Nachträgliche Grundstücktrennung bebautes Grundstück Brandschutz Abstandsflächen

  • Hallo Zusammen,

    es geht um ein bayerisches Mehrfamilienhaus, wo das Grundstück getrennt wurde und sich keiner um die baurechtlichen Anforderungen gekümmert hat.

    1. Ist es noch möglich eine gemeinsame Brandwand mit Baulasteintragung zu erstellen, oder werden zwei Brandwände benötigt?

    2. Mauern Erdgeschoss/1. Stock sind um 13 cm verschoben ... ist hier eine Brandwand möglich?

    3. Bei Haus 2 ist der Schenkel 3,60 cm zur Grenze entfernt. Muss in diese Mauer auch eine Brandwand gezogen werden, weil der Abstand unter 5 m ist?

    4. Falls der Abstand von 3,60 cm die korrekte Abstandsfläche ist, müsste das Haus genehmigungsfähig sein, oder?
    Falls die Abstandfläche höher als 3.60 cm ausfällt, was passiert dann?


    Vielen Dank vorab für eure Antworten.

  • 1. Ist es noch möglich eine gemeinsame Brandwand mit Baulasteintragung zu erstellen, oder werden zwei Brandwände benötigt?

    Das sollte ein Brandschutzplaner bewerten, es waere eigentlich nach der Gebaeudeteilung zu erwarten, das jeder Teil seine "Brandwand" auf seinen Grund haben muss (was passiert denn, wenn ein Teil mal abgerissen wuerde..)

    2. Mauern Erdgeschoss/1. Stock sind um 13 cm verschoben ... ist hier eine Brandwand möglich?

    s.o. 1 oder 2 Brandwaende?


    3. Bei Haus 2 ist der Schenkel 3,60 cm zur Grenze entfernt. Muss in diese Mauer auch eine Brandwand gezogen werden, weil der Abstand unter 5 m ist?

    Eher 3,6m ... das Thema hier ist nicht "Brandwand", sondern Brandueberschlag. Und wie man diesen verhindert (Oeffnungen in Bauteilen...).


    Ein aehnlich gelagertes Thema wurde hier schonmal ausgiebig diskutiert:


    brandschutzfachplaner.de

  • es geht um ein bayerisches Mehrfamilienhaus, wo das Grundstück getrennt wurde und sich keiner um die baurechtlichen Anforderungen gekümmert hat.

    Da ist Bayern in Deutschland wohl einzigartig. In allen anderen Bundesländern ist meines Wissens eine Genehmigung von der Bauaufsicht notwendig oder die Vermessungsstelle muss die Zulässigkeit der Teilung prüfen.

    1. Ist es noch möglich eine gemeinsame Brandwand mit Baulasteintragung zu erstellen, oder werden zwei Brandwände benötigt?

    Auch hier ist Bayern einzigartig, da es keine Baulasten gibt. Ob eine Heilung durch Grundbucheintragung zugunsten der Baugenehmigungsbehörde möglich ist, sollte mit der Behörde abgestimmt werden.

    3. Bei Haus 2 ist der Schenkel 3,60 cm zur Grenze entfernt. Muss in diese Mauer auch eine Brandwand gezogen werden, weil der Abstand unter 5 m ist?

    IMHO nein, weil der Abstand nicht zur Grenze, sondern zu anderen Gebäuden eingehalten werden muss.

    4. Falls der Abstand von 3,60 cm die korrekte Abstandsfläche ist, müsste das Haus genehmigungsfähig sein, oder?

    Das Haus ist doch genehmigt. Die Frage ist wohl eher, ob an der Grenzziehung etwas geändert werden muss.

    Falls die Abstandfläche höher als 3.60 cm ausfällt, was passiert dann?

    Wenn die anderen Probleme gelöst sind, kann der Nachbar die Abstandsfläche durch Erklärung auf sein Grundstück übernehmen.

  • Hallo,
    ich schreibe mal, wie die genaue momentane Lage ist.

    Das Haus wurde als Mehrfamilienhaus genehmigt und nach WEG geteilt.

    Vor Jahren wurde dann eine Grundstücksteilung durchgeführt, ohne irgendetwas baurechtlich anzupassen.

    Grundstückvermessung, Teilung GBA ... mehr ist nicht passiert.


    Haus 1 wurde vor vier Jahren mit Herstellungsverpflichtung der Mauern verkauft.

    Haus 2 wurde vor einigen Monaten verkauft. Die Eigentümer haben sich dann die Häuser gegenseitig hinter den Mauern angeschaut und festegestellt,

    das a, eine Mauer im ersten Stock überhaupt nicht vorhanden ist und das ganze Haus nur Trennwände (und diese stellenweise sehr minderwertig hat).

    Eigentümer Haus 2 fechten den Kaufvertrag an und möchten eine Rückabwicklung, Eigentümer Haus 2 möchte gerne das Haus behalten und die Erfüllung einer baurechtlich ordentlichen Ausführung, wie vereinbart.


    Das Ganze liegt jetzt auch ganz frisch bei zwei RAen und es wird in den nächsten Wochen sicher zu einem Sachverständigengutachten bezüglich der Brandwand kommen ... Eigentümer Haus 1 muss sich aber auch um die anderen Baustellen (Abstand, Größe des Hauses, keinen Stellplatz, usw.) kümmern, ob das Haus durch die Teilung baurechtlich überhaupt genehmigungsfähig ist.
    Alte Baugenehmigung gilt zwar fort ... bringt aber nichts, wenn es auf Grund des baurechtswidrigen Zustandes zu einer Nutzungsuntersagung kommt und die Baugehmigung widerrufen wird (zu Recht bei einer fehlenden Brandwand). Grenzziehung kann nur von beiden rückgängig gemacht werden, einer alleine hat Pech gehabt.


    Haus 1 hat Zweifel, ob Haus 2 überhaupt als Doppelhaushälfte durch die "andere" Form genehmigt werden würde und falls die Abstandsfläche von 3,60 m für den Schenkel nicht ausreichen würde, würde er auf keinen Fall die Abstandsfläche übernehmen, da Haus 2 der Verursacher des Übels ist und bei der Teilung durch den Notar gewarnt wurde, dass sein Vorhaben ohne vorherige fachkundliche Prüfung auch in einen Abriss enden kann.
    Und ich denke auch, dass eine Übernahme auch nicht möglich wäre, weil sich die Abstandsflächen von Haus 1 und Haus 2 vor Haus 1 dann überlappen würden.


    Für Haus 1 wäre die Brandwand im Moment das Essentiellste. Nur, umso genauer man sich die beiden Häuser im Bau anschaut, um so schwieriger gestaltet sich das Ganze. Das Bild oben, hat eine fiktive gerade Tennlinie ... in echt ist eine "Stufe" von ca. 3 x 1 Meter drin. Dann ist eben die Wand im ersten Stock um 13 cm zum Erdgeschoss verschoben. Wären sie auf einer Ebene, wären sie wahrscheinlich nebeneinander, ob eine Überlappung vorhanden ist, lässt sich mit Blick von aussen nicht feststellen. In Haus 2 ist zum Dachboden eine Holzbalkendecke, Haus 1 hat den Dachboden massiv, aber die Dachstühle sind miteinander verbunden.

  • Mal eine laienhafte Frage: Kann man nicht einfach die Teilung des Grundstücks rückgängig machen und das als WEG organisieren? Dann wäre doch der ganze Ärger weg, oder?

    Ich kenne mich mit solchen Kosntrukten aber auch nicht aus.

    Nothing is forever, except death, taxes and bad design


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  • Kann man nicht einfach die Teilung des Grundstücks rückgängig machen

    Wenn Haus 1 und Haus 2 EINEMEigentümer gehören würden, dann vielleicht ja. Aber Wohnung 1 in Haus 1 wird Familie X gehören, Wohnung 1 in Haus 2 aber Familie Y. Dann wirds kompliziert. Weil dann ggf. aus Anteilseigentümern Mieter würden

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  • Kann man nicht einfach die Teilung des Grundstücks rückgängig machen und das als WEG organisieren? Dann wäre doch der ganze Ärger weg, oder?

    Eher ein Ärger durch einen anderen ersetzt. Außerdem braucht es dafür langen Atem (mehrere langwierige Verwaltungsakte nacheinander) und einiges an Gebühren für Anwälte, Notare, Grundbuchamt, komplexe Umschuldungen ...

    ... Dann wirds kompliziert. Weil dann ggf. aus Anteilseigentümern Mieter würden

    wieso bitte das?

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Weil Anteilseigner ihren Anteil finanziert haben und sich jetzt die Finanzierungsgrundlage ändern würde, was ggf. die kreditgebende Bank nicht mitmacht ohne Vertrgsanpassung. Die müsste sich der Anteilseigner wiederum leisten können oder sein Eigentum veräussern, wodurch er Mieter würde.


    Hier in H versuchen sie seit Jahren (gefühlt Jahrzehnten) eine Großimmobilie aus den ´70ern zu sanieren. Scheitert immer wieder am Veto der/einiger Anteilseigner.

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  • Off-Topic:

    Hier in H versuchen sie seit Jahren (gefühlt Jahrzehnten) eine Großimmobilie aus den ´70ern zu sanieren. Scheitert immer wieder am Veto der/einiger Anteilseigner.

    Du meinst das Ihme-Zentrum? Daran wird doch schon länger kräftig gewerkelt - wenn man dem äußeren Anschein glauben darf.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Das hätte wohl von Anfang an als WEG verkauft werden sollen, statt als zwei Haushälften. Bin gespannt wie das weiter geht.

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...

  • naja, als erstes braucht es mal ein qualifiziertes Konzept, was hinsichtlich des Brandschutzes und ggf. weiterer Anforderungen überhaupt nachzurüsten ist.

    Dann sieht man dann vielleicht einen Lösungsansatz...


    Das hier verstehe ich nicht:

    ...da Haus 2 der Verursacher des Übels ist...

    die Teilung wird vermutlich nicht ohne Zustimmung aller Eigentümer vonstatten gegangen sein. Damit sitzen m.E. alle im gleichen Boot.

    Jetzt gilt es, die baulichen Unzulänglichkeiten zu heilen.

  • Da ist Bayern in Deutschland wohl einzigartig. In allen anderen Bundesländern ist meines Wissens eine Genehmigung von der Bauaufsicht notwendig oder die Vermessungsstelle muss die Zulässigkeit der Teilung prüfen.

    ...das gab es ja früher in By auch. Ich bin für die sofortige Wiedereinführung der Teilungsgenehmigung!

    Aktuell habe ich einen Fall bei Gericht, wo ein Mehrspänner nachträglich geteilt wurde und im DG die Brandwände fehlen. Wir haben den nachträglichen Einbau angeordnet. Die Wände können zweischalig hergestellt werden, was ich auch für sinnvoll halte.

    Gefährlich ist's, wenn Dumme fleißig werden!

  • Kann man nicht einfach die Teilung des Grundstücks rückgängig machen und das als WEG organisieren?

    ...würde mich wundern, wenn das die Eigentümer wollen. I.d.R. wird ja geteilt, weil man eben keine WEG möchte.

    Gefährlich ist's, wenn Dumme fleißig werden!

  • Dann hätte man von Anfang an anders bauen sollen. Ich vermute, das war ursprünglich nicht vorgesehen. Da kann man hoffen, der Verkäufer hat die Käufer entsprechend aufgeklärt was sie da kaufen.

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...

  • Aktuell habe ich einen Fall bei Gericht, wo ein Mehrspänner nachträglich geteilt wurde und im DG die Brandwände fehlen. Wir haben den nachträglichen Einbau angeordnet.

    Hmm, einerseits verstehe ich sowas ja. Wenn Brandwände gefordert sind und da keine sind, muss man sie eben nachrüsten.

    Andererseits: Wird durch die Teilung irgendetwas unsicherer? Oder anders gefragt: Wenn der Mehrspänner als WEG getaugt hat und immer noch taugt. was ändert eine Teilungserklärung an der Brandausbreitungsgefahr?

  • Andererseits: Wird durch die Teilung irgendetwas unsicherer?

    Es sollen mit solch einer Teilung ja "eigene" oder "eigenständige" Einheiten entstehen, also, quasi "eigene" Gebäude. Diese sollen ja zukünftig eben nicht mehr Teil eines Objektes sein (und nur im Kontext des Gesamtobjektes betrachtet, bearbeitet, umgestaltet, umgenutzt...werden duerfen), sondern eigenständig existieren, und somit auch eigenständig verkauft, aufgestockt, umgebaut, abgerissen... werden können.

    Oder anders gefragt: Wenn der Mehrspänner als WEG getaugt hat und immer noch taugt. was ändert eine Teilungserklärung an der Brandausbreitungsgefahr?

    Die formelle Erklärung ändert nichts...aber wozu schafft man "eigene" oder "eigenständige" Gebäude, wenn man sie nicht eigenständig nutzen/umbauen/erweitern... kann. Das Beispiel des TE zeigt ja gerade, was so eine "nur auf dem Papier"-Teilung alles nach sich ziehen kann.

  • Hmm, einerseits verstehe ich sowas ja. Wenn Brandwände gefordert sind und da keine sind, muss man sie eben nachrüsten.

    Andererseits: Wird durch die Teilung irgendetwas unsicherer? Oder anders gefragt: Wenn der Mehrspänner als WEG getaugt hat und immer noch taugt. was ändert eine Teilungserklärung an der Brandausbreitungsgefahr?

    Hier geht es um den Nachbarschutz. Die Brandschutzvorschriften sind nachbarschützend und dienen dem Schutz des Eigentums - in diesem Fall vor Schäden durch Brände.

    Letztlich ist ja auch das Eigentum verfassungsrechtlich geschützt.

    Gefährlich ist's, wenn Dumme fleißig werden!

  • Die Brandschutzvorschriften sind nachbarschützend und dienen dem Schutz des Eigentums - in diesem Fall vor Schäden durch Brände.

    Aber auch vor der Teilung waren es verschiedene Nutzungseinheiten und Eigentümer. Nachbarn in einer WEG werden offensichtlich weniger geschützt als solche zwischen real geteilten Grundstücken.

  • Aber auch vor der Teilung waren es verschiedene Nutzungseinheiten

    ja, vermutlich

    … und Eigentümer.

    nein, nicht zwingend, aber möglich.

    Nachbarn in einer WEG werden offensichtlich weniger geschützt als solche zwischen real geteilten Grundstücken.

    Jein. Gebäudeabschlusswände sind in D in den meisten Bundesländern ab Gebäudeklasse 3, meist ab GK 4 immer ab GK 5 als Brandwand auszuführen. Wohnungsabschlusswände, Treppenhauswände u.ä. sind aber bei diesen Gebäudeklassen immer „in Bauart einer Brandwand“ (oder nur F90) herzustellen, was bedeutet, dass sie baukonstruktiv mit Brandwänden baugleich sind, aber an ihre Öffnungen und Durchdringungen geringere Anforderungen gestellt werden. Der Unterschied ist also meist ein sehr sehr feiner, nur gradueller.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


    Der Betreiberverein dieses Forums freut sich über Spenden von Fragenden, denen hier kostenlos geholfen wurde. Kurze Wege führen über Paypal oder eine Banküberweisung.

  • Eine WEG ist eben etwas anderes, als einzelne Eigentümer. Denen gehört ja das Gebäude gemeinsam. Dagegen haben einzelne Eigentümer jeweils das Eigentum an ihrem Grundstück und Haus 🏠, jeder für sich. Und jeder für sich hat einen Anspruch darauf, dass sein Eigentum durch das Eigentum des anderen nicht beeinträchtigt wird.

    Gefährlich ist's, wenn Dumme fleißig werden!

  • Ja aber das Eigentum des anderen ragt in diesem Falle in den Luftraum des anderen rein. Klassische Doppelhäuser haben eine klare gerade Trennlinie von der Grasnarbe bis hoch zu den Sternen. Dort ist das Haus aber in sich verschachtelt. Es gibt keine durchgehende klare Trennlinie und das verursacht auf Dauer immer Probleme.

    Wenn einer z.B. sein Dach erneuern und ertüchtigen will, also mehr Aufsparrendämmung drauf haben will. Wie macht der das dann? Im Zickzack die Dachfläche neu decken?

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...

  • Ja aber das Eigentum des anderen ragt in diesem Falle in den Luftraum des anderen rein. Klassische Doppelhäuser haben eine klare gerade Trennlinie von der Grasnarbe bis hoch zu den Sternen. Dort ist das Haus aber in sich verschachtelt. Es gibt keine durchgehende klare Trennlinie und das verursacht auf Dauer immer Probleme.

    Wenn einer z.B. sein Dach erneuern und ertüchtigen will, also mehr Aufsparrendämmung drauf haben will. Wie macht der das dann? Im Zickzack die Dachfläche neu decken?

    ...hier war die Grundstücksteilung ja auch rechtswidrig.

    Gefährlich ist's, wenn Dumme fleißig werden!