Nutzungsänderung Gewerbeimmobilie

  • Hallo Zusammen,


    ich habe folgende Fragenstellung:


    es ist der Kauf eine Gewerbeimmobilie geplant, diese wurde Ursprünglich als Fabrikgebäude genehmig und auch mehrfach erweitert. In jeder Erweiterung ist das Gebäude als Werkhalle & Werkhalle mit Büro benannt. In der Ursprungs Genehmigung steht es als Fabrikgebäude.

    Ist hier eine Nutzungsänderung notwendig wenn ich mit einem Gewerbetrieb einziehe der auch Produkte Herstellt?

    Wir würden auch auf den Flächen produzieren und Büros nutzen. Unser Gewerbe ist weniger störend als das vorherige. War eine Mechanische Fertigung.

    Das Gebäude steht in eingeschränktem Gewerbegebiet.


    Muss hier eine Nutzungsänderung beantragt werden? Muss ich irgendwas spezielles beachten?

    Das Gebäude steht in Baden Württemberg.


    Vielen Dank


    Andreas

  • Ein Antrag auf Nutzungsänderung ist immer dann erforderlich, wenn für die neue Nutzung andere bauordnungsrechtliche Regelungen gelten.


    Nach der Schilderung scheint die Nutzung ja schon längere Zeit nicht mehr zu bestehen. Die ursprüngliche Genehmigung könnte also auch "untergegangen" sein.


    Mit etwas Glück und Geschick kann man das auch mit der zuständigen unteren Bauaufsicht im Vorfeld abklären.

    Verflucht sei, wer einen Blinden irren macht auf dem Wege!

    5.Mose 27:18

  • Danke für die Antwort.


    Das Gebäude wurde bis vor 3 Monaten von der früheren Firma genutzt. Daher gehe ich nicht von einer untergegangen Genehmigung aus.

    Daher die Frage.

  • Du schreibst


    Wir würden auch auf den Flächen produzieren und Büros nutzen.

    und


    weniger störend als das vorherige. War eine Mechanische Fertigung.

    Also in beiden Fällen quasi "produzierendes Gewerbe", und somit grundsätzlich identische Anforderungen. Ich wüsste jetzt nicht warum hier eine Nutzungsänderung erforderlich sein sollte.


    Das Gebäude steht in eingeschränktem Gewerbegebiet.

    In wiefern "eingeschränkt"? Meinst Du Mischgebiet? Gibt es Einschränkungen die Dein Gewerbe betreffen? (also Abweichungen zur bisherigen Nutzung)

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  • Fabrik ist erst mal nur ein Überbegriff, der alles und nichts enthalten kann. Zur Fabrik gehören neben Produktionshallen, auch Lagerhallen, Wartungshallen und was sonst so alles dazu gehört. In der Beschreibung standen bestimmt Details was für eine Art Fabrikhalle es sein sollte. Ursprünglich war das also sicherlich eine Produktionshalle und dann, so verstehe ich es, wurde die Nutzung auf Werkhalle geändert. Also keine Produktion in dem Sinne, sondern eher irgend was handwerklich zusammen gedengelt, geschweißt, geschraubt usw.

    Willst Du also wieder etwas produzieren, musst Du also wieder eine Nutzungsänderung beantragen. Je nach Produktion kommen verschiedene Umweltanforderungen auf Dich zu, die Du erfüllen musst. Elektronik zusammen schrauben ist was ganz anderes als eine Walzstraße und alles hat seine Anforderungen, die eine Genehmigung benötigen.


    Montierst Du also nur Teile zusammen, die angeliefert werden und Du sonst keine umweltbelastenden Maßnahmen hast, dann sehe ich kein Problem darin eine Genehmigung zu bekommen. Gemeinden sind froh über jeden Gewerbesteuer zahlenden Kunden. Probleme gibt es dann, wenn Du dein Zeug erst noch speziell behandeln musst, z.B. mit Chemikalien. Dann gibt es entsprechende Umweltauflagen. Ist viel Papierkram, weil man es darlegen muss wie das läuft, Umweltverträglichkeitsgedöns muss gemacht werden usw. Und dann muss entsprechend baulich reagiert werden. Aber mit einem guten Planer, der alles im Griff hat, kein Problem. Ist alles machbar und wird zig fach täglich gemacht. Hol Dir einen für Gewerbebau spezialisierten Planer an Bord und alles läuft wie es laufen soll.

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...

  • Eingeschränkte Gewerbegebiet in Form von kein Einzelhandel. Ist definitiv kein Mischgebiet. Im B-Plan von 1965 steht GE.

  • Fabrik ist erst mal nur ein Überbegriff, der alles und nichts enthalten kann. Zur Fabrik gehören neben Produktionshallen, auch Lagerhallen, Wartungshallen und was sonst so alles dazu gehört. In der Beschreibung standen bestimmt Details was für eine Art Fabrikhalle es sein sollte. Ursprünglich war das also sicherlich eine Produktionshalle und dann, so verstehe ich es, wurde die Nutzung auf Werkhalle geändert. Also keine Produktion in dem Sinne, sondern eher irgend was handwerklich zusammen gedengelt, geschweißt, geschraubt usw.

    Willst Du also wieder etwas produzieren, musst Du also wieder eine Nutzungsänderung beantragen. Je nach Produktion kommen verschiedene Umweltanforderungen auf Dich zu, die Du erfüllen musst. Elektronik zusammen schrauben ist was ganz anderes als eine Walzstraße und alles hat seine Anforderungen, die eine Genehmigung benötigen.


    Montierst Du also nur Teile zusammen, die angeliefert werden und Du sonst keine umweltbelastenden Maßnahmen hast, dann sehe ich kein Problem darin eine Genehmigung zu bekommen. Gemeinden sind froh über jeden Gewerbesteuer zahlenden Kunden. Probleme gibt es dann, wenn Du dein Zeug erst noch speziell behandeln musst, z.B. mit Chemikalien. Dann gibt es entsprechende Umweltauflagen. Ist viel Papierkram, weil man es darlegen muss wie das läuft, Umweltverträglichkeitsgedöns muss gemacht werden usw. Und dann muss entsprechend baulich reagiert werden. Aber mit einem guten Planer, der alles im Griff hat, kein Problem. Ist alles machbar und wird zig fach täglich gemacht. Hol Dir einen für Gewerbebau spezialisierten Planer an Bord und alles läuft wie es laufen soll.

    In der Fabrik wurden Elektromotoren gebaut. Also vom Gehäuse, Lager über Windungen ect.

    Also richtig Produziert, alles was das zerspanende Gewerk hergibt. Ebenso dann mit Steuerung versehen und getestet.

    Eine Nutzungsänderung gab es nie.

    Es wurde auch nie etwas anderes dort Hergestellt, würde ich jetzt vom seitherigen Eigentümer, der bis jetzt darin gearbeitet (vor 3 Monate) hat erwerben.


    Wir haben keine Chemie oder andere Sachen die Umwelt kritisch sind.


    Daher frage ich mich ja ob ich da was als Nutzungsänderung melden muss.

  • solche eGE kenne ich auch. Und zwar vor allem dann, wenn benachbarte Wohngebiete geschützt werden sollen.

    Entscheidend wird die Betriebsbeschreibung sein.


    Ich empfehle den Kontakt mit der Genehmigungsbehörde unter Übermittlung der tatsächlichen Betriebsbeschreibung. Hört sich ja zunächst nicht schlecht an, entscheidend wird aber sein, inwiefern eine vermutete benachbarte Wohnbebauung beeinträchtigt wird.

    Hier spielt zum Beispiel auch der An- und Ablieferverkehr eine Rolle, Ladevorgänge und die Frage, ob Tore offen stehen und welche Immissionen dabei und insgesamt entstehen.

  • Verrate doch einfach mal, womit Du Dein Geld zum Brötchenkauf verdienen willst.

    Ansonsten ist es stochern im Nebel in einer Mondlosen Nacht.

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    5.Mose 27:18

  • Nur hinsichtlich Einzelhandel, Tankstellen und sowas.

    Also sehr wahrscheinlich Geräuschpegel (Anliefer-/Kundenverkehr) und Nutzungszeiten (auch an den frühen Morgen- und späten Abendstunden).

    Bei Deiner Berufsbezeichnung würde ich in Richtung el. Baugruppenfertigung o.ä. denken, deswegen hatte ich geschrieben "vergleichbar mit der früheren Nutzung". Die Einschränkungen sollten also, wie schon beim Vorbesitzer, kein Problem sein.


    Nebenbei bemerkt, ist Dein Gewerbe bei der Gemeinde schon angemeldet? Wenn Nein, dann hätte die Gemeinde ja noch die Möglichkeit das Gewerbe zu untersagen, völlig unabhängig davon, ob dieses Gebäude dafür genutzt wird.


    Wenn ich Deine Beschreibung richtig deute, dann glaube ich nicht, dass die Gemeinde damit ein Problem hat. Ich kann mir auch nicht vorstellen, dass hierfür eine Nutzungsänderung genehmigt werden muss. Nach meiner Erfahrung sollte man immer den Kontakt zur Gemeindeverwaltung suchen, denn man kann nicht einfach so irgendwo mit einem Gewerbe beginnen. Solche Dinge klärt man üblicherweise vor einem Kauf, zumindest habe ich es so gemacht. Meist geht es dabei ja nicht um Kleinbeträge, und (spätere) Probleme kann man da gar nicht brauchen.

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  • Nebenbei bemerkt, ist Dein Gewerbe bei der Gemeinde schon angemeldet? Wenn Nein, dann hätte die Gemeinde ja noch die Möglichkeit das Gewerbe zu untersagen, völlig unabhängig davon, ob dieses Gebäude dafür genutzt wird.


    Das Gewerbe habe ich im Moment noch in einer Nachbar Gemeinde. Daher wäre das durchaus eine Möglichkeit.


    Ich habe wie auch von dir vorgeschlagen den Dialog mit der Stadt gesucht, da es aber eine Stadt und keine Gemeinde ist, ist das alles nicht so einfach.

    Mir wurde ein großes vielleicht genannt. Ob eine Nutzungsänderung notwendig ist, müsse mit einer Bauvoranfrage geklärt werden.

    Es könnte sein es geht, aber auch es geht nicht. Eine Zulässigkeit im Gewerbegebiet wäre wohl möglich. Ist die Aussage.


    Ich hatte eigentlich gehofft es gibt da jemand der sich die bisherige Genehmigung anschaut und sagt ja das geht oder wir brauchen ne Änderung.


    Um der Frage nachzukommen was ich tue.

    Wir produzieren kleine Sondermaschinen, hier bekommen wir nach unseren Zeichnungen Teile von Vorlieferanten und assemblieren das dann bei uns. Machen das Programm dazu ect. und Integrieren die Maschine später beim Kunden.

    Ebenso Handeln wir mit dem Verbrauchsmaterial dafür und stellen das Teilweise auch selbst her. Bekommen da Rohmaterial fertig und das Konfektionieren wir nach Kundenwunsch.


    Da ich ebenso die Bedenken hatte ob da irgendetwas bezüglich erhöhtem Lärmschutz notwendig war, hatte ich bei der Stadt nachfragt. Hierzu habe ich aber keine Infos erhalten. Da in dem Gebäude aber Lärmschutzfenster Verbaut wurden gehe ich davon aus.

    Unsere Maschinen sind aber viel Leiser als ein Mechanisches Bearbeitungszentrum.

  • Keine Sorge, Du bist nicht der erste, der später ein Buch über "Selbständigkeit in Deutschland und seine Behörden" schreiben kann. Es kommt immer darauf an, auf wen man bei den Behörden trifft. Manchmal hat man Glück, und manchmal eben Pech. Ich habe nach 30 jahren mein Buch fast fertig, aber das wird kein Bestseller denn die Konkurrenz ist stark. :lach:

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  • Sieht doch recht harmlos aus. Mach einfach die Bauvoranfrage, dann wirst schon sehen. Dir reißt keiner den Kopf ab. Evtl. muss man die ein oder andere Auflage erfüllen, aber da sollte es keine wirklichen Probleme geben.

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...

  • Wie handhabt Ihr das dann mit dem bisherigen Eigentümer? Der möchte natürlich zügig verkaufen.

    So ne Bauvoranfrage soll ja 2 Monate dauern? Oder habt Ihr da andere Erfahrungen?

  • Ob eine Nutzungsänderung notwendig ist, müsse mit einer Bauvoranfrage geklärt werden. Es könnte sein es geht, aber auch es geht nicht.

    Der Vorteil einer Bauvoranfrage ist, dass sie formlos sein kann und dass die darin gestellte(n) Frage(n) verbindlich und abschließend beantwortet werden. Es hat auch ohne Formanforderung Sinn, eine Bauvoranfrage durch eine(n) Bauvorlageberechtigte(n) stellen zu lassen, weil diese in der Lage sein sollten, die benötigten Antworten durch geschickte Formulierung der Fragen auch tatsächlich zu erhalten. Außerdem sollte im Idealfall bereits vorab eine Einschätzung über die Notwendigkeit und Erfolgsaussicht einer Anfrage möglich sein.

    Wie handhabt Ihr das dann mit dem bisherigen Eigentümer? Der möchte natürlich zügig verkaufen.

    So ne Bauvoranfrage soll ja 2 Monate dauern? Oder habt Ihr da andere Erfahrungen?

    Voranfragen können relativ schnell beantwortet werden. Aber auch da kommt es auf den Einzelfall an. Der Verkäufer sollte doch gerade bei einer Gewerbeimmobilie Verständnis dafür haben, dass der Wert des Objekts für potentielle Käufer von der Zulässigkeit seiner konkreten zukünftigen Nutzung abhängt und dass Käuferinnen oder Käufer dazu Sicherheit haben möchten. Ich habe in diesem Zusammenhang von vertraglich vereinbarten exklusiven Reservierungen mit einer finanziellen Entschädigung für den Verkäufer gehört. Da ist Kreativität gefordert.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Der Vorteil einer Bauvoranfrage ist, dass sie formlos sein kann und dass die darin gestellte(n) Frage(n) verbindlich und abschließend beantwortet werden. Es hat dennoch Sinn, eine Bauvoranfrage durch eine(n) Bauvorlageberechtigte(n) stellen zu lassen, weil diese in der Lage sein sollten, die benötigten Antworten durch geschickte Formulierung von Fragen auch tatsächlich zu erhalten. Außerdem sollte im Idealfall bereits vorab eine Einschätzung über die Erfolgsaussichten einer Anfrage möglich sein.


    Es gibt bei den Antragsunterlagen zum Bauantrag auch Formulare für gewerbliche Anlagen z.B. eine Baubeschreibung für gewerbliche Bauvorhaben oder dieses:

    https://mlw.baden-wuerttemberg.de/fileadmin/redaktion/m-mlw/intern/Dateien/03_Bauen-Wohnen/Bauvorschriften/VwV-LBO-Vordrucke_Anlage_8.pdf

    und

    https://www.schaumburg.de/media/custom/3020_1042_1.PDF


    Ich würde alle Felder - sofern möglich/zutreffend - für die alte Nutzung und ein Formular für die neue Nutzung ausfüllen und jeweils auf andersfarbigem Papier ausdrucken und damit einen Vergleich vorlegen, der dann beurteilt werden kann - mundgerecht auf den bekannten Formularen für die MA vom Bauamt.

    Gruß
    Holger
    --
    Früher, da war vieles gut. Heute ist alles besser.
    Manchmal wäre ich froh, es wäre wieder gut.
    (Andreas Marti; Schweizer)