Kostenberechnung Anbau Architektenhonorar

  • Ich bräuchte mal einen Rechtsrat bzgl. Architektenvertrag.

    Wir haben in den letzten Monaten eine Haussanierung + Umbau mit Architekt verwirklicht. Es wurde vor Baubeginn eine Kostenschätzung erstellt und auf dieser Basis die Honorarberechnung. Eine Kostenberechnung gab es bisher nicht. Vom Architekten wurde immer wieder versichert, dass sein Honorar nicht mehr wesentlich steigen wird. In seinem Vertrag findet sich folgende Passage:


    3.5

    Das Honorar richtet sich nach den anrechenbaren Kosten des Objekts auf Grundlage der Kostenberechnung (§ 2 Abs. 11 HOAI), die nach der DIN 276 in der Fassung vom Dezember 2008 (DIN 276-1:2008-12) aufzustellen ist. Endet das Vertragsverhältnis zu einem Zeitpunkt, zu dem die Kostenberechnung aus Gründen, die der Architekt nicht zu vertreten hat, noch nicht vorliegt, so gilt als Grundlage zur Ermittlung der anrechenbaren Kosten die Kostenschätzung, die nach der DIN 276 in der Fassung vom Dezember 2008 (DIN 276-1:2008-12) aufzustellen ist.

    Hinweis:

    Sollten sich im weiteren Projektverlauf Abweichungen von +10% zur Kostenberechnung herausstellen, die einen Mehraufwand bei den Architektenleistungen zur Folge haben, wird die Kostenberechnung als Grundlage des Honorars entsprechend angepasst.

    Falls im Rahmen der weiteren Bearbeitung komplett neue, in der unter §1 Ziffer 1.1.9 genannten Kostenschätzung bisher nicht enthaltende Maßnahmen notwendig werden, gilt §3, Ziffer 3.9.“


    Nach der Kostenschätzung kam noch die Entscheidung zusätzlich das Dach zu renovieren und ein paar kleine Zusatzleistungen dazu. Ansonsten wurde alles im wesentlichen nach Entwurfsplanung durchgeführt. Im Verlauf stiegen die Handwerkerkosten gesamt im Vergleich zur Kostenschätzung um gute 50 %. Der Aufwand des Architekten hat sich aber meiner Meinung nach nicht verändert. Nun, nach Fertigstellung legt uns der Architekt eine sehr komplizierte Tabelle vor, in welcher er jede handwerkerleistung aufschlüsselt und bei Kosten mehr als 10% in der „angepasste Kostenberechnung“ summiert. Daraus ergibt sich nun eine neue Kostenberechnung, die ebenfalls circa um 50 % höher ist als die Kostenschätzung und daraus wiederum errechnet er sein Honorar neu. Die Kostenberechnung wird von ihm auf alle 9 Leistungsstufen angewendet und rückgerechnet. Es ergibt sich nun ein deutlich höheres Honorar. Nun meine Frage an die Experten. Darf er das einfach so in dieser späten Phase des Projekts? Wo ist da für den Bauherren die Kostengarantie? Er profitiert ja nun quasi von gestiegenen Baukosten. Zusätzlich liegen wir auch deutlich über dem von ihm empfohlenen Budget. Ich hoffe, dass ich mich einigermaßen verständlich ausgedrückt habe und freue mich auf eure Kommentare.

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  • Eine Kostenberechnung gab es bisher nicht

    Das ist natürlich doof. Ich fürchte, ihr hättet viel früher auf eine Kostenberechnung drängen müssen.

    Wo ist da für den Bauherren die Kostengarantie?

    Die gibt es nicht, oder habt ihr die irgendwie eingefordert und bestätigt bekomment?

    Er profitiert ja nun quasi von gestiegenen Baukosten.

    Und von eurer Naivität.

  • Der Aufwand des Architekten hat sich aber meiner Meinung nach nicht verändert.

    Das müsste man verifizieren, denn Eure Zusatzwünsche haben sicherlich zu Mehraufwand geführt, und das hat Einfluss auf das Honorar. Er kann aber nicht einfach bei Preissteigerungen bei den Gewerken auch sein Honorar erhöhen.

    Sollten sich im weiteren Projektverlauf Abweichungen von +10% zur Kostenberechnung herausstellen, die einen Mehraufwand bei den Architektenleistungen zur Folge haben, wird die Kostenberechnung als Grundlage des Honorars entsprechend angepasst.


    Hier mal lesen, vielleicht ist etwas auf Deinen Vertrag anwendbar.


    https://www.aknw.de/fileadmin/news_import/Einfluss_von_Kostenaenderungen_auf_das_Honorar_Merkblatt_SV_Lorenz.pdf


    Im Zweifels-/Streitfall kann ich nur empfehlen den Vertrag prüfen zu lassen, inkl. der Abrechnung des Architekten. Es wäre nicht das erste Mal, dass eine Abrechnung fehlerhaft ist, ob beabsichtigt oder nicht. Andererseits gibt es auch genügend Fälle, bei denen die Kunden den Vertrag falsch eingeschätzt haben. Was nun in Deinem Fall zutrifft? :haue:

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  • Er kann aber nicht einfach bei Preissteigerungen bei den Gewerken auch sein Honorar erhöhen.

    Hat er ja auch nicht. Er hat halt erst nach eintrudeln der Angebote oder womöglich erst nach Abschluss der Arbeiten die Kostenberechnung geliefert, die Grundlage für sein Honorar ist.

  • Hat er ja auch nicht.

    Das ist richtig. Er hat aber eine Kostenschätzung abgeliefert, und diese als Grundlage für sein Honorar herangezogen, und auch bestätigt, dass sein Honorar nicht mehr wesentlich steigen wird.

    Ich würde mal vermuten, wenn das so vereinbart wurde, dann tritt diese Kostenschätzung an Stelle der eigentlichen Kostenberechnung, zumindest was die Honorarvereinbarung betrifft. Es stellt sich dann die Frage, ob eine nachträglich davon abweichende Vereinbarung überhaupt noch Gültigkeit hätte.


    Hat der TE nachträglich eine völlig andere Vereinbarung unterschrieben, dann ist er dem typischen Verkäufergerede auf den Leim gegangen. In diesem Fall ist die erste Vereinbarung wertlos, da beide Parteien eine neue Vereinbarung getroffen haben. Ob der AN den TE bewusst getäuscht hat, das anzuführen dürfte in meinen Augen schwierig sein.

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  • Ok. Aber eine neue Vereinbarung habe ich nicht unterschrieben. Unterschrieben habe ich nur den Vertrag und der führt nur die Kostenschätzung auf.

  • Unterschrieben habe ich nur den Vertrag und der führt nur die Kostenschätzung auf.

    Wenn sich dann eine Vereinbarung zur Kostenberechnung als Honorargrundlage nicht im Vertrag findet, auch nicht versteckt oder verklausuliert (Hinweis auf HOAI § blablabla usw.) dann würde ich davon ausgehen, dass die Kostenschätzung als vereinbart gilt. Eine nachträgliche Verrechnung nach real angefallen Kosten für die Gewerke wäre dann nach meiner jur. Laienmeinung nicht zulässig.


    Wie schon geschrieben, lässt sich das anhand der wenigen Infos nicht seriös beurteilen. Dein Zitat im EIngangsbeiträg deutet in eine andere Richtung, aber das ist ja auch nur ein Auszug aus dem Vertrag. Rechtsberatung ist eine Sache für Anwälte. Ein Fachanwalt müsste DIr Deine Position anhand der vorhandenen Dokumente darlegen können.

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  • Ok. Scheint doch nicht so einfach zu sein. Danke für eure Kommentare. Ich war der Meinung mal gehört zu haben, dass eine Kostenberechnung in Phase 3 erstellt werden muss und vor dem kostenanschlag vorliegt. Und wenn dies nicht der Fall ist tritt die Kostenschätzung an ihre Stelle. Aber so eine Regel scheint es wohl doch nicht zu geben. Es gibt eben immer ausreichend Auslegungsmöglichkeit um den kleinen, privaten Bauherren am Ende über den Tisch zu ziehen.

  • Ich war der Meinung mal gehört zu haben, dass eine Kostenberechnung in Phase 3 erstellt werden muss und vor dem kostenanschlag vorliegt.

    Das ist auch soweit richtig, die LP3 enthaelt eine Kostenberechnung. Einen "Kostenanschlag" in dem Sinne gibt es da nicht, in den folgenden LP werden aber Kosten fortgeschrieben und verglichen, ebenso sich aendernde Kosten mit eingepflegt. Inwieweit die geaenderten Kosten nun rein auf die Angebote der Handwerker abzielen (also, Angebotspreise ueber Kostenschaetzung liegen) oder die Kosten infolge zusaetzlicher Aufgaben zustande kommen, ist aus der Ferne schwer zu sagen.


    Deine Ausfuehrungen:

    Nach der Kostenschätzung kam noch die Entscheidung zusätzlich das Dach zu renovieren und ein paar kleine Zusatzleistungen dazu.

    Der Aufwand des Architekten hat sich aber meiner Meinung nach nicht verändert.

    mag ja so stimmen, oder eben auch nicht. Eine reine "es wurde alles viel teurer angeboten als erwartet" - Situation scheint aber nicht vorzuliegen.


    Nun, nach Fertigstellung legt uns der Architekt eine sehr komplizierte Tabelle vor, in welcher er jede handwerkerleistung aufschlüsselt und bei Kosten mehr als 10% in der „angepasste Kostenberechnung“ summiert.

    Das deutet darauf hin, das sich der Architekt Gedanken zu Mehrkosten und Mehraufwand gemacht hat, ob nun berechtigt oder unberechtigt, ist schwer zu sagen.

    Es gibt eben immer ausreichend Auslegungsmöglichkeit um den kleinen, privaten Bauherren am Ende über den Tisch zu ziehen.

    Es gibt aber auch immer die Erwartungshaltung bei kleinen, privaten Bauherren, das man "dies und das" noch zusaetzlich geschenkt bekommt...

  • (Trennung in einzelne Sätze, deren Nummerierung und Bezeichnung mit Buchstaben von mir, Skeptiker)


    Vorweg: Hier scheint eine Honorarermittlung nach HOAI vereinbart, zumindest aber angewandt worden zu sein, ohne dies (im zitierten Text) explizit so festzulegen. Das Vorgehen entspricht dann aber nicht vollständig den Vorgaben der HOAI. Die HOAI ist seit 01.01.2021 für neu geschlossene Architektenverträge kein bindendes Preisrecht mehr. Verbraucher müssen bei Vertragsschluss ab dem 01.01.2022 hieraruf explizit aufmerksam gemacht, werden, im Übrigen in vielen Fällen auch auf ihr bestehendes 14-tägiges Widerrufsrecht. Sollte eines von beidem nicht erfolgt sein, könnte dies gravierende Folgen für den bestehenden Vertrag haben, dieser nämlich zu Gunsten des Verbrauchers ungültig sein. Ob dies für den Betroffenen eher ein Vor- oder ein Nachteil ist, bedarf fachkundiger juristischer Bewertung. Schon allein deswegen ist unbedingt und schnellstmöglich die Beratung durch eine Fachjuristin, einen Fachjuristen zu empfehlen, aber auch wegen der weiteren Punkte, auf die ich nachfolgend weiter eingehen werde.


    Zu den Begrifflichkeit und Anforderungen an Kostenbetrachtungen nach DIN 276 habe ich vor längerer Zeit bereits hier eine Übersicht eingestellt, deren Lektüre ich vor dem Weiterlesen in diesem Thread empfehle, denn sie gilt immer noch und bringt zumindest erstmal sprachlich etwas Klarheit in die Sache.


    Nun weiter zu den einzelnen Punkten:

    1. Das Vorgehen ist so korrekt.
    2. Eine Kostenberechnung wäre nach HOAI zum Abschluss der LP 3, also bei Abschluss des Entwurfs und vor Beantragung / Freistellungsbeantragung / Einreichung der Kenntnisgabe fällig gewesen. Sie gilt dann für die Honorarberechnung aller vorherigen und aller nachfolgenden Leistungsphasen, unabhängig von der Entwicklung der tatsächlichen Kosten, allerdings nur soweit nicht zusätzliche Baumaßnahmen durch den Auftraggeber veranlasst hinzukommen. Genau das scheint hier aber
    3. mit dem Dach und den Zusatzleistungen der Fall zu sein. Um deren Umfang erhöht sich dann natürlich die Kostenberechnung und damit auch das Gesamthonorar.
    4. Ob sich der Aufwand des Architekten verändert, ist für 2. und 3. irrelevant, da das (Pauschal-) Honorar für die Grundleistungen nach HOAI immer auf Basis aller anrechenbaren Baukosten (und der Honorarzone und der Teilsätze) ermittelt wird. Letztere berücksichtigen bereits die Komplexität der Bauaufgabe bei der Honorarermittlung.
    5. Das wiederum ist nach meinen laienhaften Rechtsverständnis der HOAI allein nicht zulässig, könnte in Eurem Fall aber durch die vertraglichen Vereinbarungen so vorgesehen sein. Das ist für mich zu sehr Jura, um es bewerten zu können. Man müsste dafür den gesamten Vertrag anschauen. Wurde von Euch denn bei Abnahme der Leistungen der LP 3 das Fehlen der Kostenberechnung bemängelt, diese also bereits nachgefordert?
    6. Zu jetzigen Zeitpunkt ist die Kostenzusammenstellung des Kollegen eben keine Kostenberechnung mehr, sondern eine Kostenfeststellung. Sie wäre damit bei ausschließlicher Anwendung der HOAI so nicht honorarrelevant, sondern nur in dem Umfang, der zum Ende der LP5 nach § 34 HOAI zu ermitteln gewesen wäre zzgl. der zusätzlich von Euch veranlassten Bau- und Planungsleistungen. Bei Euch könnte aber individuell ein abweichendes Vorgehen vereinbart worden sein (siehe 5.!).
    7. siehe 6. !

    A. Nach meinem Laienverständnis dürfte er das bei alleiniger Anwendung / Vereinbarung der HOAI nicht. Bei Euch scheint aber ein anderer, individueller Vertrag vorzuliegen, der dies zulassen könnte. Deswegen ist unbedingt und schnellstmöglich die Beratung durch eine Fachjuristin, einen Fachjuristen zu empfehlen.


    B. Freie Architekten geben (normalerweise) keine irgendwie gearteten Preisgarantien. Ihr Honorar hingegen ist hingegen bei Anwendung der HOAI ab Kostenberechnung fix, soweit sich keine Veränderungen an den Bauleistungen ergeben, die ausserhalb der Eingriffssphäre des Architekten veranlasst wurden. Aber auch dann müssten diese vorher angemeldet und vereinbart werden. Seit 01.01.2021 lassen sich aus einer Berechnung nach HOAI gerade keine zwingenden Mindesthonorare mehr ableiten.


    C. Baukostensteigerungen, welche ausschließlich aus Inflation / Marktlage ... resultieren, führen spätestens seit HOAI 2013 nach Abschluß des Entwurfs nicht mehr zu einer Honoraranpassung. Anders sieht es nur bei von den den Auftraggebern geforderten / veranlassten Veränderungen an Entwurf, Bauteil-Qualitäten, Erweiterungen des Auftrages um zusätzliche Bauleistungen etc. aus.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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