Kann ein ausgebauter Keller mit Fußbodenheizung als Wohnfläche zählen?

Ja, Aufenthaltsräume sind genehmigungsbedürftig und damit in der Bauvorlage als solche durch Angabe der Nutzung zu bezeichnen.

Nach den Bildern sehen die Räume für mich erstmal nicht als Aufenthaltsräume genehmigungsfähig aus.

Sicherheit bringt ein Blick in die Baugenehmigung.

Dieser Kellerraum hat vermutlich keine ausreichende Belichtung, sehr wahrscheinlich keine ausreichende Belüftung, und ganz sicher keinen zweiten Rettungsweg. Also wird er niemals als Wohnraum genehmigt werden können.

Dieser Raum dürfte m.E. kein Aufenthaltsraum sein - hier fehlt (soweit erkennbar) der 2. Rettungsweg.

Zitat von engmdimitrov

Kann ich die genehmigte Unterlagen (Pläne und Bauantrag) mit Stempel vom Bauherr erhalten oder vom Bauamt?

ja (beides)

Zitat von Skeptiker

ja (beides)

Vom Bauamt eher nicht - oder kann ich da wirklich Unterlagen über Immobilien die Eigentum Dritter sind anfordern?

Zitat von feelfree

Vom Bauamt eher nicht - oder kann ich da wirklich Unterlagen über Immobilien die Eigentum Dritter sind anfordern?

Wenn Du vom Eigentümer entsprechend bevollmächtigt bist schon. Sonst würde ich als Architekt ja nie verlässliche Informationen über den Bestand bekommen können. In meiner Region muss die Vollmacht im Original vorgelegt werden und der Bevollmächtigte dazu einen gültigen amtlichen Lichtbildausweis vorlegen können.

Zitat von engmdimitrov

Die Preisbildung vom Gesamtimmobilie ist abhängig von der realen Wohnfläche.

Bei einer Verkehrswertermittlung werden auch Kellerräume mit einbezogen. Hier kann sich der Ausstattungsstandard bemerkbar machen, auch wenn die Kellerräume nicht als Aufenthaltsräume genehmigt oder genehmigungsfähig sind. Man kann diese bei der Preisbildung nicht außen vor lassen, schließlich können die Räume ja genutzt werden, wenn auch nicht so wie ein Aufenthaltsraum. Ein ausgebautes Badezimmer im Keller kann als Badezimmer genutzt werden, das ist auch kein Aufenthaltsraum, und muss auch kein Aufenthaltsraum sein.

Man kann also nicht sagen, das Badezimmer im Keller ist kein Aufenthaltsraum und zählt somit nicht zur "realen" Wohnfläche (was auch immer das bedeuten soll), und wird daher bei der Preisbildung nicht berücksichtigt.

Zitat von R.B.

das Badezimmer im Keller ist kein Aufenthaltsraum

das badezimmer schon , aber 40 oder mehr m² badezimmer wird kein mensch bezahlen wollen

ist dann doch schon mehr als grosszügig.

der grossteil des kellers ist ja als wohnkeller gedacht , so aber höchstwahrscheinlich nicht genehmigungsfähig

Deswegen wird der Keller dann als "Keller" gerechnet (beim Haustyp berücksichtigt), und für die höhere Ausstattung und Nutzungsmöglichkeit kommt ein Aufschlag dazu. Wäre der Keller größtenteils ausgebaut und als vollwertiges Geschoss nutzbar, dann gibt es dafür wieder einen anderen Haustyp für die NHK und man müsste einen Abschlag vornehmen. Egal wie, man darf das nicht unberücksichtigt lassen, weil man sonst einen zu niedrigen oder zu hohen Wert bekommt. Unabhängig davon kann der Käufer natürlich eine Goodwill bezahlen, oder der Verkäufer erst einmal einen beliebigen Preis festsetzen. Üblicherweise wird man sich dann einem Kompromiss nähern, oder aus dem deal wird halt nichts.

Nö. Keller ist Keller und kein Wohnraum. Alles spricht gegen Wohnraum. Die Deckenhöhe spielt da keine Rolle mehr. Nen paar Euro für eine höherwertige Ausstattung kann man da noch verlangen, aber sicher nicht einem den Keller als Wohnraum verkaufen wollen. Das ist ja fast arglistige Täuschung in meinen Augen. Das führt dazu, dass naive Käufer den Keller auf unerlaubte Weise benutzen, ohne es zu ahnen. Der Verkäufer sollte das Wort Wohnraum für den Keller aus seinem Gedächtnis streichen.

Da kann man als Käufer rechnen wie man will. Der Verkäufer sieht den „hochwertig ausgebauten“ Raum, aber nicht, dass dieser kein legaler Aufenthaltsraum ist.

Am Ende kommt es darauf an, wieviel der Käufer bzw. die Käuferin zahlen mögen und ob sich die veräußernde Person damit zufrieden gibt. Kaufpreise sind immer das Ergebnis eines Abwägungs- und Aushandlungsprozesses beider Seiten und nur begrenzt rein rational berechenbar.

Zitat von engmdimitrov

Die Frage ist nur in wie weit wäre es angemessen diese etwas höhere Ausstattung vom Keller bei dem Preisbildung zu berücksichtigen?

Da gibt es m.W. keine festen Regeln, sondern das liegt auch im Ermessungsspielraum des Gutachters. Der kann aufgrund seiner Erfahrung den "Mehrwert" bzw. Abschlag festlegen. Eine Möglichkeit die ich mir vorstellen könnte, man nimmt für die Fläche der "ausgebauten" Kellerräume den Mittelwert der NHK zwischen den beiden Haustypen und rechnet damit einen Aufschlag (bzw. Abschlag) hoch.

Man kann Kartons lagern.

Auch ein "Nicht-Aufenthaltsraum" produziert Baukosten und stellt somit einen Wert dar. Er ist auch nutzbar, theoretisch auch zweckentfremdet, also rechtswidrig (ohne Genehmigung). Man darf solche Räume sogar vermieten und kann damit Einnahmen erzielen. Da gab es doch mal einen Fall von einem DG das rechtswidrig zu Wohnzwecken ausgebaut und ich glaube vermietet (oder verkauft?) wurde. Wenn ich mich richtig erinnere, dann wollte der Mieter keine Miete zahlen oder die Miete kürzen, aber das Gericht hat dem Vermieter die Mieteinnahmen zugesprochen. Hier kam es auf die tatsächliche Nutzung an.

So lange es sich nicht nur um geringfügige Änderungen handelt, kann man diese bei der Wertermittlung nicht unter den Tisch fallen lassen, selbst wenn dafür keine Genehmigung vorliegt. Auf dem einen Bild ist eine Dusche sichtbar, ein Badezimmer wäre hier tatsächlich zulässig, und ein Badezimmer ist nun einmal höherwertig als ein Vorratsraum um Kartoffeln zu lagern.

Tante Google findet fast alles:

BGH-Urteil: Mieter müssen für nicht genehmigte Räume zahlen - WELT

Der Bundesgerichtshof in Karlsruhe hat entschieden, dass Räume, die nicht den Bauvorschriften entsprechen, trotzdem zur Wohnfläche zählen. Im konkreten Fall…

www.welt.de

Man wird sich also irgendwie einigen müssen, wie man diese Kellerräume, auch wenn nicht alle genehmigt bzw. genehmigungsfähig sind, beim Kaufpreis berücksichtigt.

Zitat von S.D.

Für mich wäre ein nicht genehmigter und auch nicht genehmigungsfähiger Kellerausbau eher ein Kaufpreisminderungsgrund.

Das ist es auch, und wird bei der Verkehrswertermittlung auch entsprechend berücksichtigt (zumindest wenn der Gutachter sein Handwerk versteht).

Am einfachsten erkennt man das vielleicht an den NHK für die verschiedenen Haustypen. Ein freistehendes EFH mit Keller und nicht ausgebautem DG hat in Standardstufe 2 NHK 2010 von 605,- €/m² BGF, mit ausgebautem "vollwertigem" Kellergeschoss sind es 690,- €/m² BGF. Daraus macht man dann eine Art Mischkalkulation, ähnlich wie bei einem Gebäude das nur teilweise unterkellert ist. Entweder man setzt das Gebäude mit nicht "vollwertigem" Kellergeschoss an, und macht einen Aufschlag für die Ausstattung (Nutzbarkeit), oder man nimmt den Haustyp mit vollwertigem Keller und ermittelt einen Abschlag. Dann liegen die NHK halt bei beispielsweise 630,- €/m² anstatt bei 605,- €/m² bzw. 690,- €/m², oder man berechnet daraus einen Aufschlag den man dann bei den Baukosten addiert.

Worauf ich hinaus möchte, man kann in so einem Fall weder den Keller bzw. dessen Ausbau ignorieren, noch als vollwertiges (Wohn)Geschoss ansetzen, denn beides würde zu einem falschen Ergebnis führen (je nach Variante zu hoch oder zu niedrig). Wenn ich das für mich rechnen müsste, dann würde ich Haustyp 1.02 verwenden, also mit Keller", da dieser anscheinend komplett im Erdreich sitzt. Welche Standardstufe hier zum Ansatz kommt, das kann man aus den bisherigen Infos nicht einschätzen. Im nächsten Schritt würde ich dann die 40m² "höherwertige" Kellerräume beurteilen. Daraus ergibt sich dann ein Aufschlag von vielleicht 25,- €/m² BGF auf die NHK für Typ 1.02. (Differenz zwischen Haustyp 1.02 und 1.32 ca. 100,- €). Anstatt mit 695,- € für Standardstufe 3 würde ich dann halt 720,- €/m² BGF ansetzen, und damit dann weiter rechnen. Ersatzweise könnte man die 100, - € Differenz x 40m² nehmen, daraus dann einen pauschalen Aufschlag ableiten, und diesen dann zu den Baukosten addieren. Am Ende wird man wohl in der gleichen Größenordnung landen.

Die Variante auf die sich der TE und Verkäufer anscheinend geeinigt haben, dass man nur die "Wohnfläche" zur Preisbildung ansetzt, ist in meinen Augen nicht zielführend. Was ist mit Garagen? Carports? Außenanlagen? sollen die auch einfach ignoriert werden? Ich würde das als Verkäufer immer mit berücksichtigen, schließlich hat die Garage (als Beispiel) auch einmal Geld gekostet.

Baurechtlich wurde alles gesagt.

Technisch würde mich, im Falle eines Kaufs, aber auch noch interessieren, wie denn die Dusche gegen Rückstau gesichert ist. Habe nämlich schon viele (alte) Keller gesehen, in denen Duschen/ WCs installiert worden sind. Natürlich ohne Hebeanlage oder Rückstauverschluss. Letztendlich wurde die Rückstausicherheit da immer empirisch nachgewiesen ...

Beim Kauf eines solchen Badetraums im Keller (ich vermute, dass da mal irgendwann eine Sauna geplant war?) würde ich mich zumindest versichern wollen, dass alles technisch in Ordnung ist.