Abriss Altbestand und Neubau?

Welcome to the Forum Bandit*1987,

ein Teilabriss ist sicherlich durchführbar, bedarf aber auch einer sorgfältigen Planung und Umsetzung.

Bei dem Gebäude ist die Trennung wohl wandmittig (roter Pfeil) anzunehmen. Natürlich kannst Du die Wand nicht zur Hälfte abbrechen und die andere Hälfte stehen lassen. Letztendlich müsste die Wand als Ganzes erhalten bleiben und ein Neubau müsste daneben stattfinden. Machbar ist das alles.....fragt sich nur, ob sich das rechnet.

Wenn, wie Du schreibst, die Haustechnik aus den 60er Jahren stammt, so ist diese bei einer Sanierung in jedem Falle komplett zu ersetzen.

Meine ersten Fragen aber wäre:

- Wie soll das Gebäude später genutzt werden? (wieder mehrere Wohnungen oder eher ein große Wohnung (quasi Doppelhaushälfte) Vermietobjekt oder Eigennutzung

- Wie steht es um die Grundrisse? Sind diese zeitgemäß oder zumindest so, dass man diese evtl. durch ein paar einfache Eingriffe entsprechend umgestalten könnte.

Sollte das Gebäude, also dessen Gestaltung/ Grundrisse, grundsätzlich in Ordnung sein, würde ich eher über eine Sanierung nachdenken. Sollte das Gebäude hingegen für eure Nutzung/ Ansprüche ungeeignet und eine Umgestaltung -aus welchen Gründen auch immer- nicht möglich sein, so kann man natürlich auch über einen Abriss und Neubau nachdenken.

Um Aussagen zu den Abriskosten machen zu können, müsste man mehr über die Konstruktion und Bauweise wissen: Sind es Betondecken, sind die durchgehend betoniert (wäre damals normal gewesen), sind Schadstoffe vorhanden (A..s..b..est, PAK, Lindan, Formaldehyd etc.)

welches Mauerwerk, Abfangungen des Nachbargebäudes nötig, usw.?

Aus Erfahrung würde ich aber tippen - Sanieren wird günstiger

Wie besteht rechtlich die Teilung beider Bauteile? Ist das Gesamtgebäude nach WEG geteilt oder besteht das Gebäude aus zwei Hälften mit einer gemeinsamen Kommunwand, welche auf beiden Seiten einer Grundstücksgrenze errichtet wurde, also auf zwei Grundstücken?

Ein Teilabriss dürfte rechtlich wie technisch möglich sein, wird aber in jedem Fall konstruktiv wie administrativ einen erheblichen Mehraufwand gegenüber einem einfachen Abriss und Neubau eines freistehenden Hauses darstellen, da auch die neue Fundamentierung unmittelbar an der Grenze errichtet werden muss. Eine unabhängig von einem konkreten Arbeitsangebot erstellte Kostenschätzung hierfür benötigt weitergehende Details zu a) der bestehenden rechtlichen und baulichen Konstruktion und der Umgebung (Baulogistik) und b) ein paar Stunden Arbeit.

In einer ähnlichen Situation hat mir mein Architekt schon vor über 20 jahren von einem Abriss abgeraten. Die Kosten waren nicht kalkulierbar, weil ein nicht unerhebliches Risiko bestand, dass die Nachbarhälfte durch die Abrissarbeiten Schaden nimmt. Welche Schäden und was deren Beseitigung gekostet hätte, das konnte niemand vorhersagen. So ein Abriss erfolgt ja nicht mit der Pinzette, da kommt schon schwere Gerät zum Einsatz.

Neben den Wänden und Decken auch an das Dach denken, das wurde bei solchen Häusern über der gemeinsamen Kommunwand gerne mal nicht getrennt, und der Nachbar würde natürlich zu Recht darauf bestehen, dass hier ein ordentlicher Abschluss erstellt wird.

Am Ende war klar, dass Sanierung plus evtl. ein Anbau, unter´m Strich günstiger werden.

Auf die Schnelle: zeitgemäß sind die Grundrisse wohl eher nicht; ich würde hier wohl nicht mit dem Skalpell vorsichtig ansetzen, sondern durchaus das große Fleischermesser wählen. Heißt in etwa: alle Wände raus, Grundriss neu stricken. Und wenn größer möglich, dann dies durch einen Anbau

Zitat von Thomas B

Auf die Schnelle: zeitgemäß sind die Grundrisse wohl eher nicht; ich würde hier wohl nicht mit dem Skalpell vorsichtig ansetzen, sondern durchaus das große Fleischermesser wählen. Heißt in etwa: alle Wände raus, Grundriss neu stricken. Und wenn größer möglich, dann dies durch einen Anbau

Das war auch mein erster Gedanke! Allein: Die Mittelwand wird wohl tragend sein. Aber sonst kann man schon etwas draus machen - und dann noch Balkone anhängen oder davor stellen ...

Zitat von Bandit*1987

Das Gebäude soll später wieder zur Vermietung genutzt werden, Es ist davon auszugehen, dass die Grundstücksfläche bei einem Neubau besser ausgenutzt werden kann. In jedem Fall wäre dann eine 4. Wohnung möglich, für Wohnung 5 wäre es wohl recht knapp, denke ich.

...

Ein Abriss ist für mich interessant durch Möglichkeit eines größeren Neubaus in einer guten Lage.

Ist der denn nach dem zulässigen Maß der Bebauung und dem Bestand der näheren Umgebung überhaupt nennenswert größer zulässig? (Stichworte: Zulässige Geschossigkeit, Abstandsflächen ...)

Klar, die tragende Wand würde ich schon auch eher dort lassen wo sie ist. Aber ansonsten gibt es da ein ziemlich leckeres Gestaltungspotential.

Was baulich machbar ist ( siehe Beitrag einen weiter oben) müsste natürlich im Vorfeld geprüft werden.

Da geht es dann auch um Wesentliches. Zum Beispiel waren anno dazumal idR etwa 1 Stellplatz/ Wohnung eher üblich. Bei einem Umbau, der einen Bauantrag nötig macht sind heute geltende Vorschriften einzuhalten. Es kann (!) also sein, dass plötzlich, quasi aus dem Nichts, eine Forderung für mehr Kfz- Stellplätze aufpoppt.

Insofern wäre es klug und richtig hier einen Planer mal drübergucken zu lassen, der nicht nur, wie wir jetzt hier, Teilaspekte betrachtet, sondern das große Ganze….

Zitat von Thomas B

Da geht es dann auch um Wesentliches. Zum Beispiel waren anno dazumal idR etwa 1 Stellplatz/ Wohnung eher üblich. Bei einem Umbau, der einen Bauantrag nötig macht sind heute geltende Vorschriften einzuhalten. Es kann (!) also sein, dass plötzlich, quasi aus dem Nichts, eine Forderung für mehr Kfz- Stellplätze aufpoppt.

Aber das ist doch noch so 20. Jahrhundert bei Euch da im Süden. Wir Berliner haben ja schon seit 25 Jahren keine Stellplatzpflicht mehr. Aber wehe, wenn unsere neue Verkehrs- und Klimaschutzsenatorin davon erfährt!

Zitat von Thomas B

Bei einem Umbau, der einen Bauantrag nötig macht sind heute geltende Vorschriften einzuhalten. Es kann (!) also sein, dass plötzlich, quasi aus dem Nichts, eine Forderung für mehr Kfz- Stellplätze aufpoppt.

Für mehr KFZ Stellplätze nicht unbedingt, aber evtl. für Fahrradstellplätze. Die hatte man vor xx Jahren sicherlich nicht auf dem Schirm. Werden natürlich zusätzliche Wohnungen geschaffen, und noch ein Anbau, dann könnte es auf dem Grundstück eng werden.

Aktuelle Regelungen für BaWü:

https://www.akbw.de/fileadmin/download/dokumenten_datenbank/AKBW_Merkblaetter/Baurecht_Planungsrecht/Merkblatt593_VwV-Stellplaetze.pdf

Für Bayern müsste man nachschauen.

In den Bebauungsplänen meiner Gemeinde wird die Anzahl der notwendigen Stellpläze nicht verändert, nur deren Position auf dem Grundstück wird genauer festgelegt (Mindestabstände zur Straße etc.). Bei den hier üblichen Grundstücksgrößen ist das jedoch bei EFH und ZFH sowieso kein Problem. Eine Garage + Stellplatz sind bei EFH quasi Standard.

Ein guter Bekannter in der benachbarten Kleinstadt hatte aber tatsächlich ein Problem, nachdem er sein MFH in der Innenstadt mehrfach aufgestockt hat. Er musste dann für die fehlenden Stellplätze einen Ablösebetrag zahlen.

Zitat von Bandit*1987

Gebäudezustand erfordert umfangreiche Sanierungsarbeiten. Die Bausubstanz ist zwar augenscheinlich trocken, allerdings ist die Ausstattung großteils aus den 60igern (E-Boiler; Ölöfen mit zentraler Ölversorgung; DG zugig; energetischer Gesamtzustand)

Diese Argumente machen einen Abriss noch nicht erforderlich. Immer daran denken, ein Abriss und Neubau kommt Dich sehr wahrscheinlich deutlich teurer als eine Sanierung, ja sogar teurer als wenn Du auf einer grünen Wiese einen Neubau errichten würdest. Da muss man wirklich mit spitzer Feder rechnen.

Eine Wand abzureißen um an gleicher Stelle eine neue Wand zu errichten macht normalerweise keinen Sinn. Das würde man nur machen wenn die alte Wand zwingend entfernt werden müsste. Wie oben in #7 von Thomas vorgeschlagen, wäre ein Entkernen vielleicht eine Alternative.

Richtig ist, dass ein saniertes Gebäude nun mal kein Neubau ist, auch wenn es diesem sehr nahe kommen kann.

Du brauchst ein/e Architekt/in! Das ist die richtige Anlaufstelle. Architekten kümmern sich um alles, organisieren alles und bringen die passenden Fachleute zusammen, die es braucht. Und ganz nebenbei planen sie auch noch den Neubau/Umbau und passen auf, dass alles richtig gemacht wird.

Zitat von Bandit*1987

Zu 1: Wer ist hierzu der richtige Ansprechpartner? Irgendwelche Ratschläge zur Durchführung von 1.?

An sich wäre das eine Aufgabe für einen Architekten, aber da muss man erst einmal jemanden finden, der im Idealfall auch viel Erfahrung mit solchen Sanierungen und Umbauten hat. Dafür habe ich kein Patentrezept.

An dieser Stelle auch ein Hinweis, rechtzeitig über Honorar(kosten) sprechen. Das Thema Kosten wird gerne mal etwas stiefmütterlich behandelt, so nach dem Motto, "wir werden uns schon einig". Solche "Vereinbarungen" führen dann meist zu bösen Überraschungen.