Nutzungsuntersagung trotz Baugenehmigung

Folgender Sachverhalt, bei dessen Klärung wir um Unterstützung bitten:

Wir haben vor gut 10 Jahren ein kleines Grundstück mit (Wohn-) Gebäude erworben. Das Gebäude wurde 1939/40 als Wohnhaus in Massivbauweise (Bruchstein, Ziegel) geplant, genehmigt und erbaut. Der Grundsteuerbescheid enthält die Angabe „Zweifamilienhaus“.

Das Anwesen liegt in einem ehemaligen Ortsteil der Gemeinde in unmittelbarer Nachbarschaft zu mehreren Lagerhallen eines früheren Industriebetriebs und einem weiteren (Wohn-) Anwesen, das aber überhaupt nicht mehr genutzt wird. Bis zum Beginn der 2000er Jahre befanden sich in der Nachbarbschaft/Umgebung noch weitere Wohnhäuser, diese wurden jedoch allesamt beseitigt. In der Bodenrichtwertkarte ist das Grundstück als „land- und forstwirtschaftliches“ Grundstück ausgewiesen, im Bayern-Atlas ist als „Tatsächliche Nutzung“ „Wohnbaufläche“ angegeben. Die entsprechenden Gebäude sind auf der Karte eingetragen. Laut aktuellem Flächennutzungsplan der Gemeinde liegt das Grundstück im Außenbereich.

Das Anwesen verfügt über eine ordentliche Zuwegung (öffentliche Straße/Gemeindeweg) sowie einen Strom- und Telefonanschluss, es ist jedoch nicht an die örtliche Wasserversorgung und Abwasserentsorgung angeschlossen. Die Wasserversorgung erfolgte bis etwa 2002 über einen etwa 50 Meter entfernt vom Grundstück liegenden künstlichen Brunnen. Dieser wurde von der Gemeinde betrieben, er ist aber inzwischen verfallen und verfüllt. Die Abwasserentsorgung erfolgte über eine Abwassergrube am Haus. Diese ist noch vorhanden und wird gegenwärtig als Zisterne für das Gartenwasser genutzt. Sämtliche am/im Haus verfügbaren wasser-und abwasserbezogenen Anschlüsse und Leitungen sind stillgelegt, aber noch vorhanden. Toilette und Bad wurden bereits vom Vorbesitzer entfernt/ausgebaut, nachdem ihm die Benutzung der Abwassergrube untersagt wurde. Auch hier sind aber alle Anschlüsse noch vorhanden. Die Toilette betreiben wir mit einem Camping-WC, das ehemalige Bad benützen wir als Abstellraum. Am Haus haben wir eine Gartendusche installiert. Von der Wasserversorgung/Abwasserentsorgung abgesehen verfügt das Haus über alle sonst für ein Wohnhaus üblichen bzw. erforderlichen baulichen und ausstattungsbezogenen Merkmale, allerdings in sehr einfacher, aber funktionaler Ausführung. Echte bauliche Mängel gibt es nicht.

Mit dem Erwerb des Anwesens verfügte die Gemeinde per Gemeinderatsbeschluss, dass das Anwesen aufgrund der mangelnden Erschließung (Wasser/Abwasser) nicht zu „normalen Wohnzwecken“ (so steht´s im Bescheid!) genutzt werden dürfe.. Sie verwies weiter darauf, dass das Anwesen vom bisherigen Eigentümer, also dem Vorbesitzer, als „Ferienhaus“ genutzt wurde. Dieser hatte nach eigener Auskunft mehrfach versucht, ein Dauerwohnrecht für das Anwesen zu erwirken, scheiterte jedoch am Widerstand der Gemeinde und deren Verweis auf die fehlende Erschließung. Er selbst hatte das Anwesen zunächst als Mieter und mit ordentlicher Wohnsitzmeldung bewohnt, dieses (Dauer-) Wohnrecht aber nach dem Kauf zu Beginn der 2000er Jahre verloren.

Wir selbst nutzen das Haus von Beginn an als Wochenend-/Ferienhaus und sind auch regelmäßig hier. Die (Brauch-)Wasserversorgung erfolgt über eine Regenwasserzisterne im Haus, das Trinkwasser bringen wir mit. In den vergangenen Jahren gab es keinerlei Schwierigkeiten mit der beschriebenen Nutzung, wir haben im Gegenteil durchaus den Eindruck, dass man die geregelte Nutzung des Anwesens auch in der Gemeinde wohlwollend betrachtet. Ein informelles Gespräch mit der Baubehörde der Gemeinde ergab, dass man gegen die gegenwärtige Nutzung keine Einwände erhebe, sofern die Wasserver- und Abwasserentsorgung „geordnet“ und in „eigener Hand“ erfolge. Formell bestätigen könne und werde man diese Nutzung mit Blick auf die mangelnde Erschließung aber nicht. Bauliche Maßnahmen, die die formelle (Wieder-) Aufnahme einer Wohnnutzung unterstützten (Kleinkläranlage, Zisterne mit Regenwasserfilter o.Ä.), würde man grundsätzlich und auch in der Zukunft nicht genehmigen. Unabhängig von der fehlenden Erschließung soll das Gebiet künftig von jedweder Bebauung freigehalten werden. Laut Wasser-/Abwassersatzung der Gemeinde ist die künftige Erschließung ausgeschlossen.

Wir können mit der aktuellen Situation eigentlich gut leben und sehen daher zumindest vorläufig auch keine Veranlassung den Status "juristisch" klären zu lassen. Allerdings stellt sich nicht zuletzt auch im Hinblick auf die anstehende Grundsteuererklärung die Frage, wie die skizzierte Situation aus bau- und nutzungsrechtlicher Sicht grundsätzlich zu bewerten ist.

Folgende Fragen beschäftigen uns ganz besonders:

1. Wie ist die aktuelle Rechtslage im Hinblick auf die Nutzung des Anwesens als „Wohnung“ bzw. zu welchen Zwecken darf das Anwesen bzw. das Haus im Rahmen der dargelegten Sachverhalte überhaupt „legal“ genutzt werden?

2. Welche Vorkehrungen für die Sicherung des Bestandsschutzes nicht nur als Gebäude, sondern insbesondere auch als Wohngebäude wären hier für die Zukunft zu treffen. Worauf müssen wir achten? Dass wir hier „baulich“ nichts bzw. kaum mehr etwas verändern dürfen, ist klar, es geht uns vielmehr um die „nutzungsbezogene“ Wahrung des Bestandsschutzes.

3. Wie sollten wir bei der aktuellen Grundsteuererklärung verfahren? So ist es vermutlich unsinnig, wenn nicht gar „falsch“ weiter von einem „Wohngebäude“ oder „Wohngrundstück“ auszugehen, wenn hierfür nicht einmal die Grundvoraussetzungen (Erschließung) gegeben sind!? Wenn es sich aber aus grundsteuerrechtlicher Sicht nicht (mehr) um ein Wohngebäude/Wohngrundstück handelt, worum handelt es sich dann? Und vor allem: Hat eine ggf. geänderte grundsteuerliche Erfassung/Bewertung Auswirkungen auf die ursprüngliche Nutzung und ggf. sogar auf den Bestandsschutz?

Selbstverständlich erwarten wir hier keine verbindliche Rechtsberatung, für den einen oder anderen bodenständigen Hinweis sind wir jedoch sehr dankbar!

Zitat von Ralf Dühlmeyer

Ist jetzt aktuell eine Nutzungsuntersagung ausgesprochen worden oder geht es um die schon beim/vor dem Kauf nicht erfolgte Genehmigung der temporären Nutzung?

Die Nutzungsuntersagung erfolgte im Rahmen der Prüfung zum gemeindlichen Vorkaufsrecht, also im Prinzip mit der Unterzeichnung des Kaufvertrages.

Zitat von Rose24

Insgesamt klingt das alles für mich so, als gäbe es gar keine richtige Baugenehmigung.

Wann eine Baugenehmigung eine "richtige" ist oder nicht, vermögen wir nicht zu beurteilen. Fakt ist, dass das Gebäude als Wohnhaus geplant und genehmigt ist und in allen uns bekannten Registern auch so geführt wird. Es gibt ferner Gemeinderatsprotokolle, in denen der Sachverhalt bestätigt wird. Auch von der Gemeinde wird dies grundsätzlich nicht angezweifelt oder gar bestritten, sonst wäre die Hütte längst weg. Und selbstverständlich gehen wir von Bestandsschutz aus, sonst könnten wir uns auch die Mühe sparen, hier eine Diskussion aufzumachen.

Zitat von Rose24

Die Erschließungssituation muss dann auch noch geklärt werden.

Den Status quo der Wasserversorgung haben wir doch deutlich beschrieben. Es wird hier dauerhaft keine öffentliche oder kommunale Wasserversorgung geben. Ein eigener Brunnen ist schon aufgrund der geologischen Gegebenheiten nicht möglich und die Gemeinde/Baubehörde würde den auch nie genehmigen. In Frage käme also allenfalls eine Filteranlage fürs Regenwasser, aber auch die müsste ja genehmigt werden. Und noch einmal grundsätzlich: Unser Anliegen zielt darauf ab, welche Nutzung unter den beschriebenen Umständen überhaupt möglich bzw. rechtskonform ist und wie wir die formale Bestandssicherung auch im Rahmen der anstehenden Grundsteuererklärung aufrecht erhalten können.

Zitat von Ralf Dühlmeyer

Ganz blöde Frage: Warum kauft man ein Haus ohne funktionierenden Wasseranschluß, ohne geregelten Abwasseranschluß und warum macht man den Kauf nach der Nutzungsuntersagung nicht rückgängig?

Die "Mängel" waren uns schon vor dem Kauf bekannt, aber wir wollten das Haus und wir sind sehr zufrieden damit. Es ist ein schönes altes Haus mit wunderbarem Flair, hat einen feinen kleinen Garten und liegt ruhig und beschaulich mitten in einem Naturschutzgebiet. Und für den Preis hätten wir auch riskiert, im Zelt schlafen zu müssen. Wenn man nicht unbedingt auf den Bogenhausen-Standard Münchens Wert legt, fehlt hier nichts aber auch gar nichts. Dass wir die bau- und nutzungsrechtliche Situation geklärt haben möchten, hängt mit der aktuellen Grundsteuererklärung zusammen, und um hier keine Fehler zu machen sollten wir doch sinnvollerweise erst einmal wissen, was Sache ist. Wenn Sie das Haus kennen würden, würden wir sagen "blöde Frage", aber so lassen wir sie gelten, wie sie gestellt (und hoffentlich auch hinreichend beantwortet) wurde.

Zitat von R.B.

Mit hoher Wahrscheinlichkeit würde die Nutzung als "Ferienhaus" keine Probleme bereiten.

Achtung, wenn irgendwo der Begriff "Wohnhaus" benutzt wird muss das nicht zwangsläufig bedeuten, dass es sich um ein Wohnhaus im baurechtlichen Sinne handelt. Man kann also nicht voraussetzen, dass es sich um ein genehmigtes "Wohnhaus" handelt.

Welche Bestandssicherung? Als "Wohnhaus" zur dauerhaften Nutzung wird das wohl nie genehmigt, da hat sich die Gemeinde doch schon positioniert. Es ist auch zweifelhaft, ob das jemals als (ich nenne es mal "allgemeines") Wohnhaus genehmigt war, schließlich hatte der Vorbesitzer damit schon Probleme. Ich könnte mir vorstellen (s.o.) dass es sich um Wohnhaus in Verbindung mit einem genehmigten (evtl. privilegierten) Betrieb handelte. Durch Wegfall dieser Voraussetzung entfällt dann auch das Privileg für das Wohnhaus.

Welcher Bestand soll nun gesichert werden? Man darf nicht den Fehler machen und aus einer steuerrechtlichen Einstufung auf eine baurechtliche "Genehmigung" schließen.

Zitat von Ralf Dühlmeyer

Lies DAS nochmal genau und dann stellt sich die Frage, warum keine Genehmgung und warum Nutzungsuntersagung nicht mehr.

"Naturpark" sollte es heißen und nicht "Naturschutzgebiet", sofern das eine Rolle spielt. Und wenn das der Grund für die Nutzungsbeschränkung wäre, hätte man uns das längst aufs Brot geschmiert. Es geht um die Erschließung. Außerdem wurde - jetzt wiederholen wir uns wieder - die Nutzung nicht grundsätzlich untersagt, sondern für das "normale Wohnen". Das Haus steht so, wie es 1939/40 genehmigt und gebaut wurde und damit unterliegt es grundsätzlich dem Bestandsschutz. Das konnten wir schon mal rauskriegen und wird auch nirgendwo in Abrede gestellt. Das Anwesen war bis 1998 immer und "ganzjährig" bewohnt und befand sich immer in Privatbesitz. Auch war es nicht Teil einer "privilegierten" Nutzung im Sinne einer Betriebszugehörigkeit. Ob man nun mit Blick auf heute davon ausgeht, ob es sich um ein "Wohnhaus" zum dauernden Aufenthalt, um ein "Ferienhaus" oder eine Jagdhütte mit Einliegerkajüte handelt, ist uns nicht so wichtig. Auch legen wir keinen Wert darauf, die eine oder andere Nutzung als "rechtsverbindlich" durchzudrücken oder zu erstreiten. Es geht uns allein darum, zu klären, zu welchem Zweck wir das Anwesen überhaupt nutzen dürfen ohne mit dem Bestandsschutz in Konflikt zu geraten. Die Gemeinde macht es sich leicht und sagt "normales Wohnen" (gibt´s denn auch "unnormales Wohnen"!?) geht nicht mehr, der Vorbesitzer hat das Anwesen als Ferienhaus genutzt. Der hatte das Anwesen aber auch nie als Ferienhaus genehmigt, und auch uns gegenüber wollte man diese Art der Nutzung nicht förmlich erlauben. Die Ferienhaus-Nutzung war also allenfalls geduldet und eine Duldung kann man jederzeit widerrufen. Und wir verstehen das ja auch, denn wenn das Anwesen mangels Erschließung nicht zum Dauerwohnen geeignet ist, kommt auch eine Ferienhausnutzung nicht infrage, denn die müsste ja (ggf. als Nutzungsänderung) ebenfalls genehmigt werden, wäre aber angesichts der fehlenden Erschließung und der erklärten Absicht die Bebauung hier zurückzudrängen wohl kaum "genehmigungsfähig". Und von uns aus quasi offiziell eine Nutzungsänderung zu behaupten - irgendwelche Angaben zum Gebäude und zur Nutzung müssen wir ja in der Grundsteuerklärung machen! - könnte evtl. Auswirkungen auf den Bestandsschutz haben, zumindest befürchten wir das. Welchen Nutzungsstatus also hat ein bestandsgeschütztes Haus, das keinen formellen Nutzungsstatus hat!? Es ist kaum anzunehmen, dass wir die ersten und einzigen Hausbesitzer sind, die vor dieser Frage stehen.

Zitat von Escroda

Dann mache nicht den gleichen Fehler wie diese Kläger:

https://openjur.de/u/659007.html

Wenn Du jetzt dem Finanzamt ein wertloses Grundstück mit einem nutzlosen Gebäude weißmachen willst, könnten von dort Nachforschungen angestellt werden, die die faktische Duldung der Behörde obsolet machen.

Nein, bauliche Veränderungen haben wir keine vorgenommen, und dass wir der Steuerbehörde kein X für ein U vormachen wollen ist auch klar. Aber genau darum geht es uns ja und genau deswegen hatten wir unseren Fall ja hier gepostet. Wir können nicht einfach "steuerlich" ein "Ferienhaus" deklarieren, wenn es dafür keine formelle Grundlage gibt. Und genauso wenig können wir eine Ruine angeben, wenn wir diese ganzjährig zu Wohnzwecken nutzen. Andererseits ist die Gemeinde/Baubehörde nicht bereit, den Begriff "normales Wohnen" zu präzisieren, zumindest auf dem etwas kleineren Dienstweg nicht. Und bevor wir mittels einer formellen Anfrage die tatsächlichen Nutzungsmöglichkeiten/-beschränkungen klären lassen, mit allen Nachteilen, die ggf. damit verbunden sind, versuchen wir doch sinnvollerweise erstmal für uns etwas Licht ins Dunkel zu bringen. Und das machen wir, weil uns die Grundsteuererklärung dazu zwingt und nicht weil uns nach Jahren der Nutzung plötzlich die Schlaflosigkeit überfallen hätte.

Zitat von R.B.

Du unterstellst ständig, dass es einen Bestandsschutz als Wohnhaus gibt, woher nimmst Du diese Sicherheit? Alles was Du bisher geschrieben hast deutet eher in eine andere Richtung. Mag sein, dass es vielleicht noch als Ferienhaus Bestandsschutz genießt, aber selbst da wäre es denkbar, dass zwischenzeitlich Veränderungen vorgenommen wurden, die diesen aushebeln.

Wie ist eigentlich die Zufahrt zum Grundstück geregelt?

Auch hier nochmal eine Klarstellung: Das "Gebäude" wurde 1939/40 geplant, genehmigt und errichtet. Der Vorgang wird in zwei Gemeinderatsprotokollen erwähnt und dort ist von "Wohnhaus" die Rede. Unabhängig von dieser Frage genießt das Gebäude als solches grundsätzlich Bestandsschutz. Das konnten wir schon mal rauskriegen und das wird auch nirgendwo in Abrede gestellt. Diesen Bestandsschutz kann man verlieren (vgl. oben den Post von escroda), dafür gibt es aber aus unserer beschränkten Sicht keine relevanten Anhaltspunkte. Im übrigen gehen wir davon aus, dass die Gemeinde/Bauaufsicht hier bereits früher oder ggf. auch beim Erwerb durch uns tätig geworden wäre, wenn für eine etwaige Beseitigung die entsprechenden Voraussetzungen bestanden hätten. Das Anwesen war bis 1998 immer und "ganzjährig" bewohnt und befand sich immer in Privatbesitz. Auch war es nicht Teil einer "privilegierten" Nutzung im Sinne einer Betriebszugehörigkeit. Und selbst dann würde eine "Herauslösung" nicht notwendigerweise den Bestandsschutz aufheben. Ob man nun mit Blick auf heute davon ausgeht, ob es sich um ein "Wohnhaus" zum dauernden Aufenthalt, um ein "Ferienhaus" oder eine Jagdhütte mit Einliegerkajüte handelt, ist uns nicht so wichtig. Auch legen wir keinen Wert darauf, die eine oder andere Nutzung als "rechtsverbindlich" durchzudrücken oder zu erstreiten. Es geht uns allein darum, zu klären, zu welchem Zweck wir das Anwesen überhaupt nutzen dürfen ohne mit dem Bestandsschutz in Konflikt zu geraten. Die Gemeinde macht es sich leicht und sagt "normales Wohnen" (gibt´s denn auch "unnormales Wohnen"!?) geht nicht mehr (was ja im Umkehrschluss bedeutet, dass die Wohnnutzung des Gebäudes bekannt und anerkannt war!?), der Vorbesitzer hat das Anwesen als Ferienhaus genutzt. Der hatte das Anwesen aber auch nie als Ferienhaus genehmigen lassen, und auch uns gegenüber wollte man diese Art der Nutzung nicht förmlich erlauben. Die Ferienhaus-Nutzung war/ist also allenfalls geduldet und eine Duldung kann man jederzeit widerrufen. Und wir verstehen das ja auch, denn wenn das Anwesen mangels Erschließung nicht zum Dauerwohnen geeignet ist, kommt auch eine Ferienhausnutzung nicht infrage, denn die müsste ja (ggf. als Nutzungsänderung) ebenfalls genehmigt werden, wäre aber angesichts der fehlenden Erschließung und der erklärten Absicht die Bebauung hier zurückzudrängen wohl kaum "genehmigungsfähig". Und von uns aus quasi offiziell eine Nutzungsänderung zu behaupten - irgendwelche Angaben zum Gebäude und zur Nutzung müssen wir ja in der Grundsteuerklärung machen! - könnte evtl. Auswirkungen auf den Bestandsschutz haben, zumindest befürchten wir das. Welchen Nutzungsstatus also hat ein bestandsgeschütztes Haus, das keinen formellen Nutzungsstatus hat!? Es ist doch kaum anzunehmen, dass wir die ersten und einzigen Hausbesitzer sind, die vor dieser Frage stehen!?

Die Zuwegung erfolgt im übrigen über eine öffentliche Straße und die letzten 50 Meter über einen nicht asphaltierten Gemeindeweg.

Zitat von Skeptiker

Steuerrecht hat nichts mit Bauplanungsrecht oder Bauordnungsrecht zu tun! Beide wirken nicht aufeinander!

Heißt das, dass unsere Angaben zur grundsteuerlichen Erfassung und Bewertung ohne unmittelbare Auswirkung auf die nutzungsrechtlichen Belange gegenüber der Baubehörde bleiben!?

Zitat von Rose24

Liegt Dir die Baugenehmigung samt genehmigten Plänen denn vor? Die Gemeinde gibt ja nur ihr Einvernehmen - oder ist sie in diesem Fall auch gleichzeitig Baugenehmigungsbehörde?

Das Bauamt der Gemeinde hat uns vor dem Kauf bestätigt, dass eine förmliche Genehmigung für die Errichtung des Anwesens vorliegt. Diese ist auch Bestandteil der beiden Gemeinderatsprotokolle, die wir einsehen konnten. Die Baupläne selbst kennen wir nicht. Welche Behörde genau 1939/40 den Vorgang begleitet hat, ist uns nicht ebenfalls nicht bekannt.