Dann kennst Du doch die Antworten, oder was ist unklar?
2.Rettungsweg Dachgeschoss
- Hansolol
- Erledigt
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Dann kennst Du doch die Antworten, oder was ist unklar?
Welche Antworten? Deine, dass es den Raum so nicht geben darf?
Es also 2 Möglichkeiten gibt:
- 2. Rettungsweg herstellen (deine Lösung) oder
- den Raum so umgestalten (zB Belichtung verkleinern), so dass es unzweifelhaft kein Aufenthaltsraum mehr ist (meine "gedankliche" Lösung)
Ich behaupte dagegen, dass es diesen gut belichteten Nicht-Aufenthaltsraum geben darf. Fertig,.
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- den Raum so umgestalten (zB Belichtung verkleinern), so dass es unzweifelhaft kein Aufenthaltsraum mehr ist (meine "gedankliche" Lösung)
Diese Möglichkeit existiert nicht, wie ich erst kürzlich in anderem Zusammenhang von einer Sachbearbeiterin der unteren Bauaufsichtsbehörde bestätigt bekommen habe.
Die nachträgliche Herstellung von Wohnräumen in zu einer Wohnung gehörenden Dachgeschossen und die Herstellung von Fenster- und Türöffnungen sind in fast allen Ländern genehmigungs- bzw. verfahrensfrei, auch in Nds.
Deshalb wäre es ein leichtes, die von Dir genannte Lösung in beide Richtungen anzuwenden, je nach Ziel. In Nds. gibt es immerhin noch Anforderungen an die Raumhöhen, in vielen Ländern bei Gkl. 1 gar keine mehr.
Deshalb soll möglichen Tricksereien vorgebeugt werden, indem Geschosse mit möglichen Aufenthaltsräumen eben als Geschosse zu betrachten sind. Gleiches gilt für die Aufenthaltsräume selbst. In meinem o.g. Gespräch ging es um die spätere Umnutzung eines so deklarierten Abstellraums in einen Aufenthaltsraum durch Einbau eines passenden Fensters.
Es ist nicht leichter geworden durch die "Entschlackung" der Bauordnungen.
Ich hatte vor ein paar Jahren einen ähnlichen Fall. Das war ein Doppelhaus mit einem zum Ausbau angedachten Spitzboden. Gerettet hat das Ding wenigstens in Form und Größe, dass dem B-Plan eine ältere Bauordnung zugrunde lag, deren Geschossregelung weiter gültig war. Und es durfte keine richtige Treppe eingebaut werden, sondern nur eine klappbare Einschubtreppe. Letzteres war schon ein Zugeständnis der Bauaufsicht und wurde selbstverständlich auch so umgesetzt.
Zu beachten ist außerdem, dass ein 3-geschossiges Gebäude schnell mal von Gkl. 1 in Gkl. 4 "rutschen" kann, wenn die Höhe des obersten Fußbodens 7 m überschreitet.
Genau nach dieser Höhe richtet sich die Einordnung in die Gebäudeklassen, und was steht da wohl in den Bauordnungen?
MBO, BbgBO ...: "Höhe im Sinne des Satzes 1 ist das Maß der Fußbodenoberkante des höchstgelegenen Geschosses, in dem ein Aufenthaltsraum möglich ist, über der Geländeoberfläche im Mittel."
Nds. etwas kryptischer und missverständlicher: "Höhe im Sinne des Satzes 1 ist die Höhe der Fußbodenoberkante des höchstgelegenen Aufenthaltsraumes über der Geländeoberfläche im Mittel." Hier könnte man streiten, oder Ralf Dühlmeyer kennt als Niedersachse die Anwendung genauer.
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Deshalb soll möglichen Tricksereien vorgebeugt werden, indem Geschosse mit möglichen Aufenthaltsräumen eben als Geschosse zu betrachten sind. Gleiches gilt für die Aufenthaltsräume selbst. In meinem o.g. Gespräch ging es um die spätere Umnutzung eines so deklarierten Abstellraums in einen Aufenthaltsraum durch Einbau eines passenden Fensters.
Und was heißt das nun für den Bauherr des vom TE beschriebenen Hauses mit dem Dachboden, der als Abstellraum deklariert ist und auch so genutzt werden soll?
Der Raum hätte so nie genehmigt werden dürfen? Der Bauherr kann ständig mit einer Verfügung rechnen, einen zweiten Rettungsweg herzustellen? Also für seinen Abstellraum!
Und das Fenster zu verkleinern um unzweifelhaft einen Nicht-Aufenthaltsraum zu schaffen, wäre zwar verfahrensfrei, nützt ihm aber auch nix, weil es als illegale "Trickserei" betrachtet würde?
ist nicht leichter geworden durch die "Entschlackung" der Bauordnungen.
Ich habe den Eindruck, niemand, auch nicht Fachleute, blicken da auch nur ansatzweise so weit durch, wie es nötig wäre.
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Der Raum hätte so nie genehmigt werden dürfen?
Woher sollen wir wissen, mit welchem Hintergrund der TE das Fass mit den Rettungswegen aufgemacht hat? Keiner hier kennt die Baugenehmigung.
Evtl. ist das Ding als genehmigungsfrei deklariert worden, der Entwurfsverfasser hat unrichtige Erklärungen abgegeben, und die Bauaufsicht hat nix geprüft?
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Welche Antworten? Deine, dass es den Raum so nicht geben darf?
Es also 2 Möglichkeiten gibt:
- 2. Rettungsweg herstellen (deine Lösung) oder
- den Raum so umgestalten (zB Belichtung verkleinern), so dass es unzweifelhaft kein Aufenthaltsraum mehr ist (meine "gedankliche" Lösung)
Ich behaupte dagegen, dass es diesen gut belichteten Nicht-Aufenthaltsraum geben darf. Fertig,.
Natürlich darf es gut belichtete Nicht-Aufenthaltsräume geben. Diese werde ja auch nicht durch eine gute Belichtung zum Aufenthaltsraum, sondern durch ihre
Zitat von § 2 Abs. 5 BauO Bln (als Beispiel)Bestimmung oder Eignung zum (nicht) nur vorübergehenden Aufenthalt von Menschen.
Wenn sie zum Aufenthalt von Menschen also
- weder bestimmt sind (entsprechendes Schild in mehreren Sprachen)
- noch geeignet sind, weil sie nicht verfügen über:
- eine lichte Raumhöhe von > 2,50 m
- ausreichende Belüftung und
- ausreichende Versorgung mit Tageslicht
sind sie keine Aufenthaltsräume und damit hat sich die Frage nach dem zweiten Rettungsweg erledigt.
Sind sie für den (nicht) nur vorübergehenden Aufenthalt von Menschen geeignet oder bestimmt, so müssen sie bauordnungs- und bauplanungsrechtlich genehmigungsfähig und genehmigt sein und alle drei vorstehenden Kriterien erfüllen. Dann ist ein 2. baulicher Rettungsweg erforderlich.
Erfüllen sie umgekehrt nicht alle drei Kriterien, so sind sie ohne weiteres nicht genehmigungsfähig und benötigen damit auch keinen 2. Rettungsweg.
Werden mit einem Umbau oder einer Umnutzung die Kriterien erfüllt, so muss die Umnutzung davon unabhängig bauplanungsrechtlich zulässig und bauordnungsrechtlich genehmigungsfähig sein, um genehmigt werden zu können oder wird die Genehmigung dennoch beantragt, so dürfte zu Genehmigung die Herstellung eines 2. Rettungsweg nachgefordert werden.
Unwissenheit (darüber), also ungenehmigte Umnutzung, schützt vor Strafe nicht - spätestens, wenn jemand zu Schaden gekommen und öffentliche Aufmerksamkeit entstanden ist, wie diese tragischen Ereignisse in Bayern leider zeigten. Einen gerade noch glimpflich ausgegangenen ähnlichen Fall kenne ich von vor ca. 10 Jahren aus dem ländlichen Sachsen-Anhalt, wo es meines Wissens allerdings trotz fehlender Genehmigung nicht zur Strafverfolgung kam.
Und was heißt das nun für den Bauherr des vom TE beschriebenen Hauses mit dem Dachboden, der als Abstellraum deklariert ist und auch so genutzt werden soll?
Meiner Meinung nach nichts, zumal bspw. nach Auffassung der Amtsleiter der hiesigen Berliner Bauaufsichtsbehörden für die Anrechenbarkeit von genehmigten Aufenthaltsräumen, die nicht alle 3 Kriterien erfüllen, aber doch genehmigt wurden, nicht in allen Fällen auf das bauliche Maß der Nutzung des Grundstücks anzurechnen sind. (Quelle: Siehe Anmerkung zu § 48 auf S. 101 oben.) Es ist einfach kompliziert!
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Natürlich darf es gut belichtete Nicht-Aufenthaltsräume geben.
Danke, das und deine weiteren Ausführungen decken sich mit meinem Verständnis. An dem Abstellraum ist nix falsch und er braucht auch keinen zweiten Rettungsweg.
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Hast aber lange für die Erkenntnis gebraucht.
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Hast aber lange für die Erkenntnis gebraucht.
Besser spät als nie.
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nennt man den Raum einfach "Dachboden" und kann dann die Wohnfläche anrechnen?
Nach welcher Regelung wird ein Dachboden als Wohnfläche gerechnet?
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Nach welcher Regelung wird ein Dachboden als Wohnfläche gerechnet?
in meinem Beispiel wurde er nach WoFlV ermittelt
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dass hier einfach ein Raum im DG als Wohnfläche berücksichtigt wurde
Wo ist hier?
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in meinem Beispiel wurde er nach WoFlV ermittelt
ZitatAlles anzeigen(3) Zur Wohnfläche gehören nicht die Grundflächen folgender Räume:
1.Zubehörräume, insbesondere:
a)Kellerräume,
b)Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung,
c)Waschküchen,
d)Bodenräume,
e)Trockenräume,
f)Heizungsräume und
g)Garagen,2.Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen, sowie
3.Geschäftsräume.§ 2 Abs. 3 WoFlV
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... kommen die nicht oder willst Du eine Maisonettwohnung mit einem Raum vergleichen, der nicht den für Aufenthaltsräume zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts genügt?
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Wie bewertet ihr denn, dass hier einfach ein Raum im DG als Wohnfläche berücksichtigt wurde, obwohl er kein Aufenthaltsraum ist?
Das bewerte ich sehr unterschiedlich, je nach Art dieser Berücksichtigung:
einen solchen Raum
a) einem Käufer oder Mieter als Wohnfläche zu "verkaufen",
fände ich dreist und hielte einen Makler oder Vermieter der härtestmöglichen Bestrafung für würdig;
b) bei einer Baumassenermittlung anzurechnen
erschiene mir jedoch vermutlich in den meisten Fällen korrekt.
An Aufenthaltsräume werden eine Reihe von Anforderungen gestellt, damit sie anrechenbare Wohnfläche haben. Wernn diese Anforderungen nicht erfüllt werden, nennt man den Raum einfach "Dachboden" und kann dann die Wohnfläche anrechnen?
Klar, Abstellräume und Bäder müssen auch keine Mindeshöhe/Mindesbelichtung haben, die sind ja auch nicht zum dauerhaften Aufenthalt bestimmt.
Selbst die Benutzung einer Dusche (oder eines Waschbeckens zur "Katzenwäsche") würde ich als Aufenthaltszweck werten, und den Genuss eines Wannenbades erst recht. Das mag kein Wohnen sein, ist jedoch ein Aufenthalt. Einen Abstellraum betritt man regelmäßig zu einer Stippvisite (einen einzelnen Gegenstand dorthin zu verbringen oder von dort zu entnehmen, Inventuren sind ja der signifikant seltenere Grund der Betretung). Nicht alles, was einem nicht Teppich oder Tapete wert wäre, kann man auch gleich in der Wohnflächenberechnung vom Zettel nehmen.
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Selbst die Benutzung einer Dusche (oder eines Waschbeckens zur "Katzenwäsche") würde ich als Aufenthaltszweck werten, und den Genuss eines Wannenbades erst recht. Das mag kein Wohnen sein, ist jedoch ein Aufenthalt.
Genau andersherum ist richtig. Eine Dusche und ein Waschbecken gehören zweifellos zum Wohnen, Aufenthaltsräume sind Sanitärräume nur in Ausnahmefällen.
Ergänzung: Selbstverständlich gehören Sanitärräume zur Wohnfläche.
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Selbst die Benutzung einer Dusche (oder eines Waschbeckens zur "Katzenwäsche") würde ich als Aufenthaltszweck werten, und den Genuss eines Wannenbades erst recht. Das mag kein Wohnen sein, ist jedoch ein Aufenthalt.
Das ist unerheblich. Für Bäder gelten keine Anforderungen an Höhe und an Belichtung. Bäder dürfen auch fensterlos sein, genau wie Abstellräume. Sie sind trotzdem Wohnfläche. Räume für den dauerhaften Aufenthalt müssen Bedinungen erfüllen (Höhe, Belichtung, Rettungswege). Daneben scheint es jetzt noch einen weiteren Raumtyp zu geben (Hobbyraum, ausgebauter Dachboden), der die Bedingungen an Aufenthaltsräume nicht erfüllt, aber dennoch angerechnet wird. Die Frage bleibt: Wann kommt §2 Absatz 3 Satz 2 jemals zum Einsatz, wenn man Räume einfach umlabeln kann?
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Sobald der Raum im DG ein Aufenthaltsraum ist, braucht das DG auch einen zweiten Rettungsweg.
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Außer es ist alter unveränderter Bestand, als diese Regel noch nicht bestand.
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Wenn nun also so ein Hobbyraum/Dachboden keinen zweiten Rettungsweg benötigt, wieso braucht es dann eine Treppe? Reicht nicht auch eine Leiter? Dann gäbe es auch keinen 1.Rettungsweg mehr. Soweit ich weiß fallen Räume die mit einer Leiter erreicht werden nämlich nur aus der Betrachtung, weil damit kein Rettungsweg mehr vorhanden wäre.
Worum geht es Dir hier eigentlich und überhaupt:
1. a) real um ein Wohngebäude oder b) fiktiv um eine Klausuraufgabe für Baujuristen ?
2. a) um den Rekord für die wenigstmöglichen Rettungswege
oder b) um das Kleinrechnen / Wegargumentieren von Geschoßfläche ?
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Wenn ich als Hausbesitzer jemanden zur Berechnung der Wohnfläche anheuere, dann damit der mir möglichst viel Wohnfläche ausrechnet, weil Wohnfläche ist Geld weil Miete. Wenn der jetzt anfängt alles möglich als nicht Wohnfläche auszusortieren, würde ich mir Sorgen machen...
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Wenn ich als Hausbesitzer jemanden zur Berechnung der Wohnfläche anheuere, dann damit der mir möglichst viel Wohnfläche ausrechnet, weil Wohnfläche ist Geld weil Miete. Wenn der jetzt anfängt alles möglich als nicht Wohnfläche auszusortieren, würde ich mir Sorgen machen...
Der Investor will ja beides: dem Käufer der Wohnung maximal vermietbare Fläche seines Anlageobjektes bieten, und gleichzeitig der Baurechtsbehörde mit Dackelblick vorhalten, das sei so ja gar keine zu fett geratene Baumasse, und der opponierende Nachbar solle mal schön still sein.
So weit ist das ja nur ein alter Hut, der mich kaum noch zum Gähnen bringt. "Neu" ist dabei eher, zur Baurechtsverdrehung die "Logik" bemühen zu wollen, was keinen gescheiten Rettungsweg habe, könne ja auch für die Baumasse gar keine Wohnfläche darstellen (aber im Verkauf dennoch legaler Wohnraum sein, weil eine andere Vorschrift dafür mit zweierlei Maß zu messen erlaube). Wenn man es nur wirklich ernsthaft will, kann man sogar die Dreistigkeit als solche noch übertreiben.
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Hatte gerade so einen Fall. Dachumbau. Die eine Seite wurde ausgebaut, bekam eine schöne neue Gaube, wo man jetzt im Brandfall mit Sektglas auf die Bühne der Feuerwehr rüber schreiten kann. Auf der anderen Seite bewohnter Dachausbau mit kleinen Dachfenster, auf die kaum einer im Zimmer rauf kraxeln, geschweige sich da noch durch quetschen kann. Hat aber Bestandsschutz und ist so zulässig, seit Erstellung. Erfüllt nicht die Kriterien des TO, muss er aber als Wohnfläche so einrechnen. Die Seite die umgebaut wurde, sah vorher genau so aus.
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Sobald der Raum im DG ein Aufenthaltsraum ist, braucht das DG auch einen zweiten Rettungsweg.
Hatten wir schon geklärt. Oben ist kein Aufenthaltsraum möglich. Daher wurde der Raum wohl einfach nur Dachboden genannt.
Wenn ich als Hausbesitzer jemanden zur Berechnung der Wohnfläche anheuere, dann damit der mir möglichst viel Wohnfläche ausrechnet, weil Wohnfläche ist Geld weil Miete. Wenn der jetzt anfängt alles möglich als nicht Wohnfläche auszusortieren, würde ich mir Sorgen machen...
Mein Ziel ist es genau soviel Wohnfläche zu ermitteln wie tatsächlich auch vorhanden ist.
Worum geht es Dir hier eigentlich und überhaupt:
1. a) real um ein Wohngebäude oder b) fiktiv um eine Klausuraufgabe für Baujuristen ?
2. a) um den Rekord für die wenigstmöglichen Rettungswege
oder b) um das Kleinrechnen / Wegargumentieren von Geschoßfläche ?
Meine Überlegungen sind aktuell nur rein theoretischer Natur. Dass ich eine bestehende Berechnung hinterfragt habe, war auch nicht teil meiner Aufgabe beim letzten Projekt. Dieser Frage bin ich rein interessehalber nachgegangen. Ich habe aber sehr oft solche Fälle. Dachgeschoss nachträglich ausgebaut, kleine Veluxfenster drin, kein 2. Rettungsweg, obwohl der Raum die Dimension eines Aufenthaltsraumes nach Bauordnung hat. Bin ich denn ein Korinthenkacker, wenn mir solche Dinge auffallen?
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Nein eben NICHT. NUR Aufenthaltsräume sind Wohnfläche und anrechenbar. Ein Dachboden bleibt Nutzfläche wenn es die Kriterien nicht erfüllt. Fertig aus!
Wir drehen uns hier total im Kreis. Wenn du dich da oben aufhalten willst dann musst du alle Forderungen erfüllen + 2 Rettungsweg um ein Aufenthaltsraum zu werden und somit Wohnfläche.
Ansonsten Nutzfläche und kannst es Dachboden oder Studio nennen. Dann sei aber auf der Hut das du das auch so nutzt. Nutzt du es anders als bestimmt kann man dir eine Nutzungsuntersagung an den Kopf werfen
Ich weiß nur nicht wie es ist wenn du die Kriterien erfüllst aber keine Wohnfläche sein möchtest ob du dann gezwungen bist diese dann auch als Aufenthaltsraum auszubauen. Sprich ob du dann gezwungen bist einen 2 Rettungsweg reinzuhämmern weil du die Kriterien in diesem Geschoss erfüllst.
