Zweifamilienhaus: Bitte um Starthilfe (Tipps oder Quellen)

Zitat von Kaipirinha

Wie beginnt man so ein Projekt, mit wem spricht man zuerst?

Mit einem Architekten oder einer Architektin. Die haben das erforderliche Wissen in fünf Jahren Vollzeitstudium und mind. zwei Jahren Berufspraxis erworben, mit etwas Berufserfahrung in noch mehr Zeit.

Zitat von Skeptiker

Mit einem Architekten oder einer Architektin.

Es dürfen auch gerne bauvorlageberechtigte Bauingenieure/Bauingenieurinnen sein

Wer Null Ahnung hat, sollte sich diese einkaufen.

P.S.: "Bauingenieurinnen" das stört meine Frau massiv.

Sie ist Bauingenieur

Zitat von de Bakel

Es dürfen auch gerne bauvorlageberechtigte Bauingenieure/Bauingenieurinnen sein

Das sehen unterschiedliche Berufsgruppen vermutlich unterschiedlich. Nicht alle bauvorlageberechtigten BI sind begnadete Entwerfer oder Entwerferinnen - Architektinnen und Architekten auch nicht.

Zitat von Skeptiker

Nicht alle bauvorlageberechtigten BI sind begnadete Entwerfer oder Entwerferinnen - Architektinnen und Architekten auch nicht.

Für einen Entwurf sehe ich auch noch gar keine Notwendigkeit. Erst mal geht es um eine Bestandsaufnahme, Abschätzung der notwendigen Sanierungskosten usw.

Schließe mich an. Am besten schauen/fragen, ob Erfahrungen in der Sanierung vorhanden sind.

Wenn ich lese BJ 1920er mit Erweiterung 1960er und das möchte auch noch vergrößert werden …

Dann sehe ich eher kleine Räume vor mir, evtl (!) ungeschickte Grundrisse, Durchgangszimmer, etc.

Es kann sein, dass das dann schwierig ist. Muss aber nicht. Kenne da durchaus auch gelungene, funktionierende Beispiele.

Wie steht’s mit Elektrik, Wasserleitungen etc? Auch alles Stand 60er?

Den Grundsatz, einmal kräftig anfassen und dann ist Ruhe, kann ich nur unterstützen.

Zitat von Skeptiker

wenn man kann

nahtlose überleitung zu "wie finde ich man/frau, wo kann"

hauptaufgabe ist, maximales können und wollen bei funktionierender chemie einzukaufen.

Zitat von feelfree

Erst mal geht es um eine Bestandsaufnahme, Abschätzung der notwendigen Sanierungskosten usw.

Ja klar. Wäre aber blöd, wenn Ideen, die später (von wem auch immer) eingebracht werden, unabhängig von der Qualität der Idee am zu kleinen Budget scheitern/abgeschmettert werden.

Also sollte die GROBE Linie VOR der Budgetierung klar sein. Zurückrudern geht danach immer noch. Wäre schön gewesen, aber das liebe Geld

Zitat von Kaipirinha

Es ist in voll bewohnbarem Zustand, mit kleineren Schäden.

Zitat von Kaipirinha

was baulich sinnvoll ist und eine grobe Kostenschätzung. Erst dann kann weiter geplant werden. Ich weiß ja noch nicht mal, ob nicht ein kompletter Neubau vielleicht doch sinnvoller ist.

Wenn das Haus (mit kleineren Schäden) bewohnbar ist, dann stellt sich doch zuerst einmal die Frage, was DU möchtest. Theoretisch könntest Du ja für ein paar Euro die kleinen Schäden reparieren und dann glücklich die nächsten 100 Jahre dort wohnen.

Möchtest Du einen Neubau bzw. Neubauniveau, dann solltest Du das Haus verkaufen bzw. erst gar nicht kaufen, und gleich neu bauen. Aus einem 100 Jahre alten Haus wird niemals ein Neubau, egal wieviel Geld Du rein steckst. Der erste Schritt hängt also maßgeblich von Deinen Ansprüchen ab. Kannst Du Dich mit einem alten "modernisierten" Haus überhaupt anfreunden? Falls Du bereit bist Kompromisse einzugehen, dann kannst Du weiter planen.

Der nächste Schritt wäre dann Deine Wunschliste und eine Bestandsaufnahme. Erst dann kann man planen, und danach kann man auch über Kosten sprechen. Zum aktuellen Zeitpunkt ist zwischen 10.000,- € (Reparaturen) und über 1 Mio € (Luxussanierung) alles möglich. Das hängt vom Bestand, von Deinen Wünschen, und natürlich Geldbeutel ab. Jetzt zu schreiben, neue Fenster kosten 20.000,- € bringt Dich nicht weiter.

Als Unterstützung wäre ein Architekt mit Erfahrung in solchen Sanierungen von Vorteil, sollte der auch noch aus der Region kommen, dann kennt er wahrscheinlich auch die Preise die man in Deiner Region für verschiedene Arbeiten bezahlen muss. Das hilft schon einmal für eine grobe Einschätzung, und er kann anhand Deiner Wunschliste und der Bestandsaufnahme schon einmal abschätzen was (bezahlbar) machbar ist und was nicht.

Aber wie gesagt, zuerst musst Du ein paar Grundsatzentscheidungen treffen. Jetzt über Geld zu reden macht noch keinen Sinn.

Och, es gibt Gebäude, da wurde tatsächlich alles neu gemacht. Hatte ich mit einem Haus aus der Jahrhundertwende. Wurde auf KfW Stand gebracht. Innen alles neu (war sehr abgewohnt), DG ausgebaut. Nun als 3FH genutzt (war 2FH), wird vermietet (von geübten Vermietern, da kann man davon ausgehen, dass es sich lohnen/auszahlen wird)

Zitat von Kaipirinha

Was fehlt, sind (so gut wie) jegliche Fachkenntnisse beim Thema Bauen. Ich werde die Hauptverantwortung für die Zukunft dieses Hauses tragen, wohne aber nicht darin und wurde nie auf dieses Thema vorbereitet.

Dann kann der wohlgemeinte Ratschlag nur lauten, sich hier Hilfe einzukaufen. Bauen ist ein sehr weites Feld. Von den unterschiedlichen Baustoffen, über Gestaltungsfragen, weiter zu baurechtlichen / technischen Aspekten (Brandschutz/ Schallschutz(/ Energiestandard). Das geht mittlerweile so weit, dass selbst Architekten/ Bau.Ing. alleine es wissensmäßig kaum abdecken können. Da ändern sich Vorschriften im Jahrestakt (EnEV, GEG,...), es kommen ständig neue Bauprodukte auf den Markt und die Baupreise ändern sich derzeit in geradezu atemberaubendem Tempo, so dass Kalkulationen schon jetzt eine gewagte Wette auf die nahe Zukunft sind. Umbau/ Sanierung ist dann nochmals mit größeren Unsicherheiten behaftet.

Außer dem Hinweis fachlich kompetente Hilfe hinzuzuziehen, sehe ich da kaum die Möglichkeit Tipps zu geben.

Zitat von Skeptiker

ich habe nicht gegen Bauingenieure und deren Fähigkeiten, sehe aber deren Stärken an anderer Stelle als bei gestalt- und nutzungsbetonten Entwerfen. Dafür kann ich keine Tragwerke entwerfen und sie auch nicht rechnerisch nachweisen.

Da muss ich widersprechen. Es gibt durchaus Bauingenieure, die ausschließlich im planerischen Bereich unterwegs sind und keine Tragwerksplanung machen, und dann gibt es noch welche, die machen beides. Gerade im Bestand ohne gestalterisch sehr anspruchsvolle Vorgaben, aber mit Umbauwünschen, wäre das meine Empfehlung. Ansonsten braucht man schon 2 Partner, was wiederum zu Reibungsverlusten führen kann.

Wurde ein Energieberater schon erwähnt ?

Mit etwas Glück findet man einen der Alles vereint in einer Person

jetzt wird´s allmählich fabulös

Die Antwort lautet immer noch: Hol dir einen Architekten.

Thomas T. Vielleicht sind 2 Leute aus verschiedenen Fachrichtungen, die gut miteinander können gar nicht das schlechteste. Ich könnte mir z.B. gut vorstellen mit Thomas B durch ein Gebäude zu laufen - er mit Blick auf Grundriss, ich mit Blick auf energetisches.

Kaipirinha : Ich würde sagen: Frag doch mal Architekten an. Ein Architekt sollte den Wust im Kopf gut klären können. Ob und wie es dann weitergeht, ist erst der nächste Schritt.

Quellen/ Bücher werden Dir nicht so viel nützen. Ich bin jetzt z.B. seit 10 Jahren im Bereich Energieberatung unterwegs - diese Erfahrung kann man nicht wirklich vermitteln.

Zitat von Kaipirinha

Ich würde sogar am liebsten mit einem Generalunternehmer oder sowas bauen, weil ich nicht nur keine Ahnung habe sondern auch voll Berufstätig bin.

Bei einem Neubau könnte ich mir das noch vorstellen, aber bei einer so umfangreichen Sanierung würde ich die Gewerke einzeln vergeben. Hintergrund, bei Sanierungen lassen sich Kosten im Vorfeld nur sehr grob schätzen, und somit müsste man zu Beginn viele Zahlen würfeln. Es ist also nahezu unmöglich, dass ein GU in dieser Phase ein brauchbares Angebot abgeben kann. Ein großer Vorteil der Zusammenarbeit mit einem GU geht somit flöten.

Zeitmangel ist ein bekanntes Problem, schließlich muss man das Geld auch verdienen das man ausgeben möchte. Man muss also Aufgaben (Koordination etc.) delegieren. Bei Einzelvergabe der Gewerke würde ich unterstellen, dass man auf diese besser Einfluss nehmen kann, und entsprechend den jeweiligen Umständen (Unverhofft kommt bei Sanierungen oft) optimieren kann. Davon würde ich mir eine Kostenersparnis versprechen, denn wenn ein GU zu Beginn eine Zahl gewürfelt hat, wird er diese bei Bedarf zwar erhöhen, ich würde aber nicht davon ausgehen, dass er diese bei einer Ersparnis auch reduziert. Gewinnoptimierung hat dann sicherlich höhere Priorität.

Ich würde jetzt zuerst einmal schauen, dass ich jemanden finde der mir seine Erfahrung und Fachwissen zur Verfügung stellt, und mir dabei hilft, etwas Ordnung in das Chaos zu bringen. Kurz gesagt, Du brauchst einen Plan. Es gibt Architekten die sind überwiegend im Bereich Gebäudesanierung tätig, wobei ich das von Dir beschriebene Haus jetzt nicht unbedingt als Sanierungsfall betrachten würde....eher eine Art Modernisierungsfall. Parallel solltest Du Dir Gedanken darüber machen, was DU am Ende haben möchtest (Räume, Aufteilung, Größe, Ausstattung etc.). Dann kann man nach einer Begutachtung vor Ort mal schauen, ob und wie man Deine Wünsche realisieren kann.

Übrigens, ich würde auch das Thema Honorar rechtzeitig auf die Tagesordnung bringen, schließlich arbeiten auch Architekten nicht gratis.

Zitat von Anda

Vielleicht sind 2 Leute aus verschiedenen Fachrichtungen, die gut miteinander können gar nicht das schlechteste.

Natürlich nicht. Z.B. für eine energetische Sanierung würde ich immer einen Energieberater einbinden wollen, der nichts anderes macht. Obwohl ich auch EnEV/GEG-Nachweise für meine Planungen mache, ist es irgendwann mit dem Spezialwissen vorbei. Z.B. macht ein Energieberater üblicherweise auch Heizlastberechnungen, von denen ich tunlichst die Finger lasse.

Das hängt halt immer von der konkreten Anforderung ab.

Zitat von Kaipirinha

Ich gehe jetzt also als nächstes zu einem selbstständigen Architekten oder einem Architekturbüro aus der Region, nicht zu einem GU, GÜ, BT oder sonst was, richtig?

Bei der Expertise des Architekten sollte ich zunächst eher auf Altbau und Sanierung achten, weniger auf Neubau, richtig?

Wie "man" vorgeht kann ich jetzt nicht genau beschreiben, aber ich kann mal sagen wie ich es damals gemacht habe (Haus BJ 1939, 2 Wohnungen + DG), Umbau zum Einfamilienhaus mit Kernsanierung.

Ich hatte mich im Bekanntenkreis und in der Firma umgehört, ob da jemand mit Architekt gebaut hat oder schon mal einen Architekten hatte. Da hab ich mir die Daten geben lassen. Dann hab ich noch ein wenig gegoogelt und bin am Samstagsspaziergang in einigen Stadtteilen an Neubauten oder Umbauten vorbeigelaufen und hab mir angeschaut was mir so gefällt und daraus auf den Architekten geschlossen. Das geht heute mit Google einfacher, da die meisten Architekten ja das ein oder andere Referenzgebaeude auf Ihrer Webseite haben.

Dann hatte ich so 4 Architekten. Die habe ich angerufen. Einen davon habe ich nicht erwischt.

Allen sagte ich, dass ich gerne bereit wäre für die Besichtigung und einen ersten Ideenaustausch auf Stundenbasis zu bezahlen. Abgerechnet hat keiner!

3 haben sich das Haus angeschaut.

#1 hatte keine Zeit um das Projekt zu übernehmen. Hatte sich das Haus aber angeschaut und während des Durchlaufens das Haus auf grundlegende Schäden "untersucht". Hat auch so ein bisschen erzählt was man draus machen könnte. Hatte sichtlich Spaß an der Sache und im Nachhinein ist seine sehr grobe Kostenschätzung ziemlich genau aufgegangen. Der Architekt hatte schon einige Altbausanierungen / Kernsanierungen hinter sich. Verlangt hat er für diese Stunde nichts.

#2 kam auch vorbei und schaute sich das Haus an. Ich schilderte grob was ich vorhabe. Ich nannte auch immer mein Umbaubudget und dann wurde mir erläutert was ich damit machen kann. Wir merkten ziemlich schnell dass wir nicht zusammenpassen. Budget war viel zu eng nach Aussage Architekt und wie es umgebaut werden sollte gefiel mir nicht. Wir hatten unterschiedlichen Stil. Ich hatte dann 3 Tage später abgesagt.

#3 kam auch vorbei und hatte schon Umbauerfahrung mit Altbauten. Er nahm uns auch mit und hat uns von Ihm bereits umgebaute / sanierte Haeuser in der Stadt gezeigt. Aufgerufenes Budget passte auch in etwa und deckte sich mit #1. Er meinte mit unserem Budget bekommt man was ordentliches hin, aber man müsse den ein oder anderen Abstrich machen. Mit dem haben wir dann weiter gemacht und das Projekt umgesetzt. Hatten uns auch mal in den Haaren aber war auch gut so. Er hat uns auch vor dem ein oder anderen Schwachsinn bewahrt und wieder den Fokus hergestellt. So redete er uns mit Erfolg aus, den Innenausbau des Dachs in eine zweite Bauphase zu verschieben. Das hätte nur Dreck, Ärger und Mehrkosten verursacht. Ja wir mussten nochmals gering nachfinanzieren, aber ich bin SOOO froh, dass wir das damals mit in einem Aufwasch gemacht haben.

Wie gesagt, abgerechnet hat keiner die 2 Stunden Beratung. Nicht mal derjenige bei dem wir abgesagt haben. Aber ich finde es wichtig von Anfang an zu klären, dass man gerne bereit ist zu zahlen. Das unterstreicht meiner Meinung nach den Fakt, dass man es ernst meint und nichts erschleichen möchte.

Was mich bei allen maßlos aufregt und aufgeregt hat. Es werden immer nur Nettokosten besprochen. Das muss eine Berufskrankheit sein. Jedes Mal musste und habe ich nachgefragt "Netto oder Brutto?"

Zitat von Kaipirinha

Ich vermute mal, nach diesen Ausführungen bleibt der Rat immer noch der gleiche, dass ich mich als nächstes an einen Architekten wenden sollte, um wirklich meinen Plan zu finden.

Ich wüsste im Moment keine Alternative. Wenn es nur um ein einzelnes Gewerk ginge, dann könnte man sich da vielleicht noch einarbeiten, auch wenn man den Zeitaufwand nicht unterschätzen sollte. Bei dem von Dir geplanten Umfang braucht man, neben dem entsprechenden Fachwissen, aber auch (sehr) viel Erfahrung. Das kann man sich nicht so nebenbei aneignen, und ich wage mal zu behaupten, dass damit auch jeder frisch gebackene Architekt überfordert wäre.

Deswegen meine Empfehlung, Fachmann suchen, bevorzugt jemand mit Erfahrung im Sanierungsbereich, im Idealfall noch jemand aus der Region, der vielleicht Kontakte zu Firmen und Behörden hat, und somit die Preisstruktur bei Euch besser einschätzen kann. Letzteres wäre von Vorteil wenn es darum geht die Kosten einzuschätzen, die je nach Region und Gewerk stark variieren können.

Zitat von kandetvara

Ich hatte mich im Bekanntenkreis und in der Firma umgehört, ob da jemand mit Architekt gebaut hat oder schon mal einen Architekten hatte. Da hab ich mir die Daten geben lassen. Dann hab ich noch ein wenig gegoogelt und bin am Samstagsspaziergang in einigen Stadtteilen an Neubauten oder Umbauten vorbeigelaufen und hab mir angeschaut was mir so gefällt und daraus auf den Architekten geschlossen. Das geht heute mit Google einfacher, da die meisten Architekten ja das ein oder andere Referenzgebäude auf Ihrer Webseite haben.

Dann hatte ich so 4 Architekten. Die habe ich angerufen. Einen davon habe ich nicht erwischt. ..

3 haben sich das Haus angeschaut. ...

Die Vorgehensweise entspricht exakt meiner Empfehlung. Genau so halte ich es für eine sehr guten Weg. Parallel kann man auch noch bei fahren durch die Umgebung nach jüngeren Häusern schauen, die einem positiv auffallen. Parallel kann man auch schon gezielt nach Bildern von Häusern suchen, welche dem eigenen Ideal nahe kommen und damit dann das konkrete Gespräch mit den Kolleginnen / Kollegen beginnen.

Ein weiterer guter Anknüpfungspunkt können Objektbesichtigungen, Tage des offenen Büros o.ä. sein, welche in D bundesweit am letzten Juniwochenende durch die Architektenkammern organisiert und angeboten werden. Sie sind alle immer kostenlos und unverbindlich und eine ganz hervorragende Möglichkeit, Kolleginnen und Kollegen ungezwungen und bei niedrigen Hemmschwelle unverbindlich etwas zu beschnuppern. Man merkt dann sehr schnell, ob man zueinander passt - oder eben nicht - auch auf Architektenseite.

Zitat von kandetvara

Was mich bei allen maßlos aufregt und aufgeregt hat. Es werden immer nur Nettokosten besprochen. Das muss eine Berufskrankheit sein. Jedes Mal musste und habe ich nachgefragt "Netto oder Brutto?"

Mich auch! Ist es nicht so, dass gegenüber Vertragspartnern, die keine Privatleute sind, ausnahmslos Preise inkl. MWSt. anzugeben sind?

Zitat von Roth

Mich auch! Ist es nicht so, dass gegenüber Vertragspartnern, die keine Privatleute sind, ausnahmslos Preise inkl. MWSt. anzugeben sind?

Nein, anders herum: „Verbrauchern“, also Endkunden mit rein privater Nutzung sind Preise immer nur mit MwSt. zu nennen. Aber nicht nur fast das gesamte deutsche Handwerk tut genau das meistens nicht.

Dass Architekten auch Verbrauchern gegenüber meist nur netto rechnen, führe ich darauf zurück, dass deren Honorar nach HOAI auf den "anrechenbaren Kosten" bestimmter definierter Projektkosten ausrücklich immer netto basiert. Und für die überwiegenden, nämlich gewerbliche oder öffentliche Auftraggeber ist die Umsatzsteuer nicht relevant, weil diese mit der Vorsteuer verrechnet wird und insofern eine durchlaufenden Posten darstellen. Bei Versicherungen, Stiftungen und Privatkunden sieht das natürlich anders aus.

Eigenartigerweise wird es einem bei vergleichenden Auftraggebern nicht gedankt, wenn man korrekt brutto anbietet. Im Gegenteil, man wird erstmal als rd. 20 % zu teuer wahrgenommen. eigentlich

Skeptiker Habe ich auch gemeint, da hat sich leider ein "keine" reingeschmuggelt....