Wohnrecht für neuen Eigentümer

  • Hallo in die Runde,

    vielleicht kann Jemand helfen.


    ich wurde als Immobilienmakler mit der Aufgabe, Verkauf eines Einfamilienhaus Baujahr 1960 mit Scheune und insgesamt 10987 m² Grundstück beauftragt. Die Bebauung wurde wahrscheinlich ca. 1960 im Aussiedlungsverfahren erstellt.


    Es sind bei keiner Behörde Bauakten oder dergleichen zu beschaffen. Bebaut wurde im Außenbereich. Das Wohnhaus ist an Wasser u. Elektrizität angeschlossen, es gibt eine Abwassersammelgrube, die regelmäßig gewartet und gereinigt wird.


    Das Wohnhaus ist dauerhaft bewohnt, bis dato von der Erbin. Die derzeitige Eigentümerin ist nicht in der Land- oder Forstwirtschaft tätig.


    Meine Frage ist, kann bei einem Eigentümerwechsel das Haus weiterhin bewohnt werden oder kann die Nutzung untersagt werden?

  • Du solltest zumindest das BauGB kennen ;)

    Meine Frage ist, kann bei einem Eigentümerwechsel das Haus weiterhin bewohnt werden oder kann die Nutzung untersagt werden?

    Mit Entfall der Priviligierung nach §35 BauGB entfällt auch die ursprünglich erlaubte Nutzung.

    Da gibt es dann noch die Sonder- und Einzelfälle, nur genau damit willst Du ja DEIN Geld verdienen ;)

    Verflucht sei, wer einen Blinden irren macht auf dem Wege!

    5.Mose 27:18

  • Vorausgesetzt das Haus wurde irgendwann tatsächlich genehmigt, dann kann es nach Aufgabe der Landwirtschaft entprivilegiert werden (§ 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB). Danach darf es als sonstiges Wohnhaus im Außenbereich genutzt und auch verkauft werden.

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  • Es sind bei keiner Behörde Bauakten oder dergleichen zu beschaffen.

    das würde mich stutzig machen. Ich würde die baurechtliche Zulässigkeit mit der Genehmigungsbehörde abstimmen.

    Ggf. gibt es auch eine Verpflichtung, nach aufgegebener Nutzung (z.B. der Scheune), diese zurückzubauen.


    Auch sollte m.E. ein potentieller Kaufinteressent darauf hingewiesen werden, dass Umbauten, insbesondere wenn diese die äußere Gestalt betreffen, häufig nicht zulässig sind. Im Außenbereich ist da nicht so viel möglich, was m.E. auch Einfluss auf den Wert hat (Einschränkung zukünftiger (Um-) Nutzungsmöglichkeiten).

  • Es sind bei keiner Behörde Bauakten oder dergleichen zu beschaffen.

    Das erscheint mir sehr ungewöhnlich, dass es bei keiner Behörde irgendwas dazu gibt. Ich kann mir nicht vorstellen, dass man gut 60 Jahre lang einen landwirtschaftlichen Betrieb führen kann, ohne dass es dazu irgendwo irgendwelche Unterlagen gibt. Wenn es gar nichts dazu gibt, dann stellt sich doch auch die Frage, ob das Anwesen jemals privilegiert war.


    Als Eigentümer zahlt man doch Grundsteuern, was steht im zugehörigen Bescheid? Alleine aus der Höhe der Grundsteuern müsste man Rückschlüsse ziehen können, ob 2,- € Grundsteuern für eine "Wiese" oder xxx,- €. Dann hätte man zumindest schon einmal einen Anhaltspunkt. Irgendwie wurde die Höhe der Steuern auch einmal festgesetzt, also könnte man da weiter nachforschen. Indizien sammeln, vielleicht ergibt sich daraus ein schlüssiges Bild.


    Das Grundstück ist zumindest hinsichtlich el. Strom und Trinkwasser erschlossen. Die VNB schließen normalerweise nicht so einfach ein Grundstück (dauerhaft) an die öffentlichen Netze an. Vielleicht wird man da fündig. Für die Verlegung der Leitungen und Kabel gibt es vielleicht auch Pläne. Vielleicht ein weiteres Puzzle-Stück.


    Ich würde die baurechtliche Zulässigkeit mit der Genehmigungsbehörde abstimmen.

    Das würde ganz oben auf meiner Prioritätenliste stehen, denn ohne diesen Segen wäre ein Verkauf mit unkalkulierbaren Risiken verbunden.

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  • Als Eigentümer zahlt man doch Grundsteuern, was steht im zugehörigen Bescheid? Alleine aus der Höhe der Grundsteuern müsste man Rückschlüsse ziehen können, ob 2,- € Grundsteuern für eine "Wiese" oder xxx,- €. Dann hätte man zumindest schon einmal einen Anhaltspunkt. Irgendwie wurde die Höhe der Steuern auch einmal festgesetzt, also könnte man da weiter nachforschen. Indizien sammeln, vielleicht ergibt sich daraus ein schlüssiges Bild.

    Vorsicht: Die Finanzbehörde(n) bekommen zwar Kenntnis von erteilten Baugenehmgungen, aber nicht umgekehrt die Baubehörden von Steuerbescheiden.

    Dito bei den Katasterbehörden.

    Hier sind also nur bedingt Rückschlüsse auf (nicht) erteilte Genehmigungen möglich.

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

  • Meine Überlegung war, dass ohne eine Meldung einer Baubehörde doch keine Grundsteuer festgesetzt wird (ich unterstelle, dass das auch 1960 bereits so war).

    d.h. Selbst wenn es im Bauamt nichts mehr geben sollte, evtl. gibt es beim FA den Fragebogen den man ausfüllen musste, zumindest die Berechnungsgrundlage müsste bekannt sein. Wurde hier ein landwirtschaftlicher Betrieb mit Wohngebäude etc. angesetzt, dann würde das die Vermutung stützen, dass das Vorhaben einmal genehmigt war.


    Zahlt man hingegen nur Grundsteuern für eine Wiese, dann würde das eher dafür sprechen, dass das Vorhaben niemals genehmigt war.


    Meine Sorge wäre, dass wenn beim Bauamt gar nichts vorliegt, und die Eigentümerin auch nichts vorweisen kann, dass es auch nur eine geringe Chance gibt, dass die geplante Nutzung jemals genehmigt wird. Die Folgen sind klar. Evtl. ist sich die Eigentümerin dessen bewusst und hat deswegen einen Makler beauftragt.

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  • Ein Grundsteuerbescheid liegt vor. Festsetzung: Objekt Einfamilienhaus Grundsteuer jährlich 432,98 €. Ein zweiter für Objekt Land- und Fordtwirschaft jährlich 9,20 €.

  • Ich hatte erst kürzlich den Fall, dass eine Gemeinde den Nachweis der rechtmäßigen Errichtung des Bestandsgebäudes wollte.


    Steuerbescheide, Katasterauszüge, Wertermittlungen usw. gelten demnach nicht als Nachweis einer rechtmäßigen Errichtung.


    Insofern gilt:

    Hier sind also nur bedingt Rückschlüsse auf (nicht) erteilte Genehmigungen möglich.

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    Gruß aus Oranienburg
    Thomas

  • Ein Grundsteuerbescheid liegt vor.


    Dann wäre das schon einmal ein Punkt der für eine (damals erteilte) Genehmigung spricht.

    Hast Du schon mit dem Bauamt gesprochen? Oder einfach nur nach "Plänen" gefragt?

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  • Ich kenne einen Fall, da konnte der Beweis, dass eine Gebäudeteil alt ( 80 Jahre + ) war, erst durch ein Foto in/aus einer Ortschronik erbracht werden.


    Sonst wär ein Teilabriss fällig gewesen.

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  • den Nachweis der rechtmäßigen Errichtung des Bestandsgebäudes

    Ging es dabei um den Nachweis, dass das Bestandsgebäude grundsätzlich genehmigt war, oder ob es entsprechend der Genehmigung gebaut wurde?

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  • Ging es dabei um den Nachweis, dass das Bestandsgebäude grundsätzlich genehmigt war, oder ob es entsprechend der Genehmigung gebaut wurde?

    Die ursprüngliche Baugenehmigung ist in keinem Archiv aufzufinden. Die Bauherren haben auch nichts. Das Gebäude hat mehrere Male den Besitzer gewechselt. Aus den Dokumenten geht nicht hervor, was genehmigt wurde, nur, dass da einmal ein "Wohnhaus des Herrn xx" genehmigt wurde.


    Das könnte theoretisch in dieser Zeit auch eine Holzlaube mit Pappdach gewesen sein, wo dann munter angebaut wurde. So etwas hatte ich auch schon. Ist in meinem Fall eher unwahrscheinlich, aber es bleibt kompliziert. Das Ding ist noch nicht durch. Erst einmal wird ein Vorbescheid beantragt. GsD liegt das Gebäude nicht im Außenbereich. Vermute ich jedenfalls. Die Gemeinde hat bis jetzt jede Auskunft zur planungsrechtlichen Zulässigkeit eines Anbaus verweigert mit der Begründung, die rechtmäßige Errichtung des Bestandsgebäudes sei nicht nachgewiesen. Es gibt eine Baugenehmigung von 1999 für einen Anbau, in der aber nicht das gesamte Gebäude dargestellt ist. Hilft hoffentlich trotzdem weiter.


    Dies nur als Hinweis, welche Fallstricke lauern können, erst recht bei einem Wohnhaus im Außenbereich ohne Baugenehmigung.

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    Gruß aus Oranienburg
    Thomas

  • Im vorliegenden Fall könnte man einen Vorbescheid für die Entprivilegierung beantragen. Dann hätte man rechtliche Gewissheit.

    Und man könnte evtl. noch beim Niedersächsischen Bauaktenarchiv nach alten Bauakten suchen lassen, sofern das noch nicht geschehen ist.

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  • In By sind alle älteren Bauakten im Staatsarchiv. Wir müssen sie eigentlich nach 20 Jahren abgeben, sind aber noch stark im Rückstand.

    In "meinem" Landratsamt sind noch Akten bis 1967 zu finden.

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  • In By sind alle älteren Bauakten im Staatsarchiv. Wir müssen sie eigentlich nach 20 Jahren abgeben, sind aber noch stark im Rückstand.

    In "meinem" Landratsamt sind noch Akten bis 1967 zu finden.

    Die Häuser in unserer Straße waren damals alles genau gleich und es gab nur einen Architekten, der den Plan für alle Häuser erstellt hatte. In der ganzen Straße hat niemand diesen Plan. Weder bei der Gemeinde noch beim LRA ist dazu irgendetwas aufzufinden.

    Vom LRA wurde ich an ein Landesarchiv verwiesen. Dort hiess es man meldet sich zurück, kann aber ein paar Tage dauern.

    Tatsächlich kam ein Anruf und es wurde mir mitgeteilt, dass sämtliche Unterlagen aus dieser Zeit vor einigen Jahren vernichtet wurden, da nicht mehr lesbar, da sich da Papier von damals völlig zersetzt hätte.


    Gruß

  • Das kann passieren wenn mehrfach der Eigentümer wechselt. Oftmals wird im Eifer des Kaufs an die Unterlagen zum Gebäude nicht gedacht. Irgendwann entsorgen dann die Erben des ehemaligen Eigentümers den Kram, wenn er das nicht schon selbst erledigt hat.

    Ich musste mir die Unterlagen zu einem Haus auch mühsam besorgen, den Verkäufer habe ich nie zu Gesicht bekommen. Seinen Vertreter habe ich zwar gefragt, der hat aber nur mit den Schultern gezuckt, und gemeint, dass er nachfragen wird.......das war vor über 30 Jahren, bis heute habe ich noch keine Rückmeldung.


    Es kann also Gründe geben, warum man nur einen Teil oder gar keine Unterlagen zum Haus hat.

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  • Ich kann echt nicht verstehen wieso so viele Leute Baugenehmigungsunterlagen wegschmeißen oder verlieren..

    Von dem was ich am und um das Haus gebaut habe sind bei mir selbstverständlich auch noch alle Unterlagen vorhanden.

    Vom Ursprungsgebäude, welches mein Großvater gebaut hat ist nichts vorhanden. Da es sich um einen Sammelantrag für die ganze Straße

    gehandelt hat, vermute ich mal, dass die jeweiligen Bauherren gar keine Unterlagen erhalten hatten.

    Und selbst wenn - die Schriftstücke, die vor mehr als 80 Jahren auf Pauspapier vorhanden waren, sind mittlerweile nicht mehr brauchbar, deshalb wurden sie auch im Landesarchiv vernichtet.


    Gruß

  • die Schriftstücke, die vor mehr als 80 Jahren auf Pauspapier vorhanden waren, sind mittlerweile nicht mehr brauchbar, deshalb wurden sie auch im Landesarchiv vernichtet.

    Das stimmt so pauschal nicht. Ich bekomme nicht so selten grün gestempelte Unterlagen (Zeichnungen, Bauschein ...) von den Bauherren, die um einiges älter als 80 Jahre sind.


    Ich hatte aber auch schon Fälle von Neubauten, wo die zweifellos geprüften Statiken schon beim Bauherren verschwunden sind. Nach ein paar Jahren bestimmt nicht aus Altersschwäche, weder der Unterlagen noch der Bauherren.


    Nicht jeder geht sorgsam mit seinen wichtigen Akten um. Hinterher ist das Gejammer groß, dass z.B. ich bei geplanten Umbauten nach ein paar Jahren die Hände hebe, weil eine Konstruktion nicht mehr zerstörungsfrei festzustellen ist.

    __________________
    Gruß aus Oranienburg
    Thomas

  • Off-Topic:

    Die ältesten Bauunterlagen mit denen ich bisher zu tun hatte, waren etwa 55 Jahre alt. Der Zustand war zwar nicht mehr perfekt, aber selbst damals erstellte "Kopien" waren noch lesbar. Bei normalen Raumtemperaturen, dunkel gelagert in einem Aktenordner in einem Schrank, könnte man die Unterlagen auch noch nach vielen Jahrzehnten verwenden. Schaut mal in Euer Familien-Stammbuch, Geburtsurkunde etc. die sind sicherlich auch noch lesbar.


    Meine Mutter hätte anstatt eine kaufmännische Ausbildung besser Buchhalter werden sollen. Ich kann heute noch nachschauen, wieviel jeder Stein und jedes Stück Holz beim Hausbau gekostet hat, selbst Bankbelege dazu sind noch vorhanden, und ob man es glaubt oder nicht, man kann sogar noch einen Großteil der Kopien der Überweisungsträger entziffern. Die Unterlagen sind jetzt ca. 45 Jahre alt. Es gibt sogar noch die Listen auf denen festgehalten ist, welcher Helfer an welchem Tag wieviele Stunden auf der Baustelle gearbeitet hat.


    Das älteste Dokument in unserer "Familien-Chronik" ist, soweit mir bekannt, ein Zeugnis meines Ur-Ur-Großvaters aus dem Jahr 1887, der damals seine Ausbildung als Schneider abgeschlossen hat. Ich müsste mal nachfragen, ob es noch eine Geburtsurkunde gibt, die wäre dann noch älter.


    Bei falscher Lagerung (Feuchtigkeit?) könnte ich mir vorstellen, dass Dokumente heute nicht mehr brauchbar sind. Fehlende Unterlagen deuten in meinen Augen aber eher darauf hin, dass der Eigentümer sich nicht darum gekümmert hat.

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  • Off-Topic:

    Die ältesten Bauunterlagen mit denen ich bisher zu tun hatte, waren etwa 55 Jahre alt. Der Zustand war zwar nicht mehr perfekt, aber selbst damals erstellte "Kopien" waren noch lesbar.

    Die Jugendstilvilla meiner Patentante wurde 1912 gebaut. Die Bauakte, die meine Tante vollständig hat, ist grundsätzlich in einem tadellosen Zustand und sehr gut lesbar, wenn man Sütterlin lesen kann.

    Von der Bahn hatte ich mal die Akte einer Brücke Baujahr 1928, die auch noch hervorragend lesbar war, wenn man Sütterlin lesen kann.

    Auf der anderen Seite konnte die Bahn die Statik eines S-Bahn-Tunnel Baujahr 1996 nicht mehr finden.

    Es liegt also wohl tatsächlich eher an den Eigentümern und deren Sorgfalt, ob Unterlagen vorhanden sind oder nicht. Sieht man mal von Gebäuden mit Baujahr vor 1945 ab, da hat oft auch die best Sorgfalt nicht geholfen, wenn das Stadtarchiv getroffen wurde und abgebrannt ist.

    Der Bauende soll nicht herumtasten und versuchen. Was stehen bleiben soll, muß recht stehen und wo nicht für die Ewigkeit doch für geraume Zeit genügen. Man mag doch immer Fehler begehen, bauen darf man keine. (Johann Wolfgang von Goethe, Wilhelm Meisters Wanderjahre)

  • Off-Topic:

    Es liegt also wohl tatsächlich eher an den Eigentümern und deren Sorgfalt, ob Unterlagen vorhanden sind oder nicht.

    Und auch welche es gibt. Bei der Beschäftigung mit einer seit 1990 bereits zweimal sanierten denkmalgeschützten Villa in Potsdam fand ich ausschließlich Prozessakten zu mehreren geführten Bauprozessen, aber keinen vollständigen Plansatz und nichts mehr von der Statik.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Ich kann echt nicht verstehen wieso so viele Leute Baugenehmigungsunterlagen wegschmeißen oder verlieren..

    Du glaubst gar nicht, wie viele Anfragen wir dazu jede Woche bekommen. Das wird jetzt erst lustig mit der neuen Grunsteuer - ich bin auch auf der Suche nach den Unterlagen für mein Elternhaus...

    Gefährlich ist's, wenn Dumme fleißig werden!

  • Das stimmt so pauschal nicht. Ich bekomme nicht so selten grün gestempelte Unterlagen (Zeichnungen, Bauschein ...) von den Bauherren, die um einiges älter als 80 Jahre sind.


    Ich hatte aber auch schon Fälle von Neubauten, wo die zweifellos geprüften Statiken schon beim Bauherren verschwunden sind. Nach ein paar Jahren bestimmt nicht aus Altersschwäche, weder der Unterlagen noch der Bauherren.


    Nicht jeder geht sorgsam mit seinen wichtigen Akten um. Hinterher ist das Gejammer groß, dass z.B. ich bei geplanten Umbauten nach ein paar Jahren die Hände hebe, weil eine Konstruktion nicht mehr zerstörungsfrei festzustellen ist.

    Kommt wohl darauf an, welches Papier verwendet wurde und wie sie gelagert waren. Bei uns in der Gegend wurde wohl üblicherweise so ein ganz dünnes Papier verwendet. In den alten Kellern des LRA war es wohl auch etwas feucht, sodass das Zeugs quasi unbraubar war.


    Gruß

  • Off-topic:

    Unsere gesamten Bau-Unterlagen sind aus 1969, sprich53 Jahre alt, und noch in einwandfreiem Zustand. Doch wie lange noch?


    Wie könnte ich diese (teils sperrige) Formate sichern?

    Kleinformatige könnte ich ja selbst kopieren bzw. digitalisieren und gelegtlich wieder und wieder.

    Aber das sind ja dann keine Originale mehr.


    Wie handhabt ihr das?

  • Ich würde die Unterlagen im pdf-Format scannen. Originale sind das zwar dann nicht mehr - aber man hat ja in der Regel einen Stempel mit Aktenzeichen drauf, anhand dessen sich die Unterlagen verifizieren lassen.

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  • Die ältesten Bauunterlagen mit denen ich bisher zu tun hatte, waren etwa 55 Jahre alt. Der Zustand war zwar nicht mehr perfekt, aber selbst damals erstellte "Kopien" waren noch lesbar.

    ich habe schon öfters Unterlagen aus dem ausgehenden 19 Jhd. in der Bauregistratur gefunden. Das ist nicht so sehr ungewöhnlich....

    Teils sogar in Fuß vermaßt... ;)


    Du glaubst gar nicht, wie viele Anfragen wir dazu jede Woche bekommen. Das wird jetzt erst lustig mit der neuen Grunsteuer - ich bin auch auf der Suche nach den Unterlagen für mein Elternhaus...

    das Thema Grundsteuer wäre ein schönes neues Thema. Ich glaub, das sollten wir mal angehen...

    Hier unterscheiden sich nämlich die Herangehensweisen der Bundesländer deutlich. Ich könnte was zu BY und zu Ba-Wü sagen...