Aufklärungs- und Sorgfaltspflichten?

Wie ist denn die vertragliche Konstellation zwischen Euch, Fertighausfirma, Erdbauer, Architekt?

Zitat von baumalwieder

Zu guter Letzt ist jetzt auch noch eine so nicht in den Plänen eingezeichnete Leitung an eben dieser Stelle aufgetaucht,

was für eine Leitung? Sofern es nicht eine Versorgungsleitung für *mein* Grundstück ist, würde ich die nicht akzeptieren, und schon gar nicht mein Haus dafür verschieben.

Zitat von baumalwieder

so nicht in den Plänen eingezeichnete Leitung

Wie ist die Leitung denn in den Plänen eingezeichnet? Was leitet die? Wem gehört die? Gibt es eine Grunddienstbarkeit?

Die Pläne der Versorger sagen erfahrungsgemäß im Wesentlichen aus: "ungefähr da glauben wir, dass wir vielleicht eine Leitung haben".

Du solltest den Wasserversorger darauf ansprechen. Der hat durchaus ein Interesse daran, dass seine Leitung nicht ohne entsprechende Dienstbarkeit über fremden Grund läuft, da er im Schadensfall ja drankommen muss.

Du baust / Ihr baut nach der Schilderung also mit einem Generalübernehmer auf eigenem Grundstück. Habt ihr mit dem Bauunternehmer einen (Werk-) Vertrag über "ein Haus mit allem inklusive Planung" geschlossen und der hat einen externen Architekten mit der Erstellung der Genehmigungsplanung beauftragt?

Wenn das soweit zutrifft, verstehe ich nicht, weshalb Fehler in einer Teilleistung des BU / GU (oder gar mehreren) zu einer Kostensteigerung für euch führen sollen.

Davon völlig unabhängig ist die Frage der ohne entsprechende Rechtsgrundlage auf Eurem Grundstück liegenden Trinkwasserleitung. Einerseits ist Baugrundrisiko Bauherrenrisiko, andererseits ist Streit mit der Nachbarschaft schon vor dem Einzug ein ganz schlechter Start ins selbst genutzte Wohneigentum.

Zitat von baumalwieder

Ist das irgendwem definitiv anzukreiden?

Provokant formuliert: Eurer Naivität?

Denn wenn

Zitat von baumalwieder

Erdarbeiten nach Aufwand

berechnet werden, kämen ja auch bei korrekter Berechnung keine anderen Kosten zusammen, ihr hättet nur früher erfahren, was da auf euch zukommt.

1. Um das ganz klar zu sagen; Der "Kollege" kann einen ordnungsgemäßen Höhenplan erwarten, den ihm der Bauherr beistellen/liefern muss. -> Euer Problem.

Hat er nicht eingefordert. Ob das Risiko damit auf ihn übergeht, darf er mit SEINEM AG ausfechten

2.

Zitat von baumalwieder

vermutlich mein Problem bleiben.

Vermutlich bedeutet also, es hat noch niemand Mehrkosten angemeldet. DAS würde ICH erstmal als Erstes klären.

Sich Gedanken machen ist OK, Panik schieben zum jetztigen Zeitpunkt aber überflüssig

Zitat von baumalwieder

hätte mich dazu aber irgendjemand zu irgendeinem Punkt über die Problematik der Baugrubentiefe bei geringem Grenzabstand informieren müssen.

3. Ob das Eurem BU oder dem Kellerbauer anzuhängen wäre, muss ein Jurist in Kenntnis ALLER Unterlagen beurteilen.

Den einzuschalten würde ich sowieso raten; ein Baurechtsjuristen!

Zitat von baumalwieder

Kein GU. Von der Fertighausfirma kommt einmal Haushülle komplett (nicht die allseits bekannte Bastelhaus-Firma) mit Planung auf Keller, die Genehmigungsplanung war auch bereits durch.

Wer hat wen für die Erstellung der Bauvorlage bezahlt, ihr direkt oder indirekt über die Fertighausfirma?

Zitat von baumalwieder

Von der rein rechtlich gesondert beauftragten Kellerfirma kommt einmal Keller und der Rest, die wobei Erdarbeiten nach Aufwand berechnet werden.

Wer hat den Keller auf welcher Plangrundlage geplant?

Bei „Bezahlung nach Aufwand“ gab es also bei Beauftragung bewußt keine verbindliche Festlegung auf ein bestimmtes Aushubvolumen, weshalb wohl? Jetzt war der Aufwand eben größer, so what?

Zitat von baumalwieder

Die Mehrkosten die für die Entsorgung entstehen, weil die aus dem Plan lesbaren Höhenunterschiede für Lagerung und Verfüllung in der Realität so gar nicht existieren …

Also mangelhafte Planung oder Plandarstellung. Aber auch bei richtiger bzw. mangelfreier Planung wäre das Aushubvolumen nicht kleiner gewesen, sondern ihr hättet dies lediglich eher erfahren. Die

„Mehr-“ Kosten dafür hättet ihr aber auch dann tragen müssen. Es sind „Sowiesokosten“.

Zitat von baumalwieder

Nur kommt es natürlich auch hier jetzt zu Verzögerungen und Mehraufwand, weil sich nie jemand Gedanken über die Ausführung der Baugrube gemacht hat und auch niemand mal die Höhen aus dem Architektenplan nachgeprüft hat, ehe ein wahlloser Fixpunkt als Referenz genommen wurde.
Und der Architekt der nicht messen kann, berechnet natürlich gerne den Tekturplan.

Die Tektur braucht es jetzt zur Korrektur der falschen Höhen und ggf. der Position des Hauses in der Bauvorlage, richtig? Hat der Kollege diese selbst erstellt?

Den Architektenplan prüft sinnvollerweise der Bauherr, aber natürlich auch jeder Ausführende - bezüglich seiner eigenen Belange. Wer Abweichungen von der Baugenehmigung, den örtlichen Bauvorschriften oder von den a.R.d.T. nicht erkennt und mangelhaft ausführt, haftet für diese Mängel mit. Aber bisher wurde doch nicht mangelhaft ausgeführt, oder?

Zitat von baumalwieder

Zumal davon mein Problem davon ja auch gar nicht verschwinden würde. Ohne die Leitung wäre es die Straße.

1m mehr Grenzabstand ist eine pragmatische Lösung, die wir selbst auch nicht schlecht finden.

Ist dieser eine Meter Grenzabstand bauplanungs- und -ordnungsrechtlich auf eurem Grundstück überhaupt zulässig?

Zitat von baumalwieder

Die Frage ist nur, ob ich einen Teil der Mehrkosten realistisch irgendjemand anderem ans Bein binden kann.

Nach der bisherigen Schilderung sind es Sowiesokosten, also: Nein!

Zitat von baumalwieder

Um da überhaupt erst eine Kausalität zu schaffen hätte mich dazu aber irgendjemand zu irgendeinem Punkt über die Problematik der Baugrubentiefe bei geringem Grenzabstand informieren müssen.

Da nach Deiner Schilderung Daten der Schnittdarstellungen / Höhenangaben falsch waren konnte man dies anscheinend anhand der Pläne nicht erkennen, sondern erst vor Ort. Das liest sich soweit nach einem Mangel in der Planung - wenn die bauherrenseitig gestellten Höhendaten des vorhandenen Geländes korrekt waren. Wurde nach einem aktuellen Vermesserplan gearbeitet? Musste der Bauvorlage kein Lageplan von einem ö.b. Vermesser beiliegen?

Mir ist aber die gesamte rechtliche Konstellation noch nicht völlig klar! Deshalb noch einmal: Wie genau ist Eurer Vertragsverhältnis zu dem Kollegen und auf welche Plangrundlage hat er gearbeitet?

Zitat von baumalwieder

Kein GU. Von der Fertighausfirma kommt einmal Haushülle komplett (nicht die allseits bekannte Bastelhaus-Firma) mit Planung auf Keller, die Genehmigungsplanung war auch bereits durch.

Von der rein rechtlich gesondert beauftragten Kellerfirma kommt einmal Keller und der Rest, die wobei Erdarbeiten nach Aufwand berechnet werden.

und von wem kommt das Grundstück? oder habe ich das überlesen?

Hallo,

ich hatte schon öfter Fertighaus Firmen, die den Kunden das Haus schlüsselfertig ab UK kapillarbrechende Schicht der Bodenplatte anbieten. Alle Erdarbeiten, Keller, Hausanschlüsse, Entwässerungen ab Rand Bodenplatte etc. sind bei solchen Konstellationen bauseits zu erbringen. Die Kunden wundern sich dann welche zusätzlichen Arbeiten hier dann noch nötig sind. Ich könnte mir vorstellen, dass das im vorliegenden Fall auch so ist.

Jochen

Bauort: Bavaria. Hier gibt es nicht die Notwendigkeit einen "Vermesser" einen Lageplan/ Höhenplan erstellen zu lassen.

Das heißt natürlich nicht, dass dies den Architekt nicht zu interessieren braucht. Es ist vielmehr so, dass ich zB meine Nivellements selber fertigen darf (muss). Das klappt auch idR recht gut, außer es sind wirklich große Höhenunterschiede zu überwinden (Felswand mit Überhang...).

Also: Der Architekt kann so einen Höhenplan gestellt bekommen; das ist aber in Bayern idR nicht der Fall, mit der Folge, dass man sein Nivelliergerät in den Kofferraum packt und loszieht (geht mit dem Fahrrad leider nicht) und diesen Höhenplan selber fertigt.

In jedem Falle aber müssen die Höhen bekannt sein 8egal wer diese liefert).Das hat ja Folgen für die Lage des Hauses im Gelände, kann sich auf Abstandsflächen usw. auswirken. Man kann es also nicht einfach weglassen.

Zitat von Thomas B

Hier gibt es nicht die Notwendigkeit einen "Vermesser" einen Lageplan/ Höhenplan erstellen zu lassen.

In NDS auch nicht. Wir "dürfen" die Lagepläne mit der Eintragung des geplanten Hauses selber erstellen/malen.

Zitat von Thomas B

mit der Folge, dass man sein Nivelliergerät

Alles, was nicht topfeben oder quadratisch, praktisch, gut ist, soll das ein Vermessungsbüro machen. Ich nicht.

Zitat von Thomas B

(geht mit dem Fahrrad leider nicht)

Zitat von baumalwieder

Eigenes Grundstück.

Dann hätte ich erwartet, dass Du als Grundstückseigentümer doch wissen musst, was wo an Leitungen liegt, und diese Informationen dem Planer zur Verfügung gestellt werden. Ich hatte bereits beim Grundstückskauf einen Plan mit allen (Wasser-/Abwasser) Leitungen die sich auf dem Grundstück befinden. Wenn ich mich richtig erinnere, dann stand dort (oder im Anschreiben?) auch, dass dieser Bereich nicht überbaut werden darf.

Ich bin jetzt etwas verwundert, dass diese Informationen so überraschend kam.

Zitat von Ralf Dühlmeyer

Wir "dürfen" die Lagepläne mit der Eintragung des geplanten Hauses selber erstellen/malen.

Irreführende Formulierung.

In NDS muss es ein amtlicher Lageplan (Grundriss vom Grundstück) sein, in den wir die geplanten Gebäude selber eintragen müssen.

Zwei Sachen:

Die Leitungen lagen woanders als eingezeichnet. Man rechnete also nicht damit, dass sich Leitungen auf den eigenen Grund befinden würden.

Das ist erst mal eine Sache für sich und wurde hier auch erklärt.

Die andere, dass falsche Messungen durchgeführt wurden. Einerseits hättest Du den Aushub ohnehin zahlen müssen.

Hat es denn andererseits noch Auswirkungen? (Probleme bei der Finanzierung um Beispiel?)

Hätte sich etwas verändert, wenn Du es vorher gewusst hättest?

Zitat von Ralf Dühlmeyer

Den einzuschalten würde ich sowieso raten; ein Baurechtsjuristen!

Bevor man dazu rät, würde ich dem TE erstmal einen eigenen Bausachverständigen dringend empfehlen. Die bisherigen Schilderungen klingen nach planlosen Chaos...Höhen passen nicht, Haus kann man einfach so verschieben...Kellerbauer, Fertighausfirma und ein irgendwie dazugehöriger Architekt, die alle irgendwas dem Bauherr erzaehlen...???

Zitat von Anda

Die Leitungen lagen woanders als eingezeichnet.

Naja, bei dem beschriebenen Vorgehen könnte auch die Leitung "richtig" liegen. Das scheint aber noch das lösbarste Problem zu sein...

Zitat von Anda

Die Leitungen lagen woanders als eingezeichnet. Man rechnete also nicht damit, dass sich Leitungen auf den eigenen Grund befinden würden.

Das ist erst mal eine Sache für sich und wurde hier auch erklärt.

Sorry, ich hatte #6 nicht ausführlich genug gelesen.

Zitat von Thomas B

Bavaria. Hier gibt es nicht die Notwendigkeit einen "Vermesser" einen Lageplan/ Höhenplan erstellen zu lassen.

Zitat von Thomas B

Also: Der Architekt kann so einen Höhenplan gestellt bekommen; das ist aber in Bayern idR nicht der Fall, mit der Folge, dass man sein Nivelliergerät in den Kofferraum packt und loszieht (geht mit dem Fahrrad leider nicht) und diesen Höhenplan selber fertigt.

Immer wieder interessant, wie sich die Bundesländer da unterscheiden. In B muss der Lageplan komplett mit allen Höhenangaben vom Vermesser kommen ("... und das ist auch gut so!").

Zitat von baumalwieder

auf eine nachträgliche Grunddienstbarkeit wollen wir uns aber natürlich nicht einlassen.

Ich fürchte, da hat der Eigentümer der Leitung auch noch was dazu zu sagen...

Zitat von baumalwieder

...nicht mehr 5 sondern nur noch 4 Meter...

Woher weiß man eigentlich ohne Vermesser, wo die Grundstücksgrenzen sind? Nicht, dass am Ende die Leitung richtig liegt, nur das Grundstück nicht dort, wo es die Katasterunterlagen definieren ...

Ich würde Nägel mit Köpfen machen und einen Vermesser beauftragen, der alles gescheit macht. Wurde überhaupt ein Bodengutachten gemacht?

Ja, so wie geschildert ist das eine übliche Konstellation bei Fertighäusern. Ansprechpartner ist aber immer die Hausbaufirma, weil die kümmert sich ja um alles und bezahlt auch den Architekten.

Bei älteren Baugebieten kann man sich auch nicht immer auf die amtlichen Pläne verlassen. Da muss man selber schauen. Bei uns finden sich immer wieder Leitungen, die niemand kannte und nirgends verzeichnet , aber trotzdem in Betrieb sind. Das ist so in fast 1.000 Jahre alten Städten.

Zitat von Thomas T.

Woher weiß man eigentlich ohne Vermesser, wo die Grundstücksgrenzen sind?

Das war mein nächster Gedanke. Bei uns wurde Vor Jahrzehnten eine Straße verbreitert und die ursprünglich im Grundstück liegende Leitung lag dann in der Böschung zur Straße, die jedoch im Eigentum der Gemeinde stand. Wer da vor zig Jahrzhenten mit wem einen deal gemacht hatte, keine Ahnung. Ich dachte auch zuerst, dass mein Grundstück bis an den Gehweg (ca. 3m höher) reicht, und der Plan den man mir gegeben hatte war wohl schon etwas älter.

.

Am Ende wurde dann diskutiert, wer sich um die Böschung kümmern muss, weil ich es abgelehnt habe, die Pflege zu übernehmen. Die Gemeinde musste dann einsehen, dass es ihr Job ist. Die haben aber erst noch einmal nachgeforscht, nachdem ich gedroht hatte, die Pflege mit 20 Liter Glyphosat zu übernehmen plus Kettensäge für die Bäume die die Gemeinde dort gepflanzt hatte.

Wer weiß, vielleicht sind beim TE die Pläne zwischenzeitlich auch mutiert

Ich würde ja nun mal erst mit dem Versorger sprechen.

Wenn der bestätigt das die Leitung in deinem Grundstück liegt, ist Gewissheit da.

Das hat dann zur folge, das A) du eine Wertminderung deines Grundstückes erfährst

indem du eine Dienstbarkeit erhältst oder die Leitung geduldet wird und

evtl. auftretende Schäden zu deinen Lasten gehen. Dein Grund, dein Problem....(auch wenn´s nicht ganz stimmt).

Natürlich ist auch ein Rückbau der Leitung möglich.....