Kauf im Außenbereich, (ehem. Hofstelle) - was ist zu beachten

  • Ich hab immer schon von einer Alleinlage im Außenbereich geträumt. Jetzt kam mir gerade was unter, und ohne konkrete Pläne, aber geht mir nicht aus dem Kopf :)



    Baurechtlich ist das ja alles andere als trivial, kommt mit vielen Einschränkungen und Fallstricken.


    Es ist eine ehemalige Hofstelle, das Wohnhaus aus ca. 1950.

    Wie ist das nun - darf das nun auf unbestimmte Zeit auch von dritten zu Dauer-Wohnzwecken genutzt werden?

    Wieviel kann man da umbauen (Innen) ? Dämmen? Zentralheizung.

    Umnutzung der Stallung zu Garage, o.ä... ?


    Auf was sollte man alles aufpassen und frühzeitig abklären?

  • Hi Dominik,


    ja.....das kann einfach oder auch kompliziert sein. Grundsätzlich ist das Bauen im Außenbereich ja nur möglich, wenn daran zB eine Landwirtschaft oder ein anderer Erwerbsbetrieb mit dranhängt. Ansonsten ist das Bauen im Außenbereich erst einmal nicht erlaubt. Nun steht das Haus ja recht unzweideutig schon mal. Die Hofstelle ist aber wohl nicht mehr in Betrieb und wird ja von Dir auch kaum wieder aufgenommen werden.


    Damit könnte die Privilegierung erlöschen. Theoretisch. Watt nur? Abreißen und traurig sein? Wohl eher nicht.


    Mein erster Weg würde mich zum zuständigen Bauamt führen und dort würde ich mein anliegen vortragen. Ein langsam vor sich hinbröckelndes Haus wird die Behörde auch nicht wollen wollen. Insofern könnte eine neue Nutzung (jetzt Wohnen) natürlich schon möglich sein. So man dies seitens der Behörde will (=mitträgt).


    Bevor ich aber hier alle wuschig mache, würde ich erst einmal die technischen Basics checken. Kanalanschluss oder Fäkalienklärung vor Ort? Strom, Trinkwasser, Telekom,....

  • Auf was sollte man alles aufpassen und frühzeitig abklären?

    Ich bleibe mal bei meinem Fachgebiet und schmeiße: Kanalzustand/Anschluss in die Runde! Kann ganz schnell ganz teuer werden, wenn man das bei Altbauten (und leider auch "Neu"Bauten) von Anfang an nicht auf dem Schirm hat. Alleinlage heißt ja erstmal alles und nichts, da kann die Straße vor laufen mit einem Hauptsammler oder halt auch mal 2km Neubau fällig werden, sofern nicht eh eine (weiterhin bestehende) Kleinkläranlage vorhanden ist. BJ 1950 schreit förmlich nach Leckage und Wurzeleinwuchs, die Dichtungen waren einfach noch nicht so ausgereift wie heute. Kamerabefahrung und ggf. Dichtheitsprüfung sind da am Besten die erste Maßnahme vor allem anderen.
    Vom Bild her, schätze ich mal etwas um 25m Luftlinie zwischen Landstraße und Haus, da hält sich das mit den Strecken (hoffentlich) in Grenzen.
    Andere baurechtliche Aspekte lasse ich erstmal außen vor, in meiner Gegend ist es so zersiedelt, da kann schon fast eine Gartenhütte mehr den Außenbereich zum Innenbereich machen :freaky:

    Edit: Thomas war schneller, zu lange nicht abgeschickt :(

  • baurechtliche Aspekte lasse ich erstmal außen vor

    Da kann man tatsächlich lustige Dinge erleben.


    Ich hatte mal den Fall: Baugrundstück direkt an neuer Straße gelegen (ein paar Jahre alt.). Auf der südlichen Seite schloss sich ein Getränkemarkt an, westlich besagte Straße, nördlich Acker, östlich ein ebenfalls bebautes Grundstück. Die Gemeinde sagte: Außenbereich! Ich rieb mir verwundert die Augen. Von allen Seiten quasi umbaut und dann Außenbereich?


    Grund war: der Vorbesitzer des Grundstücks hatte sich vehement gegen die Straße und die damit einhergehenden Erschließungskosten gewehrt. Also wurde dieses eine Grundstück nicht erschlossen. Nun aber wollte man da ein Haus bauen..... Dinge gibt's, die gibt's eigentlich nicht.

  • Mein erster Weg würde mich zum zuständigen Bauamt führen und dort würde ich mein anliegen vortragen. Ein langsam vor sich hinbröckelndes Haus wird die Behörde auch nicht wollen wollen. Insofern könnte eine neue Nutzung (jetzt Wohnen) natürlich schon möglich sein. So man dies seitens der Behörde will (=mitträgt).

    Miteinander Reden hilft. Was ich mir als schwierig vorstellen könnte, dass es nicht um die Nutzung als Wohnhaus (ohne landwirtschaftlichen Betrieb) durch den ehemaligen Eigentümer geht, auch nicht durch den Käufer, sondern dass das Objekt zukünftig als Mietobjekt genutzt werden soll. Ich weiß, im Prinzip sollte es doch egal sein wer dort wohnt, aber ob das Bauamt das auch so sieht?

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  • Grundsätzlich kann ein einstmals privilegiertes Wohnhaus entprivilegiert werden (Nutzungsänderung nach § 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB). Das heiß nur noch für nicht privilegiertes Wohnen genutzt werden. In der Regel geschieht das stillschweigend und wird auch nicht von den Behörden beanstandet.

    Für die übrigen, ehemals landwirtschaftlich genutzten Gebäude gilt das gleiche - Entprivilegierung durch Nutzungsänderung ist möglich. Dabei kann dann auch die Stalleinrichtung rausfliegen und es kann eine andere Nutzung eingebracht werden. Nur der wesentliche Teil der äußeren Bausubstanz ist zu erhalten.

    Bei besonders erhaltenswerten Gebäuden kann sogar ein Neubau in Frage kommen (§ 35 Abs. 4 Satz 2 BauGB), das ist aber dann etwas komplizierter. Ich würde vor einem Kauf alle meine Wünsche durch einen Vorbescheidsantrag absichern.

    Gefährlich ist's, wenn Dumme fleißig werden!

  • Das konkrete Objekt hat sich schon erledigt - die Lage nicht so gut wie gedacht, bzw. nicht das was ich mir vorstelle:


    Wohnhaus, Bauern- Ferienhaus, Grundstück 2000m², Waldrandlage
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    BayernAtlas
    Der BayernAtlas – der Kartenviewer des Freistaates Bayern mit Karten, Luftbildern und vielfältigen Themenkarten
    geoportal.bayern.de


    Schon gar nicht zu dem Preis.


    Kanal, Wasser, Strom, Telefon wäre wohl alles da. Was baurechtlich Sache ist, keine Ahnung, Verkäufer meinte sein Haus (der Nachbar) wäre problemlos genehmigt worden und auch erst kürzlich der Neubau ein paar Parzelle weiter Nördlich.


    Landwirtschaft seit 30 Jahren aufgegeben, Haus seit 2017 leer.



    Ich träume eher so von der Alleinlage, am besten mit Wald und Wiese und irgendeine Form von Wasser. Ja das wird schwer.


    Das wäre eher so mein Traumanwesen:

    BayernAtlas
    Der BayernAtlas – der Kartenviewer des Freistaates Bayern mit Karten, Luftbildern und vielfältigen Themenkarten
    geoportal.bayern.de

  • Hast Du 2x das gleiche verlinkte beim Bayernatlas?

    Ich wusste gar nicht, das Dir sowas gefällt. Again what learned.

    Nothing is forever, except death, taxes and bad design


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  • Schon gar nicht zu dem Preis.

    Zum Wohnen im Aussenbereich hat ja Rose24 ausführlich geschrieben

    Aus sicht des verkäufers immer golden während die andere Seite die sanierungskosten vorschweben.

    Schau mal nach preisen Sacherl bayerwald und landest auf dem Boden.

    Mein frühere Hofstelle ist erfolgreich und sicherlicher mit gewinn bei dem 3 besitzer gelandet bis die illusion platzte

    Wasserrecht ist weg und nur noch eine teilzeit WE nutzung asitis


    Wenn du was suchst kann ich dir nur empfehlen viel rumfahren und schauen ab der hauptverkehrsstrassen

    Früher hat man Götter gesagt, heute sagt man Internet.


    Herbert Achternbusch RIP

  • Die Anlage am Gackelberg sieht aber nach einer Fischzucht aus. Ein solches Gebäude bekommt man kaum, ohne Landwirtschaft. Wenn man das haben will, bleibt nur auswandern nach Frankreich oder USA, Kanada übrig. Oder evtl. der Osten der Bananenrepublik. Da soll man angeblich ganze Dörfer für lau bekommen.

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...

  • ... sieht aber nach einer Fischzucht aus. Ein solches Gebäude bekommt man kaum, ohne Landwirtschaft. Wenn man das haben will, bleibt nur auswandern nach Frankreich oder USA, Kanada übrig. Oder evtl. der Osten der Bananenrepublik. Da soll man angeblich ganze Dörfer für lau bekommen.

    Aber nur, wenn es dort keinen See, keinen Fluss, keinen Berg und auch keine Bahn in der Nähe gibt. Und dann will wieder keiner mehr hin ...

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Das meinte ich

    kleinwasserkraftwerk und Fischzucht

    Da stehen dann Restwasser und wasserrahmenrichtlinie noch zusätzlich an.

    Hochwassermarken sind auch interessant. Kleine gewässer können schnell groß anschwellen, du wärst nicht der erste der dies unterschätzt.

    Zustand Schütze und rechenanlagen. Eins scheint neu gemacht zuwerden

    Früher hat man Götter gesagt, heute sagt man Internet.


    Herbert Achternbusch RIP

  • Aber nur, wenn es dort keinen See, keinen Fluss, keinen Berg und auch keine Bahn in der Nähe gibt. Und dann will wieder keiner mehr hin ...

    Ich dachte, genau das will der Sir. Absolute Abgeschiedenheit. Kein Mensch, kein Nachbar, nur Fuchs und Hase und vielleicht noch nen Igel... :)

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...

  • Ich dachte, genau das will der Sir. Absolute Abgeschiedenheit. Kein Mensch, kein Nachbar, nur Fuchs und Hase und vielleicht noch nen Igel...

    Genau. Aber es darf natürlich in ein paar km Entfernung alles was man so braucht geben.. Bäcker, Metzger, Arzt, Apotheke, ... Opernhaus und Uniklinikum :P


    Mir ist völlig klar, dass so eine Lage für mich sofern sich überhaupt eine Gelegenheit ergäbe, unbezahlbar ist. Dass hier Kompromisse einzugehen wären, hier oder da.


    Der Verkäufer oben hat mich ja auch reingelegt, das Foto suggerierte für mich schon eine Lage quasi ohne Nachbarn. Das ist aber absolut nicht der Fall.



    kleinwasserkraftwerk und Fischzucht

    und genau das würde den Standort unbezahlbar machen, wahrscheinlich.

    Mir würde aber auch ein kleines Bacherk reichen, ein Weiher oder auch nur die Möglichkeit einen anzulegen.




    Naja, ich halte die Augen offen - ist eh eher ein Thema für in 10 Jahren +... mit Kindern ohne Führerschein ist so ne Lage ja auch ziemlich unpraktisch.

  • äh aber nochmal zum Ursprung der Frage zurück:


    Was ist euere Meinung - ist die im 1. Post verlinkte Hofstelle Außen oder Innenbereich?

    Aus meiner Sicht müsste es fast Innenbereich sein, da sonst die beiden Neubauten sehr schwer zu argumentieren wären... aber ich kenne die Praxis nicht.

  • Mir ist völlig klar, dass so eine Lage für mich sofern sich überhaupt eine Gelegenheit ergäbe, unbezahlbar ist.

    Nordschweden, Kanada, da bekommst Du auch noch ein paar ha Wald und Wiesen dazu, und einen Traktor der in einer Scheune steht. ;)

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  • Nordschweden, Kanada, da bekommst Du auch noch ein paar ha Wald und Wiesen dazu, und einen Traktor der in einer Scheune steht. ;)

    In Finnland soll es da auch einiges geben - auch in bestimmten Gegenden der Prignitz, der Ucker- und Teilen der Alt(-)mark.


    Aber überallhin sind die Kosten der Anreise immer recht hoch und die Fahrt Dauer länger.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • So ein Objekt lohnt sich natürlich nur, wenn man es längere Zeit nutzen kann, also beispielsweise 365 Tage im Jahr. ;)

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  • Ja, wenn man von Zuhause aus arbeiten kann, Künstler ist oder ähnliches. Abgeschiedenheit und Homework geht in Deutschland aber nicht, da meist kein Netz vorhanden. Das geht nur außerhalb Deutschlands, wo besseres Netz ist. Wäre ein Ort für den Lebensabend, die Frührente, wenn man genug Zaster auf die Seite gebracht hat und den Rest des Lebens genießen will.

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  • Wäre ein Ort für den Lebensabend, die Frührente, wenn man genug Zaster auf die Seite gebracht hat und den Rest des Lebens genießen will.

    Und wer macht die Arbeit rund um Haus und Hof? Der Zaster? Der kennt zum Glück kein Alter, der Hofbesitzer leider schon. :(

  • Ja schon. Aber man hat ja noch paar Jahre und die Arbeit rundherum ist ja auch so eine Art ZEN für Leute die das so haben wollen. Ist natürlich nicht jedermanns Sache, klar.

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...

  • Der Arbeitsaufwand wird gerne unterschätzt, aber wer so ein Objekt kaufen und dort leben möchte, der ist sich dessen (hoffentlich) bewusst. Je nach Größe des Grundstücks und Gebäude sollte man auch Spaß und etwas Erfahrung im Umgang mit den entsprechenden Maschinen haben, sonst wird es extrem mühsam.

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  • Und wer macht die Arbeit rund um Haus und Hof? Der Zaster? Der kennt zum Glück kein Alter, der Hofbesitzer leider schon. :(

    Da kann ich Dir nur beipflichten. Allzuschnell kann man krank werden oder körperlich gebrechlich und dann wird so ein Anwesen zur Last.

    So etwas muss man m.M.n. in jungen Jahren anpacken und sich einen Plan B für's Alter überlegen.

    Ich kenne eine Frau, die auch mit Rentenantritt ein Anwesen im Außenbereich erworben hat. Ein paar Jahre später hatte sie einen (zum Glück harmlosen) Autounfall und traut sich seitdem nicht mehr fahren. Jetzt ist das Anwesen verkauft und sie wohnt bei einer Bekannten im Haus, die für sie die nötigen Besorgungen macht.

    Gefährlich ist's, wenn Dumme fleißig werden!