Beiträge von Thomas B

    Woodie kannte ich tatsächlich nicht, aber genau so etwas meinte ich!


    Es geht im Augenblick erst einmal um den Kostenvergleich Modul vs. konventionell. Konventionell kenn ich und kann ich. Modul (noch) nicht.


    Wir wollen natürlich nicht unendlich viel Zeit investieren, wenn dies absehbar eine Sackgasse wäre.


    "Problem" könnte das relativ überschaubare Bauvolumen sein. Wie schon geschrieben. Etwa 40 Einheiten, dabei aber auch noch 5 unterschiedliche Typen/ Größen (Der Größe des Bauwerks/ Abstandsflächen unter anderem geschuldet).


    Eine echte serielle Produktion sehe ich da nämlich noch nicht.


    Letztendlich aber wäre es interessant zu wissen in welchem Preisbereich wir hier je m² Wohnfläche oder BGF liegen.

    Hallöchen allerseits,


    ich diskutiere/ überlege gerade gemeinsam mit einem BT, ob sich ein anstehendes Projekt in Modulbauweise oder eher klassisch konventionell besser rechnet. Eben in Fertigmodulen oder Stein auf Stein.


    Hierbei handelt es sich um knapp 40 Studentenwohneinheiten, die brav übereinander gestapelt werden sollen, die aber auch nicht alle die gleiche Größe haben (5 Typen).


    Der Vorteil der Modulbauweise scheint auf der Hand zu liegen: Alles wird werkseitig vorbereitet, die Bauausführung geht schnittestellenarm über die Bühne. Soweit, so toll.


    Andererseits sind natürlich auch Bauteile da (Treppenhaus, Flure, Aufzug), die sich modular nicht herstellen lassen, also noch eine zusätzliche "Baustelle" auf der Baustelle. Der Hersteller wird vermutlich auch etwas daran verdienen wollen, Transportkosten sind zu berücksichtigen (Straßensperrungen usw.).


    Für den BT ist -wer hätte das gedacht- natürlich der Preis das ausschlaggebende Element. Ich konnte ihm da nun nicht wirklich helfen, da ich selber so etwas noch nicht geplant/ umgesetzt habe.


    Hat einer von Euch so etwas schon mal gemacht? Wie sieht das preislich aus?


    Ein paar Infos wären prima.

    "Die Architekt" finde ich persönlich witzig, pointiert und auch sprachlich gut umgesetzt,

    Witzig? Ja.

    Sprachlich gut umgesetzt? Nein. Schlichtweg falsch, deswegen ja auch witzig. Kann man mal bei einer einzelnen Ausgabe machen. Dauerhaft? Nö.


    Dann doch lieber "Die Architekten". Dann hat man den wohl gewünschten weibliche Artikel und im Plural betrifft es dann auch wirklich alle.

    Sollte es an dieser Position aus irgendwelchen Gründen nicht möglich sein, dann evtl. an einer anderen Stelle.

    Das denke ich auch. Was kann dir blühen? Ein Stahlträger, der die Decke unterstützt, evtl. eine Stütze. Letztendlich scheinen mir die Abmessungen aber nicht exotisch o. astronomisch.


    Dennoch würde ich empfehlen, ggf. auch an dieser Stelle, einmal die Grundrisse einzustellen. Das muss ja nicht das ganze Geschoß sein (besser wäre es aber) und natürlich (!) das darunterliegende und das darüberliegende Geschoß. Mit den Infos wird man idR schon eingrenzen können ob :thumbsup: oder :thumpsdown:

    Hallo nach Österreich!


    Also: meistens geht so etwas grundsätzlich schon irgendwie. Der Platzbedarf für die Treppe (2,35 x 1,60 m) erscheint mir etwas sparsam geplant. Nehme ich da mal ein vergleichbares Maß eines Treppenanbieters aus Deutschland, so komme ich auf 2,38 x 1,90m. Da fehlen dann also schon mal mindestens 30cm, was bei einer Treppe schon sehr viel ist. Es ist also nicht nur die Statik, die es zu beachten gilt, sondern auch die baulichen Anforderungen (Platzbedarf) für die konkrete Treppe.


    Bitte auch beachten, dass auf und in der Decke über dem EG auch Leitungen liegen können (Elektro, Heizung, Warmwasser, Kaltwasser. evtl. sogar FB-Heizung?). Es sind also nicht nur statische Aspekte, die es zu bedenken gilt.


    Mit einem entsprechenden Aufwand wird es aber in den meisten Fällen möglich sein, aus der Geschoßdecke ein solches Stück herauszusägen.

    Deshalb gibt es die weit verbreitete "Lösung", einfach mal den zuständigen Sachbearbeiter vorab zu fragen.

    Allerdings. Der Dialog mit dem Bauamt gehört definitiv dazu, was aber nicht gleichbedeutend ist, dass der Bauamtsmitarbeiter automatisch recht hat. Gänzlich verkehrt ist es aus meiner Erfahrung dem Bauamt ohne Ansage einen Bauplan zu Genehmigung auf den Tisch zu knallen (außer natürlich alles ist völlig klar und widerspruchsfrei) , Gerade bei §34 ist deren Mitwirken schon hilfreich. Und manchmal (nicht immer!) kann es auch sinnvoll sein einen Kompromiss einzugehen, also nicht alles zu 100% durchzusetzen, auch wenn man von rechtlicher Seite dazu evtl. in der Lage wäre. Aber, der Klageweg kann ein langer sein. Bauamtsmitarbeiter sind nämlich, auch wenn das für den ein oder anderen jetzt verwunderlich erscheinen mag, auch Menschen, die auch eingebunden/ gefragt werden wollen. Kostet nichts, macht das Leben oftmals leichter....

    Die Gemeinde hätte das Bauvorhaben wegen §34 abgelehnt und wir hätten Widerspruch einlegen müssen.

    Nö, hättet ihr nicht. Die Gemeinde lehnt ab und gibt die Akte weiter ans LRA mit dem Vermerk, dass das BV seitens der Gemeinde die Zustimmung verweigert. dann schaut der Sachbearbeiter des LRA drauf und sagt 8hoffentlich), dass die Gemeinde hier falsch entscheiden hat und genehmigt trotzdem. Lehnt auch das LRA ab, gibt es den Weg der Klage gegen den Freistaat Bayern.


    Nur ist mir eben noch nie untergekommen, dass man den Schritt via Gemeinde überspringen kann/ auslassen kann.

    Das ist nun auch für mich tatsächlich interessant! Tatsächlich kenne ich diese Vorgehensweise so nicht. Ist mir wirklich neu (man lernt ja gerne dazu). Bei uns geht es hier nämlich deutlich formaler zu. Man muss (!) über die Gemeinde einreichen. Die kann dann natürlich ablehnen oder befürworten. Entscheiden tut dann das LRA (oder letztendlich ein Gericht, wenn einer dagegen klagen sollte). Aber dass man den Schritt über die Gemeinde auslassen kann ist für mich echt neu.

    Was wäre denn denkbar auf diesem GS für eine optimale Ausnutzung hinsichtlich der vermietbaren Fläche?

    Tatsächlich lässt sich so etwas nicht einfach aus ein paar zahlen im Bebauungsplan ableiten.


    Für solche Projektierungen (wir reden nicht von einem freistehenden EFH!), bei denen es um maximale Verwertung usw. geht bedarf es eingehender Planungen und Abstimmungen mit den Genehmigungsbehörden. Das eine sind die Festsetzungen im B-Plan. Diese gelten erst einmal. Aber es kann durchaus sein, dass in der Umgebung schon Befreiungen erteilt wurden. Oder , wenn nicht, dass die Gemeinde gerade bei diesem, dem möglicherweise letzten Grundstück dieses Plangebietes (?) Befreiungen offen gegenübersteht. Das aber weiß hier keiner. da muss man tüfteln und skizzieren, verhandeln und überzeugen.


    Rein rechnerisch könnte man sich der Sache so nähern:


    Grundstück 3.200 m². GRZ und GFZ 0,2 --> 640 m². OG muss deutlich kleiner sein als EG, damit OG kein VG. Ob es dann dennoch in die GFZ hineinfällt kann im B-Plan festgesetzt sein. Wenn nicht, dann kein VG = keine Anrechnung auf die GFZ.

    Weiter im Text.... in der BauNVO von 1990 sind allerdings Terrassen, Zuwege usw. in die GRZ mit einzurechnen. in den hier dargestellten Festsetzung ist allerdings geregelt, dass es nicht auf die GRZ anzurechnen ist, wenn das Wasser auf dem Grundstück zur Versickerung kommen kann.


    Gehen wir einfach davon aus, dass 100% versickert werden (ggf. kann man dies argumentativ auch damit unterlegen, dass man das gesamte Regenwasser auf dem Grundstück versickert (-> Rigolen), sofern der Boden dies zulässt.


    Man sieht: es gibt viele Möglichkeiten, die das Ergebnis sehr deutlich beeinflussen.


    Geht man vom "best case" aus, also dass am Ende nur das reine Gebäude anzurechnen ist und man es irgendwie schafft das OG als Nicht-VG darzustellen, so mag sich in etwa ergeben: 640 m² + 2/3 von 640 (für das OG) = 1.066 m² x 0,75 (für Konstruktionsflächen) = ca. 800 m². Balkone und Terrassen mögen das Ergebnis noch ein bisschen besser werden lassen.


    Je nachdem was vor Ort gilt, was evtl. sogar an Befreiungen und Überschreitungen möglich und machbar wäre, können es auch um einiges mehr m² werden. Oder weniger.


    Dies zu verifizieren ist tatsächlich nicht -so wie jetzt hier- mit ein paar Rechenexempeln machbar, sondern bedarf echter, intensiver Planungsarbeit. So etwas kostet dann auch ein paar Euro.

    Anbei nochmal was ich vom Text des B-Plans habe.

    Noch einfacher (könnte) es werden, wenn man einfach die Örtlichkeit posten würde. Vielfach haben die Gemeinden ihre B-Pläne schon online abrufbar. Oder wenn dies aus Gründen der Klandestinität nicht gewünscht wird, dann wären vollständige Informationen, fernab des salamihaften Vortragens (Salami italienischer Art, extra dünne Scheiben), einfach sinnvoll. aus unvollständigen Informationen ergibt sich zwangsläufig ein unvollständiges Bild mit dann häufig falschen Annahmen.

    Oh...gerade gesehen. Auch die GFZ ist mit 0,2 angegeben. Ungewöhnlich allemal, aber wohl so gewollt. Je nach BauNVO kann dies bedeuten, dass das Obergeschoß kein Vollgeschoß sein darf. Oder dass es überhaupt kein OG geben darf (GRZ = GFZ). oder man baut kleiner in der Grundfläche und kann dann wiederum etwas in die Höhe gehen...wer weiß das schon.

    Wie breit bzw. wie tief ist denn die Böschung. und wieviel Höhenunterschied gilt es auszugleichen.


    Nehmen wir einfach mal an es müsste 70 - 80 cm abgefangen werden. Dann würde man L-Steine mit ca. 1 m Höhe benötigen (der untere Teil sollte ein wenig in der Erde stecken). Ein Fundament von 30 - 40cm wäre zudem auszukoffern.


    Eine 1m hohe Mauerscheibe hätte eine Fußlänge von ca. 65 cm (mag von Hersteller zu Hersteller kleine Unterschiede geben!). Bei 80 cm wären es immernoch 55 cm. Eine Gabione hätte natürlich auch eine gewisse Bauteildicke. Es gehen also schon einmal 55 - 65cm für das Bauteil verloren. Du kannst aber natürlich auch nicht direkt an der Grenze vertikal runtergraben, da sich dort die Hecke mit deren Wurzelwerk befindet. Ich bin kein GaLa-Bauer, denke aber dass ein Abstand von wenigstens 50cm schon einzuhalten wäre. Hinzu käme noch etwas "Luft" für das Fundament aus Schotter (mind. 10cm). Der Abstand zur Grenze betrüge nunmehr also 50 + 10 + 65cm = 105cm. Für die Igel und anderes Kleingetier eine überwindbare Hürde, für Dich würde spätestens jetzt der obere Teil (der an der Hecke liegt) für immer unnutzbar sein. Du würdest mit einem erheblichen finanziellen Aufwand die Böschung um -geschätzt- 1-1,5m zurückdrängen können.


    Mein Fazit: Let it be.

    GS hat eine Größe von 3200m2.

    Nun ja....der blau umrandete Bereich stellt idR die Baugrenze dar. Darin dürfen sich die einzelnen Bebauungen befinden. Möglicherweise dürfen nebenanlagen (Garagen/ Carports usw.) auch außerhalb positioniert werden, aber das geht aus dem Teilausschnitt nicht hervor. Dies findet sich dann üblicherweise in den textlichen Festsetzungen des B-Planes.


    Dieses Baufeld ist zum Teil bemaßt, nämlich mit 20,00 m. Setzt man dies in Relation zur anderen Seitenkante des blauen Rechtecks, so dürfte dessen Länge ca. 40m betragen. Die bebaubare Fläche wären also gerade einmal 20 x 40 = 800 m²


    Die Einschätzung, dass das Grundstück 3.200 m² haben soll, würde also bedeuten, dass das ganze Grundstück 4 mal so groß ist wie das blau umrandete Baufeld. Nehmen wir einfach mal an, dass dies richtig wäre, so wäre gem. Eintrag in der Schablone eine GRZ von 0,2 anzusetzen. 3.200 x 0,2 = 640 m². Es wären also max. 640m² überbaubar. Darin sind -je nachdem welche BauNVO gilt- Nebenanalgen wie Garagen/ Carports/ Wege und Terrassen enthalten. Oder eben auch nicht. Je nachdem.


    Wäre bspw. 2 Doppelhäuser mit jeweils 4 WE möglich?

    Es soll wohl heißen 2 DH mit je einer WE, je DHH, insgesamt also 4 Doppelhaushälften/ WE? Oder sollten in jedem DH tatsächlich 4 WE sein, mithin also 2 WE je DHH (insgesamt wären es dann 8 WE)?


    Grundsätzlich dürfte man 2 DH auf einer Fläche von 20 x 40 m gut und einfach unterbringen.


    Eine DHH kann zB die Abmessungen 8 x 12,5m haben, das Doppelhaus also 16 x 12,5 m. Die Breite von 16m passt locker-flockig in das 20m breite Baufeld hinein. Die Tiefe mit 12,5m + Garten (zB 7,5m) gefolgt vom nächsten DH mit einem kleinen Stichweg von -sagen wir 2m, einem Vorgarten von 3m, dann das Gebäude von wiederum 12,5m....insgesamt also: ca. 37,50m.


    Da wäre also sogar noch Luft nach oben (= die Häuser könnten sogar noch größer werden; bei den obigen Abmessungen wären bei ca. 400m² überbauter Fläche).


    Allerdings erscheinen mir 4 DHH auf 3.200m² eher ungewöhnlich. Es würde nämlich bedeuten, dass jede DHH ca. 800m² zustünden, was bei uns hier sogar für ein freistehendes Haus außergewöhnlich viel wäre. In Nds. mag dies auf Grund anderer Grundstückspreise aber auch wieder ganz anders sein. Bei uns werden (naja...eher "wurden") in den letzten Jahren regelmäßig um die 1.000/ m² auch für nicht optimale Grundstücksleichen gezahlt. Der Aufwärtstrend ist zwar nun gebrochen, aber wirklich günstiger wurde es auch nicht.

    - im Erdgeschoss habe ich eine Deckenhöhe von 220 bis 235cm, je nach Raum und wo man gerade misst. Die Böden im EH liegen jedoch direkt auf der Erde, ich möchte diese rausreisen, tiefer graben, wenn möglich Fußbodenheizung rein. Vielleicht kann man hier auch noch ein paar Zentimeter gewinnen

    Bei 2,20 - 2,35m lichter Raumhöhe sehe ich ehrlich gesagt exakt Null Möglichkeiten hier mit irgendwelchen Konstruktionen unter die Decke zu gehen. EG mag man noch ein paar cm rausholen, glaube aber selbst das nicht. Wenn da jetzt irgendwelche Dielen im Sand liegen und man buddelt tiefer, muss man ja heutige FB-Aufbauhöhen ansetzen, die man tiefer müsste. Rechnen wir doch mal:


    Belag 10 mm

    Zementestrich mit FBH: 70 mm

    TSD/ Rolljet: 20mm

    WD geschätzt 80mm

    neue Bodenplatte/ Unterkonstruktion 160mm (okay...das ist eher wenig; sei's drum)


    Gesamt 340mm/ 34cm.


    Nun willst Du aber Raumhöhe gewinnen, müsstest also nochmals tiefer. Um auf 240cmzu kommen nochmals 5 - 15cm tiefer.


    Jetzt sind wir schon bei 390 - 490 mm.


    Möchte man nun noch die Decke abhängen, so kommen nochmals 10 (+/-) cm hinzu.


    Ich bezweifle, dass dein Fundament überhaupt so tief ist.


    Was tun:


    Alten Boden durch neuen ersetzen. Decke belassen. Evtl. sogar Decke sichtbar lassen und im Geschoß darüber dafür etwas mehr für den Schallschutz tun (wenn dies höhenmäßig drin ist).


    Hört sich nach einer anspruchsvollen Aufgabe an. Sowohl für den Planer als auch für die ausführenden.


    Ich würde hier nicht auf die grobe Schätzung eines ....

    Planer im Ruhestand

    ....allzu viel geben. Um ehrlich zu sein: Umbauten sind von derart vielen Unwägbarkeiten begleitet, dass es auch für einen engagierten Planer in Vollzeit nur schwer zu erreichen ist eine einigermaßen verlässliche Kostenschätzung zu erstellen. Abweichungen von 10 oder 20 % sind nicht die Ausnahme, sondern eher die Regel.

    Vielleicht kann ich dich "toppen", wer weiß...

    Weiß nicht. Das Thema ist tatsächlich auch auf meinen Baustellen immer wieder eines. Mittlerweile geht die Meinung eher in die Richtung, dass eine Dampfbremse hier (i.d.R.!) nicht notwendig sei. In der DIN findet sich diese aber noch immer, ist aber tatsächlich umstritten (schadet natürlich nicht, ist aber wohl auch nicht wirklich nötig). Was macht man also? Man baut die Dampfbremse ein, weil man dann auf der sicheren Seite ist. Mache ich auch.


    Gut möglich, dass auch in Deinem Fall eine solche Dampfbremse entbehrlich ist (gibt es einen Schaden?) oder dass die Folie diese Funktion auch erfüllt.

    Wie plant ihr den Aufbau einer Decke, eines Flachdachs?

    Dazu kann man so einfach nur wenig sagen.


    Wie wird das FD genutzt (nur Dach oder begehbar? Plattenbelag? Begrünung? Bekiesung? was auch immer?).


    Wie sieht die tragende Konstruktion darunter aus (Betondecke? Trapezblech? Holzbalken?,....)?


    Was ist unter der Decke? (Wohnraum? Garage? Keller?)


    Die anderen Parameter (Dämmstoffstärke usw.) ergeben sich zumeist aus den wärmedämmtechnischen Anforderungen/ Vorgaben (--> Energieberater?)


    In der Fläche ist so ein FD zumeist wenig spektakulär. Kommt aber in die Randbereiche, so wird es schnell interessant und manchmal auch kompliziert. Gibt es eine vorgehängte Rinne oder eine Attika? Wie entwässert sich das ganze? Wohin und mit welchem Gefälle? Wie sehen die Anschlüsse zu (möglichen?) Türen aus?

    Wenn die Scheune umgenutzt werden sollte, so wären an deren neue Nutzung aber noch recht viele Anforderungen geknüpft, die die ursprüngliche Scheune wahrscheinlich so kaum erfüllt haben dürfte. Einbau sanitärer Einrichtungen, ggf. mit entsprechenden Sonderhöhen (Kinder), behindertengerechtes WC?, statische Überprüfung, Fluchtwege, Belichtung/ Belüftung, usw. usf.

    es kann allenfalls um das Ortsbild gehen.

    ...dann würde ich eine "Ortsbildsatzung" oder "Gestaltungssatzung" erwarten. Das hätte dann aber nichts mit §34 zu tun, sondern müsste separat behandelt werden.


    Mir ist auch nicht ganz klar worauf der Planer abstellt. Vielleicht passt bei seiner Entwurfsidee einfach ein traufständiges Haus besser? Oder anders gefragt: Was ist denn geplant? Zum jetzigen Zeitpunkt hat man ja noch das ganze Füllhorn planerischer Möglichkeiten zur Hand. Vom Satteldach, Pultdach, Walmdach, Flachdach,....alles ist noch möglich. Nun fragt sich natürlich auch, was für eine Dachform in diesem speziellen Falle "die Richtige" ist. Richtig in Bezug auf Eure Nutzung, die Gestaltung des Gebäudes und -auch- dem Gesamtbild der Umgebung (unabhängig von irgendwelchen §, sondern auch um hier ein harmonisches ganzes zu bewirken).


    Ich kann derzeit nicht erkennen inwieweit in dieser Planungsphase die Entscheidung "traufständig vs. giebelständig" ergebnis-/ entwurfsrelevant ist.

    ab Sommer 2022 wohnt meine Mutter dort, und sie kocht viel.

    ...das könnte ein eher kleiner Teil des Problem sein, möglich aber dass hier einfach ein "Kippunkt" überschritten wurde. Will sagen. Wenn, wie ich vermute, eine linienförmige Wärmebrücke (Wohnungstrennwand) ursächlich ist, so kann es sein, dass der zusätzliche Feuchteeintrag gerade etwas zu viel ist und sich Kondensat niederschlägt. Allerdings: Eine Wohnung sollte natürlich schon so funktionieren, dass schadensfrei gekocht werden kann.


    Angesichts des Schadensbildes, sieht es für mich nach Kondensat aus. Hilfreich wäre ein Foto vom Wandkopf, aber dazu müsste man die Dacheindeckung entfernen (hier würden schon ein oder zwei Ziegel reichen!).


    Kann sein, dass man das durch exzessives Heizen und Lüften weg bekommt. Wäre aber nicht eben die energiesparende Methode.

    Jain. Bei Bj bis in die 60er kenne ich aneinander gebaute RH und MFH, deren Brandwände, anders als heute in vielen Bauordnungen gefordert, nicht über die Dachhaut überstehen. Ein "ewiges" Thema bei Dachausbauten und Dachumdeckungen

    Das ist ja auch kein so großes Problem gewesen. Früher. Da waren die Dächer gerne mal mit 10cm Miwo gedämmt. Im Sommer bullenwarm, im Winter drehte man die Heizung auf Stufe 5 und alles war paletti. Eine Wohnungstrennwand als "Kühlrippe" wurde da einfach weggeheizt. Nun sind die Dächer mittlerweile oft deutlich besser gedämmt (saniert), man muss nicht mehr so viel heizen, was ja auch gut und richtig ist, aber mit der Kühlrippe funktioniert das dann so eben nicht mehr.

    Schaut die Wand (ggf. nur wenig) oben aus dem Dach heraus?

    Muss ja gar nicht. Es würde auch schon reichen, wenn die Wand, ungedämmt auf der Mauerkrone(!), bis an die Dachdeckung heranreichen würde. Dann würde im Kopfbereich der Wand diese stärker auskühlen und es könnte sich Kondenswasser an der kalten Oberfläche niederschlagen.

    Ja, bisher immer nur im Winter, letztes Jahr im Januar, dieses Jahr ab Dezember. Aber im Dezember hat es auch dieses Jahr heftiger geregnet.

    Auch die Beobachtung, dass dies offenkundig in der kühleren Jahreszeit beobachtet wurde, bestärkt die Vermutung. Einen Zusammenhang mit Regenereignissen sehe ich eher nicht, da diese zum einen auch im Sommer/ Frühjahr/ Herbst auftreten und zudem dann eine Undichtigkeit des Daches/ der Dachdeckung und eine Undichtigkeit der Unterspannbahn vorhanden sein müsste, die dann auch noch genau im Bereich des Mauerwerks und zudem über eine größere Strecke (Länge) voruzufinden sein müsste. Nicht unmöglich, aber dann doch eher nicht so wahrscheinlich.