Nachträgliche Grundstücktrennung bebautes Grundstück Brandschutz Abstandsflächen

Zitat von Benutzername

1. Ist es noch möglich eine gemeinsame Brandwand mit Baulasteintragung zu erstellen, oder werden zwei Brandwände benötigt?

Das sollte ein Brandschutzplaner bewerten, es waere eigentlich nach der Gebaeudeteilung zu erwarten, das jeder Teil seine "Brandwand" auf seinen Grund haben muss (was passiert denn, wenn ein Teil mal abgerissen wuerde..)

Zitat von Benutzername

2. Mauern Erdgeschoss/1. Stock sind um 13 cm verschoben ... ist hier eine Brandwand möglich?

s.o. 1 oder 2 Brandwaende?

Zitat von Benutzername

3. Bei Haus 2 ist der Schenkel 3,60 cm zur Grenze entfernt. Muss in diese Mauer auch eine Brandwand gezogen werden, weil der Abstand unter 5 m ist?

Eher 3,6m ... das Thema hier ist nicht "Brandwand", sondern Brandueberschlag. Und wie man diesen verhindert (Oeffnungen in Bauteilen...).

Ein aehnlich gelagertes Thema wurde hier schonmal ausgiebig diskutiert:

brandschutzfachplaner.de

Zitat von Benutzername

es geht um ein bayerisches Mehrfamilienhaus, wo das Grundstück getrennt wurde und sich keiner um die baurechtlichen Anforderungen gekümmert hat.

Da ist Bayern in Deutschland wohl einzigartig. In allen anderen Bundesländern ist meines Wissens eine Genehmigung von der Bauaufsicht notwendig oder die Vermessungsstelle muss die Zulässigkeit der Teilung prüfen.

Zitat von Benutzername

1. Ist es noch möglich eine gemeinsame Brandwand mit Baulasteintragung zu erstellen, oder werden zwei Brandwände benötigt?

Auch hier ist Bayern einzigartig, da es keine Baulasten gibt. Ob eine Heilung durch Grundbucheintragung zugunsten der Baugenehmigungsbehörde möglich ist, sollte mit der Behörde abgestimmt werden.

Zitat von Benutzername

3. Bei Haus 2 ist der Schenkel 3,60 cm zur Grenze entfernt. Muss in diese Mauer auch eine Brandwand gezogen werden, weil der Abstand unter 5 m ist?

IMHO nein, weil der Abstand nicht zur Grenze, sondern zu anderen Gebäuden eingehalten werden muss.

Zitat von Benutzername

4. Falls der Abstand von 3,60 cm die korrekte Abstandsfläche ist, müsste das Haus genehmigungsfähig sein, oder?

Das Haus ist doch genehmigt. Die Frage ist wohl eher, ob an der Grenzziehung etwas geändert werden muss.

Zitat von Benutzername

Falls die Abstandfläche höher als 3.60 cm ausfällt, was passiert dann?

Wenn die anderen Probleme gelöst sind, kann der Nachbar die Abstandsfläche durch Erklärung auf sein Grundstück übernehmen.

Mal eine laienhafte Frage: Kann man nicht einfach die Teilung des Grundstücks rückgängig machen und das als WEG organisieren? Dann wäre doch der ganze Ärger weg, oder?

Ich kenne mich mit solchen Kosntrukten aber auch nicht aus.

Zitat von Anda

Kann man nicht einfach die Teilung des Grundstücks rückgängig machen

Wenn Haus 1 und Haus 2 EINEMEigentümer gehören würden, dann vielleicht ja. Aber Wohnung 1 in Haus 1 wird Familie X gehören, Wohnung 1 in Haus 2 aber Familie Y. Dann wirds kompliziert. Weil dann ggf. aus Anteilseigentümern Mieter würden

Zitat von Anda

Kann man nicht einfach die Teilung des Grundstücks rückgängig machen und das als WEG organisieren? Dann wäre doch der ganze Ärger weg, oder?

Eher ein Ärger durch einen anderen ersetzt. Außerdem braucht es dafür langen Atem (mehrere langwierige Verwaltungsakte nacheinander) und einiges an Gebühren für Anwälte, Notare, Grundbuchamt, komplexe Umschuldungen ...

Zitat von Ralf Dühlmeyer

... Dann wirds kompliziert. Weil dann ggf. aus Anteilseigentümern Mieter würden

wieso bitte das?

Weil Anteilseigner ihren Anteil finanziert haben und sich jetzt die Finanzierungsgrundlage ändern würde, was ggf. die kreditgebende Bank nicht mitmacht ohne Vertrgsanpassung. Die müsste sich der Anteilseigner wiederum leisten können oder sein Eigentum veräussern, wodurch er Mieter würde.

Hier in H versuchen sie seit Jahren (gefühlt Jahrzehnten) eine Großimmobilie aus den ´70ern zu sanieren. Scheitert immer wieder am Veto der/einiger Anteilseigner.

Das hätte wohl von Anfang an als WEG verkauft werden sollen, statt als zwei Haushälften. Bin gespannt wie das weiter geht.

naja, als erstes braucht es mal ein qualifiziertes Konzept, was hinsichtlich des Brandschutzes und ggf. weiterer Anforderungen überhaupt nachzurüsten ist.

Dann sieht man dann vielleicht einen Lösungsansatz...

Das hier verstehe ich nicht:

Zitat von Benutzername

...da Haus 2 der Verursacher des Übels ist...

die Teilung wird vermutlich nicht ohne Zustimmung aller Eigentümer vonstatten gegangen sein. Damit sitzen m.E. alle im gleichen Boot.

Jetzt gilt es, die baulichen Unzulänglichkeiten zu heilen.

Zitat von Escroda

Da ist Bayern in Deutschland wohl einzigartig. In allen anderen Bundesländern ist meines Wissens eine Genehmigung von der Bauaufsicht notwendig oder die Vermessungsstelle muss die Zulässigkeit der Teilung prüfen.

...das gab es ja früher in By auch. Ich bin für die sofortige Wiedereinführung der Teilungsgenehmigung!

Aktuell habe ich einen Fall bei Gericht, wo ein Mehrspänner nachträglich geteilt wurde und im DG die Brandwände fehlen. Wir haben den nachträglichen Einbau angeordnet. Die Wände können zweischalig hergestellt werden, was ich auch für sinnvoll halte.

Zitat von Anda

Kann man nicht einfach die Teilung des Grundstücks rückgängig machen und das als WEG organisieren?

...würde mich wundern, wenn das die Eigentümer wollen. I.d.R. wird ja geteilt, weil man eben keine WEG möchte.

Dann hätte man von Anfang an anders bauen sollen. Ich vermute, das war ursprünglich nicht vorgesehen. Da kann man hoffen, der Verkäufer hat die Käufer entsprechend aufgeklärt was sie da kaufen.

Zitat von Rose24

Aktuell habe ich einen Fall bei Gericht, wo ein Mehrspänner nachträglich geteilt wurde und im DG die Brandwände fehlen. Wir haben den nachträglichen Einbau angeordnet.

Hmm, einerseits verstehe ich sowas ja. Wenn Brandwände gefordert sind und da keine sind, muss man sie eben nachrüsten.

Andererseits: Wird durch die Teilung irgendetwas unsicherer? Oder anders gefragt: Wenn der Mehrspänner als WEG getaugt hat und immer noch taugt. was ändert eine Teilungserklärung an der Brandausbreitungsgefahr?

Zitat von feelfree

Andererseits: Wird durch die Teilung irgendetwas unsicherer?

Es sollen mit solch einer Teilung ja "eigene" oder "eigenständige" Einheiten entstehen, also, quasi "eigene" Gebäude. Diese sollen ja zukünftig eben nicht mehr Teil eines Objektes sein (und nur im Kontext des Gesamtobjektes betrachtet, bearbeitet, umgestaltet, umgenutzt...werden duerfen), sondern eigenständig existieren, und somit auch eigenständig verkauft, aufgestockt, umgebaut, abgerissen... werden können.

Zitat von feelfree

Oder anders gefragt: Wenn der Mehrspänner als WEG getaugt hat und immer noch taugt. was ändert eine Teilungserklärung an der Brandausbreitungsgefahr?

Die formelle Erklärung ändert nichts...aber wozu schafft man "eigene" oder "eigenständige" Gebäude, wenn man sie nicht eigenständig nutzen/umbauen/erweitern... kann. Das Beispiel des TE zeigt ja gerade, was so eine "nur auf dem Papier"-Teilung alles nach sich ziehen kann.

Zitat von feelfree

Hmm, einerseits verstehe ich sowas ja. Wenn Brandwände gefordert sind und da keine sind, muss man sie eben nachrüsten.

Andererseits: Wird durch die Teilung irgendetwas unsicherer? Oder anders gefragt: Wenn der Mehrspänner als WEG getaugt hat und immer noch taugt. was ändert eine Teilungserklärung an der Brandausbreitungsgefahr?

Hier geht es um den Nachbarschutz. Die Brandschutzvorschriften sind nachbarschützend und dienen dem Schutz des Eigentums - in diesem Fall vor Schäden durch Brände.

Letztlich ist ja auch das Eigentum verfassungsrechtlich geschützt.

Zitat von Rose24

Die Brandschutzvorschriften sind nachbarschützend und dienen dem Schutz des Eigentums - in diesem Fall vor Schäden durch Brände.

Aber auch vor der Teilung waren es verschiedene Nutzungseinheiten und Eigentümer. Nachbarn in einer WEG werden offensichtlich weniger geschützt als solche zwischen real geteilten Grundstücken.

Zitat von feelfree

Aber auch vor der Teilung waren es verschiedene Nutzungseinheiten

ja, vermutlich

Zitat von feelfree

… und Eigentümer.

nein, nicht zwingend, aber möglich.

Zitat von feelfree

Nachbarn in einer WEG werden offensichtlich weniger geschützt als solche zwischen real geteilten Grundstücken.

Jein. Gebäudeabschlusswände sind in D in den meisten Bundesländern ab Gebäudeklasse 3, meist ab GK 4 immer ab GK 5 als Brandwand auszuführen. Wohnungsabschlusswände, Treppenhauswände u.ä. sind aber bei diesen Gebäudeklassen immer „in Bauart einer Brandwand“ (oder nur F90) herzustellen, was bedeutet, dass sie baukonstruktiv mit Brandwänden baugleich sind, aber an ihre Öffnungen und Durchdringungen geringere Anforderungen gestellt werden. Der Unterschied ist also meist ein sehr sehr feiner, nur gradueller.

Eine WEG ist eben etwas anderes, als einzelne Eigentümer. Denen gehört ja das Gebäude gemeinsam. Dagegen haben einzelne Eigentümer jeweils das Eigentum an ihrem Grundstück und Haus 🏠, jeder für sich. Und jeder für sich hat einen Anspruch darauf, dass sein Eigentum durch das Eigentum des anderen nicht beeinträchtigt wird.

Ja aber das Eigentum des anderen ragt in diesem Falle in den Luftraum des anderen rein. Klassische Doppelhäuser haben eine klare gerade Trennlinie von der Grasnarbe bis hoch zu den Sternen. Dort ist das Haus aber in sich verschachtelt. Es gibt keine durchgehende klare Trennlinie und das verursacht auf Dauer immer Probleme.

Wenn einer z.B. sein Dach erneuern und ertüchtigen will, also mehr Aufsparrendämmung drauf haben will. Wie macht der das dann? Im Zickzack die Dachfläche neu decken?

Zitat von Frau Maier

Ja aber das Eigentum des anderen ragt in diesem Falle in den Luftraum des anderen rein. Klassische Doppelhäuser haben eine klare gerade Trennlinie von der Grasnarbe bis hoch zu den Sternen. Dort ist das Haus aber in sich verschachtelt. Es gibt keine durchgehende klare Trennlinie und das verursacht auf Dauer immer Probleme.

Wenn einer z.B. sein Dach erneuern und ertüchtigen will, also mehr Aufsparrendämmung drauf haben will. Wie macht der das dann? Im Zickzack die Dachfläche neu decken?

...hier war die Grundstücksteilung ja auch rechtswidrig.