Betriebsleiterwohnung in Gewerbeobjekt

Zitat von Kristinbandura

Die Alte Gaststätte wird ebenfalls von normal Angestellten bewohnt

Das etwas aus eine bestimmte Art genutzt wird, bedeutet nicht automatisch, dass diese Nutzung auch genehmigt ist. Wenn sie nicht genehmigt ist, ist sie für Euren Fall nicht als Referenz heranzuziehen.

Ich würde Dir raten, jemand fachkundigen mit diesen "Untersuchungen" zu beauftragen und nicht (als Laie/Laiin) selbst mit Bauamt (noch dazu telefonisch) zu verhandeln.

Zitat von Kristinbandura

im Außengebiet des Ortes

also Außenbereich? oder Ortsrand (Innenbereich)? oder.....

Zitat von Kristinbandura

Das Wohnhaus wurde damals, vor der Betriebseröffnung bereits als Wohnhaus genutzt, daher läuft es wahrscheinlich auch nicht als Gewerbeobjekt sondern wirklich als Wohnhaus.

Da wurde also irgendwann ein Wohnhaus genehmigt, ohne Bezug zu einer gewerblichen/landwirtschaftlichen Nutzung? Überspitzt gesagt, einfach so ein Wohnhaus mit 2WE auf einer grüner Wiese? Oder vielleicht doch schon ein Betriebsgebäude mit Betriebsleiterwohnung (für einen auszubauenden/noch zu errichtenden Betrieb).

Zitat von Kristinbandura

Ich habe jetzt erstmal komplette Akteneinsicht beim Bauamt beantragt, um zu sehen was damals beantragt wurde.

Gute Idee, wird aber nicht ausreichen.

Meine Sorge wäre, dass der Neubau nicht genehmigt wird, weil es schon ein "Verwaltungsgebäude" gibt, oder der Neubau wird genehmigt unter der Voraussetzung, dass das alte Gebäude weichen muss. Man wird hier nur schwer argumentieren können, dass ein Kleinbetrieb mehrere "Wohnungen" vorhalten muss.

Zitat von Kristinbandura

bzw. wie man die Bauvoranfrage hier formulieren sollte

Ich würde jetzt noch gar nichts formulieren, sondern erst einmal Nachforschungen anstellen, damit man nicht von vornherein in die falsche Richtung läuft, das wäre nämlich Zeit- und Energieverschwendung. Übrigens, auch der Begriff "Betriebsleiterwohnung" bedeutet nicht, dass diese auch automatisch genehmigt wird. Eine Betriebsleiterwohnung muss der Betriebsgröße angemessen sein. Ein Online-Shop mit 10m² Büro berechtigt nicht automatisch zum Bau einer Villa mit 400m² im Außenbereich, evtl. auch noch mit mehreren Wohnungen zur Fremdvermietung. Ein Konzern mit 1.000 MItarbeitern kann hingegen problemlos auch mehrere Betriebsleiterwohnungen unterhalten.

Wichtig ist zudem, dass der Hauptsitz des Betriebes an diesem Ort ist, und somit auch tatsächlich ein Bedarf für eine Betriebsleiterwohnung besteht, also nicht nur irgendein Außenlager o.ä.

Also zuerst einmal Daten sammeln und auswerten. Dazu wäre es hilfreich jemanden zu haben, der sich damit auskennt. Im Idealfall jemanden der vor Ort tätig ist und weiß wie die Behörden im Kreis so ticken. So eine Voranfrage muss nicht nur formell richtig sein sondern auch plausibel.

Zitat von R.B.

Man wird hier nur schwer argumentieren können, dass ein Kleinbetrieb mehrere "Wohnungen" vorhalten muss.

Na ja - Schulbus, Clubreisen, Krankenfahrten, vielleicht noch Kleintransporte ... eine Einzelfirma, eine KG, eine UG ... so ein Mietwagenunternehmen hat nicht selten eine Rufbereitschaft rund um die Uhr, da sollte mindestens für zwei Schichten auch begründbar sein, dass eine einzelne Personalwohnung nicht ausreicht. Das klärt man mit dem Bürgermeister beim Kegeln

Zitat von Kristinbandura

Ich habe jetzt erstmal komplette Akteneinsicht beim Bauamt beantragt, um zu sehen was damals beantragt wurde. Das Wohnhaus wurde damals, vor der Betriebseröffnung bereits als Wohnhaus genutzt, daher läuft es wahrscheinlich auch nicht als Gewerbeobjekt sondern wirklich als Wohnhaus.

Das scheint mir ein vernünftiger Ansatz zu sein, und vermutlich auch den Weg zu einem Hebel zu zeigen.

Zitat von 11ant

auch begründbar sein, dass eine einzelne Personalwohnung nicht ausreicht.

Es gibt ja bereits ein Wohnhaus mit 2 WE. Bei der Rufbereitschaft (als Beispiel) wechseln die Personen ja ständig. Dafür braucht es Aufenthaltsräume, aber keine Wohnungen. Eine Betriebsleiterwohnung ist 24/7 durch den Betriebsleiter belegt. In einer Feuerwache gibt es ja auch keine Wohnung für jeden Feuerwehrmann, und in Krankenhäusern gibt es Ruheräume, in manchen Lehrkrankenhäusern noch Zimmer für die Auszubildenden, aber auch keine "Wohnungen".

Anderes Beispiel, in der Landwirtschaft wird man auch nicht für jede Saisonkraft eine eigene Wohnung bauen. Deswegen hatte ich auch das mit der Betriebsgröße geschrieben, denn die Verhältnismäßigkeit sollte schon gegeben sein.

Wenn es dann tatsächlich "Außenbereich" sein sollte wird es noch eine Nummer schwieriger.

Zitat von 11ant

Das klärt man mit dem Bürgermeister beim Kegeln

Ob das bei den niederen Sachsen klappt, das weiß ich nicht. In Bayern wäre das eine Option.

Wenn dann der Inhaber des Reiterhofs auch noch ein paar Häuser auf sein Grundstück stellen möchte, wird es für den Bürgermeister interessant.

Deswegen muss man schauen was dort überhaupt möglich ist. Wie mein Vornamensvetter schon geschrieben hat, genügt es nicht wenn man sieht, dass Leute in einer alten Gaststätte wohnen, daraus lassen sich schwer irgendwelche Ansprüche ableiten.

Ich vermute, dass das bereits bestehende Wohnhaus mit 2WE der Knackpunkt sein dürfte. Dazu noch ein weiteres Haus mit Verwaltungsräumen und Wohnung, da braucht man schon viele Busfahrer die dort wohnen "müssen" um das zu rechtfertigen.

Zitat von R.B.

Es gibt ja bereits ein Wohnhaus mit 2 WE.

Nur mal eine Ueberlegung: Wenn das Wohnhaus als solches genehmigt (ohne irgendwelche Auflagen) ist, koennte man dann das Grundstueck mit dem Wohngebaeude "abtrennen" (teilen)? Das Gewerbegrundstueck kann ja auch ohne Wohnung existieren.

Also 1x Grundstueck mit genehmigten Wohnhaus. 1x Grundstueck Gewerbeflaeche.

Dann waere der naechste Schritt Uebernahme Gewerbeflaeche und anschliessender Neubau Verwaltungs/Wohngebaeude

Zitat von R.B.

Es gibt ja bereits ein Wohnhaus mit 2 WE.

... das allerdings nicht der betrieblichen Liegenschaft zuzurechnen ist, wenn ich die Schilderungen recht deute.

Zitat von Kristinbandura

Das Haus wurde 1960 errichtet und erst 10 Jahre danach wurde alles zu einem Gewerbegebiet erklärt.

Das Luftbild, ich (und vermutlich auch Escroda) sehen da einen Aussenbereich

Je mehr ich hier lese, um so stärker wird meine Überzeugung, dass DAS:

Zitat von Ralf Dühlmeyer

Ich würde Dir raten, jemand fachkundigen mit diesen "Untersuchungen" zu beauftragen und nicht (als Laie/Laiin) selbst mit Bauamt (noch dazu telefonisch) zu verhandeln.

der einzige zielführende Weg ist. Wenn das angestrebte Ziel überhaupt zu erreichen ist!

Zitat von Kristinbandura

gibt es kein offizielles Verwaltungsgebäude.

DAS zeigt n.m.M. Deinen Denkfehler. Eine Busgarage (mehr ist die Halle erstmal ja nicht) muss kein Verwaltungsgebäude mit direktem bauliche Anschluß haben. Verwaltung und Betrieb können durchaus baulich und räumlich getrennt sein.

Ich habe hier um die Ecke einen Busbetrieb, der sein Verwaltungsgebäude auf der anderen Strasseseite in einem MFH hat.

Zitat von Kristinbandura

ob evtl. Jemand einen ähnlichen Fall hat oder kennt.

Bei uns wurde im Gewerbegebiet, genauer gesagt handelt es sich dabei um ein Mischgebiet, nur ein einziges Wohnhaus neben dem Betriebsgebäude genehmigt. In allen anderen Fällen hat man mit Nachdruck versucht eine Genehmigung von Wohnhäuser und/oder Wohnnungen neben bzw. im Betriebsgebäude zu verweigern. Begründet wurde das damit, dass ja im Ort genügend (Wohn)baugrundstücke verfügbar wären, so dass man den Betrieb notfalls sogar fußläufig erreichen könnte, zumindest innerhalb weniger Minuten mit Fahrrad oder PKW.

In Deinem Fall würde der Neubau bedeuten, dass 2 Gebäude mit privater Nutzung auf dem Gewerbegrundstück vorhanden wären, also min. 3 WE. d.h. die privat genutzte Fläche dürfte ein Vielfaches der dann für die Verwaltung des Betriebs vorhandenen Fläche betragen. Ob das Bauamt da mitspielt? Ich weiß es nicht. Meine Befürchtung wäre, dass dies an der Verhältnismäßigkeit scheitert. Es wird sich die Frage stellen, ob die Betriebsgröße und Branche überhaupt so viel privaten Wohnraum erforderlich machen.

Ich weiß nicht wie Euer Bauamt drauf ist, ich würde mich aber auf einige Fragen einstellen, und darauf sollte man eine plausible Antwort haben.

Die Variante die karo oben angesprochen hat wäre auch eine Überlegung wert. Die Frage ist halt, ob es überhaupt zulässig ist, in diesem Gebiet aus einem Gewerbegrundstück ein unabhängiges "privates Wohnbaugrundstück" abzutrennen. Das wird bereits bei einem Mischgebiet schwierig bis unmöglich, aber bei einem Gewerbegebiet oder Außenbereich......... das würde ja bedeuten, dass man genau das legalisiert, was durch die Einstufung als Außenbereich oder Gewerbegebiet verhindert werden soll.

Zitat von Kristinbandura

Habe schon mit dem Bauingenieur Kontakt aufgenommen, der damals nachträglich die bushalle richtet hat

Bin gespannt welche Lösung der findet. Vielleicht sieht er ja etwas vor Ort was die Sache deutlich vereinfacht. Evtl. müssen auch Fachbehörden beim LRA mit eingebunden werden, das sind aber alles Details die man aus Deinen Infos noch nicht entnehmen kann.

Zitat von Kristinbandura

. Nebenan haben meine Eltern vor 30 Jahren eine Baugenehmigung auf Gewerbeland inkl. Betriebsleiterwohnung in Form eines EFH erhalten.

Vieleicht könntest du mal einen Lageplanauschnitt einstellen.

Wenn es das Unternehmen an der B 243 ist? sehe ich da ein Dopelhaus nördlich der Werkstatt.

Ist das Haus deiner eltern an das haus deiner Großeltern angebaut worden.

Wichtig ist bei bestehenden bauten im aussenbereich wie die baugenehmigung gelautet haben. Da sind Auflagen nicht selten.

Explezit sollte im Aussenbereich kein Siedlunggebiet entstehen. So schleichend fällt irgendwann auf.

Eine Austragkonstruktion ist meist möglich. Gewisse Kompromissbereitschaft vorausgesetzt.

Erfahrenen Sachverstand bei zu ziehen ist wichtig. der sieht auch eher gehbare alternativen.

Zitat von Kristinbandura

wo die 19 steht das Haus meiner Eltern mit Betriebsleiterwohnung.

Danke für den Lageplan es ist einfacher zu diskutieren und man redet übers Gleiche.

So ganz ist mir die betriebskonstellation nicht klar.

Haben deine Eltern einen seperaten Gewerbebetrieb?

weil du schreibst das dein Opa das busunternehmen gehört.

Zitat von 11ant

Das klärt man mit dem Bürgermeister beim Kegeln

Ob sich sein Nachfolger noch dran erinnert, wenn er sich überhaupt

Zitat von 11ant

vermutlich auch Escroda

Ja.

Das Vorhaben liegt nicht im Geltungsbereich eines rechtskräftigen Bebauungsplanes und auch nicht innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils. Demnach findet §35 BauGB Anwendung. Das Vorhaben entspricht keiner privilegierten Nutzung gemäß Abs. 1. Eine Zulassung nach Abs. 2 kommt auch nicht in Frage, da öffentliche Belange beeinträchtigt sind, z.B. Abs. 3 Nr 1. (Flächennutzungsplan stellt "Gewerbliche Bauflächen" dar) und Nr. 7 (Vorhaben führt zu überwiegender Wohnnutzung).

Ein sehr erfahrener Planer bekommt vielleicht eine schlüssige Argumentation aufgrund von Abs. 4 Nr. 6. hin. Dem sollte aber eine sehr akribische Recherche der Bestandshistorie vorangehen.

Ich verstehe nicht, warum Du nur dann den Betrieb weiter machen kannst wenn Du auf dem Gelände wohnst. In 99% aller Fälle würde ich meinen, dass die Betriebsleiter nicht auf dem Betriebsgelände wohnen. Das war vor 100 Jahren noch so, aber nicht mehr heute. Du kannst sicherlich ein Verwaltungsgebäude auf dem Betriebsgelände bauen, aber keine Wohnung. Damit ist der Betrieb doch auch gesichert. Wohnen musst Du dann wo anders.

Ich vermute, weil mit dem Betrieb dann eh ein Grundstück da wäre, wo die Hoffnung besteht, dass man darauf bauen könnte - was eher ziemlich unwahrscheinlich sein wird, wenn ich die in dem Bereich erfahrenen Experten da so lese.

Zu vergleichbaren Fällen gibt es eine - nach oberflächlicher Recherche - und laienhafter Wertung eindeutige Rechtsprechung: Umgeht ungsversuche des Zersiedlungsverbots (wie hier diskutiert) werden ohne im konkreten Einzelfall nachvollziehbare plausible Erklärung als solche erkannt und dürfen, ja müssen sogar unterbunden werden. Klar: Nicht jede drastische Geschwindigkeitsübertretung wird geahndet. Hier soll aber ganz eindeutig das Zersiedlungsverbot umgangen werden!

Zitat von Skeptiker

Umgebungsversuche

Wohl eher Umgehungsversuche?

Die G'schichte mit dem bewohnten ehemaligen Gasthof ist auch interessant. Bestimmt meinte man, da waren eh Zimmer, also kann man die auch bewohnen. Ob es da eine Nutzungsänderung gab?

wenn ich mir das Grundstück so ansehe und feststellen muss (meine kurze Recherche), dass es sehr wahrscheinlich gar keinen Bebauungsplan gibt (zumindest ist keiner verfügbar), und auch die Umgebungsbebauung ansehe, würde ich nicht ausschließen, dass die aktuell vorhandene Nutzung durch Nutzungsänderung aus einem landwirtschaftlichen Betrieb entstanden ist.

Hier haben wir also gar kein Gewerbegebiet, sondern lediglich eine gewerbliche Nutzung.

Das Grundstück könnte also Außenbereich sein, was entsprechende Vorhaben schwierig machen könnte... Da sind neue Gebäude i.d.R. nicht möglich. Insbesondere zusätzliche Wohngebäude. Das Thema Splittersiedlung war hier ja schon angesprochen worden.