Hallo Zusammen,
ich verkaufe aktuell ein Haus im rechtsrheinischen Süden von Köln, Baujahr 1927/1928, Reihenmittelhaus. Dies steht in einer alten Arbeitersiedlung, es existieren mehrere Reihen mit insgesamt ca. 40 Häusern identischer Bauart - allesamt mit ausgebautem Dachgeschoss mit teils großen, teils kleinen Gauben, Dachfenstern etc.
Einen Bebauungsplan gibt es laut Stadt nicht.
Das Haus gehörte meinen Schwiegereltern, diese haben es 1996 gekauft - zum Kauf existiert neben Notarvertrag nur das damals erstellte Verkehrswertgutachten -
dieses ist aus heutiger Sicht aber eher eine dürftige Dokumentation - "handgemalt", Grundrisse nur vom EG und 1. OG (Keller und DG fehlen), ebenso gibt es zwar einen seitlichen Schnitt mit Geschosshöhen, aber keine Außenansicht. Dieses Gutachten beziffert die Wohnfläche auf "rund 100m²" wobei unklar ist, ob die Terrassen vor und hinter dem Haus (jeweils ca. 15 m²) damals schon existierten und mit eingerechnet wurden. Neben diesem Gutachten existieren keine weiteren Unterlagen zu dem Haus.
Fakt ist: das Haus hatte damals bereits ein ausgebautes Dachgeschoss mit Gauben auf der Vorder - und Rückseite. Die Dacheindeckung ist aus Kunstschiefer, das originale Dach (so laut Nachbarn) war wohl echter schiefer, insofern muss das Dach (und vermutlich auch der Ausbau mit Gauben) danach entstanden sein - ich würde jetzt aus dem Bauch schätzen, dass dies irgendwann zwischen 1960er und 1980er Jahren passiert ist.
Die Schwiegereltern haben dann noch mehrere Velux-Fenster (ohne Genehmigung) eingebaut, das Dach von innen gedämmt (Zwischensparrendämmung Steinwolle) sowie die Geschossdecke zum darüber liegenden Spitzboden ebenfalls gedämmt (Dämmschüttung). Das Dachgeschoss wurde seit 1996 und bereits vorher durchgängig als Wohnraum genutzt. Es besteht aus zwei Zimmern (Grundfläche ca. 30 qm insgesamt) sowie einem kleinem Bad; alle Räume sind beheizt mit normaler Heizung (Keine Nachtspeicher, Heizlüfter etc.).
Nun folgendes Szenario:
Ich habe das Haus gemäß des mir vorliegenden Verkehrswertgutachtens inseriert, mit 100m² Wohnfläche beworben und eigentlich war mit den aktuellen Kaufinteressenten alles geklärt - Preis, Notartermin Ende.
Nun ist bei Begehung des Hauses durch einen Gutachter der Bank aufgefallen, dass das Dachgeschoss NICHT den aktuellen Vorgaben der Wohnflächenverordnung sowie brandschutzrechtlicher Bestimmungen entspricht:
1. Geschosshöhe - die Räume (2 Räume + Bad) weisen wohl nicht die geforderte Deckenhöhe über mindestens 2,20 Meter über die Hälfte der Grundfläche auf. Allerdings: mein Schwiegervater hat die Decke abgehängt (Holzdielen lackiert), sodass ich nicht wüsste, wieviel Platz man ggf. gewinnt, wenn man die Abhängung zurückbaut oder zumindest platzsparender aufbaut.
2. Entfluchtung für Brandfall: Nach Gutachter reichen die vorhandenen Fenster (Vorgabe mindestens 90x120) nicht aus, um als zweite Entfluchtung im Brandfall zu gelten.
Ergebnis: Die Bank erkennt das DG nicht als Wohnfläche an, beleiht das Objekt geringer und die Finanzierung der Interessenten droht damit zu platzen.
Die Interessenten haben zwar eine alternative Bank, aber nun die Befürchtung, selbst wenn dort die Immobilie entsprechend finanziert wird, dass sie ein Risiko eingehen, wenn Sie das Dachgeschoss weiter als Wohnraum nutzen, es dann aber z.B. zu einem Versicherungsfall kommt und bekannt wird, dass das Dachgeschoss bewohnt wurde, obwohl es "nur" Nutzfläche sein darf....
Ich habe morgen einen Termin beim Bauamt um mir die komplette Bauakte zu kopieren, allerdings haben mich zahlreiche Bekannte aus dem Metier eher pessimistisch gestimmt, dass der (Aus-)Bau des Dachgeschosses (wann auch immer) mal offiziell mit Genehmigungsverfahren gelaufen ist.
Nun meine Frage(n):
1.
Wenn das Dachgeschoss bzw. der Ausbau desselben und die Nutzung als Wohnraum (mindestens im Baujahr dürfte es ja nur ein Kaltspeicher gewesen sein) aktenkundig sprich genehmigt wurde, könnte dann die Fläche auch sozusagen als Bestandsschutz außerhalb der aktuellen Vorgaben als Wohnfläche anrechenbar sein?
2.
Wenn es KEINE Genehmigung oder zumindest keine Unterlagen darüber gibt, zählt das DG dann - auch wenn das Bauamt für die komplette Siedlung die entsprechende faktische Nutzung als Wohnraum anerkennt (bei 40 Häusern zu "Übersehen" dass dort in den DG gewohnt wird, ist ja eher unrealistisch) oder zumindest duldet - lediglich als Nutzfläche ?
3.
Wie sieht es mit Bestandsschutz / Gebäudehistorie aus ? Wie ist es versicherungstechnisch, wenn dort weiterhin gewohnt würde, auch wenn es nicht als Wohnfläche gilt ? z.B. im Brandfall ? Ist die Befürchtung der Kaufinteressenten bzgl. Versicherung gerechtfertigt, auch wenn es eine andere Bank geben sollte, die das DG als Wohnfläche anerkennt und finanziert ?
Ich bin sehr verunsichert, ob und inwieweit ich nun meine Preisvorstellung deutlich nach unten korrigieren MUSS, - andererseits haben da eben 30 Jahre Menschen gewohnt und wohnen auch ringsum in baugleichen Häusern, ohne dass die Stadt dort (wie andernorts) aktiv einschreitet, um einen Wohnen dort zu unterbinden oder eine Nutzungsänderung als Nutzfläche vorzuschreiben -
insofern ist mir auch unklar, ob man dann nicht bei allen Häusern "hingehen" müsste und die Leute darauf hinweisen müsste, dass die dort vorgenommenen Bauänderungen vor 50 Jahren nun rechtswidrig sind und zurück gebaut werden müssten?!
Ich wäre für Ihre Antworten sehr dankbar.
Mit freundlichen Grüßen,
Hunter
z.b. gab es im Ruhrgebiet doch den Fall, dass ein MFH mit entsprechend risikobelasteter Dämmung (Brandfall) komplett geräumt werden musste - sprich, das Amt auf Grund vorhandener Mängel pro aktiv ein "Wohnen" dort verhindern musste- das scheint brandschutztechnisch in der Siedlung zumindest nicht der Fall zu sein !?
