Betriebsleiterwohnung in Gewerbeobjekt

  • Hallo, ich hoffe hier auf Ihre Hilfe.

    Ich habe die Möglichkeit von meinen Großeltern ein Stück (1000qm) reines Gewerbeland im Außengebiet des Ortes zu erwerben.

    Meine Großeltern haben seit Jahrzehnten einen Bus- und Mietwagen mit einem Betriebsgebäude (Bushalle) und einem eingetragenen Wohnhaus mit 2 WE.
    Derzeit ist die Verwaltung des Betriebes mit im Wohnhaus, das Wohnhaus ist bei der Stadt/Landkreis auch wirklich als Wohnhaus mit 2 WE deklariert und der Betrieb mit einem Betriebsgebäude (Bushalle) eingetragen. Gerne würde ich im nächsten Jahr den Betrieb meiner Großeltern weiterführen, natürlich gerne separat und nicht im Wohnhaus meiner Großeltern. Gibt es hier überhaupt Chancen eine Baugenehmigung für ein Verwaltungsgebäude inkl. Betriebsleiterwohnung zu bekommen, da es aktuell ja kein eigenständiges Betriebsverwaltungsgebäude gibt, nur die Bushalle ohne Büroräume? Es gab 2003 wohl schonmal eine Bauvoranfrage auf eine Betriebsleiterwohnung im Gewerbeobjekt, allerdings wurde diese damals negativ entschieden, mir sagte die nette Dame vom Bauamt am Telefon, dass diese mit einem Einwand negativ entschieden wurde, heißt das also die Möglichkeit würde bestehen nur mit Vorgaben? Ich habe jetzt erstmal komplette Akteneinsicht beim Bauamt beantragt, um zu sehen was damals beantragt wurde. Das Wohnhaus wurde damals, vor der Betriebseröffnung bereits als Wohnhaus genutzt, daher läuft es wahrscheinlich auch nicht als Gewerbeobjekt sondern wirklich als Wohnhaus. Um das Grundstück rum war es quasi alles- von Ackerland, Gartennutzfläche usw. und nun Gewerbegebiet, da 1970 dort mal eine Gaststätte stand. Nebenan haben meine Eltern vor 30 Jahren eine Baugenehmigung auf Gewerbeland inkl. Betriebsleiterwohnung in Form eines EFH erhalten. Die Alte Gaststätte wird ebenfalls von normal Angestellten bewohnt und gegenüber ist noch ein Reiterhof.

    Haben Sie evtl. Ideen wie man dennoch eine Genehmigung bekommt, bzw. wie man die Bauvoranfrage hier formulieren sollte um einen positiven Bescheid zu erhalten.


    Vielen Dank für Ihre Hilfe.

    Herzlcihe Grüße,

    Kristin

  • Die Alte Gaststätte wird ebenfalls von normal Angestellten bewohnt

    Das etwas aus eine bestimmte Art genutzt wird, bedeutet nicht automatisch, dass diese Nutzung auch genehmigt ist. Wenn sie nicht genehmigt ist, ist sie für Euren Fall nicht als Referenz heranzuziehen.


    Ich würde Dir raten, jemand fachkundigen mit diesen "Untersuchungen" zu beauftragen und nicht (als Laie/Laiin) selbst mit Bauamt (noch dazu telefonisch) zu verhandeln.

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  • im Außengebiet des Ortes

    also Außenbereich? oder Ortsrand (Innenbereich)? oder.....



    Das Wohnhaus wurde damals, vor der Betriebseröffnung bereits als Wohnhaus genutzt, daher läuft es wahrscheinlich auch nicht als Gewerbeobjekt sondern wirklich als Wohnhaus.

    Da wurde also irgendwann ein Wohnhaus genehmigt, ohne Bezug zu einer gewerblichen/landwirtschaftlichen Nutzung? Überspitzt gesagt, einfach so ein Wohnhaus mit 2WE auf einer grüner Wiese? Oder vielleicht doch schon ein Betriebsgebäude mit Betriebsleiterwohnung (für einen auszubauenden/noch zu errichtenden Betrieb).


    Ich habe jetzt erstmal komplette Akteneinsicht beim Bauamt beantragt, um zu sehen was damals beantragt wurde.

    Gute Idee, wird aber nicht ausreichen.


    Meine Sorge wäre, dass der Neubau nicht genehmigt wird, weil es schon ein "Verwaltungsgebäude" gibt, oder der Neubau wird genehmigt unter der Voraussetzung, dass das alte Gebäude weichen muss. Man wird hier nur schwer argumentieren können, dass ein Kleinbetrieb mehrere "Wohnungen" vorhalten muss.


    bzw. wie man die Bauvoranfrage hier formulieren sollte

    Ich würde jetzt noch gar nichts formulieren, sondern erst einmal Nachforschungen anstellen, damit man nicht von vornherein in die falsche Richtung läuft, das wäre nämlich Zeit- und Energieverschwendung. Übrigens, auch der Begriff "Betriebsleiterwohnung" bedeutet nicht, dass diese auch automatisch genehmigt wird. Eine Betriebsleiterwohnung muss der Betriebsgröße angemessen sein. Ein Online-Shop mit 10m² Büro berechtigt nicht automatisch zum Bau einer Villa mit 400m² im Außenbereich, evtl. auch noch mit mehreren Wohnungen zur Fremdvermietung. Ein Konzern mit 1.000 MItarbeitern kann hingegen problemlos auch mehrere Betriebsleiterwohnungen unterhalten.


    Wichtig ist zudem, dass der Hauptsitz des Betriebes an diesem Ort ist, und somit auch tatsächlich ein Bedarf für eine Betriebsleiterwohnung besteht, also nicht nur irgendein Außenlager o.ä.


    Also zuerst einmal Daten sammeln und auswerten. Dazu wäre es hilfreich jemanden zu haben, der sich damit auskennt. Im Idealfall jemanden der vor Ort tätig ist und weiß wie die Behörden im Kreis so ticken. So eine Voranfrage muss nicht nur formell richtig sein sondern auch plausibel.

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  • Man wird hier nur schwer argumentieren können, dass ein Kleinbetrieb mehrere "Wohnungen" vorhalten muss.

    Na ja - Schulbus, Clubreisen, Krankenfahrten, vielleicht noch Kleintransporte ... eine Einzelfirma, eine KG, eine UG ... so ein Mietwagenunternehmen hat nicht selten eine Rufbereitschaft rund um die Uhr, da sollte mindestens für zwei Schichten auch begründbar sein, dass eine einzelne Personalwohnung nicht ausreicht. Das klärt man mit dem Bürgermeister beim Kegeln :)


    Ich habe jetzt erstmal komplette Akteneinsicht beim Bauamt beantragt, um zu sehen was damals beantragt wurde. Das Wohnhaus wurde damals, vor der Betriebseröffnung bereits als Wohnhaus genutzt, daher läuft es wahrscheinlich auch nicht als Gewerbeobjekt sondern wirklich als Wohnhaus.

    Das scheint mir ein vernünftiger Ansatz zu sein, und vermutlich auch den Weg zu einem Hebel zu zeigen.

  • auch begründbar sein, dass eine einzelne Personalwohnung nicht ausreicht.

    Es gibt ja bereits ein Wohnhaus mit 2 WE. Bei der Rufbereitschaft (als Beispiel) wechseln die Personen ja ständig. Dafür braucht es Aufenthaltsräume, aber keine Wohnungen. Eine Betriebsleiterwohnung ist 24/7 durch den Betriebsleiter belegt. In einer Feuerwache gibt es ja auch keine Wohnung für jeden Feuerwehrmann, und in Krankenhäusern gibt es Ruheräume, in manchen Lehrkrankenhäusern noch Zimmer für die Auszubildenden, aber auch keine "Wohnungen".


    Anderes Beispiel, in der Landwirtschaft wird man auch nicht für jede Saisonkraft eine eigene Wohnung bauen. Deswegen hatte ich auch das mit der Betriebsgröße geschrieben, denn die Verhältnismäßigkeit sollte schon gegeben sein.


    Wenn es dann tatsächlich "Außenbereich" sein sollte wird es noch eine Nummer schwieriger.


    Das klärt man mit dem Bürgermeister beim Kegeln :)

    Ob das bei den niederen Sachsen klappt, das weiß ich nicht. In Bayern wäre das eine Option. :D

    Wenn dann der Inhaber des Reiterhofs auch noch ein paar Häuser auf sein Grundstück stellen möchte, wird es für den Bürgermeister interessant.


    Deswegen muss man schauen was dort überhaupt möglich ist. Wie mein Vornamensvetter schon geschrieben hat, genügt es nicht wenn man sieht, dass Leute in einer alten Gaststätte wohnen, daraus lassen sich schwer irgendwelche Ansprüche ableiten.


    Ich vermute, dass das bereits bestehende Wohnhaus mit 2WE der Knackpunkt sein dürfte. Dazu noch ein weiteres Haus mit Verwaltungsräumen und Wohnung, da braucht man schon viele Busfahrer die dort wohnen "müssen" um das zu rechtfertigen. ;)

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  • Es gibt ja bereits ein Wohnhaus mit 2 WE.

    Nur mal eine Ueberlegung: Wenn das Wohnhaus als solches genehmigt (ohne irgendwelche Auflagen) ist, koennte man dann das Grundstueck mit dem Wohngebaeude "abtrennen" (teilen)? Das Gewerbegrundstueck kann ja auch ohne Wohnung existieren.

    Also 1x Grundstueck mit genehmigten Wohnhaus. 1x Grundstueck Gewerbeflaeche.


    Dann waere der naechste Schritt Uebernahme Gewerbeflaeche und anschliessender Neubau Verwaltungs/Wohngebaeude

  • Erstmal vielen Dank für Eure ganzen Antworten.

    Das Wohnhaus was aktuell als Betriebsgebäude dient ist nur gemietet bzw. gepachtet. Das Grundstück gehört meiner Oma, der Betrieb wiederum nur meinem Opa. Wo ist denn das Problem wenn mein Opa den Betrieb einstellt Bzw. Diesen an mich übergibt ? Es ist lt. Der Email vom Bauamt definitiv ein Außengebiet und ich habe schriftlich, die Aussage bekommen das auf diesem Grundstück derzeit ein Betriebsgebäude (Bushalle/Werkstatt) und ein Wohnhaus mit 2WE aufweist es steht nichts von einer bereits vorhandenen Betriebsleiterwohnung. Da wir das Flurstück gerne trennen möchten, da meine Oma nach Übergabe des Gewerbes nichts mehr damit zu tun haben möchte, kann ich das Gewerbe nur mit einem eigenen Gebäude weiterführen.

    Es heißt immer unter besonderen Vorgaben kann gebaut werden, wenn es sich der Umgebung anpasst und keine Siedlungsbildung entsteht.

  • Hallo, ja genau das war meine Überlegung auch. Das Flurstück wird getrennt und es bleibt Gewerbe und das Wohnhaus bleibt u. Das Haus wurde 1960 errichtet und erst 10 Jahre danach wurde alles zu einem Gewerbegebiet erklärt.

    Wenn die Firma auf mich umgemeldet wird, gibt es kein offizielles Verwaltungsgebäude.

    Nur mal eine Ueberlegung: Wenn das Wohnhaus als solches genehmigt (ohne irgendwelche Auflagen) ist, koennte man dann das Grundstueck mit dem Wohngebaeude "abtrennen" (teilen)? Das Gewerbegrundstueck kann ja auch ohne Wohnung existieren.

    Also 1x Grundstueck mit genehmigten Wohnhaus. 1x Grundstueck Gewerbeflaeche.


    Dann waere der naechste Schritt Uebernahme Gewerbeflaeche und anschliessender Neubau Verwaltungs/Wohngebaeude

  • Je mehr ich hier lese, um so stärker wird meine Überzeugung, dass DAS:

    Ich würde Dir raten, jemand fachkundigen mit diesen "Untersuchungen" zu beauftragen und nicht (als Laie/Laiin) selbst mit Bauamt (noch dazu telefonisch) zu verhandeln.

    der einzige zielführende Weg ist. Wenn das angestrebte Ziel überhaupt zu erreichen ist!

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

  • Je mehr ich hier lese, um so stärker wird meine Überzeugung, dass DAS:

    der einzige zielführende Weg ist. Wenn das angestrebte Ziel überhaupt zu erreichen ist!

    Habe schon mit dem Bauingenieur Kontakt aufgenommen, der damals nachträglich die bushalle richtet hat und hier parallel mal schauen ob evtl. Jemand einen ähnlichen Fall hat oder kennt.

  • gibt es kein offizielles Verwaltungsgebäude.

    DAS zeigt n.m.M. Deinen Denkfehler. Eine Busgarage (mehr ist die Halle erstmal ja nicht) muss kein Verwaltungsgebäude mit direktem bauliche Anschluß haben. Verwaltung und Betrieb können durchaus baulich und räumlich getrennt sein.

    Ich habe hier um die Ecke einen Busbetrieb, der sein Verwaltungsgebäude auf der anderen Strasseseite in einem MFH hat.

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  • ob evtl. Jemand einen ähnlichen Fall hat oder kennt.

    Bei uns wurde im Gewerbegebiet, genauer gesagt handelt es sich dabei um ein Mischgebiet, nur ein einziges Wohnhaus neben dem Betriebsgebäude genehmigt. In allen anderen Fällen hat man mit Nachdruck versucht eine Genehmigung von Wohnhäuser und/oder Wohnnungen neben bzw. im Betriebsgebäude zu verweigern. Begründet wurde das damit, dass ja im Ort genügend (Wohn)baugrundstücke verfügbar wären, so dass man den Betrieb notfalls sogar fußläufig erreichen könnte, zumindest innerhalb weniger Minuten mit Fahrrad oder PKW.


    In Deinem Fall würde der Neubau bedeuten, dass 2 Gebäude mit privater Nutzung auf dem Gewerbegrundstück vorhanden wären, also min. 3 WE. d.h. die privat genutzte Fläche dürfte ein Vielfaches der dann für die Verwaltung des Betriebs vorhandenen Fläche betragen. Ob das Bauamt da mitspielt? Ich weiß es nicht. Meine Befürchtung wäre, dass dies an der Verhältnismäßigkeit scheitert. Es wird sich die Frage stellen, ob die Betriebsgröße und Branche überhaupt so viel privaten Wohnraum erforderlich machen.


    Ich weiß nicht wie Euer Bauamt drauf ist, ich würde mich aber auf einige Fragen einstellen, und darauf sollte man eine plausible Antwort haben.


    Die Variante die karo oben angesprochen hat wäre auch eine Überlegung wert. Die Frage ist halt, ob es überhaupt zulässig ist, in diesem Gebiet aus einem Gewerbegrundstück ein unabhängiges "privates Wohnbaugrundstück" abzutrennen. Das wird bereits bei einem Mischgebiet schwierig bis unmöglich, aber bei einem Gewerbegebiet oder Außenbereich......... das würde ja bedeuten, dass man genau das legalisiert, was durch die Einstufung als Außenbereich oder Gewerbegebiet verhindert werden soll.


    Habe schon mit dem Bauingenieur Kontakt aufgenommen, der damals nachträglich die bushalle richtet hat

    Bin gespannt welche Lösung der findet. Vielleicht sieht er ja etwas vor Ort was die Sache deutlich vereinfacht. Evtl. müssen auch Fachbehörden beim LRA mit eingebunden werden, das sind aber alles Details die man aus Deinen Infos noch nicht entnehmen kann.

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  • . Nebenan haben meine Eltern vor 30 Jahren eine Baugenehmigung auf Gewerbeland inkl. Betriebsleiterwohnung in Form eines EFH erhalten.

    Vieleicht könntest du mal einen Lageplanauschnitt einstellen.

    Wenn es das Unternehmen an der B 243 ist? sehe ich da ein Dopelhaus nördlich der Werkstatt.

    Ist das Haus deiner eltern an das haus deiner Großeltern angebaut worden.

    Wichtig ist bei bestehenden bauten im aussenbereich wie die baugenehmigung gelautet haben. Da sind Auflagen nicht selten.

    Explezit sollte im Aussenbereich kein Siedlunggebiet entstehen. So schleichend fällt irgendwann auf.

    Eine Austragkonstruktion ist meist möglich. Gewisse Kompromissbereitschaft vorausgesetzt.

    Erfahrenen Sachverstand bei zu ziehen ist wichtig. der sieht auch eher gehbare alternativen.

    Früher hat man Götter gesagt, heute sagt man Internet.


    Herbert Achternbusch RIP

  • wo die 19 steht das Haus meiner Eltern mit Betriebsleiterwohnung.

    Danke für den Lageplan es ist einfacher zu diskutieren und man redet übers Gleiche.

    So ganz ist mir die betriebskonstellation nicht klar.

    Haben deine Eltern einen seperaten Gewerbebetrieb?

    weil du schreibst das dein Opa das busunternehmen gehört.

    Früher hat man Götter gesagt, heute sagt man Internet.


    Herbert Achternbusch RIP

  • Danke für den Lageplan es ist einfacher zu diskutieren und man redet übers Gleiche.

    So ganz ist mir die betriebskonstellation nicht klar.

    Haben deine Eltern einen seperaten Gewerbebetrieb?

    weil du schreibst das dein Opa das busunternehmen gehört.

    Meine Großeltern haben einen Busbetrieb und Mietwagenbetrieb und meine Eltern Reisebüros und einen Mietwagenbetrieb.

    Der Betrieb meiner Eltern hat nichts mit dem meiner Großeltern zu tun.

  • vermutlich auch Escroda

    Ja.


    Das Vorhaben liegt nicht im Geltungsbereich eines rechtskräftigen Bebauungsplanes und auch nicht innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils. Demnach findet §35 BauGB Anwendung. Das Vorhaben entspricht keiner privilegierten Nutzung gemäß Abs. 1. Eine Zulassung nach Abs. 2 kommt auch nicht in Frage, da öffentliche Belange beeinträchtigt sind, z.B. Abs. 3 Nr 1. (Flächennutzungsplan stellt "Gewerbliche Bauflächen" dar) und Nr. 7 (Vorhaben führt zu überwiegender Wohnnutzung).


    Ein sehr erfahrener Planer bekommt vielleicht eine schlüssige Argumentation aufgrund von Abs. 4 Nr. 6. hin. Dem sollte aber eine sehr akribische Recherche der Bestandshistorie vorangehen.

  • Ich verstehe nicht, warum Du nur dann den Betrieb weiter machen kannst wenn Du auf dem Gelände wohnst. In 99% aller Fälle würde ich meinen, dass die Betriebsleiter nicht auf dem Betriebsgelände wohnen. Das war vor 100 Jahren noch so, aber nicht mehr heute. Du kannst sicherlich ein Verwaltungsgebäude auf dem Betriebsgelände bauen, aber keine Wohnung. Damit ist der Betrieb doch auch gesichert. Wohnen musst Du dann wo anders.

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...

  • Ich vermute, weil mit dem Betrieb dann eh ein Grundstück da wäre, wo die Hoffnung besteht, dass man darauf bauen könnte - was eher ziemlich unwahrscheinlich sein wird, wenn ich die in dem Bereich erfahrenen Experten da so lese.

    Nothing is forever, except death, taxes and bad design


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  • Zu vergleichbaren Fällen gibt es eine - nach oberflächlicher Recherche - und laienhafter Wertung eindeutige Rechtsprechung: Umgeht ungsversuche des Zersiedlungsverbots (wie hier diskutiert) werden ohne im konkreten Einzelfall nachvollziehbare plausible Erklärung als solche erkannt und dürfen, ja müssen sogar unterbunden werden. Klar: Nicht jede drastische Geschwindigkeitsübertretung wird geahndet. Hier soll aber ganz eindeutig das Zersiedlungsverbot umgangen werden!

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Die G'schichte mit dem bewohnten ehemaligen Gasthof ist auch interessant. Bestimmt meinte man, da waren eh Zimmer, also kann man die auch bewohnen. Ob es da eine Nutzungsänderung gab? :)

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...

  • wenn ich mir das Grundstück so ansehe und feststellen muss (meine kurze Recherche), dass es sehr wahrscheinlich gar keinen Bebauungsplan gibt (zumindest ist keiner verfügbar), und auch die Umgebungsbebauung ansehe, würde ich nicht ausschließen, dass die aktuell vorhandene Nutzung durch Nutzungsänderung aus einem landwirtschaftlichen Betrieb entstanden ist.

    Hier haben wir also gar kein Gewerbegebiet, sondern lediglich eine gewerbliche Nutzung.


    Das Grundstück könnte also Außenbereich sein, was entsprechende Vorhaben schwierig machen könnte... Da sind neue Gebäude i.d.R. nicht möglich. Insbesondere zusätzliche Wohngebäude. Das Thema Splittersiedlung war hier ja schon angesprochen worden.