Beiträge von Thomas B

  • Coronavirus SARS-COV-2

    Tja....nach einem Tag Präsenzunterricht gehen die ersten Schulen wieder auf Grund stark steigender Infektionszahlen in Distanzunterricht.


    Inzidenz steigt: Britische Mutation breitet sich in Fürth aus - Fürth - nordbayern.de


    Das war's dann wohl mit diesem Schuljahr.


    Ich frage mich nun aber wie es kommendes Schuljahr weitergehen soll. Interessanterweise war die Klasse unseres Großen zu Beginn des Schuljahres schon einige Wochen hinten dran. Altlasten aus dem letzten Corona-Schuljahr. Der Rückstand dürfte sich nun schon weiter vergrößert haben und vergrößert sich auch noch weiter. Und nächstes Jahr?

  • Überbindemaß nicht eingehalten erste und zweite Reihe - Problematisch?

    Nur mal zum Verständnis....


    Hier lese ich:

    und dann wiederum:

    Zitat

    Bei dem vorliegenden Baugrund (vgl. Bodengutachten) ist nur mit Bodenfeuchte und nichtdrückendes Wasser

    (Wassereinwirkungsklasse W1-E) zu rechnen.

    Wenn aber schon im Normalzustand bereits in Gründungsebene Grundwasser ansteht, so kann nach längeren Regenfällen durchaus damit gerechnet werden, dass der Wasserpegel auch mal höher steigt.


    Zitat

    aus sachverständiger Sicht ist daher das Schadenrisiko insgesamt als gering zu bewerten,

    Wie ist das nun zu verstehen? Geringes Risiko, so lange es nicht regnet.

  • Reihenendhaus - Satteldach anheben (1Meter+)

    Ein paar Gauben sind sicher deutlich günstiger als das ganze Dach anzuheben (so es baurechtlich überhaupt zulässig ist!)


    Bevor ich mir Gedanken über die technischen Notwendigkeiten und die daraus resultierenden Kosten mache, würde ich erst einmal klären was überhaupt baurechtlich geht!

  • Reihenendhaus - Satteldach anheben (1Meter+)

    Bei solchen Reihenhausanlagen oder Kettenhäusern (wenn hier nicht Giebel an Giebel stehen, sondern Baukörper dazwischen sind, wie zB die Garage) gibt es häufig Bebauungspläne, die der Gestaltung recht enge Grenzen aufzeigen (Dachneigung aber auch Traufhöhe usw.).


    Das heißt nicht, dass eine Erhöhung des DG unmöglich sein muss...sie kann es aber.


    Also: erst einmal gucken was der Bebauungsplan sagt, sofern es einen gibt.

  • Überbindemaß nicht eingehalten erste und zweite Reihe - Problematisch?

    Zitat von Tolentino

    Hier ist der Mangel ja nicht übersehen worden...

    Ich lese hier schon ein wenig mit. Halte es mittlerweile für sehr problematisch hier sehenden Auges weiterzumachen. Einerseits ist der GU genervt von diesem pingeligen Bauherrn ("wenn die alle so wären, komme ich ja gar nicht mehr zum Arbeiten..."), der an allem Möglichen, völlig Harmlosen herummäkelt.....andererseits ist da Deine Position, in der Du Dich einem recht uneinsichtigen GU gegenübersiehst, der eindeutig komische Dinge baut (Stoßfugen)....der das Merkwürdige aber nicht ändern bereit ist, sondern die Dinge in Papierform behebt ("Hier Schriftstück, das bestätigt, dass alles super ist!").


    Wie wird man da weiter arbeiten? Wie weit seid Ihr eigentlich...alles merkwürdig...

  • Tiefgarage wird als Vollgeschoss betrachtet von der Baufaufsicht

    Zitat von Royaume164

    Auch in diesem Forum gabs den ein oder anderen Kommantar mir 3VG

    Ja...stimmt. Dem muss das Bauamt aber nicht folgen. Ich halte 3 VG nicht für gänzlich ausgeschlossen, aber für auch nicht einfach, Spitzt das KG dann och zu weit aus dem Boden (TG!) und wird zum VG, dann geht es eben nicht.


    O die Abstandsflächen hinkommen, weiß ich nicht. Ist aber auch schon ziemlich voll, das Grundstück. Dann die Stellplätze. TG in der dargestellten Form funktioniert nun mal nicht (Schleppkurven usw.). Alles in allem eine Fülle an Zwangspunkten, die man mit einer etwas kleineren Bebauung vielleicht besser in den Griff bekäme.

  • Tiefgarage wird als Vollgeschoss betrachtet von der Baufaufsicht

    Zitat von Royaume164

    Warum sollte ich diese mit aufnehmen?

    Umfeldanalyse? Diese betrachtet das Umfeld, also was um dein Grundstück außen herum so herumliegt.


    Da grenzen nun einmal erstmal kleinere/ niedrigere Bebauungen an. Aber auch, weiter entfernt, höhere. Die würde ich natürlich auch betrachten. Dennoch dürften die näher gelegenen Häuser schwerer wiegen als die weiter entfernten.


    Zitat von Royaume164

    Es gilt das, was man von dem Grundstück mit dem Auge erkennen kann.

    Sagt wer? Zudem: Eben diese südlich und westlich gelegenen Häuser kann man von Deinem Grundstück aus doch erkennen. Man muss sich natürlich in die entsprechende Richtung drehen.



    Bei der Betrachtung willst Du die angrenzenden Häuser (1 - 5) und die nicht direkt angrenzenden Häuser (6 - 12) außer Betracht lassen, dich dafür aber auf die Häuser 13 - 17 beziehen? Und Du glaubst das Bauamt wird Dir da folgen?


    Als eine "Art der Bebauung" hätte ich am ehesten das umstrichelte Quartier angesehen. Auch inhomogen, aber doch am ehesten. Der Bezug zu den solitären Hochhäusern oder der Bebauung im Norden erschließt sich mir nicht.


    Aber probier's halt. Versuch macht klug.

  • Tiefgarage wird als Vollgeschoss betrachtet von der Baufaufsicht

    Zitat von Escroda

    Klasse Bildausschnitt. Den Eingeschosser in Vordergrund hast Du nicht beschriftet und die ganzen Zweigeschosser im Westen abgeschnitten.

    Bei einer Umfeldanalyse kann man natürlich die nördlich gelegenen, mehrgeschoßigen, Häuser heranziehen.


    Logsicher wäre es für mich aber, bei Betrachtung des baulichen Gefüges auch die direkt (!) angrenzenden Häuser in die Betrachtung mit einzubeziehen.


    Die Hochhäuser und geschlossenen Bebauungen nördlich stellen (aus meiner Sichtweise) nicht das direkte Umfeld dar, auf welches man sich erfolgreich beziehen wird können.


    Das direkt (!) südlich gelegene Haus und die direkt (!) westlich gelegenen Häuser bilden mit deinem Grundstück zusammen eine Art der Bebauung. Einen Bezug zu den Hochhäusern herzustellen halte ich für schwierig. Gleiches gilt für die weiter nördlich gelegenen Häuser.


    Das kann man sich natürlich schön reden und kann so auch versuchen zu argumentieren...vielleicht schnallen es die Schlaftabletten vom Baumt ja nicht? Dumm nur, wenn sie etwas (mittelmäßig) genau hinsehen. Dann wird ihnen die etwas einseitige Betrachtungsweise schon auffallen.


    So etwas klärt man besser im Vorfeld im Rahmen einer Bauvoranfrage., Da kann man den planrechtlichen Rahmen festklopfen, in dem man sich dann bewegen kann/ muss.


    Bringt ja nichts den Architekten irgendwelche (möglicherwiese) nicht genehmigungsfähige Häuser malen zu lassen.

  • Tiefgarage wird als Vollgeschoss betrachtet von der Baufaufsicht

    Viel Kluges wurde hier schon geschrieben, Problempunkte erkannt (Treppenlift!) usw.


    Ich möchte kurz nochmals auf den Entwurf eingehen.


    Die Fassade lasse ich dabei außer Betracht.


    Ich finde bereits die Grundrisse offenbare eine derartige Fülle an Diskussionsstoff.


    Auch den Exkurs offene Küche vs. abgeschlossene Küche will ich gar nicht bemühen. Wenn für Euch eine abgeschlossene Küche der Wunsch ist, dann soll es so sein!


    Erdgeschoß


    - Beide Schlafzimmer verfügen über keinerlei Stellflächen für Schränke. Also nicht, dass es deren wenige wären. Sie sind nicht existent! Lass mal, egal an welche Wand, einen 65cm tiefen Streifen einzeichnen.


    - Gäste Bad. Dusche wahrscheinlich überflüssig, zumal kaum erreichbar für den normal gelenkigen Mitteleuropäer.

    - "Haupt - Bad". Wer stellt eine Dusche vors Fenster? Wer duscht da? Exhibitionisten? Naturisten? Zum Öffnen des Fensters muss man immer in die Dusche steigen. Wer, bitte schön, plant so etwas????


    - Eine Garderobe fehlt gänzlich (womit wir wieder bei meiner Vermutung der Naturisten wären....wenig Kleidungsstücke?)


    - Kopfhöhe vor Zugang der "rechten Wohnung". Dort geht der Treppenlauf direkt vor der Wohnungstür entlang. Hat man da noch ausreichend Kopfhöhe? Selbst wenn es (rein formal) ausreichen sollte, so ist eine derartige Zugangssituation maximal unschön.


    Obergeschoß: dem EG sehr ähnlich...lassen wir das mal jetzt außen vor.


    Dachgeschoß:

    planlinke Wohnung:


    - Schlafzimmer wieder ohne Schränke.

    - große Küche. Groß an Fläche, jedoch nicht ergo- o-. ökonomisch möbliert

    - Bad o. Installationsschächte/ Vormauerungen. Mag bei einem riesigen Bad egal sein, wenn da mal 20cm weg gehen; bei diesen Bädern wird's eng. Nimm das WC. Spülkasten? Das WC wird tatsächlich ca. 20cm nach unten rutschen. Wie passt die Badewanne da rein. Armaturen?

    - Wohnen: Eckcouch im Durchgangsbereich Küche - Essplatz. Ist da was durcheinander gerutscht?

    - keine Garderobe; kein Abstellraum


    planrechte Wohnung:

    - Küche noch größer.

    -Bad: Dessen Abwasserleitungen rauschen durch Schlafen/ Wohnen in den Geschoßen darunter.

    - keine Garderobe/ kein Abstelltraum


    Insgesamt: Das sind ganz außergewöhnlich ungewöhnliche Grundrissentwürfe. Höflich formuliert. Was hat sich der planer dabei wohl gedacht?

    -

  • Tiefgarage wird als Vollgeschoss betrachtet von der Baufaufsicht

    Wie kommst Du auf diese Zahl?


    Eure Stellplatzsatzung besagt:


    1.2 Wohngebäude ab 2 Wohnungen 1,5 Stpl. je Wohnung


    Das hieße bei 6 Wohnungen: 6 x 1,5 = 9 Stpl.


    Bei 5 Wohnungen: 5 x 1,5 = 7,5 Stpl. (korrekt gerundet 8 Stpl.)


    Bei zweiterem müsste man ggf. mit der Stadt verhandeln, ob man diese evtl. abrunden kann (also 7 Stellplätze). Die Satzung gibt tatsächlich 8 vor (bei 5 Wohnungen), jedoch 9 bei 6 Wohnungen.




    Muss aber auch gestehen mich in die Ortssatzungen nicht eingearbeitet zu haben ;)


    Ggf. wäre auch eine ablöse sinnvoll. allemal billiger als eine TG

  • Tiefgarage wird als Vollgeschoss betrachtet von der Baufaufsicht

    Zitat von Royaume164

    ....und dass ich lieber doch nur 2 Wohnungen statt 6 bauen will.

    DAS hatte ich weder so, noch so ähnlich empfohlen.


    Geschrieben hatte ich hingegen:

    Zitat

    Oder "nur" 5 Wohnungen (EG + OG, jeweils 2, ein Penthouse mit Dachterrasse on top)?


    5 gute Wohnungen, mit Zugang zu einem (kleinen Garten) für die EG-Wohnungen, mit 5 Stellplätzen oberirdisch.... das spart auch Geld. TG kostet Geld.

  • Tiefgarage wird als Vollgeschoss betrachtet von der Baufaufsicht

    Ich möchte bei dieser Gelegenheit mal kurz an meinen Beitrag Nr. 43 erinnern.


    Tiefgaragen-Rampe nicht möglich? - Seite 2 - Grundrissdiskussion - Fragen rund ums Bauen? Frag die Experten (expertenforum-bau.de)


    Déjà - vu?


    Ich hatte schon damals ein qualitätsvollere Planung empfohlen, ggf auch etwas kleiner. Natürlich kostet Baugrund viel. Da verstehe ich das Ansinnen darauf möglichst viel umzusetzen. Ist auch im Sinne des Nachverdichtens sinnvoll. Wirklich.


    Aber irgendwann schafft man mit massiver Überbauung keine Qualität mehr. Dann hat man zwar viele m², aber es wird sich nur schwerlich vermieten lassen. Oder eben mit entsprechend geringeren Mieten.


    Tut mir leid, aber diese Planung ist m.E. unter aller Kanone.


    Und: Ob ich das besser könnte? Wenn die verpflichtende Vorgabe X Wohnungen mit X Stellplätzen auf diesem kleinen Grundstück wäre, dann würde die Antwort wohl "nein" lauten. Das Grundstück ist eben zu klein. Oder das Geplante zu groß.


    Schaffe lieber Qualität. Baulich, planerisch (die Ansichten sind schon echt ein Hingucker), wirtschaftlich.

  • Tiefgarage wird als Vollgeschoss betrachtet von der Baufaufsicht

    Zitat von Royaume164

    wenn der Bebauungsplan dies festsetzt oder als Ausnahme vorsieht.

    sind eben nur dann nicht anzurechnen, wenn ein B-Plan dies so festlegt. So lese ich das. §34 = kein B-Plan = anzurechnen.


    Ich verstehe das Gesamtansinnen ohnehin nicht. Ehrlich.


    Du willst mit aller Gewalt X Wohnungen und veranstaltest dafür Klimmzüge, die sich vielleicht (irgendwann?) baurechtlich in Einklang bringen lassen. Dafür aber nimmst Du einen massiven Qualitätsverlust in Kauf. Der gesamt Garten ist vom "Erdgeschoß", welches 2m über dem Grundstück thront, nicht zu erreichen. Bitte mal Bild "Ansicht 5" ansehen und dann wird doch jedem klar, dass das planerisch nicht das gelbe vom Ei ist....also nicht mal das Eiweiß. Oder die Schale. Das ist nicht einmal ein Ei!

  • Setzrisse

    Zitat von Windy

    aber der Bauträger lächelt und sagt, dass sind ganz normale Setzungen beim Bau.

    Kann man ja mal so sagen. Hat er, während er lächelte, auf den Kalender geschielt und, leicht schwitzend, gerechnet wann die 5 Jahre rum sind?


    Sollte es noch einen Anspruch auf Gewährleistung geben, so würde ich jetzt erst einmal den Mangel rügen (Einschreiben mit Rückschein), so dass keine Verjährung eintritt.


    Weitere Schritte wären dann ggf. ein SV und evtl. RA.


    Auch dem BT wird klar sein, dass das am Ende teurer werden kann, als die flinke Mängelbehebung.


    Btw.: BT oder GU???


    Nachtrag: Nein, das sind keine ganz normalen Setzungen!

  • Setzrisse

    Zitat von Windy

    die nach 3 Jahren innerhalb von Wochen entstehen

    Das finde ich merkwürdig.


    Ein Abreißen der Fuge zwischen Fliese und Sockel ist ja normal, da sich der Estrich ein wenig setzen kann...müsste man dann halt neu verfugen.


    Aber dass die Sockelfliesen nach "innen" kippen....nach 3 Jahren.....keine Idee warum.