Wie wird die Traufhöhe richtig berechnet?

Zitat von sn4ke87

Alle sind sich einig, was die Traufhöhe ist

Da habe ich ganz andere Erfahrungen gemacht. Ständig gibt es Streit zwischen Bauherren, Entwurfsverfassern, Baugenehmigern, Stadtplanern und Juristen was die Traufe ist und wo ihre Höhe gemessen wird.

Zitat von sn4ke87

In Deutschland ist ja alles geregelt

... könnte man meinen. Je mehr man sich mit Baurecht beschäftigt, desto desillusionierter wird man.

Zitat von sn4ke87

d.h. irgendwo müssen ja auch verschiedene Wandtypen usw. berücksichtigt sein.

Nein, das muss nicht sein. Es gibt aber Gerichte, die Bebauungspläne für unwirksam erklärt haben, wenn sie eine Traufhöhe festsetzen, aber keine verständliche Definition mitliefern. Andere Richter meinten hingegen, dass es mittlerweile allgemein anerkannt sei, dass die Traufe der Schnittpunkt der Außenwand mit der Dachhaut ist und verneinten damit die Unbestimmtheit der Festsetzung.

Zunächst müsstest Du also dem Forum Zugang zum vollständigen Bebauungsplan geben, idealerweise auch zur Begründung desselben.

Mein erster Eindruck bei der Lektüre des Schriftverkehres ist, insbesondere vor dem Hintergrund der offenbar unstrittig unzulässigen Ersteingabe, eine leicht arrogante aber völlig lückenhafte und unschlüssige Begründung für die Architektensichtweise. Auch die in den Ansichten eingetragenen Traufhöhen entbehren jeglicher Grundlage, wobei ich hier vermute, dass dies Deine Interpretation ist, da ja an den vermeintlich richtigen Stellen die gestrichelten Linien eingetragen sind.

Na also. Ist doch klar definiert: Schnittpunkt Wand zu Dachhaut. Das ist meistens so. Ich kenne es nicht anders hier im Süden. Warum Dein Architekt es anders sieht (wenn es denn einer ist), verwundert mich schon, denn eine Verlängerung des Daches bringt absolut nichts.

Zitat von sn4ke87

Als Lösung hat unser Architekt das Dach neben dem Erker weiter nach unten gezogen und eine Ecksäule vorgesehen. Damit entstünde auf der Flucht mit dem Erkerauszug eine virtuelle Wand, die zur Berechnung heranzuziehen sei

Ich würde im vorliegenden Fall nicht nur einen meilenweit gegen den Wind stinkenden Gestaltungsmissbrauch sehen, sondern auch die euphemistische Formulierung "virtuelle" auf "halluzinierte" Wand korrigieren.

Im Bereich der Dachabschleppung neben dem "Erker" würde ich eine Anrechenbarkeit entschieden verneinen, wobei ich die daruntergestellten Zahnstocher als nicht relevant ansehe. Einzig beim über dem "Erker" selbst befindlichen Dach sehe ich eine Ansatzmöglichkeit für die Argumentation, die Durchstosshöhe der traufseitigen Hauswand durch die Dachhaut zu mitteln - allerdings nur bei hypothetischer Vereinigung der Wandabschnitte AB, BC, CD, DE und EF (mit B bis E als Eckpunkten des "Erkers") zu einer gefalteten traufseitigen Wand. Die giebelparallelen Abschnitte dieser traufseitigen Wand wären dabei freilich mit zu betrachten. Nun sollten die Unterschiede zwischen Virtualität, Halluzination und Hypothese auch "plastisch" erkennbar geworden sein

Die geneigten (Mit)leserInnen mögen allerdings bedenken, dass eventuelle meine Auffassung teilenden Urteile aus anderen Bundesländern nichts nützen würden.

Im übrigen schwanke ich sehr dazwischen, Dir für das Überzeugen des Baurechtsamtes viel Glück zu wünschen oder vielleicht doch besser für die dreiste Dehnung des Bebauungsplanes die Ohren lang zu ziehen und den Hintern zu versohlen. Tun wir so, als hätte ich heute meinen gönnerhaften Tag, auch wenn ich dafür beim Pädagogen in mir erst noch ein gutes Wort werde einlegen müssen

Die „virtuelle“ Wand ist auch für mich nicht erkennbar. Der Entwurf, das muss ich Dir leider sagen, zeigt jedoch, dass der Architekt überhaupt nicht auf das Gelände eingegangen ist. Das sieht man sehr schön in den Ansichten. Das 3D-Modell trickst da etwas.

Zitat von sn4ke87

Hier der Teil, der für die Traufhöhe relevant ist:

Ich weiß zwar nicht, was an dem Wort "vollständig" zu missverstehen ist, aber vielleicht hast Du ja auch gedacht, die Experten werden mit diesen Angaben schon finden, was sie suchen. Da jedoch nur wenige mein Hobby der Geodatenforensik teilen, wäre es besser gewesen, direkt den Link zum BPlan zu posten, da das Gesamtbild des für Dein Grundstück geltenden Planungsrechtes ein versöhnlicheres Licht auf Deinen Architekten wirft.

Zitat von sn4ke87

Das ist jeweils die Aussenhaut hoch bis zum Dach gezogen (Schnittpunkt Aussenhaut<>Dachhaut). Oder was meinst du?

Zum einen haben Deine orangefarbenen Linien nicht den gleichen unteren Bezugspunkt, zum anderen enden sie an der Unterkante Ortgang. Und von Außenhaut kann auch keine Rede sein. Aber der Schnitt - ich gebe zu, dass ich diesen vor meinem ersten Beitrag übersehen habe - zeigt, dass Dein Architekt die Bezugspunkte im Einklang mit dem BPlan korrekt identifiziert hat. Damit dreht sich dieser Satz

Zitat von sn4ke87

Alle sind sich einig, was die Traufhöhe ist, aber wie diese berechnet werden kann....diese Grundlage findet irgendwie keiner.

genau ins Gegenteil:

Alle sind sich einig, wie die Traufhöhe berechnet wird, aber wo die Traufe bei Deinem umgeplanten Haus ist, ist strittig.

Ich sehe hier in erster Linie ein Kommunikationsproblem zwischen Deinem Architekten und der Genehmigerin. Nun fehlt hier auch der Anfang der Geschichte, denn wenn Dein Architekt zunächst ohne weitere Erläuterungen eine nicht genehmigungsfähige Planung eingereicht hat, wurde vielleicht schon einiges Porzellan zerschlagen. Und wenn der mansplainer dann mit der von Dir zu Recht kritisierten 30-jährigen Berufszeit daherkommt, trägt das nicht zur Entspannung bei.

Grundsätzlich halte ich die Festsetzungen schon mal für fragwürdig. Denn es wird ja gerade nicht zwischen tal- und bergseitig unterschieden, sondern zwischen I-geschossig und II-geschossig. Aber nicht nur in Bezug auf Gebäude sondern auch auf Gebäudeseiten. Und das gibt es ja gar nicht, ein- oder zweigeschossige Gebäudeseiten. Hofft man in der Begründung auf Aufklärung, stellt man fest: Die Höhenfestsetzung ist gar nicht begründet!

Auch kennt sowohl das Planungs- als auch das Bauordnungsrecht virtuelle Wände, Stichworte GFZ, Abstandsflächen, Carports. Mit einem stringenten und respektvollen Argumentationsaufbau hätte es Deinem Architekten IMHO gelingen können, die Genehmigungsbehörde von seinem Entwurf zu überzeugen. Nun musst Du mal schauen, was zu retten ist.

Zitat von Escroda

Und das gibt es ja gar nicht, ein- oder zweigeschossige Gebäudeseiten

Das sind dem Planer wohl die Gäule durchgegangen.( Man mag mir diesen Ausdruck erlauben, denn das Gebäude erinnert doch extrem stark an einen bestimmten Fertighausanbieter .... )

Eine virtuelle Wand? Die muss man sich halt dazu denken, oder wie oder was? Die Traufhöhe passt wohl nicht zum B-Plan. Immerhin würde die Baubehörde eine Überschreitung um einen Meter als möglich ansehen. Auch komisch. Ein Meter ist ja schon recht ordentlich viel. Sehr viel.

Es wäre natürlich auch schön gewesen mit dem Grundstück zu arbeiten (Hanglage)und nicht gegen das Grundstück. Da macht man sich eben mal wieder die (Um)welt Untertan und modelliert bis aus dem hang eine ebene Fläche wird. Schade so was.

Immerhin weiß der Kollege wie man die Traufhöhe richtig ermittelt, weiß was die Traufhöhe ist. Das hätte er nun nur noch in die Planung überführen müssen.

Zitat von Anda

Off-Topic:

Jetzt sag bloß, Du hast den passenden B-Plan gefunden. Zutrauen würde ich das Dir.

Ja, das war hier aber auch nicht so schwer. Und für das Grundstück kommt auch nur eins in Frage.

Zitat von Ralf Dühlmeyer

Off-Topic:

Vorsicht. Unser Haus hat sowas ähnliches. Einhüftiges Dach, Traufhöhe Nordseite (Eingang) 3,x m, Südseite (Garten) 6,y m. Steht so sogar (mit Prinzipskizze) im B-Plan. B-Plan aus 1961.

Genau so muss es sein: Dein BPlan erläutert, was damit gemeint ist. Mit Prinzipskizze verstehen das vermutlich auch die Bauwilligen. Beim TE wird gar nichts erläutert. Im Gegenteil wird im planungsrechtlichen Teil mit verschiedenen Geschossbegriffen verwirrt:

"Vorgesehen ist ein Gebäudetyp mit II Vollgeschossen, wobei das zweite Vollgeschoss alternativ im Sockelgeschoß oder im Dachgeschoß liegen kann"

Später heißt es noch für einen anderen Baublock im Geltungsbereich des BPlanes:

"In Anpassung an die historische Baustruktur sind bei ... neu zu errichtenden Gebäuden II Geschosse hinter vertikaler Wand festgesetzt."

Da hätte man auch beim TE-Baublock deutlicher werden müssen.

Zitat von Thomas B

Es wäre natürlich auch schön gewesen mit dem Grundstück zu arbeiten (Hanglage)und nicht gegen das Grundstück.

Ich weiß noch nicht, ob dieses harte Urteil angemessen ist, da der TE uns ja nur zwei Ansichten präsentiert und den Lageplan ganz weg lässt.

Zitat von Thomas B

Eine virtuelle Wand? Die muss man sich halt dazu denken, oder wie oder was?

Ja, warum nicht. Immerhin wird hier die Traufhöhe nicht planungsrechtlich beim Maß der baulichen Nutzung festgesetzt, sondern bauordnungsrechtlich bei den Gestaltungsvorschriften. Ich halte daher den Vergleich mit einem Gebäude, welches dort tatsächliche Wände hat, durchaus für möglich. Der Architekt hätte das nur viel verständlicher der Genehmigungsbehörde vermitteln müssen und auf die Schwachstellen im BPlan hinweisen müssen.

Ich habe das Dokument gar nicht bis runter gescrolt. Haha, das Haus kenne ich. Wusste gar nicht, dass die in dieser Form heute noch gebaut werden. Das ist ja so was von 70er... Passt absolut nicht an einen Hang.

Ich kann die Sachbearbeiterin vom Bauamt verstehen und gehe mit ihr konform. Virtuelle Wände gibt es nicht. Die Traufhöhe muss entlang der festen Wand gemessen werden. Da gibt es wegen dem Erker einen Versatz in der Abwicklung. Die Traufhöhe ist definiert, da gibt es auch nichts zu deuten und sich Wände geistig vorstellen wo keine sind. Gut, man kann es ja versuchen. Versuch ist nun schief gelaufen, weil Sachbearbeiterin hat den Fehler bemerkt. Jetzt gilt es ein anderes Haus aus dem Katalog auszuwählen, was zum Gelände passt. Gepokert und verloren. That's life.

Zitat von Escroda

Ja, warum nicht.

Weil es beim Bauen idR um gestaltete Umwelt geht. Um Materialität. Um Kubatur. Nicht um gedankliche Spielchen oder virtuelle Realitäten.

Die Traufhöhe ist der Schnittpunkt der aufgehenden Wand mit der OK der Dachhaut. Nicht der Schnittpunkt einer gedachten Wand, die es gar nicht gibt (an dieser Stelle aber rein baurechtlich-gedanklich gut passen würde, weil es sonst ja nicht passte...).

Ich kann mir nicht vorstellen, dass man das irgendwie argumentativ hinbiegen kann, dass eine Traufhöhe auch mit einer nicht existenten (rein gedachten) Wand herzuleiten ist, wenn sich an etwas anderer Stelle eine echte Traufhöhe nachweisen lässt, nur dass diese halt nicht passt.

Nach dem Motto: Hier ist nur ein Vollgeschoß erlaubt, ich möchte aber zwei. Denken Sie ich doch bitte das OG einfach weg, dann passt es wieder?

Zitat von Frau Maier

Ich habe das Dokument gar nicht bis runter gescrolt.

Dann kannst Du auch kein Verständnis für die Planung entwickeln.

Zitat von Frau Maier

Virtuelle Wände gibt es nicht.

Natürlich gibt es sie nicht, sonst wären sie ja real. Trotzdem kann man mit ihnen argumentieren, denn wo ist denn der gestalterische Unterschied, wenn statt der virtuellen Wand eine Verglasung hingesetzt würde. Die Dachfläche wäre exakt gleich und die Wirkung würde sich kaum unterscheiden.

Man kann nur mit dem argumentieren was da ist. Die TH ist definiert und da gibt es nichts zu deuteln.

Zitat von Escroda

denn wo ist denn der gestalterische Unterschied, wenn statt der virtuellen Wand eine Verglasung hingesetzt würde.

Dann wäre es eine Wand. Eine Glaswand, eine Wand aus Glas, es würde ein Raum entstehen, vielleicht gar Wohnfläche?

Was hindert den Planer daran etwas zu planen was den Festsetzungen des B-Planes entspricht....?

Zitat von Thomas B

Eine virtuelle Wand? Die muss man sich halt dazu denken, oder wie oder was?

Ich kenne das unter dem Begriff "von denen eine Wirkung wie eine Wand ausgeht" Z.B. Arkadensäulen der 50er Jahre. (quadratisch, praktisch, ...)

Kann man bei solchen Begrenzungen/Limitierungen machen, sollte dann aber für "Dummies" sauber erklärt sein in der Baubescheibung oder einer gesonderten Erläuterung. Und ist dann ggf. ein Zankapfel mit den Behörden.

Zitat von Escroda

Auch kennt sowohl das Planungs- als auch das Bauordnungsrecht virtuelle Wände,

... meint das aber wohl nicht im Sinne von "virtuell = an den Haaren herbeigezogen"

Zitat von sn4ke87

beide Parteien (und ich bin ja in der Mitte)

Nein, Du bist (als Bauantragsteller) selber Partei - der Man in the Middle ist der Architekt.

Zitat von sn4ke87

Die Traufhöhe ist Bezugspunkt für die bestimmung eines Höhenmasses,

Sie ist gar kein Punkt, sondern eine Streckenlänge zwischen zwei in diesem Fall nicht allerschönst, aber doch zumindest klar und verständlich definierten Punkten. Noch klarer wäre sie nur mit einer je Grundstück einheitlichen Bezugshöhe "XYZ.X0 m ü.NN." - aber Du bist hier schon überdurchschnittlich gut bedient.

Zitat von sn4ke87

"Fraglich ist, was der B-Plan denn zur Begründung für die Festsetzung der TH besagt" => Hierzu finde ich nichts im Bplan!

Da gebe ich Dir wohl Recht - allerdings: ein gewisses Maß an Willkürlichkeit wohnt jeder Höhenfestsetzung inne. Würde man ihre Unbestimmtheit allein darauf abstellen, dass es an der alttestamentarischen Herleitung mangele, warum es genau diese und nur diese als "einzig richtige" Traufhöhe sein müsse, dann wären wohl alle Bebauungspläne anzuzweifeln. In einem säkularen Föderalstaat halte ich auch für absolut legitim, dass eine Gemeinde dafür kein vatikanisches Konzil einberuft. Da muss man bei aller Liebe zur Jurisprudenz auch einmal die Kirche im Dorf lassen. DIE gottgegebene oder zumindest goldene Höhenvorgabe gibt es nicht. 42 !

Zitat von sn4ke87

In der anderen Richtung um die das technische Element: Was soll die TH verhindern? Also zb bei zwei Geschossen, dass das Dachgeschoss ausartet.

Das trifft hier nicht zu. Die Stadtplaner hätten dazu eine Festsetzung nach §9 Abs. 3 BauGB treffen müssen. In "Deinem" BPlan ist die Traufhöhe aber nach § 74 LBO festgesetzt. Es geht eben nicht um das Maß der baulichen Nutzung sondern ausschließlich um die Gestaltung.

Zitat von sn4ke87

Gehe ich hier nach der harten Definition, ist der BPlan sehr klar.

Dem kann ich nicht zustimmen, da die Traufhöhe mit der Geschossigkeit verknüpft wird, was an sich schon problematisch ist, da der Geschossigkeitsbegriff schon seit Jahrzehnten umstritten ist, in Hanglage aber völlig unbrauchbar ist und IMHO auch seinem Regelungsziel, welches man anhand der Festsetzungen zu den Dächern erahnen kann, nicht gerecht wird.

Zitat von 11ant

... meint das aber wohl nicht im Sinne von "virtuell = an den Haaren herbeigezogen"

Nein, aber im Sinne von "fiktiv = gedacht". Hier ist die Trefferliste bei Handlungsempfehlungen, Kommentaren und Urteilen schon beachtlich. Der Architekt hat es nur äußerst schlecht kommuniziert.

Zitat von sn4ke87

Take away, falls also der ein oder andere Leser über Google auf diese Diskussion stösst: Es ist wirklich besser, sich auch selbst mit den Behörden zusammenzusetzen und über eine Lösung nachzudenken. Reden bewirkt in dem Fall Wunder und erspart einem viel Frust.

Danke an der Stelle an das Forum, denn auch hier kamen ja viele Tipps.

Ersteinmal Danke für Deine Rückmeldung. Ich habe mir Deine Diskussion eben nochmals Revue passieren lassen, und "muss" doch noch eine kleine Kritik anfügen - ebenfalls als "take away" auch für Mitleser, nämlich: hättest Du ein bisschen weniger "versteckt" die Information in die Diskussion eingeführt, dass die hier die als drückend empfundene Traufhöhenbegrenzung nur für eingeschossige Gebäude gilt, hättest Du den Tip, sie einfach durch Herstellung einer rechtlichen Zweigeschossigkeit wegzukegeln, entsprechend auch schon hier und früher bekommen !