Werkplan weicht (gravierend) vom Bauvertrag ab

    Hallo zusammen,

    meine Frage betrifft die Planung unseres Zweifamilienhauses, bei dem ich selbst Bauherr bin. Wir sind kurz vor Beginn der Arbeiten und haben dazu die Werkplanung vom Generalunternehmer bekommen. Bauort ist Bayern (Allgäu).


    Nun weicht diese (finale) Fassung der Werkplanung in einem entscheidenden Punkt von den vorherigen ab - es fehlt die Dachverglasung im Erkerbereich! Diese ist im Bauvertrag geregelt, also zum einen mit den Ausführungsplänen des selbst beauftragten Architekten (ausdrücklich Grundlage des geschlossenen Bauvertrags) + zusätzlich in der Baubeschreibung. Vertrag ist meinem Verständnis nach nach BGBA, da nichts abweichendes vereinbart ist.


    Der Bauunternehmer begründet dies mit statischen Herausforderungen, ich nehme jedoch an, dass ihm die Konstruktion zu aufwändig/ wirtschaftlich unrentabel wird oder seine Sub-Unternehmer das nicht hinbekommen (er sprach selbst von Fehleinschätzungen seinerseits). in einer früheren Fassung (bevor der Statiker seine Arbeit begonnen hat) der Werkplanung ist die Erkerverglasung noch eingezeichnet (siehe Datei).


    Abgenommen ist noch nichts, der Termin zur Besprechung steht aber bald bevor.


    Nun meine Frage:

    • Welche Ansprüche habe ich hier ggf.?
    • Ist es nicht sein Risiko, dass er die Machbarkeit falsch eingeschätzt hat, unabhängig von der statischen Machbarkeit?
    • Gibt es Tipps, wie ich mich mit dem Bauunternehmer kommunizieren und außergerichtlich verständigen könnte? Ich möchte die Dachfenster nach wie vor haben, da sie ein wesentlicher Teil des Wohnkonzepts und Wohnqualität darstellen.

    Vielen Dank!

    Zitat von Ais

    Welche Ansprüche habe ich hier ggf.?

    Das kann Dir eigentlich nur ein Jurist in Kenntnis ALLER Vertragsunterlagen sagen

    Zitat von Ais

    Ist es nicht sein Risiko, dass er die Machbarkeit falsch eingeschätzt hat, unabhängig von der statischen Machbarkeit?

    Siehe vor. Wenn Deine Sichtweise sich bestätigt, dann würd ich sagen JA


    Ich habe die Befürchtung, dass der BU sein letztes Wort schon final gesprochen hat und auf gut zureden nicht mehr eingehen wird und auf Druck mit Zicken und Verzögerung reagieren wird. I.A. sitzt er da am längeren Hebel - traurig, aber wahr

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

    Zitat von Ais

    Der Bauunternehmer begründet dies mit statischen Herausforderungen,

    Da sehe ich ihn die Wahrheit sagen (werde dies allerdings bei Fragen mit solchen Zeigblossnichtzuviel-Bildausschnittchen nicht mehr begründen). Da Du selbst ja wohl den Zugriff auf ALLE Zeichnungen (in Grundrissen und Schnitten) haben wirst, solltest Du es allerdings auch selbst sehen können.

    Die beiden Zeichnungen verstehe ich nicht.


    Wenn abweichend von den Vereinbarungen im Bauvertrag, dem eine Baubeschreibung und Pläne zur Festlegung des Bau-Solls beigefügt waren, ausgeführt worden ist, wie es sich nach der Sachverhaltsschilderung anhört, dann wäre dies ein Beschaffenheitsmangel ( Soll-Ist-Vergleich ).


    Rechtsfolge ist, dass der GU zur Nachbesserung = Herstellung der vereinbarten Beschaffenheit verflichtet ist. Mit dem Argument, er habe sich verkalkuliert, kann er nicht kommen.


    Da die Abnahme erst bevorsteht, wird ja ( hoffentlich ) auch noch nicht vollständig bezahlt worden sein. Die Nachbesserungsverpflichtung führt gegenüber dem grundsätzlich mit der Abnahme fälligen Restwerklohn zu einem Zurückbehaltungsrecht in Höhe des zweifachen Betrags der voraussichtlichen Nachbesserungskosten. Da Du Laie bist, wirst Du die Höhe der Nachbesserungskosten von einem Fachmann ( Sachverständigen ) ermitteln lassen müssen. Der sagt Dir dann auch, ob und wie der Mangel zu beheben und wie es dazu gekommen sein dürfte ( was aber für die Nachbesserungsverpflichtung unmaßgeblich ist ).


    Das sollte man schon vor der Abnahme klären. Denn unter Umständen ist der Mangel so gravierend, dass nicht abgenommen werden muss. Dann wird der Restwerklohn insgesamt nicht fällig.


    Vielleicht bessert der GU ja freiwillig unter dem Druck des Zurückbehaltungsrechts oder der Abnahmeverweigerung nach. Anderenfalls bedarf es eines Anwalts, um die Nachbesserungsverpflichtung durchzusetzen. Das beginnt mit einer Fristsetzung zur Nachbesserung und bei Nichteinhaltung der Frist mit der Einleitung einer Ersatzvornahme.


    Wichtig: Den Mangel im Abnahmetermin ins Abnahmeprotokoll aufnehmen!

    Zitat von Eric

    Die beiden Zeichnungen verstehe ich nicht.

    Ja, der TE zeigt - leider in Zoom"lautstärke" statt im Zusammenhang - meiner Vermutung gemäß in ...ccf7 die versprochene und in ...bdfb die nun neu vorgesehene Ausführung. Dass die Mitdiskutierenden den TE´ nicht in die Köpfe schauen können, wird leider nur all zu oft vergessen :(

    natürlich ist eine überkopfverglasung nicht so einfach, wie eine "normale" dachhaut - sonst könnt´s ja jeder.

    ob das statische, bauphysikalische oder konstrutive herausforderungen sind ist, ist wurscht - weil die grösste herausforderung ist wollen oder nichtwollen.

    wenn der general das nicht selber kann, muss er sich halt einen könner holen.

    wenn der general nicht will, muss man ihn halt überzeugen ;)

    Entspricht die Eingabeplanung eurer Wunschvorstellung und die Werkplanung nicht? Gibt es dort die Unterschiede, oder wurde schon bei der Eingabeplanung das Glasdach ersetzt?

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...

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    Hallo zusammen,


    vielen Dank für die Antworten. In der Ausführungsplanung und auch in den früheren Versionen der Werkplanung GUS taucht die Dachverglasung wie von uns gewünscht auf und ist jetzt eben bei der. „finalen“ Version ersatzlos verschwunden.


    Ich stelle mir beim Durchlesen die Frage wie man am besten an das bevorstehende Gespräch mit den GU herangehen sollte. Klar ist, dass es Teil des Bauvertrags ist und ich rechtlich einen Anspruch drauf habe. Klar ist aber auch, dass der GU jetzt schon mit der von ihm erstellten Werkplanung in Verzug ist und er den Plan abgenommen haben möchte - die Gefahr ist hier also dass es zu Verzögerungen kommen könnte, die sich für uns als nachteilig erweisen würden.


    Viele Grüße,

    Ais

    Zitat von Ais

    dass der GU jetzt schon mit der von ihm erstellten Werkplanung in Verzug ist und er den Plan abgenommen haben möchte

    ein schelm, der böses dabei denkt

    Zitat von Ais

    die Gefahr ist hier also dass es zu Verzögerungen kommen könnte, die sich für uns als nachteilig erweisen würden.

    ein langer hebel , den der BU da hat, um sich aus der unbequemen situation die verglasung erstellen zu müssen, herauszuwinden....

    die vernunft könnte einem schon leid tun....

    sie verliert eigentlich immer

    Zitat von Ais

    Ich stelle mir beim Durchlesen die Frage wie man am besten an das bevorstehende Gespräch mit den GU herangehen sollte. Klar ist, dass es Teil des Bauvertrags ist und ich rechtlich einen Anspruch drauf habe. Klar ist aber auch, dass der GU jetzt schon mit der von ihm erstellten Werkplanung in Verzug ist und er den Plan abgenommen haben möchte

    Klar ist, daß sich die Physik für Deine Verbraucherrechtsauffassung einen feuchten Kehricht interessiert, und Dein Anwalt damit überfordert sein wird, die für Deinen Wunsch benötigte Konstruktion zu erarbeiten. Das sehe ich - als juristisch betrachtet Bauingenieurswesens-Laie ! - auf den ersten Blick, dass Deine Wunschvariante nichttrivial herzustellen ist. Die zeichnerischen Grundlagen für Lösungsvorschläge hast Du nicht beigebracht und ich habe diesbezüglich bereits erklärt, dies nicht durch ein entsprechend umfangreiches Proseminar auszugleichen bereit zu sein.


    In einem anderen Thread hier haben wir jüngst ausführlich erörtert, wie glückserwartungsvoll der Weg ist, Gutachter einzuschalten, um einen Wunsch in der Wirklichkeit durchzusetzen. "Recht" magst Du leicht bekommen (und sogar der Richter sich dafür unberaten kompetent genug fühlen), aber bautechnisch werden Dir das die Juristen nicht vorturnen. Gehe auf Deinen Bauunternehmer also lieber nicht konfrontativ zu, sondern erörtert miteinander auf Augenhöhe und mit der Friedenspfeife, was für die Erfüllung Deines Wunsches notwendig wäre, wo die Achillesferse des Aufwandes dafür liegt, und ob der Pyrrhussieg eine Varusschlacht wert wäre.

    Zitat von 11ant

    kleiner Tip: da liegt der Hase nicht im Pfeffer

    sicher?


    einfacher ist die jetzige planung ja unbestritten.

    nur ist ja der wunsch nach verglast nicht neu , also nachträglich hinzugefügt, und nicht lösbar ist diese von anfang an bekannte variante auch nicht.

    hat also mit dem hasen wenig zu tun .

    die vernunft könnte einem schon leid tun....

    sie verliert eigentlich immer

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    Sachverhaltsklärung geht der rechtlichen Beurteilung vor und an einem feststehenden Sachverhalt fehlt es bislang.


    Gebaut wurde entgegen meiner bisherigen noch nichts. Das Objekt befindet sich noch im Planungsstadium.


    Vertrag mit dem GU ( oder was immer der tatsächlich ist ) wurde aber bereits rechtsverbindlich abgeschlossen mit ( hoffentlich ) allen hierfür erforderlichen vertragswesentlichen Bestandteilen: Wer baut was und zu welcher Vergütung.


    Die Überkopfverglasung ist offenbar Vertragsbestandteil. Deren Kosten sind im Bauvertrag enthalten/rechtsverbindlich festgeschrieben. Eine ausführungsreife Lösung zur Überkopfverglasung gab es zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses aber noch nicht. Der GU sollte sie nach Vertragsabschluß entwickeln, in der von ihm zu erstellenden Werkplanung vorstellen und vom TE zur Ausführung freigeben lassen.


    in diesem Falle - wenn es denn so wäre - hätte der GU das Risiko einer Fehlkalkulation hinsichtlich der Kosten der Überkopfverglasung übernommen, könnte also nicht einwenden, zum vereinbarten Preis könne er sie nicht ausführen ( hätte den Vertrag in diesem frühen Stadium noch nicht abschließen dürfen ).


    Die vorgelegte Werkplanung ohne Überkopfverglasung würde in diesem Fall nicht der vertraglichen Vereinbarung entsprechen und wäre folglich mangelhaft. Der GU müßte nachbessern. Will er aber offenbar nicht. Er möchte den TE mit der Vorlage der abweichenden Werkplanung zur Freigabe einer nicht vereinbarten Bauweise zwingen. Hierzu wäre der vereinbarte Preis abzuändern, da " weniger " gebaut wird, sofern der TE sich damit abfindet. Der TE könnte aber auch die ( aufgezwungene ) Änderung ablehnen und eine Frist mit Kündigungsandrohung zur Vorlage einer Werkplanung und Ausführung gemäß Vertrag setzen. Nach fruchtlosem Fristablauf könnte der TE den Vertrag kündigen, einen anderen GU beauftragen und die etwaigen Mehrkosten vom GU erstattet verlangen.


    Alles natürlich unter der Voraussetzung, dass die Überkopfplanung in dem geplanten Haus auch baubar ist, denn unmögliches kann von niemandem gefordert werden. Im Fall der Unmöglichkeit, wäre der Vertrag ( also insbesondere der Preis ) anzupassen und der TE müßte sich mit weniger abfinden.


    Aber ist dies alles auch der zugrundeliegende Sachverhalt?


    Das kann nur ein Anwalt nach Vorlage aller Vertragsunterlagen klären. Selbstverständlich gibt es auch den Weg, sich mit dem GU nach eingehendem Gespräch und Offenlegung der Gründe für die Abweichung zu einigen, was viel juristisches Theater erspart.

    Und noch einmal: Gibt es eine Baugenehmigung für das Gebäude? Oder ist das alles noch in Planung, ohne Baueingabe? Was schon merkwürdig wäre, wenn man jetzt schon die Ausführungspläne macht, wo noch keine Baueingabe statt gefunden hat.


    Wenn die Baueingabe schon erfolgt ist und diese das Glasdach enthält und dieses jetzt aber weg kommt, dann müsste ja eine Tektur gemacht werden, die Du als Bauherr natürlich unterschreiben müsstest. Wurde mit Dir darüber gesprochen?

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...

    Zitat von Eric

    Die Überkopfverglasung ist offenbar Vertragsbestandteil. Deren Kosten sind im Bauvertrag enthalten/rechtsverbindlich festgeschrieben. Eine ausführungsreife Lösung zur Überkopfverglasung gab es zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses aber noch nicht. Der GU sollte sie nach Vertragsabschluß entwickeln, in der von ihm zu erstellenden Werkplanung vorstellen und vom TE zur Ausführung freigeben lassen.


    in diesem Falle - wenn es denn so wäre - hätte der GU das Risiko einer Fehlkalkulation hinsichtlich der Kosten der Überkopfverglasung übernommen, könnte also nicht einwenden, zum vereinbarten Preis könne er sie nicht ausführen ( hätte den Vertrag in diesem frühen Stadium noch nicht abschließen dürfen ). [...] unmögliches kann von niemandem gefordert werden.

    Objektiv unmöglich klar nein, aber der Vermutung und der Einwandsbegegnung

    Zitat von Eric

    hätte der GU das Risiko einer Fehlkalkulation hinsichtlich der Kosten der Überkopfverglasung übernommen, könnte also nicht einwenden, zum vereinbarten Preis könne er sie nicht ausführen

    schliesse ich mich an, sehe aber

    Zitat von Eric

    Er möchte den TE mit der Vorlage der abweichenden Werkplanung zur Freigabe einer nicht vereinbarten Bauweise zwingen.

    im Tenor insofern anders, wie er m.E. lediglich geschickter hätte kommunizieren sollen, dass ein Umschwenken auf eine geänderte Ausführung im beiderseitigen Interesse läge. Denkbar sehe ich hier auf Anhieb zwei Konstruktionskonzepte, denen beiden gemein ist, den Unternehmer betreffend den Wunsch unerwartet teuer zu erfüllen, und den TE betreffend Komplikationsstellen zu enthalten, die wahrscheinlich nicht dauerhaft, sondern maximal während der Gewährleistungsdauer wasserdicht herstellbar sind*. Wenn es hier nur um Geld ginge und der TE sich mit einem Beharren nicht ins eigene Fleisch schnitte, hätte ich ihm ja auch empfehlen können, sich notfalls einen Anwalt mit Bud-Spencer-Ähnlichkeit zu nehmen ;)


    *) und dass der TE nicht gezeigt hat, welches der beiden es hier denn hätte werden sollen

    Zitat von 11ant

    hätte kommunizieren sollen, dass ein Umschwenken auf eine geänderte Ausführung im beiderseitigen Interesse läge

    jo - man zieht den kunden so lange und so langsam über den tisch, dass er die reibungswärme als angenehm empfindet.


    so, wie ich den TE verstehe, ist die vertragliche konstellation klar - und technisch ist eine überkopfverglasung machbar.

    also warum?

    Zitat von mls

    so, wie ich den TE verstehe, ist die vertragliche konstellation klar - und technisch ist eine überkopfverglasung machbar.

    also warum?

    Zitat von 11ant

    Denkbar sehe ich hier auf Anhieb zwei Konstruktionskonzepte, denen beiden gemein ist, [...] Komplikationsstellen zu enthalten, die wahrscheinlich nicht dauerhaft, sondern maximal während der Gewährleistungsdauer wasserdicht herstellbar sind

    dass vertragsrechtlich die Klage des TE eine reine Formsache wäre, sehe ich ebenso, jedoch genügen mir selbst die uns hier megaspärlich gewährten bildlichen Einblicke, um die Begründung des Unternehmers

    Zitat von Ais

    mit statischen Herausforderungen,

    nachzuvollziehen (und darüberhinaus eben auch Komplikationsstellen zu sehen). In dieser speziellen Verzahnung der Bauteile Dach und "Erker" kriegt man das nicht gescheit dicht. Der Unternehmer wäre also wohl juristisch mühelos, aber dennoch zum Nachteil des Auftraggebers zur Erfüllung des Versprechens zu zwingen. Dem Unternehmer täte dies nur am Geldbeutel weh, aber ob die dauerhafte Reue den Spaß am Sieg wert ist ...

    Zitat von 11ant

    die Klage des TE eine reine Formsache

    vom klagen schreibst bis jetzt nur du....

    Zitat von 11ant

    In dieser speziellen Verzahnung der Bauteile Dach und "Erker" kriegt man das nicht gescheit dicht.

    dann stellt sich die frage , warum dem BU die problematik erst jetzt aufgefallen ist und er (der verdacht drängt sich mir auf) diese erkentnis so lange hinausgezögert hat , dass zeitdruck entsteht .

    die vernunft könnte einem schon leid tun....

    sie verliert eigentlich immer

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    Also ich würde natürlich eine rechtliche Konfrontation vermeiden wollen - jedoch ist das ja das einzige Schwert in meiner Hand.


    Ich finde es einfach eine einschneidende Minderung der Wohnqualität und des Wohnkonzepts (und des Gebäudewertes, wobei das nicht ausschlaggebend ist für mich). Es ist schon da, dass dies das Highlight des Hauses wäre und mir der aktualisierte Plan nicht gefällt.

    Gebaut ist noch nichts, aber die ersten Bodenarbeiten haben bereits begonnen und bis OG ist eigentlich alles klar was den Werkplan angeht, sodass auch der Keller erstellt werden kann während die Werkplanung fix ist.


    Ausschlaggebend für den Umschwung war das Feedback vom Statiker und die Rücksprache mit Bauleiter und Fensterbauer (hat der GU geführt) - das Ergebnis ist eben der komplette Entfall. Ich bin in gewissermassen flexibel was die Details angeht, aber ganz ohne finde ich nicht akzeptabel.


    Der Bau ist demnach bereits genehmigt und in der Genehmigungsplanung sieht das ganze aus wie angehängt. In der Ausführungsplanung und eben in den früheren Werksplanungen haben wir die Dachfenster erweitert. Habe noch die Schnitte beigefügt für ein besseres Verständnis.


    Viele Grüße,

    Ais

    Dann solltet ihr so bauen wie in den eingereichten Plänen. Ansonsten muss eine Tektur gemacht werden! Das sollte dein GU wissen. Ich würde auf Vertragserfüllung beharren.

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...

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    Hmmm...ein Oberlicht, das man nun quasi zugemacht hat. Dem Einwand, dass dies statisch nicht ginge kann ich irgendwie nicht folgen. Statt des Glases ist da nun eben eine "normale Dachdeckung". Beides sind keine exotischen Baustoffe und die Lastabtragung wird ja nicht von der Dachhaut /der Dachdeckung oder dem Glas geleistet, sondern von der darunterliegenden Konstruktion. Beim Dach der Dachsparren, beim Wintergarten (wenn wir das jetzt mal so nennen wollen) der Sparren des Wintergarten. Dessen Größe/ Dimension ist mit dem Statiker abzustimmen. Sollte kein Hexenwerk sein.


    Lass Dir doch mal erläutern warum das so nicht gehen soll. Wenn es "der Hingucker" ist, das Dingens, das Euch wichtig ist, dann würde ich das auch umgesetzt haben wollen. Habt Ihr einen pauschalen Festpreis (quasi "All inclusive - Paket)?. Dann könnte man hier vermuten, dass der GU den Preis senken möchte, weil ihm -wen wundert's?- gerade alle Kalkulationen auf Grund der immensen Baukostensteigerungen durch die Decke gehen. Könnte also ein Versuch sein die Baukosten anzupassen. Wenn das so ist, dann sollte das besprochen werden.

    Zitat von Thomas B

    Dem Einwand, dass dies statisch nicht ginge kann ich irgendwie nicht folgen.

    Der ist auch eine sehr verkürzte Darstellung. Absolut ist das machbar, relativ ist es aufwendig. Der Unternehmer wird hier vermutlich wirklich nur den Aufwand bzw. dessen Kosten scheuen. Aus Juristensicht wird es hier keine objektive Unmöglichkeit geben, aus bautechnischen Gründen warne ich dennoch davor, den Pyrrhussieg erringen zu wollen, den Unternehmer (juristisch wie gesagt m.E. mit sehr guten Chancen) zu zwingen.

    Zitat von Thomas B

    die Lastabtragung wird ja nicht von der Dachhaut /der Dachdeckung oder dem Glas geleistet, sondern von der darunterliegenden Konstruktion. Beim Dach der Dachsparren, beim Wintergarten (wenn wir das jetzt mal so nennen wollen) der Sparren des Wintergarten. Dessen Größe/ Dimension ist mit dem Statiker abzustimmen. Sollte kein Hexenwerk sein.

    Jein. Die Tücke liegt hier hauptsächlich in der gewünschten Verzahnung von Dach und ichsachauchma "Wintergarten". Da der TE mit Zeichnungen geizt bzw. mehr verwirrt als aufklärt, fehlt jede solide Grundlage für Lösungsvorschläge. Die Kruxen (keine Ahnung, ob das die korrekte Mehrzahl ist) sind zum Einen, dass hier für vermutlich vier betroffene Sparrenfelder eine Art "Fusspfettenauswechslung" benötigt würde, und zum Anderen auch die dauerhaft dichte Entwässerung dieser Gemengelage. Ein Oktopus, der sich auch nur für einen winzigen Moment vorstellte, für diese Detaillösung sachverständiger Gutachter zu sein, schlüge alle acht Hände über dem Kopf zusammen. Ich halte das für die Kopfgeburt eines Bauzeichners, der über M. C. Escher promoviert hat. Das kriegt man never ever niemals nie nicht für länger als die Dauer der Gewährleistung dicht.