Haus abgenommen ohne Freigabe Bauamt

Du hast das Häuschen mit gravierenden Mängeln vorbehaltlos abgenommen?

Spätestens jetzt ist es an der Zeit, sich fachkundige Hilfe einzukaufen.

P.S.: Was das Abtragen der Wand mit dem Wärmeschutz zu tun haben soll erschleßt sich mir nicht wirklich. Zudem ist mir unklar, warum das Häuschen versiegelt wurde, wenn durch das Abtragen der Wand der baurechtliche Mangel behoben wurde.

Welche anderen baurechtlichen Mängel liegen den vor?

Zitat von Gustavo24

Und hab natürlich die Schluss Rate bezahlt . Ist das betrug ? Sachbeschädigung oder was würdet ihr denken ?

Wenn du trotz gravierender Mängel ohne baulichen und rechtlichen Sachverstand ein Haus abnimmst und auch noch die Schlussrate bezahlst nenn ich das sehr freundlich formuliert grenzenlose Naivität, die dein Hausverkäufer moralisch verwerferlich ausnutzt.

Welche juristischen Mittel dagegen jetzt noch helfen, erklärt dir ein Fachanwalt für Baurecht.

Zitat von de Bakel

P.S.: Was das Abtragen der Wand mit dem Wärmeschutz zu tun haben soll erschleßt sich mir nicht wirklich.

Abtragen ist sicher das falsche Wort. Aber wenn Abstandsflächen überschritten wurden und die "Lösung" dann darin bestand, dass man 20cm WDVS durch 10cm ersetzt, würde sich die abenteuerliche Geschichte schon erklären.

Zitat von Gustavo24

es wurde die Wand um ca 10 cm abgetragen und nun entspricht das Gebäude nicht mehr den kfw 55 Standards. Was soll ich machen ?

Zum Verständnis...... Das Haus stand zu nahe an der Grenze. Durch das abtragen der Wand um 10cm war der Grenzabstand dann wieder eingehalten?

Wenn da eben mal 10cm Wärmedämmung entfernt wurde, sind nun wohl noch 8 - 10cm übrig, was natürlich viel zu wenig ist.

Zitat von Gustavo24

Was soll ich machen ?

Hier wird wohl nur eine Eskalation -wenn überhaupt- helfen. Erstmal den Nachweis verlangen (hattest Du ja schon gemacht), dann von mir aus nochmals mit kurzer Frist, dann Rechtsanwalt. Dort wird dann sicherlich die Androhung von Schadensersatzforderungen ganz oben auf der Liste stehen. Dabei handelt es sich dann zum einen um evtl. entgangene Fördermittel (KfW55) und aber auch die Wertminderung der Wohnung, die bei einem Weiterverkauf natürlich diesen Mangel immernoch hätte und sich irgendwo im Gesamtwert abbilden lassen würde. Zudem wären dann noch die dauerhaften Mehrkosten für höhere Heizkosten zu sehen.

By the way....wenn die WD um 10cm reduziert wurde, würde mich ja mal interessieren, ob hier überhaupt die Mindestanforderungen gem. GEG eingehalten sind.....

Zitat von feelfree

Wenn du trotz gravierender Mängel ohne baulichen und rechtlichen Sachverstand ein Haus abnimmst

Sehe ich in diesem Fall tatsächlich nicht ganz so.

Bei einer Abnahme -auch unter Zuhilfenahme eine Fachmanns- würde man (wahrscheinlich!) auf so etwas gar nicht kommen. Man schaut nach Rissen, Kratzern, geht die Klospülung? usw. usf....den Grenzabstand würde ich persönlich auch nicht nachmessen (dies allerdings auch schon deshalb nicht, weil ein Schnurgerüst vorab von einem Fachmann abgenommen und bestätigt werden muss...Vermesser....und damit ist das Dingens dann eigentlich durch).

Zitat von Thomas B

Bei einer Abnahme -auch unter Zuhilfenahme eine Fachmanns- würde man (wahrscheinlich!) auf so etwas gar nicht kommen.

Sehe ich genauso. ICH kontrolliere auch bei baubegleitender BQÜ die Maße nicht (steht SO auch in meinen Verträgen), ein RA bei der Abnahme schon mal gar nicht.

Das Haus könnte (theoretisch) auf dem falschen Grundstück stehen, BQÜ + RA würden das wohl nicht bemerken. Ihr Auftrag/Job ist ja anderes.

RA oder BQÜ sollten und dürften aber davon abgeraten haben, bei vorliegenden gravierenden Mängeln die Schlussrate zu bezahlen. Entdeckt wurden die Mängel ja offensichtlich. Durch wen wurden sie wann entdeckt und weshalb wurde die Schlussrate trotzdem gezahlt? Schlussrate klingt stark nach Bauträger, ist es einer?

Zitat von Gustavo24

ich hab ein Neubau Haus gekauft.

Komplett inkl. Grundstück? oder hattest Du ein Grundstück und es wurde darauf ein neues Haus errichtet?

Zitat von Gustavo24

Sachbeschädigung oder was würdet ihr denken ?

Mit Sachbeschädigung hat das gar nichts zu tun.

Du hast ein ganz anderes Problem, denn wenn KfW55 für eine Förderung erforderlich war, dann ist das Haus jetzt nicht mehr förderfähig. Das kann Deine komplette Finanzierung auf den Kopf stellen. Wird außerdem das GEG nicht mehr eingehalten, was bei 10cm fehlender Dämmung gut möglich ist, dann wird es richtig interessant. Dann dürfte das Haus so nicht gebaut werden.

Zitat von Gustavo24

Nach der Abnahme wurde das Haus versiegelt weil Es vom

Bauamt nicht freigegeben wurde und diverse Mängel bestand .

WER hat das Haus "versiegelt"?

Als Einzelkämpfer kommst Du hier nicht weiter. Nimm den kompletten Schriftwechel inkl. Vertrag (Notarvertrag etc. nicht vergessen) und ab damit zu einem Fachanwalt. Ich würde das möglichst schnell erledigen, denn in der aktuellen Situation solltest Du Deine rechtliche Position kennen, bevor Dich die Firma an der langen Leine verhungern lässt , oder sich der Firmeninhaber auf einen Dauerurlaub auf den Malediven verabschiedet.

Zitat von Gustavo24

Und hab natürlich die Schluss Rate bezahlt .

Wann hast Du die bezahlt? Gestern? Letze Woche? Vor ein paar Monaten? Evtl. kann man diese noch rückbuchen, aber das ist nur möglich, wenn die Überweisung nicht schon vor Wochen oder Monaten stattgefunden hat.

Zitat von Skeptiker

Durch wen wurden sie wann entdeckt

Zitat von Gustavo24

weil Es vom Bauamt nicht freigegeben wurde und diverse Mängel bestand

Vielleicht durch das Bauamt?

Öffentlich-rechtliche Abnahme bei einem EFH, gibt‘s das noch irgendwo? Hier scheint es ja um NRW zu gehen.

Vielleicht war ja der berühmte "böse" Nachbar im Spiel.

Zitat von Ralf Dühlmeyer

Vielleicht war ja der berühmte "böse" Nachbar im Spiel.

Wobei man bei 10cm Überschreitung natürlich auch eine Abstandsflächenübernahme hätte machen können (wenn der Nachbar da mitmacht).

Was ich noch nicht verstehe:

Zitat von Gustavo24

Nach der Abnahme wurde das Haus versiegelt weil Es vom

Bauamt nicht freigegeben wurde und diverse Mängel bestand

Es fand die Abnahme statt, es wurde die letzte Teilrate in Rechnung gestellt und bezahlt.

War das Problem (10cm) bei der Abnahme schon bekannt oder poppte das erst später auf? Wenn bekannt und es kam unmittelbar nach oder bei der Abnahme zur "Versiegelung" des Hauses, wäre die Schlussrate wegen gravierender Mängel natürlich nicht fällig gewesen. Diese dann zu bezahlen wäre schon mehr als leichtsinnig. Oder fand die Abnahme statt, man bekam die Rechnung und zahlte ...und dann irgendwann poppte das Problem auf.

Kannst Du bitte bestätigen, dass es sich um einen Kauf von einem Bauträger handelt? Das ist in der juristischen Beurteilung ein ganz zentraler Punkt!

Zitat von Gustavo24

Die Isolierung wurde um 10 cm reduziert .

Wir reden hier vermutlich nicht über ein kleines Teilstück (vorspringender Erker oder ähnliches), sondern vermutlich von einer ganzen Hauswand (Giebelwand)....?

Hats Du einen Grundriss/ Ansicht? Markiere doch mal die Wand, um die es geht und stelle es hier ein.

Zitat von Gustavo24

Das Problem ist wenn ich jetzt auf Schadenersatz klage habe ich die Befürchtung das irgend wann Insolvenz angemeldet wird . Deshalb war meine Überlegung auf Betrug oder Sachbeschädigung zu klagen .

Dein Fachanwalt soll Dir mal den Unterschied erklären, ich vermute, Du hast Dir hier etwas zusammengereimt, was so nicht haltbar ist. Mit Insolvenzrisiko hat das in meinen Augen erst einmal gar nichts zu tun, der BT kann die Firma in die Insolvenz schicken egal ob Du auf Ersatz für einen entstandenen Schaden klagst, oder ihm Betrug vorwirfst und den daraus entstandenen Schaden ersetzt haben möchtest.

Zitat von Thomas B

eine Abstandsflächenübernahme hätte machen können (wenn der Nachbar da mitmacht).

Und wenn auf dem Nachbargrundstück noch Fläche dafür dagewesen wäre. Wenn der Nachbar zur DER Grenze schon den Mindestabstand eingehalten hat (und nicht 1 cm mehr), wärs Essig

Zitat von Gustavo24

die Betrugs Schiene fahre

Viel "Vergnügen" beim Nachweisen des Betrugsvorsatzes.

Zitat von Gustavo24

Ich hatte bei der Abnahme einen Gutachter und vorherigen Kontakt zu einem Fachanwalt für Baurecht. Das war ein großes Grundstück wo 4 Doppelhaushälften gebaut wurden . Das Problem ist wenn ich jetzt auf Schadenersatz klage habe ich die Befürchtung das irgend wann Insolvenz angemeldet wird . Deshalb war meine Überlegung auf Betrug oder Sachbeschädigung zu klagen.

Hast Du das mit dem Fachanwalt genau so besprochen? Für mich gehen da Aspekte durcheinander, die nichts miteinander zu tun haben:

Betrug und Sachbeschädigung sind Tatbestände des Strafrechts, ein Schadensersatz soll einen entstandenen wirtschaftlichen Nachteil "Schaden" beseitigen. In Deinem Fall geht es nach meinem juristischen Laienverständnis erstmal darum, das die Sache "Haus auf Grundstück" einen Mangel hat, welcher zu beseitigen ist. Das hat mit einem "Schaden" erstmal nichts zu tun. Und das Insolvenzrisiko besteht bei allen Ansätzen gleichermaßen.

Eigentlich geht es Dir doch darum ein Haus zu erhalten, dass nach den Förderbedingungen der KfW und des "GEG" wärmegedämmt ist. Das wäre doch jetzt die zielführende Forderung an den BT oder? Zu diesem Ziel führen mehrere Wege!

Kann denn das Haus inzwischen genutzt werden, seid ihr eingezogen?

Habe ich richtig verstanden, dass die Schlussrate vor der förmlichen Abnahme geleistet wurde? Weshalb wurde so früh gezahlt?

Nur mal so zum grundsätzlichen Verständnis. Natürlich kann auch eine schwächere Dämmung durch Verwendung höherwertiger (= besser dämmender) Dämmstoffe ähnlich gute Ergebnisse bringen wie eine dickere, aber schlechter dämmende Dämmung:

230627_WD an Fassade_01.pdf

Es wäre also schon wichtig zu wissen:

- was war geplant (Dämmung, Dämmstärke, Wärmeleitgruppe)

- was wurde im Nachgang verbaut (Dämmung, Dämmstärke (10cm), Wärmeleitgruppe)

Ob es dann noch für GEG oder sogar KfW55 reicht....?

Zitat von Ralf Dühlmeyer

Viel "Vergnügen" beim Nachweisen des Betrugsvorsatzes.

Naja, wenn eine ehemals dicke Dämmung um 10cm reduziert wurde, was wahrscheinlich die Hälfte oder sogar mehr ihrer ursprünglichen Dicke ausmachen dürfte, so passiert dies ja nicht zufällig oder "aus Versehen", sondern mit "Vorsatz", also absichtlich. Wenn diese Minderstärke nun durch eine entsprechend hochwertige Dämmung kompensiert wurde, ist es ja gut. Wenn nicht, so wäre das Vorgehen mE schon unkorrekt, da die Mängelbehebung hier zu einem neuen Mangel geführt hat. Und es bedarf keines überbordenden Fachwissens um zu erahnen, dass bei gleichem Dämmmaterial aber einer signifikanten (50%?) Reduzierung der Dämmstoffstärke wohl ein nicht passendes Endergebnis zu erwarten sein dürfte.

Ich denke daher schon, dass der BT versucht hat den Mangel zu beheben (Grenzabstand) und die sich daraus ergebende Konsequenz (Nicht-Erfüllung KfW55; evtl. sogar GEG?) verschleiert hat.

Es ergeben sich bei einer solchen Aktion ja gleich mehrere Detailpunkte, die eben nicht mal eben so zufällig im Vorbeigehen erledigt wurden:

- Gerüst musste erneut gestellt werden.

- Alte Dämmung runter, neue drauf

- Fensterbänke anpassen

- Dachüberstand herrichten (Ortgang)

- Hauswand neu verputzen

Das geschieht doch nicht ohne Überlegungen und Koordination. Im Rahmen einer solchen Maßnahme wäre also der Einsatz einer besseren Dämmung das Mindeste gewesen (ist ja vielleicht auch geschehen...wir wissen es nicht). Von daher wären weitere Informationen seitens des TE schon hilfreich.

Was mich ja auch mal interessieren würde: Wie konnte das überhaupt passieren? 10cm sind ja nicht total wenig. Und: Bei DHH müssten es ja so einige Grenzen sein, die neu definiert wurden. Da hätte das eigentlich schon recht frühzeitig auffallen müssen/ können. Absicht?

Ich fürchte, der TO weiß die Antworten selbst nicht. Hat der TO überhaupt die Pläne des Hauses bekommen mit allen Beschreibungen der Ausführung und der Materialien?

Zitat von Frau Maier

Hat der TO überhaupt die Pläne des Hauses bekommen mit allen Beschreibungen der Ausführung und der Materialien?

Er wird wohl -vermute ich jetzt mal- irgendwelche Berechnungen erhalten haben, denn diese benötigt er ja für KfW55-Standard und der damit verbundenen Fördermaßnahmen, die man dann auch belegen muss. Nur diese abschließende Bestätigung scheint nicht zu kommen.....

Dann mal her mit den Plänen, anonymisiert, natürlich und wenn der TO das nicht kann, es hilft bestimmt jemand hier im Forum.

Zitat von Thomas B

[...]

Was mich ja auch mal interessieren würde: Wie konnte das überhaupt passieren? 10cm sind ja nicht total wenig. Und: Bei DHH müssten es ja so einige Grenzen sein, die neu definiert wurden. Da hätte das eigentlich schon recht frühzeitig auffallen müssen/ können. Absicht?

Da können wir nur spekulieren, aber technisch passiert das, wenn z.B. zu Baubeginn die Grenzen nur ungenau abgesteckt sind (Holzpflock) oder die Bodenplatte 10cm neben der ursprünglich geplanten Position platziert wurde oder größer gebaut wurde oder wenn im Bauantragsplan die Wand und die Dämmung andere Dicken hatten, als später in der wärmetechnischen Berechnung und in der Ausführung, oder, oder oder.

Und wenn nach Bau-Ende der ö.b.v-Vermesser zum Einmessen kommt, fällt es in der Auswertung der Einmessung auf.