EFH Bj, 76 ja oder nein?

Zitat von AndreasB.

- Satteldach 30° ausgebaut, aber ungedämmt

Liegt hierfür eine Genehmigung vor? Wenn ich mir das Bild so anschaue, dann habe ich so meine Zweifel. Falls es keine Genehmigung gibt dann prüfen lassen ob das genehmigungsfähig ist (Raumhöhe, Fluchtwege, Last auf der Decke etc.). Bei diesen Häusern war m.W: der Dachboden selten für einen Ausbau ausgelegt.

Zitat von AndreasB.

- erste Wasserleitungen aus Kupfer und erste Stromleitungen

Bei entsprechender Wasserqualität halten die Kupferrohre ewig. Elektroleitungen sind meist auch kein Problem. Nachrüstung RCD empfohlen, bzw. bei Änderung an der Elektroinstallation gehört das sowieso auf die Prioritätenliste.

Zitat von AndreasB.

Dach könnten wir selber decken und dämmen,

Ist die Dacheindeckung in einem Zustand der eine Erneuerung erforderlich macht? Auf den Bildern ist das nicht zu erkennen. Ich würde nichts sanieren" das nicht erforderlich ist, auch wenn man einen entsprechenden Handwerker in der Familie hat.

Zitat von AndreasB.

Die Interhyp möchte die komplette Summe von knapp 535.000€ nach Abzug 30k Eigenkapital über einen einzigen Baustein bei der Hypovereinsbank für 4% Zins, 30 Jahre Zinsbindung und Sondertilgung 5% pro Jahr laufen lassen

Banken bevorzugen diesen Weg weil er am wenigsten Arbeit macht. Zudem hat man die volle Kontrolle wenn man sich nicht um weitere Kapitalgeber kümmern muss. Dann noch eine einzige Grundschuld eintragen und man ist der Bank völlig ausgeliefert. Jede spätere Änderung ist mit Aufwand und Kosten verbunden, davor schrecken dann viele zurück.

Ob BaFa oder KfW Mittel hier sinnvoll eingesetzt werden können das kann man ja rechnen. Dein "Plan" (Liste) hört sich schon mal nicht schlecht an, aber hier braucht man Zahlen um das bewerten zu können. Das Argument mit Aufnahmestop bis März würde mich nicht schrecken, wir haben bereits Ende Januar, und bis die Abwicklung durch ist (Notar etc.) und Geld fließt ist sicherlich März.

Wenn sich also bei Deinem Plan eine günstigere Rate einstellen würde (Zinssatz) dann würde ich das ernsthaft in Erwägung ziehen. Nicht vergessen, die Finanzierung läuft die nächsten Jahrzehnte und da summieren sich auch kleine Beträge.

Zitat von AndreasB.

Vorausgesetzt, wir beauftragen zuvor einen Energieberater und das Haus könnte auf die entsprechende Effizienzstufe gebracht werden - würde das dann nicht mehr Sinn machen als den reinen Weg über HypoVereinsbank und die BAFA zu gehen?

Wie schon geschrieben, Zahlen helfen hier weiter. Der Energieberater sollte nicht das Problem sein.

Zitat von AndreasB.

Natürlich hätten wir, selbst wenn es funktioniert, etwas Bauchweh, denn es ist dann immer noch ein altes Fertighaus mit 15cm Wandstärke, das wohl in 30 Jahren nichts mehr wert ist bis auf das Grundstück (Lage ist okay, aber keine Toplage) und vielleicht noch ein paar Rest Euro für den Keller. Wie seht ihr das?

Das ist korrekt. Bei der Wertermittlung kenne ich es so, dass eine kürzere Gesamtnutzungsdauer angesetzt wird, aber je nach Sanierungsstand die Restnutzungsdauer modifiziert wird. Welche Gesamtnutzungsdauer anzusetzen ist darüber streiten die Gelehrten. Ich habe von 50 Jahren bis 70 Jahren gesehen, in einem Fall wurde der Keller mit 80 Jahren und das Haus darüber mit 60 Jahren angesetzt. Da haben die Gutachter leider keine einheitliche Linie.

Andererseits gehe ich davon aus, dass Du das Haus die nächsten Jahrzehnte nutzen möchtest, also spielt das für Dich nur eine untergeordnete Rolle. Es ist ja nicht so, dass ein Haus 1 Tag nach der Gesamt- bzw. Restnutzungsdauer in sich zusammenfällt.

Ein weiterer Punkt über den man nachdenken könnte wäre eine eventuelle Schadstoffbelastung, also nicht nur die asbesthaltigen Platten an der Fassade, sondern auch Baumaterialien die im Innenraum verwendet wurden. Qualifizierte Baubiologen die solche Messungen vornehmen und Gutachten erstellen muss man aber auch erst einmal finden, und die arbeiten natürlich nicht gratis.

Zitat von AndreasB.

Geschätzt laut Wertgutachten Makler 288.000€.

Kosten soll es 365k + Kaufnebenkosten

Diese Diskrepanz würde mir zu denken geben...

Gerade Häuser mit Sanierungsbedarf verkaufen sich hier nicht mehr von selbst, mal abgesehen vielleicht von einigen Toplagen...

Ich würde mir das Gutachten aushändigen lassen und würde es mal unabhängig durchsehen lassen...

Hat sich die Finanzierungsabteilung das Gutachten nicht haben wollen?

Vielleicht noch als Ergänzung:

Zitat von AndreasB.

und die PV, die in BW mittlerweile ebenfalls Pflicht ist,

Auch hier wäre zu prüfen, in wieweit die Verordnung in Deinem Fall greift. Es gibt keine pauschale Pflicht eine PV Anlage zu installieren sondern einige Ausnahmeregelungen. Diese greifen aber nur in seltenen Fällen. Wenn Du Kosten von 20T€ veranschlagst dann wäre das mehr als das Pflichtprogramm. Der sogenannte "Zumutbarkeitsschwellenwert" von 10.400,- € (7kW + Zusatzaufwand) würde hier überschritten. Es wäre nun zu prüfen, durch was diese Mehrkosten entstehen. Wahrscheinlich dadurch, dass Du eine gößere Anlage planst als erforderlich. Somit wären das keine notwendigen Kosten, und auch keine Renovierungs-/Sanierungskosten.

Zitat von Alfons Fischer

Hat sich die Finanzierungsabteilung das Gutachten nicht haben wollen?

Interessanter Fall vom letzten Jahr, da hat sich die Bank auch nicht für das Gutachten interessiert sondern selbst gerechnet. Am Ende kamen die auf einen Verkehrswert 20% über dem Verkehrswert aus dem Gutachten.

Ob der "Makler" hier richtig/falsch gerechnet hat, oder im Kaufpreis ein Aufschlag steckt, das ist schwer zu beurteilen.

Wenn ich richtig gelesen habe, dann liegt der Bodenrichtwert bei 150,- €/m², also sicherlich keine Top-Lage in BaWü. Zieht man die 100T€ für das Grundstück ab, dann verbleiben für das Haus ca. 190T€ (Makler) bis 265T€ (Kaufpreis). Wenn ich die Daten nehme und die "Renovierungsliste" des TE dann ist der vom Makler ermittelte Wert vielleicht noch plausibel, aber das hindert ja einen Verkäufer nicht daran mehr zu verlangen.

Bauchschmerzen hätte ich mit den 165T€ "Sanierungskosten" denn die werden sich im Verkehrswert so nicht widerspiegeln. Das Gebäude ist nach Sanierung sicherlich keine 535T€ wert.

Zitat von R.B.

Zieht man die 100T€ für das Grundstück ab, dann verbleiben für das Haus ca. 190T€ (Makler) bis 265T€ (Kaufpreis).

ja, so ähnlich hätte ich auch gerechnet.

Unter Berücksichtigung des Gebäudealters von 47 Jahren, der Bauweise (Fertighaus) und der nur geringen wertrelevanten Modernisierungen (Dach, Fenster, Außenwände sowie technische Ausstattung, abgesehen vom Heizkessel alles noch bauzeitlich) und unter Berücksichtigung dessen, was ich auf den Bildern sehe, könnte ich mir vorstellen, dass schon der Makleransatz an der oberen Grenze liegt.

Wie hoch ist die mittlere Lebenserwartung von Fertighäusern? 50 Jahre? Das hat das Haus schon erreicht. Was man tatsächlich machen muss, das sollte sich ein Fachmann/Frau angucken. Wer weiß was da noch an versteckten Schäden drin sind. Eine Aufdämmung sollte zur Konstruktion passen, sonst hat man schnell ein selbstkompostierendes Haus. Auch beim Fenstereinbau sollte man peinlichst auf Abdichtung achten, sonst, siehe Satz davor! Gibt hier im Forum einen netten Thread was passiert, wenn man an einem Fertighaus die Fenster nicht richtig einbaut. Das mit dem Dach wird eine größere Baustelle. Da muss eigentlich alles runter. Der Aufbau muss stimmen. Ich schätze, damals hat man bei einem solchen Haus Sparren von 16cm Höhe genommen. Zu wenig für eine Zwischensparrendämmung. Es muss also noch was drauf gepackt werden. Und drunter muss auch die Dampfsperre hin, also komplette Innenverkleidung weg (weil ja DG ausgebaut).

Wenn ich mir das Giebelfenster anschaue, dann sehe ich schon, dass das DG nicht der BO entspricht. Das dürfte nirgends 2m Höhe haben und wenn, dann nur in einem 10cm Streifen (oder so) in der Mitte. Aufrecht stehen kann man da nur einem Streifen so breit wie das Fenster. Will man das?

Also für mich würde es sich nicht rechnen nach dem Umbau ein Haus von über 500.000 Euro zu haben, das diesen Wert nicht wieder spiegelt. Wäre es ein besonderes Haus, ein erhaltenswertes historisches Haus, dann würde ich durchaus Geld investieren, denn wer hat schon so ein Haus. Aber das ist ein 08/15 Häusle, wahrscheinlich nicht mal mit Seeblick oder Alpenblick. I däds it mache.

Zitat von Alfons Fischer

was ich auf den Bildern sehe, könnte ich mir vorstellen, dass schon der Makleransatz an der oberen Grenze liegt.

Ich habe gerade mal in ein Gutachten geschaut, vergleichbares Gebäude nur halt am Hang, KG als Wohnung ausgebaut, EG als Wohnung, zusammen 200m² BGF, modifizierte Restnutzungsdauer 28 Jahre, mit Außenanlagen 90T€. Da muss hier die Innenausstattung schon sehr hochwertig sein, was ich angesichts der geplanten Modernisierungsmaßnahmen jetzt nicht annehmen würde.

Das hängt halt stark vom Gutachter ab, aber 265T€ Gebäudewert inkl. Außenanlagen, ich weiß nicht. Ich frage mich halt wie die Bank hier rechnet, aber vielleicht erklärt das Risiko auch den Zinssatz von 4%.

Zitat von Frau Maier

Wenn ich mir das Giebelfenster anschaue, dann sehe ich schon, dass das DG nicht der BO entspricht. Das dürfte nirgends 2m Höhe haben

Genau das ist mir auch aufgefallen, aber irgendjemand hat da in viele Dachfenster investiert. Dem Makler hätte das aber bei seiner "Wert"ermittlung auffallen müssen.

Zitat von R.B.

Ich habe gerade mal in ein Gutachten geschaut, vergleichbares Gebäude nur halt am Hang, KG als Wohnung ausgebaut, EG als Wohnung, zusammen 200m² BGF, modifizierte Restnutzungsdauer 28 Jahre, mit Außenanlagen 90T€. Da muss hier die Innenausstattung schon sehr hochwertig sein, was ich angesichts der geplanten Modernisierungsmaßnahmen jetzt nicht annehmen würde.

ja, und hier würde ich nichtmal die RND mit 28 Jahre annehmen. Eher rund max. 15 Jahre, wenn nix weiter modernisiert wurde.

Und wieder einmal zu bedenken, das

A) Der Schallschutz nicht gut ist bei so einem alten Aufbau.

B) das Dach und Decke EG evt aus Nagelbindern besteht und mit Auflasten (bzw Ausbau DG) nicht klar kommen könnte.

Zitat von Alfons Fischer

ja, und hier würde ich nichtmal die RND mit 28 Jahre annehmen.

Das ist die "modifizierte" RND, es wurden also in der Zwischenzeit schon ein paar Modernisierungen durchgeführt (Fenster, Heizung, Außentüren, und einige Arbeiten geringeren Umfangs).

Alfons Fischer Du hattest ja schon einige praktische Erfahrung mit solchen Häusern. Ich ja nur in der Analyse für Energieausweise.

Meines Wissens nach ist auch die Luftdichte ein Problem und evtl die Schadstoffe.

Auch wenn ich eher für Ressourcen sparen bin: Ich würde eher Richtung Abreißen bis OK Keller und Fertighaus neu drauf gehen. Zu dem Preisen haben ja auch einige schon was gesagt. Da kann ich gar nicht mitreden.

Wie ist Eure Entscheidung ausgefallen?

Zitat von AndreasB.

dass die heutigen, geschweige denn zukünftigten Dämmrichtlinien – salopp gesagt - nicht mit einem Fertighaus von 76 vereinbar sind.

Da war das Wissen wohl auch 73 Jahre alt.

Zitat von AndreasB.

Auch der Fenstertausch (gängige 3-fach-Verglasung) kann hier schon ein Problem sein. Das haben wir mehrfach gehört.

Ist ebenso falsch.

Zitat von AndreasB.

Auch der Fenstertausch (gängige 3-fach-Verglasung) kann hier schon ein Problem sein. Das haben wir mehrfach gehört. Ein – wie wir glauben – sehr versierter, 73-jähriger Baugutachter hat ebenfalls davor gewarnt, dass die heutigen, geschweige denn zukünftigten Dämmrichtlinien – salopp gesagt - nicht mit einem Fertighaus von 76 vereinbar sind.

Diese Sorge hätte ich jetzt nicht, weil diese Art von Häusern schon eine relativ ordentliche Wärmedämmung haben. Oben hattest Du ja von einem U-Wert der Gebäudehülle von 0,64W/m²K geschrieben, da dürfte der Wandanteil noch besser sein. Knackpunkt ist dann meist das Thema "Luftdicht", denn selbst wenn so ein Haus beim Bau noch luftdicht gewesen sein sollte, so können sich über die Jahrzehnte Veränderungen ergeben.

Zitat von AndreasB.

Wir glauben nicht, dass die Preise hier im Ostalbkreis runtergehen.

Jaein. Die Preisschwankungen sind in Metropolen natürlich viel höher, aber momentan spielen wir "Inflation" was sich schnell wieder ändern wird. Nach meiner unmaßgeblichen Erfahrung ist der Preisanstieg in ländlichen Gebieten geringer, dafür nahezu konstant. Trotzdem kann es auch da zu Übertreibungen kommen, und sobald der Markt dreht, werden die Preise bei steigendem Einkommen stagnieren, sprich die Häuser werden wieder etwas günstiger.

Was niemand vorhersehen kann ist die Zinsentwicklung. Auch da habe ich das Gefühl, dass es zu einer Übertreibung kam, die in absehbarer Zeit wieder etwas korrigiert wird.

Zitat von AndreasB.

die nächsten vier Jahre so viel EK anzusparen, wie möglich.

Sparen ist schon einmal eine gute Idee, auch wenn das Einkommen und die laufenden Kosten (Miete) dem Grenzen setzen. Etwa 20-30% EK helfen auch bei den Kreditkonditionen, bei 40-50% EK macht sich das nicht mehr so stark bemerkbar.

Nebenbei bemerkt, Du schreibst

Zitat von AndreasB.

Mit Mitte 30

ist überhaupt sichergestellt, dass Ihr in der Region bleiben möchtet?

Natürlich kann man ein Haus auch wieder verkaufen, die Frage ist nur, zu welchem Preis. Auch wenn die Häuserpreise wieder steigen sollten, so würde ich nicht darauf wetten, dass Ihr jeden Euro den Ihr investiert habt auch wieder bekommt. Von den laufenden Zinszahlungen mal abgesehen, investiert man im Laufe der Jahre viel Geld für Dinge die sich nicht im Wert wiederspiegeln, worst case sogar zu einer Wertminderung führen können. (Denken wir nur mal an die Pools die in den 70er Jahren in viele EFH eingebaut wurden.)

Das mag OK sein wenn man das Haus bis an´s Ende seiner Tage nutzen möchte, ansonsten sollte man sich jede Investition gut überlegen.

Für das was für Kauf und Renovierung aufgebracht werden muss, würde ich lieber neu bauen. Das geht für den Preis in der schwäbischen Pampa schon. Dann muss man eben zwei, drei, oder mehr Dörfer weiter ziehen, wo gerade ein Bauplatz frei wird.

Mit Freunden und Bekannten zu bauen birgt viele Gefahren, u.a. die fehlende Gewährleistung, weil war ja nur ein Freundschaftsdienst mit Kohle die unter der Hand ihren Besitzer gewechselt hat. Es läuft in vielen Fällen schief und es zerbrechen langjährige Freundschaften daran, selbst wenn geschäftlich alles korrekt abgelaufen ist. Sobald die erste Gewährleistung kommt und man sich darüber streitet ist es aus mit der langjährigen Freundschaft. Das Forum ist voll von solchen Geschichten.

Ein solches Fertighaus muss nichts schlechtes sein, solange man es so weiter nutzt wie es ist und nur Kleinigkeiten die gemacht werden müssen verändert. Wer damit zurecht kommt, für den ist es ein Schnäppchen. Wer aber höhere Ansprüche hat und ausbauen will, für den kommen viele Probleme auf einen zu und dann die Frage ob sich das überhaupt rechnet. In diesem Fall tut es das IMHO nicht.

Übrigens, nicht die Verglasung ist das Problem, ganz im Gegenteil. Der Einbau ist das Problem und das würde ich bei einem Fertighaus keinen Bekannten machen lassen, der zwar viel verspricht aber dann doch eklatante Fehler macht. Wer das Wort Bauschaum in den Mund nimmt, ist schon mal raus. Muss man nicht weiter reden, kannst gleich abhaken.

Zitat von Frau Maier

Wer das Wort Bauschaum in den Mund nimmt,

Das darf er/sie ruhig in den Mund nehmen (schmeckt eh nicht ), wenn sie/er ein weiteres Wort dazusagt; nämlich Luftdichtigkeit. Und das nicht in dem Sinn, das der Schaum die schon herstellt .

Das gilt aber auch für Handwerker/-innen

Auch wenn die Not groß ist. Von diesem Objekt würde ich unter diesen Euren Umständen wirklich abraten. Es gibt durchaus hier Objekte auf dem Markt, wo man mit Eigenleistung mit der vorhandenen Bausubstanz gut klarkommt - das hier zählt nicht dazu.

Als Hintergrund-Info: Ich sehe habe hauptsächlich mit der Erstellung von Energieausweisen zu tun und sehe daher recht viele Objekte ( im Nürnberger Land). Von Maklern bekomme ich auch einiges mit.

Frage: Kinder? Mit Mitte 30 durchaus ein Thema - sowohl finanziell wie auch bei der Suche.

nur zur Einordnung: ich weiß von einem Neubauprojekt (steht noch nicht), auch im Ostalbkreis, BRW 265 € als Reihenhaus, da werden aktuell Einheiten mit 115 m² Wohnfläche auf entsprechend kleinem Grundstück (180m²) als KfW 40 EE (!) mit 1 Carport für rd. 580 t€ beworben...

Klar, ohne jegliche Wertung. Und natürlich weiß ich: Reihenhaus ist nicht jedermanns Sache...

Zitat von Alfons Fischer

ich weiß von einem Neubauprojekt

Ist auch auf Immoscout zu finden....

Da gibt's auch einige Neubauprojekte im Bereich 500..600k.

Zitat von Alfons Fischer

Und natürlich weiß ich: Reihenhaus ist nicht jedermanns Sache...

Der TE dürfte einigermaßen wissen ob das in Frage käme:

Zitat von AndreasB.

Wir haben Sorge hier aus unserem Reihenhaus bald rauszumüssen,

Zitat von Anda

Alfons Fischer Du hattest ja schon einige praktische Erfahrung mit solchen Häusern. Ich ja nur in der Analyse für Energieausweise.

Meines Wissens nach ist auch die Luftdichte ein Problem und evtl die Schadstoffe.

zu den Schadstoffen will ich wenig sagen, weil das nicht wirklich mein Thema ist. ich kann nur sagen, dass es gelegentlich komisch gerochen hat.

Die Luftdichtheit ist ein anderes Thema. Ich habe da mal an einem Fertighaus aus den 70ern eine Blower-Door-Messung mit detaillierter Leckagesuche durchgeführt.

Bei der anstehenden Sanierung haben wir eine neue Luftdichtheitsschicht komplett außen über die Wände gezogen, bevor eine kräftige Fassadendämmung drauf kam.

Vor allem aber das Dachgeschoss war ein Problem, da musste man komplett ran. 1x alles neu.

Hallo Andreas

Ohne Raumluftanalyse würde ich mich nicht zu einer Entscheidung drängen lassen.

Fertighäuser dieser Bauzeit können Belastungen mit Formaldehyd (Ausgasung des Klebstoffes der äußeren Spanplatten), PCP / Lindan (Holzschutzmittel des Ständerwerkes), viele Häuser haben eine Chloranisol Belastung, ist ein süßlich muffiger Geruch. Das kannst Du leicht selber feststellen.

Was die Förderfähige Dämmung, hier besser Sanierung der Fassade, betrifft ist das kein Problem, gleiches gilt für den Einbau neuer Fenster, wenn dies gleichzeitig mit einer Fassadensanierung durgeführt wird.

Aber wichtig: Erst einmal die Raumluftanalyse.

Rudi

Zitat von Frau Maier

Für das was für Kauf und Renovierung aufgebracht werden muss, würde ich lieber neu bauen. Das geht für den Preis in der schwäbischen Pampa schon. Dann muss man eben zwei, drei, oder mehr Dörfer weiter ziehen, wo gerade ein Bauplatz frei wird.

Mit Freunden und Bekannten zu bauen birgt viele Gefahren, u.a. die fehlende Gewährleistung, weil war ja nur ein Freundschaftsdienst mit Kohle die unter der Hand ihren Besitzer gewechselt hat. Es läuft in vielen Fällen schief und es zerbrechen langjährige Freundschaften daran, selbst wenn geschäftlich alles korrekt abgelaufen ist. Sobald die erste Gewährleistung kommt und man sich darüber streitet ist es aus mit der langjährigen Freundschaft. Das Forum ist voll von solchen Geschichten.

Ein solches Fertighaus muss nichts schlechtes sein, solange man es so weiter nutzt wie es ist und nur Kleinigkeiten die gemacht werden müssen verändert. Wer damit zurecht kommt, für den ist es ein Schnäppchen. Wer aber höhere Ansprüche hat und ausbauen will, für den kommen viele Probleme auf einen zu und dann die Frage ob sich das überhaupt rechnet. In diesem Fall tut es das IMHO nicht.

Übrigens, nicht die Verglasung ist das Problem, ganz im Gegenteil. Der Einbau ist das Problem und das würde ich bei einem Fertighaus keinen Bekannten machen lassen, der zwar viel verspricht aber dann doch eklatante Fehler macht. Wer das Wort Bauschaum in den Mund nimmt, ist schon mal raus. Muss man nicht weiter reden, kannst gleich abhaken.

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Hallo Frau Meier, ich bin Bauleihe, aber meine Schwester hat neu gebaut und auch bereits nach zehn Jahren abbezahlt. In diesem Fall hier wären die Sanierungskosten im Verhältnis zum Kaufpreis doch sehr hoch. Ich selbst trage mich jetzt auch mit der Frage. Ein Bauernhof von 1930 ist für die Banken anscheinend nicht attraktiv, so dass ich jetzt doch von meinen Traumhaus absehe. Die Frage ist auch immer, was bekomme ich finanziert und wieviel Eigenkapital brauche ich? Empfohlen sind anscheinend ein Eigenkapital von 20 Prozent des Kaufpreises.

Zitat von feelfree

Ist auch auf Immoscout zu finden....

Da gibt's auch einige Neubauprojekte im Bereich 500..600k.

Der TE dürfte einigermaßen wissen ob das in Frage käme:

Zitat von AndreasB.

Hallo miteinander,

vorweg: Es geht um eine Bestandsimmobilie. Ich hoffe, das ist in Ordnung.

Wir müssen uns bis Ende der Woche für oder gegen ein Haus im Ostalbkreis (BRW 150€ m²) entscheiden und sind auf der Suche nach einer Entscheidungshilfe von Leuten, die sich wirklich auskennen.

Daten zum Haus:

- EFH Bj. 1976 in Ständerbauweise (höchstwahrscheinlich Streif, Bauherr war Neue Heimat BW, als Haustyp wird nur 130 RO 1 Fertighaus genannt)

- Wfl. 166m², Grund 670m²

- voll unterkellert (Bims) und trocken

- erstes Dach - Satteldach 30° ausgebaut, aber ungedämmt

- erste Wasserleitungen aus Kupfer und erste Stromleitungen

- Bad 2003 und okay

- Gaszentralheizung Viessmann unterm Dach installiert von 2017

- Daten Energieausweis, Endenergiebedarf 158 kWh/(m²-a), Primärenergiebedarf 175,9 kWh/(m²-a), Energetische Qualität Gebäudehülle Ist-Wert 0,64 W/(m²-K)

Geschätzt laut Wertgutachten Makler 288.000€. Kosten soll es 365k + Kaufnebenkosten

Wie renovieren und sanieren?

Wir sind uns nicht sicher, was wir zunächst renovieren bzw. sanieren sollten.

Laut Gesetz müssen wir binnen zwei Jahren das Dach oder die Geschossdecke dämmen. Da wir oben auch bewohnen also das Dach. Wir könnten zunächst von innen zwischen den deutlich sichtbaren Sparren dämmen, um die Kosten für das Dach hinauszuzögern und die PV, die in BW mittlerweile ebenfalls Pflicht ist, verlieren dadurch aber Platz und die schöne Optik. Daher der Gedanke

- Dach und PV inkl. Dachfenster jetzt machen

- Alle Fenster neu

Wandaufbau ist vermutlich (es existieren keine Unterlagen mehr): 8 mm Asbestzementplatten, 20mm Luft, 10mm Holzspanplatten FP/Y DIN 68761 Verleimung V100, 90mm Holzständerwerk, 80mm Minralwolle, Dampfsperre (Durchsichtige Plastikfolie), 18mm Gipskartonplatte

Da das Haus also wohl mit 8mm Asbestzementplatten beplankt ist, wird das Ersetzen der Fenster (da Fertighaus in HSBW) laut Einschätzung Malermeister ein Problem und sollten auch weg. Also

- Außendämmung inkl. Entfernung und Entsorgung Asbestzementplatten

- Küche neu

- Böden, Wände und teilweise Türen ersetzen

- Wasser- und Stromleitungen erstmal noch 5-10 Jahre so lassen

Geplante Sanierungs- und Renovierungskosten:

- 20k Küche

- 15k Böden, Wände und Türen

- 25k Fenster

- 45k Dachdämmung + Dachdeckung

- 20k Photovoltaik

- 40k Außendämmung inkl. Entfernung und Entsorgung Asbestzementplatten

Was könnten wir leisten?

- Böden, Wände und Türen würden wir selber machen

- Einbau Küche ebenfalls

- Fenster bekämen wir zum Einkaufspreis und selbst installieren, da aber problematisch wegen Asbestzementplatten brauchen wir eine Firma, die sicher nicht unsere gekauften Fenster installiert

- Dach könnten wir selber decken und dämmen, genau wie PV teils selbst installieren (Dachdecker in der Familie), fällt aber wohl flach, weil man für die Förderung eine Firma braucht

Sind diese 165.000€ eine realistische Schätzung?

Wie können wir die Finanzierung aufbauen?

Die Interhyp möchte die komplette Summe von knapp 535.000€ nach Abzug 30k Eigenkapital über einen einzigen Baustein bei der Hypovereinsbank für 4% Zins, 30 Jahre Zinsbindung und Sondertilgung 5% pro Jahr laufen lassen und rät uns die BAFA Förderung in Anspruch zu nehmen. KfW soll komplett außen vor bleiben. Die L Bank hat laut Aussage Interhyp Aufnahmestopp bis mindestens bis März 2023.

Belastung entspräche 2300€ pro Monat auf 32 Jahre. Wir sind beide Lehrer (34 + 33) mit zwei Kindern (1+3). Einkommen knapp 6000€ + 500€ Kindergeld)

Unsere Gegenvorstellung wäre:

• 100.000€ KfW-Wohneigentumsprogramm 124

• 315.000€ Hypo-Vereinsbank oder PSD-Bank

• 120.000€ KfW-Wohngebäudekredit 261

• evtl. KfW Erneuerbare Energien – Standard 270 für die PV

Vorausgesetzt, wir beauftragen zuvor einen Energieberater und das Haus könnte auf die entsprechende Effizienzstufe gebracht werden - würde das dann nicht mehr Sinn machen als den reinen Weg über HypoVereinsbank und die BAFA zu gehen? Oder lassen sich sogar noch weitere Förderprogramme mit der BAFA kombinieren?

Und letzte Frage: Natürlich hätten wir, selbst wenn es funktioniert, etwas Bauchweh, denn es ist dann immer noch ein altes Fertighaus mit 15cm Wandstärke, das wohl in 30 Jahren nichts mehr wert ist bis auf das Grundstück (Lage ist okay, aber keine Toplage) und vielleicht noch ein paar Rest Euro für den Keller. Wie seht ihr das?

Viel Text, viele Fragen. Danke für jede Hilfe!

Andreas

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Hallo Andreas,

ich würde dir raten, auch jeden Fall erstmal mit einem Energieberater sprechen, damit die Sanierungskosten ein bisschen klarer absehbar sind. Darf ich fragen, warum ihr euch auf diese Banken fokussiert? Der Weg über nur eine Bank würde das ganze natürlich ein bisschen übersichtlicher machen und vermutlich ist nur eine monatliche Rate auch vorteilhafter. Mit der HypoVereinsbank habe ich selbst noch keine Erfahrung. Es geht natürlich um eine große Summe. Wie sind denn eure Erfahrungen bisher, was die Finanzierung dieses doch älteren Hauses betrifft?

Viele Grüße

Jan

Zitat von Jandiewelt

Hallo Frau Meier, ich bin Bauleihe, aber meine Schwester hat neu gebaut und auch bereits nach zehn Jahren abbezahlt. In diesem Fall hier wären die Sanierungskosten im Verhältnis zum Kaufpreis doch sehr hoch. Ich selbst trage mich jetzt auch mit der Frage. Ein Bauernhof von 1930 ist für die Banken anscheinend nicht attraktiv, so dass ich jetzt doch von meinen Traumhaus absehe. Die Frage ist auch immer, was bekomme ich finanziert und wieviel Eigenkapital brauche ich? Empfohlen sind anscheinend ein Eigenkapital von 20 Prozent des Kaufpreises.

Bauernhöfe werden von Banken nur sehr ungerne bis gar nicht beliehen. Diese Erfahrung musste auch ich machen.

Erklärung war, dass viele Bauernhöfe von Bastlern und DIY Helden renoviert werden und seltenst fertig werden. Und dann ist das Geld aus Bankensicht futsch, da "versickert".

Sobald man bei der Bank sagt "Bauernhof renovieren" gehen die Rollläden runter...

Das liegt auch daran, dass es für solche "Projekte" selten einen plausiblen Finanzierungsplan gibt. So eine Sanierung/Renovierung wird dann gerne mit Eigenleistung schöngerechnet weil das Geld hinten und vorne fehlt. Die Bank benötigt aber eine werthaltige Sicherheit, und wenn die Ruine selbst als einzige Sicherheit dient, dann wird die mit dem Grundstückswert gerechnet. Benötigt man aber mehr Kapital, was bei einer Sanierung ja normal ist, dann braucht man dafür entweder Eigenkapital, oder man findet mit Glück einen zweiten Finanzierer der das nachrangig finanziert. Bei kleineren Beträgen wäre das sicherlich machbar, aber damit kommt man bei einer Finanzierung nicht weit. Wächst der Blankoanteil der Bank, dann steigen zuerst die Zinssätze, und irgendwann lehnen sie vorsorglich ab.

Banken interessieren sich primär für Sicherheiten und Kapitaldienstfähigkeit. Passt es, dann ist alles grün. Hakt es nur an einer Stelle dann gibt´s die Rote Karte.

Zitat von R.B.

Das liegt auch daran, dass es für solche "Projekte" selten einen plausiblen Finanzierungsplan gibt. So eine Sanierung/Renovierung wird dann gerne mit Eigenleistung schöngerechnet weil das Geld hinten und vorne fehlt. Die Bank benötigt aber eine werthaltige Sicherheit, und wenn die Ruine selbst als einzige Sicherheit dient, dann wird die mit dem Grundstückswert gerechnet. Benötigt man aber mehr Kapital, was bei einer Sanierung ja normal ist, dann braucht man dafür entweder Eigenkapital, oder man findet mit Glück einen zweiten Finanzierer der das nachrangig finanziert. Bei kleineren Beträgen wäre das sicherlich machbar, aber damit kommt man bei einer Finanzierung nicht weit. Wächst der Blankoanteil der Bank, dann steigen zuerst die Zinssätze, und irgendwann lehnen sie vorsorglich ab.

Banken interessieren sich primär für Sicherheiten und Kapitaldienstfähigkeit. Passt es, dann ist alles grün. Hakt es nur an einer Stelle dann gibt´s die Rote Karte.

Das ist eine schöne und richtige Erklärung Ralf - aber ich glaube es ist viel einfacher. Sag Deiner Bank Du möchtest eine Scheune umbauen, oder einen Bauernhof sanieren - dann werden die sagen, dass Sie es nicht finanzieren bzw. keine Hypothek auf den Bauernhof eintragen. Auch bei 75% Eigenkapital nicht und mit plausiblem Finanzierungsplan. Bauernhof ist bei Banken total verbrannt....

Klar, die haben sicherlich auch schon eine Menge an schlechten Erfahrungen gesammelt, und der Wiederverkauf ist bei einem Bauernhof auch so eine Sache. Meist ist die Lage ja eher etwas für Individualisten. Wie soll man dann im Extremfall die Bude verwerten? Wenn man Pech hat, dann findet sich nicht einmal jemand der den Grundstückswert bezahlt. Es gibt sicherlich nur wenige landwirtschaftlichen Betriebe die für Käufer (oder Investoren) interessant sind. Die Masse der Bauernhöfe ist als Existenzgrundlage heutzutage zu klein, und dafür finden sich keine Käufer. Das wissen auch die Banken.

Zitat von kandetvara

Bauernhöfe werden von Banken nur sehr ungerne bis gar nicht beliehen. Diese Erfahrung musste auch ich machen.

Erklärung war, dass viele Bauernhöfe von Bastlern und DIY Helden renoviert werden und seltenst fertig werden. Und dann ist das Geld aus Bankensicht futsch, da "versickert".

Sobald man bei der Bank sagt "Bauernhof renovieren" gehen die Rollläden runter...

Das Gefühl habe ich auch. Sobald ich sage, es ist ein Bauernhof von 1930 in Nähe von einem Museumsdorf ziehen die Banken die Augenbrauen hoch. Dabei bin ich kein Bastler und auch kein Idealist und habe sihcerlicher keine Kompetenz das im Alleingang zu machen, Da müsste ein Fachmann ran.