Hallo zusammen,
nach vielen Besichtigungen haben wir nun nach über drei Jahren ein Objekt gefunden, bei dem sich erstmals sowas wie ein 'könnte passen'-Gefühl einstellt.
Konkret geht es um ein 1971 in Massivbauweise errichtetes EFH mit einem Hang- und einem Vollgeschoss und nicht ausgebautem Dach, weitestgehend im Baujahreszustand, mit 140m² Wfl.
Die erste Besichtigung hat noch ohne Sachverständigen und Energieberater stattgefunden, jedoch konnten wir bereits über die vorherigen, abgesprungenen Interessenten (über Ecken bekannt) auf erste Erkenntnisse eines Sachverständigen zugreifen.
Unter Berücksichtigung dieser nachfolgend meine Ideen als Laie:
1 Muss (Sanierungspflicht)
1.1 Außerbetriebsetzung Ölheizkessel. Sachverständiger hat wohl Umrüstung auf Brennwertkessel empfohlen. Ich trage mich eher mit der Idee einer Wärmepumpe.
a) WP: am einfachsten (und günstigsten) wäre wohl eine Luft-WP. Sole-WP mit Kollektor schwierig wegen benötigter Fläche, mit Sonde schwierig wegen Zugänglichkeit des Grundstücks (nur öffentliche Treppen; letztlich auch der Grund dafür, dass die vorherigen Interessenten abgesprungen sind) mit Bohrgerät & Hanglage. Letzteres dürfte auch für Grundwasser-WP gelten.
Macht eine WP bei einem Altbau überhaupt Sinn oder sollten wir Öl als Energieträger beibehalten und lediglich wie unseren Bekannten von deren Sachverständigen vorgeschlagen wurde auf einen Brennwertkessel umrüsten?
b) Flächenheizkörper: Ich konnte bisher herausfinden, dass zum wirtschaftlichen Einsatz einer WP wohl ein gewisser Dämmstandard (siehe 1.2, 2.1, 2.2 & 2.3) sowie Flächenheizkörper Voraussetzung sind. Fußbodenheizung mit Erhöhung des Bodenaufbaus ist keine Option. Können evtl Wandheizungen eine Alternative sein? Hierzu Meinungen und/oder Erfahrungen?
c) PV-Anlage: Wegen der vollen Südausrichtung des Dachs würde ich eine WP mit einer PV-Anlage, evtl mit el. WW, kombinieren wollen. Womöglich würde sich sogar eine Indach-Anlage anbieten, sodass auf eine zusätzliche Erneuerung der Eindeckung zumindest auf der Südseite verzichtet werden könnte (2.6). Sollte sich eine Kaufentscheidung abzeichnen würde ich das ohnehin von einem Statiker am Objekt prüfen lassen, aber habt ihr vorab Anhaltspunkte zum Mehrgewicht einer Indach-PV-Anlage ggü herkömmlicher Dacheindeckung (Eternitplatten, Metall, Ziegel etc)?
1.2 OGD-Dämmung. Dach ist aktuell ungedämmt und nicht ausgebaut. Dachausbau ist auch weder geplant noch wegen geringer Dachneigung sinnvoll. Daher OGD-Dämmung, ggf in Eigenleistung.
2 Sollte
2.1 Fassadendämmung. Sachverständiger hat wohl WDVS außen empfohlen. Hierzu müsste jedoch der aktuell so gut wie nicht existente Dachüberstand erweitert werden. Wäre eine Innendämmung der Außenwände eine adäquate Alternative? Von Laien wurde mir wegen 'nichts halbes, nichts ganzes' davon abgeraten.
2.2 Dämmung Kellerräume. Da Hanggeschoss neben den Decken auch eine Dämmung der an beheizte Wohnräume grenzenden Wände erforderlich/sinnvoll? Ggf. auch in Eigenleistung.
2.3 Fenster. Sachverständiger hat wohl Austausch durch moderne Fenster mit Wärmeschutzverglasung mit U-Wert von max. 1,3 empfohlen. Alte Fenster sind bereits 2fach verglast, U-Wert mir unbekannt. Kellerfenster außen vor gelassen insgesamt 16 zu erneuernde Fenster + 2 Balkontüren.
2.4 ELW. Das Haus bietet die Möglichkeit im Hanggeschoss eine ELW mit separatem Eingang zu abzutrennen. Dazu wäre erforderlich
a) einen Kellerraum zu einem Schlafzimmer umzunutzen
b) eine Wand im Treppenhaus zu ziehen
c) Anschlüsse für eine Küche im Hanggeschoss zu legen
d) das Badezimmer zu sanieren (siehe 3.1; in der aktuellen Optik kaum vermietbar).
Das Abtrennen und Vermieten einer ELW hätte den angenehmen Nebeneffekt bis zu einer Eigennutzung durch etwaigen, noch ungeplanten Nachwuchs die Finanzierung etwas zu erleichtern.
2.5 Trinkwasserleitungen. Ob noch Blei- oder bereits Kupferrohre verbaut wurden ist aktuell nicht bekannt, aber die Rohre stammen in jedem Fall noch aus 1971. Habt ihr schon Erfahrungen mit einer Rohrinnensanierung mittels Keramikbeschichtung gemacht? Es wäre natürlich nicht nur aus Kostensicht charmant die Wände nicht aufreißen zu müssen.
2.6 Dacheindeckung. Die Dacheindeckung besteht aktuell aus Eternitplatten und sollte dementsprechend ersetzt werden. Im Idealfall nur auf der Nordseite, wenn die Südseite komplett durch eine Indach-PV-Anlage abgedeckt ist. Am einfachsten wohl Ersetzung durch Blech/Aluminium/Kupfer, wobei ein Gründach auch schön und dank geringer Dachneigung möglich wäre. Statik des Dachstuhls ist aktuell aber noch unklar.
3 Könnte
3.1 Badsanierung aus ästhetischen Gründen. Badezimmer OG, separates WC & Badezimmer in angedachter ELW sind optisch in musealem Zustand; es sollen Fliesen und Ausstattung erneuert werden, unter Beibehaltung von aktuellen Anschlüssen. Ggf. auch zu späterem Zeitpunkt möglich.
3.2 Erneuerung Küche OG. Wurde zwar schonmal erneuert (1992), genügt aber nicht unseren Ansprüchen, es sollen Boden- & Wandbelag sowie EBK erneuert werden. Ggf. auch zu späterem Zeitpunkt möglich.
3.3 Zusätzliches Fenster im Esszimmer.
3.4 Erneuerung Treppengeländer aus ästhetischen Gründen
3.5 Zentrale Wasseraufbereitungsanlage. Weil wir den Kalk satt haben.
3.6 Regenwasserzisterne zur Gartenbewässerung
Klingt das schlüssig, oder verstecken sich da irgendwo grobe Denkfehler? Sollte sich die Kaufabsicht konkretisieren würde ich ohnehin Fachleute für eine Einschätzung vor Ort hinzuziehen, aber für erste Hinweise wäre ich dankbar.
Anderes Thema: Ich habe mich interessehalber an einer Wertbestimmung des Objekts mittels Sachwertverfahren versucht. Hier besteht die Besonderheit, dass es sich auf zwei Grundstücke aufteilt: eine Hälfte mit Bodenrichtwert 500€ & eine Hälfte mit Bodenrichtwert 0,40€ (kein Baugrundstück). Würde bei der Ermittlung des Bodenwertes der höhere Wert für die gesamte Grundstücksfläche angesetzt werden?
Vielen Dank allgemein fürs Lesen meines Romans und besonders für sachdienliche Rückmeldungen!