Dürfen essentielle Architektenleistungen weggelassen werden ?

Zitat von 11ant

Das Risiko, daß das Baugrundgutachten budgetsprengende Mehrkosten ergibt und das Bauvorhaben finanzbedingt beerdigt, wird dabei (vom GU) in Kauf genommen.

Neben diesen Risiken lauern im Bauverlauf noch zahlreiche andere Risiken. Nicht immer ist eine Baugenehmigung in der LP4 ein Selbstläufer, da stehen dann (gerade im Bereich Sonderbauten) gerne noch kostentreibende Auflagen drin.

zu 1.) Hat denn der GU gegenüber den Bauherren bereits einen festen Preis genannt, vertraglich vereinbart? Dann liegt das Risiko nicht zwingend beim Bauherren.

Ich kenne nur etwas das GU-Geschäft im Bereich Sonderbau, da wird der Vertrag nicht vor (internen) Abschluss LP3 fixiert oder der GU packt sich warm genug ein.

Zitat von 11ant

Angeregt durch einen aktuellen Fall stellt sich mir die Frage, wie weit essentielle Architektenleistungen wegzulassen überhaupt statthaft sein kann.

Nehmen wir dazu folgende Fallkonstellation an: blutigste Laien / maximal unaufgeklärte Verbraucher kommen zu einem GU, der die beliebte Zusage macht, die notwendigen Architektenleistungen seien bei ihm keinen selbstbeauftragten Architekten erfordernd. "Inklusive" seien sie zwar nicht, so weit der GU die Architektenleistungen für ein Einfamilienhaus mit pauschal sagen wir 8.000 Euro separat berechnet; Auftraggeber des Architekten ist jedoch der GU.

Ist es dann statthaft, wenn der GU - schließlich bringen die Bauherren ja gerne Grundrisse schon mit - den Architekten im Leistungsumfang "Phase 3 und 4 sowie Einholung eines Baugrundgutachtens" beauftragt ?

Über die Erstellung der Bauvorlage hinaus gibt es in den BauOen der dt. Bundesländer keine Pflicht, Tätigkeiten von Architekten in Anspruch zu nehmen, wie bspw. in der Anlage 10 zu § 34 Absatz 4 und § 35 Absatz 7 der HOAI als "Grundleistungen" beschrieben. Weiterhin sind zur Realisierung keineswegs in allen Bauvorhaben die Grundleistungen aller LP objektiv erforderlich. Insofern steht es jedem Bauherrn in jedem Bauvorhaben frei, nur die Leistungen in Anspruch zu nehmen, die für erforderlich gehalten werden.

Etwas nicht per Gesetz vorgeschriebenes nicht zu tun ist in D selbstverständlich erlaubt - sofern es nicht in Einzelfällen aus grundlegenden moralischen oder anderen übergesetzlichen Gründen geboten ist.

Öffentliche Auftraggeber beauftragen bspw. regelmäßig auch in größeren Bauvorhaben nicht die Grundleistungen der LP 1 weil sie meinen, dieses bereits selbst erbracht zu haben.

Zitat von 11ant

2. (an die Architektinnen und Architekten) Würdet Ihr einen solchen Auftrag als unsittlich zurückweisen ?

Unsittlich ist für mich etwas anderes. Ich halte das Vorgehen für nachteilig für den Auftraggeber und würde unter diesen Bedingungen auch nicht als Architekt arbeiten wollen. Ich halte dieses Vorgehen zum Gelingen eines guten Bauwerks nicht für sinnvoll. Und für die Käufer ist es übel. Billiges Bauen hat immer irgendwelche Haken ...

Zitat von 11ant

wobei nach seiner BLB ein Keller wohl eine "Option" ist

Also haus eigentlich ohne Keller und jetzt wünschen/ benötigen die Bauherren doch einen Keller? Klar, dass der nicht für lau zu haben ist.

Oder habe ich da etwas falsch verstanden....?

Zitat von Thomas B

Oder habe ich da etwas falsch verstanden....?

ich fürchte , dass der keller mit ofenem ausgang(so ungefähr: ab xxxx€ kann aber auch teuerer werden) angeboten wurde ,

Zitat von 11ant

wobei nach seiner BLB ein Keller wohl eine "Option" ist und diffus vor Risiken gewarnt wird, die "bauseits" zu tragen seien.

Und sowas unterschreiben Bauherren?

Zitat von 11ant

Der - sich als Handwerkervereinigung darstellende - GU hat hier m.W. ein schlüsselfertiges Einfamilienhaus angeboten, wobei nach seiner BLB ein Keller wohl eine "Option" ist und diffus vor Risiken gewarnt wird, die "bauseits" zu tragen seien. Faktisch stehen die Bauherren nun vor dem ersten Spatenstich schon vor 30k prognostizierten Mehrkosten für eine weiße Wanne in einer für sie überraschenden Erdbebenzone 3.

Wobei aber doch der letzte Punkt unabhängig von irgendwelchen Baugrundgutachten ganz grundsätzlich "schiefgelaufen" ist.

Ob ein Bauplatz in einem der deutschen Erdbebengebieten liegt und welche Folgen daraus resultieren, kann man auch ganz ohne Baugrundgutachter herausfinden. Und soweit ich weiß, kann sich bzgl. Erdbeben auch nicht mit Baugrundrisiko herausgeredet werden, da die Frsge ob Erdbeben zu berücksichtigen ist oder nicht ja nicht erkundet werden muss, sondern in der (bauaufsichtlich eingeführten) Normung klar geregelt ist.

Naja, eher nicht!

Wäre der Architekt mit 1-4 beauftragt gewesen, so hätte er geplant, entworfen und gerechnet. Den Baugrund hätte seine planerische Leistung jedoch nicht berührt, schlichtweg weil der Architekt den Baugrund nicht ergründlich ergründen kann. Er hätte der naiven Bauherrin alsbald raten sollen ein Baugrundgztachten erstellen zu lassen. Das Ergebnis aber hätte nicht in seiner Zuständigkeit gelegen.

Der Entwurfsansatz wäre davon möglicherweise auch nicht berührt worden.

Lediglich die Entscheidung bauen ja/nein hätte hier eine entscheidende Wendung hin zum „nein“ nehmen können.

Die Grundlagenermittlung der Lph. 1 ist jedenfalls nicht die Ergründung des Baugrundes

Zitat von Thomas B

Die Grundlagenermittlung der Lph. 1 ist jedenfalls nicht die Ergründung des Baugrundes

Nein, nur welche Fachkundigen zur Lösung der Aufgabe heranzuziehen empfohlen wird. (Wobei meines Wissens auf die Risiken des Baugrundes bei fehlender Untersuchung schon in holzschnittartigen Bildern gezeichnet werden muss, wenn man seine Versicherung nicht verlieren will.)

Ich mag mich als juristischer Laie irren, aber sind erhöhte Kosten der Gründung und/oder Abdichtung nicht in aller Regel "Sowiesokosten", da sie bei einem korrekten Ablauf der Planungsarbeiten ohnehin angefallen wären?

So gesehen wäre ja kein (ersatzpflichtiger) Schaden entstanden, außer eine frühere Kenntnis über die "wahren" Kosten hätte dazu geführt, dass entweder ohne Keller oder aber gar nicht gebaut worden wäre. Wobei in ersterem Fall die Frage zu stellen wäre, ob ohne Keller die Gründung wirklich weniger aufwändige gewesen wäre.

Und ansonsten und ohne den Kollegen der Architektur-Zunft zu nahe treten zu wollen, aber wäre hier nicht eher der Tragwerksplaner der Ansprechpartner? Zu dessen Grundleistung in LPH2 gehört unter anderem

Zitat von HOAI 2021

Mitwirken bei dem Erarbeiten eines Planungskonzepts einschließlich Untersuchung der Lösungsmöglichkeiten des Tragwerkes unter gleichen Objektbedingungen mit skizzenhafter Darstellung, Klärung und Angabe der für das Tragwerk wesentlichen konstruktiven Festlegungen für zum Beispiel Baustoffe, Bauarten und Herstellungsverfahren, Konstruktionsraster und Gründungsart

Ich würde das also eher wie Thomas B sehen. Der Architekt kann in LPH2 seine Arbeit weitestgehend unabhängig vom Baugrund erledigen, da die Gründungsart auf die Hausgestaltung wohl nur selten einen direkten Einfluss haben wird. Lediglich hinsichtlich der Kostenschätzung wäre die Gründungsart zu berücksichtigen, wobei der Architekt hier auf die Zuarbeit des Tragwerksplaners angewiesen wäre.

Das hatte ich ja geschrieben.

Zitat von Thomas B

Naja, eher nicht!

Er hätte der naiven Bauherrin alsbald raten sollen ein Baugrundgztachten erstellen zu lassen. Das Ergebnis aber hätte nicht in seiner Zuständigkeit gelegen.

Zitat von 11ant

Aber eine Erdbebenzone ist aus meiner Sicht nicht weniger essentiell als eine Geschossigkeit oder Dachneigung, und das sehe ich schon als LP1-Aufgabe an.

Ist aber auch eher beim TWP als beim Architekten anzusiedeln, da es eher weniger Einfluss auf die direkte Gestaltung hat.

Zitat von 11ant

Das Thema Abdichtung hat bei einem Keller schon eine andere Dimension als für ein Bodenplattenhaus

Aber trotzdem eher Sowieso-Kosten, da sie bei rechtzeitiger Einbindung eines Baugrundgutachters ja auch entstanden wären, außer wie gesagt, die Bauherren hätten sich nach der Kostenschätzung in LPH 2 dann doch gegen das Vorhaben entschieden.

Bitte nicht falsch verstehen. Ich will nicht behaupten, dass hier keine Fehler gemacht worden sind. Aber die meisten dieser Fehler hätten durchaus auch bei einem direkt beauftragten Architekten passieren können, insbesondere wenn dieser eine rechtzeitige Einbindung anderer fachlich Beteiligter ab LPH 1 aus welchen Gründen auch immer, nicht für erforderlich hält.

Gerade die Problematik mit der Gründung und der Erdbebenzone sehe ich eher beim Tragwerksplaner. Und dass es in Deutschland Erdbebengebiete gibt, wird leider auch von vielen erfahrenen Kollegen gerne mal vergessen, da die Gebiete insgesamt ja doch eher übersichtlich sind.

Mich musste auch mal ein Prüfer darauf aufmerksam machen, dass ein Bauwerk gerade noch in der Erdbebenzone steht. Da ich allerdings meine Lektion gelernt habe, gehört das frühzeitige abchecken des Themas "Erdbeben" für mich mittlerweile dazu...

Zitat von saibot2107

Aber trotzdem eher Sowieso-Kosten, da sie bei rechtzeitiger Einbindung eines Baugrundgutachters ja auch entstanden wären, außer wie gesagt, die Bauherren hätten sich nach der Kostenschätzung in LPH 2 dann doch gegen das Vorhaben entschieden.

was denkbar ist , wenn die bude 20-30% teuerer wird

Zitat von saibot2107

So gesehen wäre ja kein (ersatzpflichtiger) Schaden entstanden, außer eine frühere Kenntnis über die "wahren" Kosten hätte dazu geführt, dass entweder ohne Keller oder aber gar nicht gebaut worden wäre.

Anhand der geschilderten Situation hier:

Zitat von 11ant

Der Bauherrin wurde nach deren Angaben vom "Haus der Handwerker" ein Modell "CreativHAUS Classic 143.1 inkl. Keller" angeboten, wobei jedoch im Hauspreis der Keller mit berücksichtigt ist, in der BLB jedoch der Keller als "Option" gilt.

kann man doch noch nicht einmal sicher sagen, was die Wundertüte von Kaufvertrag nun eigentlich enthält, Keller, Option auf Keller, Keller unter günstigen Umständen ansonsten nicht?

Zitat von saibot2107

Aber trotzdem eher Sowieso-Kosten, da sie bei rechtzeitiger Einbindung eines Baugrundgutachters ja auch entstanden wären, außer wie gesagt, die Bauherren hätten sich nach der Kostenschätzung in LPH 2 dann doch gegen das Vorhaben entschieden.

Und deshalb gibt es meines Wissens in solchen Fällen für "vergessene Positionen" auch nach Planungsvertrag keine Übernahme der Kosten durch die (lückenhaft) geplanten Habenden, sondern allenfalls eine Übernahme der durch bei der Nachfinanzierung entstehenden Zinsdifferenz gegenüber einer anfänglichen Mitfinanzierung. Weshalb? Weil die Bauherrschaft für das mehr ausgegebene Geld eine Gegenleistung erhält, (hier: den Keller) und insofern die Mehrausgabe für ihn keine Schaden verursacht. (Achtung, Wiedergabe aus der Erinnerung eines juristischen Laien!)

Zitat von karo1170

Anhand der geschilderten Situation ... kann man doch noch nicht einmal sicher sagen, was die Wundertüte von Kaufvertrag nun eigentlich enthält, Keller, Option auf Keller, Keller unter günstigen Umständen ansonsten nicht?

Weshalb es sich immer empfiehlt den genauen Wortlaut zuerst selbst zu lesen und sich erst dann eine Meinung zu bilden.

Zitat von saibot2107

Ist aber auch eher beim TWP als beim Architekten anzusiedeln, da es eher weniger Einfluss auf die direkte Gestaltung hat.

Genau. Mag sein, dass die ein oder andere Wand etwas dicker/ massiver wird.

Auf die Gestaltung dürfte es kaum Auswirkungen haben und an massive Kostensteigerungen mag ich auch nicht glauben. Nur weil eine Wand statt 17,5 zB 24cm stark sein würde oder ein etwas schwerer Stein eigesetzt werden würde oder oder oder, ergeben sich ja keine massiven Mehrkosten.

Da hier mit GU gebaut wird, wird (so vermute ich mal) bei der LPh. 3 wahrscheinlich auch keine großartige Kostenschätzung inkludiert gewesen sein. was brächte die KS eines Architekten, wenn der GU hinterher sowieso etwas anderes anbietet. Interessanter wäre meiner Erachtens mal zu sehen wie hoch denn nun die Mehrkosten sind und ob diese gerechtfertigt sind oder ob der GU mit diesem Hebel einfach seinen Gewinn maximal steigern möchte (so ein Porsche will ja auch bezahlt sein...irgendwie).

Zitat von 11ant

Der Bauvertrag enthält das Haus mitsamt Keller, gebaut nach einer BLB, die wiederum den Keller als Option bezeichnet und praktisch alle irgendwie dem Bauteil Keller zuordenbaren Risiken den Bauherren zuschiebt.

Habe ich jetzt schon verstanden. Nur erschließt sich mir nicht inwieweit eine umfängliche Beauftragung, also inkl. Lph.1 + 2, hieran etwas geändert hätte.

Die "Option Keller" wäre immernoch eine Option gewesen, welche der GU nach eigenem Gutdünken und Bedarf an Barem hätte bepreisen können.

Wenn es also erstmal ein Haus mit "ohne Keller" gegeben hat, welches man um das Feature "Keller" hätte -optional- upgrade können, so gibt es dann ja wohl auch die immernoch die Möglichkeit auf eben diesen zu verzichten und die ursprüngliche Version ohne Keller umzusetzen.

Nun mal Butter bei die Fische: Was verlangt der GU für den Keller mehr mehr? Also doppelt mehr. Einmal mehr, weil Keller und nochmals mehr, weil Keller in einem Gebiet steht, in dem die Erde ständig rumpelt.

Nur mal so am Rande zum Thema "privat beauftragter Architekt".

Wenn der in LPH 2 eine Kostenschätzung abgegeben hat, darf diese, wie Skeptiker hier ausgeführt hat, um bis zu 30% von den tatsächlichen Kosten abweichen. Und wenn im vorliegenden Fall der Keller mindestens EUR 30.000 Mehrkosten bei EUR 450.000 Gesamtkosten verursacht, dann sind das geradeaus rund 7%. Ob da die Kostenschätzung eines Architekten in LPH 2 wirklich genauer gewesen wäre, wage ich einfach mal zu bezweifeln.

Und selbst wenn die Kostensteigerung erst gegenüber der Kostenberechnung in LPH 3 aufgetreten wäre, dürfte diese nach Rechtssprechung immer noch um 20% abweichen (gleiche Quelle), die 30.000 wären also immer noch im Rahmen. Wenn ich es richtig in Erinnerung habe, darf sogar der Kostenanschlag in LPH 6 (oder 7?) noch um 10% abweichen und wäre somit vei 30.000 auch noch im Rahmen.

Wir gesagt, bitte nicht falsch verstehen, ich will das Verhalten des GÜ nicht schönreden. Die Gestaltung der BLB, in der alles mögliche nicht inkludiert ist, was aber regelmäßig benötigt wird, finde ich mindestens unseriös. Ich will nur darauf hinweisen, dass so eine Situation immer mal wieder, und auch wenn der Architekt im direkten Vertragsverhältnis mit dem Bauherrn steht, vorkommen kann.

Bei aller Ehre für unseren Berufsstand bezweifle ich, dass Architekten tiefer in den Baugrund hineinschauen können, als andere Professionen. Ich kann es jedenfalls überhaupt nicht! Ich rate zum BGG und warte dann ab. Ach ja, auch andere Dinge kann ich schwer vorhersagen - die Komplexität des Tragwerks im Detail bspw.! However, dass sich dahinter kriminelle Energie verbirgt, nehme ich nicht an, eher Naivität oder Nachlässigkeit.

Und schon gar nicht in LPH 1.

In LPH 1 kann der Architekt maximal dazu raten, ein Baugrundgutachten (inkl. Gründungsempfehlung) zu beauftragen.

Nach meiner Erfahrung im Brückenbau fließen Ergebnisse daraus frühestens in der LPH 3 in die Planung ein.

Wie gesagt, bei aller Hochachtung vor dsr Zunft der Architekten, aber ob es zu der Kostensteigerung bei einem privat beauftragten Architekten nicht gekommen wäre, wage ich etwas zu bezweifeln.

Und bei allem Verständnis für den Ärger der Bauherren, aber IMHO bewegt sich die Kostensteigerung grundsätzlich im durchaus zulässigen Rahmen.

Zitat von 11ant

Es geht meines Erinnerns um (leider "nach oben offene") 30k mehr für das Gesamthaus

Das ist natürlich schon mal eine Nummer.

Nun hatte ich bis dato noch nie das Vergnügen in einem erdbebengefährdeten Gebiet planen zu dürfen, denke aber, das angesichts der doch eher überschaubaren Erdstöße in D der Mehraufwand überschaubar sein dürfte. Die TWP hier, die schon in solchen gebieten geplant haben mögen mich ggf. eines Besseren belehren.....

Was würde ich erwarten? Ich könnte mir vorstellen, dass die Kellerwände etwas stärker ausfallen würden. Bei einer trendigen Stadtvilla (10 x 10m....sind die überhaupt noch en vogue?), wären das Innenwände von...geschätzt 10 + 2 x 5m = 20m x 2,50m Höhe = 50 m² Innenwände. Die Mehrkosten für Verstärkung von 17,5 auf 24cm oder von 0,8er Ziegel auf 1,2er Ziegel dürfte sich im Bereich von 10 - 20 EUR/ m² bewegen. Die Mehrkosten mithin also irgendwo bei 500 - 1.000 Euro. Gönnen wir uns für die Betonteile von 1 - 2 to zusätzlichen Baustahls (was mir schon recht viel vorkommt), so landen wir bei insgesamt etwa 4.500 - 5.000 Euro.

Der satte Zuschlag von 30k scheint mir daher eher mit einer Gewinnmaximierung des GU zu tun zu haben.

Eine solche GU-Preisfindung aber hätte auch eine Architekten-Super-Duper-Voll-Planung nicht erkennen, erahnen oder abfedern können. Auch würden die max. 5.000 Zusatzkosten bei einer Kostenschätzung in den Unwägbarkeiten untergehen.

Letztendlich dürften die 30k Mehrkosten nur auf den Rohbau entfallen. Und es fällt mir schwer mir vorzustellen, wie bei einem Rohbau, der (je nach Hausgröße) irgendwo zwischen 150k und 200k kosten mag, eine Kostensteigerung von 30k, also zwischen 15 und 20% abbildbar sein soll.

Es sieht also für mich so aus, als ob der GU....

- vorher zu knapp kalkuliert hatte

- Preissteigerungen der letzten Zeit nicht ausreichend berücksichtigt wurden

- einfach mehr Kohle haben möchte.

Was nun tun?

Es gibt ja wohl einen Vertrag, aus dem die Bauherren am liebsten wieder heraus möchten. Auf den ersten, laienhaften, Blick erscheint mir das gar nicht so unmöglich. Die Umstände (Erdbebengebiet) sind ja nicht "Schuld" des Bauherren oder irgendwelchen Sonderlocken geschuldet. Der GU hat von Katalogseite 12 das schicke haus Erika 125 angeboten. Nun stellt er fest, dass die spezielle Situation spezielle Maßnahmen erfordert. Er (der GU) aber schuldet Haus Erika. Nun kann doch der Bauherr sagen: Bau mal schön, aber bitte zum vereinbarten Preis. Sonderwünsche sollte man sich nun natürlich verkneifen, sonst kommen die Kosten durch die kalte Küche doch noch.