E-Auto, resp. Ladestation in einer Garage mit dinglichem Nutzungsrecht

    Hallo zusammen,

    ich habe eine Frage zu Eurer rechtlichen Einschätzung von folgendem Sachverhalt:

    Es stehen 5 Reihenhäuser hintereinander, quer zur Straße. Über einen Gehweg sind die hinteren Häuser zu Fuß erreichbar.

    Das Reihenendhaus, vorne an der Straße besitzt im Kellergeschoss die Garagen, die per Nutzungsrecht im Grundbuch an die hinten Liegenden zugeordnet sind.

    Das Eigentum ist also beim Reihenendhaus, das Nutzungs und Überfahrtsrecht bei den hinteren Nachbarn.

    Die Garagen sind bis dato mit Stromkabeln versorgt, 3x1,5 mm² - 16 Ampere - 220 V, für Licht und später nachgerüstete Torantriebe.

    Alle Leitungen sind beim jeweiligen Nachbarn angeschlossen, verlaufen aber logischerweise durch das Eigentum des Reihenendhauses.


    Die Frage stellt sich nun, ob der Eigentümer des Endhauses, es zulassen müsste, das die Nutzungsberechtigten dort E-Autos einstellen?

    Daran anschließend natürlich die Frage, ob auch Ladestationen und deren Einrichtung geduldet werden müssten?


    Bin sehr gespannt auf Eure Beiträge :)

    Zitat von Strawalde

    Die Frage stellt sich nun, ob der Eigentümer des Endhauses, es zulassen müsste, das die Nutzungsberechtigten dort E-Autos einstellen?

    Ja.

    Zitat von Strawalde

    Daran anschließend natürlich die Frage, ob auch Ladestationen und deren Einrichtung geduldet werden müssten?

    Ja. In welchen Umfang (Leistung, Leistungserhöhung, neue Zuleitung...), müsste man mal untersuchen, Wohnungseigentumsgesetz und GEIG dazu heranziehen.

    Zitat von karo1170

    Ja.

    Ja. In welchen Umfang (Leistung, Leistungserhöhung, neue Zuleitung...), müsste man mal untersuchen, Wohnungseigentumsgesetz und GEIG dazu heranziehen.

    Es gibt in diesem Fall aber kein Gemeinschaftseigentum, wie sollte dieses Gesetz dan gelten?

    Es liegt also keine WEG nach WEG vor?

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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    Zitat von Strawalde

    Alle Leitungen sind beim jeweiligen Nachbarn angeschlossen, verlaufen aber logischerweise durch das Eigentum des Reihenendhauses.

    Dann laufen die Leitungen vom letzten Reihenendhaus also über die Grundstücke der Mittelhäuser? Gibt es dazu auch Grunddienstbarkeiten, Baulasten oder andere (schriftliche) Vereinbarungen?


    Zitat von Strawalde

    ob auch Ladestationen und deren Einrichtung geduldet werden müssten?

    ... hängt vom genauen Wortlaut der Grundbucheinragungen ab, eventuell sind auch die Eintragungsverfügungen einzusehen. Wenn es sich um notwendige Stellplätze handelt, was ja naheliegend ist, müsste es auch Baulasten geben, es sei denn, die Grundstücke liegen in Bayern oder je nach Baujahr im östlichen Teil der Republik.

    zu den Leitungen gibt es tatsächlich nichts.

    Die Garagen sind mit einem Vermerk auf Nutzungs- und Überfahrtsrecht der jeweiligen Hausnummer zugewiesen.

    Zitat von Strawalde

    Die Garagen sind mit einem Vermerk auf Nutzungs- und Überfahrtsrecht der jeweiligen Hausnummer zugewiesen.

    ... ist zwar alles andere als der genaue Wortlaut, aber für mich liest es sich so, als ob die Elektrifizierung außerhalb irgendwelcher privat- oder öffentlich rechtlicher Sicherungen stattgefunden hat, was den Eigentümer der Garagen in die Lage versetzt, die Ladestationen zu verhindern.

    Baujahr 1976...sollte ich vielleicht noch dazusagen... :)

    Haus steht in BW und der Wortlaut ist so wie ich es geschrieben habe "... Nutzungsrecht der Garage XY.. und Überfahrtsrecht..." also über den gepflasterten Bereich auf meinem Grundstück um in dieselbige Garage fahren zu können. Mehr steht da nicht. Kein öffentliches Recht, nur Private Absicherung der Hauseigentümer.


    Die Leitungen laufen nicht durch meinen Zählerkasten, es gibt auch keine Übergabe oder Verbindungsdosen, die verlaufen irgendwo im Nirwana, aber definitiv einzeln bis in die jeweilige Garage. Jede dieser Leitungen läuft also zwangsläufig über mein Grundstück, evtl. sogar irgendwo durch mein Mauerwerk...

    Jedenfalls kommen Sie in den Garagen nicht aus dem Boden, sondern auf Deckenhöhe aus der Wand. Elektropläne habe ich für das Haus aber auch keine,

    Wahrscheinlich gibt es keine.

    Zur Ausgangsfrage:

    Für mich hört sich das so an, als gäbe es keine Leitungsrechte. Will heißen die Stromleitungen der anderen Eigentümer musst Du nicht dulden.

    Gefährlich ist's, wenn Dumme fleißig werden!

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    Zitat von Strawalde

    Jede dieser Leitungen läuft also zwangsläufig über mein Grundstück, evtl. sogar irgendwo durch mein Mauerwerk...

    Jedenfalls kommen Sie in den Garagen nicht aus dem Boden, sondern auf Deckenhöhe aus der Wand.

    Aus der Wand zum hinteren Nachbarn hin, nehme ich an, dessen Haus vermutlich auch unterkellert ist. Richtig?

    Zitat von Rose24

    Für mich hört sich das so an, als gäbe es keine Leitungsrechte. Will heißen die Stromleitungen der anderen Eigentümer musst Du nicht dulden.

    Bezieht sich das auch auf schon existierende Leitungen oder nur auf gegebenenfalls neu zu verlegende Leitungen?

    Zitat von Strawalde

    Das Reihenendhaus, vorne an der Straße besitzt im Kellergeschoss die Garagen, die per Nutzungsrecht im Grundbuch an die hinten Liegenden zugeordnet sind.

    an sich ist das ja schonmal ein bemerkenswertes Konstrukt.. mit erheblichem Konfliktpotential.

    Das Konstrukt ist durchaus komisch. Sieht nach BT aus, dem alles egal war, wie sich die Eigentümer danach zusammen finden. Wie sieht das denn aus im Keller des Endhauses? Für eine TG dürfte ein übliches Reihenhaus zu klein sein. Also ein Hang und die hinteren Häuser sind höher und auch zum Endhaus muss man zuerst mal den Hang hoch um dort rein zu gehen?

    Wurde schon gefragt, wie sich der Endhausbesitzer dazu verhalten will? Und wenn er ablehnt, warum?

    Der hinterste muss bei diesem Konstrukt ja alle Hausbesitzer fragen, ob er seine Leitung durch legen darf. Eine stressige Konstruktion. Ich würde die Leitungen nach außen verlegen und somit gibt es keine Konflikte mehr und jeder darf in seiner Garage anschließen was er will. Nur der Endhausbesitzer sollte seine grundsätzlichen Bedenken dagegen schon erklären, wenn er welche hat. Sobald die Leitungen außen sind, muss auch keiner mehr durch seinen Keller in die Garagen.

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...

    Zitat von Strawalde

    Mehr steht da nicht.

    Mit Sicherheit steht da mehr als

    Zitat von Strawalde

    "... Nutzungsrecht der Garage XY.. und Überfahrtsrecht..."

    aber wenn Du es geheim halten willst ...


    Im Übrigen gibt es zu jeder Grundbucheintragung eine Bewilligungsurkunde, in der oft wichtige Informationen enthalten sind, die nicht auf das Grundbuchblatt übertragen werden. Bei solchen Eintragungen kommt es auf jedes Wort an um herauszufinden, wer welche Rechte und Pflichten zu welchen Bedingungen hat.


    Wenn die Nachbarn nicht nachweisen können, auf welcher Rechtsgrundlage sie ihren Strom über Dein Grundstück in Deine Garagen leiten, dann kannst Du es ihnen untersagen (§903 BGB).

    Zitat von Frau Maier

    Das Konstrukt ist durchaus komisch. Sieht nach BT aus, dem alles egal war, wie sich die Eigentümer danach zusammen finden. Wie sieht das denn aus im Keller des Endhauses? Für eine TG dürfte ein übliches Reihenhaus zu klein sein. Also ein Hang und die hinteren Häuser sind höher und auch zum Endhaus muss man zuerst mal den Hang hoch um dort rein zu gehen?

    Wurde schon gefragt, wie sich der Endhausbesitzer dazu verhalten will? Und wenn er ablehnt, warum?

    Der hinterste muss bei diesem Konstrukt ja alle Hausbesitzer fragen, ob er seine Leitung durch legen darf. Eine stressige Konstruktion. Ich würde die Leitungen nach außen verlegen und somit gibt es keine Konflikte mehr und jeder darf in seiner Garage anschließen was er will. Nur der Endhausbesitzer sollte seine grundsätzlichen Bedenken dagegen schon erklären, wenn er welche hat. Sobald die Leitungen außen sind, muss auch keiner mehr durch seinen Keller in die Garagen.

    Du hast es erfasst...allerdings war es kein Bauträger, sondern ein Architekt, der auch einige Jahre sein Büro in diesem Endhaus hatte...

    Zitat von feelfree

    Aus der Wand zum hinteren Nachbarn hin, nehme ich an, dessen Haus vermutlich auch unterkellert ist. Richtig?

    Nein, die Leitungen kommen irgendwo aus meinem Haus

    Hier mal ein Grundriss vom Endhaus mit den Garagen

    Da steht wirklich nur das!

    Ich vermute mal, das der Architekt daran einfach nicht gedacht hat...vermutlich hatte er den Strom für die Garagen garnicht geplant und hintenraus einfach legen lassen, war ja sein Haus damals... :)

    Zumindest drei der Garagen tangieren das Vorderhaus gar nicht, weil die direkt vom hinteren Haus angefahren werden können und gar nicht durch den Keller des Vorderhauses gehen. Außer alle Leitungen gehen an der rechten Wand entlang und zweigen dann im Vorderhaus nach links ab und zwei gehen dann weiter zu den beiden letzten Garagen.


    Nun sag schon. An was liegt es jetzt? Hat der neue Vorderhausbesitzer Bedenken angemeldet?

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...

    Zitat von Frau Maier

    Zumindest drei der Garagen tangieren das Vorderhaus gar nicht, weil die direkt vom hinteren Haus angefahren werden können und gar nicht durch den Keller des Vorderhauses gehen.

    Zugegeben, anhand Strawaldes Beschreibung entsteht kein klares Bild von der Situation. Aber sein Einstand hier im Forum im November 2021 beinhaltet echte Bilder:

    Thema
    Umnutzung einer im Baukörper enthaltenen Garage (teils unterirdisch)
    Hallo zusammen,
    ich bin Strawalde und neu als Aktiver.
    Folgendes Problem beschäftigt mich:
    Ich möchte eine Garage umnutzen und frage mich welche Chancen wohl bestehen, dass dies gelingt.

    Diese Bedingungen herrschen vor: (Siehe Zeichnung Grundriss)
    - Die Garage no1 liegt fast vollständig unter Geländeniveau und ist zu Nachbarn 1 hin, unterirdisch
    Außerdem ist Sie nach oben hin als feste Terasse mit ca. 35 CM Bodenaufbau ausgearbeitet.
    Sie ist äußerer Bestandteil des Kellergeschosses meines Hauses und…
    MuddyGlitter4626


    Relevant bezüglich der bestehenden und geplanten Leitungen ist aber nur, ob es irgendwelche beweisbaren Verpflichtungen zur Duldung gibt. Wenn es nur ein Nutzungs-, Geh- und Fahrrecht, aber kein Leitungsrecht im Grundbuch gibt, scheidet das Grundbuch schon mal aus. Es sei denn, die Formulierung in der Bewilligungsurkunde ist so schwammig gewählt, dass man in Zeiten der Elektromobilität das Nutzungsrecht der Garagen so interpretieren kann, dass es ohne Lademöglichkeit nicht mehr sinnvoll ausgeübt werden kann, zumal ja die vorhandene Stromversorgung über Jahrzehnte offensichtlich geduldet wurde.


    Die Frage ist, ob es sich lohnt, mit allen Nachbarn Streit anzufangen und sich vielleicht jahrelang vor Gericht die Konten leer zu klagen.

    Zitat von Escroda

    Die Frage ist, ob es sich lohnt, mit allen Nachbarn Streit anzufangen und sich vielleicht jahrelang vor Gericht die Konten leer zu klagen.

    Das würde ich aus meiner Sicht in jedem Fall verneinen.


    Und die Frage des TE würde ich umkehren.

    Zitat von Strawalde

    Die Frage stellt sich nun, ob der Eigentümer des Endhauses, es zulassen müsste, das die Nutzungsberechtigten dort E-Autos einstellen?

    Daran anschließend natürlich die Frage, ob auch Ladestationen und deren Einrichtung geduldet werden müssten?

    Die Frage stellt sich nun, ob der Eigentümer des Endhauses irgendeinen Nachteil erleiden würde, wenn er dem nachvollziehbaren Wunsch seiner Nachbarn, eine Lademöglichkeit für ein E-Auto in "ihrer" Garage errichten zu wollen, widersprechen würde.

    Zitat von Frau Maier

    Zumindest drei der Garagen tangieren das Vorderhaus gar nicht, weil die direkt vom hinteren Haus angefahren werden können und gar nicht durch den Keller des Vorderhauses gehen. Außer alle Leitungen gehen an der rechten Wand entlang und zweigen dann im Vorderhaus nach links ab und zwei gehen dann weiter zu den beiden letzten Garagen.


    Nun sag schon. An was liegt es jetzt? Hat der neue Vorderhausbesitzer Bedenken angemeldet?

    Nein, ich bin der Vorderhausbesitzer 😎

    Zitat von feelfree

    Das würde ich aus meiner Sicht in jedem Fall verneinen.


    Und die Frage des TE würde ich umkehren.

    Die Frage stellt sich nun, ob der Eigentümer des Endhauses irgendeinen Nachteil erleiden würde, wenn er dem nachvollziehbaren Wunsch seiner Nachbarn, eine Lademöglichkeit für ein E-Auto in "ihrer" Garage errichten zu wollen, widersprechen würde.

    Baumaßnahmen und Eingriffe in das Eigentum, da die liegenden Leitungen nicht ausreichend Ampere liefern.

    Eine erhöhte Brandgefahr und die Problematik, dass E-Autos nicht einfach gelöscht werden können.

    Höhere Kosten durch eine angepasste Versicherung, da das Risioko erheblich steigt.

    Zitat von Strawalde

    Baumaßnahmen und Eingriffe in das Eigentum, da die liegenden Leitungen nicht ausreichend Ampere liefern.

    Diese Problematik ist ja sehr leicht zu lösen, indem die mutmaßlich fehlenden Leitungsrechte nachgetragen werden, mit den üblichen Entschädigungsleistungen an die Eigentümer der (zusätzlich) zu belastenden Grundstücke. Für die Baumaßnahmen wird eine ordentliche Bestandsdokumentation angefertigt und für die ganz Vorsichtigen werden Sicherheitszahlungen auf ein Anderkonto geleistet.

    Zitat von Strawalde

    Eine erhöhte Brandgefahr

    Gibt es dazu belastbare Statistiken?

    Zitat von Strawalde

    Höhere Kosten durch eine angepasste Versicherung, da das Risioko erheblich steigt.

    Wenn dem tatsächlich so ist, dann kann dies in die oben genannten Entschädigungsleistungen eingerechnet werden, eventuell unter Hinzufügung einer Dynamikklausel.