Haus erben mit nicht genehmigten Anbauten - Problemlösung?

Wenn ich in deiner Situation wäre, würde ich das tun:

Nix.

Ohne Unterstützung des Eigentümers (Bewohners) hast Du im Moment gar keine Chance, denn eine Besichtigung durch einen SV lässt sich kaum vermeiden. Du kannst ja schlecht irgendwelche Bilder machen und hoffen, dass daraus jemand per Ferndiagnose Rückschlüsse ziehen kann. Es gibt vielleicht Dinge die offensichtlich sind, aber der Teufel steckt (meist) im Detail.

Veränderung die damals genehmigungsfähig waren und auch heute noch genehmigungsfähig sind würden mir keine Bauschmerzen bereiten (Schuppen o.ä.), aber eine Kellererweiterung mit fragwürdiger "Statik" könnte zu einer Herausforderung werden. Hier spielt auch der Umfang eine Rolle. Ein Raum in den 3 Bierkisten passen ist halt was anderes als wenn ein Haus mit halber Unterkellerung über die komplette Fläche einen "neuen" Keller bekam. Das wäre selbst für Fachleute eine schwer zu lösende Aufgabe, und bei einer Laienausführung ist die Risiko hoch, dass diese Erweiterung so nie zulässig wäre. Auch wenn es bisher noch nicht zu einem Schaden kam so kann man das für die Zukunft nicht ausschließen.

Zitat von WurzelbertAngenervt

Und noch viel schlimmer, ob mich diese Sache als Erbe meine Existenz kosten könnte, weil bezüglich der Kellererweiterung jemand feststellt, dass die Statik nicht mehr gegeben ist und alles plötzlich abgerissen werden muss. Ich mache mir da wirklich ziemlich ins Hemd...

Warum sollte Dich das Deine Existenz kosten? Worst case schrumpft das Erbe auf den Grundstückspreis. Oder gibt es noch weitere Erben? Dann wären so Dinge wie der Keller bei der Wertermittlung zu berücksichtigen, schließlich handelt es sich dabei nicht um eine Kleinigkeit.

Wenn die Um- und Anbauten nach damaligem Recht genehmigunsfähig gewesen wären, kann im Nachhinein eine Baugenehmigung erteilt werden.

Allerdings sind dann u. U. aktuelle Dinge, wie z. B. das GEG zu beachten.

Zu bedenken ist auch, das bis zum Inkrafttreten der jeweiligen Landesbauordnungen zum 01.01.1964 ein völlig anderes Baurecht gegolten hat.

Deshalb kann es durchaus sein, das Anbauten, die aktuell gegen gültiges Baurecht verstossen würden, nach damaligem Baurecht genehmigungs-

fähig waren.

Wenn die Anbauten jedoch bereits nach damaligem Baurecht nicht genehmigungsfähig gewesen wären, dann wären es sog. Schwarzbauten.

Allerdings wäre es selbst dann äusserst unwahrscheinlich, dass es diesbezüglich noch Ärger gäbe.

Auspassen müsstest Du aber, wenn Du vorhättest die Anbauten zu verändern, weil dann u. U. der sog. Bestandsschutz flöten ginge.

Deshalb kann ich Dir nur raten, zu einem guten Architekten zu gehen, falls Du an dem Gebäude etwas verändern möchtest.

Gruß

Zitat von WurzelbertAngenervt

Gar nix tun geht nicht. Umfangreich saniert werden muss auf jeden Fall. Bis auf das Dach (18j) und die Heizung (10j) ist alles schon sehr in die Jahre gekommen.

Die Unterverteilung besteht noch aus rückstellbaren Porzellan-Schraubsicherungen, und da damals das genommen wurde, was verfügbar war, kann man auch schon mal auf dem PE einen geschossen bekommen. Dann die Heizungsrohre und Wasserleitungen. Alles alt...

Eher Zweiteres... Es wurde ein ganzer Heizungsraum errichtet, in dem früher die Koksheizung stand inkl. dem Koksvorrat und nun eine Gasheizung steht.

Aber sagen wir mal dass es unzulässig wäre: könnte man den Raumeingang nicht verschalen und mit Beton zugießen? (aus Laiensicht gefragt)

Ich habe mich etwas doof ausgedrückt, wie mir gerade aufgefallen ist. Es ist eine Doppelhaushälfte. Die andere Hälfte gehört einem anderen Eigentümer.

Der Worst Case wäre hier dann, dass durch die Umbauten das Gebäude schon Schaden genommen hat, oder durch Zwangsmaßnahmen dadurch Schaden nimmt und ich als Erbe dafür aufkommen müsste - so gerade in meinem Kopfkino stattfindend.

Also wäre ein unabhängiger Bausachverständiger die erste Anlaufstelle für uns?

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In diesen Jahren war es völlig üblich, dass die Hausbesitzer solche Aktionen durchgeführt hatten. Der beste Beweis, dass es funktioniert, ist der, dass das Gebäude seite Jahrzehnten ohne Schäden steht.

Sicherlich würde man vieles nach heutigen Spielregeln anders machen...

Sind am Gebäude gravierende Schäden erkennbar - z. B. große Risse?

Grundsätzlich würde ich - bevor ich Geld in die Hütte investieren würde - das ganze Haus von einem Bausachverständigen begutachten lassen.

Gruß

Zitat von WurzelbertAngenervt

Gar nix tun geht nicht. Umfangreich saniert werden muss auf jeden Fall.

Na ja, noch gehört das Haus ja einem anderen, und der kann damit machen was er will. Wenn er der Meinung ist, dass hier kein Handlungsbedarf besteht, dann ist es eben so. Selbstverständlich kann man seine Eltern oder Großeltern unterstützen, das sollte man sogar, aber man sollte nicht versuchen das Regiment zu führen so lange die Eltern/Großeltern das noch selbst erledigen können.

Zitat von WurzelbertAngenervt

Also wäre ein unabhängiger Bausachverständiger die erste Anlaufstelle für uns?

Man braucht zuerst einmal eine Bestandsaufnahme, und das sollte jemand machen der Erfahrung und entsprechende Sachkenntnis hat. Hier würde sich ein SV anbieten, man sollte aber klar definieren, was man von ihm erwartet, damit Leistungsumfang und Kosten von vornherein geklärt sind.

Zitat von WurzelbertAngenervt

Gar nix tun geht nicht. Umfangreich saniert werden muss auf jeden Fall. Bis auf das Dach (18j) und die Heizung (10j) ist alles schon sehr in die Jahre gekommen.

das würde ich genau dann angehen, wenn es *tasächlich* in der "nicht definierten Zukunft" angegangen werden soll.

Und dafür gibt's dann Fachleute.

Zitat von WurzelbertAngenervt

gehe ich das an, wenn es so weit sein sollte. Damit wir etwas Ruhe reinbekommen und einfach die restliche Zeit genießen.

Das ist in der Situation sicherlich das Beste. Ihr habt so schon genug um die Ohren und zu verkraften. Das Haus sind nur Steine, solange die Großeltern damit zufrieden sind, würde ich da auch genau gar nichts machen. Und wenn du dann irgendwann dein Erbe antrittst, holst du dir fachkundige Unterstützung für die Beurteilung der Substanz und der Rechtmäßigkeit der Änderungen.

Die Erbschaft in nicht " definierter Zukunft " scheint Dich schon jetzt extremst zu beunruhigen.

Insofern solltest Du darüber nachdenken, auf das Erbe zu verzichten. Dann kommt wieder Ruhe rein und Du kannst Deine restliche Zeit genießen.

Man muss kein Haus erben, wenn man damit schon zu Lebzeit des Erblassers in spe total überfordert ist.

Zitat von WurzelbertAngenervt

Mein größtes Problem ist,

Man muss Prioritäten setzen, und gerade in einer angespannten Situation sollte man keine weitreichenden Entscheidungen treffen. Das Haus steht jetzt seit Jahrzehnten und die Wahrscheinlichkeit, dass es morgen früh einstürzt ist verschwindend gering. Es besteht wohl keine akute Gefahr. Also zuerst einmal die wirklich wichtigen Dinge abarbeiten. Wenn dann wieder Ruhe eingekehrt ist, kann man sich mit klarem Kopf darum kümmern.

Die Aktion "Haus sanieren" bringt nur unnötig Unruhe in den Ablauf.

Sobald es soweit ist, dann jemanden holen der alles begutachtet und Dir eine Einschätzung gibt. Im Idealfall kann derjenige sich auch noch darum kümmern, dass auch baurechtlich alles auf den aktuellen Stand gebracht wird. Falls für irgendwas eine Genehmigung erforderlich sein sollte dann wird diese halt nachträglich eingeholt.

Übrigens, Aktionismus ist auch eine Art von Trauerbewältigung, aber nicht unbedingt die beste. Man hat einen Tunnelblick und sieht den Wald vor lauter Bäumen nicht. Da investiert man auch viel Energie und Zeit in sinnlose Dinge, aber man bemerkt das nicht. Eine Vertrauensperson mit Blick von "außen" kann helfen so etwas zu vermeiden.

Das Grundstück wird ja wohl auch noch einen Wert haben. Der Wert der problematisierten Erbschaft wäre dann im schlimmsten Fall der Grundstückwert minus Abrisskosten. Bei alten Hütten in Selbstbauweise und ohne Baugenehmigung ist das häufig eh die bessere Option und zwar auch und gerade angesichts ständig steigender Energiekosten.

Kannst das Baugrundstück nach Antritt der Erbschaft ja verkaufen und ersparst Dir damit den Untersuchungsaufwand.

Ich tippe darauf, dass es in Zukunft eh damit aufhören wird, dass Käufer für alte Hütten noch mehr als den Grundstückswert erzielen.

Da bin ich mir nicht so sicher. Ich vermute, dass in Zukunft gerade die "Schnäppchen" vermehrt gesucht werden, da die Baukosten für Neubauten viel zu hoch sind. Die Preissteigerung kann man durch Reduzieren der Fläche kaum mehr kompensieren, und einen drastischen Rückgang bei den Baukosten erwarte ich jetzt auch nicht. Das hängt auch von der Region ab und der Übertreibung die im Preis steckt, aber wenn man in die Vergangenheit schaut, dann waren Preisrückgänge eher moderat, wenn es sie überhaupt gab.

Kaufinteressenten werden sich dann vermehrt in einer deutlich niedrigeren Preisklasse umschauen, der Rest wird durch "Eigen"leistung erbracht. Diese Nachfrage dürfte den Preis für gebrauchte oder sanierungsbedürftige Immobilien hoch halten (und für weiterhin volle Auftragsbüchern bei den SV sorgen). Die Demographie wird dem ein wenig entgegenwirken aber die Nachfrage bleibt sicherlich hoch.

Zitat von Eric

Das Grundstück wird ja wohl auch noch einen Wert haben. Der Wert der problematisierten Erbschaft wäre dann im schlimmsten Fall der Grundstückwert minus Abrisskosten. Bei alten Hütten in Selbstbauweise und ohne Baugenehmigung ist das häufig eh die bessere Option und zwar auch und gerade angesichts ständig steigender Energiekosten.

Kannst das Baugrundstück nach Antritt der Erbschaft ja verkaufen und ersparst Dir damit den Untersuchungsaufwand.

Ich tippe darauf, dass es in Zukunft eh damit aufhören wird, dass Käufer für alte Hütten noch mehr als den Grundstückswert erzielen.

Ich finde es schon gut und richtig, dass sich der TE darüber Gedanken macht.

Das Haus mit den vielen Unbekannten zu verkaufen ist auch so eine Sache. Wenn der Käufer hinterher den Ärger hat, wird er mit

Sicherheit per RA auf der Matte stehen.

Gruß

Zitat von WurzelbertAngenervt

Das kommt da noch hinzu. Es ist ja nicht so, dass ich davon nicht wüsste. Verschweigen wäre in dieser Situation ja eine Arglistigkeit, wie ich das als Laie auslegen würde. Das müsste ein Käufer mir natürlich erstmal nachweisen im Rechtsstreit, aber einen Funken Menschlichkeit habe ich ja auch noch in mir.

Ich würde das für unverantwortlich halten, das ohne weitere Aufklärung kaltschnäuzig durchzuziehen.

Ich kann Dich da sehr gut verstehen - ich bin da ganz ähnlich.

Aber ich bin mir auch sehr sicher, dass sich die ganzen Dinge klären lassen. Und was früher gemacht wurde, war meist nicht schlecht.

Und die baurechtlichen Dinge lassen sich definitiv auch noch klären. Was ich mittlerweile bei und im Ort schon mitgekriegt habe, was da

alles mögliche ohne Baugenehmigung an- und umgebaut wurde ...

Gruß

Zitat von S.D.

Wenn der Käufer hinterher den Ärger hat, wird er mit

Sicherheit per RA auf der Matte stehen.

Mag sein dass ein Käufer das versucht, aber ob er eine Chance hat das steht auf einem anderen Blatt. Wer so ein altes Haus kauft der kauft die Katze im Sack, und ein Käufer hat ja die Möglichkeit selbst einen SV durch das Objekt zu schicken.

Zitat von R.B.

Mag sein dass ein Käufer das versucht, aber ob er eine Chance hat das steht auf einem anderen Blatt. Wer so ein altes Haus kauft der kauft die Katze im Sack, und ein Käufer hat ja die Möglichkeit selbst einen SV durch das Objekt zu schicken.

Wenn ich aber als Verkäufer weiss, dass da manche Dinge im Argen liegen, bin ich auch verpflichtet, den Käufer darauf hinzuweisen.

Alles andere wäre auch nicht unbedingt die feine englische Art.

Meine persönliche Einstellung ist, dass ich beim Verkauf mit ehrichen und offenen Karten spiele, egal ob Haus, Auto oder sonst irgendwas.

Und so schätze ich den TE auch ein.

Gruß

Erstmal das Thema ruhen lasen.

Es ist ja noch nichts fix. J von welchem Zeitraum reden wir den hier? Bis zu 15 Jahre vielleicht? (Keine Ahnung)

Da mach doch erstmal das Akute was wichtig ist.

Und wenn du mal wieder zur Ruhe gekommen bist, kannst du das mit dem Grundstück/Gebäude angehen.

In der Hektik passieren nur fehler... und die willst du als 110% ja nicht wirklich.

Zitat von S.D.

Wenn ich aber als Verkäufer weiss, dass da manche Dinge im Argen liegen, bin ich auch verpflichtet, den Käufer darauf hinzuweisen.

Das ist zwar richtig, man kann aber nur auf etwas hinweisen von dem man Kenntnis hat, und ob das zu einer Wertberichtigung berechtigt, bzw. in welcher Höhe, das kann der Laie sowieso nicht einschätzen. Wenn man ein Haus dieses Alters kauft, dessen Gesamtnutzungsdauer an sich schon überschritten ist, und das normalerweise "günstig" am Markt angeboten wird, dann muss man auch als Käufer genau hinschauen (lassen).

Abgesehen davon wird man als Laie bei einem möglichen Verkauf sowieso ein Verkehrswertgutachten erstellen lassen und sich darauf berufen. Ich sehe hier für den Verkäufer kein Risiko wenn er nicht völlig naiv an einen Verkauf rangeht. Wohlgemerkt, ich sage nicht, dass er erhebliche Mängel die er kennt verschweigen soll.

Abgesehen davon hängt es auch davon ab, ob ein Mangel überhaupt einen nennenswerten Einfluss auf den Kaufpreis hat. Kein Gutachter wird bei einem offensichtlichen Totalschaden die Ruine in den Himmel loben, und verdeckte Mängel können bei einer Verkehrswertermittlung sowieso nicht oder nur ansatzweise berücksichtigt werden (Nachforschungen/Ursachenermittlung ist normalerweise nicht im Auftrag des Verkehrswertgutachters). Andererseits gibt es viele Mängel deren "Wert" im Verhandlungsspielraum untergeht.

Zitat von WurzelbertAngenervt

Es gibt aktuell ein Thema, welches mir Sorgen bereitet.

Ich werde in nicht definierter Zukunft ein Haus erben, mit Grundstück um die 1000m². Dies wurde um ca. 1910 erbaut.

Mach mal langsam. Hier hilft das Sprichwort "Kommt Zeit, kommt Rat."

Wer weiß schon, was die "nicht definierte Zukunft" bringt?

Ich habe einmal ein geerbtes Haus verkaufen müssen. Der Notar hat sinngemäß in die Urkunde geschrieben, dass ich nicht in dem Haus gelebt habe, Baulaie bin und deshalb keine Verantwortung für etwaige Mängel übernehmen kann.

R.B.: Rechtliche Bewertungen sind offenbar nicht so Dein Ding. Der Verkäufer muß bereits über dem ihm bekannten Verdacht eines Mangels belehren, um eine Haftung wegen arglistiger Täuschung zu entgehen. Für den Käufer schwierig zu beweisen, aber mitunter gelingt auch das.

Dem Verkäufer hilft auch kein Gutachten, wenn er den Sachverständigen nicht über ihm bekannte Mängel oder den Verdacht von Mängeln, die nicht für jedermann beim bloßen Hinsehen zu erkennen sind ( z.B. fehlende Baugenehmigung ), unterrichtet hat.

Bereits die Kenntnis eines ungewöhnlichen Sachverhalts ist hinweispflichtig. Der Verkäufer muß nicht positiv wissen, dass es sich bei dem ihm bekannten Sachverhalt um einen Mangel im Rechtssinne handelt, denn das ist eine Rechtsfrage.

Jetzt wartet doch den Freitag ab.

Zitat von MeisterF

Jetzt wartet doch den Freitag ab.

Falscher thread?

Zitat von Eric

Der Verkäufer muß

Ich habe nicht geschrieben, dass er ihm bekannte Mängel verschweigen soll.

Abgesehen davon, dass er gar nicht verkaufen möchte, und der Erbfall (hoffentlich) in weiter Ferne liegt, sehe ich kein Risiko so lange er ehrlich bleibt. Streiten kann man sich natürlich immer.

Zitat von Roth

Der Notar hat sinngemäß in die Urkunde geschrieben, dass ich nicht in dem Haus gelebt habe, Baulaie bin und deshalb keine Verantwortung für etwaige Mängel übernehmen kann.

So eine ähnliche Formulierung habe ich auch in einen Vertrag aufnehmen lassen. Den genauen Wortlaut müsste ich jetzt aber zuerst nachschauen, sinngemäß "Der Zustand ist dem Alter entsprechend und dem Käufer durch Besichtigung vor Ort bekannt. Er wurde darauf hingewiesen, dass aufgrund des Alters Sanierungsarbeiten fällig werden können......". So oder so ähnlich wurde das formuliert, ist schon ein paar Tage her.

Noch länger zurück, anderes Objekt, ca. Bj. 195x, anderer Notar, da steht im Vertrag auch so eine Formulierung, nur etwas kürzer. Wenn ich mich richtig erinnere, dann hat er eine pauschale Formulierung geändert und das Alter der Immobilie hervorgehoben, aber das ist schon über 20 Jahre her.

Worte sind " Schall und Rauch " und helfen nicht, wenn der Verkäufer von nicht offensichtlichen Mängeln oder dem Verdacht Kenntnis hat und den Verkäufer hierüber nicht aktiv unterrichtet.

Beispiel: Verkäufer verkauft " unter Ausschluß jeglicher Gewährleistung " eine Wohnung in einer ETW-Anlage, die aus einem Haupthaus und drei hieran angrenzenden EFH´s besteht. In einem der EFH´s kam es bereits zuvor zum Eintritt von Feuchtigkeit im EG. In mehreren Eigentümerversammlungen wurde darüber diskutiert, ob der Sondereigentümer des EFH´s oder die WEG die Kosten für die Mangelbeseitigung zu tragen hat. Die WEG steht auf dem ( falschen ) Standpunkt, dass der Sondereigentümer sich hierum auf eigene Kosten zu kümmern hat. Das wird so in den Protokollen festgehalten.

Verkäufer der DG-Wohnung im Haupthaus belehrt den Käufer hierüber nicht. Er ist der Ansicht, den Käufer nicht aufklären zu müssen, weil das Haupthaus und seine Wohnung " mangelfrei " sind und er mit dem EFH " nichts zu tun " hat.

Käufer stellt - war jedenfalls mein Eindruck - erst nach dem Einzug fest, dass die ETW-Anlage in der Einflugschneise des Düsseldorfer Flughafens liegt und versucht, den Kaufvertrag zurückabzuwickeln. In einer weiteren ETW-Versammlung mit dem Käufer wird erneut über den Feuchteschaden diskutiert ( Sondereigentümer akzeptiert die Ablehnung der Kostenübernahme nicht ). Käufer läßt sich daraufhin vom Verwalter die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen vorlegen, denen zu entnehmen ist, dass über den Feuchteschaden schon früher diskutiert wird. Er stützt hierauf seine Klage auf Rückzahlung des Kaufpreises, Maklerkosten, Grunderwerbssteuer, Umzugskosten.

Im Verlauf des Rechtsstreits stellt sich heraus, dass der Anteil des Käufers für die Mangelbeseitigung " nur " rund 800,00 € betragen wird.

Der Fall ging bis zum BGH. Der BGH hat die arglistige Täuschung bejaht. Der Verkäufer habe ausweislich der Protokolle von dem Mangel positive Kenntnis gehabt. Die falsche rechtliche Einschätzung ( "n geht mich nichts an " ) entlastet ihn nicht. Auf die Höhe der Mangelbeseitigungskosten komme es nicht an; es handele sich jedenfalls nicht um eine Bagatelle.

Der Verkäufer hat den Prozess gleichwohl verloren, weil sein Anwalt dem Verkäufer - ohne Not und rechtlichem Erfordernis - eine Frist zur Mangelbeseitigung gesetzt und der Verkäufer innerhalb dieser Frist erklärt hat, dass er dem Käufer die anteiligen Kosten der Mangelbeseitigung in voller Höhe ersetzen wird und er dies, sofern vom Käufer gewünscht, auch noch durch Gestellung einer Bankbürgschaft in unbeschränkter Höhe absichern wird.

Das hielt der Käufer für unzureichend und hat geklagt.

Nach BGH ein Fehler, weil der Käufer bei Arglist sofort hätte klagen dürfen, er durch die Fristsetzung aber zu erkennen gegeben hat, dass sein Vertrauen in den Verkäufer noch nicht restlos zerstört ist und er das Angebot nach Treu und Glauben hätte annehmen müssen. Denn der Verkäufer hätte ihm fremden EFH nicht nachbessern können. Es sei klar gewesen, dass dies nur die WEG erledigen könne und hierfür sei dem Käufer eine zureichende Absicherung gewährt worden.

Ob der Verkäufer-Anwalt die ETW gegen Zahlung des Ursprungskaufpreises nebst allen angefallenen weiteren Kosten übernommen hat, habe ich leider nicht erfahren.