Grundsteuer Bayern

Zitat von Manni

Folgender Sachverhalt: Von diesen 2.000qm liegt nur ca die Hälfte im Baugebiet. Die andere Hälfte ist nicht zur Bebauung vorgesehen, auch nicht in der Zukunft.

Wenn sich nicht im katatsterauszug die Flächen getrennt ausgewiesen werden, hülfe nur Forstwirschaftlicher betrieb weiter.

Ich hab hier ähnliches. Die Grünfläche ist ist nicht von der Hoffläche getrennt ausgewiesen.

Tatsächliche Nutzung spielt in der bayrischen Sonderweg keine Rolle.

Nur land und forstwirten gibts wohl einen Bonus

Laienhaften vorbehaltlich selbsteinschätzung meinerseits

ansonsten steuerberater fragen

ich versuche immer wie folgt ranzugehen:

Man muss davon ausgehen, dass im Wesentlichen für alle Flächen Grundsteuer zu zahlen ist:

Entweder Grundsteuer A (Land- und Forstwirtschaftliche)

oder Grundsteuer B (Grundvermögen)

Hier ist also zunächst zu fragen, ob der rückwärtige Bereich nicht unter Grundsteuer A fällt.

Wenn ja, dann ist diese Fläche sicher nicht für Grundsteuer B heranzuziehen.

Wenn nein (zB. weil Freizeitgrundstück o.ä.), dann ist es hier mit anzugeben.

Hier kann ein Anruf beim zuständigen Sachbearbeiter helfen, um zu klären, ob Grundsteuer A anfällt. Dafür wird ja die Feststellungserklärung erst später gemacht.

Bei einer Eigentumswohnung könnte auch ein Blick in die Teilungserklärung/Wohnungsgrundbuch helfen.

Wenn sich der Miteigentumsanteil auf das gesamte Grundstück bezieht, sieht für mich alles nach Grundsteuer B aus.

Im Fall einer ETW ist im Übrigen bei der Beschreibung der Flurstücke jeweils der Miteigentumsanteil bei "zur Wirtschaftlichen Einheit gehörender Anteil" anzugeben.

Ich mache mal weiter:

• Ein Flurstück 900 m2 Wohnbauflaeche (so im Bayernatlas)
• Zwei Häuser drauf (mit unterschiedlichen Hausnummern), davon ein Neubau fertiggestellt diesen Sommer.
• Für den Neubau gerade den neuen Grundsteuermessbescheid bekommen - "Gründung einer neuen Untereinheit" (Zwischenfrage - der Steuermessbertrag wird mit dem Hebesatz der Gemeinde multipliziert. Was da rauskommt ist die Grundsteuer pro Jahr - Korrekt? In diesem Fall bei 370% Hebesatz: 10 Euro * 3,7 = 37 Euro p.a. ?)
• Muss ich dann das neue Haus rausrechnen aus den 900m2 wenn ich kompletter Eigentümer des Grundstückes bin?
• Und dann ist da noch ein Obstgarten dran - welcher einer weitere Flurnummer hat. Der ist als "Gehölz" deklariert. Wie gehe ich mit Ding um. Landwirtschaftliche Nutzfläche wird es ja nicht sein.

Ich muss dazu sagen, dass ich erst morgen mit dem Ausfüllen bei Elster anfange. Kann also sein, dass meine Frage doof ist, bzw. ich morgen besser spezifizieren kann.

hast Du mir mal einen Lageplan/Lageskizze, damit ich mir das besser vorstellen kann?

sind die beiden Häuser als Wohnungs- oder Teileigentum nach Wohnungseigentumsgesetz WEG rechtlich getrennt?

Wenn für die beiden Häuser jeweils eigene Aktenzeichen im alten Grundsteuermessbescheid vergeben wurden, sind i.d.R. auch getrennte Feststellungserklärungen abzugeben.

Welcher Grundflächenanteil ist den beiden Häusern jeweils zugerechnet?

Zum Obstgarten: wurde dieser beim Aufforderungsschreiben des Finanzamts als Flurstück mit aufgeführt? Wenn ja, dann ist dieser dem Grundvermögen zugerechnet und ist hier - ggf. anteilig auf die beiden Häuser verteilt - zu berücksichtigen.

Der Hebesatz aus der alten Grundsteuer ist nicht zu verwenden, da dieser ja auf Grundlage einer komplett abweichenden Berechnung ermittelt wurde.

Die Gemeinden sind gehalten, das Grundsteueraufkommen insgesamt (also in der gesamten Gemeinde, alle Grundsteuerarten, also A+B) in etwa auf dem gleichen Niveau zu halten. Hat also eine Gemeinde mit der "alten Grundsteuer" z.B. 1 Mio Euro eingenommen, soll der (vermutlich in 2024) noch zu beschließende Hebesatz so angepasst werden, dass auch mit der "neuen Grundsteuer" 1 Mio Euro Grundsteueraufkommen rauskommt... Zumindest in Etwa...

Hallo

also hier erstmal der Lageplan:

Es geht um die mit roten Punkten markierten Grundstücke.

Der Obstgarten ein ein separates Aufforderungsanschreiben bekommen mit eigener Flurnummer. Hier wurde auch eine Gesamtertragsmesszahl ermittelt (aus Bayernatlas)

Die zwei Hauser sind 4 und 4a. 4 a ist der Neubau. Es handelt sich um eine alte zur Wohnung umgebaute Scheune. Beide Häuser stehen auf einer Grundstück mit einer Flurnummer. Den beiden Häusern ist kein expliziter Grundflaechenanteil zugerechnet.

Ob " die beiden Häuser als Wohnungs- oder Teileigentum nach Wohnungseigentumsgesetz WEG rechtlich getrennt" sind kann ich Dir nicht sagen. Wo sollte ich das finden?

Ich habe für die 4 und 4a einen gemeinsamen Aufforderungsbescheid bekommen. Da sind beide Hausnummern erwähnt.

Ich bekam kürzlich für das neue Haus (4a) den Grundsteuermessbescheid. Aber ich glaube das ist irrelevant, wie Du schon sagst.

Viele Dank!

kandetvara

Wohnraumberechnung nach alten Plänen - Hurra:

Zählt das Plumpsklo auch als Wohnraum :-0

Zitat von kandetvara

Zählt das Plumpsklo auch als Wohnraum

Gibts das noch? Wird dann sicherlich gemäß Gästkloverordnung berechnet

Ich hab auch noch eins und hätte noch einen Aussenkeller teilunterirdisch

Was heisst bitte "untergegangener Bebauungsplan"?

... vermutlich nicht mehr anwendbar, da nicht ins geltende Recht übergeleitet.

Zitat von kandetvara

Was heisst bitte "untergegangener Bebauungsplan"?

War zum Versand auf der Titanic.

Jetzt brauch ich Euch doch nochmals:

Der Obstgarten wie oben beschrieben ist komplizierter als gedacht.

Ist das nun eine landwirtschaftliche Nutzfläche und als solche zu deklarieren?

Was dafür spricht:

• Eigene Flurnummer
• Eigenes Anschreiben
• Gesamtertragsmesszahl vorhanden
• "Bodenschätzung" im Bayernatlas ist "Grünland", "Tatsächliche Nutzung" ist "Gehölz"
• es gibt keinen Bebauungsplan - der ist "untergegangen". So sagts das Amtsdeutsch.

Was dagegen spricht:

• Es schließt an das Grundstück des Wohnhauses an
• Es ist mitten in der Ortschaft

Und jetzt kommt Ihr....

Zitat von kandetvara

Was heisst bitte "untergegangener Bebauungsplan"?

Vereinfacht geschrieben: „Heute nicht mehr in Kraft.“ Die Ursache (Aufhebung durch Gerichtsentscheid oder was auch immer …) ist dabei gleichgültig.

kandetvara Als Laie würde ich Angaben machen, die mir entgegenkommen und die ich verantworten kann. Falls das Finanzamt anderer Auffassung ist, werden sie sich melden und man kann dann darüber reden.

Geil - jetzt mache ich es als Landwirtschaftliche Fläche (was auch stimmt - es gibt Obstanbau als Feld)

Bekomme aber von meiner Super Duper Buhl SW eine Fehlermeldung:

"Die Berechnung des Grundsteuerwertes ist für dieses Grundstück derzeit noch nicht möglich. Wir arbeiten mit Hochdruck daran - abhängig von den veröffentlichten Informationen der einzelnen Bundesländer, kann dies unterschiedlich lange dauern. Bitte haben Sie noch etwas Geduld

Der Grundsteuerwert ist nach amtlichen Vorschriften zu ermitteln und ist Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer im Jahr 2025."

Sind die Bayern noch nicht fertig oder ist Wiso / Buhl noch nicht fertig?

Zitat von kandetvara

Der Obstgarten wie oben beschrieben ist komplizierter als gedacht.

Ist das nun eine landwirtschaftliche Nutzfläche und als solche zu deklarieren?

frage doch so: Ist hierfür eine Erklärung für Grundsteuer A abzugeben?

Diese Frage beantwortet Dir sicher Dein Finanzamt.

Wenn ja: Erklärung für A abgeben und hier nicht berücksichtigen.

Wenn nein: hier berücksichtigen.

Hier ist vielleicht auch das Bundesgrundsteuergesetz interessant. Hier wird für Grundsteuer A von "Betrieben der Land- und Forstwirtschaft" gesprochen.

Zur Definition beruft man sich auf §232 des Bewertungsgesetztes:

"Land- und Forstwirtschaft ist die planmäßige Nutzung der natürlichen Kräfte des Bodens zur Erzeugung von Pflanzen und Tieren sowie die Verwertung der dadurch selbst gewonnenen Erzeugnisse. Zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen gehören alle Wirtschaftsgüter, die einem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft dauernd zu dienen bestimmt sind."

Ergo nach meiner Einschätzung: wenn es sich nicht um einen Betrieb der Land- und Forstwirtschaft handelt --> Grundsteuer B

Zitat von kandetvara

Sind die Bayern noch nicht fertig oder ist Wiso / Buhl noch nicht fertig?

Buhl ist noch nicht fertig, sich für die LaWi-Fälle an die Elster-Schnittstelle heranzuprogrammieren.

Alfons Fischer:

Du hast doch in Dinkelsbühl sicher auch viel mit Denkmälern zu tun. Kann das sein, dass die Denkmaleigentümer jetzt die Bestätigung einer Behörde brauchen, ob ihr Gebäude unter Denkmalschutz steht? Heute hat bei mir einer angerufen, der genau das wollte. Ich habe ihn dann auf die Bayerische Denkmalliste verwiesen, die jedermann öffentlich im Internet einsehen kann. Mal sehen ob die das schlucken.

Wenn ich jedem Denkmaleigentümer die Denkmaleigenschaft bestätigen muss, muss ich sonst bald personelle Verstärkung anfordern.

Das weiß ja auch nicht jeder Eigentümer. Vermutet man auch nicht bei jedem Bauwerk. Gerade bei Ensembleschutz kann auch mal ein wirklich nichtssagender 50er Jahre Bau unter Denkmalschutz stehen.

Ist mir schon mal passiert. Eigentümerin wusste es nicht und ich hätte never ever da Denkmalschutz vermutet

Zitat von Rose24

Alfons Fischer:

Du hast doch in Dinkelsbühl sicher auch viel mit Denkmälern zu tun. Kann das sein, dass die Denkmaleigentümer jetzt die Bestätigung einer Behörde brauchen, ob ihr Gebäude unter Denkmalschutz steht? Heute hat bei mir einer angerufen, der genau das wollte. Ich habe ihn dann auf die Bayerische Denkmalliste verwiesen, die jedermann öffentlich im Internet einsehen kann. Mal sehen ob die das schlucken.

Wenn ich jedem Denkmaleigentümer die Denkmaleigenschaft bestätigen muss, muss ich sonst bald personelle Verstärkung anfordern.

Dem Finanzamt Kaufbeuren reichte in einer Erbschaftsteuersache der Verweis auf die Liste unter Angabe der Nummer. Das kann m.E. jeder selbst machen.

...hatte heute schon die zweite derartige Anfrage. Auch wenn ich auf die Denkmalliste verweisen kann - ich muss trotzdem jedesmal antworten...

In einschlägigen Ratgebern war von Denkmalschutz leider auch nicht die Rede, soweit ich mich erinnern kann.

Zu Garagen: Da habe ich im BayGrStG Art. 2 "Maßgebliche Flächen" Folgendes gefunden:

(2) ¹Nutzflächen von Garagen, die in räumlichem Zusammenhang zu der Wohnnutzung stehen, der sie rechtlich zugeordnet sind, bleiben bis zu einer Fläche von insgesamt 50 m² außer Ansatz. ²Dies gilt unter den Voraussetzungen des Satzes 1 auch für Garagen, die eine eigene wirtschaftliche Einheit bilden.

Meine Garagen sind unter 50 m², haben aber eine eigene Flurnummer. Ist es richtig, dass deshalb keine Grundsteuer anfällt?

Zitat von Roth

Ist es richtig, dass deshalb keine Grundsteuer anfällt?

hier ist auf Art. 1 zu verweisen:

"Die Grundsteuer ergibt sich durch eine Multiplikation des Grundsteuermessbetrags des Grundstücks und des von der Gemeinde bestimmten jeweiligen Hebesatzes.[...]

(2) ¹Der Grundsteuermessbetrag des Grundstücks ist die Summe aus
1.dem Produkt aus dem Äquivalenzbetrag des Grund und Bodens nach Abs. 3 Satz 1 und der Grundsteuermesszahl nach Art. 4 und
2.dem Produkt aus den Äquivalenzbeträgen von Wohn- und Nutzflächen nach Abs. 3 Satz 2 und der jeweiligen Grundsteuermesszahl nach Art. 4."

das Grundstück ist also immer zu berücksichtigen....

Die Nutzflächen von Garagen bleiben aber nur außer Ansatz, wenn diese rechtlich einer Wohnnutzung zugeordnet sind und im räumlichen Zusammenhang stehen. Frei vermietete Garagen fallen da also i.d.R. raus...

Zitat von Roth

Ist es richtig, dass deshalb keine Grundsteuer anfällt?

Nein. Garagen, die auf einem separaten Flurstück stehen, aber den im Gesetz beschriebenen rechtlichen und räumlichen Zusammenhang haben, werden in der Bewertung nicht berücksichtigt. Das Flurstück hingegen schon, entweder als Teil des Grundstücks oder als eigenes Grundstück.

Zitat von Der Bauamateur

Nein. Garagen, die auf einem separaten Flurstück stehen, aber den im Gesetz beschriebenen rechtlichen und räumlichen Zusammenhang haben, werden in der Bewertung nicht berücksichtigt. Das Flurstück hingegen schon, entweder als Teil des Grundstücks oder als eigenes Grundstück.

Danke für die Auskunft! Den alten Grundsteuerbescheid finde ich nicht. Von der Gemeinde abgebucht wird seit Jahrzehnten so:

Fl 13 Grundsteuer A

Fl 13 Teilfläche mit Garagen Grundsteuer B

Das ist mir jetzt erst aufgefallen, im Rahmen der Neubewertung. Fl 13 ist Landwirtschaft. Die Teilfläche wurde vor vielen Jahren rausgemessen und mit unseren beiden Garagen bebaut.

Ist die Bewertung durch das Finanzamt so richtig?

Zitat von Roth

Danke für die Auskunft! Den alten Grundsteuerbescheid finde ich nicht. Von der Gemeinde abgebucht wird seit Jahrzehnten so:

Fl 13 Grundsteuer A

Fl 13 Teilfläche mit Garagen Grundsteuer B

Das ist mir jetzt erst aufgefallen, im Rahmen der Neubewertung. Fl 13 ist Landwirtschaft. Die Teilfläche wurde vor vielen Jahren rausgemessen und mit unseren beiden Garagen bebaut.

Ist die Bewertung durch das Finanzamt so richtig?

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Um das sagen zu können, müsstest Du eine Bescheidprüfung beauftragen.

Der Bauamateur Die Bescheidprüfung dürfte verfristet sein. Für die Teilfläche mit Garagen erhebt die Gemeinde schon seit Jahrzehnten Grundsteuer B.

Der Betrag ist nicht so hoch, so dass er bisher niemandem aufgefallen ist.

In https://www.finanztip.de/grundsteuer/ gibt es eine sehr gute Ausfüllhilfe (wie ich finde).

Die erklärt Schritt für Schritt, was man angeben muss.

Nur so als Beispiel: Sind die Garagen 60 m², so muss man nur 10 m² angeben, denn 50 m² sind frei.