Gebäudehöhe bis OK Dachrinne

    Hallo,


    wir haben ein Angebot in Baden-Württemberg, genauer im Ostalbkreis, ein Grundstück zu kaufen. Es handelt sich um ein bestehendes Baugebiet, der B-Plan ist von 1969.

    Und hier ergeben sich auch einige Fragen.

    Bevor wir das Grundstück kaufen wollten wir uns erkundigen, wie dort gebaut werden darf. 1 Vollgeschoss, das ist ok.

    Strange wird es bei der Gebäudehöhe. Die ist tatsächlich mit "3,5m gemessen von der bestehenden Geländeoberfläche bis zur OK Dachrinne" angegeben.

    Traufe, Traufpunkt und Traufhöhe sind ja schon oft diskutiert worden, da habe ich schon viel gelesen.

    Aber wie ist denn Eure Erfahrung, wird hier tatsächlich die Dachrinne genommen? Dann könnte man ja mit Dachneigung und Dachüberstand einiges an Höhe rausholen, so lange man eben kein zweites Vollgeschoss baut.


    Bei der Stadt habe ich schon angefragt, die meinten aber, ich soll eine Bauvoranfrage stellen. Dazu bräuchte ich aber einen Plan und das dauert natürlich und wer weiss, wie lange das Grundstück noch verfügbar ist.


    Vielen Dank

    Anja

    Wenn die Höhe so im B-Plan definiert wurde, dann ist das erstmal geltendes (Bau)Recht.


    Üblich ist für die Höhendefinition der Schnittpunkt Außenwand/Dacheindeckung.

    Verflucht sei, wer einen Blinden irren macht auf dem Wege!

    5.Mose 27:18

    Zitat von de Bakel

    Üblich ist für die Höhendefinition der Schnittpunkt Außenwand/Dacheindeckung.

    Genau, da wird dann oft diskutiert, was eine Traufhöhe ist, aber so hätte ich das auch verstanden.
    Mal sehen vielleicht hat ja noch jemand einen Tip oder Erfahrung

    Zitat von Ralf Dühlmeyer

    Ja. Einblick in den B-Plan nehmen lassen. (Von jemandem, der sowas beruflich macht)

    der hat nur 2 Seiten, da steht so gut wie nichts.

    Eine befreundete Architektin meinte, dass es sein kann, dass die Traufhöhe gemeint ist und die Stadt dann auch die nehmen wird.

    Daher hier im Forum die Nachfrage meinerseits wie Eure Einschätzung ist.

    Wenn der wirklich nicht definiert sein sollte, 1.) wäre er ungültig und2.) sollte man das dann über eine SCHRIFTLICHE Anfrage bei der Behörde klären.


    Nicht auf Gut Glück und Hoffnung bauen/kaufen.

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

    Zitat von Ralf Dühlmeyer

    Wenn der wirklich nicht definiert sein sollte, 1.) wäre er ungültig und2.) sollte man das dann über eine SCHRIFTLICHE Anfrage bei der Behörde klären.


    Nicht auf Gut Glück und Hoffnung bauen/kaufen.

    Wer ist denn nicht definiert? Im Gegenteil es steht die Bezugsfläche drin als "bestehende Geländeoberfläche" und als Gebäudehöhe steht die "OK Dachrinne".

    Mir fehlt also keine Angabe, die Frage ist nur wie das aus der Erfahrung derer die welche haben, gehandhabt wird.


    Und genau weil wir nicht auf gut Glück warten wurde Architektin und Bauamt gefragt, als zusätzliche Informationsquelle die Forum gewählt

    Zitat von a-stern.1

    als zusätzliche Informationsquelle die Forum gewählt

    Die Definition ist ungewöhnlich, daher glaube ich nicht, das hier jemand mit DER Formulierung Erfahrungen hat


    Also Risiko (Tööööölke) entweder mit dem Grundstück oder dem Baurecht

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

    Ist es möglich, dass es sich bei dem "Plan" nicht um einen Bebauungsplan handelt, sondern um eine Polizeiverordnung, die in der 60er Jahren gerne aufgestellt wurden.

    Bitte mal im "Kopf" schauen, ob das "Polizeiverordnung" oder "Bebauungsplan" steht!

    Ich würde da

    - im Baugebiet schauen, ob da der eine oder andere die von dir angedachte "optimierung" mit Dachüberstand angewandt hat

    - schauen, ob sich auch ohne solche Optimierung mein Wunschhaus bauen ließe


    und daraufhin meine Entscheidung treffen.


    Wenn Du auf einen Bauplatz mit für dich optimalen Bedingungen wartest, kannst Du es auch gleich ganz lassen.

    Zitat von a-stern.1

    Aber wie ist denn Eure Erfahrung, wird hier tatsächlich die Dachrinne genommen?

    Ja.


    Zitat von a-stern.1

    Dann könnte man ja mit Dachneigung und Dachüberstand einiges an Höhe rausholen, so lange man eben kein zweites Vollgeschoss baut.

    Ja. Allerdings muss ein allzu großer Dachüberstand mit in die GRZ einbezogen werden. Insofern ist der Spielraum durchaus begrenzt.

    Zitat von a-stern.1

    Bei der Stadt habe ich schon angefragt, die meinten aber, ich soll eine Bauvoranfrage stellen.

    Da schwillt mir der Kamm. IMHO besteht hier Beratungspflicht durch die Gemeinde - und zwar kostenlos, schriftlich gegen geringe Verwaltungsgebühr.

    Zitat von a-stern.1

    Eine befreundete Architektin meinte, dass es sein kann, dass die Traufhöhe gemeint ist und die Stadt dann auch die nehmen wird.

    Da Traufhöhe weniger eindeutig definiert ist, als die BPlan-Festsetzung,hilft das nicht weiter.

    "Traufhöhe" ist ja i.d.R. eindeutig definiert mit Schnittpunkt Dachfläche/Außenfläche Außenwand.

    Ein Dachübersstand bleibt hier i.d.R. unberücksichtigt.


    Wenn da jetzt "OK Dachrinne steht", könnte ich mir vorstellen, dass dies für sog. Schleppdächer gilt.

    Es sollen möglicherweise keine "Dachverlängerungen" gebaut werden, die bis Handbreit über OK Gelände reichen und damit die Fassade komplett verdecken.

    Bei 3.50m von OK Gelände bis UK Dachrinne bleiben die Fenster und die Fassade noch einigermaßen sichtbar.

    Also: "keine Finnhütten bauen".

    Gruß
    Holger
    --
    Früher, da war vieles gut. Heute ist alles besser.
    Manchmal wäre ich froh, es wäre wieder gut.
    (Andreas Marti; Schweizer)

    Zitat von OLger MD

    "Traufhöhe" ist ja i.d.R. eindeutig definiert

    NEIN! Es gibt in keiner LBO und auch nicht in der BauNVo eine Legaldefinition für "Trauföhe" oder "Sockelhöhe". Wenn mans genau immt , auch nicht für Firsthöhe. Was ist OK Firstpfette, OK Firstziegel, OG Entlüftungskonstruktion?

    Diese Angaben sind immer im B-Plan zu präzisieren (textlich)

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

    Gefällt mir 1

    Auch wenn es keine "gesetzliche Definition" gibt, scheint es aber die allgemein annerkante Regel der Bestimmung zu sein, außer sie wird schriftlich anders vorgegeben.

    Gruß
    Holger
    --
    Früher, da war vieles gut. Heute ist alles besser.
    Manchmal wäre ich froh, es wäre wieder gut.
    (Andreas Marti; Schweizer)

    Zitat von OLger MD

    Auch wenn es keine "gesetzliche Definition" gibt, scheint es aber die allgemein annerkante Regel der Bestimmung zu sein,

    Hier trügt der Schein. Es gibt zwar Urteile, die Deine Auffassung bestätigen, aber auch welche, die zur Nichtigkeit des BPlans wegen fehlender Traufhöhendefinition geführt haben.

    ich habe auch schon Fälle erlebt, wo man gerade bei sehr alten B-Plänen eine Befreiung mit der Argumentation erwirkt hat, dass mit heutigen energiesparrechtlichen Vorgaben unter Einhaltung von jahrzehntealten Höhenvorgaben kein zeitgemäßes Bauen mehr möglich ist:

    Hat man in den 1960ern noch mit 6-8cm Fußbodenaufbau im EG gerechnet, sind das heute oftmals schon 18-20cm oder mehr. Hat man in den 1960ern noch mit Dachaufbauten von ca. 20cm bauen können, braucht es bei heutigen Dämmstoffstärken oftmals 30-40cm Gesamtaufbau...

    Die Decken sind auch stärker geworden, wegen neuer normativer Vorgaben (Betondeckung, Durchbiegebeschränkung etc.). Macht auch gerne mal 4cm oder mehr bei der Deckenstärke.

    Soviel kann man ja gar nicht bei der Geschoßhöhe einsparen...