Sanierung Neubau wegen Baumängeln

Die Aufgabe ist in mehrfacher Hinsicht eine Herausforderung:

1. Die statisch relevanten mangelhaften Bauteile müssen im Bestand saniert werden - unter Erhalt möglichst vieler vorhandener Bauteile und im bewohnten Zustand. Das erfordert ein gewerkeübergreifendes Verständnis und eine entsprechende Planung.
2. Sanierung ist immer erheblich aufwändiger als Neubau, in der Planung wie in der Ausführung.
3. Momentan ist die Nachfrage nach Planungs- und Bauleistungen extrem hoch. Man kann sich also aussuchen, was man bearbeitet. Und da gibt es wirtschaftlich attraktivere / lohnendere Aufgaben als die Sanierung eines EFH.
4. Die Baukosten unterlagen in D in den vergangenen beiden Jahren einer in der BRD noch nie dagewesenen Inflation von je nach Gewerk bis zu 50 %. Kostenschätzungen sind demzufolge noch mehr Blick in die Glaskugel als zuvor. (Wir sanieren momentan in Hermsdorf ein gerichtlich als mangelhaft festgestelltes Dach für ungefähr 200 % der vor rd. zwei Jahren vom Gerichts-SV festgestellten Kosten. Es war doch noch etwas komplexer …)
5. Diese Bauaufgabe sehe ich in einem idealerweise gewerkeübergreifend eingespielten Team aus Tragwerksplaner und Architekt. Das sehe ich bei irgendwelchen „Betreuern“ ebenso wenig wie bei „Sanierern“ (was sanieren die sonst, Brandschäden, Wasserschäden, … ?).
6. Eine seriöse Kostenschätzung halte ich erst nach Vorliegen des Sanierungskonzepts für möglich und dann immer noch mit erheblicher Kostenungenauigkeit, siehe 4..
7. Die Kosten für Sanierungskonzept und Kostenschätzung dürften deutlich im vierstelligen Eurobereich liegen, eher im oberen.
8. Es dürfte schwierig werden, Ausführende zu finden, sehr schwierig - und das wirkt sich noch einmal kostensteigernd aus!

Da hier offenkundig statisch relevante Bauteile betroffen sind, würde ich in jedem Falle (auch) einen Statiker hinzuziehen. Oder es gleich von einem Bauingenieur angehen lassen. Das Ertüchtigen einer zu schlanken Wand, zu große Deckendurchbiegung, zu große Lasten im OG sind eher des Tragwerkplaners Revier.

Bei der Umsetzung der statischen Vorgaben kann dann ein Architekt ran. Oder -wie schon geschrieben- es macht gleich der Bauing.

In meiner Umgebung winken die BauIngs immer bei der Ausschreibung, der Ausführung und vor allem beim Ausbau ab, der hier ja zwingend mitgedacht, mitgemacht werden muss. Vielleicht hat Thomas T. da ja eine Idee für eine "ARGE“ o.ä.?

Zitat von Skeptiker

Vielleicht hat Thomas T. da ja eine Idee für eine "ARGE“ o.ä.?

Nein, habe ich nicht.

Wenn ich das lese:

Zitat von torsten-hdf

- zulässige Schlankheit der seitlich nicht gestützten Innenwände (Treppenhaus) überschritten

- die Zwischenwände im OG zu hohes Gewicht/ zu hohe Dichte,

- Durchbiegung der Zwischendecke und Abheben der Zwischendecke an der Auflage. ...

- Fehlerhafte Modellansätze der statischen Berechnung der Bodenplatte

...

erinnert mich das an das Drama von rodop .

K.A., wie man das heilen will ohne 1x weg und neu. Die 5 mm fehlende Betondeckung der Fundamentplatte scheinen mir das kleinste Problem. Was nicht da ist, kann nicht wegrosten. Die Wände im OG sind nicht leichter zu machen, die Treppenhauswände werden ohne Austausch weiter an Magersucht leiden, an der Zwischendecke ist nichts zu ändern, was die Durchbiegung verringern würde.

Ich glaube auf den Auftrag ist Niemand so richtig scharf. Aber Unterstützung von Seiten eines Tragwerksplaners halte ich für unerlässlich. Von daher könnte das gleich ein Statiker machen, so sich einer findet....

Schauern wir uns doch mal die einzelnen Knaller an:

- Verankerung Ringbalken nicht fachgerecht

Ok, weiß jetzt nicht was genau gemeint ist, aber das dürfte idR kein Hexenwerk sein.

- sämtliche Zwischenwände im OG am Kopfpunkt nicht gehalten

Auch das dürfte -technisch gesehen eher einfach sein (ich rede nicht vom Aufwand, vom Schmutz von den einzelnen einzubeziehenden Gewerken....).

- zulässige Schlankheit der seitlich nicht gestützten Innenwände (Treppenhaus) überschritten

Tja...jetzt wird's schwieriger. Wie will man das ertüchtigen. Einfach eine Wand vor die Wand mauern und rückverankern? Worauf diese "Vor"wand stellen.....?

- die Zwischenwände im OG zu hohes Gewicht/ zu hohe Dichte,

Leichter machen geht ja nun nicht. Kompletter Rückbau?

- Durchbiegung der Zwischendecke und Abheben der Zwischendecke an der Auflage. Anmerkung: große Überspannung wegen offener Küche im Erdgeschoss (Spannweite knapp 10 Meter)

Stützen einbauen? Aber worauf stehen die dann wiederum? Geht das überhaupt? Wie bekommt man die durchhängende Decke wieder hoch?

Es gibt sicherlich irgendwelche Lösungen. Aber das wird kaum minimalinvasiv gehen.

Wenn das irgendein Kollege oder Statiker übernimmt, dann entweder ein junger, unerfahrener oder jemand miteiner extra Sekretärin (M/w/d) und einem Juristen (m/w/d), beide beschäftigt nur für DAS Vorhaben.

...naja...Ralf....gaaanz so schlimm würde ich es nicht sehen, aber -um vielleicht einmal die Kostenseite einzuschätzen:

Plane ich eine Wand neben einem Treppenhaus, so ist diese idR 17,5 oder 24cm stark. Wie stark und welches Material (Rohdichte, Druckfestigkeit,...) sagt mir idR der Statikus oder ich habe selber schon eine solide Grundahnung. Und am Ende sagt's mir dann doch wieder der Statiker

Aber hier....? Bestandsaufnahme. Was müsste gemacht werden? Welche Maßnahmen werden benötigt. Abstimmung mit TWP (Tragwerksplaner). Und wie führt man das aus? Ist die Wand zu verstärken.....Estrich 15cm zurückschneiden? Geht das? Sind da Leitungen, gar Heizleitungen? Ist der dahinterliegende Raum dafür geeignet? Sind da Steckdosen in der Wand? Neue Wand davor bauen und mittels Verankerungen in jeder Fuge mit der Bestandswand kraftschlüssig verbinden, so dass -gedacht- beide Wände eine neue Einheit bilden, verstärkt...wie auch immer. Man muss ggf. in mehrere Richtungen planen, verschiedenen Lösungen andenken. Evtl. auch der Abriss der Wand und Neuaufbau der selben.

Was also in einer "normalen" Planung zwei Striche mit einer diese beiden Striche ausfüllenden Schraffur ist, wird hier zur echten Planungsaufgabe. Diese dauert. Und wir reden hier nicht über ein paar Vormittage bei Café und ein paar Schnittchen. Ortstermine mit Statiker, einsehen der Planungsunterlagen, der Berechnungen, diskutieren verschiedener Lösungsansätze. Und schließlich deren Umsetzung.

Wer hier seriös plant, wird sich sein Honorar sicherlich verdienen. Aber es wird wahrscheinlich schwierig sein Verständnis für diese Honorarkosten zu erlangen. Ein par Wände, eine durchhängende Decke...eigentlich steht doch alles, oder? Ich sehe hier- wie der skeptische Wolfgang- einen Honorarbetrag im eher hohen vierstelligen Bereich. Mit Umsetzung/ Bauleitung dann nochmals ordentlich mehr. Wer will das schon bezahlen? Sind doch nur eine Wand und eine Decke.

apropos honorar (gutes stichwort):

- 100% grundleistung hoz 3 oder 3

- bauen im bestand

- mitverarbeitete bausubstanz

damit kommt man vielleicht in den bereich auskömmlicher stundensätze, weil das

Zitat von Ralf Dühlmeyer

extra Sekretärin (M/w/d) und einem Juristen (m/w/d)

ist nicht so flapsig oder surreal, wie manch einer meinen könnte.

was, btw, von so manch lachverständigen verzapft wird und dann basis einer sanierungsplanung sein soll, spottet jeder beschreibung. insofern das mit dem juristen ernst nehmen - das ganze theater muss wahrscheinlich kleinteilig mit der versicherung durchgehakelt werden, und zwar rechtssicher.

Zitat von torsten-hdf

…Gegenseite … ist nach dem Gutachten leider der Meinung, dass … "Aus Sicht der Beklagten wären die Ringankereinbindungen über alle Wände zu Ergänzen und alle Risse fachgerecht zu verschließen."

Das ist doch lediglich die Wiedergabe einer Meinungsäußerung der Beklagten durch den /die Gerichts-SV, nicht die Bewertung des / der Gerichts-SV. Diese/r wäre zumindest erstmal zu fragen, wie die Ringankereinbindung praktisch erfolgen kann.

Was hat die Meinung der Beklagten im SV-Gutachten zu suchen? Wie lautete die Beweisfrage, auf welche hier geantwortet wird?

Ich habe da was von 10m Deckenspannweite gelesen (vorgespannte Elementdecken? Ist ja mit einer "normalen" Ortbeton- oder Filigrandecke kaum hinzubekommen). Kannst Du mal den EG-Grundriss einstellen?

Zitat von torsten-hdf

und den Grundriss

Oh, der ist ja erschreckend banal - angesichts der Mängelschilderungen hatte ich eigentlich einen Hausentwurf mit "eingebauten Problempunkten" erwartet, aber ausser dem Übereckeingang zum Wohnesskochraum sehe ich hier kaum "anspruchsvolle Details". Wie kommt es auf dieser Basis zu solchen Mängeln: ein inkompetenter Bauunternehmer, dessen unterbezahlte Arbeiter sich mit einer lockeren Arbeitsmoral rächen ?

Zitat von torsten-hdf

Da ist er ja endlich...der erste sinnbefreite Beitrag nicht zum Thema.

ich hätte es nicht schöner sagen können !

Zitat von Skeptiker

Diese/r wäre zumindest erstmal zu fragen, wie die Ringankereinbindung praktisch erfolgen kann.

Da wäre ich vorsichtig...bisher hat der G-SV doch fast alles richtig gemacht, SOLL und IST verglichen, bewertet, auf den umfassenden Sanierungsbedarf Punkt für Punkt hingewiesen und nun soll er sich freiwillig in die Nesseln setzen und irgendwelche Vorschläge zur Mängelbeseitigung unterbreiten??? Never ever...das geht nur über den beschriebenen Weg - Sanierungsplanung - mit ausgewiesenen Fachleuten.

Zitat von karo1170

soll er sich freiwillig in die Nesseln setzen und irgendwelche Vorschläge zur Mängelbeseitigung unterbreiten

nein, soll er nicht. aber wenn eine klein-klein-saniererei teurer wird, als "einmal richtig neu", wenn man für manch erleuchtete "ideen" (die dann vom gericht als leitlinie für die "sanierungsplanung" weitergegeben werden) nichtmal die leute findet, die das umsetzen (ausser der gattung völlig selbstbewusstlos), dann kann man sich schon gedanken machen. mehr eh nicht.

Zitat von torsten-hdf

Wie erreicht man in dieser Situation gerichtsfest eine Kostenschätzung für Sanierungsarbeiten für einen Kostenvorschuss, auch wenn diese dann ggf. über den Neubaukosten liegt?

Wurden denn der Sachverständige in den Beweisfragen aufgefordert, die erforderlichen Kosten zur Mangelbeseitigung zu schätzen?

Wenn nicht, warum nicht? Wenn ja, warum hat er es nicht getan?

Bei Gutachten, die von meinem Chef erstellt werden lauten die Beweisfragen sinngemäß regelmäßig wie folgt:

1. Handelt es sich bei XYZ aus technischer Sicht um Mängel?
2. Wie können die ggfs. vorhandenen Mängel beseitigt werden?
3. Was kostet das Beseitigen der ggfs. vorhandenen Mängel?

Moin,

ich habe echt große Schwierigkeiten hier irgendwie/ irgendwo eine 10m -Deckenspannweite zu erkennen. Vielmehr komme ich beim Ablesen der Planeinträge auf kärgliche 3,94 + Auflagertiefe....sagen wir 4,15m. Nichts was irgendeine Decke in die Knie zwingen sollte. Im Bereich der Küche ist dann noch ein HEB 200 (?...kann man leider nicht genau erkennen).

Eine...

Zitat von torsten-hdf

- Durchbiegung der Zwischendecke und Abheben der Zwischendecke an der Auflage.

...halte ich beider Spannweite für äußerst unwahrscheinlich, zumal die Außenecken der Decke durch die Auflast aus dem darüberliegenden Geschoß eher stabilisiert (=nach unten gedrückt) werden.

Die Wand neben der Treppe scheint wenigstens 17,5cm stark zu sein. Ein absolute übliche Mauerstärke bei einer normalen Geschoßhöhe. Dass diese wand zu schlank sein soll, erschließt sich mir jetzt auch nicht. Möglicherweise geht es im OG mit einer 11,5er Wand weiter (?) was aber bei einer nicht-tragenden wand auch nicht ungewöhnlich ist.

Insgesamt wollen die Kritikpunkte des Gutachtens nicht so recht zu dem passen, was ich da im Plan sehe.

Thomas B Genau dieses Fragezeichen leuchtete bei mir auch auf: Wieso würde man knapp 10m spannen wollen/müssen, wenn man durch einfaches Drehen wesentlich weniger machen muss (und es ja auch so eigentlich vorgesehen war)

Zitat von Anda

Wieso würde man knapp 10m spannen wollen/müssen, wenn man durch einfaches Drehen wesentlich weniger machen muss

Ich gehe noch weiter: Wie schafft man 10m Spannweite bei einem Haus mit den Außenabmessungen 9,19 x 9,69m?

Nun gibt es im Inneren des Gebäudes aber lastabtragende Wände. Die Probleme/ Mängel will ich auch gar nicht in Abrede stellen. Allerdings habe ich Probleme der Ursachenanalyse zu folgen....

Zitat von torsten-hdf

Die Frage war sinngemäß, ob der von uns eingeklagte Kostenvorschuss auskömmlich sei.

Dann war die Frage schlecht/falsch formuliert