welcher Kaufpreis wäre o.k
Der, der in der Gegend für ein solches Haus zu zahlen ist. Klingt doof und arrogant, ist aber grad im Augenblich (Verkäufermart) so.
10 cm Dämmung (WLG ??) sind nicht üppig, aber besser als nichts. Ob man nachlegen kann im Bereich der Fassade muss jemand entscheiden, der sich das ÖRTLICH ansieht.
was ich weiter beachten sollte!
Das keine gravierenden baulichen Mängel vorhanden sind! (Örtlich besichtigen!)
Bin mir nur nicht sicher ob die 10cm Steinwolldämmung der Aussenfassade und die Steinwolldämmung auf den Dach-boden bei sog. Kaltdach die nächsten Jahre bei zunehmder Klimaerwärmung und Rohstoffknappheit ausreichen und
10cm sind besser als gar nichts. Der U-wert dieser Wände ist besser als bei einem Großteil der Gebäude dieses Alters. Ganz grob geschätzt wird dieser irgendwo um die 0,4-0,45W/m²K liegen. Eine deutlich bessere Wärmedämmung findet man erst bei jüngeren Gebäuden.
Die Wärmedämmung der oberen Geschossdecke lässt sich relativ einfach verbessern, bei den Außenwänden wird es schon schwieriger (und teurer). Je nach Fassadenverkleidung könnte man das im Rahmen einer Modernisierung machen, wobei Klinker die Sache nicht gerade einfacher machen.
Heutzutage baut man eher mit U-Werten um die 0,2W/m²K (Mindestanforderung GEG 0,24W/m²K).
welcher Kaufpreis wäre o.k.?
Das kann seriös niemand abschätzen. Der Kaufpreis setzt sich ja zusammen aus Bodenpreis, und Baukosten (NHK * Baupreisindex) abzüglich Alterswertminderung, und weiterer Korrekturfaktoren (Region, Bauart etc.). All diese Informationen sind nicht bekannt, sie entscheiden jedoch maßgeblich über die Höhe des Kaufpreises.
Vergleichswerte gibt es für den Ort wahrscheinlich auch nicht, so dass man auch diese nicht heranziehen kann. Das Ertragswertverfahren liefert hier auch nur bestenfalls einen Anhaltspunkt, für selbst genutzte EFH wäre jedoch das Sachwertverfahren das Maß der Dinge.
Für eine zuverlässige Aussage bräuchte man eine Verkehrswertermittung, wobei man selbst da mit einer hohen Toleranz rechnen sollte, denn je nach Marktumfeld werden auch solche Preise schnell überboten. Auch der beste Gutachter kann das nicht alles berücksichtigen.
Ich sehe nur 2 Möglichkeiten.
1. Du beschäftigst Dich mit dem Sachwertverfahren und versuchst das anhand der verfügbaren Daten selbst zu rechnen ODER
2. Beauftrage eine Verkehrswertermittlung (Kosten ca. 2,5-3k€)
Option 1 ist mangels Erfahrung meist sehr schwierig, und man landet schnell bei Hausnummern die ziemlich daneben liegen. Trotzdem denkt man, das wäre richtig, schließlich hat man ja das Ergebnis "errechnet".
Option 2 wäre der bevorzugte Weg, doch aktuell muss man mit langen Wartezeiten rechnen (3 Monate sind keine Seltenheit)
Es gibt auch Makler die eine Wertermittlung anbieten, bevorzugt wenn sie den Auftrag für die Vermittlung bekommen. Da muss man den Richtigen finden, denn viele Makler haben zwar eine glänzende Glaskugel, aber sie können weniger mit Fachwissen glänzen. Da werden erst einmal Preise in den Raum geworfen um sich den Auftrag zu sichern, und dann werden diese halt angepasst. Bei uns in der Region kenne ich gerade mal 2 Makler die wirklich fit sind wenn es um Verkehrswertermittlungen geht, da kostet diese aber nicht viel weniger als bei anderen Sachverständigen. Das mag in anderen Gegenden anders sein, ich kann hier nur meine Erfahrung mitteilen.
Auch ich kenne hier in der Gegend Makler, die sehr gut im Abschätzen sind. Zusätzlich zu den ganzen baulichen Gegebenheiten kennen sie ja auch die Nachfrage. Also, ob gerade die klassische 2Kind Familien sucht oder ein barrierefreier Bungalow der Trend ist.
Diese sind schon sehr lang jeweils am Markt bzw beim jeweiligen Arbeitgeber (Sparkasse, Bausparkasse, etc)
Der Kaufpreis wäre in einer ländlichen Gegend in BaWü mit 1000m² Grund
In einer "ländlichen" Gegend......das kann bedeuten, Bodenrichtwert 50,- €/m³ oder 300,- €/m², je nach Größe der Ortschaft und Entfernung zur nächsten (Klein)stadt wären auch 400,- € oder 500,- €/m² denkbar.
Das macht bei 1.000m² eine Preisspanne von 50.000,- € bis 500.000,- € nur für das Grundstück. Im ersten Fall wäre das Angebot sehr teuer, im zweiten Fall wäre das Angebot spottbillig, da gäbe es das Haus dazu quasi geschenkt. Bei uns vor Ort wäre das Angebot teuer, 15-20km weiter wäre es günstig.
Eine Bewertung, ohne das Objekt gesehen zu haben, ist einfach unmöglich. Man könnte jetzt Hausnummern würfeln, aber das hilft Dir auch nicht weiter.
Bei dieser Grundstücksgröße würde ich auf jeden Fall erst einmal den Bodenrichtwert heranziehen, damit man ein Gefühl dafür bekommt, wie hoch der Anteil des Grundstücks am Gesamtpreis ist.
zwischen 530-580 Tsd € gedacht.
Bei uns würde man das nicht bekommen, selbst wenn es umfangreich saniert wurde.
Das ist ja auch so ein Punkt, wie ist der Zustand des Gebäudes? Mit/ohne Keller? Modernisiert? saniert? usw. usw.
Der Baupreisindex ging dieses Jahr durch die Decke. Jahresdurchschnitt BaWü 2021 war 126,6 (im November 131,8). Bereits im Februar dieses Jahres 136,6 und im Mai 144,6. Das treibt auch die Verkaufspreise von Immobilien.
Ich kann mir auch vorstellen, dass in der derzeitigen Lage Neubauten deutlich unattraktiver werden und im Gegenzug ein (noch größerer) Run auf den Bestand. Materialmangel, schwer kalkulierbare Preise etc.
Dann lieber ein Objekt, in das man eigentlich einziehen kann und das man halt dann peu a peu saniert. Sofern das Objekt das zulässt. Man glaubt ja gar nicht, was so alles für Bruchbuden auf dem Markt geworfen werden. Erst letzte Woche wieder mit einer Ölheizung BJ1970 und einem verknoteten Grundriss. Eines dieser typischen „wir bauen mal hier und und da aus“ Häuser, wo der Grundbestand vor 1900 ist, in den 50er/60er Jahren aufgestockt und halt immer wieder rumgewurstelt wurde.
schadstoffscreening nicht vergessen - VOR dem kauf.
ggfs auch noch ein belastbares (!) sanierungskonzept.
Vielleicht noch als Hilfestellung wie die U-Werte einzuschätzen sind.
Ganz grob geschätzt wird dieser irgendwo um die 0,4-0,45W/m²K liegen.
Nehmen wir an, die Außenwand für ein aktuelles Haus nach GEG hätte einen U-Wert von 0,24W/m²K. Im Vergleich dazu hat dieses Haus aus dem jahr 1974 einen U-Wert von sagen wir mal 0,45W/m² (vermutlich liegt er eher in Richtung 0,4W/m²K).
Die Differenz beträgt somit 0,21W/m²K. Das macht bei -14°C Außen- und 21°C Innentemperatur 7,35W/m². Bei 150m² Wandfläche (ohne Fenster) wären das 1.102W (ca. 1,1 kW). Wären die Außenwände also nach GEG gedämmt, dann würde sich bei 150m² die Heizlast des Gebäudes um 1,1kW reduzieren.
Bei einem Ölkessel reden wir dann über eine Einsparung von ca. 1,7 Liter pro m² und Jahr. Das macht bei 150m² also etwa 255 Liter. Das lässt sich jetzt auch auf andere Wärmeerzeuger umrechnen.
Übrigens, Außenwände von Häusern aus dieser Zeit hatten einen typischen U-Wert um die 1W/m²K, eher in Richtung 1,3W/m²K, seltener deutlich unter 1W/m²K. HRB waren da mit U-Werten zwischen 0,4W/m²K und 0,6W/m²K schon sehr gut gedämmt. Ein Nachteil dieser Bauweise war der geringere Hitzeschutz im Vergleich zu einem schweren "Mauerwerk". Durch Klinker konnte man die direkte Sonneneinstrahlung auf die Fassadenfläche reduzieren, so dass sich die Wände nicht ganz so stark aufgeheizt haben.
Vielleicht findest Du ja jemanden der das Haus begutachtet. Nach fast 50 Jahren muss man auch mit Schäden rechnen die repariert werden müssen.
