Nutzungsänderung einer Kleingarage

  • Hallo,


    eine Kleingarage (Breite knapp 4m , Länge ca. 6m plus 3,5m angebaute Terrassenüberdachung) in Brandenburg, auf dem Grundstück eines Wohn-Einfamilienhauses (mit Abstand zum Haus), zu DDR-Zeiten längs auf die Grundstücksgrenze Wand an Wand zur Garage des Nachbarn gebaut, wird mangels Kfz nicht als Garage, sondern Abstellraum für Gartenwerkzeuge u.Ä. genutzt (ohne bauliche Veränderung).

    Gibt es in Brandenburg Vorschriften, die dem entgegen stehen oder eine Genehmigung/Anmeldung erforderlich machen?


    Für die neue Grundsteuer wäre es doch günstiger, wenn keine Garagennutzung vorliegt, weil außerhalb eines Einfamilienhauses gelegene Abstellräume nicht zur Wohnfläche zählen, also für die Bewertung komplett wegfallen?


    Ich habe schon in die Brandenburgische Bauordnung geschaut, aber verstehe u.a. nicht wirklich, ob der fehlende Abstand zum Nachbargrundstück in diesem Fall kein Problem ist, weil Ausnahmen für kleine 'Gebäude ohne Aufenthaltsräume und Feuerstätten' genannt sind. Anscheinend wird auch nicht die Nutzungsänderung von Garagen speziell sanktioniert wie in manch anderen Bundesländern.

  • Müsste m. E. theoretisch eine Nutzungsänderung als Lager- u. Abstellraum beantragt werden.

    Wenn jedoch wegen vollgestellter Garage die Kfz dem Nachbarn nicht vor der Nase stehen und in der Garage nicht regelmäßig Partys gefeiert werden

    oder diese als Werkstatt genutzt wird, wird es keinen stören.

    Versicherungstechnisch kann es im Schadensfall u. U. zu Problemen führen, wenn brennbares Zeug drin gelagert wird.

    Bei meinen Nachbarn sind die Garagen auch vollgestopft bis zur Decke, nur fehlt dort auch leider der nötige Platz für die PKW´s, die dann

    regelmäßig am Straßenrand im Parkverbot stehen.


    Gruß

  • Ist eine Terrasse innerhalb der 3m Linie zum Nachbargrundstück im BRB erlaubt ?


    Wollte letztens schon nachfragen, da das neugebaute MFH 3m Grenzabstand hat und an dieser Seite wohl die terrassentür ist und nun wurde da bis an die Grenze (20cm) eine Terrasse hingepflastert.

  • Für die neue Grundsteuer wäre es doch günstiger, wenn keine Garagennutzung vorliegt, weil außerhalb eines Einfamilienhauses gelegene Abstellräume nicht zur Wohnfläche zählen, also für die Bewertung komplett wegfallen?

    Da werden, um jährlich ein paar Ct zu sparen Hunderte € ausgegeben, um eine Genehmigung zu bekommen.

    Wir sparen, koste es, was es wolle. :thumbsup:

    es keinen stören.

    Da wär ich mir nicht so sicher. Esgibt Präzedenzfälle ohne PKW, der in der Nachbarschaft steht.

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

  • wenn keine Garagennutzung vorliegt,

    Die eigentliche Nutzung spielt hier erst einmal keine Rolle, es war, ist, und bleibt eine Garage (sofern ursprünglich als Garage genehmigt). Auch eine Garage in der kein PKW steht ist eine Garage, und auch eine Garage die missbräuchlich genutzt wird bleibt eine Garage.

    Ob hier überhaupt eine Nutzungsänderung möglich ist das hängt auch davon ab, ob es auf dem Grundstück ausreichend PKW Stellplätze gibt. Was notwendig ist das ist in Brandenburg anscheinend in Form von Stellplatzsatzungen auf Gemeindeebene geregelt.


    Ich würde wie folgt vorgehen:


    1. Prüfen ob auch ohne Garage ausreichend Stellplätze auf dem Grundstück vorhanden sind

    2. Gemeinde anfragen ob es eine Stellplatzsatzung gibt, bzw. welche Anforderungen gelten

    3. Nutzungsänderung beantragen (lassen)


    Ob sich in Brandenburg eine Nutzungsänderung überhaupt auf die "neue" Grundsteuer auswirkt? Steuerberater fragen. Irgendwo habe ich mal gelesen, dass es Bundesländer gibt in denen Kleingarage (< xx m²) mit Null angesetzt werden, aber das müsste man verifizieren. Ich würde vermuten, dass sich eine Kleingarage nicht nennenswert auf die zu zahlende Grundsteuer auswirken wird, so war das zumindest in der Vergangenheit. Eine Nutzungsänderung evtl. auch noch in Verbindung mit einem neuen Stellplatz, könnte teurer kommen als die Grundsteuer für die nächsten 100 Jahre.

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  • In Bayern sind Garage unter, ich glaube 50m² (oder warens 30m²?) frei und werden mit 0 angesetzt. Da wir keine haben weiß ich es nicht so genau.

    Nothing is forever, except death, taxes and bad design


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  • In Bayern sind Garage unter, ich glaube 50m² (oder warens 30m²?) frei und werden mit 0 angesetzt. Da wir keine haben weiß ich es nicht so genau.

    Bayern hat aber ein anderes Grundsteuermodell als Brandenburg...

    Der gesunde Verstand ist die bestverteilte Sache der Welt, denn jedermann meint, damit so gut versehen zu sein, dass selbst diejenigen, die in allen übrigen Dingen sehr schwer zu befriedigen sind, doch gewöhnlich nicht mehr Verstand haben wollen, als sie wirklich haben. ~ René Descartes

  • Deswegen schrieb ich ja „in Bayern“ Da muss der TE schauen, wie das mit der Garage in Brandenburg gehandhabt wird. Ansonsten kamen ja genug Hinweise, wo er hinschauen muss bzw was er abklären muss.

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  • und wie oft, bzw. wieviele pro grundstück?


    wie lange läuft die grundsteuerbefragung noch?

    Die Befragung läuft noch bis Ende Januar - und Garagen werden, wenn ich das richtig verstanen, pro Wohnung gerechnet (also 50 m² pro Wohnung sind frei.

    Bei Nebengebäuden wie Gartenhäuschen sind übrigens 30 m² frei (vermutlich auch pro Wohnung).

    Gefährlich ist's, wenn Dumme fleißig werden!

  • Ob hier überhaupt eine Nutzungsänderung möglich ist das hängt auch davon ab, ob es auf dem Grundstück ausreichend PKW Stellplätze gibt. Was notwendig ist das ist in Brandenburg anscheinend in Form von Stellplatzsatzungen auf Gemeindeebene geregelt.

    Nach der lokalen Stellplatzsatzung genügen beim Einfamilienhaus zwei Fahrradstellplätze - diese sind in der Garage/Abstellraum vorhanden.


    Garagen werden in Brandenburg gemäß Bundesmodell der Grundsteuer pauschal mit fiktiven Mieteinnahmen von 35 Euro pro Monat angerechnet, dagegen zählen beim Einfamilienhaus Abstellräume außerhalb der Wohnung gar nicht, soweit meine Erkenntnis. Relativ zur fiktiven Wohnungsmiete dürfte das über 5% ausmachen, und wer weiß, wie hoch die Grundsteuern in Zukunft noch steigen.

    Meine Überlegung war, dass falls die Nutzungsänderung der Garage baurechtlich nirgendwo genehmigt/gemeldet werden müsste, eine entsprechende Angabe als aktuell de facto Abstellraum für die Grundsteuer eben sinnvoller wäre.

    Allerdings liegt das Grundstück mittlerweile auch in einem denkmalgeschützten Sanierungsgebiet, wo Nutzungsänderungen aller "baulichen Anlagen" nach Gemeindesatzung stets genehmigungspflichtig sind. Das könnte auch eine Rolle spielen, falls in Zukunft doch eine erneute Nutzung als Garage gewollt wäre. Wobei ich etwas las, dass im Sinne des Bundesbaugesetzes eine gewisse übergeordnete, planungsrechtliche Relevanz des Objekts vorhanden sein müsse, damit es als bauliche Anlage zählt und ich nicht weiß, ob das für diese Garage der Fall ist, also diese Gemeindesatzung darauf zutrifft.

    Mittlerweile fühle ich mich so verzettelt, dass ich dazu tendiere, es doch einfach als Garage anzugeben.

  • Egal, eine Garage ist und bleibt eine Garage, unabhängig von der Nutzung. Ein Wohnhaus bleibt auch ein Wohnhaus, auch wenn es leer steht und niemand darin wohnt. So lange es als Wohnhaus nutzbar wäre, oder keine Nutzungsänderung vorliegt, bleibt es ein Wohnhaus.


    Nach der lokalen Stellplatzsatzung genügen beim Einfamilienhaus zwei Fahrradstellplätze

    Das wäre ungewöhnlich, zumindest im ländlichen Bereich. Da gibt es normalerweise immer die Forderung nach min. 1 PKW Stellplatz pro Wohneinheit.

    Ein Einfamilienhaus bei dem man nur einen Fahrradstellplatz nachweisen muss kenne ich hier nicht. Es gibt aber Forderungen, dass Fahrradstellplätze zusätzlich nachzuweisen sind. Mag sein, dass das bei Euch anders ist. Ändert aber an dem o.g. Punkt nichts, schließlich gibt es eine genehmigte Garage.

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