Kauf eines Betriebsgebäudes mit Meisterwohnung im Außenbereich / Risiko?

Ausschlaggebend ist zunächst was genehmigt ist. D.h. die bisher für eine gewerbliche Nutzung genehmigten Gebäudeteile dürfen nicht als Wohnung genutzt werden.

Das Baulandmobilisierungsgesetz hilft hier leider nicht weiter.

Zitat von MaxB

Der Garten- und Landschaftsbaubetrieb wurde 2006 eingestellt

Damit dürfte die Nutzung verfallen sein und Eure Idee Null und nichtig.

Das würde ich nicht so sehen. Die Rechtsprechung ist da nicht so eindeutig. Es wurde ja offenbar auch noch keine andere Nutzung genehmigt.

Zitat von MaxB

Der Garten- und Landschaftsbaubetrieb wurde 2006 eingestellt

Wenn der Betrieb aufgegeben wurde ist auch der Bestandsschutz erloschen. Im Außenbereich sind damit weder die Betriebgebäude noch die Wohnung für den Betriebsinhaber zulässig.

Zitat von MaxB

Können wir hier bedenkenlos "zuschlagen" oder müssen wir ggf. eine böse Überraschung erwarten wenn wir die Immobilie ausschließlich zu Wohnzwecken nutzen?

Im Extremfall droht eine Nutzungsuntersagung. Wie wahrscheinlich das ist - keine Ahnung.

Zitat von MaxB

weder das Betriebsgebäude noch die Meisterwohnung zulässig sind... Was wäre denn dann zulässig? Das Haus weder als Betriebsgebäude nutzen noch als Wohnraum? Dann würde es im Zweifelsfall einfach verfallen?

Schlimmstenfalls ja. Vorm Gang zu einem Anwalt würde ich zum Gang zu einem lokalen Planer und nach Abstimmung mit dem zu einer Bauvoranfrage raten.

Wenn Ihr aber hofft, dort reines Wohnen betreiben zu können (ohne genehmigungsfähiges Gewerbe) - dann spart Euch die Kosten und Mühen. Das dürfte nicht genehmigungsfähig sein

Kauft es nicht, das kann (und wird höchstwahrscheinlich) böse enden. Wenn Ihr Gartenbau betreiben wollt, dann prüft, ob das Privileg wieder aufleben kann (hat bei uns in der Gemeinde auch schon geklappt) - ansonsten Finger weg!

Der Schutzzweck solcher Vorschriften besteht darin, genau das, was ihr vorhabt (reines Wohnen im Außenbereich), zu unterbinden.

Zitat von MaxB

die als Betriebsgebäude mit Meisterwohnung im Garten- und Landschaftsbau genehmigt wurde.

Hier kommt es wirklich genau darauf an, was genehmigt wurde. Wahrscheinlich ist, dass das Gebäude als Betriebsgebäude genehmigt wurde. Die Meisterwohnung bedarf dann keiner separaten Genehmigung mehr. Diese ist aber an den Betrieb gekoppelt.

Zitat von MaxB

Der Garten- und Landschaftsbaubetrieb wurde 2006 eingestellt und wurde seitdem vom Betriebsinhaber als Wohngebäude genutzt.

Diese Form der Duldung ist durchaus üblich, man darf das aber nicht mit einer Genehmigung verwechseln. Es wäre interessant zu wissen, ob der ehemelige Betriebsinhaber weiterhin "nur" die Meisterwohnung genutzt hat, oder auch den betrieblichen Teil umgenutzt hat, und diese Nutzungsänderung in Wohnraum genehmigt wurde.

Zitat von MaxB

Der frühere Inhaber ist und seine Frau sind verstorben.

Damit erlischt auch die Duldung. Die Genehmigung für den Betrieb ist ja schon im Jahr 2009 erloschen.

Zitat von MaxB

Können wir hier bedenkenlos "zuschlagen"

Auf keinen Fall. Ich würde nicht davon ausgehen, dass Ihr das ehemalige Betriebsgebäude nur für Wohnzwecke nutzen könnt.

Zitat von MaxB

Da auch der Makler mehrfach darauf hingewiesen hat dass es sich hierbei um ein Betriebsgebäude mit Meisterwohnung handelt und der Käufer idealerweise ein naturnahes Gewerbe betreiben sollte, sind wir noch etwas zögerlich.

Der Makler versucht sich natürlich abzusichern, und er weiß vermutlich sehr genau, dass eine zukünftige Nutzung nur zu Wohnzwecken nicht genehmigungsfähig ist, sonst würde er das entsprechend kommunizieren. Natürlicher versucht er die Immobilie zu verkaufen, aber der Kreis der Kandidaten, die diese Immobilie auch entsprechend nutzen können, dürfte sehr klein sein. Kaufst Du trotz dieser Hinweise des Maklers das Anwesen trotzdem, dann hast Du die Immobilie an der Backe, und kannst sie nicht so nutzen wie Du möchtest.

Erben von landwirtschaftlichen Anwesen stehen vor dem gleichen Problem. Es werden immer mehr Betriebe aufgegeben, vor allen Dingen kleinere landwirtschaftliche Betriebe, die weitere Nutzung durch die ehemaligen Betriebsinhaber wird geduldet, und sobald diese verstorben sind, werden die Karten neu gemischt. Liegt das Anwesen im Außenbereich, dann verfällt die Immobilie oder wird renaturiert, wenn sich niemand findet der den landwirtschaftlichen Betrieb fortführt oder wieder aufleben lässt.

Zitat von MaxB

oder müssen wir ggf. eine böse Überraschung erwarten wenn wir die Immobilie ausschließlich zu Wohnzwecken nutzen?

Ich würde Deine zukünftige Nutzung zur Bedingung für den Kaufvertrag machen. Noch günstiger wird es, wenn man solche Details bereits im Vorfeld abklärt. Dafür muss man aber einiges an Zeit einplanen. Für so eine Nutzungsänderung muss nicht nur das Bauamt vor Ort zustimmen, auch einige Fachbehörden haben hier Mitspracherecht (Umweltschutz, Landwirtschaftsamt usw.). Bis man die alle unter einem Hut hat, sofern sie überhaupt mitspielen, das dauert.

Wie gut Deine Chance auf eine Genehmigujng ist, das hängt von vielen Faktoren ab. Beispielsweise "Lage", liegt das Anwesen an den Innenbereich angrenzend, oder weit entfernt im Außenbereich usw.

Ohne eine Genehmigung, dass Du das Anwesen zukünftig nach Deinen Wünschen nutzen kannst, ist die Immobilie für Dich wertlos. Bei einem Kauf darfst Du dann als neuer Eigentümer versuchen die Immobilie an jemanden zu verkaufen, der das Anwesen bestimmungsgemäß nutzen kann. Schwer abschätzbar, wieviel Geld Du bis dahin vernichten wirst.

Meine Strategie in diesem Fall wäre klar. Du brauchst eine Genehmigung, dass Deine zukünftige Nutzung dort möglich ist. Nur mit dieser Sicherheit im Rücken kann man überhaupt verhandeln.

Zitat von MaxB

Das Haus weder als Betriebsgebäude nutzen noch als Wohnraum? Dann würde es im Zweifelsfall einfach verfallen?

Genau so ist es.

Zitat von R.B.

.....sobald diese verstorben sind, werden die Karten neu gemischt. Liegt das Anwesen im Außenbereich, dann verfällt die Immobilie oder wird renaturiert, wenn sich niemand findet der den landwirtschaftlichen Betrieb fortführt oder wieder aufleben lässt.

Wohnen im Außenbereich ist nicht zulässig, hier gibt es nur eine Ausnahme, und zwar wenn das Wohnen für den landwirtschaftlichen Betrieb notwendig ist. Nur auf dieser Grundlage darf man im Außenbereich überhaupt Gebäude errichten, und eine Wohnmöglichkeit schaffen.

Zitat von R.B.

Wohnen im Außenbereich ist nicht zulässig, hier gibt es nur eine Ausnahme, und zwar wenn das Wohnen für den landwirtschaftlichen Betrieb notwendig ist. Nur auf dieser Grundlage darf man im Außenbereich überhaupt Gebäude errichten, und eine Wohnmöglichkeit schaffen.

Naja - so absolut stimmt das aber nicht.

Es gibt auch zahlreiche andere Wohnnutzungen im Außenbereich, die Bestandsschutz genießen.

Trotzdem wäre ich hier vorsichtig. Die Nutzungsänderung der Meisterwohnung in eine sonstige Wohnnutzung halte ich nicht für ausgeschlossen, da ihr vermutlich keine öffentlichen Belange (§ 35 Abs. 3 BauGB) entgegenstehen würden. Problematischer ist eine künftige Wohnnutzung der gewerblichen Räume zu sehen. Ich würde vor einem Kauf auf jeden Fall einen Vorbescheid beantragen oder - wie R.B. das geschrieben hat, "Deine zukünftige Nutzung zur Bedingung für den Kaufvertrag machen."

Von einem Kauf "auf gut Glück" würde ich jedenfalls auch abraten.

Zitat von MaxB

Im Zweifelsfall könnten wir auch ein Gewerbe im Garten- und Landschaftsbau anmelden und die 35qm gewerblich genehmigte Fläche als solche nutzen. Die Idee wäre ohnehin dort ein Home-Office einzurichten.

Ja, dann müsstest Du allerdings diesen Garten- und Landschaftsbau auch tatsächlich betreiben.

Zitat von Rose24

Es gibt auch zahlreiche andere Wohnnutzungen im Außenbereich, die Bestandsschutz genießen.

Meinst Du damit Sondernutzungsflächen (Erholung etc.?).

Bestandsschutz? Musste der nicht durch Festsetzung gesichert werden? Da gab es doch ein Urteil des BVerwG, das hat bei uns hier in einem Feriengebiet für "Stimmung" gesorgt. Seit etwa 1970 wurde geduldet wenn Eigentümer die Ferienhäuser dauerhaft bewohnt haben, schließlich waren das nur wenige im Vergleich zur Gesamtzahl der Ferienhäuser. Es wurden aber immer mehr, und schon war der Ärger da.

Zitat von MaxB

Nur weil es 1965 mal Außenbereich war heißt es ja ggf. nicht dass es das immer noch ist. Oder?

Das müsste die Gemeinde beantworten können. Je nach Lage ist es aber unwahrscheinlich, dass man hier aus einem Außenbereich ein Wohngebiet gemacht hat.

Nein, ich meine die Wohnhäuser, die genehmigter Weise im Außenbereich vorhanden sind. Ja, früher wurde sowas genehmigt. Ganz ohne irgendwelche Festsetzungen. Oft wurden die vor Inkrafttreten des BauGB genehmigt, manche auch später erst. Für diese Wohnhäuser gibt es auch die Möglichkeit z.B. des Ersatzbaus oder der Erweiterung (§ 35 Abs. 4 Nrn. 2 bis 5 BauGB).

Außerdem können landwirtschaftlich privilegiert genehmigte Wohnhäuser zu sonstigem Wohnen umgenutzt werden.

Im Fall des TE handelt es sich ja auch nicht um ein landwirtschaftlich privilegiert errichtetes Wohnhaus, sondern um eines, das als Betriebsleiterwohnung für einen Gewerbebetrieb im Außenbereich genehmigt wurde.

Again what learned.

Zitat von Ralf Dühlmeyer

zu einer Bauvoranfrage raten.

Damit wär das ganz leicht zu klären! Sollte aber ein Profi machen. Nicht ein Laie.

Zitat von MaxB

Ich frage mich immernoch ob es sich bei dem Grundstück wirklich um den "Außenbereich" handelt.

Das könnte anhand eines Lageplans oder eines Luftbildes geklärt werden.

Zitat von MaxB

Der Eintrag "Wohnbaufläche" ließt sich zumindest für meinen Laien-Verstand so als würde es sich hierbei um Wohnbaufläche und nicht Gewerbefläche oder "Außenbereich" handeln. Kann aber natürlich auch sein dass das überhaupt nichts damit zu tun hat

Wo ist das eingetragen? Gibt es einen Bebauungsplan oder nur einen Flächennutzungsplan?

Zitat von Rose24

Ich würde vor einem Kauf auf jeden Fall einen Vorbescheid beantragen

genau so. Denn nur das gibt m.E. Rechtssicherheit.

Zitat von MaxB

Ich habe online die "Sachdaten" zu dem Grundstück abgefragt.

klingt für mich nach einem Katasterauszug, der für die baurechtliche Beurteilung hier ohne Belang ist.

Rose24 und Alfons Fischer sind in dem Bereich tätig

Der Makler bleibt sehr bedeckt.

Von daher: erst klären, dann kaufen ( oder auch nicht)

Zitat von Anda

Der Makler bleibt sehr bedeckt.

Ein Schelm, wer Arges dabei denkt

Ich kenne das eigentlich aus unserer Gegend nur so, das man da bis jetzt immer einen Weg gefunden hat, wie man die Kuh vom Eis bekommt. Die Gemeinde hat doch auch ein Interesse daran, das ein Anwesen im Außenbereich nicht verfällt oder noch schlimmer irgendein obskures Gewerbe (gerne Schrotthandel oder ähnliches) anzieht. Das geht dann allerdings auch schonmal über einen Bebauungsplan, den der Eigentümer dann bezahlt (grobe Größenordnung 20k+-). So haben wir hier im Dorf schon eine ehemalige Schule mit Lehrerwohnhaus und eine alte Mühle umgenutzt. Hängt natürlich auch immer davon ab, was lokal so gewünscht ist. Das ist eventuell in RLP mit seinen kleinen Gemeinden deutlich einfacher als in NRW, da habe ich keine Erfahrungen.