Beiträge von Thomas B

    Letztendlich ist es doch so: Eine Kostenschätzung inkl. Bauherrenberatung in 3,5 Stunden ist schon sehr sportlich. Ich würde das so schnell nicht schaffen. Zumal ja wohl auch Sanierungen am Haus geplant sind (siehe: WDVS, Wärmepumpe, Fenster,...). Das ist sicherlich etwas komplexer und in dieser Zeit mE nicht mal ansatzweise zu leisten.


    Nun fragt man sich natürlich: welchen Wert hat diese KS? Wenn sie solide ermittelt ist (wo sind die Massen, wo sie EP?), dann sind das sicherlich gut angelegt 350 EUR. Wenn die Zahlen aber nur gewürfelt wurden, dann sind das nicht nur sinnfreie 350 EUR, sondern sie könnten den TE angesichts der sehr überschaubaren Sanierungskosten in die Irre führen. Wenn das gesamte haus saniert wird (+ Anbau Garage), dann sind 125.000 EUR ein echtes Schnäppchen.

    Elektrik neu kostet aus meiner Erfahrung immer -je nach Ausstattung- nicht unter 12.-15.000 (in der KS: 3.000)

    Heizung neu (--> Wärmepumpe --> FB-Heizung) ist in der KS auch äußerst günstig zu haben.

    Fenster: Hier hat der TE schon herausgefunden, dass der preis nicht passt.

    Bad neu: gibt es in der KS für EUR 7.000. Was bekommt man dafür? Nicht viel jedenfalls.

    Usw.usf.

    die beschäftigen Architekten/Ing./Planer und "verstecken" diese Kosten in den Einzelbeträgen

    ...dagegen ist ja nichts zu sagen. Auch die "versteckten" Architekten wollen etwas Geld bekommen. Auch der GU will was verdienen,....


    Aber wir wissen bisher ja nicht einmal was für eine Firma hier tätig war. Der TE komischerweise irgendwie auch nicht...

    Es war gefragt worden was das kostet, bei einem Generalunternehmer.
    Da fällt der ganze Architektenbereich weg, das sind keine Architekten.

    Sagt wer? Der TE weiß ja selber nicht so genau mit wem er es zu tun hat(te). Obgleich: Auf der Rechnung spätestens wird ja irgendwas draufstehen.


    Hier wurde um ein Angebot eines Unternehmers nachgefragt

    Ein Angebot hätte der AG dann ja flugs annehmen könne. Denn: Wenn der anbietende GU bei den Fenstern zB um 50% zu niedrig lag, hätte der (der AG) ja ein gutes Geschäft gemacht. Ich glaube aber nicht, dass dies ein "Angebot eines GU" war, das man hätte annehmen können, sondern eben "nur eine Kostenschätzung".

    …. und vielleicht noch eine Zeichnung oder sonst so etwas

    ... was dann aber ganz sicher kostenpflichtig wäre, denn individuelle Entwürfe kann es natürlich nicht für umme geben.


    Ich frage mich aber, wie Jemand Kosten schätzen kann, wenn er gar keinen Plan hat!

    Es gibt ja durchaus signifikante Unterscheide zw. Anbau und Anbau. Der eine ist eine Holzständerkonstruktion 4 x 5 m. Ein anderer rechnet einen allseitig verglasten Baukörper auf filigranen Stahlträgern 4 x 15m.... Nur mal so als drastisches Beispiel.

    Ich kapiere hier so einiges nicht.


    Zum einen gab es wohl offenkundig ein Verständnis-/ Verständigungsproblem zw. AG u. AN. Der AG wusste gar nicht, dass er etwas "gab". Der AN "nahm" etwas, ohne dass dies kommuniziert worden war.


    Was aber wurde geleistet?


    Ein Gespräch mit dem TE. Daraufhin wurde ein Konzept inkl. Kostenschätzung erstellt. Je nach Umfang der Baumaßnahme ist das m.E. in 3,5 Stunden kaum zu leisten. Einen Anbau kostenmäßig zu rechnen kann man natürlich nur, wenn man weiß wie der Anbau aussehen wird, wie groß er sein wird, wenn man sich mit dem Bestand auseinandergesetzt hat. Dann muss man sich mit den Massen auseinandersetzen, diese ermitteln und schließlich mit Zahlen (Euro-Beträgen) versehen. Das alles ist weder 3,5 noch in 5 Stunden machbar. Alleine ein funktionierender Entwurf dürfte länger dauern.


    Was ist über die Güte des geleisteten zu sagen? Da wissen wir nicht viel. Nur das hier..

    waren bei ihm 15.000€ und bei richtigen Fensterbauer 33.000€

    Zugebenen: Umbau/ Anbau: das ist niemals exakt berechenbar. Man müsste im Vorfeld "wissen" wieviel der Günstigste verlangen wird. Wüsste man es wirklich, bräuchte man keine Ausschreibungen zu machen. Eine KS ist immer "eine Wette auf die Zukunft". Irgendwie. Dennoch: Gewerke wie zB die Fenster sind recht genau ermittelbar. Abweichungen von über 100% sind da nur scher nachzuvollziehen. Kann man das nun auf alle anderen Gewerke auch so annehmen? Keine Ahnung. Aber der tatsächliche Wert der Kostenschätzung ist natürlich fragwürdig. Einfach mal ein paar Zahlen gewürfelt? Wenn diese KS also keinen Erkenntnisgewinn erbrachte, weil einfach völlig daneben, dann ist es für mich schon fragwürdig, ob die Leistung zu honorieren ist.



    Und: Man sollte natürlich schon wissen mit wem man es zu tun hat. Zumindest ansatzweise. Da braucht man sich jetzt keine Zeugnisse zeigen zu lassen. Aber...

    Für mich war nicht ersichtlich ob es eine Baufirma war oder ein Architekturbüro (Internetseite im Aufbau). Laut seinen Aussagen das der Abriss und die Mauerarbeiten er ausführen könnte klang es für mich wie eine Baufirma.

    ...etwas mehr Informationen würde ich mir da schon wünschen.

    eine Gästeklo als Standard, oft eben auch noch mit Dusche.

    Was ist schon "Standard"? Das was 50% ihr Eigen nennen? Oder 70%?


    Wichtig ist doch was IHR benötigt/ haben wollt. Ob das dann Standard ist, wäre mir persönlich wurscht.


    Es gibt gute Gründe für eine Dusche im Gäste - WC. Wenn auf der selben Ebene zB ein Gästezimmer liegt (ist bei Euch nicht der Fall) oder wenn auf der selben Ebene ein Zimmer liegt, das später, wenn die Kinder mal aus dem Haus sind und man selber etwas älter geworden ist, als Schlafraum genutzt werden könnte (ist bei Euch ebenfalls nicht der Fall) oder oder oder…


    Wer sollte denn in der Gästedusche duschen? Gäste WC? Ja...man wird die Gäste wohl kaum jedes Mal ins private Bad nach oben schicken wollen. Man selber wird, wenn man gerade unten ist (oder ißt) auch nicht jedes mal hochrennen wollen.


    Und wenn doch mal ein Gast auf der Couch im WZ nächtigt, dann kann er doch auch mal im Privatbad duschen, oder?


    Und schon haben wir über 1.000 EUR eingespart.

    Was ist eigentlich....ich weiß in unseren Regionen vielleicht etwas sehr an den haaren herbeigezogen...sich durch Geländeverformungen (Hang rutscht mm um mm weiter gen Tal, Erdbeben, Muren,..) ein Haus, dessen Abstandsflächen eingehalten sind, aber eben nur gerade so, diese nicht mehr einhält?

    Ich weiß ja, dass BT manchmal (immer!)( das Mögliche bis zum maximal Möglichen ausnutzen. Ausnutzen müssen. Leider.


    Aber mal ehrlich, unter uns hier, wegen 2 cm … das ist doch lächerlich!


    Das kann auch korrekt vermaßt passieren. Maßliche Abweichungen gibt es immer mal wieder. Selbst wenn der Vermessungsingenieur höchstselbst antritt, sind ein paar wenige cm Abweichung schon mal möglich.

    Lieber TausT….auch bei uns, "auf dem Land" (Erlangen), muss man sich manchmal gar sehr wundern wie langsam eine Mühle der Verwaltung zu mahlen in der Lage ist. München ist da aber wohl noch um einiges "weiter", so dass ich ab heute, hier und jetzt dankbar dafür sein werde, hier planen zu dürfen. Danke!

    Ich bin gerne offen für konstruktive Kritik

    Wirklich? Dann ist mir das bisher verborgen geblieben.


    Niemand hat etwas dagegen, wenn Du Vieles oder gar alles selber machst, selber organisierst, selber werkelst...viel Geld sparts. Toll.


    Aber eine Sanierung ist -aus Expertensicht- etwas Planbares. Nicht nur planbar: man muss planen.


    Es geht da um ganz einfache Dinge (FB-Aufbau raus, neuer rein -evtl. mit FB-Heizung? --> Geschoßhöhen ändern sich --> passt die bestehende Treppe dann noch --> evtl. neue Treppe --> Geht eine neue Treppe, die heutigen Anforderungen entspricht (Auftrittstiefe, Steigungsverhältnis oder geht es nur mit der alten Treppe? --> Entscheidung über FB-Aufbauhöhen....) Kosten) du es geht um weitreichendere Dinge (Dämmstandrad, Komplettsanierung --> EnEV-Standard einhalten; evtl. Fördermittel abgreifen --> höherer Standard notwendig? Förderung von Einzelmaßnamen (Heizung).


    Hier wird gesteuert, geplant, es werden Maßnahmen erdacht, verworfen, geplant, umgeplant...usw.


    Wenn dies geschehen ist oder zumindest weitestgehend geschehen ist, dann kann man trefflich über den Bauablauf sprechen. Das heute zu tun ist m.E. sinnfrei, da keiner von uns weiß welche Maßnahmen überhaupt ausgeführt werden müssen (Vorschrift!) und welche ausgeführt werden sollen (Deine Wünsche).


    Nur mal so als Beispiel:

    Ich möchte aufgrund des Altbaues nur 2 fach verglaste Fenster.

    Damit dürfte der u-Wert irgendwo bei 1,1 - 1,2 liegen (W/m²K)


    Deine ungedämmte Außenwand ...

    rechne für ein Haus aus Deinem BAujahr mit einem U-Wert von ca. 1,7 -1,8 W/m²K

    ...somit ist das Fenster besser als die Wand. Ergo: Maßnahmen an der Wand sind notwendig und kein "nice-to-have". Jetzt kann man trefflich darüber sinnen ob "Styropor" oder andere Dämmstoffe. Allzu viele Optionen gibt es da sicherlich nicht. Evtl. wäre Mineralwolledämmung eine für dich wohlschmeckendere Alternative? Dämmt etwas schlechter aber das ist jetzt nur ein gradueller Unterschied.


    Jetzt haben wir gedanklich als das Dach gedämmt, bessere Fenster eingebaut und eine Mindestwärmedämmung auf die Fassade geklatscht. Würde es evtl. Sinn machen auf 3-Sch.-Verglasung aufzusatteln (mittlerweile preislich nicht mehr viel teurer) und sich ein paar cm WD mehr zu gönnen? Ein Energieberater könnte hier mit geringem Mehraufwand nicht unbeträchtliche Fördergelder klarmachen.


    Heizung: Du hats Gas, so habe ich das verstanden. Das aber reicht nunmal nicht mehr, weil heutzutage ein "Bio-Anteil" gefordert ist; ein regenerativer Anteil. Das kann eine WP sein (willst Du nicht), oder eine Holzpelletheizung (teuer und benötigt viel Platz) oder andere Maßnahmen, wie zB eine solare Unterstützung der Gasheizung (Warmwasserbereitung in der warmen Jahreszeit, Brauchwasser. Die Heizung ist dann ein halbes Jahr lang aus). Willst Du nicht, weil es Geld kostet? Dann mach' Dich mal mit den gesetzlichen Vorschriften vertraut was Du (bei einer Komplettsanierung) machen musst.


    Fazit: Umbau/ Sanierung ist durchaus auch was für Eigenleister, aber das Gesamtkonzept muss stimmen.

    Wird im vereinfachten Verfahren nicht geprüft

    Ähh...wenn ich einen Bauantrag stelle (Nutzungsänderung KG zu Wohnraum/ Wohnung), dann sollten die Bauantragsunterlagen vollständig sein. Dann sieht der Bearbeiter*in, dass da nunmehr 3 Wohnungen sind --> Geb.kl. 3.


    Das "Nicht-Bemerken" kann doch nur funktionieren, wenn wesentliche teile (die Geschoße darüber) nicht dargestellt/ weggelassen werden und man auch beim Titel des BV etwas schummelt. Nicht: "2 fam-Wohnhaus, Kellernutzung zu Wohnraum", sondern "Haus, Umnutzung KG zu Wohnraum"

    Die Sparren werden von innen verstärkt, so dass man eine 20cm Dämmung erreicht, verliert man innen etwas an Raum

    Das geht natürlich. Man muss sich halt darüber im Klaren sein, dass Raum verloren geht (bist Du Dir ja anscheinend). Bei einer Gesamtfläche von 125m² und keinem Keller (--> Heizung/ HWR/ Technik in den Wohngeschoßen), würde ich diesen Raumverlust wahrscheinlich nicht toll finden. Warum innenseitig aufdoppeln/ verstärken und nicht nach außen gehen? Einziger Grund kann aus meiner Sicht wohl nur die andere DHH sein. Oder was weiß ich.

    FBH kann schon gehen. Ggf. mit Trockenestrich wg. der geringen Aufbauhöhe. Balkendecke, darauf evtl. OSB oder eine andere Schalung, Trockenenstrich….muss man halt sehen was geht. Eine gut gedämmt Hülle gehört da natürlich dazu.


    ich werde mein Haus von einer Fachfirma für 15.000 Euro eindecken lassen, jedoch ohne Aufsparrendämmung.

    Ist halt die Frage ob das reicht. Alte Häuser hatten gerne sehr schlanke Sparren. 14cm? Könnte das hinkommen? Da bringt man halt nur sehr wenig WD drin unter. Das mag im Winter dennoch gehen (kann man ja wegheizen) im Sommer kann das schon unangenehm werden. Im Neubau geht kaum etwas unter 20cm. Gerne noch mit zusätzlicher Holzweichfaserplatte. Aber: Ich muss ja nicht drin wohnen. So what?

    .... möchte keine vergammelten Außenwände in 20 Jahren haben..

    Außen nicht dämmen und gut dämmende (und dichte!) Fenster: Da vergammeln die Wände nicht außen, sondern innen!


    Richtig ist, dass Außendämmung dazu neigt zu veralgen (grün , braun, grau). das ist nicht schön und bedeutet, dass man alle paar Jahre (sagen wir nach 10 Jahren) neu streichen darf, sofern einem der Farbton nicht behagt.


    Musst halt entscheiden, ob Du den Bewuchs lieber innen oder außen haben möchtest.

    Nochmals zur etwas unorthodoxen Reihenfolge.


    Ein haus wird erworben und die Rückbaumaßnahmen in EL gemacht. Dann wird geplant was man machen möchte (Heizung: ja, Außendämmung: nein, Fenster : ja,...) du es wird ein Budget festgelegt.


    M.E. wäre die Reihenfolge anders richtig gewesen: Budget festlegen und dann gucken, ob ich mir damit ein solches Vorhaben verwirklichen kann. Nicht erst kaufen, anfangen und dann Budget annoncieren...


    Hatte unlängst ein ähnliches BV. Haus aus den 50er Jahren. Komplettsanierung (Kosten ohne Keller): Gesamt ohne Architekt, Statiker und Abbruchmaßnahmen: EUR 235.000. Du müsstest nunmehr also ca. 115.000 EUR einsparen. Erscheint mir zweifelhaft. Außer durch schlichtes "weglassen" (wo mir spontan natürlich die Außendämmung einfiele...)

    Mein Budget liegt bei 120.000 Euro

    Oha....!


    Auch mit viel Eigenleistung ist das, ich will mal so sagen, ambitioniert!


    Gewisse arbeiten kannst (darfst) Du gar nicht selber machen (Heizung/ Sanitär/ Elektro). Eine Heizungsanlage wird schon mal viel Geld schlucken; bei Elektro würde ich bei einem "normalen" EFH mit normalem Standard um die 10. - 15.000 ansetzen, Sanitär wird wohl unter 15.- 20.000 auch nicht zu machen sein. Könnte ich jetzt so weiter aufzählen....


    Ich möchte am liebsten eine Fußbodenheizung

    Ob FB-Heizung geht hängt von mehreren Faktoren ab: Unterbau, mögliche FB-Aufbauhöhe (bei Altbauten ist da mal gerne wenig Luft), FB - Belag (Teppich wäre da nicht die Nummero uno).


    Das Haus an sich hat eine Wandstärke von 22cm und hat keine Isolierung, jedoch halte ich von klassischen Isolierungen nicht viel, habe mich viel darüber informiert, dass vor allem die "Styropor Platten" nur die Substanz des Hauses schaden, deswegen wäre ich hier für Alternatives offen!

    Bei einer Wandstärke von 22cm wist Du um eine Außendämmung kaum umhin kommen. Wenn Du das nichts willst, sind Deine Wärmeverluste tatsächlich gigantisch! Warum sollten "Styropor Platten" der Substanz des Hauses schaden???? Zudem: es muss ja nicht "Styropr" sein. da gibt es auch Möglichkeiten dies mit einer Mineralfaserdämmung zu realisieren. Aber ohne Wärmedämmung wird das garantiert nichts! Eiskalte Wände und gut dämmende (neue) Fenster werden Dir in kurzer Zeit eine fellig-schwarze Oberfläche auf die Wände zaubern. Schimmelbildung ist hier quasi schon eingeplant!.


    gibt es hier Tipps? Vor allem um Schimmel an der Dämmwolle vorzubeugen.

    Raumseitig Dampfsperre anbringen und sauber (!) verkleben. Luftdicht!


    habe ich mir Aluplast IDEAL 5000 vorgestellt

    Das sind Fenster mit 3-Sch.-Verglasung, u-Wert ca. 0,75W/m²K. Deine Au0enwände dürften deutlich schlechter sein. Schimmelbildung, siehe oben.

    Viele Schimmel-Sachverständige empfehlen für Feuchträume das Entfernen eines Stücks der Gummilippen im Fenster zur kontinuierlichen BElüftung

    Ich bin zwar kein Schimmel-Sachverständiger (meine Tochter schon eher, aber da geht's dann um Pferde...ich schweife ab...), aber das Entfernen von Teilen der Dichtung halte ich zumindest für fragwürdig. Das wird ja vielfach auch bei "normalen" Fenstern gemacht, also damit meine ich Fenster, die nicht unbedingt zu Feuchträumen gehören. Diese "Fensterfalzlüftung" soll aber nur eine Mindestluftwechselrate sicherstellen. Ich bezweifle, dass die paar cm² Lüftungsquerschnitt ausreichend/ geeignet sind ein tropisch-feuchtwarmes-Badezimmer zu entlüften/ zu entfeuchten. Da dürfte Stoßlüften einen deutlich besseren Effekt erbringen.


    Der Transport der Feuchtigkeit durch einen solchen Schlitz dürfte Stunden dauern, durch ein offenes Fenster geschieht dies in nur wenigen Minuten. Dieser "Lüftungsschlitz" dürfte sogar noch weniger geeignet sein, als ein Fenster in Kippstellung.


    Ich weiß, dass dies hier eigentlich nicht das Kernthema ist, ich denke aber, dass Überlegungen in diese Richtung schon notwendig sind.

    Nutzung wirkt sich auf Abstandsflächen aus? Ich dachte, das ganze Gebäude zählt.

    Ja, so isses.


    Ich denke Thomas hatte ein Gebäude, das früher so zulässig war, es aber heute (Abstandsflächen, evtl. durch neue Grenzziehung verändert usw.) nicht mehr wäre, würde man es heute neu errichten.



    Wäre unterschritten in diesem Fall. 2,36 m

    ...und somit als Wohnraum nicht zulässig (bei Geb.kl. 3)


    Es ist erst mal nicht geplant, dass zur Vermietung zuzulassen oder so.

    ist das so....?

    Aufpassen, dass Ihr Euch jetzt nicht selber ein Ei legt!


    1. Der kleine "Anbau" ist ganz sicher kein solcher. Und auch kein untergeordnetes Bauteil. Kragt er aus, springt also vor die Fassade, dann würde es die Abstandsflächen eher mehr denn weniger "belasten".


    2. Ihr droht Euch selber zu beschummeln (= "in die eigene Tasche lügen". Die eingestrichelte Rohdecke (ganz rechts im Bild) liegt auf Höhe der UK des Balkongeländers. Dieses endet auf Brüstungshöhe der Fenster, also auf etwa 90cm ü OKF (+/-). Nun wird er Dachaufbau der Dachterrasse aber sicherlich deutlich höher sein, als der des FB-Aufbaus innen (Wärmedämmung/ Gefälledämmung, Plattenbelag...was auch immer). Somit wandert auch die Geländerhöhe nach oben. Und diese ist abstandflächenrelevant! Wenn es schon so knapp zugeht, dann sollte man hier höllisch aufpassen, dass das auch am Ende von den Höhen her stimmt.