Zulässige Firsthöhe - Referenzpunkt Tiefhof?

Irgendwas stimmt da nicht.

Stell mal den annonymisierten Bescheid und sofern vorhanden einen Link zum B-Plan ein.

Zitat von Frank-S

Der B-Plan kommt via PN - vielen Dank vorab schonmal!

Da B-Pläne öffentlich sind und keinen Urheberschutz nach UrhG geniessen

Zitat von UrhG

(1) Gesetze, Verordnungen, amtliche Erlässe, Bekanntmachungen und Entscheidungen sowie ausschließlich oder vorwiegend zum amtlichen Gebrauch hergestellte amtliche Werke der im § 2 Z 1 oder 3 bezeichneten Art genießen keinen urheberrechtlichen Schutz.

spricht nichts dagegen, auf den B-Plan hier ebenfalls öffentlich zu verlinken, in welchem das Gebäude liegt, oder einen Auszug daraus zu veröffentlichen.

Eine solche Auslegung habe ich in BW noch nie gehört. Da sollte man mehr Infos haben. Im Regelfall werden Maximalhöhen vom EFH aus angegeben und die Höhe des EFH ist im Bebauungsplan festgelegt. Die EFH ist meist die FFB EG, also die Fußbodenhöhe des EG. In manchen Baugebieten ist noch eine Begrenzung über gewachsenem Boden noch Maßstab. Aber vom Kellereingang? Nie und nimmer. Das wäre ganz sicher ein Novum, wenn es so wäre, an was ich aber nicht glaube.

Hier noch der komplette Textteil

Welche Geländehöhe wurde denn talseitig festgelegt?

Da Garagen vorwiegend in den Untergeschosssen vorgesehen werden sollen, könnte die Aussage des Bauamtes zutreffend sein.

Zitat von Frank-S

dass die Traufhöhe "vom festgelegten Gelände bis zum Schnittpunkt von Außenwand und Dachhaut" gemessen wird.

Tiefhöfe sind im BBP nicht erwähnt.

Als erstes würd ich die festgesetzte Höhe erfragen.

Dann kenne ich die Bauordnung von BaWü nicht en detail, aber in NDS z.B. steht in der LBO sinngemäß drin:

...ab OK natürlicher/festgesetzter Geländehöhe. Abgrabungen sind zu berücksichtigen, Aufschüttungen nicht.

Steht ähnliches auch in Eurer LBO drin?

Selbst wenn - dann muss man damit halt bei einem Entwurf kreativ umgehen. Müsst Ihr halt einen kreativen Menschen beauftragen.

Zitat von Ralf Dühlmeyer

Als erstes würd ich die festgesetzte Höhe erfragen.

Zitat von Frank-S

Wie oben geschrieben bekamen wir die Rückmeldung, dass die Traufhöhe auf 5,50m festgesetzt wurde,

Mit festgesetzter Höhe meinte ich die festgesetzte Geländehöhe !!! Und die kann Dir (Und jedem anderen) nur das Bauamt nennen

Zitat von Frank-S

Was wäre denn beispielsweise ein "kreativer Umgang" bei einem Entwurf?

Das bezog sich auf das im obigen Foto zu sehende, nicht auf das im Schnitt dargestellte! Auf dem foto wirkt der Hof recht klein (im Schnitt nicht mehr), darauf hätte man z.B. mit einer kleinen Gaube reagieren können. Gauben, die untergordnet sind, dürfen höher als die festgesetzte Traufhöhe sein, wenn sie nicht total verboten sind.

Entsprechend dem Schnitt würde ich die festgelegte Geländehöhe bei 393,50 m sehen.

Stehen im B-Plan selbst eventuell noch festgesetzte Höhen?

Man könnte sich ja mal dumm stellen und beim Bauamt nachfragen, woraus sich die vom Bauamt angenommene festgesetzte Geländehöhe ergibt.

Insgesamt muss da ein guter Planer ran, der die Mitarbeiter der Genehmigungsbehörde kennt und mit denen eine Lösung finden kann.

Zitat von Frank-S

Kann es wirklich sein, dass ein Tiefhof mit 1,5m² Fläche unser gesamtes Bauvorhaben zunichte macht?

Ja.

Zitat von Frank-S

ob die Begründung des Bauamts rechtens ist

... kann anhand der winzigen Ausschnitte bei Foto, BPlan-Angaben und Bauvorlagen nicht beurteilt werden.

Zitat von Ralf Dühlmeyer

Und die kann Dir (Und jedem anderen) nur das Bauamt nennen

Wenn das so wäre, wäre die Festsetzung im Bebauungsplan unbestimmt und damit mindestens diese Festsetzung unwirksam, evt. sogar der ganze Bplan.

Zitat OVG NRW, Urteil vom 15.02.2012 - 10 D 46/10.NE (https://openjur.de/u/453441.html):

Um als ausreichende Berechnungsgrundlage dienen zu können, müssen textliche Festsetzungen zur Höhe eindeutig sein, das heißt die in die Höhenberechnung einzustellenden Parameter klar und unmissverständlich benennen.

Wenn sich im BPlan keine Angaben finden lassen, wie das Gelände festgelegt ist, liegt ein Bestimmtheitsmangel vor.

Die Festgelegte Geländehöhe ist im Normalfall der gewachsene Boden. Kleinere Lichthöfe sind da eher unbedeutend. Gräbt man die halbe Hauskante frei sieht es anders aus. Bei ansteigendem Gelände wird ein Punkt festgelegt und das sollte im Bebauungsplan stehen. Meist ist es ein gemittelter Wert zwischen höchstem und niedrigstem Punkt einer Seite. Da man eh eine/n Planenden für die Aufstockung braucht, sollte sich diese/r mit der Sache befassen und mit dem Bauamt kommunizieren. Der/Die kennt die Leute auf dem Bauamt.

Gibts nen Link zu dem Bebauungsplan?

Zitat von Frau Maier

Die Festgelegte Geländehöhe ist im Normalfall der gewachsene Boden.

Nein. Der gewachsene Boden kann nicht festgelegt werden.

Die Geländeoberfläche kann bauordnungsrechtlich durch die Baugenehmigung festgelegt werden oder bauplanungsrechtlich durch den Bebauungsplan.

Tiefhof? Bei uns heißt das Kellerabgang. Und der muss natürlich unter Gelände liegen...

Zitat von Frank-S

Die Antwort lautet: "Leider können wir Ihnen nicht sagen, wo diese Festsetzung rechtlich verankert ist. Bitte stellen Sie einen Bauantrag oder eine Bauvoranfrage."

Bevor ich meine eigene Meinung zu dieser Aussage kundtue, wäre ich sehr an Meinungen hier aus dem Forum interessiert.

Meine Meinung dazu würde sicher kaum von Deiner abweichen, vermute ich.

Die Antwort steht in #11:

Zitat von Escroda

Wenn das so wäre, wäre die Festsetzung im Bebauungsplan unbestimmt und damit mindestens diese Festsetzung unwirksam, evt. sogar der ganze Bplan.

Zitat OVG NRW, Urteil vom 15.02.2012 - 10 D 46/10.NE (https://openjur.de/u/453441.html):

Lass Dich nicht einfach so abwimmeln!

Irgendwas stimmt hier nicht.

Im Eingangspost

Zitat von Frank-S

Eine Bauvoranfrage beim Bauamt hat ergeben

... und jetzt

Zitat von Frank-S

Bitte stellen Sie einen Bauantrag oder eine Bauvoranfrage.

Habt Ihr eine Bauvoranfrage (mit Antrag und Unterlagen) gestellt oder nur mal unverbindlich vorab gefragt?

Zitat von Frank-S

Wir haben eine formlose Anfrage gestellt

Dann stell bitte ein förmliche Bauvoranfrage.

Dazu gibt es dann eine rechtsverbindliche Aussage (Bescheid).

Achtung!

Es wird/werden nur die gestellte(n) Frage(n) beantwortet. Es ist also wichtig die Frage/Fragen richtig zu stellen um eine verwertbare Aussage zu bekommen.

Zitat von Frank-S

Wir haben eine formlose Anfrage gestellt ...

Dann lass eine formal richtige Voranfrage stellen von einem Bauvorlageberechtigten mit Erfahrung im Umgang mit Ämtern. Dann muss zwangsläufig ein schriftlicher Bescheid erfolgen.

Nachtrag: de Bakel war schneller. Aber immerhin - 2 Leute - 1 Meinung!

Zitat von Frank-S

Ist es nicht zunächst unser Recht zu erfahren, auf welcher rechtlichen Grundlage diese Festsetzung basiert? Und zwar ohne, dass uns dadurch Kosten entstehen?

Woher sollen WIR wissen, was der Behörde da zu Recht oder Unrecht durchs Hirn gegeistert ist?

Zitat von Frank-S

Meinungen fachkundiger Foristen

Im Rahmen unserer Möglichkeiten antworten wir gerne! Nur vermute ich, dass das ggf. ein etwas längerer Hickhack wird, wo es eines möglichst orts- und auf jeden Fall sachkundigen Planer braucht. Du siehst ja, wie man Dich abbügelt.

Zur Vorbereitung kannst Du natürlich versuchen, im B-Plangebiet bereits in Deinem Sinne vorhandene Präzedenzfälle zu finden.

Hast Du eigentlich mit der Genehmigungsbehörde gesprochen? Das wird ja wohl kaum die Gemeinde sein.

Zitat von Frank-S

"Leider können wir Ihnen nicht sagen, wo diese Festsetzung rechtlich verankert ist. Bitte stellen Sie einen Bauantrag oder eine Bauvoranfrage."

Diese Antwort ist beklagenwerterweise sehr bürgerunfreundlich.

Zitat von Frank-S

Bevor ich meine eigene Meinung zu dieser Aussage kundtue, wäre ich sehr an Meinungen hier aus dem Forum interessiert.

Dennoch möchte ich in Unkenntnis des genauen bisherigen Ablaufs für Nachsicht mit der Behörde werben.

Zitat von Frank-S

Gerne würden wir einen förmlichen Antrag auf Bauvorbescheid stellen, und auch die damit verbundenen Gebühren sowie die Kosten für einen Bauvorlageberechtigten tragen.

Es spricht nur eins dagegen: Unser Rechtsempfinden.

Euer Rechtsempfinden müsste zunächst genauer aufgeschlüsselt werden und mit der tatsächlichen Rechtslage abgeglichen werden.

Zitat von Frank-S

Die Baurechtsbehörde hat festgesetzt, dass nicht das umgebende Gelände, sondern ein Tiefhof/Kellerabgang als Referenzpunkt für die Traufhöhe maßgeblich sei.

So wie ich die Lage bisher verstanden habe, hat das Bauamt zu einer formlose Anfrage eine unverbindliche erste Einschätzung abgegeben (s. #1). Es handelt sich also keinesfalls um eine Festsetzung, so dass eine Rechtsgrundlage zum jetzigen Zeitpunkt nicht angegeben werden muss. Da Du nun von Baurechtsbehörde schreibst, wäre es wichtig zu erfahren, mit welcher Behörde oder welchen Behörden der bisherige Austausch stattgefunden hat oder, falls die Gemeinde auch Baurechtsbehörde ist, mit welchen Organisationseinheiten (Planungsamt, Bauaufsicht, o.ä.) kommuniziert wurde.

Zitat von Frank-S

Ist es nicht zunächst unser Recht zu erfahren, auf welcher rechtlichen Grundlage diese Festsetzung basiert? Und zwar ohne, dass uns dadurch Kosten entstehen?

Ja und Nein.

Ja, gemäß § 10 Abs. 3 Satz 2 BauGB:

Der Bebauungsplan ist mit der Begründung und der zusammenfassenden Erklärung nach § 10a Absatz 1 zu jedermanns Einsicht bereitzuhalten;

über den Inhalt ist auf Verlangen Auskunft zu geben.

Näheres regeln Organisationsstrukturen, Verfahrensvorschriften und Gerichtsurteile.

Üblich ist, dass die Gemeinden für die Einsichtnahme zuständig sind, schließlich stellen sie die BPläne auf. Daher muss auch hier über den Inhalt Auskunft erteilt werden. In kleineren Gemeinden sind die Mitarbeiter*innen aber oft mit Detailfragen zu bestimmten Festsetzungen überfordert, z.B. weil die Pläne alt sind oder von externen Büros erstellt wurden. So wird dann gerne die Auskunftspflicht auf das Zeigen des Planes beschränkt, Erläuterungsnachfragen, insbesondere von Laien, werden abgewiegelt.

Die Baugenehmigungsbehörden aber sind für Auskünfte nicht zuständig und verweisen zu Recht auf die gesetzlich vorgesehenen Möglichkeiten der Bauvoranfrage und des Bauantrags. Insbesondere in Zeiten der Überlastung und des Fachkräftemangels kann auch keine Kulanz erwartet werden. Letzendlich würden sich die Mitarbeiter*innen auch außerhalb der offiziellen Verfahren auf dünnes Eis begeben, da sie möglicherweise aufgrund von unvollständigen Bauvorlagen oder fehlenden Beteiligungen anderer Behörden unhaltbare Aussagen treffen.

Wenn Du an kostenlosen Einschätzungen interessiert bist, gib uns den vollständigen BPlan zur Kenntnis, also Zeichnung, Text und Begründung. Dann schauen wir mal, ob sich der erste Eindruck von der magelhaften Bestimmtheit des BPlans bestätigt.

Der Mensch ist nunmal fehlerhaft.

Die Frage ist, ob ich mich an einer (zugegebenermaßen evtl ziemlich blöden) Aussage festbeisse, dort etwas fordere und Zeit und Energie und Geld hineinstecke. Oder ob man diese Zeit und Energie und auch Geld in die Hand nimmt, um das auszuführen, was das eigentliche Ziel ist. Was Dir dem Anschein nach ja auch nicht verehrt werden kann.

Escroda ist fachlich top, ich würde mich an seine Tips halten.

These: Da hat sich evtl jmd im Amt vergaloppiert und es wird demjenigen nicht in den Rücken gefallen? Hartes Entgegnen verstärkt meist sowas nur.

Zitat von Frank-S

Der BBP ist unterwegs via PN.

Und noch einmal: Bebauungspläne sind wie alle Gesetze und Verordnungen nicht durch das Urheberrecht geschützt und dürfen hier öffentlich eingestellt werden! Dein Grundstück musst Du ja nicht markieren! Was soll denn diese Geheimniskrämerei. Ein Forum lebt von der Öffentlichkeit der dort geführten Diskussionen!

Zitat von Frank-S

Der BBP ist unterwegs via PN.

Danke für die PN. Allerdings halte ich persönliche Nachrichten in einer öffentlichen Diskussion nur in Ausnahmefällen für gerechtfertigt, was in diesem Thread schon alleine angesichts der Vielzahl von Diskussionsteilnehmerinnen nicht der Fall ist. Außerdem ist das Dokument unvollständig und obendrein nochmals zensiert, was eine Eigenrecherche zusätzlich erschwert. Ein Lied ohne Musik erschließt sich einem nicht vollständig, insbesondere wenn nur ein paar Textzeilen bekannt sind. Nach meiner Erfahrung führt das Prinzip "Wasch mich, aber mach mich nicht nass" nicht zum Ziel.

Zitat von Frank-S

Beide Optionen empfinde ich als Unrecht.

Aber das bringt Dich nicht weiter, selbst wenn es Unrecht wäre. Entweder Du akzeptierst die unverbindliche Aussage, dass eine Aufstockung nicht möglich ist, oder Du beauftragst eine bauvorlageberechtigte Entwurfsverfasserin, die dann in Kenntnis der vollständigen Gegebenheiten zu einer eigenen Einschätzung bezüglich der planungsrechtlichen Möglichkeiten gelangt bzw. mit den richtigen Fragen an die richtigen Menschen das Machbare auslotet.