Beiträge von Escroda

    Die Flurstücke stehen auf einem Grundbuchblatt und sind von 1 bis 4 laufend durchnummeriert.

    Gut, dann handelt es sich eindeutig um vier eigenständige Grundstücke im Rechtssinne. Bei einer Zwangsversteigerung würden dann auch vier Einzelgutachten für die Wertermittlung anzufertigen sein.

    Das betroffene Flurstück ist nicht komplett Wasserfläche, sondern wird von einem Bach gekreuzt. Der Bodenrichtwert liegt tagesaktuell bei 240€/m², für die anderen drei Flurstücke bei 290€/m².

    Dann besteht die Chance, dass die Werte dem tatsächlichen Bodenwert entsprechen.

    Wäre das auch der Fall, wenn - wie von Skeptiker vorgeschlagen - für die einzelnen Flurstücke im Kaufvertrag auch einzelne Kaufpreise fixiert würden?

    Wenn vier Einzelpreise im Kaufvertrag stünden, dann müsste das Land den dort vereinbarten Preis zahlen oder gerichtsfeste Argumente liefern, dass der Preis völlig überhöht ist. Wenn nur ein Gesamtpreis vereinbart ist, muss der Preis auf jeden Fall verhandelt werden, was den Verkauf eventuell kompliziert macht.

    Ist für uns aber unerheblich

    Nicht ganz, da davon abhängt, ob der Kaufpreis einen realistischen Immobilienwert widerspiegelt und wie der Wert des auszuscheidenden Grundstücks angesetzt wird.

    Vom Ablauf her wurde es mir von Makler und Notar so erklärt, dass nach notarieller Beurkundung des Kaufvertrages zwischen Käufer und Verkäufer der Notar bei Gemeinde und Land erfragt ob auf die jeweiligen Vorkaufsrechte verzichtet wird. Wäre das dann eine falsche Vorgehensweise?

    Nein. Das ist die richtige Vorgehensweise.

    Die Flurstücke stehen unter laufenden Nummern auf einem Grundbuchblatt.

    Nur um Missverständnisse zu vermeiden: Ich gehe davon aus, dass die Flurstücke alle unterschiedliche laufende Nummern haben.

    Der Bodenrichtwert beträgt laut geoportal.rlp 240,-- €/m²

    Für eine Wasserfläche? Schau doch mal selber im geoportal.rlp.de nach, ob für die Flurstücke unterschiedliche Bodenrichtwerte angegeben sind.

    Verstehe ich das richtig, dass gemäß dieser Formulierung - im Falle, dass nicht für jedes einzelne Flurstück ein separater Preis vereinbart wird - das Land als Käufer zum Bodenwert einsteigen müsste, und der ursprünglich zwischen Käufer und Verkäufer für das gesamte Grundstück vereinbarte Kaufpreis als vom Käufer zu entrichtender Preis für das verbleibende Grundstück um den Bodenwert des betroffenen Flurstückes gemindert werden würde?

    Üblicherweise sind die Bodenrichtwerte nicht flurstücksscharf. Und selbst wenn, so müssen die Eigenschaften des realen Grundstücks mit denen des Richtwertgrundstücks verglichen werden, was hier vermutlich zur Folge hat, dass der Bodenwert für das Naturgrundstück bei ca. 1€/m² liegen wird.

    Kannst Du das näher erklären?

    Wenn der Kaufpreis weit unterhalb des Bodenrichtwerts liegt, liegt die Vermutung nahe, dass mit (hochriskanter) Trickserei Grunderwerbssteuer gespart werden soll.

    Das Grundstück hat rund 2500m² Fläche, wovon alles gemäß Bodenrichtwertsystem als Bauland mit entsprechend hohem Bodenrichtwert ausgewiesen ist.

    Es wird im Bodenrichtwertsystem nicht als Bauland ausgewiesen, sondern als solches bewertet. Ob es sich tatsächlich um Bauland handelt, muss zunächst anhand vom Planungsrecht (§30, §33, §34, §35 BauGB) überprüft werden.

    Dabei lässt die Umgebungsbebauung (kein Bebauungsplan) nur ein kleines Baufenster und im Grunde nur ein Ein- oder Zweifamilienhaus zu. Daher rührt der Kaufpreis wesentlich unterhalb des Bodenwerts.

    Das klingt plausibel und wahrscheinlich ist im Gesamtkaufpreis auch der geringe Wert der Wasserfläche berücksichtigt - also kein Verdachtsfall für das Finanzamt - aber auch keine Aussicht, mit der Ausübung des Vorkaufrechts einen kleinen Lottogewinn zu erzielen.

    Welche Auswirkungen hätte dies auf den Kauf der restlichen Flurstücke?

    Das kommt zum einen darauf an, ob die Flurstücke auch eigenständige Grundstücke im Sinne des Grundbuchs sind, also unter eigenen Grundbuchblättern gebucht sind oder unter eigenen laufenden Nummern innerhalb eines Grundbuchblattes, zum anderen auf den genauen Wortlaut des Kaufvertrages.

    Die Wahrscheinlichkeit ist aber hoch, dass es keine Auswirkungen hat.

    Wem käme der Erlös zugute, Verkäufer oder Käufer oder beiden?

    Das kommt auf den genauen Wortlaut des Kaufvertrages an. Grundsätzlich erhält der Verkäufer natürlich den Erlös, da dem Käufer ja noch nichts gehört.

    Wonach würde das Land den Wert/Kaufpreis bestimmen?

    Das kommt auf den genauen Wortlaut des Kaufvertrages an. Bei unrealistischen Kaufpreisen, also Preisen, die erheblich vom Bodenrichtwert abweichen, ist eventuell ein Wertgutachten erforderlich.

    Üblicherweise zahlen die staatlichen Vorkaufsberechtigten nicht wesentlich über Bodenrichtwert, bei wesentlich unterhalb des Bodenrichtwertes liegenden Kaufpreisen wird das Finanzamt hellhörig.

    wäre es sinnvoll gewesen wenn Käufer und Verkäufer in ihrem Kaufvertrag für dieses Flurstück einen expliziten Preis benannt hätten

    Das kommt auf den genauen Wortlaut des Kaufvertrages an. Einerseits wäre es vermutlich leichter, den Kaufvertrag für die zwei Erwerber aufzuteilen, andererseits könnte bei unrealistischer Wertverteilung für die Einzelflurstücke ein höheres Streitpotential bestehen.

    Erstmal danke für die zahlreichen Rückmeldungen.

    Gern geschehen. Mehr noch hätte ich mich gefreut, wenn Du die zahlreichen Rückmeldungen auch gelesen hättest und dazu Stellung genommen hättest.

    ich versuche mal etwas mehr Licht ins Dunkle zu bringen:

    Schade, Versuch gescheitert.

    Hoffe das machts klarer...

    Da muss ich Dich leider enttäuschen, da Du keine einzige Rückfrage beantwortet hast und Dein Klärungsversuch noch mehr Fragen aufwirft.

    Vielleicht hat ja jemand eine bessere Glaskugel.

    Ja. Meine hat mir gezwigt, dass Lilly an unterschiedlichen Stellen mit gleichem Wortlaut nach Rat gesucht hat. Da an einer Stelle zeitgleich ein ausgeschmückterer Fall geschildert wurde (https://www.123recht.de/forum/…-Sanierung-__f614247.html), können wir ja mal diese Fakten annehmen:


    Zitat

    Haus A ragt mit dem Eck eines Gebäudeteils auf Grundstück/Flurnummer von Haus B, dies schon seit weit über 100 Jahren, genauere Aufzeichnungen gibt es nicht. Beide Häuser A+B stehen unter Denkmalschutz, waren vor Generationen mal ein Gesamtensemble (Austragshaus zum Bauernhaus).

    Jener Gebäudeteil von A dessen Ecke über die Grundstücksgrenze zu B ragt, ist historisch und bis heute Scheunen- bzw. Garagenteil von Haus A, also reine Nutzfläche. Nun soll Haus A von Grund auf saniert werden, die teils altersschwache Substanz wo nötig erneuert. Unter Umständen soll im Zuge dessen im bisherigen Scheunenteil zusätzliche Wohnfläche für die Bewohner von A geschaffen werden (Nutzungsänderung), dies ist derzeit noch unklar.

    Entsteht bei baulicher Veränderung des Bestands oder bei Nutzungsänderung Nutz- zu Wohnfläche von A ein Beseitigungsanspruch der Grenzüberbauung für B? Oder anders herum gefragt: erlischt die Duldungspflicht von B durch Umbau bzw. Nutzungsänderung von A? Kann B die Beseitigung fordern im Zuge der Gebäudesanierung? Spielt der Denkmalschutz hierbei eine Rolle? Falls von Belang: Bundesland Bayern.

    Der Fall beinhaltet einen zivilrechtlichen und einen bauordnungsrechtlichen Aspekt. Bevor diese Aspekte betrachtet werden, stelle ich erstmal den tatsächlichen Grenzverlauf in Frage. Sind die Grundstücksgrenzen überhaupt gesichert festgestellt? Die weiteren Ausführungen setzen daher voraus, dass eine qualifizierte Grenzermittlung vorliegt.

    Zivilrechtlich teile ich die Vermutung vom Skeptiker, dass es sich um einen „entschuldigten Überbau“ handelt. B kann nach §915 BGB jederzeit den Abkauf des überbauten Teils verlangen.

    Bauordnungsrechtlich ist das Grundstück für genehmigungspflichtige Maßnahmen nicht geeignet, da diese den aktuellen Vorschriften genügen müssen und hier ein Verstoß gegen Art. 4 Abs. 1 Nr. 1 BayBO vorliegt. Der ist auch mangels Baulasten in Bayern nicht heilbar.

    Wenn es sich jedoch nur um gebäudeinnere Maßnahmen handelt, die Außenhülle des Bestandsgebäudes also unangetastet bleibt, ist die Frage, ob die Genehmigungsbehörde überhaupt Kenntnis von dem Überbau hat, da bei solchen Maßnahmen gerne auf einen Lageplan verzichtet wird. In Art. 59 BayBO kann ich keine Verpflichtung zu einer entsprechenden Prüfung durch die Genehmigungsbehörde erkennen. In wie weit die Behörde zum Einschreiten aufgefordert werden kann, muss ein Jurist vor Ort in Erfahrung bringen.

    Wir alle wissen, dass der Staat (Baubehörde) nicht den Mut hat, den Abriss dieser Überdachungsterrasse zu fordern

    Bevor Du solch kühne Behauptungen aufstellst, solltest Du die Rückfragen beantworten und zu den vielen Tipps und Ratschlägen Stellung nehmen. Hier mal zusammengefasst:


    - Gibt es einen rechtskräftigen Bebauungsplan für Dein und des Nachbarn Grundstücke?

    - Wenn ja, was setzt der fest (o, g, überbaubare Fläche, Lageplan)?

    - Hast Du die Baugenehmigungsbehörde schriftlich über die nachbarliche Bautätigkeit informiert?

    - Wenn ja, hast Du eine Antwort erhalten?

    - Hast Du die Baugenehmigungsbehörde zum bauaufsichtlichen Einschreiten aufgefordert?

    - Wenn ja, hast Du eine Antwort erhalten?

    - Woher weißt Du, dass der Nachbar keine Baugenehmigung hat?

    - Woher weißt Du, dass der Nachbar keine Bauanzeige gemäß Art. 58 BayBO bei der Gemeinde eingereicht hat?

    Mit der Einhaltung von Abstandsflächen werden u.a. folgende Zwecke verfolgt:

    der Schutz vor Brandgefahr

    Nein, dafür gibt es den Abschnitt IV der BayBO (Art. 24ff).

    die Gewährleistung einer Aktionsfläche für die Feuerwehr

    Nein, dafür gibt es den Art. 5 BayBO.

    die Sicherstellung der Privatsphäre der Bewohner

    Ja, aber mit Einschränkungen bei Doppelhäusern (Art. 6 Abs. 1 Satz 3 und Abs. 6 Nr.3 BayBO).

    ob euch irgendwelche Ausnahmen bekannt sind?

    Mir nicht.

    Fallen euch mögliche Alternativen ein?

    Mir nicht.

    Da der Platz sehr begrenzt ist ist es nicht möglich das Gartenhaus nur auf ein Grundstück zu bauen.

    Kaum zu glauben, aber wenn das so ist, ist das Grundstück für eine weitere legale Bebauung einfach nicht geeinget. Oder eine genauere Beschreibung des Vorhabens zerstört das bei mir mit "Gartenhaus" assoziierte Bild eines max. 3m*3m großen Holzbausatzes vom Baumarkt.

    allerdings könnte das Vermessungsamt bemängeln, das die (zwei) Gartenhäuser nicht räumlich getrennt sind

    Kaum zu glauben, da sich das Vermessungsamt üblicherweise nicht um baurechtliche Angelegenheiten schert und ein Gartenhaus (in meinem Sinne) nicht einmessungspflichtig ist.

    Eine Verschiebung oder gar Auflösung der Grenze ist auch nicht möglich.

    Kaum zu glauben, aber vielleicht lässt ein Lageplan von den Grundstücken meine Zweifel verblassen.

    Das Zauberwort zur Lösung könnte "Vereinigungsbaulast" heißen

    Leider wirkt der Zauber in Bayern nicht, da die BayBO dieses Wort mit einem Bann belegt hat. Soll heißen, dass Bayern dieses Instrument nicht aus der MBO übernommen hat.

    Die Ablehnung gab es bisher nur mündlich..

    Na dann ist die Ablehnung genauso unverbindlich wie Deine Anfrage.

    dass der gesamte Genehmigungsprozess des Hauses ein sehr schwieriger Weg war

    Ist die Gemeinde auch Baugenehmigungsbehörde?

    notfalls den offiziellen schriftlichen Weg gehen

    Wieso notfalls? Ist doch selbstverständlich, dass ein Antrag auf Bordsteinabsenkung schriftlich zu stellen ist. Mündlich kann besprochen werden, wer in der Gemeinde dafür zuständig ist und welche formellen Bedingungen gefordert werden (Formularzwang, Lageplan, Vorhabenbeschreibung, o.ä.).

    Ist dann die Stadt/Gemeinde nicht auch verpflichtet, eine befestigte Zufahrt zu ermöglichen?

    Ja, sofern die Straße gewidmet ist (Art. 6 BayStrWG).

    was dieser Begriff rechtlich bedeutet.

    Nichts. Es handelt sich um die Zuordnung einer Gebäudefunktion aus dem ALKIS-Objektartenkatalog zu einem ALKIS-Objekt der Objektartengruppe ax_gebaeude. Das hat etwas mit der Datenstruktur des Liegenschaftskatasters zu tun und der bundeslandspezifischen Umsetzung der zu erfassenden Daten.

    Wenn die Lauben als Wohngebäude geführt werden, darf dort dann gewohnt werden?

    Das Eine hat mit dem Anderen nichts zu tun, so dass eine wenn-dann Verknüpfung zu keinem Ergebnis führt. Ob dort gewohnt werden darf, beurteilt sich in keinster Weise nach dem Liegenschaftskataster. Hier wäre meines Erachtens zunächst das Planungs- und Bauordnungsrecht heranzuziehen.

    Resultieren daraus irgendwelche Rechte und Pflichten?

    Nein, jedenfalls nicht direkt. Wenn die Digitalisierung in D vorankäme, könnten Behörden die Daten nutzen, um Rechte und Pflichen zu überprüfen.

    Sollte ich Widerspruch einlegen und diese zu "Gartenhäusern" um deklarieren lassen?

    Da nach meinem Kenntnisstand Sachsen-Anhalt diese Gebäudefunktion aus dem AdV-Katalog nicht übernommen hat, dürfte das sinnlos sein. Du kannst Dir das Ganze aber auch vom Katasteramt erklären lassen.

    Wie könnte den so Genehmigung ablaufen bzw. aussehen?

    Deine Architektin stellt einen Bauantrag für ein Wohnhaus und legt für jede geplante Abweichung von einer Festsetzung des BPlans einen gut begründeten Antrag auf Befreiung dazu (§31 Abs. 2 BauGB).


    Im Falle der hier beabsichtigten Abweichung von der Art der baulichen Nutzung (festgesetzt Wochenendhausgebiet (SW), geplant reines oder allgemeines Wohngebiet (WR oder WA)) werden allerdings die Grundzüge der Planung des BPlans berührt, so dass hier

    https://www.mw.niedersachsen.de/download/189683/Niedersaechsische_Verordnung_zur_Bestimmung_von_Gebieten_mit_einem_angespannten_Wohnungsmarkt_im_Sinne_des_Baugesetzbuchs_PDF_nicht_barrierefrei_.pdf

    nachgesehen werden muss, ob die Gemeinde im §1 aufgeführt ist, damit ein Antrag nach §31 Abs. 3 BauGB gestellt werden kann.

    Wer kann eigentlich solch eine Genehmigung abweichend vom Bebauungsplan erteilen?

    Die Baugenehmigungsbehörde (§66 Abs. 6 NBauO).

    Ist das nicht eher eine grundbuchlicht bzw. erbrechtliche Angelegenheit?

    Nein, beides ist Zivilrecht, eine Abweichung vom BPlan ist aber öffentliches Recht.

    das bekommt ja auch schon kein Architekt mehr hin oder?

    Das ist eine Frage der Berufserfahrung und Motivation.

    Da müssen eigentlich schon Juristen ans Werk oder?

    Die kommen ins Spiel, wenn eine rechtsverbindliche Ablehnung vorliegt, dessen Begründung anfechtungswürdig erscheint.

    Damit wären m.E. die Kaufverträge schon ungültig.

    Das kommt auf den Inhalt der Verträge an. Möglicherweise können Schadenersatzansprüche geltend gemacht werden.

    Wir haben auch nachgefragt, woher der Druck auf die verbliebenen Grundstücke kommen würde.

    Welcher Druck?

    Bedeutet das im Umkehrschluß, dass eine Gemeinde/Kommune keine Kulanz, kein "Augen-zu-drücken" mehr zeigen darf, weil sie sonst Gefahr läuft, bei einem noch gültigen B-Plan ausgehebelt werden zu können?

    Bevor die Funktionslosigkeit droht, muss schon ganz schön viel Kulanz oder Ignoranz geübt worden sein. Allerdings sollte die Gemeinde schon sehr aufmerksam beim Erteilen von Befreiungen sein und sich Mühe bei der Formulierung des Bescheides geben, damit keine juristisch relevanten unbeabsichtigten Schlüsse aus dem kommunalen Handeln geschlossen werden können.


    Vielleicht hat mein letzter Halbsatz in #13 ein falsches Bild vermittelt. Als funktionslos werden von den Gerichten nur sehr wenige Festsetzungen in Bebauungsplänen erklärt. Die Hürden sind sehr hoch. Kernsatz des oben verlinkten Urteils des BVerwG ist:

    Zitat

    Nach der Rechtsprechung des Senats kann eine bauplanerische Festsetzung funktionslos sein, wenn und soweit die tatsächlichen Verhältnisse, auf die sie sich bezieht, ihre Verwirklichung auf unabsehbare Zeit ausschließen und diese Tatsache so offensichtlich ist, dass ein in ihre Fortgeltung gesetztes Vertrauen keinen Schutz verdient.

    Ob diese beiden Voraussetzungen beim TE gegeben sind, weiß ich nicht. Es gehört schon mehr dazu, als 100% Dauernutzung, z.B. jahrzehntelange Untätigkeit der Behörden oder Wohnungs- und/oder Bauflächenmangel in der Gemeinde, aber 100% gebietsfremnde Nutzung sind schon mal ein Anfang.

    hmm... der B-Plan wäre aber nur dann gegenstandslos geworden, wenn die tatsächlichen Dauernutzungen so in die jeweiligen vorherigen Baugenehmigungen eingeflossen sind, oder?

    Nicht unbedingt. Natürlich wäre es ein starkes Indiz dafür, dass die Gemeinde die Durchsetzung des Gebietscharakters nicht mehr verfolgen möchte, wenn zumindest eine Genehmigung zum Dauerwohnen erteilt worden wäre. Es ist aber keine notwendige Bedingung.

    Wenn jeweils die Wochenendhaus-Nutzung nur als solche genehmigt wurde und jetzt abweichend genutzt wird, entsteht hieraus doch kein Rechtsanspruch für künftige Genehmigungen?

    Das ist richtig. Daher schrieb ich ja, dass viel zu wenige Details zum Baugrundstück bekannt sind. Wenn aber 100% der Häuser dauerbewohnt sind, könnte eventuell die Art der baulichen Nutzung funktionslos geworden sein. Dazu muss aber die Gesamtsituation gewürdigt werden, nicht nur innerhalb des Bebauungsplans sondern in der ganzen Gemeinde.

    zum letzten Teil würde ich gerne erfahren, weshalb!

    Weil hier nach der bisherigen Schilderung des TE die Voraussetzungen für den seltenen Fall einer Funktionslosigkeit des Bebauungsplanes gegeben sein könnten.

    Welche Informationen würden denn noch benötigt

    Zum Beispiel

    - die Details der Bauvoranfrage und der Wortlaut des Bescheides. Wer hat die Bauvoranfrage erstellt (Berufsgruppe), welche Fragen wurden gestellt, welche Bauvorlagen wurden eingereicht

    - der vollständige BPlan, inkl. textlicher Festsetzungen und Begründung

    - Baujahre und Beginn der Dauerwohnnutzung aller im Geltungsbereich liegender Gebäude

    - gibt es eine oder mehrere genehmigte Dauerwohnnutzungen

    - liegt die Gemeinde in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt im Sinne von §201a BauGB


    Hier (https://openjur.de/u/2376577.html) gibt es ein Urteil, wo die Klägerin sich nicht durchsetzen konnte. Jedoch beinhaltet es Hinweise auf Tatbestände, die zu einer anderen Entscheidung führen könnten und verweise zu Urteilen, die BPläne für funktionslos erklärten (z.B. https://www.bverwg.de/280404U4C10.03.0). Dies für Deinen Fall zu recherchieren, ist sehr aufwendig und ist meines Erachtens Aufgabe einer von Dir zu beauftragenden bauvorlageberechtigten Person, die auch Dein Bauvorhaben plant.

    Warum?

    Warum wurde

    Darwin

    in den Faden geholt?

    Ist doch dazu Vieles gesagt und geschrieben.

    Ja, aber noch lange nicht alles. Zum Beispiel, dass ein Bebauungsplan, dessen Festsetzungen in keinster Weise (mehr) in der Realität wiederzufinden sind, funktionslos geworden ist und daher nicht mehr angewendet werden kann. Oder die jüngste Novelle des BauGB, die in §31 erweiterte Befreiungsmöglichkeiten eröffnet.


    Hier sind zu wenig Details zu dem speziellen Grundstück bekannt und sind auch nicht im notwendigen Umfang im Forum bekannt zu machen, um eine Risikoanalyse durchzuführen, aber die durchgehend pessimistische Einschätzung teile ich nicht.

    ein Baustellenschild als Baufreigabe der damaligen Besatzung

    Zeig mal!

    liegen nur wenige Unterlagen vor

    Was gibt's noch?

    Es wird auch immer wieder behauptet, das Gebäude sei einmal eine Gärtnerei gewesen

    Gibt es Anhaltspunkte oder gar Beweise, dass es nicht so war?

    Es liegt eine Statikberechnung von 1946 vor.

    Das ist kein Beleg für die Rechtmäßigkeit der beabsichtigten reinen Wohnnutzung und allenfalls ein Indiz dafür, dass wenigstens das Gebäude legal errichtet wurde.

    Das Haus wurde bewohnt und es wurde entsprechend auch eine Hausnummer vergeben.

    Bei privilegierter Nutzung, z.B. Gärtnerei, wäre die untergeordnete Wohnnutzung auch legal gewesen. Doch auch ein Schwarzbau kann bewohnt werden und mit einer Hausnummer versehen werden. Meistens werden die Hausnummern als ordnungsbehördliches Instrument nicht vom baugenehmigenden Amt vergeben, so dass auch hieraus keine Anzeichen für eine rechtmäßige Errichtung oder Duldung abgeleitet werden können.

    Luftaufnahmen aus dem Geoportal zeigen das Gebäude bereits seit 1959.

    Sie würden auch einen Schwarzbau zeigen.

    Seit den 90zigern wird auch (zumindest liegen dazu die Unterlagen vor...) die Grundsteuer für das Grundstück mit Wohnhaus eingezogen.

    Ebenfalls irrelevant, da sich das Finanzamt nicht für das Baurecht interessiert.

    Die Mülltonnengebühren laufen ebenso.

    Auch nicht beweiskräftig, da die zuständige Stelle nicht die Bauakte prüft.

    Beim Liegenschaftsamt ist das Grundstück bzw. das Haus auch eingetragen und das Grundstück ist als Gebäude und Freifläche zu Wohnzwecken deklariert.

    Ich vermute, Du meinst Katasteramt, und das führt im Liegenschaftskataster die tatsächliche Nutzung des Grundstücks völlig unabhängig von Genehmigung oder Zulässigkeiten.

    Im Grundbuch steht auch Haus und Hoffläche drin.

    Da das Grundbuch die Daten nachrichtlich aus dem Liegenschaftskataster übernimmt, hat auch dies keine Aussagekraft bezüglich der Legalität.

    Wie kann es sein, dass die Behörden nicht über diese Unterlagen verfügen.

    Die Behörden verfügen über diese Unterlagen, nur dass die jeweiligen Behörden nur die Unterlagen haben, die für ihren Zuständigkeitsbereich von Bedeutung sind, und für die Baugenehmigungsbehörde sind nur baurechtliche Genehmigungen von Bedeutung.

    Eine Umnutzung wäre wohl auch schwierig wegen der Lage im Außenbereich.

    Ja.

    Dies sei notwendig um das Haus zu legalisieren.

    Dann besteht ja noch Hoffnung.

    Meiner Meinung nach ist das Haus aber bereits legal!

    Dieser Meinung kann ich mich vorbehaltlich der Kenntnis der "wenigen Unterlagen" nicht anschließen.

    Irgendjemand muss hier was verschlampt haben.

    Eher nicht, wenn das Haus 1946 unter den Alliierten erbaut wurde.

    Gibt es noch ein anderes Verfahren/Möglichkeiten?

    Ich sehe keine.

    Ich habe Angst, dass mir durch dieses Vorgehen die Möglichkeit der Nutzung versagt wird, weil bzgl. des Außenbereiches immer so viel "tam tam" gemacht wird

    Du hast zu Recht Angst, weil zu Recht viel "tam tam" im Außenbereich gemacht wird. Daher rate ich, einen mit Nutzung im Außenbereich sehr erfahrenen bauvorlageberechtigten Menschen zu suchen. §35 BauGB bietet einige Möglichkeiten, die aber für den Einzelfall gut recherchiert und schlüssig dargelegt werden müssen. Der baurechtliche Laie kann bei der Kommunikation mit der Baugenehmigungsbehörde viel Porzellan zerschlagen.

    Wie bindend ist die Deklarierung des Katasteramtes für die anderen Behörden?

    Gar nicht (s.o.).

    Kann hier trotzdem eine Nutzung untersagt werden

    Ja.

    muss das Bauamt pos. entscheiden weil die Erschließung gegeben ist und beim Katasteramt alles als legal dokumentiert ist?

    Nein.

    Das würde ich gern genauer erörtern... Was wird den aus einer Wiese?

    Das, was der Eigentümer daraus im Rahmen der geltenden Gesetze machen will.

    Art. 14 GG

    (1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt.


    Wenn Du herausgefunden hast, welche Gesetze für das begehrte Stückchen Land gelten, kannst Du über die zukünftige Verwendung nachdenken. Ich gehe mal davon aus, dass die Wiese nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes liegt, im Flächennutzungsplan als landwirtschaftliche Fläche dargestellt ist, nicht Bestandteil eines Landschaftsplanes ist oder zumindest unter keinem besonderen Schutz liegt und auch sonst keine seltenen Pflanzen oder Tiere vorkommen.


    Dann schränken in Bezug auf bauliche Anlagen das BauGB und die LBO die Eigentumsrechte ein. Einfriedung und fest verbundene Sport- und Spielgeräte sind da schwierig. Ein englischer Rasen zum Krocket spielen nicht. Auch das Badmintonnetz, die Fußballklapptore oder ein Planschbecken halte ich für unproblematisch. Ein Quick-Up-Pool ist grenzwertig, obwohl ich bezweifle, dass die Bauaufsicht dafür die Ordnungswidrigkeitskeule schwingt.

    Da bin ich grad dabei. Ich finde aber aktuell nur Verbote und Verpflichtungen.

    Wo genau ist denn verboten, aus der Wiese einen englischen Rasen zu machen oder einen Nutzgarten?

    Zum ersten Punkt der Enteignung hab ich gehört das die Gemeinde das Grundstück auch kaufen kann zu einem bestimmten Preis um anschließend Bauland daraus zu machen.

    Die Enteignung habe ich nur erwähnt, um einen objektiven Wert anzugeben. Das ist wie mit den 10€-Münzen. Wenn Du mit denen an der Kasse bezahlst oder sie zur Bank bringst, bekommst Du genau 10€. Wenn Deinem Nachbarn genau die eine, die Du besitzt, noch zur Vervollständigung seiner Sammlung fehlt, gibt er Dir vielleicht dafür 20m² mehr von seinem Grundstück.


    Enteignung kommt in Deutschland sehr selten vor, wenn man nicht wie ich aus dem rheinischen Braunkohlegebiet kommt. Was häufiger geschieht, ist die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechtes nach §24 BauGB. Das steht der Gemeinde aber nur in den dort genannten Fällen zu. Dann gibt es noch andere Gesetze, die der Gemeinde ein Vorkaufsrecht einräumen, z.B. Denkmal- und Naturschutz, aber auch nur unter bestimmten Bedingungen. Spielt bei Dir vermutlich aber keine Rolle, da Du ohnehin mehr zu zahlen bereit bist, als dass die Gemeinde in den Kaufvertrag einsteigen würde.


    ich bin mir wegen meiner gesammelten Daten wirklich

    unsicher ob sie es wert ist.

    Du weißt ja nicht, was sie wert ist, und auch nicht, was der Verkäufer sich denn nun vorstellt. Er hätte zumindest eine Zahl nennen können, dann wüsstest Du, ob überhaupt die Chance auf eine Einigung besteht.


    Und ich habe mal recherchiert was den alles eine Wiese ist

    Sagen wir besser "... sein kann", denn manche Auflagen sind nur an besondere Wiesen gebunden, z.B. bei besonders geschützten Biotopen. Beim Verkauf von landwirtschaftlichen Flächen hat im Allgemeinen zwar die Landwirtschaftskammer auch noch ein Wörtchen mitzusprechen, bei so einer kleinen Fläche aber, die eine Bewirtschaftung der Restfläche so gut wie gar nicht erschwert, sehe ich hier kein Hindernis, vorbehaltlich eines deutlich größeren Kartenausschnitts.


    - Landwirtschaftlich genutzte Flächen dürfen in der Nutzzeit (April-September) grundsätzlich nicht betreten werden.

    "Deine" Wiese wäre dann ja nicht mehr landwirtschaftlich genutzt.

    Dazu : Wer landwirtschaftliche Flächen entgegen der Verbote betritt bzw. außerhalb geeigneter

    Wege mit dem Fahrrad fährt oder reitet, begeht eine Ordnungswidrigkeit, für die ihm eine

    Geldbuße von bis zu 15.000 € droht; zusätzlich Schadensersatzansprüche des Landwirts.

    Das sind die üblichen Schutzvorschriften, damit man nicht den Drachen auf der Wintergerste steigen lässt. Das hätte mit "Deiner" Fläche nichts zu tun.


    Eine Wiese ist also eine Wiese.

    Sie muss es aber nur in seltenen Fällen auch bleiben.

    Also ich kaufe tatsächlich eine Wiese mit der ich wirklich nichts machen darf

    Das müssen deine Recherchen erst mal bestätigen. Im Moment erscheint mir das nicht plausibel.

    Wieviel Wert hat eine 300qm große Wiese in der Region außerhalb der Stadt?

    Wenn es einen Grund gäbe, dass Dich die Gemeinde enteignen dürfte, erhieltest Du den Bodenrichtwert, also 2,50€/m², als Entschädigung, vorausgesetzt Du hast korrekt ermittelt.


    Was wäre euch so ein Grundstück wert?

    Wenn sich dadurch meine Position zur Anschaffung eines Aufsitzmähers verbessern würde, würde ich 4500,-€ zzgl. Nebenkosten (ca. 10%) zahlen.


    wir haben die Möglichkeit bekommen eventuell ein teil des Nachbargrundstücks zu erwerben.

    Hierbei handelt es sich um ca. 300qm private Wiese.

    Ist das Grundstück denn schon parzelliert, also handelt es sich um ein eigenständiges Flurstück im Liegenschaftskataster? Wenn nicht, müssen ca. 2000€ Vermessungskosten einkalkuliert werden, was dann eher für einen langfristigen Pachtvertrag spräche.

    Wir wollen keinen Streit und eigentlich nur noch unsere Ruhe. Lässt sich ein Betonzaun rechtlich problemlos stellen ?

    Leider bist Du auf den Beitrag #27 nicht eingegangen und hast auch die Rückfrage in #42 nicht beantwortet. Allerdings unterscheiden sich die Rechtsgrundlagen in Berlin und Brandenburg bezüglich der Fragestellung nicht entscheidend. In beiden Ländern gilt Rechtseinfriedung. Zunächst ist also zu klären, wer für die Einfriedung zuständig ist. Ist es die Nachbarin, sind Deine Gestaltungsmöglichkeiten sehr beschränkt. Dann ist zu klären, ob öffentlich-rechtliche Vorschriften, z.B. eine örtliche Gestaltungssatzung oder ein Bebauungsplan, Regelungen zur Einfriedung treffen.


    In jedem Fall ist die frühzeitige Einbindung der Nachbarin in Deine Pläne dringend zu empfehlen.

    1. Unabhängig vom Zaun finde ich die Aussenanlage an der Stelle ungünstig. Vielleicht kann man es mit Rasen / Wiese bepflanzen, aber es ist schwer pflegbar. Auch habe ich das Gefühl, dass bei Starkregen der Schutz vom Nachbargrundstück nicht gegeben ist. Hinweis: der Boden ist nicht versickerungsfähig. Was meint ihr dazu?

    Ja, die Außenanlage ist ungünstig und so schwer zu gestalten und zu pflegen. Da das Nachbargrundstück selbst aber kaum Gefälle aufzuweisen scheint, sehe ich keine Gefahr, wenn alles wieder bepflanzt ist.


    Passt die Planung grundsätzlich oder hätte hier was anders gemacht werden müssen?

    Da die Planung hier nicht bekannt ist, insbesondere der Urzustand, kann das nur am Ergebnis beurteilt werden, was den Planenden gegenüber ungerecht sein könnte. Aber zumindest im Bereich der Außentreppe hätte es vermutlich bessere Lösungen gegeben, z.B. die Erhöhung der Treppenmauer auf Nachbargrundstückniveau. Eine Verpflichtung ("müssen") kann ich aber nicht erkennen.


    Ist das so i.O., dass man dann als Bauherr vor vollendete Tatsachen gestellt wird und keine Möglichkeiten mehr hat zu regaieren?

    Ja, da das Nachbarrechtsgesetz in BW nichts anderes hergibt.


    3. Ich finde es komisch das der Bauträger unbedingt versucht zu vermeiden zu erwähnen, dass er von dem Zaun wusste und ihn sogar finanziert und aufstellt. Irgendwie denke ich, man hätte mir das erzählen müssen beim Kauf oder während der Bebauung. Wenn das jetzt nicht per Zufall rausgekommen wäre, dann hätte der Gartenbauer den Zaun errichtet und dann wäre die Übergabe erfolgt und dann bekommt man die Handwerkerliste und ab dann darf man auf die Handwerker zugehen. Ist das so richtig?

    Richtig oder falsch - kommt auf die Kriterien an. Juristisch ist das Vorgehen meines Erachtens nicht zu beanstanden, bezüglich einer fairen Zusammenarbeit schon.


    4. Kann ich den Bauträger zwingen den Zaun im Nachgang aufzustellen, wenn ich meine Aussenanlage erledigt habe?

    Kommt 'drauf an, welche Mittel Dir zur Verfügung stehen ;) . Spaß beiseite, da sehe ich keine Möglichkeit für Dich.


    Das setzten der L-Steine wäre dann nicht mehr möglich

    Ohne Einverständnis des Nachbarn wäre das sowieso nicht möglich, da die L-Stein-Füße ja auf seinem Grundstück lägen. Wenn Du die Steine ordnungsgemäß setzten willst, musst Du ohnehin 50cm Grenzabstand halten. Wird mit Zaun natürlich trotzdem komplizierter, weswegen ich Deinen Ärger gut verstehen kann.

    Nun sehe ich, dass ich Eigentümer einer solchen "Baulücke" bin - nämlich mein Obstgarten.

    Die Frage ist, wie die Gemeinde die Baulücken ermittelt hat. Das wird sehr unterschiedlich gehandhabt und reicht von der groben Erfassung durch halbherzig eingearbeitete Praktikanten bis zur Vergabe an Firmen mit qualifizierter Beurteilung des vorhandenen Planungsrechts jeder Einzelfläche.

    Meines Wissens ist dieser Garten jedoch gar kein Bauland und als solches auch nicht ausgewiesen oder erschlossen.

    Wenn die Karte schon veröffentlicht ist, sollte die Gemeinde auch irgendwo Hinweise veröffentlicht haben, wie die Flächen zustande gekommen sind. Nach §200 Abs. 3 BauGB hast Du ja auch ein Widerspruchsrecht bezüglich der Veröffentlichung. Ansonsten mal nachfragen, ob Dein Wissen nicht auf dem aktuellen Stand ist.


    Im Bayernatlas ist es als Grünland gekennzeichnet.

    Das hat keine Bedeutung.


    Was kann und darf denn die Gemeinde und was sind juristische & planerische Gegenmaßnahmen?

    Sollte es sich tatsächlich um Bauland nach §34 BauGB handeln, könnte die Gemeinde Dir theoretisch ein Baugebot auferlegen. Mir ist aber kein Fall bekannt, wo das jemals für eine einzelne Baulücke in Angriff genommen wurde, weil der Aufwand immens ist und Aussichten auf Erfolg sehr gering.

    Wenn sich mehrere Baulücken in der Nähe befinden, könnte die Gemeinde auch einen Bebauungsplan aufstellen, eventuell in Verbindung mit einer Baulandumlegung nach §45 oder §80 BauGB.

    Ist das überhaupt für einen Obstgarten relevant?

    Ja, sonst wäre Dein Obstgarten nicht farbig, es sei denn, die Praktikantin hat ihn erfasst.

    Zählt das dann?

    Vielleicht kann Rose24 hier zur Aufklärung beitragen, wie in solchen Fällen zu verfahren ist. Hier in NRW stellt sich die Frage nicht, da die öffentlich-rechtliche Sicherung, also Baulast, bei nachbarschaftliche Übernahme der Abstandsflächen vorgeschrieben ist und die Vermessungsstelle bei bebauten Grundstücken eine Teilungsgenehmigung bei der Bauaufsichtsbehörde einholen muss, ohne die die Teilung gar nicht erst ins Liegenschaftskataster übernommen wird.

    Das Gebäude als Solches wurde von der Kubatur her nicht angefasst, Gebäude steht so wie es immer Bestand, innen wurden einige Trockenbauwände gezogen und die ehemalige Ausstellung wurde noch vom "vor vor Besitzer" als Wohnung umgebaut (vor der Grundstücksteilung)

    Das nützt Dir aber alles nichts, wenn der Umbau genehmigungspflichtig war und eine Genehmigung nicht eingeholt wurde.


    Die Unterhaltung obliegt allein dem Eigentümer des dienenden Grundstücks.

    Ja dann kannst Du dem Nachbarn ja noch ordentlich Unannehmlichkeiten bereiten, indem Du ihn aufforderst, die gesicherte Fläche zur Verfügung zu stellen. Vielleicht regt das ein wenig Kompromissbereitschaft an.

    wenn entgegen dem Baurecht geteilt wurde?

    Darüber kann man geteilter Meinung sein. Die BayBO bietet drei Möglichkeiten, dass sich Abstandsflächen baurechtskonform auf andere Grundstücke erstrecken dürfen: Rechtliche Sicherung, tatsächliche Sicherung und schriftliche Nachbarzustimmung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde. Dass letztere nicht erfolgt ist kann ja daran liegen, dass schon damals davon ausgegangen wurde, das GF-Recht reichte als Sicherung. Im Grunde gibt es sogar eine schriftliche Nachbarzustimmung, nur nicht gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, sondern gegenüber der Katasterbehörde.

    Durch die Teilung wurde gegen die Baugenehmigung verstoßen

    Sehe ich nicht so, da die Baugenehmigung sich auf ein anderes Grundstück bezog. Die Veränderung des Grundstücks hat ja keine Auswirkungen auf die Rechtmäßigkeit der erteilten Baugenehmigung.


    Das kann natürlich alles dahinstehen, wenn das Bestandsgebäude gar nicht mehr dem genehmigten Gebäude entspricht. Das wird dann ziemlich kompliziert herauszufinden, wann der Umbau erfolgte und welches Recht anzuwenden war. Wenn der Umbau genehmigungspflichtig war und eine Genehmigung liegt nicht vor, ist das Gebäude schon formell illegal. Die materielle Illegalität ergibt sich dann eventuell noch zusätzlich nach erfolgter Recherche.



    Die Ursprungsplanung beinhaltet ja unter anderem den Anbau um einen Meter in meine Richtung zu versetzen

    Das entspricht aber nicht der Zielsetzung der Abstandsflächenvorschriften. Für derartige Planungen bist Du nun mal auf die Zustimmung der Nachbarn angewiesen, die diese nicht erteilen wollen, weil sie ihre gesetzlich geschützen Interessen gewahrt haben wollen. Du hättest daher von Anfang an eine Planung vornehmen sollen, bei der Du auf die Zustimmung der Nachbarn nicht angewiesen bist.


    in wie weit ich dann berechtigt bin auf die eingetragenen 7 Meter zufahrt zu pochen oder ob die Reale zufahrt so bleiben muss/kann, weiss ich natürlich aktuell noch nicht.

    Ich auch nicht, da der genaue Wortlaut des GF-Rechts nicht bekannt ist und auch nicht, ob es noch zusätzliche Vereinbarungen z.B. bezüglich Instandhaltung gibt.

    Erhoffen würde ich mir in erster Linie, Meinungen

    Na dann, hier ist meine, allerdings auch subjektiv:

    Wurde leider nur üblich formuliert

    Dann hat sich Deine aktuelle Planung erledigt. Du kannst jetzt noch denjenigen, die behauptet haben, das GF-Recht begründe eine Abstandsflächensicherung, vor's Schienbein treten, aber das bringt Dein Bauvorhaben auch nicht voran.

    Das ist einer der daraus resultierenden Probleme - Umnutzung generiert eine Neubetrachtung der Abstandsflächen - da diese nicht übernommen sind wird das nicht erteilt

    Wenn auch noch eine nachträgliche Legalisierung ansteht, könnte der Abriss tatsächlich die bessere Lösung sein.

    das is doch alles krümmelkackerei und eigentlich völliger Schwachsinn worüber man da diskutiert

    Sehe ich nicht so und habe da mehr Verständnis für Deinen Nachbarn. Wohngebäude haben auf der Grundstücksgrenze nichts zu suchen, es sei denn, es wäre städtebaulich gewollt und nachbarschaflich akzeptiert. Die Nachbarn haben aber von Anfang an Widerstand signalisiert und Du hast ihre Interessen mit Vertrauen auf mündliche Aussagen, die sich nun als unhaltbar herausstellen, ignoriert.

    ob ich an meinem Ursprungsplan - unter wohl falschen Voraussetzungen - überhaupt in irgend einer Form festhalten sollte

    Nein.

    oder aber ob es mir Sinn hat "Plan B" zu verfolgen

    Ja.

    Stellte sich im Zuge des jetzigen Bauvorhabens heraus, dass das Gebäude (was nachweisslich seit mindestens 2004 in Vermietung als Wohnung ist) bereits an meinen Vater als Wohngebäude verkauft wurde, dann auch an mich als Wohngebäude verkauft wurde .... eigentlich gar kein Wohngebäude ist sondern ein Nichtwohngebäude

    Mit welcher Konsequenz? Verlangt die Bauaufsicht eine nachträgliche Genehmigung, die wegen der fehlenden Abstandsflächenübernahme nicht erteilt werden kann?


    Was genau erhoffst Du Dir vom Forum? Wie können wir Dir weiterhelfen?

    Abgesehen davon bin ich allerdings eben der Meinung das Aufgrund der Breite die Abstandsflächen dennoch gesichert sein müssten.

    Das kommt auf den genauen Wortlaut des eingetragenen Rechtes an. Wenn die Überbauung ausgeschlossen ist, sollte die gesetzlich geforderte Sicherung vorhanden sein. Wenn nur ein übliches Geh- und Fahrrecht formuliert wurde, reicht das nicht (s. SirSydom überkragende Bauteile).

    jedoch leider nicht die Abstandsflächenübernahme

    Das ist ärgerlich. Ist der Verkäufer Dein Nachbar oder hat Dein Nachbar sein Grundstück erst nach der Teilung erworben?


    Was mein aktuelles Gebäude quasi "illegal" macht

    Sehe ich nicht so, da ja die Grundstücksteilung nicht ohne schriftliche Zustimmung des Eigentümers erfolgen konnte, wenn sie nicht sogar auf sein Betreiben hin durchgeführt wurde. Dass mit der neuen Grenzziehung die Bestandsabstandsfläche nach Verkauf auf fremdem Grund liegt, ist dann ja selbstverständlich. Und falls Dein Nachbar späterer Erwerber ist, so hat er das Grundstück ja bereits so vorgefunden mit der offensichtlichen Abstandsflächenbelastung. Es liegt ja auch kein baurechtswidriger Zustand vor, es fehlt lediglich die gesetzlich geforderte schriftliche Nachbarzustimmung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, die meines Erachtens wegen der anhand des Liegenschaftskatasters beweisbaren Entstehungsgeschichte entbehrlich ist.

    Ein Umbau und Neubau erfordert natürlich die formelle Nachbarzustimmung, insbesondere da die westliche (Einnordung des Planausschnitts vorausgesetzt) Abstandsfläche Deines Anbaus auch ohne Wegerecht die Grenze überschreitet.

    der Bebauungsplan der existiert

    Zeig mal! Vielleicht hält der die eine oder andere Überraschung oder Lösungsmöglichkeit bereit.

    Hatten wir das Thema nicht erst vor einiger Zeit

    Ja, da ging es um die in Bayern wohl einzigartige Rechtslage, dass auch bebaute Grundstücke frei von jeglicher Kontrolle durch Bau- oder Vermessungsbehörden geteilt werden können. Das Bauherr verantwortet da als baurechtlicher Laie vollständig die Rechtmäßigkeit seiner Ideen, die unreflektiert vom Vermessungsamt umgesetzt werden. Dass Bürokratieabbau immer an den unpassendsten Stellen beginnen muss ...

    Soweit mir bekannt ist, darf ich ja sodann in den drei Metern untergeordnete Gebäude bauen z.B. Carport, Heizungsanlage etc?

    Carport ja (Bedingungen beachten), Heizungsanlage nur, wenn's keine Feuerstätte ist.

    und auf diese 3 Meter Parkplätze mache + ggfs. einen Raum für die Heizung der nicht höher als 5 Meter ist,


    sollte das doch sodann gehen oder?

    Parkplätze sind nicht unproblematisch (z.B. Emissionen), aber dazu reicht der Ausschnitt nicht und der BPlan fehlt, und privilegierte Grenzbebauung endet bei 3m Höhe.

    nach Landesbauordnung sollen Schwimmbecken mit bis zu 100m3 wie Innerortz auch im Außenbereich als Nebenanlage

    erlaubt werden.

    Wie kommst Du darauf?

    Und aktuell sind sie auch Innerorts nicht erlaubt, sondern lediglich genehmigungsfrei. Ob sie zulässig sind, muss der Bauherr dann selber herausfinden. Und nochmal: Dein Pool ist höchstwahrscheinlich nicht zulässig, sonst müsste die Behörde Deinen Bauantrag genehmigen, es sei denn, er wäre mangelhaft, so dass er schon formell abgelehnt würde. Es ist aber anzunehmen, dass der Bauantrag auch materiell nicht genehmigungsfähig ist, oder welcher Tatbestand des §35 BauGB ist in Deinem Fall gegeben, dass er zugelassen werden kann?