Architekt benötigt trotz Holzbau-Bausatz?

  • Liebe Expert:innen!


    Ich habe ein Wochenendgrundstück in Brandenburg, das als Erholungsgebiet ausgewiesen ist.

    In Brandenburg gilt für solche Grundstücke, dass man dort genehmigungsfrei ein Haus bis 50qm und 4m Höhe errichten darf, das dann zu Erholungszwecken genutzt werden darf (aber z.B. nicht der erste Wohnsitz dort angemeldet werden kann).


    Jetzt überlege ich, den 30qm-Bungalow, der dort noch aus DDR-Zeit steht, abzureißen um etwas größeres und weniger asbesthaltiges zu errichten.

    Die einfach Variante wäre es, baulich die Grenzen der Genehmigungsfreiheit einzuhalten und einfach die Grundfläche zu erhöhen.


    Ich würde aber gern möglichst wenig Grundfläche verbauen.

    Um trotzdem mehr Nutzfläche herzustellen, würde ich gern etwas in die Höhe gehen und ein Holzhaus mit Schlafboden errichten. Mein aktueller Favorit ist dieser Bausatz, den man im Baumarkt bekommt.


    Das Problem: Mit 4,66m Firsthöhe überschreitet das Haus die genehmigungsfreien 4m Höhe.


    Ich habe also eine Bauvoranfrage für dieses Modell gestellt, um herauszufinden, ob ich dafür eine Baugenehmigung bekommen kann bzw. unter welchen Bedingungen (Grenzbebauung etc).

    Ich glaube die Chancen stehen nicht schlecht, denn mein direkter Nachbar hat auch ein 1,5-geschossiges Häuschen genehmigt bekommen.


    Meine Frage ist daher jetzt: Soweit ich weiß, ist es normalerweise so, dass nur ein kleiner Kreis von Fachpersonen einen Antrag auf Baugenehmigung stellen können (Architekt:innen, Bauingenieur:innen, sonst noch…?). Trifft das auch dann zu wenn man so einen Holzhaus-Bausatz errichten lässt? Ich vermute es geht in der Sache um bestimmte Gutachten, also z.B. Standfestigkeitsnachweis, die jemand erstellen muss. Aber vielleicht ist das bei einem handelsüblichen Bausatz auch obsolet, weil die benötigten Berechnungen Voraussetzungen für die Produktzulassung sind. Weiß das jemand hier zufällig?


    Brauche ich auf jeden Fall einen Architekt? Oder wie würdet ihr das effektiv angehen?


    Danke für euren Rat!


    (Link entfernt, Name tut nichts zur Sache)

    Einmal editiert, zuletzt von Thomas T. ()

  • In Brandenburg gilt für solche Grundstücke, dass man dort genehmigungsfrei ein Haus bis 50qm und 4m Höhe errichten darf

    Voraussetzung nach BbgBO § 61, (1), 1.g:

    "... in durch Bebauungsplan nach § 30 Absatz 1 oder Absatz 2 des Baugesetzbuchs

    festgesetzten Wochenendhausgebieten oder auf bauaufsichtlich genehmigten

    Wochenendplätzen"


    Ist das gegeben?

    Mit 4,66m Firsthöhe überschreitet das Haus die genehmigungsfreien 4m Höhe.

    Zitat BbgBO § 2, (3):

    "Höhe im Sinne des Satzes 1 ist das Maß der Fußbodenoberkante des höchstgelegenen

    Geschosses, in dem ein Aufenthaltsraum möglich ist, über der Geländeoberfläche im Mittel."


    Das sollte also funktionieren.

    Ich habe also eine Bauvoranfrage für dieses Modell gestellt, um herauszufinden, ob ich dafür eine Baugenehmigung bekommen kann...

    Dann wirst Du ja auch eine verbindliche Antwort bekommen. Aber wozu eine Bauvoranfrage, wenn das Gebäude genehmigungsfrei ist?


    Oder wolltest Du nur einen Link platzieren?

    __________________
    Gruß aus Oranienburg
    Thomas

  • Hallo Thomas,


    vielen Dank für die Rückmeldung.


    Sorry wegen des Links. Ich dachte der Link gibt ein paar mehr Infos, weil ich unsicher bin ob ich mit der Höhe alles notwendige gesagt habe. Oft ist es ja so, dass man als Laie mit „unknown Unknowns“ zu tun hat. Ich bin jedenfalls kein Spammer, wollte bloß etwas Kontext liefern und dachte das sei in Ordnung, weil es so in den Nutzungsbedingungen steht.


    Aber zur Sache:

    1) Ja, der Bebauungsplan sieht diese Nutzung vor.


    2) Verstehe ich die Höhendefinition richtig, dass gar nicht die Firsthöhe bzw. nicht der höchste Punkt des Gebäudes maximal 4m sein muss, sondern die Oberkanten des Schlafbodens in diesem Fall? Dann wäre der Bausatz wahrscheinlich tatsächlich genehmigungsfrei an der Stelle und meine Frage erledigt sich.


    Hab ich das korrekt verstanden?

  • Hab ich das korrekt verstanden?

    Aus meiner Sicht ja.


    zu 2): Bei den Regelungen zu Abstandsflächen wird bei Garagen und Gebäuden ohne Aufenthaltsräumen expliziert von "Wandhöhe" geschrieben, also schon ein Unterschied zur Gebäudehöhe nach § 2 gemacht.


    So einen Fall wie Deinen hatte ich noch nicht, bin mir deshalb nicht 100%ig sicher. Ein Anruf bei der unteren Bauaufsichtsbehörde schafft Klarheit (hoffe ich jedenfalls).

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    Gruß aus Oranienburg
    Thomas

  • Danke, das wäre für mich die beste aller Antworten. Das Bauantragsverfahren ist für mich natürlich sehr aufwendig.


    Die Bauaufsicht war leider nicht sehr kommunikativ und hat mir mitgeteilt, dass ich eine bauvoranfrage stellen soll. Und alle unterlag per Post in dreifacher Ausführung und auf CD! Gebrannt einreichen soll mit dem Antrag. Halt erstmal den Ball zu mir spielen, so dass sie mich loswerden. Alle überlastet.


    Mal sehen was sie sagen.

  • also schon ein Unterschied zur Gebäudehöhe nach § 2 gemacht.

    Ich bin nicht in Brandenburg unterwegs. Die Verwaltungsvorschrift wurde ja anscheinend aufgehoben. Gib es nicht einen Ersatz in Form einer "Handlungsemüfehlung" oder ähnlichem?


    P.S. Die Argumentation mit § 2 kam mir auch sofort in den Sinn, sie ist in letzter Konsequenz aber nicht schlüssig.

    Verflucht sei, wer einen Blinden irren macht auf dem Wege!

    5.Mose 27:18

  • du könntest dir einen lokalen Architekten suchen und den auf Stundenbasis damit beauftragen herauszufinden, ob für deinen geplanten Bausatz Genehmigungsfreiheit besteht.


    Ich könnte mir vorstellen das so ein einfacher Fall mit entsprechender Erfahrung in einem halben Tag erledigt ist und dann hast du für ~ 500€ Sicherheit, dass es passt.


    Oder man versucht es weiter kostenlos auf der Ämterschiene, Bürgersprechstunde oder sowas..

  • du könntest dir einen lokalen Architekten suchen und den auf Stundenbasis damit beauftragen herauszufinden, ob für deinen geplanten Bausatz Genehmigungsfreiheit besteht.


    Ich könnte mir vorstellen das so ein einfacher Fall mit entsprechender Erfahrung in einem halben Tag erledigt ist und dann hast du für ~ 500€ Sicherheit, dass es passt.


    Oder man versucht es weiter kostenlos auf der Ämterschiene, Bürgersprechstunde oder sowas..

    Ja, das habe ich auch schon überlegt. Für jemand, der sich vor Ort auskennt mit den geltenden Regelungen ist es wahrscheinlich ein Klacks.
    Aber ich vermute es wird nicht so einfach sein jemanden zu finden, der sich mit diesem Kleinkram befassen möchte. Trotzdem, je nachdem was bei der Bauvoranfrage rauskommt, werde ich diesen Pfad "lokaler Architekt" vielleicht noch gehen. Wenn keine Genehmigungsfreiheit besteht, werde ich wahrscheinlich eh einen Architekten finden müssen, der sich der Sache annimmt. (Oder einen anderen Bausatz wählen, der weniger hoch ist.)

  • Ich bin nicht in Brandenburg unterwegs. Die Verwaltungsvorschrift wurde ja anscheinend aufgehoben. Gib es nicht einen Ersatz in Form einer "Handlungsemüfehlung" oder ähnlichem?


    P.S. Die Argumentation mit § 2 kam mir auch sofort in den Sinn, sie ist in letzter Konsequenz aber nicht schlüssig.

    Ok, das klingt jetzt so, als sei die Höhedefinition, auf die Thomas T. hingewiesen, nicht eindeutig.
    Es ist eigentlich ein Skandal, dass eine Regelung zur Verfahrensfreiheit / Genehmigungsfreiheit, die sich also explizit an Laien richtet, nicht in einer Weise dokumentiert und erklärt wird, die für Laien auch verständlich ist. So haben die Fachjurist:innen einen Paragraphen in die Welt gebracht, und die Kreisverwaltungen dürfen sich mit den Anfragen der "idiotischen" Bürger:innen rumschlagen.

  • Vielleicht nochmal zurück zu meiner Ausgangsfrage:

    Angenommen der Bausatz ist nicht genehmigungsfrei, aber genehmigungsfähig auf meinem Grundstück. Brauche ich dann für einen solchen Bausatz unbedingt eine:n Architekt:in, die:der den Antrag auf Baugenehmigung stellt? Oder sollten die Unterlagen, die man bei so einem Bausatz (hoffentlich) mitgeliefert bekommt aus, um den Antrag selbst zu stellen?

  • Brauche ich dann für einen solchen Bausatz unbedingt eine:n Architekt:in, die:der den Antrag auf Baugenehmigung stellt?

    Du brauchst jemanden mit Bauvorlagebeechtigung!

    Oder sollten die Unterlagen, die man bei so einem Bausatz (hoffentlich) mitgeliefert bekommt aus, um den Antrag selbst zu stellen?

    Wahrscheinlich nicht mal, um jemand mit Bauvorlageberechtigungals Vorlage zu dienen

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

  • Ja

    Nein, siehe BbgbO:


    "§ 65

    Bauvorlageberechtigung

    (1) Bauvorlagen für die nicht genehmigungsfreie Errichtung und Änderung von Gebäuden müssen von einer Entwurfsverfasserin oder einem Entwurfsverfasser erstellt sein, die oder der bauvorlageberechtigt ist. Dies gilt nicht für Bauvorlagen für geringfügige oder technisch einfache Bauvorhaben, die üblicherweise von Fachkräften mit anderer Ausbildung als nach Absatz 2, insbesondere Handwerksmeisterinnen und Handwerksmeister des Maurer-, Betonbauer- und

    Zimmererfachs sowie staatlich geprüften Technikerinnen und Technikern der Fachrichtung Bautechnik mit dem Schwerpunkt Hochbau, verfasst werden. Als geringfügig oder technisch einfache Bauvorhaben gelten:

    1. freistehende Gebäude bis 100 Quadratmeter Grundfläche und mit nicht mehr als zwei

    Geschossen,

    ..."

    __________________
    Gruß aus Oranienburg
    Thomas

  • Vielen Dank euch allen, eure Hinweise haben mich ein Stück weitergebracht!


    Danke Thomas für die Ausführung § 65 zum Personenkreis mit Bauvorlageberechtigung und den Ausnahmen bei "technisch einfachen Bauvorhaben".
    (Ich sehe, du kommst aus Oranienburg. Hast du noch Kapazitäten in der nächsten Zeit für einen kleinen Auftrag und Lust dich mit mir und der unteren Bauaufsicht in Neuruppin zu beschäftigen?)

    Wie gesagt, ich warte jetzt erstmal die erste Rückmeldung vom Amt ab. Aber ich vermute, dass ich Unterstützung brauchen werde.

  • Hast du noch Kapazitäten in der nächsten Zeit für einen kleinen Auftrag und Lust dich mit mir und der unteren Bauaufsicht in Neuruppin zu beschäftigen?

    Danke der Nachfrage, aber nein, ich habe weder Zeit noch Lust. Die Kämpfe um kleine Bauvorhaben in meinem näheren Umkreis machen mir ausreichend In OPR bin ich auch zu selten tätig, als dass ich da Ansprechpartner bei der Bauaufsicht oder den kommunalen Bauämtern kennen würde.

    __________________
    Gruß aus Oranienburg
    Thomas

  • Per Fax. 3G Standard

    Auf einem ZIP Medium. War doch mal der letzte Schrei und dann recht kurzlebig. Aber weiß was Ämter noch so für Museumsstücke noch am laufen haben... Vielleicht noch 8" Disketten. :D

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...

  • (Ich sehe, du kommst aus Oranienburg. Hast du noch Kapazitäten in der nächsten Zeit für einen kleinen Auftrag und Lust dich mit mir und der unteren Bauaufsicht in Neuruppin zu beschäftigen?)

    Danke der Nachfrage, aber nein, ich habe weder Zeit noch Lust.

    Na dann melde ich mich jetzt mal mit aller gebotenen Zurückhaltung:


    Mein Büropartner stellt just dieser Tage schon zum zweiten Mal von Berlin aus in Neuruppin einen Bauantrag für eine Erweiterung eines dortigen Holzbaubetriebes um eine Gewerbehalle. (Der Laden brummt anscheinend und braucht nach einem weiteren Vierteljahr schon wieder mehr Platz).

    Die dortige Baubehörde sollte mein Kollege also inzwischen ausreichend kennen. Auf Wunsch kann ich seine Kontaktdaten gerne weiterleiten. Über den Schreibtisch hinweg sagte er mir, dass er sich des Themas ausschließlich im Stundensatz annehmen würde. Nein, den Stundensatz kenne ich ich nicht.


    Bei Interesse bitte Kontaktaufnahme per Konversation!

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Danke für den Hinweis, Skeptiker. Das klingt gut. Ich werde das im Kopf behalten und nach ersten Signalen aus Neuruppin ggf. die Konversation aufnehmen hier!