Baufenster durch Grundstückskauf erweiterbar, Baugenehmigung sicher?

Hallo zusammen,

als langjähriger stiller Mitleser dieses Forums hätte ich jetzt zum ersten Mal eine Frage und hoffe, dass Ihr mir behilflich sein könnt.

Kurz zum Hintergrund: Meine Familie und ich leben seit 2014 in einem alleinstehenden Einfamilienhaus in Düsseldorf (NRW). Das Haus ist Baujahr 1949 und schon beim Kauf war der Plan, das Haus mittelfristig durch einen Neubau an gleicher Stelle zu ersetzen. Einerseits haben wir zu wenig Platz und andererseits haben wir auch ziemlich viele Instandhaltungsmaßnahmen (insb. Heizung, Dämmung) aufgeschoben, um sie mit dem Neubau umzusetzen. Wir sind aber nicht in Eile und hoffen die gegenwärtigen Probleme mit Lieferketten und Handwerkern, Corona und allgemein mit der geopolitischen Lage aussitzen zu können, bevor wir konkret beginnen.

Der Neubau soll dann mit Hilfe eines Architekten und auf dem aktuellen Stand der Technik (Keller, 2 Vollgeschosse, Flachdach, vorgehängte hinterlüftete Fassade, Sole-WP, zentrale KWL, Fotovoltaik, KNX usw.) entstehen. Es gibt keinen Bebauungsplan, es gilt §34 BBauG. Laut Nachbarn ist die maximale Bautiefe 14m. Das Grundstück (Flurstück 188) ist 811 qm groß und zur Straße 16m breit. Abzüglich der Abstandflächen zu den Nachbarn rechts und links von je 3m würde sich damit ein Baufenster von 10mx14m ergeben.

Ohne die Arbeit des Architekten vorab selber machen zu wollen haben wir trotzdem relativ konkrete Vorstellungen für Teile des Grundrisses unseres zukünftigen Hauses und uns würde jeder Meter Breite des Baufensters helfen, diese auch umzusetzen. Im Gespräch mit unserem linken Nachbarn (Flurstück 189) hat dieser generell seine Bereitschaft signalisiert, uns einen Streifen seines Grundstücks zu verkaufen. Sein Haus ist 6m von unserer jetzigen Grundstücksgrenze entfernt. Die einzige bauliche Anlage zwischen seinem Haus und unserer Grenze ist eine Außen-Kellertreppe mit ca. 2 m Breite (grün). Die Tiefe seines Grundstücks habe ich nicht genau gemessen, sollte aber mindestens 30m betragen und damit sicher weiter als 3m von einem zukünftigen Baufenster entfernt sein. Damit müsste er uns m.E. bis zu 3m seines Grundstücks verkaufen können, ohne dass wir beide in Konflikt mit bestehenden oder zukünftigen Abstandsflächen geraten. Konkret geht die Diskussion um einen 1-1,5m breiten Streifen (rot).

Der Kauf macht natürlich nur dann Sinn, wenn wir dadurch das Baufenster tatsächlich auf 11x14 oder 11,5x14 vergrößern können. Dazu hätte ich folgende Fragen:

1. Kann ich nach dem Kauf mit der gleichen Sicherheit wie vor dem Kauf des Streifens davon ausgehen, dass mir auf Basis der bestehenden Gesetze und Verordnungen unter Beachtung der sonstigen Vorgaben durch §34 eine Baugenehmigung für das maximale Baufenster erteilt wird?

2. Falls nein, warum nicht, und welche Möglichkeiten habe ich, diese Sicherheit z.B. durch Anfrage beim Bauamt, Bauvoranfrage o.ä. vor dem Kauf zu erlangen? Kann ich dies jeweils selbst in die Wege leiten oder bräuchte ich jemanden mit Bauvorlageberechtigung?

Falls weitere Informationen benötigt werden, liefere ich diese gerne nach.

Danke für Eure Hilfe!

Viele Grüße

tes_vortex

Hallo 11ant, danke für Deine Antwort.

Zitat von 11ant

Als langjähriger stiller Mitleser sollte Dir der Trick schon in den Sinn gekommen sein, Escroda in Deinen Thread einzuladen. Nach flottem Querlesen Deiner Fragestellung halte ich das Vorhaben für so wie angedacht umsetzbar.

Ich hatte das tatsächlich erwogen, wollte aber als jemand mit nur einem Beitrag nicht so vermessen sein, den Geist selbst aus der Flasche zu lassen. Danke, dass Du das erledigt hast .

Zitat von 11ant

*ROTFL* *SCNR* Danke für die Erheiterung. Ich überlege gerade, ob man eine hinterbliebene Hälfte eines halb abgerissenen Doppelhauses in diesem Sinne dann wohl "geschieden" oder "verwitwet" nennen würde. Du meinst vermutlich "freistehend"

Ich habe die Stelle tatsächlich 4-5 gelesen, ohne es zu kapieren, bis schließlich der Groschen bei mir gefallen ist. Ja, freistehend, nicht alleinstehend . Ich werde das jetzt mal nicht korrigieren, damit die anderen Mitleser sich auch amüsieren können .

VG, tes_vortex

Escroda, Rose24, Alfons Fischer: Vielen Dank für Eure Antworten, das hilft mir tatsächlich sehr weiter.

Ich würde jetzt mit meinem Nachbarn in die konkreten Verhandlungen gehen und wenn absehbar ist, das wir uns einigen können mich nach einem Architekten umsehen. Ich habe jetzt beim Googeln nach der Grundstücksteilung noch rausgefunden, das diese in Düsseldorf vorab durch die Stadt genehmigt werden muss. Wenigstens scheint die gleiche Stelle wie für die Bauvoranfragen zuständig zu sein, so dass man hoffentlich beides in einem Aufwasch machen kann.

Ich hoffe dann mal, dass mit der Aussicht auf einen mittelfristigen Folgeauftrag für die Planung eines architekturell anspruchsvollen Eigenheims die Motivation für einen Architekten gegeben ist, sich vorab mit solchem Kleinkram (selbstverständlich gegen Bezahlung) zu beschäftigen .

Zitat von Anda

Kannst gerne berichten, wie es dann gelaufen ist mit den Grundstücken. Würde mich interessieren.

Ja, werde ich gerne machen, wird aber naturgemäß etwas dauern.

Zitat von Escroda

Zum einen wäre für die Teilungsgenehmigung Dein Nachbar der Antragsteller und für die Bauvoranfrage Du, zum anderen würden für die Teilung schon Kosten entstehen, obwohl die Bauvoranfrage noch gar nicht beschieden ist.

Lt. der Website der Stadt Düsseldorf sollte ich den Antrag auch stellen können:

Zitat von Stadt Düsseldorf

Der Antragsteller muss Eigentümer oder Teilungserwerber des Grundstücks sein.

Zitat von Escroda

... z.B. statt Kauf eines Streifens die Eintragung einer Abstands- und / oder Freiflächenbaulast...

Was aber bedingen würde, dass man keine Garage als priviligiertes Gebäude in die Abstandsfläche zum Nachbarn bauen könnte, da sie dann auf seinem Grund stehen würde, oder?

Zitat von Escroda

Außerdem könnte ihre Einschätzung zur maximalen Bautiefe verbindlicher ausfallen als die Aussage von Nachbarn.

Unser Nachbar zur rechten Seite (die Karte oben zeigt noch das vorherige Gebäude) hat vor ca. 10 Jahren neu mit einer Gebäudetiefe von 14m gebaut.

Zitat von Escroda

Vielleicht entwickelt die Architektin auch brauchbare Ideen, die ohne Teilung umzusetzen sind

Zitat von Anda

Off-Topic:

Aus wirklich eigener Erfahrung:

Man sollte sich nicht zu sehr auf einen Entwurf festbeissen.

Es gibt sicher zig Möglichkeiten ohne Zulauf des Streifens, Eure Wünsche und Bedürfnisse in einen Entwurf zu entsprechen.

Als wie gesagt langjähriger stiller Mitleser des Forums habe ich mit großem Interesse auch immer die Fäden zu Grundrissdiskussionen mitverfolgt. Deshalb habe ich mir beim Schreiben der Frage schon gedacht, das Hinweise in diese Richtung kommen werden . Und ich stimme Euch auch 100%tig zu.

Allerdings kann es ganz unabhängig von einem konkreten Entwurf eine gute Idee sein, dass Angebot unter Berücksichtigung von Kosten und Nebenkosten zu bewerten. Das wäre dann auch die Basis für meine Entscheidung.

Hallo zusammen,

wie versprochen wollte ich Euch auf den aktuellen Stand bringen, da jetzt fast alles in trockenen Tüchern ist:

Wir haben uns mit unserem Nachbarn auf den Kauf eines 1m breiten Streifens, 32 m², geeinigt.

Dann haben wir uns zuerst einem Architekten gesucht, mit dem wir bis jetzt auch sehr zufrieden sind. Er hat direkt Angebote für die Vermessungsleistungen für Teilung und Bau ausgeschrieben, wobei wir den von ihm empfohlenen öffentlich bestellten Vermesser gewählt haben. Der Architekt hat dann in Rücksprache mit dem Vermesser entschieden, dass unsere Situation so eindeutig ist, dass ein Bauvoranfrage nicht unbedingt nötig ist.

Der Vermesser ist dann an zwei ganzen Tagen mit drei Mann angerückt und hat sowohl unser als auch das Nachbargrundstück vermessen. Hätte nicht gedacht, dass das so aufwändig ist. Parallel haben wir mit dem Architekten die Entwurfsplanung gemacht, bei der ein sehr schöner Entwurf, der alle unsere Anforderungen umsetzt, herausgekommen ist.

Der Vermesser hat dann für uns die Genehmigung für die Grundstücksteilung bei der Stadt beantragt, die problemlos durchging. Dann gab es noch einen Termin zum Setzen der Grenzsteine vor Ort. Grundbuch und Kataster hat dann ewig gedauert, mit der neuen Flurstücknummer gings dann direkt zum Notar für den Kauf.

Wir warten jetzt auf die Zuschreibung des Streifens zu unserem Grundstück im Grundbuch, damit sparen wir uns die aufwändigeren Eintragungen von Baulasten auf dem Streifen für die Baugenehmigung. Wenn das passiert ist, reicht unser Architekt die Genehmigungsplanung ein.

Wenn nichts dazwischen kommt und alles organisiert ist, planen wir mit einem Baubeginn ab Sommer/Herbst nächsten Jahres.

Danke nochmal für Eure Hilfe, besonders an Escroda