Architekt für Altbausanierung benötigt

  • Hallo,


    wir versuchen gerade einen Altbau (Klinker) um 1900 zu erwerben, um ihn dann sehr umfangreich einmal zu kernsanieren, heißt:


    Maximal machbare/noch halbwegs sinnvolle Effizienzhausstufe (umfangreiche Dämmung innen, Kellerdecke, Dach)

    Luftwasserwärmepumpe, FBH in Kombi mit 20 kWp PV und Speicher

    Dachstuhl komplett abreißen, Kniestock erhöhen (von ~70cm auf 1,50m), Wände im OG umplanen, neuer Dachstuhl

    Grundfläche (derzeit ~100qm) um einen 1-geschossigen, 50qm-Anbau für Wohnküche erweitern

    Fenster, Türen, Elektro, Sanitär etc. alles neu


    Eingeplant sind rund 350-400k Euro. Wir haben jetzt einen Architekten gefunden, der sich auf Altbausanierung spezialisiert und er meinte allerdings, es würden für seine Leistungen noch mal etwa 25% (!) hinzukommen, also mal eben 100.000+ €...

    War absolut geschockt von der Ansage... Das da noch mal 50.000€ dazukommen können für die Dienstleistungen, ok, aber noch mal 100.000 oder mehr? Wir hoffen auf um die 150.000€ Förderung seitens KfW, da Doppelhaus, aber wenn die direkt wieder aufgefressen würden nur vom Gehaltscheck des Architekten, würden wir das noch mal überdenken...


    Ist das eine übliche Summe für eine so umfangreiche Baumaßnahme (für den kompletten Leistungsumfang eines A.) oder versucht da jemand sich heftig zu bereichern?


    Danke schonmal für Input. :)

  • Ein angemessenes (auskömmliches, aber nicht übertriebenes) Honorar für Planungsleistungen bei Gebäuden lässt sich nach HOAI mittels dieses Online-Rechners sehr gut ermitteln. Darin habe ich Deine Kennwerte ohne inhaltliche Überprüfung eingegeben:



    und dieses Ergebnis erhalten:



    Dabei sind einige Punkte zu beachten (teilweise etwas vereinfach)t:

    • Honorarsatz (hier 3/4) wurde wegen überdurchschnittlicher Komplexität gewählt. Der Mittelsatz wäre für mich hier das absolute Minimum.
    • der Paragraph der passenden Honorartabelle der aktuellen HOAI ist hier so zu wählen. Alternativen gibt es in der Logik der HOAI nicht.
    • die Kosten werden nur netto (also ohne Umsatzsteuer!) angerechnet. (Ich bin von 400.000 € brutto ausgegangen und habe gerundet.)
    • für Umbauten und Modernisierungen können Zuschläge von bis zu 50 % vereinbart werden. Üblich sind 30 % bei eher durchschnittlichen und 50 % bei komplexen Aufgaben. Bei Sichtmauerwerk, Innendämmung und vor allem Dachgeschossumbauten wird man sich meist eher am oberen Ende des möglichen Honorarspektrums bewegen.
    • Nebenkosten können frei vereinbart werden. Üblich sind hier 3 - 5 % pauschal, regional und je nach Büro etwas schwankend.
    • Hier wurden alle Leistungsphasen eines für ein Bauvorhaben üblicherweise erforderlichen Planungs- und Genehmigungsablaufs angerechnet. Das kommt natürlich auf den Einzelfall an. Ich sehe in Eurem Fall aber erstmal keinen Grund, eine oder mehrere davon wegzulassen.

    In der Summe von rd. 100.000 € Honorar bei Brutto-Baukosten von rd. 400.000 € passt die Aussage des Kollegen sicher, wenn man anspruchsvolle Bauherren mit einem anspruchsvollen Objekt oder detaillierten Wünschen vor sich hat. Der Kollege liegt dabei zwar mit der Berechnung an mehreren Punkten eher im oberen Bereich des möglichen Spektrums, aber deutlich günstiger würde ich selbst das Angebot ohne Detailkenntnisse auch nicht machen. 20 - 25 % Aufschlag auf die reinen Baukosten für das Planungshonorar Architektur sind bei Modernisierungen in Vollbeauftragung eine übliche Größenordnung und momentan sind eigentlich alle Kollegen ausgelastet, teils langfristig. Wenn der Kollege gut arbeitet, ist seine Arbeit soviel sicher wert. Achtung, die Statik wird typischerweise von einer anderen Person erstellt und kostet noch einmal extra!


    Schau Dir ggf. Alternativen an und lass Dir ein weiteres Angebot machen, die HOAI ist nicht mehr verpflichtend einzuhalten. Ich halte sie für einen guten Richtwert. Wenn jemand deutlich darunter anbietet, sollte man ihn fragen, was er von den Grundleistungen nicht ausführen wird.


    Ja, das ist eine Menge Geld und mancher Bauherr kann oder mag sich das nicht leisten. Typischerweise wird vermutlich deshalb der Eingang von Honorarangeboten für Objekte, die im unteren Drittel des Marktspektrums erworben wurden, fast ausnahmslos nicht einmal mehr bestätigt.

    Gehaltscheck des Architekten

    Anstellen wolltest Du den doch eigentlich nicht, oder? ;) Deshalb sind übrigens rd. 1/6 der Kosten Umsatzsteuer und gehen direkt ans Finanzamt, auf den Rest ist dann noch Einkommenssteuer fällig, sicher auch noch einmal ein fünfstelliger Betrag ...

    ... für die Dienstleistungen ...

    Wir schulden keine Dienste, sondern ein "Werk", was in der Haftung vertragsrechtlich einen gewaltigen Unterschied macht. Deshalb lesen viele Kolleginnen und Kollegen dieses Wort nicht so gerne als Bezeichnung für das eigene Tun, ich auch nicht.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Kernsanierung + Teil-Aufstockung + Anbau für 350-400k ist schon optimistisch beim derzeitigen Preisniveau. Die genannte Honorarsumme scheint mir da nicht übertrieben, da dürfte auch ein Teil Sanierungszuschlag mit drin sein.


    Ob das alles (Reihenhaus!) so umsetzbar ist, steht dann noch auf einem anderen Blatt...

  • umfangreiche Dämmung innen

    Vor allem ist Innendämmung planerisches Turnen am Hochreck und bedarf bei der Bauüberwachung sehr viel und sehr engmaschiger Kontrolle.


    Also nix, was man mal eben "auf einer Pobacke" aussitzen kann. Von daher........

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

  • Eingeplant sind rund 350-400k Euro.

    Wenn ich das Gewünschte so lese und dann sehe was das kosten darf/ soll, so könnte ich mir vorstellen, dass da alsbald ein (finanziell) böses Erwachen folgen könnte.


    Der Honoraransatz mag stimmen, ist aber -hier schließe ich mich skeptiker an- schon eher im oberen Honorarsegment zu verorten. Das könnte man ganz sicher auch etwas günstiger bekommen. Mit der Betonung auf "etwas".


    Wenn ich lese, dass das EG stehen bleiben soll ...

    Dachstuhl komplett abreißen, Kniestock erhöhen (von ~70cm auf 1,50m), Wände im OG umplanen, neuer Dachstuhl


    ...so muss man sich auf so einige planerische Einschränkungen gefasst machen.


    Zum einen kann man nicht einfach mit der Abrissbirne zuschlagen, sondern muss kleinteilig rückbauen, so dass das EG auch wirklich stehen bleibt. Am Ende hat man viel Geld investiert um einen halben Rohbau (DG ist dann ja weg) zu haben, der dann zudem energetisch schlecht dasteht.


    Ich habe auch etwas Schwierigkeiten mir das im Ganzen gut vorzustellen. Da hat man ein altes Klinkerhaus und bricht das OG ab um dann den Kniestock zu erhöhen. Proportionen, Materialübergänge usw. passen dann doch gar nicht mehr. Warum so einen großen Aufwand treiben? Nur um die Klinkerwände im EG zu erhalten und dann von innen zu dämmen? Wenn das Objekt erhaltenswert ist, so würde ich versuchen es als Ganzes zu erhalten. Ein Dach, das auf einmal 80cm höher sitzt verändert das Gebäude in seinen Proportionen gewaltig, zumal wenn das EG in Sichtmauerwerk erstellt wurde. Da kann man auch nicht den Anschein erwecken, als wenn das schon immer so gewesen wäre. Am Ende bliebe wohl ein altes EG-Mauerwerk mit einem Neubau im OG. Die statischen und energetischen Einschränkungen, die das EG dann bietet lassen mich an der Sinnhaftigkeit zweifeln. Dann eher Haus erhalten und großzügig anbauen (wenn das denn geht). Oder Abriss und Neubau.

  • Das könnte man ganz sicher auch etwas günstiger bekommen.

    Ich weiß zwar nicht, wie es derzeit in Sachsen aussieht. Bei uns sind wir aber froh, wenn wir überhaupt noch einen Planer bekommen. Bei Fachplanern sieht es noch schlechter aus.

    Verflucht sei, wer einen Blinden irren macht auf dem Wege!

    5.Mose 27:18

  • da Doppelhaus

    ja...ja...das hatte ich doch glatt locker-flockig überlesen.


    Das macht es natürlich nochmals schwieriger.


    Zum einen optisch/ gestalterisch. So ein DH wird ja immer als Ganzes, als ein Stück Haus, wahrgenommen. Erhöht da einer die eine Hälfte um 80cm kann das am Ende schon sehr merkwürdig aussehen.


    Auch der Rückbau wird nochmals anspruchsvoller. man will ja nicht unbedingt die Nachbarhaushälfte gleich mit abreißen. Hoffe ich zumindest mal.


    Dann kommen da die Details. Gibt es zwei eigenständige Trennwände (von haus zu haus) oder eine Kommunwand? Ist das Geplante baurechtlich zulässig (B-Plan, Gestaltungssatzung,....). Wie sieht es mit den Kosten aus? Da ist einmal das geplante Budget. Wieviel Hausumbau bekommt man aber dafür (so man denn überhaupt Firmen bekommt, die freie Kapazitäten haben...aber das ist schon wieder ein anderes Thema...).


    Vielleicht kannst Du uns mal ein Bild/ Grundriss von dem Objekt hier einstellen. Dann kann man vielleicht mehr sagen (schreiben).

  • Vielen Dank schon mal für eure zahl- und umfangreichen Hinweise. Und bitte nicht an den Begrifflichkeiten stoßen, sollte keinerlei Herabwürdigung von Leistungen sein ;)


    Zum Haus noch mal, da das von meiner Seite aus wohl bisschen unklar rüberkam:

    Es handelt sich original um ein Doppelhaus mit zwei Haushälften mit je ~50qm (also EG+OG zusammen), welches komplett erstanden werden würde, d.h. zurzeit gibt es zwei Haushälften mit einer großen/massiven Trennwand in der Mitte, welche mindestens im EG, evtl. auch im OG erhalten bleiben könnte, nur die weiteren Trennwände, die im OG vorhanden sind, müssten umgeplant werden. Die Außenwände sollen komplett bestehen bleiben, der Dach+Dachstuhl soll abgebaut werden, die Außenwände (und natürlich die innere Trennwand) erhöhen um die gewünschte Höhe und ein neues Dach drauf.


    Grundriss gibt es leider keinen dazu.

  • Nun, wenn das Haus als Ganzes erworben und umgebaut werden soll, so wäre das Thema Schutz des Nachbarhauses natürlich obsolet.

    Die anderen Argumente (Erscheinungsbild durch Erhöhung des Daches, Übergänge Klinker zu....ja zu was eigentlich....eben dem was oben drauf kommen soll, Proportionen, Einschränkungen durch Statik, energetische Probleme, Kosten !!!) sehe ich allesamt noch als vorhanden an.


    Hier sollte man erst einmal ansetzen. Was brächte der tollste Entwurf, wenn sich Kosten nicht bei 350 - 400k bewegen, sondern Richtung 500 - 600 entwickeln? mit ebenfalls steigendem Architektenhonorar. Ist der Statiker eigentlich eingeplant (finanziell)? Energieberater?

  • Ist das eine übliche Summe für

    Hast Du als Alternative schon einmal einen Abriss und Neubau kalkulieren lassen? Bei einem Budget von 350-400T€ wäre das vielleicht eine Alternative. Evtl. kann ja der Keller bestehen bleiben. Bei einer DHH ist ein Abriss zwar etwas komplizierter als bei einem freistehenden EFH, aber unter´m Strich könnte die Aktion günstiger werden. Sonderwünsche lassen sich dann gleich mit einplanen, anstatt zuerst einmal durch einen Umbau die passenden Umgebungsbedingungen zu schaffen.

    Welche Variante dann am Ende die Nase vorne hat, das wird man sehen.


    Zu den Architektenkosten, die hängen natürlich vom gewünschten Leistungsumfang ab. Möchtest Du das Full-Service-All-inclusive-Paket buchen, dann möchte der Architekt für den hohen Aufwand auch bezahlt werden. Beachte auch den obigen Hinweis, dass der Statiker auch nicht gratis arbeitet. Für Fachplaner ist vermutlich sowieso kein Geld mehr übrig, das werden dann die ausführenden Betriebe mit einkalkulieren müssen. Bei einem EFH (DHH) ist dieser Planugsaufwand meist nicht so komplex, aber man darf nicht vergessen, dass die Planung der ausführenden Betriebe eher selten "neutral" bzw. unabhängig ist.


    Die Architektenkosten kannst Du sicherlich noch ein wenig verhandeln, aber letztendlich stehen die geplanten Kosten im Raum (ob die ausreichen, das wird man noch sehen), und beim kompletten Leistungsumfang ist auch der Aufwand für den Architekten nicht zu unterschätzen. Bei einem Neubau aus der Schublade könnte der Aufwand vielleicht geringer ausfallen, und somit auch die Architektenkosten.

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  • Hier sollte man erst einmal ansetzen. Was brächte der tollste Entwurf, wenn sich Kosten nicht bei 350 - 400k bewegen, sondern Richtung 500 - 600 entwickeln? mit ebenfalls steigendem Architektenhonorar. Ist der Statiker eigentlich eingeplant (finanziell)? Energieberater?

    Laut Aussagen des Architekten sind Statiker und Energieberater in den 25 % wohl grob mit einkalkuliert.


    Hast Du als Alternative schon einmal einen Abriss und Neubau kalkulieren lassen? Bei einem Budget von 350-400T€ wäre das vielleicht eine Alternative. Evtl. kann ja der Keller bestehen bleiben.

    Abriss wären wohl so 30-40.000 € grob? Neubau mit rund 160 qm (Holzfertigbauweise KfW 40) haben wir schlüsselfertig um 380.000 € durchrechnen lassen, da kämen auch noch Architektenkosten dazu.

    Dass der Umbau/Sanierung teurer wird, ist uns bewusst, wir hofften einfach, durch die umfangreichen KfW-Fördermittel für 2 WEs je nach Effizienzhausstufe wenigstens bei +-0 gegenüber Neubau herauszukommen, dafür einen tollen Klinkerbau erhalten zu können mit seiner langlebigen Fassade und damit auch ökologisch etwas sinnvolles zu erreichen.

  • Abriss wären wohl so 30-40.000 € grob?

    Erscheint mir für das bisschen Haus jetzt etwas hoch gegriffen, aber momentan spielen die Preise sowieso verrückt.



    da kämen auch noch Architektenkosten dazu.

    Aber die Mehrkosten für die "erschwerten Bedingungen" könnten ja entfallen.


    dafür einen tollen Klinkerbau erhalten zu können mit seiner langlebigen Fassade und damit auch ökologisch etwas sinnvolles zu erreichen.

    Das ist lobenswert, aber wirtschaftlich nicht immer der beste Weg. Es bleibt halt ein, wenn auch komplett sanierter, Altbau.


    Es gibt viele Gründe, warum man einen Altbau saniert, beispielsweise Lage oder Bebauung in der Nachbarschaft usw. In Deinem Fall scheint es sich jedoch um ein Doppelhaus zu handeln, das anscheinend nicht in eine Häuserzeile eingebunden ist, also "frei" steht. Das würde den Abriss schon einmal vereinfachen, und somit die Abrisskosten reduzieren. Es ist auch nicht bekannt, ob die Lage so genial ist (Stadtzentrum o.ä.), dass sich eine Sanierung gegenüber einem Neubau rechnet.


    Neue Wände und Decken könnten günstiger werden, als die alten Wände zu sanieren (umfangreich von innen zu dämmen etc.). Die Einteilung der Räume wäre bei einem Neubau kein Problem, das ist Standard 08/15, das rechnet der Statiker quasi im Schlaf. Im Bestand kann man nicht so einfach Wände verschieben, und bei einem Haus das 120 Jahre alt ist, stelle ich mir das noch eine Nummer schwieriger vor. Nicht selten kommen die Überraschungen erst beim Rückbau, und dann läuft der Zähler und der Geldbeutel kriegt Schnappatmung.


    Dein geplantes Budget klingt erst einmal üppig, ich würde aber nicht darauf wetten, dass diese Obergrenze hält. Dann heißt es Abstriche bei den Sonderwünschen machen oder nachfinanzieren. Es ist schon verdammt schwierig die Kosten für einen Neubau zu kalkulieren, so dass eine Kostengrenze am Ende auch eingehalten wird, aber bei einer Sanierung? Was machst Du wenn sich nach Sanierungsbeginn herausstellt, dass die Substanz doch viel mehr Sanierungsaufwand erfordert? Wenn die Kosten(zwischen)kalkulation erst vielleicht 50T€ Mehrkosten, dann vielleicht 100T€ Mehrkosten aufgrund besonderer Umstände ausweist? Dann gibt es kein Zurück, schließlich wurden vielleicht schon xxx T€ versenkt.


    Ich würde mir das sehr gut überlegen. Mag sein, dass eine Sanierung der beste Weg ist, aber dafür braucht man verlässliche Zahlen, da ansonsten das finanzielle Risiko deutlich steigt. Kannst Du solche Kostensteigerungen problemlos abfedern, dann ist alles gut, ansonsten lieber zweimal und dreimal rechnen. Wie gesagt, die Preise kennen momentan nur eine Richtung, steil nach oben, und es ist nicht absehbar wann sich das wieder normalisiert. Ich kann nur empfehlen, mit ausreichend Reserve zu rechnen.

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  • Vorteil bei inm Neubau wäre auch, dass Du wirklich alles auf neustem Stand hast. Wenn Du ökologisch sein willst, dann nimm einen Holzrahmenbau, den Du auf den Keller stellst.Die Dämmwerte bekommst Du auf andere Weise nicht hin.

    Auch der Grundriss wäre dann vermutlich vernünftig.


    Ich habe zu oft solche H#user gesehen und die Bewohner haben sich damit arangiert, aber im Bestand hast Du doch auch bestimmte Zwänge. Z.B 2 Treppenhäuser, wovon eines überflüssig ist.

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  • Sind es am Ende zwei getrennte Wohneinheiten die beide gemeinsam in einem Rutsch vergrößert wurden?

    Oder dann nur noch eine über beide ehemaligen Wohneinheiten? (Hätte ja zur Folge, dass man zwei Treppenhäuser hat und die KfW-Förderung anders ausfallen würde)

  • Er will aus zwei kleinen Doppelhaushälften ein Haus machen. Da gibt es keine zwei Treppenhäuser mehr, sondern nur eines, weil daraus ein EFH entsteht. ;)


    Naja, ich hätte es wohl auch abgerissen und neu gebaut. Von mir aus auch mit Klinkerfassade wenn man unbedingt Klinker haben will. Ist doch alles machbar.

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...

  • Er will aus zwei kleinen Doppelhaushälften ein Haus machen. Da gibt es keine zwei Treppenhäuser mehr, sondern nur eines, weil daraus ein EFH entsteht. ;)

    Das steht dann aber im Widerspruch zur angedachten KfW-Fördersumme von 150.000€ im Eingangspost. Wären dann maximal 75.000€.

  • Kommt darauf an.

    Die 2 Treppenhäuser sind ja nicht Bedingung der KfW, sondern

    - Abgeschlossenheit ( nicht durch die eine WE, um in die andere WE zu kommen; gemeinsames TRH ist ok)

    - eigene Küche

    - eigenes Bad


    Je nachdem, was hier geplant wird, kann das mit einem oder mit zwei Treppenhäusern funktionieren.

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  • Bis jetzt ist das Thema "Treppenhaus: zwei oder eins" noch nicht geklärt, es soll nur irgendwie das Doppelhaus erhalten bleiben, damit man später mal eine Einliegerwohnung hat und da es natürlich für die Förderung vorteilhaft ist.

  • Du willst auf einem 50qm Teil, so wie ich es heraus gelesen habe, Mehrere Stockwerke mit einer heute angenehmen qm Zahl aufbauen? Und das andere 50qm Teil wird dann eine kleinere Bude als Anliegerwohnung? Alles etwas weird...

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...