Außenfassade der Loggia undicht, Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?

Hallo 🙋‍♀️

Vorab möchte ich kurz die Ausgangslage schildern:

Ich bin Eigentümer einer in 2019 fertiggestellten Neubau-Eigentumswohnung mit Loggia.

Aufgrund diverser Baumängel und Einbehaltungsrechte/Restschuld befinde ich mich mit der Baufirma seit 2019 in einem laufenden Gerichtsprozess, daher läuft der Kontakt mit der Baufirma nur noch über meinen Anwalt. Mängel werden von der Baufirma ohnehin nicht anerkannt, Mängelrügen werden ignoriert.

Nun ist folgender neuer akuter Schaden/Mangel aufgetreten:

Seit ca. 1 Monat tropft Wasser aus der Decken-Fassade meiner Loggia. Diese ist wie die gesamte Gebäudefassade mit gewissen Platten ausgestattet und mit “Schrauben” befestigt. An einer Stelle tropft es nun bereits seit 1 Monat aus mehreren Schrauben (das Wasser ist dabei leicht rötlich, rostig und hinterlässt sowohl an der Fassade als auch auf dem Boden unschöne Flecken, die sich schwer entfernen lassen, somit kann man dort auch zurzeit nichts aufstellen).

Da sich bereits seit längerer Zeit Nässe hinter diesen Platten offenbar staut, habe ich auch Sorge darüber, dass dies zu Schimmel oder weiteren Schäden führen kann. Des Weiteren löst sich der Lack der Platten durch die Stauende Nässe an manchen stellen schon und sieht wirklich unschön aus.

Den Schaden bzw. neuen Mangel habe ich unmittelbar der Hausverwaltung gemeldet, welche erst mit etwas Nachdruck dann den Hausmeister unangemeldet vor meine Tür geschickt hat, dieser hat den Fall begutachtet, konnte die Ursache jedoch nicht ergründen. Erst nach mehrfacher Anfrage wurde mir dann vom Hausmeister mitgeteilt, dass der Fassadenbauer sich das ganze angucken müsse, jedoch ist Wochenlang nichts passiert. Nun nach einem Monat war erneut ein Mitarbeiter der Hausmeisterfirma wegen einer Wartung der Lüftung vor Ort und hat erneut den Schaden in der Fassade aufgenommen und auch mit noch einmal mitgeteilt, dass der Fassadenbauer kommen und das ganze mal aufmachen müsse, um den Schaden zu beurteilen. Er leite das ganze an die Hausverwaltung weiter.

Noch am selben Tag bekam ich von der Hausverwaltung eine Email, in der mir mitgeteilt wurde, dass die Hausverwaltung hier nichts unternehmen kann, da “grundsätzlich Baumängel unmittelbar gegenüber dem Bauträger unter Bezugnahme auf den Kaufvertrag von den jeweiligen Eigentümern geltend zu machen sind.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft steht nicht in einem direkten Vertragsverhältnis mit dem Bauträger. Insofern haben wir leider keine rechtliche Handhabe hier als Vertreter der Gemeinschaft für Sie tätig zu werden”.

Ich bin darüber echt verärgert, wie lange man mich hingehalten hat, um mich dann schließlich abzuspeisen.

Meine erste Frage bezieht sich nun darauf, ob es sich dabei um Sonder- oder Gemeinschaftseigentum handelt?

Soweit mir bekannt ist, handelt es sich bei der Loggia um Sondereigentum? Ein Schaden in der Fassade würde aber das Gemeinschaftseigentum betreffen oder?

Meine zweite Frage: Wie verhalte ich mich nun weiter? Teile ich selbst der Baufirma die Mängelrüge bzw. den Schaden mit mit der Aufforderung (Gewährleistung 5 Jahre) den Schaden zu beheben? Tut dies mein Anwalt? Was ist, wenn die Baufirma diesen Mangel ebenfalls ignoriert?

Wie bereits oben mitgeteilt, tropft es weiter und es läuft die Gefahr, dass bei nicht Handeln noch größere Schäden entstehen (Nässebildung). Da kann man ja nicht Jahre darauf warten, bis ein Gericht ein Urteil über diesen Mangel entscheidet, ohnehin kann ich die Loggia so momentan auch nicht voll ausnutzen, da man unter die tropfenden Stellen nichts aufstellen kann, zb. Möbel, da diese sonst auch Schaden davon nehmen würden.

Ich hoffe, hier einen guten Ratschlag zu bekommen, wie ich mich nun weiter verhalten soll. Vielen lieben Dank bereits im Voraus!!!

Zitat von Thomas B

Mit wem denn dann?

wenn es ein Bauträger ist, dann steht man doch genau mit dem und zu Niemand anderem in einem Vertragsverhältnis. Kein Vertragsverhältnis hingegen dürftet Ihr mit den einzelnen, ausführenden Firmen haben. Denn diese stehen idR in einem Vertragsverhältnis zum BT (aber eben nicht zu den Erwerbern).

Ein Mangel ist also dem BT zu melden, der dann wiederum an die Firmen herantritt.

Also verstehe ich es richtig, dass eigentlich die Hausverwaltung den Mangel bezüglich “Gemeinschaftseigentum” der Baufirma mitteilen muss oder tue ich dies- wie beim Sondereigentum- selbst? Lg

Zitat von Skeptiker

Für Schadensmeldungen am Sondereigentum sind die Sondereigentümer zuständig, für solche am Gemeinschaftseigentum die HV. Worum es sich hier konkret handelt, ergibt sich aus der Teilungserklärung. Typischerweise handelt es sich bei Fassaden um gemeinschaftliches Eigentum, aber nur der Blick in die TE schafft Klarheit.

Vielen lieben Dank, der Ansicht war mein Anwalt eben auch, also wenn ein Mangel oder ein Schaden am Gemeinschaftseigentum besteht, teilt man dies der Hausverwaltung mit und diese trägt dies an die Baufirma heran. Auch die letzte Hausverwaltung (Wechsel im letzten Jahr) hat so gehandelt.

Die neue Hausverwaltung allerdings sagt zu jedem Schaden/ Mangel, der am Gemeinschaftseigentum entsteht, dass sie hier nicht aktiv werden können (aus dem oben zitierten Sätzen), deswegen solle man selbst den Schaden der Baufirma melden.

Wie verhält man sich hier dann, wenn die Hausverwaltung sich weigert, etwas zu unternehmen? Die Baufirma wird höchstwahrscheinlich wieder NICHT reagieren, oder sich eben auch rausreden, das Wasser tropft weiter. Ich kann doch nicht darauf warten, bis in 3 Jahren ein Urteil über vermeintliche Schäden/Mängel gefällt wird. ?