Umbau Dachgeschoss zu dritter Wohneinheit - Fragen hin Vorgehen

    Hallo liebe Bau-Experten,


    ich möchte im Herbst beginnen das Dachgeschoss eines Zweifamilienhauses umzubauen, so dass künftig drei Wohneinheiten vorhanden sind. Ich habe Fragen bzgl. Vorgehen und einer möglicherweise notwendigen Baugenehmigung. Vorab aber zur Ausgangssituation:


    • Freistehendes Zweifamilienhaus
    • Erdgeschoss: vermietete Wohnung mit eigenem Eingang. Separat Eingang zum Treppenhaus für die Eigentümerwohnung, HWR.
    • 1.OG: Wohnung der Eigentümer mit Tür zum Treppenhaus
    • 2.OG: Ferienwohnung mit Tür zum Treppenhaus. Daneben weitere Räume die bisher durch die Eigentümer genutzt werden
    • Anschlüsse: die vermietete Wohnung im EG hat eigene Anschlüsse/Zähler für Strom, Wasser, Telefon/Internet. Das 2.OG läuft bei diesen Themen bisher beim 1.OG mit.

    Mein Ziel ist folgendes:

    • Im EG bleibt alles wie gehabt
    • Im 1.OG bleibt eine Wohnung für den Eigentümer bestehen
    • Im 2.OG entsteht aus der Ferienwohnung und den bisher vom Eigentümer genutzten Räumen eine weitere eigenständige Wohneinheit. Hierfür ist eine (nicht-tragende) Wand zwischen Ferienwohnung und Flur zu entfernen. Zudem muss eine Wohneingangstür gesetzt werden, Strom & Wasser mit eigenem Zähler versehen werden, ein Telefonanschluss gelegt werden und eine Klingel/Gegensprechanlage installiert werden.
    • 1.OG und 2.OG nutzen im Ziel die selbe (bestehende) Haustür und teilen sich das zugehörige Treppenhaus.

    So weit mein laienhafter Plan. Ich frage mich, ob ich für dieses Vorhaben (in BW) eine Baugenehmigung benötige und falls ja, in wie weit ich das Zielbild hierfür von einem Architekten o. Ä. beschreiben lassen muss. Oder benötige ich keine Baugenehmigung und kann die beschriebenen Änderungen + Malerarbeiten etc. einfach angehen?

    Sehr ihr weitere Hürden, die ich bisher nicht auf dem Schirm habe?


    Freue mich über eure Meinungen. Besten Dank im Voraus!

    Sofern ich die etwas wirre Schilderung verstanden habe, sind jetzt min. 3 Wohnungen vorhanden und es soll eine 4. geschaffen werden.


    Damit wäre das Gebäude vermutlich Gebäudeklasse 3 und die Änderung der tragenden/aussteifenden Bauteile genehmigungspflichtig.

    Eventuell liegt auch eine Nutzungsänderung vor, was ebenfalls genehmigungspflichtig wäre.

    Verflucht sei, wer einen Blinden irren macht auf dem Wege!

    5.Mose 27:18

    Hilfreich 1

    Da ging mein Erklärungsversuch wohl direkt schief :)


    Nochmal ein Versuch:

    Es sind bisher 1 Mietwohnung (EG), die Hauptwohnung (1.OG) sowie eine Ferienwohnung (ein Teil des 2.OG) vorhanden. Die Ferienwohnung soll mit weiteren Räumen des 2.OG verbunden und zu einer eigenständigen Wohneinheiten umgebaut werden.

    Ich weiß jetzt nicht, wie Ferienwohnungen zählen, aber Du hast Dein Gebäude als Zweifamilienhaus beschrieben. Umwandlung vom 2FH zu MFH bedeutet Änderung der Gebäudeklasse, somit auch Änderungen im Brandschutz.

    Gemeinsame Nutzung einer Hauseingangstür und eines gemeinsamen Treppenhauses stehen dem prinzipiell erst mal nicht entgegen. Das ist in MFH ja normal, dass man einen gemeinsamen Erschließungsbereich hat. Es werden halt bestimmte Ansprüche daran gestellt.

    Nothing is forever, except death, taxes and bad design


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    Vorausgesetzt das bestehende Haus ist mit der beschriebenen Nutzung genehmigt, würde ich davon ausgehen, dass auch die Änderung genehmigungspflichtig ist. Alleine die Umwandlung der Ferienwohnung zu einer dauerhaften Wohnung ist schon eine Nutzungsänderung. Kommt noch die Grundrissänderung dazu.


    Brandschutz könnte ein Thema sein, ebenso der Stellplatznachweis.

    Gefährlich ist's, wenn Dumme fleißig werden!

    Hilfreich 1

    Beachte auch mietrechtliche Konsequenzen. Bei einem Zweifamilienhaus hast du ein privilegiertes Kündigungsrecht. In einem Mehrfamilienhaus kannst du einem Mieter, der dir die Laune verdirbt, kaum kündigen. Eigenbedarf ist zwar möglich, muss aber substantiell sein und kostet eventuell mehrere Jahre Prozessieren.

    Zitat von simurup

    In Bayern gibt es dann noch Anforderungen an Barrierefreiheit.

    Das kann aber bei Umbau/ Erweiterung nicht greifen. Würde ja bedeuten, dass die Bewohner im EG raus müssen, weil man deren Wohnung nun barrierefrei ausbauen will. Ach das DG könnte ja barrierefrei sein, bedürfte dann aber eines Aufzuges, der nicht so ohne weiteres möglich sein kann (und muss).

    (1) 1In Gebäuden mit mehr als zwei Wohnungen müssen die Wohnungen eines Geschosses barrierefrei erreichbar sein;

    ...
    (4) 1Die Abs. 1 bis 3 gelten nicht, soweit die Anforderungen wegen schwieriger Geländeverhältnisse, wegen ungünstiger vorhandener Bebauung oder im Hinblick auf die Sicherheit der Menschen mit Behinderung oder alten Menschen oder bei Anlagen nach Abs. 1 auch wegen des Einbaus eines sonst nicht erforderlichen Aufzugs nur mit einem unverhältnismäßigen Mehraufwand erfüllt werden können.

    ...

    Genau. Und das schöne daran ist, dass die Ausnahme bereits im Gesetz steht.

    Sind die Voraussetzungen erfüllt, muss keine Wohnung barrierefrei sein. Ein Antrag auf Abweichung muss nicht gestellt werden.

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    Hallo und danke für die zahlreichen und für mich sehr interessanten Rückmeldungen!


    Es wurde deutlich, dass das Thema einige Stolpersteine bereit hält. Ich werde abklären, welche Möglichkeiten und Pflichten im konkreten Fall vorliegen und mich dafür zB an Haus & Grund wenden.


    Werde diesen Betrag updaten, kann aber etwas dauern.