Hinzurechnungsbaulast

  • Liebe Experten,

    wir hatten das Grundstück vor ca. 25 Jahren gekauft. Beim Notartermin wurde vom Verkäufer eine mögliche Hinzurechnungsbaulast erwähnt, die tatsächlich existiert und nachträglich vom Notar eingetragen wurde.


    Nach dem Wohnhausbau wurde Auffahrt und Hof gepflastert und in diesem Zusammenhang auch Teile der Baulastfläche als Stellplatz gepflastert und somit seit ca. 23 Jahren ohne Beanstandung des Nachbarn genutzt.


    Vor 4 Jahren wurde der Rest der Baulastfläche - zusammen mit dem Nachbarn! - gepflastert, da es über die Jahre eine "Schlammfläche" wurde.


    Im Mai 2022 erhielt ich vom Nachbarn per Einschreiben die Aufforderung die gepflasterte Fläche entgültig aufzunehmen, weil sich dort eine Abwasserleitung mit Schacht befinden soll, die verstopft war und ca. 5cm abgesackt ist. Dieser Schacht bzw. die Leitung wurde beim Pflastern nicht entdeckt. Die Existenz ist auch in der Baulast nicht erwähnt.


    Welche Möglichkeiten habe ich??

    Natürlich kann der Schacht/die Leitung freigelegt werden, danach möchte ich die Fläche als Stellplatz weiter nutzen.


    Freue mich über Problemlösungen...


    Andreas

  • Freue mich über Problemlösungen...

    Du zahlst. 2*. Einmal fürs Aufnahmen, das zweite mal fürs Wiederverlegen.


    Die Baulast wurde ohne klare Regelung zur Kostenaufteilung/-übernahme eingetragen. Nu is zu spät. Ist vermutlich auch nicht mehr zu heilen.

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  • Eine Baulast ist ja keine Enteignung, also darfst Du, vorausgesetzt es gibt keine entgegenstehende privatrechtlich Regelung, mit Deinem Grund machen, was Du willst, auch pflastern. Musst halt nur wieder wegnehmen, wenn der Baulastbegünstige an seine Leitung muss.

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  • Okay, das ist schon einmal gut.

    In der Baulast steht jedoch nichts von Leitungen, Rohren und Schächten, die auf meinem Grundstück verlaufen, so dass ich nicht wissen konnte, dass die Leitungen womöglich absacken könnten.

    Ich würde einer Aufnahme der Pflastersteine nur zustimmen, wenn der Nachbar dies übernimmt.


    Außerdem müßte doch dann eine "Leitungsbaulast" zusätzlich eingetragen werden?

  • Außerdem müßte doch dann eine "Leitungsbaulast" zusätzlich eingetragen werden?

    Ein Leitungsrecht ist eine separate Grunddienstbarkeit und hat mit der vereinbarten Abstandsflächenbaulast (in Nieders. „Hinzurechnungsbaulast“) nichts zu tun. Beide sind unabhängig voneinander privatrechtlich zu vereinbaren, ggf. zu entschädigen und ggf. öffentlich zu verzeichnen. Das öffentliche Verzeichnis ist in jedem Bundesland etwas anders geregelt und existiert nicht überall.


    Die Übernahme einer Abstandsflächenbaulast legt nach meinem juristischen Laienverständnis ausschließlich fest, dass die damit belastete Fläche nicht bebaut werden darf, sonst nichts.


    Lediglich, wenn der Nachbar ein Leitungsrecht eingeräumt bekam und damit verbunden eine Vereinbarung über einen jederzeitigen Zugang und Verzicht auf eine Flächenbefestigung getroffen wurde, wäre nach meiner Einschätzung die Pflasterung zu Euren Lasten zu beseitigen und ggf. wieder herzustellen.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Danke für die Info.


    Ein Leitungsrecht wurde nicht eingeräumt.


    Meine Pflasterung ist laut Hinzurechnungsbaulast also rechtsgültig und zulässig, kann also verbleiben und der Nachbar trägt die Kosten bei Erdarbeiten aufgrund der Absackung der Abwasserleitung.


    Habe ich alles richtig verstanden.

  • Ein Leitungsrecht wurde nicht eingeräumt.


    Meine Pflasterung ist laut Hinzurechnungsbaulast also rechtsgültig und zulässig, kann also verbleiben und der Nachbar trägt die Kosten bei Erdarbeiten aufgrund der Absackung der Abwasserleitung.

    So sehe ich das jedenfalls als juristischer Laie anhand der geschilderten Informationen und rein privatrechtlich betrachtet. Ob sie öffentlich-rechtlich (Bebauungsplan, Gestaltsatzung, ...) zulässig ist, lässt sich daraus nicht ableiten. Ich würde den Nachbarn höflich bitten, zu erklären, woraus er seinen Anspruch rechtlich ableitet.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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    Einmal editiert, zuletzt von Skeptiker () aus folgendem Grund: kursiv gesetzten Teil ergänzt

  • Es wäre zu klären, ob der Nachbar seine Leitungen nicht verlegen könnte. Wenn eure Grundstücke mit den besagten Leitungen beide Richtung Straße sind und der Nachbar noch etwas Platz hat, kann er seine Leitungen genau so auch auf seinem eigenen Grundstück Richtung öffentlichem Kanal verlegen lassen. Wahrscheinlich hat man sich damals beim Bau Geld gespart und etwas vorhandenes genommen, bevor nebenan gebaut wurde (war das vielleicht sogar ursprünglich ein Grundstück das später geteilt wurde?). Damit hättet ihr ein Problem weniger und es bleibt nur bei der Hinzurechnungsbaulast.

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...

  • Das wäre ein guter Ansatz für eine Einigung!!

    Gerne können die Leitungen auf meinem Grundstück verbleiben, wenn der Nachbar mir dafür einräumt, auf der Hinzurechnungsflächenbaulast (6m zur Grenze auf ca. 20m) ein Carport, Schuppen,.. zu errichten.

    Hat einer Erfahrungen mit solch einem "Kuhhandel"?

  • Hat einer Erfahrungen mit solch einem "Kuhhandel"?

    Sowas kann je nach Person des Nachbarn funktionieren - oder auch nicht.

    Gerne können die Leitungen auf meinem Grundstück verbleiben, wenn der Nachbar mir dafür einräumt, auf der Hinzurechnungsflächenbaulast (6m zur Grenze auf ca. 20m) ein Carport, Schuppen,.. zu errichten.

    Nein, das geht sicher nicht! Der Eintrag einer Abstandsflächen- / Hinzurechnungsbaulast bedeutet, dass die "dienende" Fläche nicht bebaut werden darf, sie soll ja gerade den für die Bebauung des "herrschenden" Grundstücks erforderlichen Abstand (= unbebaute Fläche) zu anderen Bebauungen auf dem "dienenden" Grundstück dauerhaft sichern. Insofern ist völlig egal, was ihr mit dem Nachbarn auskaspert, denn entscheidend ist die erfolgte Übernahme der Abstandsfläche auf Euer Grundstück gegenüber der Baubehörde, welche meines Wissens nicht ohne weiteres widerrufen werden kann.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Nein, das geht sicher nicht! Der Eintrag einer Abstandsflächen- / Hinzurechnungsbaulast bedeutet, dass die "dienende" Fläche nicht bebaut werden darf, sie soll ja gerade den für die Bebauung des "herrschenden" Grundstücks erforderlichen Abstand (= unbebaute Fläche) zu anderen Bebauungen auf dem "dienenden" Grundstück dauerhaft sichern.

    Eine Bebauung mit einer baulichen Anlage, welche keine eigenen Abstandsflächen auslöst und in den Abstandsflächen anderer baulicher Anlagen zulässig ist (z.B. die berühmte Grenzgarage) sollte doch zulässig sein, ODER?

  • Eine Bebauung mit einer baulichen Anlage, welche keine eigenen Abstandsflächen auslöst und in den Abstandsflächen anderer baulicher Anlagen zulässig ist (z.B. die berühmte Grenzgarage) sollte doch zulässig sein, ODER?

    Nein!

    Aber Pflaster ist kein Gebäude.

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  • Nein!

    Begründung?

    Die Abstandsflächenübernahme bedeutet ja nur, dass die Abstandsflächen auf einem fremden Grundstück liegen dürfen.

    Warum sollten dann Gebäude, sie grundsätzlich innerhalb von Abstandsflächen erstellt werden dürfen dort nicht gebaut werden dürfen?


    Muster LBO:


  • bauliche Anlage. Und Pflaster ist eine solche.

    Darüber könnten wir jetzt Haare spalten, aber das bringt hier nix. :P

    Es gibt im Gegensatz zu Garage keine Privilegirung von Pflaster ( & Co.). Warum wohl? Musst Du jetzt dein Auto vom Pflaster quer bis zur Grenzgarage schieben? Wohl kaum.

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  • eine Bebauung mit einer baulichen Anlage, welche keine eigenen Abstandsflächen auslöst und in den Abstandsflächen anderer baulicher Anlagen zulässig ist (z.B. die berühmte Grenzgarage) sollte doch zulässig sein, ODER?

    Ich weiß es nicht und kann dazu auf die Schnelle auch keine Antwort finden.


    Mir erscheint es am Schutzziel „bezüglich des Brandschutzes, sozial und hygienisch erforderliche Mindestabstände“ orientiert nicht zielführend, die Überbauung von explizit auf das Nachbargrundstück übernommenen Abstandsflächen durch Garagen zuzulassen. Die Wahrung des gesetzlich vorgegebenen Schutzes und zweifelsohne auch sinnvollen Nachbarschutzes könnte so einfach ausgehebelt werden.


    Andererseits sind Garagen seit dem 17.02.1939 im dt. Reich ohne Österreich und Sudetengebiete nun einmal priviliegiert. Vielleicht wissen ja Eric oder Escroda die Antwort?


    Die Konferenz der dt. Bauminister hat - wie ich inzwischen entdeckte - die Frage bereits erörtert und anscheinend in den "FAQ zur MBO" die von ihr für gültig gehaltene Antwort gegeben. Die Argumentation ist schlagend: Wenn bestimmte Bebauungen in Abstandsflächen ausdrücklich zulässig sind, ist es unerheblich, wo diese Abstandsflächen liegen, auf eigenem oder fremden Grund. Ich kann das formale Gewicht dieser Quelle diesbezüglich nicht einordnen, halte es aber erstmal für erheblich. Andererseits gibt es zur MBO naturgemäß gewiss keine obergerichtliches Urteile ... ;)

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Ich dachte, es geht um bauliche Anlage, die zum Schutz /Unterbringung blablabla dienen? Also explizit Gebäude? Ist da nicht irgendsoein erweiterter Passus dabei?


    Aber ist schon ewig eher, das ich mich mal damit beschäftigt hatte.

    Nothing is forever, except death, taxes and bad design


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  • Andererseits gibt es zur MBO gewiss keine obergerichtliches Urteil ... ;)

    Ich bin auch der Auffassung von Skeptiker und der MBO. Einschränkend stehen in dem Link ein paar Dinge zu einer ergänzenden zivilrechtlichen Vereinbarung. Nicht, dass der Nachbar irgendwann ein Schriftstück präsentiert, wo sinngemäß Gebäude jeglicher ausgeschlossen werden.


    Zur Klärung der Bebauung mit Garage o.ä. empfehle ich eine Bauvoranfrage, falls das ernsthaft gewünscht wird. Die kostet nicht die Welt und bringt Rechtssicherheit.

    __________________
    Gruß aus Oranienburg
    Thomas

  • Die Argumentation ist schlagend: Wenn bestimmte Bebauungen in Abstandsflächen ausdrücklich zulässig sind, ist es unerheblich, wo diese Abstandsflächen liegen, auf eigenem oder fremden Grund. Ich kann das formale Gewicht dieser Quelle diesbezüglich nicht einordnen, halte es aber erstmal für erheblich. Andererseits gibt es zur MBO naturgemäß gewiss keine obergerichtliches Urteile ... ;)

    Es passt - wie ich ja bereits anführte - einfach in die Systematik.

    Da die MBO in diesem Aspekt so oder im nahezu gleichen Wortlaut in einigen LBOs enthalten ist, gibt es dazu ggf. Urteile.


    Es gibt im Gegensatz zu Garage keine Privilegirung von Pflaster ( & Co.). Warum wohl?

    Mir ist das klar und ich denke dir auch. Aber der Vollständigkeit halber für den unwissenden Mitleser:
    Weil es nicht nötig ist. Nur Gebäude (oder bauliche Anlagen mit gebäudeähnlicher Wirkung) lösen Abstandsflächen aus.

    Das steht ja so in Satz 1...


    Darüber könnten wir jetzt Haare spalten, aber das bringt hier nix.

    da hast du meine Neugier geweckt.

    bauliche Anlage definiert sich als "mit dem Erdboden verbundene oder auf ihm ruhende, aus Bauprodukten hergestellte Anlage" - wie das auf eine Pflasterfläche nicht zutreffen könnte, weiß ich auch nicht.

    Oder geht es dir um "Anlagen des öffentlichen Verkehrs" die ja nicht dem Bauordnungsrecht unterliegen?

  • Vorsicht SirSydom, hier gilt die niedersächsische Bauordnung. In By würde ich Dir weitgehend Recht geben. Da dürfen bestimmte Gebäude in den Abstandsflächen liegen. In Nds. scheint das anders zu sein.

    Zu den baulichen Anlagen gehören nach der Definition auch "auf ihm ruhende, aus Bauprodukten hergestellte Anlagen".

    Gefährlich ist's, wenn Dumme fleißig werden!

  • aus Bauprodukten hergestellte

    Off-Topic:

    Genau DIESE Haarspalterei wollte ich nicht.

    Das hüpfende Komma ist der Begriff "Bauprodukte". Auf das Pflaster (das wir nichtkennen) muss das nicht zutreffeb. Ich sage: MUSS NICHT, könnte aber.

    Ausserdem ist Pfaster eben nicht in Privilegierung erwähnt, weil von Pflaster normal nicht die Wirkung von Gebäuden ausgeht. (Hab grad nicht die Zeiit, das richtige Zitat aus NBauO rauszusuchen

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  • Liebe Experten,


    vielen Dank für die wertvollen Hinweise zum schwierigen Thema.


    Zunächst einmal möchte ich das "Pflaster-Problem" mit dem Nachbarn klären.


    Ich hatte jetzt verstanden, dass die Pflasterung auf einer Hinzurechnungsbaulastfläche zulässig ist und somit nicht entfernt werden muss. Die vorhandene Abwasserleitung ist nicht durch eine gesonderte Baulast abgesichert, so dass diese vom Nachbarn verlegt werden müsste, zumal diese ohnehin durch die Pflasterung oder durch einen Fachwerkschuppen (5×5m), der nur wenige Monate auf der gepflasterten Fläche stand und auf Verlangen des Nachbarn von mir abgebaut werden musste, abgesackt ist.

    Ich müsste jetzt den Nachbarn zwecks Reparatur der Leitung auf mein Grundstück lassen?

  • Ich müsste jetzt den Nachbarn zwecks Reparatur der Leitung auf mein Grundstück lassen?

    Nach meinem laienhaften Rechtsempfinden nur dann, wenn die Leitung rechtmäßig dort liegt.

    Kannst Du mal die Frage beantworten, ob Du eine Möglichkeit siehst, dass der Nachbar seine Leitung auf sein Grundstück umverlegt?




    Wenn Dich ein Laie nicht versteht, so heißt das noch lange nicht, dass du ein Fachmann bist.



    M.G.Wetrow

  • (Hab grad nicht die Zeiit, das richtige Zitat aus NBauO rauszusuchen

    Zitat nachliefer:

    § 5 NBauO Grenzabstände

    Zitat von NBauO §5 (1)2

    2Satz 1 gilt entsprechend für andere bauliche Anlagen, von denen Wirkungen wie von Gebäuden ausgehen, und Terrassen, soweit sie jeweils höher als 1 m über der Geländeoberfläche sind.

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  • Der Beginn dieser Leitung ist eine Friedhofstoilette, die vor ca. 4 Jahrzehnten mit Leichenhaus und Kapelle auf die ca. 20m lange gemeinsame Grenze gesetzt wurde.

    Der Rechtsvorgänger meines Grundstücks hatte damals der Bitte der Kirche nachgegeben und eine Hinzurechnungsbaulast auf dem ehemaligen Obsthof akzeptiert.

    Anfang Mai 2022 war die Abflussleitung verstopft und die Rohrreinigungsfirma hat beim Spülen der Leitung festgestellt, dass ein Schacht überpflastert wurde und dass die Leitung abgesackt ist. Ein zweiter Schacht ist unauffindbar.


    Ich hatte nicht gewusst, dass Schacht und Leitung auf meinem Grundstück verlaufen.

    Sicherlich könnte die Kirche die Leitung umverlegen...sind natürlich Kosten, die sie (hoffentlich!) sinnvoller nutzen könnte.


    Auf der anderen Seite wurde ich aufgefordert einen Geräteschuppen zu entfernen und nun soll ich auch noch das Pflaster beseitigen (mit Androhung einen Anwalt einzuschalten).


    Da bin ich jetzt auch langsam enttäuscht.

  • (mit Androhung einen Anwalt einzuschalten).

    Ich würde freundlich zurückschreiben, dass Du dann auch einen Anwalt einschaltest und der dann den Rückbau der ungesicherten (Leitungsrecht) Leitung fordern würde. Ob Sie es darauf ankommen lassen wollten?

    Vorher aber prüfen (lassen), ob im Grundbuch oder/und im Baulastenverzeichnis nichts eingetragen ist.

    Baulastenverzeichnis führt im Allgemeinen die Baurechtsbehörde.

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