Sanierung erst später möglich?

  • Hallo zusammen,

    Wir sind hier grade die letzten Tage extrem am grübeln.

    Eventuell bekommen wir bei euch etwas Hilfestellung.

    Kurz zur Geschichte:

    Seit über 30 Jahren habe ich schon immer gesagt, ich würde später mal gerne das Haus einer lieben Bekannten kaufen.

    Nun ist der Fall eingetreten, dass sie plötzlich verstarb.

    Wir wohnen noch im Hause meines 87 jährigen pflegebürdftigen Papas mit im Haus.

    Wenn er seine letzte Reise antritt, werden wir hier auf jeden Fall raus gehen. Das Haus erben meine 2 Brüder und ich und wir sind uns einig, dass wir es verkaufen möchten.

    Nun hatte ich immer im Kopf, dass unsere Bekannte meinen Papa überlebt und wir dann einiges mehr an Eigenkapital zur Verfügung haben werden und somit deren Haus ohne Kredit kaufen und sanieren könnten.

    Erstens kommt es anders, zweitens als man denkt.

    Nun meine Frage: Es besteht ja die 2 Jahresfrist der Sanierung. Aber ich lese oftmals noch den Zusatz " nach Einzug".

    Wie wäre es, wenn wir nun das Haus kaufen würden, jedoch die Sanierung erst in 3 oder 4 Jahren vollziehen würden? Wir würden weiterhin im Elternhaus wohnen, kleinere Sanierungsarbeiten sicherlich schon beginnen. Jedoch was Heizung z.B. angeht, also größere Summen, erst nach dem Tod meines Papas vornehmen. Da dann kein oder nur geringer Kredit aufgenommen werden müsste.

    Natürlich können wir den genauen Zeitrahmen nicht nennen, nur, dass es auf jeden Fall sehr absehbar sein wird.

    Aber dennoch eventuell erst nach diesen 2 angegebenen Jahren Sanierungspflicht.

    Ich hoffe, ich konnte es einigermaßen verständlich erklären.

    Wir hängen momentan bissl in der Luft und wissen nicht, welchen Weg wir einschlagen sollen.

    Liebe Grüße

  • Es besteht ja die 2 Jahresfrist der Sanierung.

    Wo (be)steht die?

    Da dann kein oder nur geringer Kredit aufgenommen werden müsste.

    Jetzt ggf. mehrere Kredite mit unterschiedlicher Laufzeit abschliessen.

    Aber Vorsicht: Wer sagt Dir, dass Dein alter Herr nicht trotz Pflegebedürftigkeit nicht 10X ( einhundertundX ) wird?

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  • Dies lesen wir immer wieder.

    Wenn diese 2 Jahre hinfällig wären, wären für uns diese ganzen Überlegungen hinfällig.

    Ist dies nicht bindend?

    Wir sind absolute Neulinge in dem Thema und es kam nun alles so plötzlich.

    Stimmt, ich würde es mir sogar wünschen mit meinem alten Herrn.

    Wäre ein Grund zur Feier.

    Leider ist es aber eher ausgeschlossen.

  • Wo (be)steht die?

    § 73 Abs. 2 GEG ?



    Aber ich lese oftmals noch den Zusatz " nach Einzug".

    Diesen Zusatz kenne ich nicht. Entscheidend ist an sich der Eigentumsübergang.


    Beachte, dass die Pflicht keine komplette Gebäudesanierung umfasst, sondern "nur" die Dämmung der oberen Geschossdecke (alternativ Dach) und der Wasserverteilung (Heizungs- bzw. WW Rohre). Ob ein Austausch des Wärmeerzeugers erforderlich ist das ergibt sich anhand Art und Alter des Wärmeerzeugers.


    Bei sonstigen Sanierungen ist natürlich das GEG einzuhalten, aber diese Maßnahmen sind nicht verpflichtend.


    Zum Zeitrahmen, mir ist kein Fall bekannt bei dem nach exakt 2 jahren das LRA schwer bewaffnet vor der Tür stand um die Eigentümer zu zwingen umgehend zu sanieren. Evtl. kann man auch eine Härtefallregelung in Anspruch nehmen, aber das Ziel sollte natürlich sein, die Maßnahmen zeitnah umzusetzen. Die Wahrscheinlichkeit, dass es in Zukunft billiger wird, ist verschwindend gering.

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  • Sanierung der Wärmeerzeugung - Ggf.. OK. Bei der TE klang das, als müsste eine Komplettsanierung innerhalb von 2 Jahren erfolgen.

    Ich glaube eher, dass bulldogge glaubte, dass eine Komplettsanierung innerhalb von 2 Jahren erfolgen muss.

    Was im Gesetz/der Zeitung steht und was der Leser versteht, sind ja bekanntlich manchmal zwei Paar Schuhe.

    Der Bauende soll nicht herumtasten und versuchen. Was stehen bleiben soll, muß recht stehen und wo nicht für die Ewigkeit doch für geraume Zeit genügen. Man mag doch immer Fehler begehen, bauen darf man keine. (Johann Wolfgang von Goethe, Wilhelm Meisters Wanderjahre)

  • Jo.

    Deswegen entstehen solche Threads wie der hier Wie sinnvoll ist ein Verbot von Heizungstechnik aus politischen Gründen?

    Weil die Informationen falsch/zu knapp/zu spärlich sind oder falsch verstanden werden.

    Und ernsthaft: Welcher Eigentümer ackert das GEG durch und versteht es? 114 Paragraphen, die dazu noch auf Anlagen verweisen, die man aber verstehen muss. Das Konzept/die Idee hinter dem GEG finde ich gut, die Umsetzung nur mäßig.

    Nothing is forever, except death, taxes and bad design


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  • bulldogge : Wie sieht’s denn aus mit der obersten Geschossdecke? Also z.B. den Boden vom unbeheizten Spitzboden? Evtl (!) muss da etwas gemacht werden nach Eigentumsübergang.

    Welche Heizung ist drin und sind die Rohre gedämmt?

    Das sind die Punkte.(derzeit)

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  • Dafür gibt es ja das Forum, da werden Sie geholfen. ;)


    Wir würden weiterhin im Elternhaus wohnen, kleinere Sanierungsarbeiten sicherlich schon beginnen.

    Das ist unkritisch, ich würde mir aber vorher gut überlegen, was saniert werden soll, und was man nur ein bisschen "renovieren" möchte. Dann legt man einen (sinnvollen) zeitlichen Ablauf fest, nicht dass man im Eifer des Gefechts mit Arbeiten beginnt, die später die weiteren Maßnahmen erschweren, oder gar wieder rückgebaut werden müssen.


    Einfaches Beispiel, Wände werden nicht saniert oder renoviert, wenn nicht klar ist, ob darin liegende Elektro- oder Wasserleitungen ebenso saniert werden müssen. Laien laufen Gefahr, dass sie an Stellen beginnen die einem optisch in´s Auge stechen, die aber erst gegen Ende der Sanierungsarbeiten gemacht werden sollten.


    Zum Thema Finanzierung, dazu kann man nicht viel schreiben ohne alle Details zu kennen.

    Die erste Frage wäre, ob Ihr das Haus überhaupt bekommt, bzw. wieviel Kapitalbedarf dafür nötig ist. Wenn hier schon eine Finanzierung notwendig ist (Eigenkapital?), dann wäre zu überlegen, wieviel man zu welcher Zeit in die Sanierung investieren möchte. Dementsprechend würde man dann die Finanzierung planen. Dabei würde ich mir überlegen, wie oben schon geschrieben, ob man nicht die Finanzierung in mehrere Teile aufteilt, und so unterschiedliche Laufzeiten bzw. Zinsbindungen nutzt. Auch das Thema Fördermittel sollte man nicht aus den Augen verlieren, und Mutige könnten auch auf eine entsprechende Zinsentwicklung in den kommenden Jahren spekulieren.


    Hierfür braucht es Zahlen mit denen man bei seiner Hausbank und anderen Banken nachfragen und Angebote einholen kann.

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  • Am besten eine(n) Energieberater(in) hinzuziehen und einen individuellen Sanierungs FahrPlan (ISFP) erstellen lassen und mit dem/der alles durchsprechen. Danach weitersehen

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  • Oh Gott, ich schäm mich ja schon richtig.

    Stimmt, ich dachte komplett.

    Das Haus ist recht alt 1880 (kein Denkmalschutz), aber total schön.

    Ich war schon immer so verliebt.

    Es hat lediglich 90qm Wohnfläche.

    Der Kaufpreis ist für uns fast komplett ohne Kredit zu bewältigen.

    Es hat keine Öl und Gasheizung.

    Lediglich in der Küche steht ein Holzofen.

    Also Heizung müssten wir komplett neu machen.

    Strom und Wasser müsste komplett erneuert werden.

    Der Dachboden wurde in 2 Zimmer ausgebaut, als Abstellraum.

    Das Dach wurde Vor ca. 25 Jahren erneuert. Da müssten wir aber jemanden mal schauen lassen, was da auf uns zukommen würde.

  • Am besten eine(n) Energieberater(in) hinzuziehen und....

    Wobei ich zu bedenken gebe, dass so ein iFSP oftmals auch nur aus irgendwelche vorgefertigten Textblöcken besteht, und nicht als Planung (miss)verstanden werden sollte.

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  • Da müssten wir aber jemanden mal schauen lassen, was da auf uns zukommen würde.

    Wenn ich Deine Beschreibung lese, dann brauchst Du in meinen Augen mehr als nur jemanden der sich das Dach anschaut. Das riecht nach einer kompletten Sanierung bzw. Modernisierung, da hilft auch der Energieberater nicht, wenn er nicht gleichzeitig mit einer Planung beauftragt werden kann.

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  • Beachte, dass die Pflicht keine komplette Gebäudesanierung umfasst, sondern "nur" die Dämmung der oberen Geschossdecke (alternativ Dach) und der Wasserverteilung (Heizungs- bzw. WW Rohre).

    Ergänzend (ich vermute, dass Du das damit meintest): Man muss nicht das Dach dämmen - nur die oberste Geschossdecke. Die auch nur, wenn sie bestimmte Werte nicht erfüllt. Man kann aber statt der obersten Geschossdecke das Dach dämmen. Das gilt auch.

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  • Bzgl ISFP und Energieberater stimme ich R.B. zu. Such Dir da am besten einen der auch was vom baulichen versteht, am besten auch wirklich was von Sanierungen bei so alten Gebäuden. Energieberater haben verschiedene „Grundausbildungen“ und Energieberater ist sozusagen eine Erweiterung. Energieberater können Architekten, BauIngs, Dachdecker, Heizungsbauer, Schornsteinfeger etc. sein.

    Rumtelefonieren und fragen.

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  • Dass wir eine Menge reinstecken müssen ist uns klar.

    Und ohne Architekt würden wir auch nicht auskommen.

    Dies sind wir uns auch sicher.

    Aber momentan ist nun einfach die Hauptfrage da, ob es möglich wäre das Haus zu kaufen und erst NACH diesen bekannten 2 Jahren die Sanierung vorzunehmen.

    Dann würden wir es auf jeden Fall kaufen, da es schon immer unser Wunsch war und der der verstorbenen Besitzerin.

    Aber wir möchten momentan nicht einen Megakredit für die Sanierung aufnehmen.

    Da hätten wir dann in geraumer Zeit einiges mehr auf der hohen Kante und es wäre uns viel wohler.

  • ob es möglich wäre das Haus zu kaufen und erst NACH diesen bekannten 2 Jahren die Sanierung vorzunehmen.

    Dazu müsstest Du aber WISSEN, was zu tun wäre. DANACH kann man eine Rangfolge, einen Terminplan und einen Kreditrahmen ermitteln!

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  • Aber wir möchten momentan nicht einen Megakredit für die Sanierung aufnehmen.

    Wie schon gesagt, billiger wird es in ein paar Jahren nicht.


    Nach Deiner Beschreibung dürfte das Häuschen nicht so teuer, und im aktuellen Zustand auch kaum bewohnbar sein. So lange das Haus nachweislich nicht genutzt wird, könnte man auch Sanierungspflichten hinten anstellen. Eine Begründung, dass diese Pflichten im Rahmen der Gesamtsanierung erfüllt werden sollen, ist plausibel.

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  • Die Besitzerin lebte bis zu ihrem Tode glücklich darin.

    Aber für unsere Generation nicht vorstellbar.

    Das Haus würden wir auf jeden Fall bekommen, der Preis absolut erschwinglich.

    Wir haben uns die letzten Tage mal grob umgeschaut und müssen uns wohl bewusst sein, dass noch eine schöne Summe dazu kommt, plus einige Eigenleistung, die mein Mann aber gerne bewältigen würde.

    Heizung, Strom und Wasser möchte er allerdings vom Fachmann gemacht haben, sofern wir den Schritt wagen werden.


    Nochmals lieben Dank an alle und ich habe bemerkt, dass wir uns viel zu sehr nur auf die Sanierungspflicht versteift haben. Wir sollten noch in einige andere Richtungen denken und vorab Infos einholen.

    Lieben Dank!

  • Oh Gott, ich schäm mich ja schon richtig.

    Alles gut, das ist kein Problem. Ich habe ja weiter schon weiter oben geschrieben, dass es leicht dazu kommen kann.


    Wenn das ein altes Haus von 1880 ist, dann ist die oberste Geschossdecke eine Holzbalkendecke und somit besteht keine Dämmpflicht. Nichtsdestotrotz wäre eine Dämmung des Daches sicherlich anzuraten. Aber das soll sich jemand vor Ort angucken.


    Was mit dem Holzofen ist -> Kaminkehrer fragen. Die wissen a) welcher Ofen das ist und ob der b) noch weiter betrieben werden darf.

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  • dann ist die oberste Geschossdecke eine Holzbalkendecke und somit besteht keine Dämmpflicht.

    Interessant, das habe ich bisher noch nicht gehört. Again what learned.

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  • Interessant, das habe ich bisher noch nicht gehört. Again what learned.

    Im Gesetz steht auch nichts von Holzbalkendecke, sondern ein U-Wert.


    Bloß erfüllen die Holzbalkendecken meist diesen Wert mit Pauken und Trompeten

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  • Ach so, Anda meinte das mit den R=0,90 m2K/W. Da muss man schon ziemlich pingelig rechnen, sofern in der obersten Geschossdecke überhaupt irgendwas zwischen den Balken liegt.

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  • Verstehe ich das richtig, dass das Haus gar keine Heizung hat? Nur nen Ofen in der Küche?


    Besteht von der GEG aus überhaupt irgend eine Pflicht, wenn das Haus sozusagen unbeheizt ist? Ist ja formal nur ein Raum und wenn es Omas gusseiserner Kochherd ist, dann ist das auch keine Heizung. Das ist ja wie eine unbeheizte Halle.


    Also wenn Ihr eh weiter im elterlichen Haus bleiben könnt, dann würde ich dort bleiben und das Haus kaufen und erst mal so lassen, wenn alles OK ist mit dem Haus und nirgends Wasser eintritt, also das Dach OK ist. Und wenn der Zaster dann verfügbar ist, eine vernünftige Sanierung machen und Ihr werdet lange eure Freude mit dem alten Schmuckstück haben.

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...

  • Besteht von der GEG aus überhaupt irgend eine Pflicht, wenn das Haus sozusagen unbeheizt ist?

    Gute Frage. Das GEG zielt ja darauf ab, für welche Nutzung ein Gebäude bestimmt ist, und wenn es zum Wohnen bestimmt ist, dann werden die Räume auch in irgendeiner Form durch Einsatz von Energie beheizt. Es kommt also nicht darauf an, ob in einem Raum ein Heizkörper ist, der Raum könnte ja auch el. beheizt werden. Man kann auch nicht argumentieren, dass das Gebäude für eine begrenzte Nutzungsdauer bestimmt ist, denn schließlich ist es ja ein "normales" Wohnhaus.


    Ich würde bei Nachfragen auf die tatsächliche Nutzung abstellen, sprich das Haus ist im aktuellen Zustand nicht als "Wohnhaus" anzusehen, sondern eher wie ein Rohbau. Das Haus wird also noch nicht zum Wohnen genutzt, folglich ist das GEG erst dann anzuwenden, wenn die eigentliche Nutzung aufgenommen werden soll. Das ist nach Abschluss der Sanierung der Fall, und erst bis dahin wären die Anforderungen des GEG umzusetzen.


    Wahrscheinlich wird sich niemand dafür interessieren, was die Eigentümer in dem Haus anstellen, so lange es noch nicht bewohnt ist. Ob heute, morgen oder übermorgen eine neue Heizung eingebaut wird, das ist dann völlig egal. Wichtig ist nur, dass zur Aufnahme der Nutzung als Wohnhaus das Gebäude die Anforderungen erfüllt. Das GEG geht bei der 2 Jahresfrist in meinen Augen davon aus, dass mit Eigentumsübergang auch die Nutzung aufgenommen wird bzw. das Haus bestimmungsgemäß genutzt werden kann.

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  • Genau so ist die aktuelle Lage.

    Die Frau hat quasi nur in der grossen Küche gelebt, mit Holzofen.

    Im Schlafzimmer hatte sie solch einen elektrischen Rollheizkörper.

    Das Dach ist, was wir bisher gesehen haben, dicht.

    Keinerlei Schimmelbildung im Haus.

    Es ist für uns wirklich das Traumhaus.

    Und wir malen in unseren Gedanken schon alles aus.

    Es geht halt darum, ob wir einen Kredit aufnehmen müssen und zeitnah sanieren müssen.... oder ob wir, wenn wir mein Elternhaus verkauft haben, mit Eigenkapital alles uns sorgenfrei, ohne Schulden schön machen können. Ohne Zeitdruck, dafür mit der finanziellen perfekten Ausgangslage.

  • Jo, nochmal zur Erläuterung:

    Eine Bedingung für Dämmung der obersten Geschossdecke ist, dass sie einen bestimmten U-Wert einhält. In den Typologien der Baujahre wird für Holzbalkendecken als schlechtester U-Wert 1,0 W/m2K angenommen- man hat sich wohl darauf geeinigt, dass damit diese Bedingung erfüllt ist. Rechnet man mal nach, dann stimmt das nicht wirklich. Nuja.

    Die großen Energieschleudern sind die Betondecken aus dem 60er und 70ern (- und die Undichtigkeiten, wenn man sich nur die Dächer betrachtet)


    Das vorliegende Gebäude gilt für mich als beheizt-auch wenn’s nur der Küchenherd ist. Somit gelten auch die Regelungen des GEG. Darum würde ich mir aber tatsächlich nicht wirklich einen Kopf machen.

    Also zeitnah einen Kredit aufnehmen müssen, um es zu sanieren-das müsst ihr nicht.

    Nichtsdestotrotz ist es absolut sinnvoll so ein Gebäude einmal richtig komplett anzupacken, inklusive Dämmung der Hülle wo es geht.

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