Legales Haus in Bauakte legalisieren

Zitat von Pfau

Wie bindend ist die Deklarierung des Katasteramtes

Falls Du damit die Eintragung im Kataster meinst: Die messen auch klare Schwarzbauten ein, nehmen dafür die normale Gebühr und nehmen wieder eine Gebühr vom Eigentümer, wenns nach einem Abriss wieder ausgetragen werden muss. So ist Deutschland.

Zitat von Pfau

Wie kann es sein, dass die Behörden nicht über diese Unterlagen verfügen

So was nennt sich Datenschutz.

Zitat von Pfau

weil deren Akte aus welchen Gründen nicht vollständig ist. Irgendjemand muss hier was verschlampt haben.

Ich würde sagen hier liegt ein gruindsätzliche Missverständnis vor. Das Bauamt ist ja kein Aktenaufbewahrungsamt.

Die Baugenehmigung, so es denn eine gab, wurde wohl von eindem deiner Vorbesitzer verschlampt. Und du hast beim Kauf dir die Baugenehmigung nicht aushändigen lassen.
Kaufst du auch Autos ohne KFZ-Schein (Zulassungsbescheinigung Teil 2 ?)

Zitat von SirSydom

Kaufst du auch Autos ohne KFZ-Schein

Du meinst den Brief (alte Bezeichnung). Schein war und ist kein Eigentumsnachweis

Zitat von Pfau

ein Baustellenschild als Baufreigabe der damaligen Besatzung

Zeig mal!

Zitat von Pfau

liegen nur wenige Unterlagen vor

Was gibt's noch?

Zitat von Pfau

Es wird auch immer wieder behauptet, das Gebäude sei einmal eine Gärtnerei gewesen

Gibt es Anhaltspunkte oder gar Beweise, dass es nicht so war?

Zitat von Pfau

Es liegt eine Statikberechnung von 1946 vor.

Das ist kein Beleg für die Rechtmäßigkeit der beabsichtigten reinen Wohnnutzung und allenfalls ein Indiz dafür, dass wenigstens das Gebäude legal errichtet wurde.

Zitat von Pfau

Das Haus wurde bewohnt und es wurde entsprechend auch eine Hausnummer vergeben.

Bei privilegierter Nutzung, z.B. Gärtnerei, wäre die untergeordnete Wohnnutzung auch legal gewesen. Doch auch ein Schwarzbau kann bewohnt werden und mit einer Hausnummer versehen werden. Meistens werden die Hausnummern als ordnungsbehördliches Instrument nicht vom baugenehmigenden Amt vergeben, so dass auch hieraus keine Anzeichen für eine rechtmäßige Errichtung oder Duldung abgeleitet werden können.

Zitat von Pfau

Luftaufnahmen aus dem Geoportal zeigen das Gebäude bereits seit 1959.

Sie würden auch einen Schwarzbau zeigen.

Zitat von Pfau

Seit den 90zigern wird auch (zumindest liegen dazu die Unterlagen vor...) die Grundsteuer für das Grundstück mit Wohnhaus eingezogen.

Ebenfalls irrelevant, da sich das Finanzamt nicht für das Baurecht interessiert.

Zitat von Pfau

Die Mülltonnengebühren laufen ebenso.

Auch nicht beweiskräftig, da die zuständige Stelle nicht die Bauakte prüft.

Zitat von Pfau

Beim Liegenschaftsamt ist das Grundstück bzw. das Haus auch eingetragen und das Grundstück ist als Gebäude und Freifläche zu Wohnzwecken deklariert.

Ich vermute, Du meinst Katasteramt, und das führt im Liegenschaftskataster die tatsächliche Nutzung des Grundstücks völlig unabhängig von Genehmigung oder Zulässigkeiten.

Zitat von Pfau

Im Grundbuch steht auch Haus und Hoffläche drin.

Da das Grundbuch die Daten nachrichtlich aus dem Liegenschaftskataster übernimmt, hat auch dies keine Aussagekraft bezüglich der Legalität.

Zitat von Pfau

Wie kann es sein, dass die Behörden nicht über diese Unterlagen verfügen.

Die Behörden verfügen über diese Unterlagen, nur dass die jeweiligen Behörden nur die Unterlagen haben, die für ihren Zuständigkeitsbereich von Bedeutung sind, und für die Baugenehmigungsbehörde sind nur baurechtliche Genehmigungen von Bedeutung.

Zitat von Pfau

Eine Umnutzung wäre wohl auch schwierig wegen der Lage im Außenbereich.

Ja.

Zitat von Pfau

Dies sei notwendig um das Haus zu legalisieren.

Dann besteht ja noch Hoffnung.

Zitat von Pfau

Meiner Meinung nach ist das Haus aber bereits legal!

Dieser Meinung kann ich mich vorbehaltlich der Kenntnis der "wenigen Unterlagen" nicht anschließen.

Zitat von Pfau

Irgendjemand muss hier was verschlampt haben.

Eher nicht, wenn das Haus 1946 unter den Alliierten erbaut wurde.

Zitat von Pfau

Gibt es noch ein anderes Verfahren/Möglichkeiten?

Ich sehe keine.

Zitat von Pfau

Ich habe Angst, dass mir durch dieses Vorgehen die Möglichkeit der Nutzung versagt wird, weil bzgl. des Außenbereiches immer so viel "tam tam" gemacht wird

Du hast zu Recht Angst, weil zu Recht viel "tam tam" im Außenbereich gemacht wird. Daher rate ich, einen mit Nutzung im Außenbereich sehr erfahrenen bauvorlageberechtigten Menschen zu suchen. §35 BauGB bietet einige Möglichkeiten, die aber für den Einzelfall gut recherchiert und schlüssig dargelegt werden müssen. Der baurechtliche Laie kann bei der Kommunikation mit der Baugenehmigungsbehörde viel Porzellan zerschlagen.

Zitat von Pfau

Wie bindend ist die Deklarierung des Katasteramtes für die anderen Behörden?

Gar nicht (s.o.).

Zitat von Pfau

Kann hier trotzdem eine Nutzung untersagt werden

Ja.

Zitat von Pfau

muss das Bauamt pos. entscheiden weil die Erschließung gegeben ist und beim Katasteramt alles als legal dokumentiert ist?

Nein.

Zitat von Pfau

ich habe ein Grundstück mit einem alten Haus im Aussenbereich erworben.

Und was steht zur Nutzung im Kaufvertrag? Man kauft doch kein Haus dessen Nutzung nicht geklärt ist, höchstens man möchte mit entsprechendem Risiko spekulieren.

Zitat von Pfau

Das Haus wurde 1946 gebaut.

Auch 1946 gab es schon Regelungen zur Nutzung von Flächen im Außenbereich, und schon damals war im Außenbereich ein Wohnhaus ohne Bezug zu einer landwirtschaftlichen Nutzung nicht genehmigungsfähig. Das wurde vielleicht nicht so streng kontrolliert wie heute, doch das macht ein damals errichtetes Wohnhaus nicht automatisch legal. Es ist also sehr wahrscheinlich, dass dieses Gebäude, wenn überhaupt, dann in Verbindung mit einer landwirtschaftlichen Nutzung genehmigt wurde. Selbst wenn eine spätere Nutzung auch ohne Bezug zur Landwirtschaft geduldet wurde, macht das dieses Gebäude nicht legal. Ehemalige Betriebsinhaber dürfen so ein Haus auch nach Erlöschen des Betriebs bis zu ihrem Tod weiter nutzen. Danach erlöscht das Nutzungsrecht.

Deine Argumente mit Strom, Abwassergrube, Grundsteuern, Bauschild, sagen nichts dazu aus, ob es als Haus mit ausschließlicher Nutzung als Wohnraum genehmigt war. Es gibt dazu eine Menge Beispiele und auch Urteile, beispielsweise Ferienhäuser die mit den Jahrzehnten zur "Wohnhäusern" mit Dauerwohnsitz mutierten.

Zitat von Pfau

Es wird auch immer wieder behauptet, das Gebäude sei einmal eine Gärtnerei gewesen

Das klingt plausibel und würde auch das Wohnhaus erklären.

Zitat von Pfau

Meiner Meinung nach ist das Haus aber bereits legal!

Das ist Deine Meinung, und die ist auch OK, auch wenn ich sie nicht teile. Ich kann aus Deiner Beschreibung nichts erkennen, was für eine genehmigte Nutzung ausschließlich als Wohnraum spricht. Es ist sehr wahrscheinlich, dass wenn dieses Haus jemals legal gewesen sein sollte, dass dies dann im Zusammenhang mit einer landwirtschaftlichen Nutzung genehmigt wurde. Wie bereits geschrieben, darf man eine Duldung auch nicht mit einer Genehmigung gleichsetzen.

Wie kommst Du darauf, dass dieses Haus legal ist? Es könnte vielleicht legal gewesen sein, doch dieses Recht ist wahrscheinlich erloschen.

Schon mal im zuständigen Stadtarchiv nachgefragt, ob die noch Unterlagen haben. Die Bauämter horten solche Unterlagen nicht ewig, da sie sonst (noch mehr) in Akten versinken würden. Diese werden irgendwann ins zuständige Archiv ausgelagert. Da findet man manchmal tolle Dinge.

Zum Beispiel: Ich hatte mal ein MFH umzuplanen und umzubauen. Es gab Bestandspläne, die vermuten ließen, dass das haus ein Haus mit 20 Appartements sei. Hiervon waren 5 o. 6 Appartements im DG genehmigt (BG lag vor). Die anderen nicht. Also....ab in s Stadtarchiv. Dort fanden sich Baupläne von 1902. Mit Schuppen für die Pferdekutsche (eine Garagen- und Stellplatzverordnung gab es damals wohl nicht; evtl. eine Pferdekutschenstellplatznachweis?).

Das Haus entpuppte sich als ein solche mit genehmigten 3 Wohnungen, von denen dann 1 Wohnung in 5 o 6 Appartements (oder waren es nur 4?) umgebaut wurde. Alle anderen 15 o. 16 Appartements waren schwarz in den 60er Jahren (vermutlich) eingebaut und seit dem vermietet worden. der Erwerber, für den ich tätig war, wollte 20 appartements vermieten und sah sich nun mit einigen Problemen konfrontiert:

1. Legalisierung der baurechtlich nicht existenten Appartements

2. Stellplatznachweis für diese Appartements.

3. Brandschutztechnische Ertüchtigung (Haus mit Holzbalkendecke usw.).

....

Das wurde finanziell eine richtig große Nummer. Hätte man mal vor dem Erwerb alles erfragen können...hatte an aber nicht.

Wie dem auch sei.

Die Archive haben häufig noch Unterlagen. Da mal recherchieren.

Zitat von Pfau

von 1946

Ich würde mich VORSICHTSHALBER schon mal um jemanden kümmern, der beurteilen KÖNNTE, ob das Gebäude nach damaligem Baurecht legal war oder gewesen sein könnte.

Denn auch wenn es die BRD und die Bundesländer noch nicht gab, gab es ein Baurecht. Wahrscheinlich das des Gaus oder Fürstentums oder was es auch immer am Ort gab.

Hier in der Region Hannover galt z.B. preussisches Baurecht. (NBuaO wurde erst 1974 erlassen)

Eine kurze Recherche ergab, 1946 gab es bereits die " Verordnung über die Regelung der Bebauung vom 15. Februar 1936 (BauRegVO)",

Diese wurde 1961 durch das Bundesbaugesetz vom 23. Juni 1960 (BBauG) abgelöst. Anscheinend gab es zur Nutzung von Flächen im Außenbereich keine wesentlichen Änderungen, das konnte ich aber so schnell nicht verifizieren.

Ob und in wieweit diese in Hessen rechtskräftig war?

Zitat von Thomas B

Schon mal im zuständigen Stadtarchiv nachgefragt, ob die noch Unterlagen haben. Die Bauämter horten solche Unterlagen nicht ewig, da sie sonst (noch mehr) in Akten versinken würden. Diese werden irgendwann ins zuständige Archiv ausgelagert. Da findet man manchmal tolle Dinge.

Zum Beispiel: ...

Das kann ich nur bekräftigen! Aus dem Bestehen eines Gebäudes und seiner aktuellen Nutzung lässt sich nur eines ableiten: Seine Existenz, sonst leider nichts!

In einem Fall musste ich mich damit auseinandersetzen, dass ein Gebäude abweichend von der vorliegenden Genehmigung errichtet oder nachträglich wesentlich verändert worden war. Der Bauantrag enthielt darüber hinaus absichtsvoll gravierend falsche Höhen der Nachbargebäude, weshalb die offensichtlich ungeprüft erlassene Genehmigung auch falsch war und der geplante Umbau in der Folge nicht genehmigungsfähig.

Mal ein etwas anderer "Schwarzbau"......

Rangsdorf in Brandenburg: Familie muss wegen Gerichtsfehlers Haus räumen und abreißen - DER SPIEGEL

Zitat von Thomas B

Mal ein etwas anderer "Schwarzbau"......