Sanierung Architektenhaus Bj1970

Aufgrund der bisherigen Schilderung gibt es viel zu wenig Informationen, um den Sanierungsbedarf und die Kosten einschätzen zu können. Ohne örtliche Besichtigung würde ich dazu eh nichts schreiben können.

Abgesehen davon dass es zu wenig Informationen gibt...

Sowohl bei 500k als auch bei 1000k würde ich definitiv neu bauen. Es sei denn es handelt sich um ein Denkmal oder ein Meisterstück eines Architekten....

Zitat von kandetvara

Sowohl bei 500k als auch bei 1000k würde ich definitiv neu bauen. Es sei denn es handelt sich um ein Denkmal oder ein Meisterstück eines Architekten....

Oder um eine top Lage.

Zitat von Roth

Oder um eine top Lage.

Zitat von kandetvara

Off-Topic:

Sebst bei einer top Lage kann man ja neu bauen - oder steh ich auf dem Schlauch ?

...im Außenbereich nicht.

Wie haben denn die Architekten gerechnet? Über den Daumen gepeilt oder wenigstens die Tätigkeiten grob aufgeschlüsselt?

Zitat von Skillz

in Splitlevel-Bauweise mit teilweiser Unterkellerung.

Kommt man überhaupt an alle Kellerwände von außen ran?

Zitat von Skillz

. Leider sind im Keller mehrere Wände feucht, sodass uns hier geraten wurde diese aufzugraben und von außen abdichten zu lassen.

Das ist sinnvoll sofern die Feuchtigkeit tatsächlich von außen kommt. Es wäre aber auch denkbar, dass die Feuchtigkeit aufgrund der Nutzung entstanden ist. Dann hilft eine Abdichtung von außen nichts, evtl. aber eine Dämmung die man dann gleich noch mit anbringen könnte.

Zitat von Skillz

- Elektrik/Wasser neu

Kann man machen, aber ob das wirklich notwendig ist? Da hilft eine Begutachtung. Wurde die TW-Installation beispielsweise in CU ausgeführt, dann kann die mit hoher Wahrscheinlichkeit noch viele Jahrzehnte weiter genutzt werden. Auch die Elektroleitungen müssen nicht unbedingt am Ende ihrer Lebensdauer sein. Evtl. reicht es wenn man Zählerbereich und/oder Unterverteilungen modernisiert.

Zitat von Skillz

Heizung neu (vermutlich Wärmepumpe, ggf. mit Fußbodenheizung)

Wenn eine WP zum Einsatz kommen soll, dann wäre eine Flächenheizung von Vorteil. Dann müsste man sich Gedanken darüber machen, ob und wie man eine FBH sinnvoll nachrüsten kann. Dazu erst einmal den Bodenaufbau genauer unter die Lupe nehmen.

Zitat von Skillz

- Fenster neu

Fenster Bj. 2000 sind sehr wahrscheinlich noch in einem guten Zustand, und die U-Werte waren zu dieser Zeit auch bereits deutlich besser als zum Zeitpunkt Bj. 1970. Ich würde überlegen, ob man einen Austausch nicht zusammen mit einer Fassadendämmung vornimmt, evtl. später je nach Wandaufbau und Zustand der Fassade.

Zitat von Skillz

- gesamter Innenausbau

Da ist von billig bis sehr teuer alles möglich.

Zitat von Skillz

Architekt 1 bezifferte die zu erwartenden Kosten auf ca. 350-500k Euro, Architekt 2 auf ca. 1 Mio Euro.

Das liegt vermutlich daran, dass der Leistungsumfang nicht genau definiert ist. Bereits die 2.500,- €/m² sprechen dafür, dass es sich bestenfalls um eine grobe Abschätzung handelt. Bei 1 Mio Sanierungskosten würde ich mir überlegen, ob eine Sanierung der richtige Weg ist. Selbst 500k wären mir zu teuer.

Mein Eindruck ist, Ihr habt ein Haus gekauft bereits mit dem Hintergedanken es komplett zu verändern. Dann hätte das Haus aber nicht viel mehr als Grundstückswert kosten dürfen, denn jeder Euro mehr ist an sich verloren, schließlich zahlt ihr ihn durch die Sanierung mehr als doppelt.

Bei "Baukosten" von 500k-1Mio bewegt Ihr Euch bereits in einem Bereich in dem man einen Neubau stellen könnte, aber ihr bekommt dafür ein Haus das weiterhin Baujahr 1970 ist, nur halt 2023 "modernisiert".

Wenn man sich ein "gebrauchtes" Haus kauft, dann sollten die Sanierung-/Modernisierungkosten nur einen Bruchteil der Neubaukosten betragen, d.h. man versucht möglichst viel von der vorhandenen Substanz weiter zu nutzen. Ist das nicht möglich, dann wäre Abriss und Neubau die bessere Option.

Ich würde also genau überlegen, was tatsächlich geändert werden muss, was man ändern sollte, und was unter "nice to have" verbucht werden kann. Bei einer energetischen Modernisierung auch mal über Fördermittel nachdenken.

Zur DG Erweiterung habe ich nichts geschrieben weil ich nicht sagen kann, ob das in Deinem Fall überhaupt genehmigungsfähig ist, und sich die Kosten aus der Ferne nicht einmal ansatzweise abschätzen lassen. Ich halte das für keine gute Idee, weil das "bisschen" Kniestock erhöhen richtig teuer werden kann, bei überschaubarem Nutzen. Da wird jeder neu gewonnene m² richtig teuer. Darüber würde ich nachdenken wenn das Dach saniert wird. Ansonsten wäre vielleicht eine Gaube eine Alternative? Das wird zwar auch nicht billig, aber evtl. günstiger als das Dach anheben und den Kniestock etwas höher machen.

Zitat von Skillz

und ich würde insbesondere die Sache mit der Wasser/Elektrik und Fenster/Fassadendämmung nochmal prüfen

Bei Trinkwasserleitungen wäre das Material und Zustand wichtig. Wie gesagt, bei CU hätte ich kein Problem sofern die Wasserqualität passt (sehr wahrscheinlich OK sonst hätten die längst die Grätsche gemacht) und der äußere Zustand in Ordnung ist. Schwachstellen sind, wenn überhaupt, dann irgendwelche Verbindungen (gelötet, geschraubt) oder wenn nachträglich durch Materialmix etwas ergänzt/erweitert wurde.

Bei Kunststoffrohren aus dieser Zeit sollte man vorsichtig sein, da gibt es Kandidaten die sind zwischenzeitlich so spröde, die halten nur noch aus Gewohnheit zusammen.

Es wäre auch denkbar, dass in der Region gerne verzinkte Stahlrohre verbaut wurden, die sind normalerweise auch sehr langlebig. Edelstahl o.ä. kam damals m.W. im Privatbereich nicht zum Einsatz, ich kenne zumindest kein Haus aus dieser Zeit in dem für die TW Installation Edelstahl zum Einsatz kam.

Neben der TW Installation muss man auch die Heizungsrohre mal genauer unter die Lupe nehmen. Das erübrigt sich natürlich wenn die Heizungsanlage inkl., Heizflächen komplett ersetzt wird.

Ähnlich verhält es sich mit der Elektroinstallation. Auch damals kamen überwiegend auch die heute verwendeten Leitungen zum Einsatz, und wenn ich Deine Beschreibung vom Gebäude richtig interpretiere, dann wurde das Haus wohl nicht "billig" gebaut. Kritisch sind nach so vielen Jahren gerne mal irgendwelche Schraubklemmen, und die Anzahl der Steckdosen etc. entspricht nicht unbedingt dem heute üblichen Standard. Gespart wurde gerne mal an der Anzahl der Stromkreise, und ein Blick in den Zählerschrank und evtl. vorhandene Unterverteilungen ist sowieso ein Muss. Ein paar Messungen können auch nicht schaden. Das weiß aber der Elektriker (sollte er zumindest wissen). RCD sucht man auch meist vergeblich, die kann man aber einfach nachrüsten.

Egal wie, die Elektroinstallation bringt Dein Budget sicherlich nicht in Gefahr, da gibt es andere Punkte die viel teurer werden.

Der Zeitaufwand für eine vernünftige Kostenschätzung bei einer Bauaufgabe einer Sanierung / Modernisierung in der Größenordnung EFH liegt bei mind. 4 - 8, eventuell auch 12 Stunden nach ausgiebiger örtlicher Besichtigung und Abstimmung mit den Erwerbern. Multipliziert mit mind. 100 € / Stunde dürfte das zusammen mit der Besichtigung ab etwa 1.000 € kosten, vielleicht werden es auch 2.000 €. Dafür sollte es dann auch eine schriftliche / grafische Ausarbeitung geben, welche als erste Grundlage für Finanzierungsgespräche bei der Bank oder für Angebote zur Planung dienen kann. Eine solche Beauftragung kann unabhängig von einer möglichen späteren Beauftragung für Planungsleistungen erfolgen. Vielleicht wird bei einer späteren Beauftragung von Planungsleistungen an das selbe Büro ein Teil der Leistung verrechnet, vielleicht auch nicht.

Ich würde einen solchen Auftrag als eine einmalige und dann abgeschlossene „Grundlagenermittlung“ sehen.

Zu Vermeidung von Missverständnissen oder falschen Erwartungen sollten als kurze Liste definiert werden, was genau zu tun ist. Mögliche Punkte könnten dabei sein:

• Bewertung des physischen baulichen Zustandes
• objektiver Sanierungsbedarf einzelner Bauteile mit Priorisierung
• Möglichkeiten energetischer Sanierungen mit Priorisierung
• Überprüfung der baurechtlichen Zulässigkeit von Erweiterungen / Umnutzungen
• technische Umsetzbarkeit von Umnutzungswünschen / baulichen Veränderungswünschen
• grobe Kostenschätzung (2. Ebene nach DIN 276 zu einzelnen Punkten aus vorstehender Liste)

Aus den genannten Punkten ergibt sich, dass mit Anwachsen der gewünschten Leistungen auch ein größerer Zeitaufwand entsteht und damit das Honorar deutlich über das o.g. Volumen hinausgehen kann. Wenn dann auch noch verbindliche Aussagen von Behörden gewünscht werden, kommt man schnell über die 2.000-€-Grenze.

Oft werden bei mir solche Begutachtungen / Grundlagenermittlungen erst nach dem Kauf angefragt bzw. beauftragt, was zwar eigentlich zu spät ist, wegen der Ausgabe aber auch verständlich.

Skeptiker In Anbetracht der mögl. Kauf- + Sanierungskosten halte ich die Ausgaben für eine Kostenschätzung für angemessen, wenn nicht sogar günstig.

Wird euch das Haus auch nach einer Kniestockerhöhung gefallen? Durch eine solche verändern sich die Proportionen das Hauses und es kann unstimmig und hässlich werden.

Wie sieht denn das Häusle aus?

Zitat von Skillz

Klar, das Geld für eine genaue Kostenaufstellung werden wir auf jeden Fall ausgeben (ist ja am Ende dann auch nur ein winziger Bruchteil des Gesamtpakets). Nur: Wenn ich von vornherein schon weiß, dass die Kostenschätzung am Ende deutlich über meinem Budget liegen wird, würde ich mir dann auch die 2000 Euro dafür sparen und das Projekt komplett abblasen.

Gutachter kommt häufiger zu anderen Ergebnissen als erhofft. Das weiß aber selbst die erstellende Person in etlichen Fällen erst, wenn das Gutachten fertig ist. Es sollte deshalb von vornherein, also vor der Auftragserteilung, explizit nach den wesentlichen kritischen Punkte gefragt werden. Hier könnte die Frage lauten: Welche auf absehbare Zeit erforderlichen Maßnahmen der folgenden Liste … lassen sich mit unserem Budget von XXX.XXX € sicher umsetzen?

Guten Morgen Herr Skillz,

eine Kostenschätzung ist irrelevant.

Gefällt Ihnen das Haus, dann es lohnt sich.

Je nachdem, mit welcher Firma Sie den Umbau machen und wie viel Luxus Sie sich wünschen können die Kosten von 0- 1Mil. sein.

LG Ramona Agachi

Zitat von Ramona Agachi

Je nachdem, mit welcher Firma Sie den Umbau machen

So einen Umbau macht man nicht mit einer "Ich kann alles" Firma + deren Subs, sondern mit mehreren Firmen!

Zitat von Ramona Agachi

Guten Morgen Herr Skillz, eine Kostenschätzung ist irrelevant.

Von einer gestandenen Architektin ist das eine bemerkenswerte Aussage, eine irritierende sogar. Sollte es ein Bauherr nicht vor Beginn einer Maßnahme erfahren, wenn sein Budget bei Weitem nicht für die eigenen Wohnträume ausreicht? (Aber wenn man als Architektin mit dem Entwurf und der Planung von "Traumhäusern" wirbt und nur Entwürfe zeigt, keine realisierten Objekte, mag das vielleicht nachvollziehbar sein, denn auf die tatsächliche Umsetzung kommt es dann wohl nicht so sehr an - Wohnträume eben, die Träume bleiben.)

Zitat von Ralf Dühlmeyer

So einen Umbau macht man nicht mit einer "Ich kann alles" Firma + deren Subs, sondern mit mehreren Firmen!

Das lässt sich so oder so umsetzen. Wir als planende und bauleitende Architekten neigen dazu, in der Vergabe in Einzelgewerken zu denken (u.a. aus Qualitätsgründen), private Bauherren hingegen erhoffen sich von einem GU nur einen Ansprechpartner, weniger Koordinationsaufwand, bessere gewerkeübergreifende Zusammenarbeit und - ganz wichtig - wegen der höheren Auftragssumme einen größeren Preisnachlass. Bauleitende / ausführende Architekten wissen, dass es das alles nur gegen Honorar, also Mehrpreis gegenüber der eigentlichen Bauleistung, gibt - und den Mehrpreis kann man für vergleichbare Leistung einem freien Architekten eben so zahlen wie einem GU. Es sollte nur klar sein, dass diese Leistung nicht geschenkt gibt, egal von wem.

Zitat von Skeptiker

Von einer gestandenen Architektin eine bemerkenswerte Aussage.

Vor allem, wenn man mit "leistunsphasen nach HOAI" wirbt!

Wenn die Lage und das Haus so gut sind, warum dann so viel umbauen? MMn ist es dann das falsche Objekt. Außer man muss nicht aufs Geld schauen.

Bevor ich bei dem alten Haus vermutlich mehr als 1 Mio. versenke baue ich lieber neu.

Wie schaut denn das Prunkstück aus?

Zitat von Skillz

Wir sind absolute Laien

Das merkt man schon ohne Zahlen an der bloßen Idee

Zitat von Skillz

was bspw. so eine Kniestockerhöhung kostet

denn eine Kniestockerhöhung ist bei einem Bestandsgebäude keine Aufpreisfrage wie bei einem Neubauprojekt, sondern ein teurer Eingriff. Bei einem Split Level Haus (mit dann wohl versetzten, gegenläufigen Pultdächern ?) würde ich für nur eine Hälfte grob dreiviertel des Aufwandes des Gesamtdaches schätzen - ein bißchen auch davon abhängig, ob im Ergebnis ein Satteldach entstehen soll. Da muß man schon Liebhaber und/oder Überzeugungstäter sein, daß einem das den unvermeidlichen "Goodwill-Aufschlag" auf den Weg mit einem strukturell bereits passenden Grundmodell wert ist. Ein Passat ist billiger, als einen Jetta zu verlängern

Bebildert würden Dir auch die Nicht-Architekten hier eine genauere Einschätzung geben können (allerdings ebenfalls nicht in Geldbeträgen ausgedrückt).

Architektenhaus... Wie lang gilt eigentlich das Urheberrecht des Architekten und wie bewirkt sich das bei Umbauten etc aus?

Da EFH, wahrscheinlich gar kein Urheberrecht drauf. Nur bei wenigen Häusern greift das Urheberecht.

Das Urheberrecht endet in D für alle Werke (mit objektiv erkennbarer „Schöpfungshöhe“) 70 Jahre nach dem Tod der Urheberin bzw. des Urhebers.

Nur sehr wenige Bauwerke haben nennenswerte Schöpfungshöhe. Dabei spielt es keine Rolle, ob das Objekt als „Architektenhaus“ o.ä. beworben wird. Tendenziell gibt es in D deutlich mehr Häuser unter Denkmalschutz als unter Eingriffseinschränkungen mit Verweis auf das Urheberrecht.

Auch die Art des Bauwerks bzw. der Nutzung spielt dabei keine Rolle. Meines Wissens stehen mehrere EFH von Ludwig Mies van der Rohe, Egon Eiermann oder Arne Jacobson unter Schutz (ok, Denkmalschutz) aber keineswegs alle. Wer derartiges kauft, will es normalerweise gerade erhalten (und die anderen Fälle werden dann meist vor Gericht entschieden oder zumindest abgeschlossen).