stellt sich die Frage, ob das sowieso dann eine zweckfremde Nutzung wäre...
Meine Einschätzung: Aktuell hast Du gute Chancen das Ansinnen Deiner Nachbarn (gibt es überhaupt konkrete Anfragen und wenn ja, wie viele?) zu verhindern, in fünf Jahren nicht mehr.
Baumaßnahmen und Eingriffe in das Eigentum, da die liegenden Leitungen nicht ausreichend Ampere liefern.
Diese Problematik ist ja sehr leicht zu lösen, indem die mutmaßlich fehlenden Leitungsrechte nachgetragen werden, mit den üblichen Entschädigungsleistungen an die Eigentümer der (zusätzlich) zu belastenden Grundstücke. Für die Baumaßnahmen wird eine ordentliche Bestandsdokumentation angefertigt und für die ganz Vorsichtigen werden Sicherheitszahlungen auf ein Anderkonto geleistet.
Eine erhöhte Brandgefahr
Gibt es dazu belastbare Statistiken?
Höhere Kosten durch eine angepasste Versicherung, da das Risioko erheblich steigt.
Wenn dem tatsächlich so ist, dann kann dies in die oben genannten Entschädigungsleistungen eingerechnet werden, eventuell unter Hinzufügung einer Dynamikklausel.
Zumindest drei der Garagen tangieren das Vorderhaus gar nicht, weil die direkt vom hinteren Haus angefahren werden können und gar nicht durch den Keller des Vorderhauses gehen.
Zugegeben, anhand Strawaldes Beschreibung entsteht kein klares Bild von der Situation. Aber sein Einstand hier im Forum im November 2021 beinhaltet echte Bilder:
Relevant bezüglich der bestehenden und geplanten Leitungen ist aber nur, ob es irgendwelche beweisbaren Verpflichtungen zur Duldung gibt. Wenn es nur ein Nutzungs-, Geh- und Fahrrecht, aber kein Leitungsrecht im Grundbuch gibt, scheidet das Grundbuch schon mal aus. Es sei denn, die Formulierung in der Bewilligungsurkunde ist so schwammig gewählt, dass man in Zeiten der Elektromobilität das Nutzungsrecht der Garagen so interpretieren kann, dass es ohne Lademöglichkeit nicht mehr sinnvoll ausgeübt werden kann, zumal ja die vorhandene Stromversorgung über Jahrzehnte offensichtlich geduldet wurde.
Die Frage ist, ob es sich lohnt, mit allen Nachbarn Streit anzufangen und sich vielleicht jahrelang vor Gericht die Konten leer zu klagen.
Mehr steht da nicht.
Mit Sicherheit steht da mehr als
"... Nutzungsrecht der Garage XY.. und Überfahrtsrecht..."
aber wenn Du es geheim halten willst ...
Im Übrigen gibt es zu jeder Grundbucheintragung eine Bewilligungsurkunde, in der oft wichtige Informationen enthalten sind, die nicht auf das Grundbuchblatt übertragen werden. Bei solchen Eintragungen kommt es auf jedes Wort an um herauszufinden, wer welche Rechte und Pflichten zu welchen Bedingungen hat.
Wenn die Nachbarn nicht nachweisen können, auf welcher Rechtsgrundlage sie ihren Strom über Dein Grundstück in Deine Garagen leiten, dann kannst Du es ihnen untersagen (§903 BGB).
Baujahr 1976...sollte ich vielleicht noch dazusagen...
Ja, und das Bundesland und den genauen Wortlaut und ob meine Vermutungen bezüglich Leitungsverlauf und öffentlich-rechtlicher Sicherungen zutreffend sind.
Die Garagen sind mit einem Vermerk auf Nutzungs- und Überfahrtsrecht der jeweiligen Hausnummer zugewiesen.
... ist zwar alles andere als der genaue Wortlaut, aber für mich liest es sich so, als ob die Elektrifizierung außerhalb irgendwelcher privat- oder öffentlich rechtlicher Sicherungen stattgefunden hat, was den Eigentümer der Garagen in die Lage versetzt, die Ladestationen zu verhindern.
Das ganze ist weit weg von allen Nachbarn
Und hier könnte das Problem liegen. Laut Flächennutzungsplan handelt es sich um einen Aussiedlerhof im Außenbereich nach §35 BauGB. Da Du bald einen Termin mit einem Architekten hast, wird er Dir hoffentlich die eventuell damit verbundenen Schwierigkeiten erläutern. Zur Vorbereitung kannst Du ja mal den Paragrafen lesen.
Alle Leitungen sind beim jeweiligen Nachbarn angeschlossen, verlaufen aber logischerweise durch das Eigentum des Reihenendhauses.
Dann laufen die Leitungen vom letzten Reihenendhaus also über die Grundstücke der Mittelhäuser? Gibt es dazu auch Grunddienstbarkeiten, Baulasten oder andere (schriftliche) Vereinbarungen?
ob auch Ladestationen und deren Einrichtung geduldet werden müssten?
... hängt vom genauen Wortlaut der Grundbucheinragungen ab, eventuell sind auch die Eintragungsverfügungen einzusehen. Wenn es sich um notwendige Stellplätze handelt, was ja naheliegend ist, müsste es auch Baulasten geben, es sei denn, die Grundstücke liegen in Bayern oder je nach Baujahr im östlichen Teil der Republik.
Der BBP ist unterwegs via PN.
Danke für die PN. Allerdings halte ich persönliche Nachrichten in einer öffentlichen Diskussion nur in Ausnahmefällen für gerechtfertigt, was in diesem Thread schon alleine angesichts der Vielzahl von Diskussionsteilnehmerinnen nicht der Fall ist. Außerdem ist das Dokument unvollständig und obendrein nochmals zensiert, was eine Eigenrecherche zusätzlich erschwert. Ein Lied ohne Musik erschließt sich einem nicht vollständig, insbesondere wenn nur ein paar Textzeilen bekannt sind. Nach meiner Erfahrung führt das Prinzip "Wasch mich, aber mach mich nicht nass" nicht zum Ziel.
Beide Optionen empfinde ich als Unrecht.
Aber das bringt Dich nicht weiter, selbst wenn es Unrecht wäre. Entweder Du akzeptierst die unverbindliche Aussage, dass eine Aufstockung nicht möglich ist, oder Du beauftragst eine bauvorlageberechtigte Entwurfsverfasserin, die dann in Kenntnis der vollständigen Gegebenheiten zu einer eigenen Einschätzung bezüglich der planungsrechtlichen Möglichkeiten gelangt bzw. mit den richtigen Fragen an die richtigen Menschen das Machbare auslotet.
Hinweis: Bei Verwendung der weiblichen Form ist die männliche mitgemeint
"Leider können wir Ihnen nicht sagen, wo diese Festsetzung rechtlich verankert ist. Bitte stellen Sie einen Bauantrag oder eine Bauvoranfrage."
Diese Antwort ist beklagenwerterweise sehr bürgerunfreundlich.
Bevor ich meine eigene Meinung zu dieser Aussage kundtue, wäre ich sehr an Meinungen hier aus dem Forum interessiert.
Dennoch möchte ich in Unkenntnis des genauen bisherigen Ablaufs für Nachsicht mit der Behörde werben.
Gerne würden wir einen förmlichen Antrag auf Bauvorbescheid stellen, und auch die damit verbundenen Gebühren sowie die Kosten für einen Bauvorlageberechtigten tragen.
Es spricht nur eins dagegen: Unser Rechtsempfinden.
Euer Rechtsempfinden müsste zunächst genauer aufgeschlüsselt werden und mit der tatsächlichen Rechtslage abgeglichen werden.
Die Baurechtsbehörde hat festgesetzt, dass nicht das umgebende Gelände, sondern ein Tiefhof/Kellerabgang als Referenzpunkt für die Traufhöhe maßgeblich sei.
So wie ich die Lage bisher verstanden habe, hat das Bauamt zu einer formlose Anfrage eine unverbindliche erste Einschätzung abgegeben (s. #1). Es handelt sich also keinesfalls um eine Festsetzung, so dass eine Rechtsgrundlage zum jetzigen Zeitpunkt nicht angegeben werden muss. Da Du nun von Baurechtsbehörde schreibst, wäre es wichtig zu erfahren, mit welcher Behörde oder welchen Behörden der bisherige Austausch stattgefunden hat oder, falls die Gemeinde auch Baurechtsbehörde ist, mit welchen Organisationseinheiten (Planungsamt, Bauaufsicht, o.ä.) kommuniziert wurde.
Ist es nicht zunächst unser Recht zu erfahren, auf welcher rechtlichen Grundlage diese Festsetzung basiert? Und zwar ohne, dass uns dadurch Kosten entstehen?
Ja und Nein.
Ja, gemäß § 10 Abs. 3 Satz 2 BauGB:
Der Bebauungsplan ist mit der Begründung und der zusammenfassenden Erklärung nach § 10a Absatz 1 zu jedermanns Einsicht bereitzuhalten;
über den Inhalt ist auf Verlangen Auskunft zu geben.
Näheres regeln Organisationsstrukturen, Verfahrensvorschriften und Gerichtsurteile.
Üblich ist, dass die Gemeinden für die Einsichtnahme zuständig sind, schließlich stellen sie die BPläne auf. Daher muss auch hier über den Inhalt Auskunft erteilt werden. In kleineren Gemeinden sind die Mitarbeiter*innen aber oft mit Detailfragen zu bestimmten Festsetzungen überfordert, z.B. weil die Pläne alt sind oder von externen Büros erstellt wurden. So wird dann gerne die Auskunftspflicht auf das Zeigen des Planes beschränkt, Erläuterungsnachfragen, insbesondere von Laien, werden abgewiegelt.
Die Baugenehmigungsbehörden aber sind für Auskünfte nicht zuständig und verweisen zu Recht auf die gesetzlich vorgesehenen Möglichkeiten der Bauvoranfrage und des Bauantrags. Insbesondere in Zeiten der Überlastung und des Fachkräftemangels kann auch keine Kulanz erwartet werden. Letzendlich würden sich die Mitarbeiter*innen auch außerhalb der offiziellen Verfahren auf dünnes Eis begeben, da sie möglicherweise aufgrund von unvollständigen Bauvorlagen oder fehlenden Beteiligungen anderer Behörden unhaltbare Aussagen treffen.
Wenn Du an kostenlosen Einschätzungen interessiert bist, gib uns den vollständigen BPlan zur Kenntnis, also Zeichnung, Text und Begründung. Dann schauen wir mal, ob sich der erste Eindruck von der magelhaften Bestimmtheit des BPlans bestätigt.
Wenn etwas im Bebauungsplan NICHT beschrieben ist, ist es dann automatisch verboten?
Nein.
Also nicht erwähnt = nicht möglich?
Nein.
Oder nicht erwähnt = nicht verboten
Das kommt darauf an, ob es gegen andere öffentlich-rechtliche Vorschriften verstößt, z.B. eine ortsumfassende Gestaltungssatzung.
aber individuelle Entscheidung der Gemeinde?
Das kommt darauf an, ob die Gemeinde auch Baugenehmigungsbehörde ist. So oder so müssen aber auch individuelle Entscheidungen der Behörden auf gesetzlichen Grundlagen aufbauen.
Dann aber wohl nicht mehr vereinfachte Baugenehmigung?
Bisher klang Dein Vorhaben nicht nach einem Sonderbau, so dass es beim vereinfachten Verfahren nach Art. 59 BayBO bleibt. Ich vermute aber, Du stebst eine Genehmigungsfreistellung nach Art. 58 an, was aber angesichts der anscheinend komplexen Vorschriftenlage nicht ratsam erscheint.
Muss die generelles DachSatzung der Gemeinde zusätzlich beachtet werden?
Ja, es sei denn, die geheime Satzung enthält Bedingungen, die ihren Anwendungsbereich einschränken oder andere Satzungen, z.B. ein Bebauungsplan, setzen die Satzung vollständig oder in Teilen außer Kraft.
Dort stehen zB Mindestabstände zwischen den Gauben, von denen im Bebauungsplan nichts erwähnt wird…
Solange Du uns die entsprechenden Vorschriften nicht vollständig zur Kenntnis gibst, können wir keine Einschätzungen zum Sachverhalt abgeben.
Welchen Abstand muss mein Nachbar nun jetzt schon wegen meines Wohnhauses einhalten?
Das kommt darauf an, wie es zu dem baurechtswidrigen Zustand gekommen ist und, falls es Heilungsversuche gegeben hat z.B. in Form der Nachbarzustimmung, ob diese einer juristischen Überprüfung standhalten.
Vermutlich wurde die offizielle Grenze erst später gezogen
Sollte sich diese Vermutung bestätigen, könnte das schlecht für Dich sein. Mit der baurechtlichen Historie von Grundstücksteilungen in Bayern kenne ich mich nicht aus, nach heutigem Recht ist aber allein der Eigentümer für die Einhaltung aller Vorschriften bei der neuen Grenzziehung verantwortlich.
Welchen Abstand bezüglich Brandschutz muss er einhalten wenn er ein Carport errichten möchte?
Gar keinen, da Carports abstandsflächenrechtlich privilegiert sind, sofern sie die entsprechenden Bedingungen einhalten.
Was kann ich tun um dafür zu argumentieren, dass mein Nachbar dem Umbau und der Abstandsübernahme zustimmt?
Mit einem Bündel Geldscheine wedeln. Oder Du schaust mal in das Grundbuch Deines Nachbarn, ob es dort Eintragungen zugunsten Deines Grundstücks gibt.
Ich bin der Meinung, das die weiteren 10cm den Bock nicht fett machen
Das mag sein, doch nützt Dir das nichts. Wenn die Baugenehmigungsbehörde eine erneute Nachbarzustimmung oder Abstandsflächenübernahme des Nachbarn verlangt und er sie verweigert, kannst Du Ihn nicht zwingen, es sei denn, die Grundbucheinsicht oder die vorhandenen Bauakten fördern rechtlich eindeutige Fakten zu Tage, die eine Weigerung des Nachbarn als unrechtmäßig qualifizieren.
und er ja mit der jetzigen Situation auch leben muss.
... was noch endgültig zu klären wäre.
Und in Bezug auf Brandschutz 5m Abstand halten muss, da mein Haus die 3m Grenzabstand nicht hat.
Und auch hier ist noch Klärungsbedarf.
Mehr liegt mir in der Tat nicht vor...
Mehr gibt's online - ist auch besser lesbar.
Erstaunlich: Die fünfte BPlan-Änderung wurde wegen Deines Bauvorhabens durchgeführt! Im zeichnerischen Teil ist Dein Grundstück überklebt, mit Planzeichen, die in der Legende nicht erklärt sind; ich gehe aber davon aus, dass die bemaßten Linien Baugrenzen sein sollen.
Leider ist Dein Gerätehaus nicht zulässig, da es sich außerhalb der überbaubaren Fläche befindet und größer als 20m² ist.
Zwar ist der Spielplatz als öffentliche Grünfläch ausgewiesen, der Weg aber nur als Straßenverkehrsfläche, nicht als öffentliche Verkehrsfläche, so dass es eine formelle straßenrechtliche Widmung geben müsste, damit die Abstandsfläche ohne Weiteres darauf liegen dürfte. Wegen der Überschreitung der Baugrenzen halte ich Dein Vorhaben aber ohnehin für nicht genehmigungsfähig.
Wenn ich das richtig sehe, ist der Zuweg ja auch betroffen vom Gartenhaus, oder?
Ja, sehe ich genauso. Als Gartenhaus greift aber auch hier die Privilegierung, es sei denn, die Bauaufsicht interpretiert die abknickende Grenze als eine Grenze und die 9m würden überschritten. Für den Umbau zum Aufenthaltsraum wäre die Gemeinde zu befragen, ob die Zuwegung als öffentliche Verkehrsfläche gewidmet ist oder zur öffentlichen Grünfläche zählt. In beiden Fällen dürfte die Abstandsfläche die Mittelachse nicht überschreiten, was sie angesichts der geringen Gebäudehöhe augenscheinlich nicht tut.
Ich versuche den B-Plan nochmal brauchbar zu digitalisieren und ggf. hochzuladen.
Der Spielplatz ist komplett offen und nicht absperrbar.
Wenn er tatsächlich der Gemeinde gehört oder sogar im BPlan als öffentliche Grünfläche festgesetzt ist, sieht's schon mal gut aus. Jetzt kommt es noch darauf an, wo die Baugrenzen liegen, um die planungsrechtlichen Hürden auszuschließen. Der Vollständigkeit halber erwähne ich noch die GRZ, die eventuell auch anders berechnet werden muss - aber das sehen wir dann, wenn der BPlan bekannt ist.
Der Scan ist fast nicht lesbar.
Hilfreich wäre er aber auf jeden Fall.
Der Nachbar ist in dem Fall ein Spielplatz
Wenn er nicht generell oder zu bestimmten Zeiten, z.B. nachts, durch Tore verschlossen wird, handelt es sich um eine öffentliche Grünfläche, so dass das Abstandsflächenproblem gelöst wäre (Art. 6 Abs. 2 Satz 2). Hier hätte das Zeigen des gescannten BPlans vermutlich schon für Aufklärung gesorgt.
Wenn ich das also richtig interpretiere, ist eine anderweitige Nutzung des Gartenhauses quasi nicht möglich bzw. die Genehmigung so gut wie unmöglich, da es direkt auf der Grundstücksgrenze steht, korrekt?
Nein, nicht korrekt.
Wenn ich es richtig verstanden habe, habe ich schon Glück, wenn ich es als Gerätehaus weiter verwenden darf?
Nein, das hast Du nicht richtig verstanden. So wie Du sagst, trifft der BPlan zu Nebenanlagen keine Festsetzungen und die abstandsflächenrechtlichen Bedingungen das Art. 6 Abs. 7 Satz 1 und 2 BayBO sind Deinen Angaben nach auch eingehalten. Und die Verfahrensfreiheit ist laut Art. 57 Abs. 1 Nr. 1a) BayBO von der Nutzung unabhängig.
Ohne BPlan bleibt es natürlich stochern im Nebel, aber im Moment sieht es so aus, als ob es keine baurechtlichen Probleme gäbe, jedenfalls keine, die nicht relativ einfach zu lösen wären. Das Baunebenrecht (z.B. GEG) ist allerdings ein anderes Thema.
Ginge das überhaupt?
Vielleicht.
Lohnt es sich überhaupt das nachträglich genehmigen zu lassen und die Nutzung zu ändern oder denkt ihr, ich bin hier von vornherein chancenlos?
Das kommt darauf an, was der Nachbar dazu sagt und was genau der Bebauungsplan festsetzt.
Unser Carport hält diese zwar auch nicht ein, aber das wurde explizit mit der Baugenehmigung für das Haus mit genehmigt.
Wie wurde das formell gelöst? Nachbarzustimmung, Abstandsflächenübernahme, Befreiung, Abweichung?
Für Nebengebäude ist nichts weiter erwähnt.
Mit der beabsichtigten Nutzung wäre es meines Erachtens keine Nebenanlage im Sinne des §14 BauNVO mehr, d.h. das Gebäude müsste innerhalb der überbaubaren Fläche stehen.
Ich bin ehrlich gesagt davon ausgegangen, dass wenn ein Gerätehaus nach bayrischer Bauordnung genehmigungsfrei ist, auch auf der Grenze errichtet werden kann...
Mutig - solange es ein Gerätehaus ist, ist diese Annahme aber vorbehaltlich der BPlan-Festsetzungen richtig. Als Aufenthaltsraum, erst recht mit Feuerstätte, verliert es aber seine abstandsflächenrechtliche Privilegierung (§6 Abs. 7 BayBO) und die Abstandsfläche müsste irgendwie gesichert werden, so wie es vermutlich schon für den Carport geschehen ist.
Haben die Experten hier im Forum einen Rat?
Erst mal herausfinden, was die Baubehörde (ich nehme an, dass die Baugenehmigungsbehörde gemeint ist) genau will. Will sie ordnungsbehördliche Maßnahmen gegen Dich einleiten, dann muss sie das begründen. Dann kann man überlegen, welche Gegenmaßnahmen ergriffen werden können. Wenn sie eine Baugenehmigung sehen will und Du hast eine, gibt es ja kein Problem. Dann wäre die Behörde wieder am Zug zu beweisen, dass das genehmigte Vorhaben nicht mit der Realität übereinstimmt.
Aber denke auch das ich hier schlechte Karten habe.
Wenn die Karten schlecht sind, dann ist das ja gut für Dich, denn dann dürfte es der Behörde schwer fallen zu beweisen, dass der Gebäudebestand nicht mit der Karte übereinstimmt 
. Es ist vollkommen richtig,
Trotzdem (oder gerade deswegen) beherrschten die Vermesser Ihr Handwerk und haben präzise Karten gezeichnet.
und
Auch vor einhundert Jahren konnten Vermesser rein optisch schon mit einer aus heutiger Sicht erstaunlichen Genauigkeit arbeiten
allerdings gab es damals noch keine Gebäudeeinmessungspflicht, so dass zunächst mal geklärt werden muss, wie die Gebäude in die Karte gekommen sind und welche Genauigkeiten hier für Grenz- und Gebäudepunkte angenommen werden können. Dazu ist der überwiegende Teil der Mitarbeitenden bei den Baugenehmigungsbehörden nicht in der Lage.
Ich besitze noch Baugenehmigungen von 1926 aber dies sind wohl nicht die aktuellen Ställe.
Das klingt jedoch so, als ob Dir selber klar ist, dass es sich nicht mehr um die damals genehmigten Ställe handelt. Somit liegt schon eine formelle Illegalität vor, die zur Einleitung eines ordnungsbehördlichen Einschreitens beispielsweise in Form von Nutzungsuntersagung oder Beseitigungsanordnung ausreicht.
Ich weiß nicht was die Baubehörde machen kann wenn ich mich mit dem Nachbar auf Baulasten einige.
Falls die Ställe in ihrer heutgen Form auch materiell illegal sind, könnte eine Baulast das geeignete Mittel sein, diese Illegalität zu heilen. Das muss sich dann aber ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser genau ansehen und alle bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen Gegebenheiten analysieren. Möglicherweise kann einfach nur ein Bauantrag zur nachträglichen Legalisierung gestellt werden, der die Eintragung einer Anbau- oder Abstandsflächenbaulast beinhaltet.
Die Festgelegte Geländehöhe ist im Normalfall der gewachsene Boden.
Nein. Der gewachsene Boden kann nicht festgelegt werden.
Die Geländeoberfläche kann bauordnungsrechtlich durch die Baugenehmigung festgelegt werden oder bauplanungsrechtlich durch den Bebauungsplan.
Kann es wirklich sein, dass ein Tiefhof mit 1,5m² Fläche unser gesamtes Bauvorhaben zunichte macht?
Ja.
ob die Begründung des Bauamts rechtens ist
... kann anhand der winzigen Ausschnitte bei Foto, BPlan-Angaben und Bauvorlagen nicht beurteilt werden.
Und die kann Dir (Und jedem anderen) nur das Bauamt nennen
Wenn das so wäre, wäre die Festsetzung im Bebauungsplan unbestimmt und damit mindestens diese Festsetzung unwirksam, evt. sogar der ganze Bplan.
Zitat OVG NRW, Urteil vom 15.02.2012 - 10 D 46/10.NE (https://openjur.de/u/453441.html):
Um als ausreichende Berechnungsgrundlage dienen zu können, müssen textliche Festsetzungen zur Höhe eindeutig sein, das heißt die in die Höhenberechnung einzustellenden Parameter klar und unmissverständlich benennen.
Wenn sich im BPlan keine Angaben finden lassen, wie das Gelände festgelegt ist, liegt ein Bestimmtheitsmangel vor.
Damit steht das Carport nicht mehr auf der Grenze, was aber nach B-Plan ja in Ordnung sein sollte, oder?
Sehe ich genauso.
Gilt dies nur für die Nebenanlagen außer Stellplätzen, Carports und Garagen?
Ja.
Oder ist eine öffentliche Verkehrsfläche etwas anderes als die Straße bzw. Straßenbegrenzungslinie?
Nein, jedenfalls nicht in diesem Zusammenhang.
Um es noch komplizierte zu machen, will ich auch noch Photovoltaik (Glas-Glas) auf dem Carport als Eindeckung nutzen.
Sollte kein Problem sein, wenn Du die Bedingungen von Art. 6 Abs. 7 Nr. 1 einhältst.
Wenn das gilt
Das gilt aber nicht mehr. Aktuell HBO §6 Abs. 10:
Ohne Abstandsfläche jeweils unmittelbar an oder mit einem Mindestabstand von 1 m
zu den Nachbargrenzen sind je Baugrundstück zulässig
Der Verweis auf historische Vorschriften ist in diesem Fall eher verwirrend. Der Schlussfolgerung
Nach der HE-HBO würde ich ja sagen.
Sinn der Regelung ist ja die Vermeisung von Schmutzwinkeln und dies wird durch den Dachüberstand nicht eingeschränkt.
schließe ich mich aber an.
vor dem angezeigten Baubeginn
Im Kenntnisgabeverfahren nach §51 LBO ist eine Baubeginnanzeige nicht erforderlich.
dort ist die Ausführung ab 16.10 genehmigt
Im Kenntnisgabeverfahren nach §51 LBO wird auch nichts genehmigt.
was für eine Sanktion könnte man erhalten, wenn man 1 Woche vor dem angezeigten Baubeginn schon mit den Arbeiten anfängt?
§75 LBO:
(1) Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig ... entgegen § 59 Abs. 3, 4 oder 5 mit der Bauausführung beginnt, ...
(4) Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu 100 000 Euro geahndet werden.
Zusätzlich zur Strafe läufst Du Gefahr, dass doch irgendjemand etwas gegen das Vorhaben vorzubringen hat.
Mit gleichem Recht könnte jeder im Außenbereich etwas bauen und darauf pochen, dass sein Vorhaben ebenso legalisiert wird
Es geht doch darum, dass der Bau von drei Einfamilienhäusern genehmigt wurde. Wie gesagt, fehlt mir hier eine nachvollziehbare Rechtsgrundlage, doch wenn so gar keine bestehen sollte, hätte die Gemeinde gegen die Genehmigung des Landratsamtes klagen können. Es wird wohl irgendeine Rechtfertigung des Landratsamtes geben, eine Genehmigung zu erteilen, die zumindest die Gemeinde davon abgehalten hat, gegen die Entscheidung vorzugehen. Denkbar wäre die spezlfreie Ansicht, dass die Fläche, die der Flächennutzungsplan dort noch hinter den letzten Häusern als Wohnbaufläche ausweist, so gering ist, dass das Landratsamt ein BPlan-Verfahren für unangemessen erachtet hat. Schließlich gab es 2014 noch keinen §13b im BauGB.
Im Beitrag wurde ein 70cm zu hoher First bemängelt, eine zu geringe Dachneigung, ein 36cm zu hoher Kniestock, Garagen statt Carports und eine ungenehmigte Aufschüttung des Geländes. Wenn man dann die Drohnenbilder betrachtet und den benachbarten Gebäudebestand, halte ich den Vergleich mit irgendeinem ungenehmigten Gebäude im Außenbereich für unangebracht. Die Firsthöhe liegt immer noch deutlich unter der der Nachbarbebauung, die Dachneigung spielt im §34er-Gebiet keine Rolle, ein Nicht-Einfügen des Kniestocks kann ich auch nicht erkennen, ebensowenig wie eine Verunstaltung der Geländetopographie durch die Aufschüttung. Keine Frage, der Bauträger hat gesetzeswidrig gehandelt und muss bestraft werden. Es muss aber immer der Einzelfall betrachtet werden und abgewogen werden, welche Belange berührt sind und welche Reaktion angemessen ist. Hier einen Präzedenzfall fürs Schwarzbauen zu argwöhnen, wenn der "Gesetzesbrecher" nicht den geringsten Vorteil aus seinem Handeln ziehen kann, ist schon weit hergeholt.
Wenn man die Gebäude bestehen lässt dann schafft man für die Zukunft nur unnötig Ärger. Vetternwirtschaft, Amigos, die da "oben" sind halt doch gleicher, usw.
Ein BPlan-Verfahren ist transparent. Die gründe für das dann ungewöhnlichen Verfahren wären bundesweit bekannt. Einen Cousin, der profitiert, gäbe es auch nicht.
Nu kann man da zeigen das man auch in Bayern die Gesetze als Gesetze anerkennt und nicht mit Kungelei seine eigenen Regeln basteln kann.
Das wäre bei meiner Lösung ja sichergestellt (§§3 ff BauGB).
was sie nie bebauen lassen wollte?
Das ist nicht richtig. Im Flächennutzungsplan sind die Grundstücke als Wohnbaufläche ausgewiesen. Damit handelt es sich um Bauerwartungsland. Der übliche Weg wäre gewesen, dass die Gemeinde oder ein Bauträger durch einen BPlan verbindliches Baurecht schafft.
Die Presseberichte sind natürlich sehr verkürzt und aus eigener Erfahrung kann ich sagen, dass sie oft auch Fehlinformationen beinhalten. Hier gibt es neben der bereits erwähnten zweifelhaften Genehmigungsfähigkeit noch weitere Ungereimtheiten, z.B. das Versagen der Baukontrolle und der offensichtliche Verzicht auf weitere ordnungsbehördliche Maßnahmen wie Zwangsgelder wegen Weiterbauens trotz Baustopp. Spätestens bei der Vergabe der Hausnummer (§126 Abs. 3 BauGB) und der Anmeldung der Mieter beim Einwohnermeldeamt kommt auch wieder die Gemeinde ins Spiel, wenigstens die Nutzung zu verhindern.
Nehmen wir also an, die bekannten Fakten wären korrekt. Dann ist die Rechtslage eindeutig. Es gibt eine Baugenehmigung. Es wurde abweichend von der Baugenehmigung gebaut. Damit sind die Gebäude illegal. Der Bauherr wurde zum Rückbau aufgefordert und die Aufforderung wurde obergerichtlich bestätigt.
Wenn die Gemeinde diese Häuser legalisiert, warum hat sie das nicht schon vorher gemacht?
Wenn ich es richtig verstanden habe, wurde dem Bauträger nahegelegt, einen BPlan zu erarbeiten (§§11, 12 BauGB), was aber abgelehnt wurde. Und damit ist er zunächst ja auch durchgekommen. Wobei wir wieder bei der Frage wären, wie die Baugenehmigungen zustande gekommen sind. Keine Gemeinde stellt für drei Grundstücke, die nicht in ihrem Eigentum sind, einen BPlan auf ihre Kosten auf. Genau dafür gibt es ja das Instrument der städtebaulichen Verträge.
In meinen Augen würde die Gemeindeverwaltung hier jegliche Glaubwürdigkeit verlieren. Zuerst kriminalisieren, dann vereinnahmen, und am Ende legalisieren.
Das ist Unsinn. Es geht um eine praktikable und rechtssichere Lösung. Und die heißt BPlan-Verfahren, was der Bauträger nicht wollte.
"Freiwilliger" Verkauf, nach Gerichtsverfahren und Abrissverfügung, warum kommt mir da gerade das Bild von einem Mafia Paten in den Sinn.
Sorry, jetzt wird's albern. Mafia Methoden scheint doch bisher eher der Bauträger angewandt zu haben, indem er sämtliche behördlichen Entscheidungen ignorierte. Im Moment gehören ihm drei illegal bebaute Grundstücke im Außenbereich. Nach Gerichtentscheid müsste er jetzt jede Menge Geld in die Hand nehmen, um die von ihm geschaffenen Werte wieder zu vernichten.
Die Gemeinde könnte aber durch ein geordnetes BPlan-Verfahren alle Belange gegeneinander abwägen, notwendige Kompensationsmaßnahmen berücksichtigen und geordnetes Planungsrecht schaffen.
Es kann m.E. nicht sein, dass eine Kommune, die für Bau- bzw. Planungsrecht zuständig ist, eine andere (juristische) Person mit der Begründung der Unrechtmäßigkeit sich ohne Entschädigung des späteren Verkehrswerts mehrere Grundstücke mit Gebäuden verschafft und im Nachgang genau die planungsrechtlichen Voraussetzungen schafft, die sie der betroffenen Person vorher verweigert hat.
Das wäre hier ja nicht der Fall. Sie hat der betroffenen Person nicht verweigert, einen BPlan zu entwickeln. Wenn die Grundstücke Teilflächen von mehreren Ackerflächen wären, die unterschiedlichen Eigentümern gehörten, könnte die Gemeinde einen BPlan aufstellen und ein Umlegungsverfahren durchführen. Dann gibt es für die Beteiligten auch keine Entschädigung in Höhe des späteren Verkehrswertes, sondern nur in Höhe des Einwurfswertes.
Wenn ich das richtig mitbekommen habe, wurde ein B-Plan von der Gemeinde versagt, wie überhaupt eine positive Stellungnahme zu den Bauvorhaben.
Ich glaube, wir brauchen doch verlässlichere Fakten.
Ich habe mal versucht, die Fakten zu recherchieren, da sich mir nach den ersten Artikeln und Fernsehberichten die Frage stellte, wie es überhaupt zu der Genehmigung gekommen ist. Die drei Häuser stehen eindeutig im Außenbereich.
In einem anderen Artikel war die Rede davon, dass die Gemeinde eine Genehmigung strikt abgelehnt habe, das Landratsamt jedoch das gemeindliche Einvernehmen ersetzt habe und gegen den Willen der Gemeinde die Baugenehmigung erteilt habe.
Leider habe ich die Gerichtsurteile nicht gefunden, doch es scheint, als läge hier einiges im Argen, was einen sinnvollen Kompromiss verhindert. Neben der Dreistigkeit des Bauherrn führen offenbar persönliche Eitelkeiten von Entscheidungsträgern zu völlig verhärteten Fronten.
Damit kalkuliert der Bauherr. Wenn das nicht geahndet wir, macht das Schule.
Würde damit der Eigentümer damit nicht praktisch sanktionslos ausgehen?
Sorry, ich habe mich missverständlich ausgedrückt. Die Gemeinde kauft nur die Grundstücke. Damit hätte der Bauträger den Wert der Gebäude verloren.
In D gibt es im öffentlichen Recht keine entschädigungslose Enteignung - und das ist auch gut so.
Ja, richtig. Der Bauträger muss schon freiwillig verkaufen. Aber er spart die Abrisskosten. Wenn er sich nicht darauf einlassen will, hat er eben drei wertlose Grundstücke, denn ob im Außenbereich nochmal eine Genehmigung erfolgt, solle die Behörde ausschließen können.
Was denken die Experten und die Laien darüber?
Ich denke, dass eine empfindliche Strafe erfolgen muss, halte einen Abriss aber für unverhältnismäßig. Wenn der Bauträger die Häuser völlig ohne Beteiligung der Behörde errichtet hätte, wäre der Abriss gerechtfertigt. Das Bauen wurde aber generell dort genehmigt. Die negativen Folgen für die Umwelt wurden damit in Kauf genommen. Ein Abriss würde erhebliche Werte vernichten und zu zusätzlicher Umweltbelastung führen.
Mein Vorschlag: Die Gemeinde erwirbt die Grundstücke samt aufstehenden Gebäuden zum Preis von Bauerwartungsland, mit viel Wohlwollen auch zum Baulandpreis. Damit bleiben dem Bauträger die Kosten für Abriss und Renaturierung erspart. Die Gemeinde leitet ein BPlan-Verfahren ein und schafft so nachträgliches Planungsrecht und damit Genehmigungsfähigkeit. Der Erlös durch den anschließenden Verkauf dürfte die Verfahrenskosten decken und zusätzlich Geld in die Gemeindekasse spülen.
Nachbarn im baurechtlichen Sinne sind alle die, die direkt an Dein Grundstück angrenzen.
Die Eigentümer der direkt angrenzenden Grundstücke heißen in BW Angrenzer. Die LBO erweitert den Kreis der Betroffenen um "sonstige Nachbarn", die dann nicht unmittelbar angrenzen müssen.
kann Jemand erläutern wer Nachbar im baurechtlichen Sinne ist?
Da es keine Legaldefinition für den Nachbarbegriff gibt, kommt es auf die Fragestellung an. Wenn es um die Nachbarbeteiligung nach §55 LBO geht, kommt es auf Dein Vorhaben an und wie breit die umliegenden Wege sind.
Das Flurstück hat an 2 Seiten öffentliche Wohn-/Gehwege
Wenn es um Nachbargrenzen und Abstandsflächen geht, ist zu beachten, ob die Wege tatsächlich im Sinne des StrG öffentlich gewidmet sind.
😳 Ja, es hat gedauert 👍
Sorry, verstehe ich nicht. Ich war der Meinung, dass zusammen mit dem anderen Thread alles geklärt war.
Gibt es noch offene Fragen?
ist hier sowas wie ein Hüner / Ei Problem?
Nein. Hier ist das Problem, dass ein ahnungsloser Laie strukturlos plant und wegen fehlender baurechtlicher Erfahrung für Experten nicht nachvollziehbare Gedanken in die Gesetztes- und Verordnungstexte hineininterpretiert. Hinzu kommt, dass Du die Fragen allgemein hältst und zudem noch Optionen (Terrasse/Carport; genehmigungsfrei/genehmigungspflichtig; BauNVO 1977/ BauNVO1962; LBO/Baupolizeiverordnung; ...) einbaust.
Jetzt mal konkret:
Du willst ein Doppelcarport bauen, welcher die Baugrenze überschreitet. Da das Grundstück potteben ist, kannst Du ein Gebäude planen, welches weniger als 3m mittlere Wandhöhe zum Nachbarn hat (§5 Abs. 8 Satz 2 Nr. 1. NBauO). Die bestehende Grenzbebauung ist durch Baulast gesichert, so dass Dein Neubau keine Abstandsflächen auslöst (§5 Abs. 8 Satz 3 NBauO). Damit kann die Überschreitung der Baugrenze nach §23 Abs. 5 BauNVO zugelassen werden. Hierbei handelt es sich um eine Ermessensentscheidung der Genehmigungsbehörde. Eine Verweigerung der Zulassung bedarf aber gewichtiger Gründe. Das Vorhaben ist genehmigungspflichtig. Du musst also einen Bauantrag stellen. Um Genehmigungsfreiheit zu erlangen, könntest Du das Vorhaben in zwei eigenständige Gebäude mit jeweils bis zu 30m² Grundfläche aufteilen. Die Sinnfrage müsstest Du selber beantworten.
Jetzt willst Du noch eine überdachte Terrasse bauen, in meinem Beispiel an der süd-westlichen Gebäudeecke. Diese ist bis 30m² genehmigungsfrei. Willst Du größer bauen, musst Du auch hierfür einen Bauantrag stellen (besser beide Vorhaben in einen Bauantrag packen). Unabhängig davon, ob Du nun genehmigungsfrei oder genehmigungspflichtig bauen willst, musst Du alle aktuellen öffentlich-rechtlichen Vorschriften einhalten, z.B. die Abstandsflächen (s. Plan in magenta).
Jetzt will ich den GRZ u. Baugrenzen Bonus (Baunvo 77)
Es gibt keinen GRZ Bonus. Die Flächen von Nebenanlagen etc. werden einfach nicht berücksichtigt. Wenn es sich bei allen hellgrauen Gebäuden um Nebenanlagen handelt (ziemlich viele - würde bei mir Argwohn wecken) ergibt sich folgende GRZ-Berechnung:
Wohnhaus / Baugrundstück = 113 / 620 = 0,18 < 0,3 zulässig
Selbst wenn das größte hellgraue Gebäude zum Wohngebäude gehörte, passt es noch:
113 + 45 / 620 = 0,25
Und wenn Du Deine Terrasse zum Wintergarten erweiterst, hast Du das Maximum erreicht:
113 + 45 + 28 / 620 = 0,3
die Baugenehmigung gibt's nur, wenn die GRZ / Baugrenze eingehalten wird.
Die Einhaltung der GRZ muss "einfach" nur nachvollziehbar nachgewiesen werden und für die Baugrenzüberschreitung muss man auf eventuelle (IMHO unwahrscheinliche) Gegenargumente der Genehmigungsbehörde warten.
