Beiträge von Thomas B
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Ich glaube, dass auf dem 1. Foto eine Tsetsefliege und auf dem 2. Foto eine Löwenpfote.
Mein Tipp wäre daher Safari in einem Nationalpark inRuanda oder Tansania.Perfekt. 200 wohl verdiente Punkte!!!!
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Hier noch ein kleiner Hinweis. Das muss jetzt aber erst einmal genügen. Los geht's...
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So...Sommerurlaub ist vorbei.
Wo waren wir wohl.
Hier ein tierischer Tip:
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und eines der räumlich wirkungslosesten Lufträume, die ich je sah
Hammer! Der war so winzig, den hatte ich glatt übersehen!!!!
Und: Geradeläufige Treppe, die vom Keller kommend in den Wohnbereich mündet, in diesem aber von der Anmutung ein jäher schwarzer Schlund in die Unterwelt nahe kommt. Würde ich auch nicht wollen (hatte ebenso den Keller übersehen....Mann, Mann, Mann...)
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Hmmm...ein Oberlicht, das man nun quasi zugemacht hat. Dem Einwand, dass dies statisch nicht ginge kann ich irgendwie nicht folgen. Statt des Glases ist da nun eben eine "normale Dachdeckung". Beides sind keine exotischen Baustoffe und die Lastabtragung wird ja nicht von der Dachhaut /der Dachdeckung oder dem Glas geleistet, sondern von der darunterliegenden Konstruktion. Beim Dach der Dachsparren, beim Wintergarten (wenn wir das jetzt mal so nennen wollen) der Sparren des Wintergarten. Dessen Größe/ Dimension ist mit dem Statiker abzustimmen. Sollte kein Hexenwerk sein.
Lass Dir doch mal erläutern warum das so nicht gehen soll. Wenn es "der Hingucker" ist, das Dingens, das Euch wichtig ist, dann würde ich das auch umgesetzt haben wollen. Habt Ihr einen pauschalen Festpreis (quasi "All inclusive - Paket)?. Dann könnte man hier vermuten, dass der GU den Preis senken möchte, weil ihm -wen wundert's?- gerade alle Kalkulationen auf Grund der immensen Baukostensteigerungen durch die Decke gehen. Könnte also ein Versuch sein die Baukosten anzupassen. Wenn das so ist, dann sollte das besprochen werden.
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Ein großes Haus, fürwahr.
Ich picke mir mal die Küche/ Essens-Situation heraus.
Maß von der Außenwand zur Küchenwand: 545 cm. Abzüglich Verputz also etwa 542 cm.
Küchenmindestmaße:
- Küchenmöbel 60cm
- Bewegungsfläche 120cm (ist schon knapp, aber machbar)
- Kochinsel 90 - 100cm (nehmen wir 90cm)
Summe: 270cm.
Verbleibt für den Essplatz: 272cm.
Tischtiefe ca. 90cm
Bleibt für jeden Sitzenden 90cm Platz.
Ein Essplatz, bei dem man auch einen Stuhl bequem nach hinten rücken kann ohne gleich an irgendeine Wand zu stoßen; auch möchte evtl. einmal ein anderer Gast hinten vorbei gehen um an seien Platz zu kommen. Ich würde für einen Essplatz ungern unter 320cm gehen wollen. Es fehlen hier also etwa 50cm.
Ganz schön viel für so ein großes Haus.
Problematisch finde ich auch Badelandschaften, die größer sind als die Kinderzimmer. Diese Badelandschaft besticht vor allem durch große Wegeflächen. Wozu dies? Um die Badewanne kann man tanzen, das Waschbecken klemmt dennoch verschämt hinter der Tür.
Bäder mit zwei Türen finde ich ohnehin maximal unpraktisch. Zum einen verbaut man dich eine Wand, in der nun ein Loch klafft, zum anderen muss man immer zwei Türen schließen (und später wieder öffnen) um nicht beim Verrichten notwendiger Dinge überrascht zu werden.
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Würdet ihr an der Badeinrichtung noch was ändern?
Ja. Alles.
Warum muss man da in Schlangenlinien zur Dusche wandern. Volltrunken geradezu ideal. Nüchtern betrachtet jedoch nicht.
Schön wäre es auch sich mal die Entwässerung technisch durch Hirn zu massieren.
Ich sehe eine Vormauerung hinter dem Waschtisch und dem WC. Da diese nirgends mit irgendwas in Verbindung stehen muss dann dort das Wasser wohl auch talwärts rauschen. Durch das Zimmer "Kino"? Die Wachtische kann man noch in der Trennwand zum Flur runterfahren. WC, Dusche u. Badewanne?
Ich würde das Bad tatsächlich gänzlich umplanen. Kürzere Wege.
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So eine Feuerungsanlage wirkt sich auch die Nachbarn aus. Nicht umsonst gibt es Mindestabstände zu Wohnraumfenstern bzw. Höhen um die diese überragt werden müssen.
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Das ist in sofern delikat, da der Nachbar in seiner Garage seine Heizungsanlage hat.
Das ist vor allem für eben diesen Nachbarn delikat, denn Feuerungsanlagen sind in Garagen mW unzulässig.
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Und Grenzabstände sind kein Selbstzweck, sondern dienen u.a. dem Brandschutz. Auch des ungeliebten Nachbarn.
Grenzabstände bzw. Abstandsflächen dienen in erster Linie dem nachbarlichen Schutz der Privatsphäre. Man rückt sich einfach nicht sichtbar auf die Pelle. Brandschutz ist dann wieder ein anderes Thema; da sind es m.W. 5m Abstand zwischen zwei Gebäuden (außer diese sind wie DHH &Co. aneinander gebaut; diese trennen dann aber Brandwände).
Eine Nichtwürdigung des Schutz des Nachbarn sehe ich hier nicht, da dort eine Garage steht, die sich wohl durch ein Loch in der Wand kaum in seiner Privatsphäre gestört fühlt. Brandschutztechnisch sieht es natürlich anders aus.
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Der seitliche Eingang ist gerade das, was meiner Frau so gut gefällt, da es etwas außergewöhnlich ist. Zumindest für uns im Vergleich zu den Häusern, die wir so kennen ;).
Ich verstehe den Punkt aber in der Zufahrt herrscht ja kein großer Durchgangsverkehr. Von daher erachte ich die Gefahr nicht als so gravierend.
Klar ist da (hoffentlich
) kein Durchgangsverkehr bei Euch auf dem Grundstück. Aber eine monumentale Autoauffahrt ist hier auch gleichzeitig der Zuweg zum Haus. Finde ich jetzt nicht so schön, aber wenn Euch das bewusst ist und es Euch gefällt.....na dannAm Ende ist dann das EG ein KG und Licht wird wie in Schilda mit Eimern reingetragen
Das Gelände ist relativ eben, jedenfalls kein nennenswertes Gefälle.
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Nicht so schön find ich auch, wenn Fahrweg und Haustür sich direkt kreuzen. Zu gefährlich.
Das sehe ich auch so.
Die klare Empfehlung unseres Architekten war die Wohnräume nach Süden auszurichten.
Ist ok. Ich sehe es dennoch exakt anders. Der Blick auf das südliche nachbarliche Gebäude...nunja. Die daraus resultierende Lage der Garage mit der monumentalen Auffahrt....nun ja.
Der Schnitt "gefällt" mir nicht: die Füsse der Aussenwände stehen geländeoberkantengleich, und damit bei Starkregen nass. Kiesstreifen o. dergl. sehe ich auch nicht,
Naja...der Schnitt ist auch sehr schematisch. Danach wird ja sicherlich nicht gebaut werden. Auch würde ich Fundamente einplanen, die frostfrei gegründet werden. Ist ja nur für den Bauantrag, da muss mE kein Kiesstreifen dargestellt werden.
dass die Gebäude auf Süd-Seite schöner sind zum Ansehen – da moderner.
Wenn das für Euch so schön ist, dann solltet Ihr das so machen.
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Dies wird lt. Trockenbauer beim Spachteln eingebracht.
Kein Problem, wenn
a. die Fuge zwischen Trockenbau und Wand elends groß ist (was dann aber auch nicht gut wäre) oder
b. der Maler extrem schlanke Fingerchen hat um da da im Nachgang reinzufummeln....
Fraglich bleibt wo (an was) der Maler das trennfix ankleben soll. Spannend. Aber man kann's ja mal so probieren....
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Dann ist auch klar, WER der Adressat der Mängelrüge werden muss.
Naja, wenn mit BT (!) gebaut wurde, dann vielen mir -außer dem Bauträger selber- nicht allzu viele Adressaten ein.
Dabei dürfte es doch erst einmal egal sein, ob es sich um Gemeinschaftseigentum oder um Sondereigentum handelt. Adressat müsste mE immer der BT sein.
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Die Wohnungseigentümergemeinschaft steht nicht in einem direkten Vertragsverhältnis mit dem Bauträger
Mit wem denn dann?
wenn es ein Bauträger ist, dann steht man doch genau mit dem und zu Niemand anderem in einem Vertragsverhältnis. Kein Vertragsverhältnis hingegen dürftet Ihr mit den einzelnen, ausführenden Firmen haben. Denn diese stehen idR in einem Vertragsverhältnis zum BT (aber eben nicht zu den Erwerbern).
Ein Mangel ist also dem BT zu melden, der dann wiederum an die Firmen herantritt.
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Oha...ich würde den totalen Rückbau erwägen. Und Statiker hinzuziehen, evtl. ist das Haus einsturzgefährdet.
(Ironiemodus aus)
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Ein Grund mehr, einen RA hinzuzuziehen.
Das würde ich mal von den Schäden abhängig machen. Ist da nur ein kleiner Kratzer, eine Putzabplatzung zu rügen oder fällt die gesamte Fassade von der gemauerten Wand?
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ist die Erhebung des Druckzuschlags nicht zulässig.
Ich glaube Sir und Raumschiffkapitän meinte die Schäden/ Beschädigungen an der Fassade. Das hier:
Des Weiteren kam es im Zuge der Arbeiten zu Beschädigungen an der Außenfassade
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Vielleicht hat jemand solche Rissverläufe bei der Geschossdecke im Flur schon einmal gesehen und eine mögliche Ursache ausgemacht.
Beide Rissbilder mit diesem schrägen Verlauf der einzelnen, oberen Rissteile, deuten für mich eher auf Schwundrisse hin. Der Beton der Decke scheint sich -was für Beton erstmal nichts Ungewöhnliches ist- Richtung Hausmitte zu bewegen. Wobei der begriff "bewegen" vielleicht etwas dramatisch klingt. Beton schwindet, wird weniger, schwindet und kriecht.
Das kann man nicht verhindern, weil der Beton dies einfach macht. Immer. Was tun? da das Schwinden am Anfang am Stärksten ist, hilft es schon mal eine größere Zeitspanne zwischen Erstellung und Verputzen abzuwarten. Zudem sollten solche unterschiedlichen Bauteile mit einem Gewebe überspannt werden, was solche Rissbildungen minimieren kann.
Im Gutachten wurde dazu festgestellt: "Die Rissbildung konnte an der Fuge am Übergang zwischen dem Deckenauflager und der angrenzenden Außenwand nachgewiesen werden. ... Im Bereich der Rissbildung konnte der Gliedermaßstab ca. 15 cm tief in die klaffende Fuge eingeschoben werden."
Die Berechnung des gutachterlich tätigen Tragwerkplaners besagt, dass die Auflast nicht ausreichend ist, um die Geschossdecke am Auflager unten zu halten.Mit meinen Worten: Auflast < Abhebekraft
Wenn sich die Zwischendecke nicht absenkt, was könnte dann der Grund für das Schadenbild sein?Das Abheben der Außenecken habe ich schon häufiger erlebt, wenn auf der obersten Geschoßdecke eine entsprechende Auflast fehlt und/ oder die Deckenspannweiten sehr hoch, die Durchbiegung entsprechend zu hoch sein kann.
( Bei solchen obersten geschoßdecken ohne zusätzliche Auflast, kommen bei mir fast immer Zugstützen zum Einsatz, die die Decke quasi nach unten hin verankern und das Aufschüsseln verhindern; es gäbe aber auch andere konstruktive Möglichkeiten....führt jetzt hier aber nicht weiter)
Kleines Schaubildchen:
Bei Euch aber ist da eine sehr ordentliche Auflast und die Deckenspannweiten sind eher überschaubar...ja....unauffällig.
In Verbindung mit zu hohen Lasteinträgen (--> zu schwere Innenwände im OG) mag ich an eine verstärkte Durchbiegung durchaus glauben, wobei ich Schäden/ Risse dann aber eher an den Innenwänden erwarten würde. Das Abheben der Deckenaußenkante ist -aus meiner Erfahrung!- bei so einer Konstellation doch sehr ungewöhnlich.
Frage: Wurde die Decke bis zur AK Mauerwerk durchbetoniert oder steht vor der AK der Decke noch eine Schicht Mauerwerk?
Etwa so wie hier (ist ein altes Bildchen. Dämmstärken bitte großzügig außer acht lassen):
Ich bin noch ein wenig am Rätseln.....manche Dinge können auch andere Ursachen haben ...ist für mich, was die Analyse des SV anbelangt, eher ungewöhnlich.
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Wieso würde man knapp 10m spannen wollen/müssen, wenn man durch einfaches Drehen wesentlich weniger machen muss
Ich gehe noch weiter: Wie schafft man 10m Spannweite bei einem Haus mit den Außenabmessungen 9,19 x 9,69m?
Nun gibt es im Inneren des Gebäudes aber lastabtragende Wände. Die Probleme/ Mängel will ich auch gar nicht in Abrede stellen. Allerdings habe ich Probleme der Ursachenanalyse zu folgen....
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Moin,
ich habe echt große Schwierigkeiten hier irgendwie/ irgendwo eine 10m -Deckenspannweite zu erkennen. Vielmehr komme ich beim Ablesen der Planeinträge auf kärgliche 3,94 + Auflagertiefe....sagen wir 4,15m. Nichts was irgendeine Decke in die Knie zwingen sollte. Im Bereich der Küche ist dann noch ein HEB 200 (?...kann man leider nicht genau erkennen).
Eine...
- Durchbiegung der Zwischendecke und Abheben der Zwischendecke an der Auflage.
...halte ich beider Spannweite für äußerst unwahrscheinlich, zumal die Außenecken der Decke durch die Auflast aus dem darüberliegenden Geschoß eher stabilisiert (=nach unten gedrückt) werden.
Die Wand neben der Treppe scheint wenigstens 17,5cm stark zu sein. Ein absolute übliche Mauerstärke bei einer normalen Geschoßhöhe. Dass diese wand zu schlank sein soll, erschließt sich mir jetzt auch nicht. Möglicherweise geht es im OG mit einer 11,5er Wand weiter (?) was aber bei einer nicht-tragenden wand auch nicht ungewöhnlich ist.
Insgesamt wollen die Kritikpunkte des Gutachtens nicht so recht zu dem passen, was ich da im Plan sehe.
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Ich habe da was von 10m Deckenspannweite gelesen (vorgespannte Elementdecken? Ist ja mit einer "normalen" Ortbeton- oder Filigrandecke kaum hinzubekommen). Kannst Du mal den EG-Grundriss einstellen?
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...naja...Ralf....gaaanz so schlimm würde ich es nicht sehen, aber -um vielleicht einmal die Kostenseite einzuschätzen:
Plane ich eine Wand neben einem Treppenhaus, so ist diese idR 17,5 oder 24cm stark. Wie stark und welches Material (Rohdichte, Druckfestigkeit,...) sagt mir idR der Statikus oder ich habe selber schon eine solide Grundahnung. Und am Ende sagt's mir dann doch wieder der Statiker
Aber hier....? Bestandsaufnahme. Was müsste gemacht werden? Welche Maßnahmen werden benötigt. Abstimmung mit TWP (Tragwerksplaner). Und wie führt man das aus? Ist die Wand zu verstärken.....Estrich 15cm zurückschneiden? Geht das? Sind da Leitungen, gar Heizleitungen? Ist der dahinterliegende Raum dafür geeignet? Sind da Steckdosen in der Wand? Neue Wand davor bauen und mittels Verankerungen in jeder Fuge mit der Bestandswand kraftschlüssig verbinden, so dass -gedacht- beide Wände eine neue Einheit bilden, verstärkt...wie auch immer. Man muss ggf. in mehrere Richtungen planen, verschiedenen Lösungen andenken. Evtl. auch der Abriss der Wand und Neuaufbau der selben.
Was also in einer "normalen" Planung zwei Striche mit einer diese beiden Striche ausfüllenden Schraffur ist, wird hier zur echten Planungsaufgabe. Diese dauert. Und wir reden hier nicht über ein paar Vormittage bei Café und ein paar Schnittchen. Ortstermine mit Statiker, einsehen der Planungsunterlagen, der Berechnungen, diskutieren verschiedener Lösungsansätze. Und schließlich deren Umsetzung.
Wer hier seriös plant, wird sich sein Honorar sicherlich verdienen. Aber es wird wahrscheinlich schwierig sein Verständnis für diese Honorarkosten zu erlangen. Ein par Wände, eine durchhängende Decke...eigentlich steht doch alles, oder? Ich sehe hier- wie der skeptische Wolfgang- einen Honorarbetrag im eher hohen vierstelligen Bereich. Mit Umsetzung/ Bauleitung dann nochmals ordentlich mehr. Wer will das schon bezahlen? Sind doch nur eine Wand und eine Decke.
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Ich glaube auf den Auftrag ist Niemand so richtig scharf. Aber Unterstützung von Seiten eines Tragwerksplaners halte ich für unerlässlich. Von daher könnte das gleich ein Statiker machen, so sich einer findet....
Schauern wir uns doch mal die einzelnen Knaller an:
- Verankerung Ringbalken nicht fachgerecht
Ok, weiß jetzt nicht was genau gemeint ist, aber das dürfte idR kein Hexenwerk sein.
- sämtliche Zwischenwände im OG am Kopfpunkt nicht gehalten
Auch das dürfte -technisch gesehen eher einfach sein (ich rede nicht vom Aufwand, vom Schmutz von den einzelnen einzubeziehenden Gewerken....).
- zulässige Schlankheit der seitlich nicht gestützten Innenwände (Treppenhaus) überschritten
Tja...jetzt wird's schwieriger. Wie will man das ertüchtigen. Einfach eine Wand vor die Wand mauern und rückverankern? Worauf diese "Vor"wand stellen.....?
- die Zwischenwände im OG zu hohes Gewicht/ zu hohe Dichte,
Leichter machen geht ja nun nicht. Kompletter Rückbau?
- Durchbiegung der Zwischendecke und Abheben der Zwischendecke an der Auflage. Anmerkung: große Überspannung wegen offener Küche im Erdgeschoss (Spannweite knapp 10 Meter)
Stützen einbauen? Aber worauf stehen die dann wiederum? Geht das überhaupt? Wie bekommt man die durchhängende Decke wieder hoch?
Es gibt sicherlich irgendwelche Lösungen. Aber das wird kaum minimalinvasiv gehen.
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Da hier offenkundig statisch relevante Bauteile betroffen sind, würde ich in jedem Falle (auch) einen Statiker hinzuziehen. Oder es gleich von einem Bauingenieur angehen lassen. Das Ertüchtigen einer zu schlanken Wand, zu große Deckendurchbiegung, zu große Lasten im OG sind eher des Tragwerkplaners Revier.
Bei der Umsetzung der statischen Vorgaben kann dann ein Architekt ran. Oder -wie schon geschrieben- es macht gleich der Bauing.
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Kunststoff hin, Plastik her. Ich hoffe mal das das Dingens dicht ist. Ich verwende (bzw. lassen verwenden) auf meinen Baustellen nur noch Duschrinnen mit vorkonfektionierten Dichtbändern; also Dichtbändern die schon am Rinnenkörper kleben. Diese gilt es dann in mehreren Arbeitsgängen in die Flüssigabdichtung einzubetten und einzuarbeiten. Hier, bei deiner Rinne, muss wohl noch ein Dichtstreifen angepappt werden. Kann gut gehen, muss es aber nicht.
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Mir wurde verbal immer wieder versichert, es wird ein 2 stöckiges Gebäude mit Walmdach, 5 Wohnungen, 300 Quadratmeter. Das steht auch im Vertrag.
Also nochmals....im Vertrag steht: 5 Wohnungen, 300 m²?
Ob Walmdach oder nicht mag zwar für das gestalterische Empfinden von Belang sein, es könnten aber örtliche Gestaltungsvorschriften dem entgegenstehen.
Nun kam die Baugenehmigung nach 3x hin und her mit der Baufirma (ich habe nur den ersten Antrag unterschreiben müssen): 4 Wohnungen, 260 Quadratmeter, Spitzdach mit Gauben.
Wenn das alles so war, dann bist also DU der Bauherr? DU hast den Bauantrag unterschrieben?
Danach gab es wohl mit den Genehmigungsbehörden irgendwelche Probleme (welche?) und es musste etwas umgeplant werden. So was kommt vor (sollte zwar nicht, aber es kommt vor. Sollte nicht, weil man so etwas vor Abgabe eines Bauantrages abklärt....aber...egal)
Wenn es also zu Veränderungen am Bauantrag kommt, hättest Du als Antragsteller natürlich erneut unterschreiben müssen. Wie konnte das an Dir vorbei gemacht werden? So hätte aus einem 5-Familienhaus auch schnell mal ein Drogeriemarkt werden können? Kann bei Euch einfach nach (!) Antragstellung und Unterschrift durch Dritte der Antrag ver-/ geändert werden? Erstaunlich irgendwie.
Auf meine Einwände hört man nicht und sagt, sowas ergibt sich manchmal.
Ja...klar
Es ist natürlich ein fundamentaler Unterschied, ob ich 260m² o. 300 m² habe (- 14%) oder ob es 5 oder 4 Wohnungen sind (-20%). Ändert sich der Baupreis analog?
Ich komme mit der rechtlichen Beurteilung nicht zurecht. Bitte mal klären wer Bauherr ist (wenn Du das bist, kann die Baufirma die Pläne nicht einfach ohne Dein Wissen ändern). Oder ist es ein Bauträger (= Baufirma plant, reicht ein und erstellt Gebäude auf deren eigenem Grundstück; dann könnten sie natürlich ohne Dein Wissen etwas ändern).
Dennoch will die BAufirma jetzt die ersten 6% Abschlag und will anfangen zu bauen
Das würde ich wohl erst einmal so nicht akzeptieren.
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Nochmals weg vom Kamin. Der ist mE mittlerweile wirklich planerisch nachrangig!
Es geht ums Honorar.
Kollege sagt LP 4 sei (erfolgreich) erbracht und fabuliert etwas von fiktiven Dingen.
Baubehörde hat bereits auf Abstandsflächenprobleme hingewiesen. Somit sind eben nicht alle Unterlagen vollständig. Es fehlen Nachweise für die Abstandsflächenübernahme/ Baulasten. Erst wenn diese da sind kann man fiktiv etwas annehmen, Oder auch nicht.
Wenn aber keine BG erteilt wird, dann hat der Kollege nicht nur keinen Anspruch auf die LP 4, sondern natürlich auch nicht auf 2 + 3 (1 wohl schon zum Teil, denn er hat sich ja eingearbeitet, mit dem Grundstück befasst usw.).
Der Architekt schuldet (meistens) den Erfolg. Ausnahme: Es ist vorab bekannt, dass es haarig wird und der Bauherr sagt: versuchen wir es dennoch.
Ansonsten: Wenn der A. etwas plant, was nicht genehmigungsfähig ist, dann gibt es keine Kohle. A werden nicht für das Malen hübscher Bilder bezahlt, sondern für die Planung baubarer/ technisch/ baurechtlich umsetzbarer Projekte.
Ich denke daher, dass Ihr Euch auf jeden Fall um eine förmliche Ablehnung des Bauantrages mühen solltet und dann dem Kollegen höflich um die Rückerstattung des Honorars bitten solltet. Sollte er sich hier uneinsichtig zeigen, würde ich nicht allzu lange fackeln und rechtlichen Beistand hinzuziehen.
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Wollten ein Flachdach mit Dachterrasse! Dach ist nicht unser Wunsch!
Dann wäre der jähe Sturz in den Abgrund aber noch durch ein Geländer zu bremsen. Die Geländerhöhe wäre dann abstandsflächenrelevant. Neben dem Kamin hat man auch dieses weggelassen. Hier könnte man, weil es abstandsflächenmäßig eng zugeht, eine gewisse Absicht unterstellen.
