecht wird.

    ... meint das aber wohl nicht im Sinne von "virtuell = an den Haaren herbeigezogen"

    Nein, aber im Sinne von "fiktiv = gedacht". Hier ist die Trefferliste bei Handlungsempfehlungen, Kommentaren und Urteilen schon beachtlich. Der Architekt hat es nur äußerst schlecht kommuniziert.

    Nochmal eine kurze Frage zum Thema GRZ, wenn ich das Garagedach Begrüne, reduziere ich dadurch meine GRZ?

    Nein, aber auch diese Maßnahme kann helfen, das Ergebnis des behördlichen Abwägungsprozesses bei der Entscheidung über einen Befreiungsantrag positiv zu beeinflussen.

    ob man in dieser Abstandsfläche einen Lichthof für das Kellerfenster errichten kann

    Unterirdische bauliche Anlagen oder Gebäude lösen keine Abstandsflächen aus und sind in den Abstandsflächen zulässig. Soweit ich weiß, gilt das für alle Bundesländer. Da im Plan weder Höhen noch andere Hinweise auf baurechtliche Vorgaben, z.B. Baugrenzen, eingetragen sind, kann die öffentlich-rechtliche Zulässigkeit allgemein nicht beantwortet werden. Hier scheint es zumindest schon mal einen Konflikt mit dem Stellplatz zu geben. Aber auch privatrechtlich müsste im Einzelfall das Nachbarrecht geprüft werden. In NRW bezieht sich das zwar auch nur auf oberirdische Anlagen, jedoch kann man über das Maß streiten, ab wann eine Anlage oberirdisch ist und ob eine Absturzsicherung zur Anlage gehört oder einer Einfriedung gleichzusetzen ist.

    Das wäre ja im Grunde kein Gebäudeteil

    Das kommt darauf an, wie es ausgeführt wird. Bei einer unbefestigten Böschung gebe ich Dir Recht. Die passt aber vermutlich nicht in die gelbe Fläche.

    Was wäre mit einer Außen-Kellertreppe?

    Meistens gilt die Kelleraußentreppe als untergeordnetes unterirdisches Bauteil, das bei allen mein Gewerk betreffenden Belangen unberücksichtigt bleibt (Darstellung im Lageplan, Abstandsflächen- und GRZ/GFZ-Berechnung). Es sind aber auch Fälle vorstellbar, wo das nicht zutrifft.


    Auch bezüglich des Zwecks muss man differenzieren und die Regelungen der einzelnen Bundesländer prüfen. In NRW werden in §6 Abs. 4 Abgrabungen ausdrücklich als unbeachtlich für die Abstandsflächen erklärt, während im Urteil des VG Würzburg (https://www.gesetze-bayern.de/…RS-B-2019-N-10820?hl=true) deutlich wird, dass bei Schaffung von Aufenthaltsräumen im UG durchaus auf die abgegrabene Geländeoberfläche abzustellen sei.

    Ich habe das Dokument gar nicht bis runter gescrolt.

    Dann kannst Du auch kein Verständnis für die Planung entwickeln.

    Virtuelle Wände gibt es nicht.

    Natürlich gibt es sie nicht, sonst wären sie ja real. Trotzdem kann man mit ihnen argumentieren, denn wo ist denn der gestalterische Unterschied, wenn statt der virtuellen Wand eine Verglasung hingesetzt würde. Die Dachfläche wäre exakt gleich und die Wirkung würde sich kaum unterscheiden.

    Off-Topic:


    Jetzt sag bloß, Du hast den passenden B-Plan gefunden. :eek::eek::eek: Zutrauen würde ich das Dir.

    Ja, das war hier aber auch nicht so schwer. Und für das Grundstück kommt auch nur eins in Frage.

    Off-Topic:


    Vorsicht. Unser Haus hat sowas ähnliches. Einhüftiges Dach, Traufhöhe Nordseite (Eingang) 3,x m, Südseite (Garten) 6,y m. Steht so sogar (mit Prinzipskizze) im B-Plan. B-Plan aus 1961.

    Genau so muss es sein: Dein BPlan erläutert, was damit gemeint ist. Mit Prinzipskizze verstehen das vermutlich auch die Bauwilligen. Beim TE wird gar nichts erläutert. Im Gegenteil wird im planungsrechtlichen Teil mit verschiedenen Geschossbegriffen verwirrt:

    "Vorgesehen ist ein Gebäudetyp mit II Vollgeschossen, wobei das zweite Vollgeschoss alternativ im Sockelgeschoß oder im Dachgeschoß liegen kann"

    Später heißt es noch für einen anderen Baublock im Geltungsbereich des BPlanes:

    "In Anpassung an die historische Baustruktur sind bei ... neu zu errichtenden Gebäuden II Geschosse hinter vertikaler Wand festgesetzt."

    Da hätte man auch beim TE-Baublock deutlicher werden müssen.

    Es wäre natürlich auch schön gewesen mit dem Grundstück zu arbeiten (Hanglage)und nicht gegen das Grundstück.

    Ich weiß noch nicht, ob dieses harte Urteil angemessen ist, da der TE uns ja nur zwei Ansichten präsentiert und den Lageplan ganz weg lässt.

    Eine virtuelle Wand? Die muss man sich halt dazu denken, oder wie oder was?

    Ja, warum nicht. Immerhin wird hier die Traufhöhe nicht planungsrechtlich beim Maß der baulichen Nutzung festgesetzt, sondern bauordnungsrechtlich bei den Gestaltungsvorschriften. Ich halte daher den Vergleich mit einem Gebäude, welches dort tatsächliche Wände hat, durchaus für möglich. Der Architekt hätte das nur viel verständlicher der Genehmigungsbehörde vermitteln müssen und auf die Schwachstellen im BPlan hinweisen müssen.

    Hier der Teil, der für die Traufhöhe relevant ist:

    Ich weiß zwar nicht, was an dem Wort "vollständig" zu missverstehen ist, aber vielleicht hast Du ja auch gedacht, die Experten werden mit diesen Angaben schon finden, was sie suchen. Da jedoch nur wenige mein Hobby der Geodatenforensik teilen, wäre es besser gewesen, direkt den Link zum BPlan zu posten, da das Gesamtbild des für Dein Grundstück geltenden Planungsrechtes ein versöhnlicheres Licht auf Deinen Architekten wirft.

    Das ist jeweils die Aussenhaut hoch bis zum Dach gezogen (Schnittpunkt Aussenhaut<>Dachhaut). Oder was meinst du?

    Zum einen haben Deine orangefarbenen Linien nicht den gleichen unteren Bezugspunkt, zum anderen enden sie an der Unterkante Ortgang. Und von Außenhaut kann auch keine Rede sein. Aber der Schnitt - ich gebe zu, dass ich diesen vor meinem ersten Beitrag übersehen habe - zeigt, dass Dein Architekt die Bezugspunkte im Einklang mit dem BPlan korrekt identifiziert hat. Damit dreht sich dieser Satz

    Alle sind sich einig, was die Traufhöhe ist, aber wie diese berechnet werden kann....diese Grundlage findet irgendwie keiner.

    genau ins Gegenteil:

    Alle sind sich einig, wie die Traufhöhe berechnet wird, aber wo die Traufe bei Deinem umgeplanten Haus ist, ist strittig.


    Ich sehe hier in erster Linie ein Kommunikationsproblem zwischen Deinem Architekten und der Genehmigerin. Nun fehlt hier auch der Anfang der Geschichte, denn wenn Dein Architekt zunächst ohne weitere Erläuterungen eine nicht genehmigungsfähige Planung eingereicht hat, wurde vielleicht schon einiges Porzellan zerschlagen. Und wenn der mansplainer dann mit der von Dir zu Recht kritisierten 30-jährigen Berufszeit daherkommt, trägt das nicht zur Entspannung bei.


    Grundsätzlich halte ich die Festsetzungen schon mal für fragwürdig. Denn es wird ja gerade nicht zwischen tal- und bergseitig unterschieden, sondern zwischen I-geschossig und II-geschossig. Aber nicht nur in Bezug auf Gebäude sondern auch auf Gebäudeseiten. Und das gibt es ja gar nicht, ein- oder zweigeschossige Gebäudeseiten. Hofft man in der Begründung auf Aufklärung, stellt man fest: Die Höhenfestsetzung ist gar nicht begründet!

    Auch kennt sowohl das Planungs- als auch das Bauordnungsrecht virtuelle Wände, Stichworte GFZ, Abstandsflächen, Carports. Mit einem stringenten und respektvollen Argumentationsaufbau hätte es Deinem Architekten IMHO gelingen können, die Genehmigungsbehörde von seinem Entwurf zu überzeugen. Nun musst Du mal schauen, was zu retten ist.

    Alle sind sich einig, was die Traufhöhe ist

    Da habe ich ganz andere Erfahrungen gemacht. Ständig gibt es Streit zwischen Bauherren, Entwurfsverfassern, Baugenehmigern, Stadtplanern und Juristen was die Traufe ist und wo ihre Höhe gemessen wird.

    In Deutschland ist ja alles geregelt

    ... könnte man meinen. Je mehr man sich mit Baurecht beschäftigt, desto desillusionierter wird man.


    d.h. irgendwo müssen ja auch verschiedene Wandtypen usw. berücksichtigt sein.

    Nein, das muss nicht sein. Es gibt aber Gerichte, die Bebauungspläne für unwirksam erklärt haben, wenn sie eine Traufhöhe festsetzen, aber keine verständliche Definition mitliefern. Andere Richter meinten hingegen, dass es mittlerweile allgemein anerkannt sei, dass die Traufe der Schnittpunkt der Außenwand mit der Dachhaut ist und verneinten damit die Unbestimmtheit der Festsetzung.


    Zunächst müsstest Du also dem Forum Zugang zum vollständigen Bebauungsplan geben, idealerweise auch zur Begründung desselben.


    Mein erster Eindruck bei der Lektüre des Schriftverkehres ist, insbesondere vor dem Hintergrund der offenbar unstrittig unzulässigen Ersteingabe, eine leicht arrogante aber völlig lückenhafte und unschlüssige Begründung für die Architektensichtweise. Auch die in den Ansichten eingetragenen Traufhöhen entbehren jeglicher Grundlage, wobei ich hier vermute, dass dies Deine Interpretation ist, da ja an den vermeintlich richtigen Stellen die gestrichelten Linien eingetragen sind.

    Als möglicher Käufer stelle ich mir nun die Frage, ob ich als neue Eigentümer zwingend an die in der Baulast berechtigten Anwohner vermieten muss.

    Wenn Du mir die Frage gestellt hättest, hätte ich "ja" gesagt, mit der Einschränkung, dass die Zitatsschnipsel für eine begründbare Interpretation nicht ausreichen und für eine Kaufentscheidung sowieso ein Jurist zu Rate gezogen werden sollte. Um zu Deiner eigenen Interpretation zu kommen, empfehle ich

    OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 06.11.2009 - 8 A 10851/09
    Einhaltungspflicht und Durchsetzung einer durch Baulast gesicherten Stellplatzverpflichtung
    openjur.de

    Denn mit den Stellplatzbaulasten ist es sehr kompliziert, wenn versäumt wurde, passende privatrechtliche Vereinbarungen zu treffen. Als erstes ist aber der Text des Baulastenblattes mit der beglaubigten Verpflichtungserklärung in der Baulastenakte zu vergleichen, denn oft wird auf den Blättern der Text gekürzt, was die Gefahr von Fehlinterpretationen erhöht.

    Du kannst natürlich auch ein Risiko eingehen und einfach kaufen, denn bei so unübersichtlichen Eigentümerwechseln muss ein Anwohner erst mal auf die Idee kommen, dass es einen öffentlich-rechtlichen Anspruch auf einen Stellplatz gibt. Dann müsste er herausfinden, welcher Stellplatz genau seiner Wohnung zugeordnet ist. Dann müsste er noch die Baugenehmigungsbehörde dazu bringen, diese Verpflichtung gegen den belasteten Eigentümer durchzusetzen, denn er selber hat gar keine Ansprüche. Und dann muss er mit dem sicher wohlgelaunten Eigentümer einen Mietvertrag aushandeln.

    Die 1000€ für den Antrag auf Befreiung ist ja nicht der einzige Posten oder?

    Die Tausend waren einfach mal so dahingesagt, sollten aber alle Posten beinhalten. Ist natürlich davon abhängig, welche Hilfskraft Du anforderst. Die Gebühr für den Befreiungsantrag sollte bei 200€ liegen (je Befreiung, also 200€ für Dich und 200€ für den Nachbarn). Was die Behörde für die Nachbarzustimmung nimmt, wenn sie sich denn damit begnügt, weiß ich nicht. Eine Baulast dürfte bei 250€ liegen (auch hier wieder für jeden von Euch). Hier kämen allerdings noch Nebenkosten hinzu, da üblicherweise ein Lageplan verlangt wird.


    Denn soweit ich das weiss, muss ein Architekt inkl. technische Unterlagen für die Überdachung, den Antrag einreichen oder?

    Nein. Selbst bei einer genehmigungspflichtigen Überdachung , wäre keine Bauvorlageberechtigung erforderlich (§67 Abs. 2 Nr. 6 BauO NRW). Bleibt natürlich die Frage, wen Du verpflichten könntest, der die notwendige Erfahrung mitbringt und Zeit hat.Und technische Unterlagen sind auch nicht erforderlich, da es sich ja um ein verfahrensfreies Vorhaben handelt.

    Der Herr vom Amt hat uns nun gesagt, dass er ein solche Freistellung nicht genehmigen würde, da dies nicht Notwendig wäre.

    Krass! Ich würde es trotzdem machen. Auf die Begründung für eine Ablehnung wäre ich gespannt. Wenn er die bloße Bearbeitung schon ablehnt, kannst Du diese Ablehnung schriftlich einfordern, notfalls mit Dienstaufsichtsbeschwerde oder Untätigkeitsklage.

    Sicherheit würdest Du mit einem Antrag auf Bauvorbescheid bekommen.

    Sehe ich nicht so, da hier die Bearbeitung tatsächlich mit Verweis auf § 62 BauO NRW 2018 abgelehnt werden kann. Verfahrensfreiheit gibt es haupsächlich deshalb, um Behörden zu entlasten. In § 69 Abs. 2 hingegen sind genehmigungsfreie Anlagen ausdrücklich erwähnt.

    Für Anlagen, die keiner Genehmigung bedürfen, sowie für Abweichungen von Vorschriften, die im Genehmigungsverfahren nicht geprüft werden, gelten die Sätze 1 und 2 entsprechend.

    Die Terrasse ist mit einer Neigung zum Rasen erstellt

    Zusätzlich haben wir an dem Abwasseranschluss der Garage einen 1.000l Kanister angeschlossen. Soetwas mit Aufführen?

    Das sind ja eher Argumente für eine Reduzierung der Regenwassergebühren. Ich würde mich auf städtebaulichen Aspekte beschränken (BauNVO, §19 Abs. 4) Satz 4:

    Soweit der Bebauungsplan nichts anderes festsetzt, kann im Einzelfall von der Einhaltung der sich aus Satz 2 ergebenden Grenzen abgesehen werden

    1. bei Überschreitungen mit geringfügigen Auswirkungen auf die natürlichen Funktionen des Bodens


    Auch wenn es den Eindruck gemacht haben sollte, kenne ich die Menschen bei Deiner Genehmigungsbehörde nicht persönlich. Wie Deine Punkte dort aufgefasst werden, kann ich daher nicht beurteilen. Wenn Du mit Deinem Architekten zufrieden warst, kannst Du auch dort mal um Rat fragen.

    Ich sehe schon, dass die Chance eher gegen 0 geht :(.

    So schnell entmutigt? Dann geht die Taktik der Behörde ja auf, lästige Anfragen abzubügeln.


    Wenn Dir und Deinem Nachbarn die Terrassenüberdachung sehr wichtig ist, dann solltet Ihr Geld in die Hand nehmen und formell einen Antrag auf Befreiung stellen (lassen), sofern die IMHO notwendigerweise hinzuzuziehende Fachkraft dies nicht für sinnlos erachtet. Kann natürlich sein, dass dann 1000€ weg sind; aber Ihr könntet endgültig ein Haken an das Projekt setzen oder die Begründung für die Ablehnung ist so absurd, dass eine Klage aussichtsreich erscheint.

    An dir ist ein Detektiv verloren gegangen.

    Ich hoffe ja immer noch, dass ein Headhunter des BND mich entdeckt und in 20 Jahren meine Memoiren zum Bestseller werden ;) .


    Leider habe ich den TE mit meinen Fakten- Präzisionsbestrebungen wohl etwas verschreckt, weswegen ich mal eine Zusammenfassung versuchen möchte. Es handelt sich ausdrücklich nicht um eine juristische Beratung, sondern lediglich um meine ganz persönliche Meinung, wie ein möglicher Weg zur Zielerreichung sommerlicher Freuden aussehen könnte. Fangen wir vorne an:

    Nun stellt sich uns die Frage ob der Pool auch zu der GRZ Fläche gehört.

    Ja, da BPlan-Offenlage im Jahre 2016, Rechtsgrundlage damit BauNVO in der Fassung vom 23.01.1990, zuletzt geändert am 11.06.2013:

    (4) Bei der Ermittlung der Grundfläche sind die Grundflächen von ...


    2. Nebenanlagen im Sinne des § 14, ... mitzurechnen.

    Ist die überbaubare Fläche nicht gleich die GRZ?

    Auch, aber nicht nur. Näher definiert ist die überbaubare Fläche in §23 BauNVO:

    (1) Die überbaubaren Grundstücksflächen können durch die Festsetzung von Baulinien, Baugrenzen oder Bebauungstiefen bestimmt werden. § 16 Abs. 5 ist entsprechend anzuwenden.

    Da der Bebauungsplan hier Baugrenzen festsetzt, bezieht sich 6.1 der textlichen Festsetzungen auf die von diesen umgrenzte Fläche.

    Aber da der Pool unter 30m2 hat ist er außerhalb der überbaubaren Fläche zulässig.

    Ja, sofern alle anderen Vorschriften auch eingehalten werden. Ein Opel Corsa ist für fünf Personen zugelassen. Dennoch dürfen keine fünf Sumo-Ringer einsteigen, weil die die maximale Zuladung von 500kg überschreiten würden.

    Der Herr vom Amt sagt das wäre überhaupt kein Problem, das würde da nicht zu zählen.

    Hierfür habe ich keine sinnvolle Erklärung, außer, dass er ungestört seine Frühstückspause fortsetzen wollte, im Bewusstsein, dass telefonische Auskünfte sowieso unverbindlich sind.

    wir werden morgen nochmal beim dem Herrn Anrufen und nach etwas schriftlichem fragen, damit wir das in den Händen halten können.

    Das wird er vermutlich - zu Recht - ablehnen, da er von Dir auch nichts schriftliches erhalten hat und die Verwaltungsvorschriften dafür ein Formular bereithalten:

    http://www.bauportal.nrw/system/files/media/document/file/anlage-i_10-antrag-auf-abweichung.pdf

    Eine Befreiung der feststellung im Bebauungsplan (GRZ) um 5-10prozenr erhöhen, bekommt man sowas durch beim Amt?

    möglich. Du musst "nur" einen schlüssigen Nachweis für die städtebauliche Vertretbarkeit erbringen und da hast Du ja in #33, #34 und #36 schon die richtigen Ansätze genannt. Du nimmst Dir Deinen genehmigten Lageplan vom Hausbau und die GRZ/GFZ-Berechnung und vergleichst die Katastergrundlage mit tim-online und die Bebauung mit der Wirklichkeit. In die Kopie vom Lageplan (besser Abzeichnung falls CAD verfügbar) trägst Du alle Aktualisierungen ein und in rot den geplanten Pool. Dann stellst Du eine korrekte Flächenbilanz auf. Beispiel (alle Angaben in m und m²):

    Grundstück: 500

    Haus: 10*15=150

    Terrasse: 10*3=30 Ökopflaster

    Ga: 9*3=27

    Zufahrt: 10*3=30 Ökopflaster

    Zuweg: 1,5*10=15 Ökopflaster

    Mülltonnen und Fahrräder: 4*12=48 Ökopflaster

    Pool: 3*6=18


    GR I=Haus+Terrasse=180; GRZ I = 180/500=0,36<0,4 passt

    GR II (Bestand)=150+30+27+30+15+48=300; GRZ II (Bestand) 300/500=0,6<=0,6 passt

    GRZ II (gepl.) 318/500=0,636 Überschreizung städtebaulich vertretbar wegen Verwendung von 123m² Ökopflaster. Bei Anrechnung von 50% Versiegelungsgrad ergäbe sich

    GR II=150+30/2+27+30/2+15/2+48/2+18=256,5; GRZ II=256,5/500=0,513

    Das Thema Pool ist für mich durch.

    Schade. Fast hätte ich Dich mit meinen Sticheleien dazu gebracht, eine schlüssige Argumentationskette für eine isolierte Befreiung aufzubauen und damit die Behörde dazu zu bringen, Dir eine rechtssichere Grundlage für den Poolbau zu verschaffen.


    Da der BPlan kein Ökopflaster verlangt, kann eine solche Ausführung dazu benutzt werden, eine Befreiung zu begründen. Da der Pool verfahrensfrei ist, kann der Befreiungsantrag ohne Baugenehmigungsverfahren gestellt werden, was zu geringen Gebühren führt. Die Behörde muss dann über den Antrag schriftlich entscheiden.

    Sorry, unsere Beiträge haben sich überschnitten.

    Gefühlt haben wir Recht wenig gepflastertet Flächen

    Ähhh? Sprechen wir vom selben Grundstück? Könntest Du die Oberflächen erläutern und / oder den genehmigten Lageplan gegenüberstellen?

    Die Rechtslage ist eindeutig: Ein fester Pool zählt zur GRZ dazu. Und mehr als drei Prozent sind mehr als geringfügig, so dass eine Befreiung IMHO unumgänglich ist.


    Vor diesem Hintergrund

    Der Herr ist in der Stadtplanung und planungsrechtliche Auskunft.

    ist diese Aussage

    Der Herr vom Amt sagt das wäre überhaupt kein Problem, das würde da nicht zu zählen. Und hat uns noch viel Spaß beim banden gewünscht.

    wirklich verheerend. Als ob man genau vor einem Jahr und gerade auch in diesem Dorf nicht genug schlechte Erfahrung mit zuviel Oberflächenwasser gemacht hätte. Und wenn ich mir das Luftbild anschaue, erscheint mir das

    eventuell sogar leicht drüber

    stark untertrieben. Wurde Deine Terrasse ohne weiteres so genehmigt? Da Du nicht der Einzige in dem Baugebiet bist, dessen Terrasse aus dem Baufenster ragt, scheint man es bei Euch ja nicht so genau zu nehmen. Dazu würde dann wieder die Aussage des Staatsdieners passen. Ich bin entsetzt. Sind das die Folgen des Fachkräftemangels?

    Was mich stutzig macht ist, wir haben dem Herrn vom Amt explizit gesagt daß wir unsere GRZ I und II bereits voll ausgereizt haben.

    Wenn das "explizit" so präzise war, wie Deine Angaben hier, wären Missverständnisse nicht verwunderlich. Bei dem gezeigten Grundstück sind 18m² keine 5% . Und <korinthenkack>der BPlan ist von 2016 </korinthenkack> - macht rechtlich keinen Unterschied, lässt mich aber daran zweifeln, ob Du beim Amt deutlich genug 'rüber gekommen bist. Apropos Amt: Hast Du mit jemandem vom Amt für Stadtentwicklung gesprochen oder mit jemandem vom Bauaufsichtsamt?

    Kostet denn ein Antrag auf Befreiung was?

    Ja.

    Kann ich das selber

    Nein.

    müssen da "tausend" Unterlegen/Berechnungen eingereicht werden

    Nein, aber die Begründung zum BPlan muss ausgiebig studiert werden, um die Grundzüge der Planung zu erkennen und zu ermitteln, ob überhaupt die Voraussetzungen für §31 BauGB vorliegen.

    Ich will Dir nicht allzuviel Hoffnung machen, da es nach grobem Überfliegen des Baugebietes anscheinend bisher niemand gewagt hat, eine feste Terrassenüberdachung zu errichten.

    Allerdings teile ich diese Meinung nicht:

    Aus meiner Laiensicht würde ich sagen, Chance für eine Realisierung Deines Vorhabens gleich Null.

    Nun habe ich nicht alle 70 Seiten des BPlan-Textteils gelesen, jedoch habe ich auf die Schnelle gerade für den Ausschluss von Nebenanlagen nichts in der Begründung gefunden. Das wäre ein Indiz, dass es sich nicht um einen Grundzug der Planung handelt. Ich halte es durchaus für möglich, dass ein geschickter Formulierer mit ein paar blumigen Worten die Stadtplaner von der städtebaulichen Vertretbarkeit (§ 31 Abs. 2 Nr. 2 BauGB) Deines Vorhabens überzeugen könnte.

    Laut das Bauamt

    Bei größeren Städten entscheidet nicht das Bauamt über Befreiungen, sondern das Planungsamt.

    Eine Befreiung ist aus meiner Sicht nicht angezeigt

    Hier wäre die Frage, welches Gewicht die Sicht dieses Menschen bei der Zulassung einer Befreiung überhaupt hat, also welchem Amt er angehört und welche Funktion er dort hat.

    In unserem Fall 381m² und ein ca. 65m² Footprint Haus.

    Ich habe zwar kein Grundstück mit 381m² gefunden, sondern nur eins mit 379m² und auf dem steht auch kein Haus mit 65m² Grundfläche sondern ca. 81m², aber mal angenommen dieses wäre Dein Grundstück, so wäre dort das Baufenster wegen der gekrümmten Baugrenze nicht vollständig ausgefüllt und erst recht nicht die seitlichen Abstandsflächen. Außerdem wären nach der Argumentation des Bauamtes schon die Terrassen außerhalb der überbaubaren Flächen nicht zulässig und die hat nahezu jeder über die Baugrenze ausgeweitet.


    Mein Beispielgrundstück ist jedoch mit einer Doppelhaushälfte bebaut. Die Terrassenüberdachung würde also auf der Grenze stehen, was gegen die Abstandsflächenvorschriften verstoßen würde. Selbst wenn das Planungsamt also grünes Licht gäbe, so könnte das Bauamt eine Abstandsflächenbaulast verlangen, von der der Nachbar auch erst mal überzeugt werden muss und die nochmal Gebühren kostet. Es wäre daher genau zu überlegen, ob Du es nicht den Nachbarn gleich tust und eine Markise installierst.

    Inwiefern passt der nicht?

    Das im Lageplan einskizzierte Haus passt weder von der Ausrichtung, noch vom Maßstab zu den Bauzeichnungen. Vom Carport und den Terrassen ganz zu schweigen.

    Der Entwurf wurde vor fast 4 Monaten gezeichnet. Damals hatten wir - gerade was die Positionierung - des Hauses anbelangt noch andere Vorstellungen. Wir waren davon überzeugt Räume nach Süden wäre eine gute Lösung. Norden war für uns damals unvorstellbar. Aber das hat sich ja mittlerweile gewandelt. Zudem bietet der Carport nur Platz für ein Auto und wir wollen keine Stellplätze hintereinander.

    Das hat ja alles nichts mit den Grundrissen der Geschosse zu tun.

    Im EG ist das Wohnzimmer sehr schmal. ... Speisekammer finden wir sinnvoll ... . Alternativ bräuchte man eine größere Küche

    Das sind subjektive Luxusprobleme, deren Lösung man sich leisten können muss. Aber vielleicht ist die Architektin gar nicht so unkreativ wie befürchtet und modifiziert passgenau.

    Im OG fehlt eine Ankleide

    ... in #1 auch.

    Beim Bad sind wir nicht sicher, ob 1 Meter Breite für die Dusche ausreichend ist.

    Dafür haben die Sanitäranbieter Musterausstellungen. Unsere Dusche ist 90cm und solange ich unter 90kg bleibe vollkommen ausreichend.

    Ich hatte mal gelesen, es sollten min. 1,20 Meter sein.

    Ich hatte mal gelesen, moderne Autos sollten max. 3l/100km verbrauchen.

    Mit welchem Programm hast du denn den Grundriss so toll in den Lageplan platziert

    paint.net, weil's schneller geht, als ein Projekt im Profi-CAD anzulegen.

    wie hast du die beiden im Maßstab ausgeglichen?

    Ebene aus Datei importieren und proportional skalieren.

    Da sprechen wir doch dann aber von signifikanten Mehrkosten oder?

    Ja.

    Zudem würde der Stauraum verloren gehen.

    Nein. Im Gegenteil gäbe es jede Menge bequem zugänglichen Stauraum. Mit 30cm mehr Kniestock und 10° mehr Dachneigung hättest Du ein ganzes Geschoss zusätzlich. Das könntest Du dann ja nach Belieben in Abstell- und Aufenthaltsräume aufteilen.

    Wäre es möglich zunächst den Bauantrag für das Haus + Carport im Kenntnisgabeverfahren zu stellen und in sagen wir 2 Jahren einen neuen Bauantrag nur für den Geräteraum mit Anbaubaulast zu stellen?

    Ja.

    Zum jetzigen Zeitpunkt noch einen Nebenschauplatz zu beackern ist zwar wenig sinnvoll, der Vollständigkeit halber möchte ich Deine Fragen aber beantworten.

    Wir wollen allerdings im Kenntnisgabeverfahren den Bauantrag stellen. Hat das da eine Relevanz?

    Ja, § 51 LBO:

    (4) Kenntnisgabepflichtige Vorhaben müssen ebenso wie genehmigungspflichtige Vorhaben den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprechen.


    Da die Überschreitung nicht den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht, fällt das Kenntnisgabeverfahren aus.

    Oder könnte man diese Anbaulast auch prinzipiell noch nach dem das Haus steht eintragen lassen?

    Ja, aber bevor der Geräteraum gebaut wird.

    Was wären da die Nachteile für uns bzw. unseren Nachbarn?

    Außer, dass das Kenntnisgabeverfahren ausfällt und es zusätzliche Gebühren kostet IMHO keine. Manche Menschen sehen in einer Baulast aber grundsätzlich eine Wertminderung des Grundstücks, selbst wenn beide Seiten profitieren. Dann helfen meist auch keine sachlichen Argumente mehr.

    Ich vermute da müssten beide angrenzenden Nachbarn - also Süd und Ost - zustimmen oder?

    Nein, nur der südliche.

    unter Umständen wäre dadurch ein größerer Geräteraum möglich an der Süd-Ost-Ecke.

    Ja, allerdings muss auf die Unterordnung geachtet werden und für allzu große Nebenanlagen kann nach §23 Abs. 5 BauNVO auch die Zulassung verweigert werden.

    Hier der Entwurf:

    Jo, jetzt fehlen nur noch die Gründe, warum er so sehr in Ungnade gefallen ist, dass Du ihn uns so lange vorenthalten hast.


    Mit den bekannten Übungen "Drehen" und "Spiegeln" erfüllt er doch nahezu alle Deine Wünsche.


    Im EG fehlt die Abstellkammer, wobei im Technikraum und unter der Treppe Staubsauger und Co genügend Platz finden sollten, und die Speisekammer, die ich ohnehin für überbewertet halte, insbesondere, da der 80cm größere Grundriss des freien Architekten aus Kostengründen abgelehnt wurde. Im OG fehlt der HWR, dafür gibt es statt der Arbeitsecke ein richtiges Arbeitszimmer. Ergänzend käme ja noch das Upgrade einer ordentlichen Treppe zum DG in Frage.


    Nun gut, warten wir lieber auf den neuen Entwurf mit allen widerspruchsfreien Bauvorlagen. Vielleicht wird dann klarer, was Du unbedingt haben musst, was schön wäre und was gar nicht geht.

    So wie du es eingezeichnet hast dürften wir es doch auch gar nicht realisieren oder?

    Ja, richtig, allerdings steht da ja schon die 9m Nachbargarage, so dass hier durch Eintragung einer Anbaubaulast eine win-win Situation möglich wäre. Ansonsten setzt Du den Geräteraum hinter die Garage - der Westfensterverzicht wurde ja schon diskutiert. Aber wenn der West-Doppelcarport nun feststeht, hat sich das ja erledigt.


    Aber das Dachgeschoss ist ja nicht bewohnbar sondern nur Spitzboden für Stauraum.

    Aber das ist ja keine planungsrechtliche Vorgabe sondern anscheinend Eurem Hausvertrag geschuldet. Mit den vorgegebenen Trauf- und Firsthöhen und der GFZ hätte man die Kinderzimmer im Dachgeschoss unterbringen können, was zu mehr Gartenfläche geführt hätte.

    Dann warten wir jetzt erstmal auf den Entwurf der Architektin.

    Ja, da bin ich gespannt.

    Dann wäre es ja in der Tat so, dass es mit der Südterrasse nicht nur knapp würde, sondern quasi unmöglich.

    Das kommt darauf an, wie groß die Terrasse denn werden soll. Ca. 2m Platz bleiben jetzt schon übrig, was für's Abendbierchen schon ausreicht; mehr ginge auf Kosten des Nordgartens, daher meine Frage nach den Vorlieben.

    Vielleicht ist die in einem der ersten Beiträge erwähnte Drehscheibe doch keine so schlechte Idee.

    Seltsamer Kommentar zu meinem Lageplan, der zeigt, dass genau das nicht notwendig ist.


    Das Haus müsste ein Meter schmäler werden, damit es in der Breite + Doppelcarport auf Grundstück bzw. ins Bausfenster passt.

    Ja, das mit dem Doppelcarport solltest Du nochmal überdenken, denn der steht im Widerspruch zu


    Uns ist wichtig eine möglichst große, zusammenhängende Gartenfläche zu haben.



    Die Wohnräume und vor allem die Terrasse möchten wir nach Norden ausrichten.

    Ist das ein Herzenswunsch? Dann verstehe ich Deine Bedenken bezüglich des ausreichenden Lichteinfalls ins Haus nicht. Bist Du nun eher Sonnenanbeter oder Schattenmensch?

    Oder hast du mit "Vorlieben" auf Etwas anderes abgezielt?

    Nein. Genau darum geht es. Was ist Dir wichtig. Du könntest das Haus auch in die äußerste Nord-West-Ecke des Baufensters schieben. Dann hättest Du maximalen Süd-Ost-Garten oder in die Süd-Ost-Ecke für den Nord-West-Garten.

    Die festen Vorgaben sind, dass das Haus noch in unser Budget passt.

    Ich kann kaum glauben, dass dies die einzige Vorgabe bezüglich des Hausvertrages ist. Üblicherweise kann man noch die eine oder andere Wand geringfügig verschieben, hinzufügen oder weglassen. Andere Außenmaße führen meist zur Aufhebung der Festpreisgarantie.


    Vom B-Plan ist die Dachform auf Satteldach oder Walmdach mit einer Neigung zwischen 30 und 45° vorgegeben.

    Das ist neu. Bei zwei Vollgeschossen plus Dachgeschoss passt der Grenzabstand von 2,50m nicht mehr. Oder hat das OG Schrägen? Da machen sich wieder die fehlenden Ansichten bemerkbar.

    Auf Wunsch kann ich den natürlich auch gerne einstellen aber den wollen wir ja nicht bauen.

    Aber den von Katja auch nicht und den vom freien Architekten auch nicht

    Daher kam ja die Idee den oben gezeigten Grundriss als Basis zu nehmen und anzupassen, weil uns da die Raumanordnung etc. sehr gut gefallen.

    Aber was soll denn von der gefälligen Raumaufteilung noch übrig bleiben, wenn ein Meter eingespart und ein Raum zusätzlich untergebracht werden muss.