Haus gekauft und Grundflächenzahl überschritten!

  • Hallo zusammen,

    wenn jemand in BW ein renovierungsbedürftiges Haus aus den 70ern gekauft hätte und jetzt feststellt, dass laut Bebauungsplan von 1970 die Grundflächenzahl von 0,25 überschritten wird, wie schlimm wäre das?

    Erstmal dazu die Zahlen:

    Fläche Grundstück: ca 810 m2

    Fläche Haus: ca 210 m2

    Fläche bebaute Außenanlagen (nach GRZ II Einfahrt, Terrasse, freistehende Garagen): ca 240 m2

    Fläche Garten: ca 360 m2

    Soweit ich die Baunutzungsverordnung des Landesrechts BW verstehe, dürften die GRZ II Flächen 50 % der erlaubten GRZ I Flächen sein. Das wäre aber hier gerade mal ca. 100 m2.Wenn jetzt jemand bei den bebauten Außenanlagen etwas ändern wollen würde und im Zuge dessen mit dem Bauamt sprechen müsste, bekommt er ja Probleme mit der jetzigen Bausituation. Was könnte er da tun?

    Vielen Dank schon einmal im Voraus für die Hilfe!

  • Warum schreist Du so?


    Wenn das Haus samt Nebenanlagen wie vorhanden genehmigt ist, hast Du schonmal Bestandsschutz.

    Außerdem gilt für alle Änderungen die BauNVO aus dem Jahr, aus dem auch die der B-Plans stammt. Um welche Änderungen soll es denn gehen?

    Gefährlich ist's, wenn Dumme fleißig werden!

  • Wollte nicht schreien, aber jetzt wirds leiser :)


    Danke der 2. Hinweis bedeutet laut der damaligen BauNVO:


    (4) Auf die zulässige Grundfläche werden die Grundflächen von Nebenanlagen im Sinne des § 14 nicht angerechnet. Das gleiche gilt für Balkone, Loggien, Terrassen sowie für bauliche Anlagen, soweit sie nach Landesrecht im Bauwich oder in den Abstandsflächen zulässig sind oder zugelassen werden können.


    Also wenn man jetzt an den Stellen wo eine Terrasse, Garage oder ein Gartenhaus steht, die selben Dinge hin packt, dann ist das in Ordnung?!


    Wie sieht es mit neuen Nebenanlagen die entstehen? Wenn man dort wo bisher Garten war nun eine neue Terrasse/Teich/Betonfläche etc. hin setzt muss man sich ja vermutlich an die neue BauNVO halten?! Und in diesem Fall hätte man ja schon alle GRZ II ausgereizt?!

  • Was könnte er da tun?

    Schrei hier nicht so rum, das wäre ein Anfang

    die Baunutzungsverordnung des Landesrechts BW

    Die BauNVO ist BUNDESrecht! Die gilt in allen LBO Bereichen!

    Fläche Haus: ca 210 m2

    Das ist NICHT = GFZ. Die GFZ ist eine Zahl mit einer Nachkommastelle, meist 0,X. und gibt an wieviel % des Grundstücks überbaut werden dürfen.


    Also zuerst in den B-Plan (gibts den überhaupt?) schauen und die GFZ lesen.

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

  • Das ist NICHT = GFZ. Die GFZ ist eine Zahl mit einer Nachkommastelle, meist 0,X. und gibt an wieviel % des Grundstücks überbaut werden dürfen.


    Also zuerst in den B-Plan (gibts den überhaupt?) schauen und die GFZ lesen.

    Der TE hat doch gar nicht behauptet dass die Fläche des Hauses von 210m² die GFZ sind.

    Und weiter hat er die GFZ, anders wie von dir beschrieben, sogar mit 2 Nachkommastellen angegeben:

    dass laut Bebauungsplan von 1970 die Grundflächenzahl von 0,25 überschritten wird,

  • Die GFZ ist 0,25

    Na, da hat der Ralf Dich aber aus dem Konzept gebracht. Ich nehme an, Deine erste Angabe

    Grundflächenzahl von 0,25

    war richtig, also GRZ = 0,25.


    Wie sieht es mit neuen Nebenanlagen die entstehen?

    Irrelevant. Der BPlan ist von 1970. Sofern es keine Änderungen gibt, die auf einer späteren BauNVO basieren, gilt für alle bestehenden und zukünftigen baulichen Anlagen die 1970 festgesetzte GRZ mit dem entsprechenden Berechnungsansatz, also keine GRZ I oder GRZ II.

  • Erstmal vielen Dank hier in die Runde für die viele und vor allem verständliche Hilfe!


    Na dann heißt dass (wie z. B. für die Definition von Geschossen häufig diskutiert), dass für die Auslegung/Anrechnung der Nebenflächen bezüglich der GRZ bei einem Haus das 1970 laut dem B-Plan von ebenfalls 1970 gebaut wurde, eine starre/statische Verweisung auf die damals gültige BauNVO von 1968 gilt?!


    Das heißt sie werden nicht angerechnet und man kann rein theoretisch das gesamte Grundstück z. B. mit einer Terrasse versehen wenn man möchte.

  • Das heißt sie werden nicht angerechnet und man kann rein theoretisch das gesamte Grundstück z. B. mit einer Terrasse versehen wenn man möchte.

    Also nicht damals sondern jetzt als neue Maßnahme?


    Noch eine Frage was ist denn wenn im B-Plan steht das Nebenanlagen (§14 BauNVO) in den nicht überbaubaren Grundstücksflächen nicht zugelassen sind?

  • Und bezüglich der Frage mit der GRZ, kann man auch bei neuen Vorhaben auf einem Grundstück mit Haus aus 1970 mit B-Plan aus 1970 neue Vorhaben auf gem Grundstück mit Nebenanlagen realisieren die dann weiterhin laut der damals gültigen BauNVO nicht angerechnet werden?

  • Na dann heißt dass (wie z. B. für die Definition von Geschossen häufig diskutiert), dass für die Auslegung/Anrechnung der Nebenflächen bezüglich der GRZ bei einem Haus das 1970 laut dem B-Plan von ebenfalls 1970 gebaut wurde, eine starre/statische Verweisung auf die damals gültige BauNVO von 1968 gilt?!

    Ja.

    Das heißt sie werden nicht angerechnet

    Ja, wobei Du nun den Begriff "Nebenflächen" verwendest, der planungsrechtlich nicht definiert ist. Sofern Du damit auch Stellplätze und Garagen meinst, ist §21a zu beachten.

    und man kann rein theoretisch das gesamte Grundstück z. B. mit einer Terrasse versehen

    Auf die GRZ bezogen ja. Aber es gibt noch den §15:

    Die in den §§ 2 bis 14 aufgeführten baulichen und sonstigen Anlagen sind im Einzelfall unzulässig, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebietes widersprechen.

    Also nicht damals sondern jetzt als neue Maßnahme?

    Ja, das gilt auch für neue Vorhaben.

    Und bezüglich der Frage mit der GRZ, kann man auch bei neuen Vorhaben auf einem Grundstück mit Haus aus 1970 mit B-Plan aus 1970 neue Vorhaben auf gem Grundstück mit Nebenanlagen realisieren die dann weiterhin laut der damals gültigen BauNVO nicht angerechnet werden?

    Ja, sofern alle anderen Festsetzungen eingehalten werden, z.B. die überbaubaren Flächen, und auch bauordnungsrechtlich keine Vorschriften der aktuellen LBO verletzt werden.

  • Ok dann nochmal vielen Dank für die nächste Runde an Antworten! So langsam wird es für mich überschaubar mit der ganzen Thematik :)


    Dann noch eine Anschlussfrage:


    Wenn in einem Baugebiet in dem laut B-Plan keine Nebenanlagen auf nicht überbaubaren Flächen zugelassen sind, nach 50 Jahren dann noch unzählige Nebenanlagen (in erster Linie Terrassen und Gartenhäuser) verbaut wurden, was ist dann wahrscheinlich passiert?:


    -Denkt ihr es wurde alles schwarz gebaut und man toleriert dass in solchen Gemeinden dann einfach in der Regel?

    -Denkt ihr die einzelnen Nebenanlagen wurden einzeln genehmigt bzw. befreit?

    -Solche Anlagen haben ja eigentlich nie Bestandsschutz da sie ja formal nie erlaubt waren oder?

  • -Denkt ihr es wurde alles schwarz gebaut und man toleriert dass in solchen Gemeinden dann einfach in der Regel?

    Ja.

    -Denkt ihr die einzelnen Nebenanlagen wurden einzeln genehmigt bzw. befreit?

    Nein.

    -Solche Anlagen haben ja eigentlich nie Bestandsschutz da sie ja formal nie erlaubt waren oder?

    Richtig, allerdings waren sie nicht formell illegal, weil sie i.d.R. genehmigungsfrei waren und daher keiner Formalität bedurften, sondern materiell.

  • Wenn in einem Baugebiet in dem laut B-Plan keine Nebenanlagen auf nicht überbaubaren Flächen zugelassen sind, nach 50 Jahren dann noch unzählige Nebenanlagen (in erster Linie Terrassen und Gartenhäuser) verbaut wurden, was ist dann wahrscheinlich passiert?:


    -Denkt ihr es wurde alles schwarz gebaut und man toleriert dass in solchen Gemeinden dann einfach in der Regel?

    Ja, gerade bei Nebenanlagen ist das leider an hinteren Grundstücksgrenzen sehr oft anzutreffen.


    Bei der Neubeplanung von Nachbargrundstücken mit genehmigungsbedüftiger Bebauung kommt dann regelmäßig große Freude bei den Planenden, vor allem aber den Eigentümer / Eigentümerinnen auf, wenn klar wird, „ich darf nicht, die haben aber“.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Zitat von Escroda

    Richtig, allerdings waren sie nicht formell illegal, weil sie i.d.R. genehmigungsfrei waren und daher keiner Formalität bedurften, sondern materiell.

    Hat dieser Unterschied eine Auswirkung auf den Bestandsschutz oder Sonstiges bezüglich dieser Nebenanlagen?


    Und noch eine Zusatzfrage: Kann es sein, dass Garagen gar keine Nebenanlagen hier sind? Sie zählen zwar zur GRZ Berechnung (die hier im Beispiel gar nicht greift) aber sind hier jetzt nicht betroffen bei dem Ausschluss von Nebenanlagen (wenn im B-Plan steht das Nebenanlagen (§14 BauNVO) in den nicht überbaubaren Grundstücksflächen nicht zugelassen sind).

  • Hat dieser Unterschied eine Auswirkung auf den Bestandsschutz oder Sonstiges bezüglich dieser Nebenanlagen?

    Schwer zu sagen - die formelle Illegalität ist jedenfalls leichter nachweisbar. Die Nachbarn könnten behaupten, die Gartenhäuser sind älter als der BPlan. Wären sie genehmigungspflichtig, müssten sie die Genehmigung vorlegen.

    Kann es sein, dass Garagen gar keine Nebenanlagen hier sind?

    Ja.

    Sie zählen zwar zur GRZ Berechnung (die hier im Beispiel gar nicht greift)

    ?

  • Vielen Dank für die Antworten!


    Bezüglich der Abstände von Nebenanlagen zum Nachbargrundstück habe ich noch eine Frage.

    Diese sind ja nicht in der BauNVO geregelt sondern in der LBO oder?! Gilt da bei einem B-Plan aus 1970 auch die damals gültige LBO aus 1964 (wie auch die BauNVO)!?