Nutzungsänderung Gewerbeimmobilie

Ein Antrag auf Nutzungsänderung ist immer dann erforderlich, wenn für die neue Nutzung andere bauordnungsrechtliche Regelungen gelten.

Nach der Schilderung scheint die Nutzung ja schon längere Zeit nicht mehr zu bestehen. Die ursprüngliche Genehmigung könnte also auch "untergegangen" sein.

Mit etwas Glück und Geschick kann man das auch mit der zuständigen unteren Bauaufsicht im Vorfeld abklären.

Du schreibst

Zitat von Andy82

Wir würden auch auf den Flächen produzieren und Büros nutzen.

und

Zitat von Andy82

weniger störend als das vorherige. War eine Mechanische Fertigung.

Also in beiden Fällen quasi "produzierendes Gewerbe", und somit grundsätzlich identische Anforderungen. Ich wüsste jetzt nicht warum hier eine Nutzungsänderung erforderlich sein sollte.

Zitat von Andy82

Das Gebäude steht in eingeschränktem Gewerbegebiet.

In wiefern "eingeschränkt"? Meinst Du Mischgebiet? Gibt es Einschränkungen die Dein Gewerbe betreffen? (also Abweichungen zur bisherigen Nutzung)

Evtl. eingeschränkt hinsichtlich Immissionsschutz?

Fabrik ist erst mal nur ein Überbegriff, der alles und nichts enthalten kann. Zur Fabrik gehören neben Produktionshallen, auch Lagerhallen, Wartungshallen und was sonst so alles dazu gehört. In der Beschreibung standen bestimmt Details was für eine Art Fabrikhalle es sein sollte. Ursprünglich war das also sicherlich eine Produktionshalle und dann, so verstehe ich es, wurde die Nutzung auf Werkhalle geändert. Also keine Produktion in dem Sinne, sondern eher irgend was handwerklich zusammen gedengelt, geschweißt, geschraubt usw.

Willst Du also wieder etwas produzieren, musst Du also wieder eine Nutzungsänderung beantragen. Je nach Produktion kommen verschiedene Umweltanforderungen auf Dich zu, die Du erfüllen musst. Elektronik zusammen schrauben ist was ganz anderes als eine Walzstraße und alles hat seine Anforderungen, die eine Genehmigung benötigen.

Montierst Du also nur Teile zusammen, die angeliefert werden und Du sonst keine umweltbelastenden Maßnahmen hast, dann sehe ich kein Problem darin eine Genehmigung zu bekommen. Gemeinden sind froh über jeden Gewerbesteuer zahlenden Kunden. Probleme gibt es dann, wenn Du dein Zeug erst noch speziell behandeln musst, z.B. mit Chemikalien. Dann gibt es entsprechende Umweltauflagen. Ist viel Papierkram, weil man es darlegen muss wie das läuft, Umweltverträglichkeitsgedöns muss gemacht werden usw. Und dann muss entsprechend baulich reagiert werden. Aber mit einem guten Planer, der alles im Griff hat, kein Problem. Ist alles machbar und wird zig fach täglich gemacht. Hol Dir einen für Gewerbebau spezialisierten Planer an Bord und alles läuft wie es laufen soll.

solche eGE kenne ich auch. Und zwar vor allem dann, wenn benachbarte Wohngebiete geschützt werden sollen.

Entscheidend wird die Betriebsbeschreibung sein.

Ich empfehle den Kontakt mit der Genehmigungsbehörde unter Übermittlung der tatsächlichen Betriebsbeschreibung. Hört sich ja zunächst nicht schlecht an, entscheidend wird aber sein, inwiefern eine vermutete benachbarte Wohnbebauung beeinträchtigt wird.

Hier spielt zum Beispiel auch der An- und Ablieferverkehr eine Rolle, Ladevorgänge und die Frage, ob Tore offen stehen und welche Immissionen dabei und insgesamt entstehen.

Verrate doch einfach mal, womit Du Dein Geld zum Brötchenkauf verdienen willst.

Ansonsten ist es stochern im Nebel in einer Mondlosen Nacht.

Zitat von Andy82

Nur hinsichtlich Einzelhandel, Tankstellen und sowas.

Also sehr wahrscheinlich Geräuschpegel (Anliefer-/Kundenverkehr) und Nutzungszeiten (auch an den frühen Morgen- und späten Abendstunden).

Bei Deiner Berufsbezeichnung würde ich in Richtung el. Baugruppenfertigung o.ä. denken, deswegen hatte ich geschrieben "vergleichbar mit der früheren Nutzung". Die Einschränkungen sollten also, wie schon beim Vorbesitzer, kein Problem sein.

Nebenbei bemerkt, ist Dein Gewerbe bei der Gemeinde schon angemeldet? Wenn Nein, dann hätte die Gemeinde ja noch die Möglichkeit das Gewerbe zu untersagen, völlig unabhängig davon, ob dieses Gebäude dafür genutzt wird.

Wenn ich Deine Beschreibung richtig deute, dann glaube ich nicht, dass die Gemeinde damit ein Problem hat. Ich kann mir auch nicht vorstellen, dass hierfür eine Nutzungsänderung genehmigt werden muss. Nach meiner Erfahrung sollte man immer den Kontakt zur Gemeindeverwaltung suchen, denn man kann nicht einfach so irgendwo mit einem Gewerbe beginnen. Solche Dinge klärt man üblicherweise vor einem Kauf, zumindest habe ich es so gemacht. Meist geht es dabei ja nicht um Kleinbeträge, und (spätere) Probleme kann man da gar nicht brauchen.

Keine Sorge, Du bist nicht der erste, der später ein Buch über "Selbständigkeit in Deutschland und seine Behörden" schreiben kann. Es kommt immer darauf an, auf wen man bei den Behörden trifft. Manchmal hat man Glück, und manchmal eben Pech. Ich habe nach 30 jahren mein Buch fast fertig, aber das wird kein Bestseller denn die Konkurrenz ist stark.

Sieht doch recht harmlos aus. Mach einfach die Bauvoranfrage, dann wirst schon sehen. Dir reißt keiner den Kopf ab. Evtl. muss man die ein oder andere Auflage erfüllen, aber da sollte es keine wirklichen Probleme geben.

Zitat von Andy82

Ob eine Nutzungsänderung notwendig ist, müsse mit einer Bauvoranfrage geklärt werden. Es könnte sein es geht, aber auch es geht nicht.

Der Vorteil einer Bauvoranfrage ist, dass sie formlos sein kann und dass die darin gestellte(n) Frage(n) verbindlich und abschließend beantwortet werden. Es hat auch ohne Formanforderung Sinn, eine Bauvoranfrage durch eine(n) Bauvorlageberechtigte(n) stellen zu lassen, weil diese in der Lage sein sollten, die benötigten Antworten durch geschickte Formulierung der Fragen auch tatsächlich zu erhalten. Außerdem sollte im Idealfall bereits vorab eine Einschätzung über die Notwendigkeit und Erfolgsaussicht einer Anfrage möglich sein.

Zitat von Andy82

Wie handhabt Ihr das dann mit dem bisherigen Eigentümer? Der möchte natürlich zügig verkaufen.

So ne Bauvoranfrage soll ja 2 Monate dauern? Oder habt Ihr da andere Erfahrungen?

Voranfragen können relativ schnell beantwortet werden. Aber auch da kommt es auf den Einzelfall an. Der Verkäufer sollte doch gerade bei einer Gewerbeimmobilie Verständnis dafür haben, dass der Wert des Objekts für potentielle Käufer von der Zulässigkeit seiner konkreten zukünftigen Nutzung abhängt und dass Käuferinnen oder Käufer dazu Sicherheit haben möchten. Ich habe in diesem Zusammenhang von vertraglich vereinbarten exklusiven Reservierungen mit einer finanziellen Entschädigung für den Verkäufer gehört. Da ist Kreativität gefordert.

Zitat von Skeptiker

Der Vorteil einer Bauvoranfrage ist, dass sie formlos sein kann und dass die darin gestellte(n) Frage(n) verbindlich und abschließend beantwortet werden. Es hat dennoch Sinn, eine Bauvoranfrage durch eine(n) Bauvorlageberechtigte(n) stellen zu lassen, weil diese in der Lage sein sollten, die benötigten Antworten durch geschickte Formulierung von Fragen auch tatsächlich zu erhalten. Außerdem sollte im Idealfall bereits vorab eine Einschätzung über die Erfolgsaussichten einer Anfrage möglich sein.

Es gibt bei den Antragsunterlagen zum Bauantrag auch Formulare für gewerbliche Anlagen z.B. eine Baubeschreibung für gewerbliche Bauvorhaben oder dieses:

https://mlw.baden-wuerttemberg.de/fileadmin/redaktion/m-mlw/intern/Dateien/03_Bauen-Wohnen/Bauvorschriften/VwV-LBO-Vordrucke_Anlage_8.pdf

und

https://www.schaumburg.de/media/custom/3020_1042_1.PDF

Ich würde alle Felder - sofern möglich/zutreffend - für die alte Nutzung und ein Formular für die neue Nutzung ausfüllen und jeweils auf andersfarbigem Papier ausdrucken und damit einen Vergleich vorlegen, der dann beurteilt werden kann - mundgerecht auf den bekannten Formularen für die MA vom Bauamt.

...danke für die Rückmeldung - es ist immer wieder interessant zu hören, wie ein Fall ausgegangen ist.