Anbau Finanzieren

Hallo liebe Bau- und Finanzerierungs Experten*Innen,

Wir stehen gerade vor einer größeren Herausforderung - Wir wollen an unser Haus anbauen. Es handelt sich hierbei um ein normales Haus mit 2 Etagen und 2 Eigentumswohnungen. Wir wohnen unten mit ca 85qm und 400qm Garten. Wir wollen 35qm Anbauen und haben hierfür bereits die Baugenehmigung.

Jetzt wissen wir nicht so richtig wie wir am besten Finanzieren sollen.

Kurzer Hintergrund,

das Haus gehörte dem Vater meiner Frau. Das Haus wurde 1999 so gebaut, dass zwei Wohnungen vorhanden sind. Eine oben, eine unten. Die untere gehört uns, die obere gehört dem Bruder meiner Frau. Wir haben die untere Wohnung 2015 für 95.000€ gekauft und voll finanziert.( im Jahr 2015: Berechneter Wert der Wohnung 190.000€).

Seit dem haben wir noch 18qm Aluterassendach + Bankireiboden angebaut, neue Gas Heizung und alles mit Außenrollos bestückt.

Wir haben jetzt noch 75.000€ offen und die Sollzinsbindung läuft 09.2024 aus. Da der Zinssatz auf 10 Jahre lief, wurde parallel ein Bausparvertrag angelegt, welche bisher mit 17.000€ bespart wurde und aus welchem dann spätestens 2024 ein Kredit bei der Bausparbank mit der Restsumme aufgenommen werden kann.

Mein Frau ist zur Zeit schwanger und im Beschäftigungsverbot und geht danach 2 Jahre in Elternzeit. Wir haben deswegen unsere Steuerklasse gewechselt, dass ich, obwohl ich mehr verdiene ich SK 5 und sie in 3 ist, um das berechnete Elterngeld damit zu optimieren. Daraus ergibt sich nun folgendes:

Ich: Brutto 4000€ - Netto 2100€ mit STK5 (Öffentlicher Dienst, Webentwickler)

Ich: Minijob bei einer Firma als Webentwickler 320€ Netto

Sie: Öffentlicher Dienst Krankenschwester 1750€ netto (Stk3)(Teilzeit) Hat aber kurz vor der Schwangerschaft und Beschäftigungsverbot eine Vollzeitstelle angenommen (3000 brutto - ca 2000€ netto.)

Wir gehen also jetzt zur Bank mit:

Ich Haupt+Nebenjob = 2400€ netto

Frau: Krankgenschwester im BV = 1750€ netto

= 4150€ netto

Eigenkapital im Bausparvertrag 17.000€

Alle unsere Nebenkosten also vom Wohnungskredit, Wohnnebenkosten über Internet bis zu Versicherungen belaufen sich auf 1500€/montl.

Falls relevant hier sind auch 2 Kredite inkl. je 200€ montl. (Auto Restschuld: 12000€) und Sparkassenkredit (Restschuld 15.000€ Hochzeitsfeier)

4150€ netto - 1500€ Kosten = 2650€ bleiben übrig für eine Anbaufinanzierung/Essen/Freizeit/Sparen/Instandhaltung.

Wir haben noch 10.000€ weiteres Eigenkapital- dass wollen wir aber für die Elternzeit nutzen um das fehlende Geld durch die 65% Elterngeld Reduzierung aufzustocken, das wir weiterhin immer die 4150€ netto montl. zur Verfügung haben.

Wir hätten auch noch 21.000€ in einem Weiteren Bausparvertrag ABER: den wollen wir eigentlich zur Sicherheit haben. Sprich für GAS-Preis Explosionen oder weiteres unerwartendes!

Anbaukosten 75.000€

Nun zu meinen Frage:

- Da bei unserem jetzigen Hauskredit, die Sollzinsbindung 09/2024 ausläuft, den Hauskredit umzuschulden auf die offene Summe von 75k + neu 75k fürn den Anbau und die 17k Bausparsumme als EK mit einzubringen.

150.000 - Eigenkapital (17k) = 133.000 und diese neu auf 27 Jahre zu finanzieren. Das entspricht dann 810€ montl. bei insg 27 Jahre und auch 27 Jahresollzinsbindung. Dafür fallen dann aber die bisheringe Finanzierungssummer von 327€ montl. + 160€ Bausparen weg.

- Alternativ kann man den nur noch stehen lassen und eine separate Baufinanzierung für den Anbau machen, aber dann 75k ohne Eigenkapital da der Bausparvertrag mit den 17k, dann ja dafür genutzt wird die Wohnung umzuschulden nach 09/2024.

- oder habt ihr eine ganz andere Idee ?

- und wie meint ihr stehen da so die Gegebenheiten für uns. Sollte es da Probleme geben oder wirkt sich das positiv aus, das unsere Wohnung ein viel höhren Wert hat als sie a. beliehen wurde und b. jetzt noch beliehen ist.

- Bringt es Vorteile wenn wir angeben (was ja auch stimmt), dass wir 25% Eigenleistungen einbringen.

- Sollten wir verschweigen, das meine Frau schwanger ist, weil es keine relevantniss hat oder sollten wir das Erklären wieso wir in so komischen Steuerklasse sind und daher jetzt weniger Netto zur Verfügung haben als normal?

Ich hoffe ich konnte es einigermaßen auf den Punkt bringen, auch wenn es jetzt schwer war das so zu schildern, da es doch recht viel ist.

Vielen vielen Dank für jede Antwort,

Zitat von R.B.

Die Rechnung kann ich nicht ganz nachvollziehen. Wenn ich 133.000,- € rechne mit 2,5% anf. Tilgung (ca. 27 Jahre), dann wären das bei einem Zinssatz von 3% etwa 610,- €/Monat. Du zahlst also für die lange Zinsbindung einen Zinssatz von etwa 4,8%?

Wäre es nicht besser die gesparten 200,- € in die Tilgung zu investieren? da kommen in 10 Jahren schon 24.000,- € zusammen, zzgl. der gesparten Zinsen durch die höhere Tilgung.

Gibt es dafür ein aktuelles Gutachten? oder wie wurden die 190.000,- € ermittelt?

Ich halte nicht viel davon wenn man alten Schulden mit neuen Schulden ablöst und dadurch die Laufzeit bis in die "Ewigkeit" verlängert. Du zahlst dann für die ursprünglichen 95.000,- € immerhin fast 40 Jahre lang einen Kredit ab. Das mag in der Politik bei Staatsschulden normal sein, als Privatperson würde ich das für mein eigenes Haus/Wohnung nicht machen. Rechne mal wieviel Zinsen Du bis dahin für die 95.000,- € bezahlt hast.

Da solltest Du Dir mal die Konditionen genau anschauen. Die Kosten hast Du ja schon bezahlt, es wäre vielleicht falsch wenn man jetzt auf das BS-Darlehen verzichten würde. Das käme nur dann in Frage, wenn man den neuen Kredit am Markt deutlich günstiger finanzieren kann, und nach den oben von Dir genannten Zahlen (810,- €/Monat bei 27 Jahren) sieht es irendwie nicht danach aus.

Wie hoch war die Bausparsumme? Auch die 95.000,- €? Dann erscheint mir die Sparrate von 160,- €/Monat etwas niedrig. War der BSV nicht so gerechnet, dass er nach 10 Jahren (Ende des TA Darlehens) zugeteilt wird? Wie lange läuft die Darlehensphase des BSV?

Ich würde mal überlegen, ob es nicht sinnvoller ist das aktuelle Darlehen über den BSV weiter zu finanzieren, und die neu benötigten 75T€ durch ein neues Darlehen mit 3% anf. Tilgung. Irgendwann möchtest Du doch auch fertig werden.

EK ist ein anderes Thema, aber über alles betrachtet hast Du ja das Guthaben im BSV, und der Fremdkapitalbedarf liegt deutlich unter dem Wert der Wohnung (sofern dieser auch stimmt).

d.h. Das Darlehen wurde auch getilgt? oder wie wurden aus 95.000,- € jetzt 75.000,- €?

Der nächste Punkt wäre das Thema Kapitaldienstfähigkeit. Beachte bitte, dass die Banken manchmal eine etwas eigenartige Rechenmethode haben wenn es darum geht die Lebenshaltungskosten einer Familie zu berechnen. Da werden dann pro PKW schon mal 300,- € veranschlagt, und mit den beiden Ratenkrediten bist Du dann schon bei 1.000,- €. Dazu dann Betriebskosten der Wohnung usw. da landest Du sicherlich bei mehr als 1.500,- € an monatlichen Lebenshaltungskosten.

ABER auch wenn man worst case rechnet, dann sollte eine zusätzliche monatliche Belastung von 1.000,- € bis 1.200,- € tragbar sein (und die brauchst Du ja gar nicht). Vermutlich auch etwas mehr, aber davon müsste man erst einmal die Bank überzeugen.

Würde man nun 133.000,- € zu 3% Zins und 3% anf. Tilgung finanzieren, dann wäre das eine Laufzeit um die 21 Jahre und eine monatliche Belastung von 665,- €. Damit liegst Du in meinen Augen weit im grünen Bereich. Ich würde sogar überlegen, ob man nicht eine Zinsbindung von 10 Jahren vereinbart, da liegt der Zinssatz aktuell im Bereich um die 2,5%, evtl. auch etwas darunter (gestern erst ein Angebot gesehen, bei < 80% wurde für 10Jahre LZ ein Zinssatz von 2,35% angeboten).

Falls Du aus dem alten Darlehen raus möchtest, dann wird das so einfach nicht möglich sein. Die Bank wird auf jeden Fall eine Vorfälligkeitsentschädigung kalkulieren. Deswegen sollte man als Vergleichsmöglichkeit ein Angebot der bisherigen Bank einholen. Ob es sich lohnt mit der bisherigen Bank weiter zu arbeiten, das wird man dann sehen.

Du hast also mehrere Möglichkeiten. Jetzt heißt es erst einmal rechnen, Angebote einholen, rechnen, vergleichen.

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Hallo R.B

erstmal wirklich viel lieben Dank für die Zeit und Mühe die sie für die Antwort investiert haben, dass weiß ich sehr zu schätzen.

Die Rechnung kann ich nicht ganz nachvollziehen. Wenn ich 133.000,- € rechne mit 2,5% anf. Tilgung (ca. 27 Jahre), dann wären das bei einem Zinssatz von 3% etwa 610,- €/Monat. Du zahlst also für die lange Zinsbindung einen Zinssatz von etwa 4,8%?Wäre es nicht besser die gesparten 200,- € in die Tilgung zu investieren? da kommen in 10 Jahren schon 24.000,- € zusammen, zzgl. der gesparten Zinsen durch die höhere Tilgung.

Das Kreditrechenbeispiel habe ich mir tatsächlich von einer Immobilienkreditberechnungsplattform erstellen lassen. Da der Zinssatz automatisch nach aktuellem Stand ermittelt wurde, bin ich davon ausgegangen, dass dieser zur Zeit so stimmt. Die Berechnung sah wie folgt aus:

Sollzins 4,31%

Jahresszins: 4,42%

Tilgung: 2,00%

Rate: 811,80€

Lautzeit: 27 Jahre

Sollzins: 30 Jahre.

Genau, sie haben Recht. Es war geplant das der Bausparvertrag höher bedient wird, damit dieser 2024 zuteilungsreif ist und wir dann einen neuen günstigen Kredit über den Bausparvertrag über die Restsumme erhalten und damit dann den jetzigen Kredit ablösen. Da hätten wir glaube ich 370€ einzahlen müssen, welches wir uns zu Anfang in meiner Studienzeit nicht leisten hätten können und es dann verpasst haben, die Summe anzupassen. Jetzt wird er zum Teil zustellbar aber nicht komplett für die übrigen 75k (so hatte ich das verstanden).

Aus diesem o.g Grund haben wir uns gedacht, dass wir bei der gleichen Bank den jetzigen, 2024 auslaufenden Vertrag, umschulden und den jetzigen Kredit mit der Summe des Anbaus inkludieren, dass wir nur A. einen Kredit haben mit einem bezahlbaren Abschlag und B. wir somit jetzt den markaktuellen Zinsensatz noch erhalten, bevor es nachher 2024 viel teurer wird und wir dann da stehen und der neue Abtrag viel zu hoch ist.

Ich bin da wirklich leihe, vllt. habe ich da auch ein Denkfehler. Uns ist es wichtig, dass wir eine Übersichtliche, kostengünstige und saubere Finanzierung, mit einer Bank. am besten die selbe die wir nun auch schon haben, realisieren.

Gibt es dafür ein aktuelles Gutachten? oder wie wurden die 190.000,- € ermittelt?

Leider kein aktuelles Gutachten. Das Gutachten wurde für die erste Finanzierung 2015 erstellt. In der Zeit haben wir den Wert glaube ich noch gesteigert durch das Aluterassendach und dem Holzboden im Wert von 10.000€, die neue Gastherme im Wert von 5000€ und die elektronischen Außenrolläden für 4000€.

Wir können außerdem um die 25% Eigenleistung vollbringen, da wir einen Maurer und einen Elektriker in der Familie haben. (Falls das für eine Bank relevant sein sollte)

Ich würde mal überlegen, ob es nicht sinnvoller ist das aktuelle Darlehen über den BSV weiter zu finanzieren, und die neu benötigten 75T€ durch ein neues Darlehen mit 3% anf. Tilgung. Irgendwann möchtest Du doch auch fertig werden.

Genau, so war es auch mal angedacht. Aber da wir Zuwenig eingezahlt haben, dass wir nun die vollen 75k über den Bausparvertrag erhalten, überlegen wir jetzt weiter wie wir den BSV gut einsetzen können und da kamen wir auf die Idee: Hey, machen wir einen Kredit für beides und nehmen den BSV als Eigenkapital, dann noch die 25% Eigenleistung und den Eigentlichen Wert der Wohnung und dann wird das eine gute saubere einzelne Finanzierung,

Der nächste Punkt wäre das Thema Kapitaldienstfähigkeit. Beachte bitte, dass die Banken manchmal eine etwas eigenartige Rechenmethode haben wenn es darum geht die Lebenshaltungskosten einer Familie zu berechnen. Da werden dann pro PKW schon mal 300,- € veranschlagt, und mit den beiden Ratenkrediten bist Du dann schon bei 1.000,- €. Dazu dann Betriebskosten der Wohnung usw. da landest Du sicherlich bei mehr als 1.500,- € an monatlichen Lebenshaltungskosten.

Danke, dass ist gut zu wissen. Also alle faktischen Ausgaben liegen bei uns inkl. jetziger Baufinanazierung und einfach allen anderen Ausgaben auf monatliche Kosten runtergerechnet, bei 1500€. Daher haben wir jetzt noch 2500€ übrig für Essen, Kleidung, Urlaub, neue Finanzierung, Sparen etc.

Da wir ja jetzt 329€ für die Finanazierung zahlen + 160€ Bausparvertrag + 40VVL vom Gehalt und wir dann eine neue Finanzierung für alles nehmen, dachte wir eben auch, dann fallen die 529€ weg und wir haben noch mehr Raum für eine neue vollständige Finanzierung.

Würde man nun 133.000,- € zu 3% Zins und 3% anf. Tilgung finanzieren, dann wäre das eine Laufzeit um die 21 Jahre und eine monatliche Belastung von 665,- €. Damit liegst Du in meinen Augen weit im grünen Bereich. Ich würde sogar überlegen, ob man nicht eine Zinsbindung von 10 Jahren vereinbart, da liegt der Zinssatz aktuell im Bereich um die 2,5%, evtl. auch etwas darunter (gestern erst ein Angebot gesehen, bei < 80% wurde für 10Jahre LZ ein Zinssatz von 2,35% angeboten).

Das hört sich so total super an. Ich meine angenommen die Rechnung kommt nur ansatzweise hin. Wir zahlen ja jetzt schon mit Immobilen Kredit 329€ + Bausparen 160€ + VVL 40€ sprich über 500€ und würden bei so einem Beispiel gerade mal eine Mehrbelastung im Monat von 150€ haben. Und darum geht es uns ja auch am meisten, dass es solide und für uns immer Tragbar sein wird. Und klar, weiß ich, das man Bausparen nicht als Abtrag sehen kann und es ist ja ein sparen aber zur Zeit haben wir das immer angesehen, wie eine Zugehörigkeit zur Finanzierung, also als Kosten und nicht als sparen.

Ich hoffe ich konnte alles ein bisschen verständlich beantworten und wir bedanken uns wirklich SEHR für Ihre Mühe und hoffe, sie mögen nochmal darauf eingehen

R.B.

nochmal an dieser Stelle ein ganz großes Dankeschön für diese unfassbar wertvollen Tipps, Eindrücke und Deckanstöße. Wir fühlen uns jetzt wirklich gut vorbereite und haben kurzfristig für bereits morgen einen Termin bei unser Immobilenfinanzierungsbank via Telefonberatung erhalten und sind gespannt, was da morgen auf uns zu kommt. Im Vorfelde wurde uns gesagt, wir mögen eine Kostenaufstellung machen und alle relevanten Dokumente von unserer jetzigen Wohnung/Haus vorbereiten.

Ich würde die Informationen aus dem Gespräch morgen gerne noch einmal hier einbringen und vielleicht hast du ja Lust, dann darauf nochmal einzugehen.

Das würde uns sehr freuen - liebe und vor allem Dankende Grüße,