§34BBauG Bauvoranfrage bezgl. Bebauung in zweiter Reihe wurde von der Bauaufsichtsbehörde abgelehnt

  • Ich habe ein Haus in Friedrichsdorf/Ts. erworben und möchte zusätzlich ein Haus in zweiter Reihe bauen . Meine Architektin hatte eine Bauvoranfrage gestellt, die aber abgelehnt wurde, weil eine "sog. Hinterlandbebauung" in dem Bereich nicht zulässig sei und es sie auch in der näheren Umgebung nicht gibt. Ich habe daraufhin Widerspruch eingelegt, da es in der näheren Umgebung sehr wohl etliche Beispiele gibt ( wie auch von der Architektin in der Bauvoranfrage mit Fotos, Lageplan und Adresse nachgewiesen). Ausserdem grenzt mein Grundstück direkt an ein Gebiet, wo ein Bebauungsplan existiert, der eine hintere Bebauung zulässt. Eine Anhörung anlässlich des Widerspruches ist avisiert, aber noch nicht erfolgt. Alle Angaben wie Grundflächenzahl etc. werden eingehalten und wurden in der Bauvoranfrage mit Vergleichsobjekten belegt.

    Meine Fragen:

    1. Wie weit ist die "nähere Umgebung" nach §34 BBauG auszulegen?

    Auf der anderen Seite schräg gegenüber ist ein Haus in zweiter und dritter Reihe. Innerhalb des Straßengevierts gibt es 2 Häuser in zweiter Reihe. 1 weiteres Haus ist

    50m bebaut mit einem Wohnhaus mit anschließender Zimmerei. Die Stadt sagt, daß für die vordere Bebauung die 11 linken Häuser massgeblich sind, für die hintere Bebauung jedoch nur das übernächste rechte Haus ( 21m aktuelle Bebauung, die auch für mich gelten soll, bei einer Grundstückslänge von ca. 44m)). Es wird nicht Bezug genommen auf die linken Nachbarn, die diese Grenze überschreiten ( bis 50m bei der Schreinerei).

    2. Kann nicht auch auf den Bebauungsplan Bezug genommen werden, der direkt vor meinem Grundstück endet?


    Ich bin gespannt auf die Kommentare.

  • Leider ist der Bauvorbescheid so formuliert. Es fehlt die Vollständigkeit des letzten Satzes nach "mit zwei freistehenden Gebäuden nicht...."

    Der ganze Bauvorbescheid ist unzureichend. Die Bauaufsichtsbehörde hat sich nicht einmal die Mühe gemacht, das Objekt anzuschauen. Dann würde man merken, daß sehr wohl Häuser zweiter Reihe in der Nachbarschaft vorhanden sind und die Stellungnahme der Stadt Friedrichsdorf sachlich falsch ist.

  • ...dann würde ich zunächst die Ergänzung/ Berichtigung des Vorbescheids verlangen. Und zur Fristwahrung Klage erheben. Das kostet nicht die Welt und man muss nicht unbedingt einen Anwalt haben.


    Mir würde im Übrigen bei dem gezeigten Lageplan auffallen, dass ein sehr langes Gebäude entstehen würde, das wohl kein Vorbild in der Umgebung hat. Auch die Bebauungstiefe insgesamt ab Straße scheint größer als in der Umgebung. Ich würde eher ein zweites Gebäude in zweiter Reihe planen und nicht ganz so weit nach hinten gehen.

    Gefährlich ist's, wenn Dumme fleißig werden!

  • Liebe Rose24,

    mein Bauprojekt befindet sich in der Schulstraße 61 auf dem hinteren Grundstück ( eingezeichnet und mit Kreuz versehen). Das lange Gebäude ist im Bestand und die Schreinerei Schulstraße 39.

    Das geplante Haus könnte weiter vorrücken . Dann könnte ich die Terrasse aber nicht mehr zur Südwestseite bauen.

    Dazu wäre ich evtl. sogar bereit. Allerdings verweigert mir die Baubehörde grundsätzlich eine Bebauung in zweiter Reihe.

  • Im Ergebnis würde ich Deiner Gemeinde zustimmen. Formell mag die Schreinerei eine Hausnummer von der Schulstrasse haben, aber in der baulichen Realität kann man sie durchaus noch zur Bebauung der Strasse "zum Vorderwald" in erster Reihe zählen. In Deiner Umgebung würde ich ausschliesslich das Gebäude Hausnr. 72b als Vergleichsobjekt gelten lassen (und Hausnr. 72a als zweite Reihe zu "auf dem Eigen" rechnen). Der Eindruck, den die Bebauung macht, hängt schliesslich nicht vom Verlauf der Grenzlinien ab.

  • Liebe Rose24,

    mein Bauprojekt befindet sich in der Schulstraße 61 auf dem hinteren Grundstück ( eingezeichnet und mit Kreuz versehen). Das lange Gebäude ist im Bestand und die Schreinerei Schulstraße 39.

    Das geplante Haus könnte weiter vorrücken . Dann könnte ich die Terrasse aber nicht mehr zur Südwestseite bauen.

    Dazu wäre ich evtl. sogar bereit. Allerdings verweigert mir die Baubehörde grundsätzlich eine Bebauung in zweiter Reihe.

    Ah - o.k. Dann verstehe ich auch nicht, warum das nicht zulässig sein soll. Bist Du noch innerhalb der Klagefrist?

    Gefährlich ist's, wenn Dumme fleißig werden!

  • Ich habe zunächst fristgerecht Widerspruch gegen die negativ beantwortete Bauvoranfrage eingelegt. Ich warte jetzt auf einen Anhörungstermin , der mir zwar zugesagt wurde, ohne einen festen Termin bis jetzt. Ich werde erst die Anhörung abwarten und dann entscheiden, ob ich klagen werde. Eine entsprechende

    große und bekannte Anwaltskanzlei aus Frankfurt , die sich auf diese Fälle spezialisiert und häufig erfolgreich geklagt hat, habe ich bereits gefunden.

  • Kann nicht auch auf den Bebauungsplan Bezug genommen werden, der direkt vor meinem Grundstück endet?

    Bestenfalls für die Begründung Deiner Argumentation - dann solltest Du allerdings auch diesen Bebauungsplan hier in die Diskussion einführen. Insbesondere aus dessen Begründung kann sich ableiten lassen, wie der planerische Wille der Gemeinde aussähe, wenn Dein Gebiet ebenfalls überplant würde.

    Ich habe zunächst fristgerecht Widerspruch gegen die negativ beantwortete Bauvoranfrage eingelegt. Ich warte jetzt auf einen Anhörungstermin , der mir zwar zugesagt wurde, ohne einen festen Termin bis jetzt. Ich werde erst die Anhörung abwarten und dann entscheiden, ob ich klagen werde.

    Das klingt vernünftig.

    Eine entsprechende

    große und bekannte Anwaltskanzlei aus Frankfurt , die sich auf diese Fälle spezialisiert und häufig erfolgreich geklagt hat, habe ich bereits gefunden.

    Selbst Ben Matlock und Liebling Kreuzberg haben nur eine Chance, wenn die Lage nicht klar dagegen spricht (und aus meiner Sicht tut sie es hier, mindestens zwei Instanzen lang). Ich rufe Dir mal Escroda in die Diskussion hinzu :)

  • Ich habe zunächst fristgerecht Widerspruch gegen die negativ beantwortete Bauvoranfrage eingelegt. Ich warte jetzt auf einen Anhörungstermin , der mir zwar zugesagt wurde, ohne einen festen Termin bis jetzt. Ich werde erst die Anhörung abwarten und dann entscheiden, ob ich klagen werde. Eine entsprechende

    große und bekannte Anwaltskanzlei aus Frankfurt , die sich auf diese Fälle spezialisiert und häufig erfolgreich geklagt hat, habe ich bereits gefunden.

    O.k. - ich würde mir den Anwalt sparen, zumindest in der ersten Instanz. Ist aber für einen Laien sicher nicht verkehrt, wenn einer dabei ist.

    Widerspruchsverfahren ist in By schon 2007 abgeschafft worden, weil da meistens nichts dabei herauskam und dann doch geklagt wurde. In Deinem Fall würde ich zunächst auf Unbestimmtheit des Ablehnungsbescheides plädieren, weil die Begründung unvollständig ist.


    Ergänzend würde ich davon ausgehen, dass eine Zweite-Reihe-Bebauung in der Umgebung vorhanden uns somit auch in Deinem Fall grundsätzlich möglich ist. Evtl. würde ich tatsächlich auch den Kompromiss anbieten, die Häuser etwas näher zusammenzurücken. Vielleicht kann man sich damit dann das Klageverfahren ersparen. Ggf. würde ich an Deiner Stelle den Anwalt schon zum Anhörungstermin mitnehmen.

    Gefährlich ist's, wenn Dumme fleißig werden!

  • An "11 ant"

    Deiner Antwort kann ich nicht zustimmen.

    Die Gemeinde hat doch gerade die Häuser Nr. 29 bis 57 ( über die Strasse Vorderwalt hinaus)als Vergleichsobjekte in der planungsrechtlichen Beurteilung genannt, also auch Haus Nr.39 (Schreinerei).

    Die Haus-Nr. 39 grenzt auch nicht direkt an die Strasse "Vorderwald". In der Strasse Vorderwald gibt es ausserdem nur ein einziges Einfamilienhaus mit der Haus-Nr.1. Die Strasse Vorderwald ist ein sehr schmaler Weg .

  • Die Gemeinde hat doch gerade die Häuser Nr. 29 bis 57 ( über die Strasse Vorderwalt hinaus)als Vergleichsobjekte in der planungsrechtlichen Beurteilung genannt, also auch Haus Nr.39 (Schreinerei).

    Liegen diese Haeuser innerhalb oder ausserhalb des Bebauungsplanes?

  • Bestenfalls für die Begründung Deiner Argumentation - dann solltest Du allerdings auch diesen Bebauungsplan hier in die Diskussion einführen. Insbesondere aus dessen Begründung kann sich ableiten lassen, wie der planerische Wille der Gemeinde aussähe, wenn Dein Gebiet ebenfalls überplant würde.

    Das klingt vernünftig.

    Selbst Ben Matlock und Liebling Kreuzberg haben nur eine Chance, wenn die Lage nicht klar dagegen spricht (und aus meiner Sicht tut sie es hier, mindestens zwei Instanzen lang). Ich rufe Dir mal Escroda in die Diskussion hinzu :)

  • Beigefügt habe ich diesen Bebauungsplan im Anhang. Auch die Begründung für diesen Bebauungsplan

    Im Ergebnis würde ich Deiner Gemeinde zustimmen. Formell mag die Schreinerei eine Hausnummer von der Schulstrasse haben, aber in der baulichen Realität kann man sie durchaus noch zur Bebauung der Strasse "zum Vorderwald" in erster Reihe zählen. In Deiner Umgebung würde ich ausschliesslich das Gebäude Hausnr. 72b als Vergleichsobjekt gelten lassen (und Hausnr. 72a als zweite Reihe zu "auf dem Eigen" rechnen). Der Eindruck, den die Bebauung macht, hängt schliesslich nicht vom Verlauf der Grenzlinien ab.

    Reicht nicht bereits das Haus Nr. 72 b als Vergleichsobjekt aus?

  • Reicht nicht bereits das Haus Nr. 72 b als Vergleichsobjekt aus?

    ...ist halt die andere Straßenseite. Aber ich würde es auf jeden Fall mit anführen.

    Wie geht es ums Eck weiter?

    Gefährlich ist's, wenn Dumme fleißig werden!

  • Widerspruchsverfahren ist in By schon 2007 abgeschafft worden, weil da meistens nichts dabei herauskam und dann doch geklagt wurde. In Deinem Fall würde ich zunächst auf Unbestimmtheit des Ablehnungsbescheides plädieren, weil die Begründung unvollständig ist.

    Unterbricht/verlängert denn die Ankündigung eines Anhörungstermins die Rechtsmittelfrist gegen den Bescheid ?

    Reicht nicht bereits das Haus Nr. 72 b als Vergleichsobjekt aus?

    Nein, eine einzelne Schwalbe macht bekanntlich noch keinen Sommer, entsprechend auch ein einzelnes Haus noch keine "Umgebung" im Sinne des Einfügungsgebotes nach §34.


    Die von Dir dargestellten Auszüge aus dem Bebauungsplan der Nachbarschaft lassen wenig erkennen, lediglich

    1. dass wenn der Hauptzweck eine Vorarbeit für ein Umlegungsverfahren ist, mit einer Aufstellung eines Bebauungsplanes für Dein Gebiet offenbar nicht zu rechnen wäre (und folglich dessen Begründung nicht ähnlich zu lauten anzunehmen wäre);

    2. immerhin es sich um ein Gebiet handeln würde, das ich im Sinne des §34 in die "Umgebung" einzubeziehen angemessen fände.

    Was ich erhofft hatte (nämlich Äußerungen über das einzudämmende Unwesen der Zersplitterung der Siedlung nach der bisherigen Regelung), ist leider zumindest im dargestellten Ausschnitt nicht Teil der Begründung. Hier hätte man ggf. einen Hebel gehabt, die Angemessenheit zu bestmmen, mit der Dir hier Dein Begehren verwehrt wird.


    Deiner Antwort kann ich nicht zustimmen.

    Ich versuche die Angelegenheit aus der Perspektive eines Richters zu sehen, der den Geist des planerischen Willens zu ergründen versucht, diesem zunächst einmal Legitimität unterstellt und ihn gegen Angriffe aus reiner abweichender persönlicher Auffassung (und/oder Interesse) des Antragstellers verteidigt; die Perspektive eines (nötigenfalls bs zur "Rechtsverdrehung" parteiischen) Anwalts ist die meine nicht - die eines bockigen Bauamtes allerdings auch nicht.


    Der planerische Wille ist hier nicht in Gestalt einer Überplanung Deines Gebietes zu ergründen; aber auch in der Nichtaufstellung eines Bebauungsplanes liegen gewisse Aussagen. Hilfsweise kann man hier also z.B. örtliche Gestaltungssatzungen (z.B. Fluchtlinienpläne oder grundsätzliche Festlegungen ab welcher Grösse strassenseitige Fenster zu unterteilen sind o. dergl.) oder aber einen Nachbar-Bebauungsplan (ibs. welche erkannten unerwünschten Entwicklungen künftig unterbunden werden sollen) herbeiziehen.

    Die Gemeinde hat doch gerade die Häuser Nr. 29 bis 57 ( über die Strasse Vorderwalt hinaus)als Vergleichsobjekte in der planungsrechtlichen Beurteilung genannt, also auch Haus Nr.39 (Schreinerei).

    Hier gebe ich Dir insofern "Recht": das ist als widersprüchliche Begründung ein Eigentor. Ob Du dafür vom Video Assistant Referee einen Freistoss bekommst, ist freilich eine andere Frage.

  • Unterbricht/verlängert denn die Ankündigung eines Anhörungstermins die Rechtsmittelfrist gegen den Bescheid ?

    Nein. Das Rechtsmittel müsste ggf. Zur Fristwahrung trotzdem eingelegt werden.

    Gefährlich ist's, wenn Dumme fleißig werden!

  • Nein. Das Rechtsmittel müsste ggf. Zur Fristwahrung trotzdem eingelegt werden.

    So dachte ich es mir - aber das bedeutet dann ...

    Widerspruchsverfahren ist in By schon 2007 abgeschafft worden, weil da meistens nichts dabei herauskam und dann doch geklagt wurde.

    ... in der Konsequenz doch, dass die Klage gleich das (1st Level !) Rechtsmittel gegen den Bescheid wäre. Dann hat man in BY offensichtlich ein gänzlich anderes Verständnis von Angemessenheit und Schadenminderungspflicht als anderswo - wohlgemerkt, wo in diesem Fall ...

    In Deinem Fall würde ich zunächst auf Unbestimmtheit des Ablehnungsbescheides plädieren, weil die Begründung unvollständig ist.

    ... das ganz grosse Besteck mit Pauken und Trompeten die sprichwörtlichen Kanonen auf die Spatzen wären. Wie kann ein (wenn auch nur Landes-)gesetzgeber auf die Idee kommen, solchen Kleinkram nicht zu deeskalieren, sondern Vollgas zu geben ?

  • Gegen den Bescheid hatte ich rechtzeitig Widerspruch eingelegt ( wie in der Rechtsmittelbelehrung gefordert). Erst daraufhin wurde ein Anhörungstermin angeboten , der wohl in Kürze stattfindet. Es macht m.E. keinen Sinn schon vorher zu klagen. Evtl. einigt man sich ja in der Anhörung. Es hätte dann andernfalls auch in der Rechtsmittelbelehrung stehen müssen, dass innerhalb einer Frist geklagt werden müsse. Das ist aber nicht der Fall.

  • 1. Wie weit ist die "nähere Umgebung" nach §34 BBauG auszulegen?

    Das ist für die unterschiedlichen Einfügekriterien unterschiedlich. Für die Art der baulichen Nutzung ist ein größeres Gebiet zu berücksichtigen als für das Maß der baulichen Nutzung. Beim Maß wiederum sind die Gebäudehöhen kleinräumiger zu betrachten als die GRZ. Das Untersuchungsgebiet für die überbaubare Grundstücksfläche liegt IMHO zwischen Art und GRZ.

    Es wird nicht Bezug genommen auf die linken Nachbarn, die diese Grenze überschreiten ( bis 50m bei der Schreinerei).

    Wenn dies der Lageplan zur Bauvoranfrage ist, so hat Deine Architektin nicht überzeugend argumentiert. Es fehlen die Gebäudenutzungen, die auch nicht aus dem Luftbild ersichtlich sind. Der Lageplan sollte zwischen Wohnnutzung, gewerblicher Nutzung und Nebengebäuden unterscheiden, um faktische Baugrenzen ziehen zu können. Hier mal meine Einschätzung (hellblau, falls die Hinterlieger 45, 47 Wohngebäude sind):

    2. Kann nicht auch auf den Bebauungsplan Bezug genommen werden, der direkt vor meinem Grundstück endet?

    Wir kennen die Voranfrage ja nicht, so dass die Burteilung der Gemeinde nicht bewertet werden kann. Hat Deine Architektin denn auf den BPlan Bezug genommen?


    Auf den ersten Blick ist die planungsrechtliche Beurteilung der Stadt nicht zu beanstanden. Sie hat sich zu allen Einfügekriterien geäußert. Zur überbaubaren Fläche hat sie die Wohnbebauung Deines Baublocks herangezogen und betrachtet die Straße als städtebauliche Zäsur, was durch die Überplanung mit einem BPlan unterstützt wird. Demnach fügt sich Dein Vorhaben tatsächlich nicht ein.


    IMHO verkennt die Stadt dabei das Alter und die Intention des BPlanes und die städtebauliche Entwicklung in den anderen Baublöcken. Das hätte Deine Architektin im Vorfeld deutlich herausstellen müssen, um es den städtischen Entscheidern leicht zu machen. Nun muss es also über den Widerspruch geschehen. Wenn Deine Architektin damit wenig Erfahrung hat, könnten die Fachanwälte tatsächlich eine Hilfe sein. Ich habe aber auch schon Anwaltsschreiben gelesen, die solchen hahnebüchenen Unsinn enthielten, dass sie mehr geschadet als genutzt haben. Zu Gute kommt Dir der schlampige Bescheid der Genehmigungsbehörde, der deutlich zeigt, dass dort die Rechtmäßigkeit der städtischen Beurteilung gar nicht geprüft wurde. Ein guter Anwalt sollte das nutzen können, möglichst noch außergerichtlich.

    und die Stellungnahme der Stadt Friedrichsdorf sachlich falsch ist.

    Das geben die Unterlagen nicht her.


    Reicht nicht bereits das Haus Nr. 72 b als Vergleichsobjekt aus?

    Nein, weil es im überplanten Bereich liegt. Wenn es als Referenzobjekt angegeben wird, muss ausführlich erläutert werden, dass das BPlan-Gebiet als ganzes mit dem angrenzenden unbeplanten Bereich vergleichbar ist, was hier IMHO auch der Fall ist. Vor dem Hintergrund des Flächensparens und der Nachverdichtung ist für mich die Beurteilung der Stadt auch nicht nachvollziehbar. Selbst wenn Dein Vorhaben Vorbildwirkung hätte, so könnte man ohne aufwändiges Bauleitplanverfahren nachverdichten.

  • um es den städtischen Entscheidern leicht zu machen.

    Hhhmmmm, wie sag ich das jetzt?


    Die Architektin sollte es den Entscheidern leicht machen, indem sie eine Ablehnung schwer macht.

    Also lauter (Richtige) Gründe FÜR eine Zustimmung liefern.

    Z.B.: Die Gründstücke x, Y und Z haben eine GRZ von 0,X, das geplante Vorhaben würde aber nur eine GRZ von 0,Y (< 0,X) haben.

    So müssten die Entscheider Grundstück für Grundstück durchflöhen und für jedes einzelne, dass sie nicht berücksichtigen wollen, eine Begründung schreiben, WARUM es nicht berücksichtigt wird.

    Bei den übrigbleibenden müssten sie jede einzelne GRZ prüfen.


    Sowas kostet in der Vorbereitung schon einiges, ist aber erfolgversprechend

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

  • Der Bebauungsplan gilt ab Schulstr. 62. Insofern würde ich die Strasse nicht gänzlich als "Zäsur sehen ( nicht bis Haus Nr. 60). Haus Nr. 44 und 46 sind hintere Bebauung.

    Frage als Laie: Was ist "IMHO"?

    Frage: Ist ein überplanter Bereich denn keine "nähere Umgebung?

    Mir ist deine Einschätzung nicht ganz klar. Meine linken Nachbarn ( Nr. 45,47 und 51) haben ein Wohnhaus in zweiter Reihe gebaut Wieso bestimmen diese

    nicht auch die hintere Baugrenze mit?

    Als Hinweis: Die Stadt hat grundsätzlich eine Bebauung in zweiter Reihe abgelehnt und zusätzlich Haus Nr.65 als Baugrenze angesehen.

    Eine Nachverdichtung müßte auch im Interesse der Stadt liegen.