Ausbau Kellergeschoss zum guten Nutzraum

  • Baujahr 1972 Bungalow 110 m² und ca. gleiche Flächen im Keller

    Geplante Nutzung: 2. HomeOffice Zimmer, Kinderspielzimmer, Gästzimmer und ggf. im Hochsommer als kühles Schlafzimmer.

    Bad ist vorhanden und muss auch renoviert werden.

    Die Räume sind teilweis mit alten Rigipsplatten mit anliegenden Styropor verkleidet. An der Decke kleben 2cm Styropor. Aktuell habe ich noch nicht versucht dahinter zu schauen.

    Der Keller ist trocken und die Feuchtigkeitsmesser haben über das Jahr nichts auffälliges gemessen. Heizkörper sind vorhanden.


    Die bunten 70er sind hinter der Holzverkleidung sichtbar geworden. :lach:


    Außendämmung wäre möglich, da ein Vorgarten vorhanden ist, aber die Deckenhöhe ist zu niedrig, um offiziellen Wohnraum zu erhalten. Damit sollte es sich nicht rechnen.


    Nach dem das letzte Projekt schief gelaufen ist, mal einen Architekt geholt und folgende Empfehlung bekommen.


    - Boden: Vinylboden mit Vlies

    - Wände 8 cm Steinwolle+ Dampfsperre + Ständerwand mit CW-Profile + Rigipsplatten

    - Styropor 4 cm + Rigipsplatten (Handwerker hat 6cm vorgeschlagen und das Styropor verputzen?)


    Mit diesen Hinweisen habe ich mich mal mit dem Steinwolle beschäftigt und Themen Entsorgung und Verlust der Dämmfunktion bei Feuchtigkeit im Material fand ich nicht gut.

    Das Thema mit dem Taupunkt und Schimmelbildung war auch sehr ernüchternd.


    Ich wollte nun nach Tipps zu Dämmstoffen und Empfehlungen fragen, um noch weitere Möglichkeiten zu recherchieren.


    Vielen Dank :thumbsup:

  • im Keller

    Geplante Nutzung: 2. HomeOffice Zimmer, Kinderspielzimmer, Gästzimmer und ggf. im Hochsommer als kühles Schlafzimmer.

    Bad ist vorhanden und muss auch renoviert werden.

    Unabhängig von der Nutzung als Wohnraum gem. LBO (also Deckenmindesthöhe), sollten zur ausreichenden Wohnhygiene auch ausreichende Belichtungs- und Belüftungsmöglichkeiten bestehen (Fester ausreichender Größe). Zudem ist ein 2. Rettungsweg erforderlich.


    Was bedeutet 2. Rettungsweg?


    Wenn es im Fall des Falles zu einer schnellen Räumung des Hauses kommen muss (Feuer, Hochwasser,...), kann es immer mal sein, dass ein Rettungsweg verlegt ist. (Treppenraum, Flur voller Flammen und / oder Rauch). Dann flüchtet man eben durchs Fenster. Kein Problem. Im Keller kann es aber sehr wohl ein Problem sein, wenn die Fenster zu hoch gelegen oder schlichtweg zu klein sind.


    Als Nutzung für Homeoffice sicherlich trotzdem vertretbar, als Raum für den ständigen Aufenthalt (Schlafen) muss man auf diese Vorgaben schon achten.

  • Hallo Thomas,

    danke für den Hinweis mit den 2. Rettungsweg. Praktischerweise durch eine Außentreppe in den Innenhof gegeben.

    Das geplante Gästzimmer hat damit die Terrassentür und kann gut quergelüftet werden.


    Beim zweiten Zimmer werden wir die Fenster nach unten hin vergrößern lassen, damit die Belichtung und Lüftung verbesser wird.

    Das Thema mit dem vorhandenen Lichtschacht wird sicherlich noch spannend.


    Die Deckenhöhe ist mit 220 zwischen Glattstrich/Unterbeton und Massivdecke angegeben. Durch den Boden und der aktuellen Deckendämmung gehen entsprechend einige cm verloren. Fehlen knapp 15cm um an die notwendige Deckenhöhe für offiziellen Wohnraum zu kommen.

    Daher hatte ich das Thema schon abgehakt.


    Der Boden hat keine Dämmung und zwischen Beton und Estrich sind Reste von einer Folie zu sehen.

  • Die Deckenhöhe ist auch für Aufenthaltsräume zu niedrig. Arbeitszimmer, Gästezimmer, etc. scheidet somit aus.


    Gruß

  • Die Deckenhöhe ist auch für Aufenthaltsräume zu niedrig. Arbeitszimmer, Gästezimmer, etc. scheidet somit aus.

    Naja....offiziell vielleicht schon. Dennoch kann so ein Raum genau dafür nutzbar sein. In Bayern hat man die Mindestdeckenhöhe bei EFH & Co mittlerweile gekillt. Ob einem persönlich 2,20 m reichen oder nicht, ist doch ganz individuelle zu beurteilen. Im Zweifelsfall ist es dann eben keine "Wohnfläche". Who cares?


    Wichtig ist mE, dass die Sicherheit gewährleistet ist.

  • Naja....offiziell vielleicht schon. Dennoch kann so ein Raum genau dafür nutzbar sein. In Bayern hat man die Mindestdeckenhöhe bei EFH & Co mittlerweile gekillt. Ob einem persönlich 2,20 m reichen oder nicht, ist doch ganz individuelle zu beurteilen. Im Zweifelsfall ist es dann eben keine "Wohnfläche". Who cares?


    Wichtig ist mE, dass die Sicherheit gewährleistet ist.

    In BaWü gibt es da eindeutige Regelungen, dass die Deckenhöhe 2,30 m hoch sein muss. Da gibt es keine Ausnahmen. Bei der Belichtung sind Ausnahmen möglich, nicht aber bei der Deckenhöhe.

    Und wenn Räume als Aufenthaltsräume umgenutzt werden, sind diese Voraussetzungen zu erfüllen.

    Natürlich kann man die Räume dann auch illegalerweise nutzen, wird mit Sicherheit auch regelmäßig so stattfinden.

    Aber im Forum sollte man doch die Leute schon mit geltendem Recht konfrontieren.

    Nach der LBO Ba-Wü. ist die Nutzung wie der TE es beabsichtigt jedenfalls nicht genehmigungsfähig.


    Gruß

  • Natürlich kann man die Räume dann auch illegalerweise nutzen

    Dauerbrenner..

    Unstrittig ist, dass es kein Aufenthaltsraum ist.

    Aber gegen welches Gesetz verstoße ich, wenn ich in meinem zu niedrigen, schlecht belüfteten und viel zu dunklen Kellerabstellraum übernachte?

  • Dauerbrenner..

    Unstrittig ist, dass es kein Aufenthaltsraum ist.

    Aber gegen welches Gesetz verstoße ich, wenn ich in meinem zu niedrigen, schlecht belüfteten und viel zu dunklen Kellerabstellraum übernachte?

    wenn Du einen Nicht-Aufenthaltsraum (Kellerabstellraum) zum übernachten nutzt, verstößt Du gegen die Landesbauordnung.

    Wenn der TE seine Kellerräume regelmäßig als Büroräume nutzt verstößt er ebenfalls gegen die LBO.

    Wenn ich meine Grenzgarage zu einer Werkstatt umbaue verstoße ich auch gegen die LBO.

    Solange es niemanden stört, solange nichts passiert und solange das Bauamt nichts davon erfährt, ist es halt so.


    Gruß

  • wenn Du einen Nicht-Aufenthaltsraum (Kellerabstellraum) zum übernachten nutzt, verstößt Du gegen die Landesbauordnung.

    und das ist illegal, also wirklich mit Strafen belegt? Oder wenigstens eine Ordnungswidrigkeit, die mit einem Bußgeld geahndet wird?

  • ja: siehe hier

    Das steht wohl so oder ähnlich in allen Bauordnungen.


    Allerdings wird es in der Praxis ziemlich unwahrscheinlich sein, dass die Bauaufsichtsbehörde die tatsächliche Nutzung von Kellerräumen kontrolliert. Spannend wird es, wenn jemand zu Schaden kommt, z.B. (tödliche) Rauchvergiftung wegen fehlendem 2. Rettungsweg. Dann steht automatisch der Staatsanwalt auf der Matte, und mit der einfachen Owi ist es vorbei.

    __________________
    Gruß aus Oranienburg
    Thomas

  • Also wer verbietet mir den Aufenthalt in einem Nicht-Aufenthaltsraum?

    Leseschwäche?


    Zitat:

    "(1) Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig

    ...

    9.

    als Bauherr, Unternehmer oder Bauleiter eine nach § 49 genehmigungspflichtige Anlage oder Einrichtung ohne Genehmigung errichtet, benutzt oder von der erteilten Genehmigung abweicht, obwohl er dazu einer Genehmigung bedurft hätte, ..."

    __________________
    Gruß aus Oranienburg
    Thomas

  • Das ist mir etwas zu viel der Paragraphengläubigkeit.


    Wenn es um eine Formalie geht (2,30m sind gefordert, es sind aber nur 2,20 m), dann ist das m.E. (!) das Problem des Nutzers. Warum muss man einen 2,30m hohen Raum haben? Für einen Bewohner mit 1,95+ Körpergröße sicherlich hinreichend sinnvoll, für einen mit nur 1,60m sind 2,20m mehr als ausreichend.


    Was Andres ist es natürlich, wenn ich solche Räume:


    a.) vermiete oder

    b.) lebenswichtige Dinge missachte (--> 2. Rettungsweg, Wohnhygiene usw.)


    Wenn ein Selbstnutzer (!) nun aber einen formal zu niedrigen Raum dennoch nutzt, so sehe ich hier kein Problem. Man kann aber natürlich eines daraus machen.

  • Allerdings wird es in der Praxis ziemlich unwahrscheinlich sein, dass die Bauaufsichtsbehörde die tatsächliche Nutzung von Kellerräumen kontrolliert. Spannend wird es, wenn jemand zu Schaden kommt, z.B. (tödliche) Rauchvergiftung wegen fehlendem 2. Rettungsweg. Dann steht automatisch der Staatsanwalt auf der Matte, und mit der einfachen Owi ist es vorbei.

    Genau das sind auch die wenigen Fälle, von denen ich persönlich sicher weiß: Es ist zu einem Brand mit Sach- und / oder Personenschaden gekommen und die Polizei ermittelt. Da geht es dann aber oft gleich um hartes Strafrecht und in sehr seltenen Fällen, wie vor einigen Jahren in Bayern bei den Mitarbeitern der Fa. Lindner, kommen die Verantwortlichen sogar ins Gefängnis.


    In den allermeisten Fällen bleiben unzulässige oder nicht genehmigte Umnutzungen unentdeckt und werden auch nicht verfolgt. Aber wieviele erfolgte Rotlicht-Verstöße im Straßenverkehr werden tatsächlich geahndet, welcher Anteil der Geschwindigkeitsüberschreitungen? (Das ändert aber nichts an der Rechtslage und dem Anspruch in diesem Forum auf die Rechtslage bzw. die a.R.d.T. zu verweisen.)

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


    Der Betreiberverein dieses Forums freut sich über Spenden von Fragenden, denen hier kostenlos geholfen wurde. Kurze Wege führen über Paypal oder eine Banküberweisung.

  • Im Baurecht (und nicht nur im Baurecht) gibt es viele Vorschriften über die man Streiten kann. Hier im Forum geht es aber darum, den Fragenden die rechtlich korrekten Antworten zu geben.

    Bei uns standen kürzlich 2 Fälle in der Tageszeitung, wo es darum ging, dass ein Dach neu eingedeckt werden musste, weil die Ziegelfarbe einen Ticken zu hell war und somit angeblich nicht den Bestimmungen des Bebauungsplans entspricht. In einem anderen Fall waren die gesetzten Mauerscheiben entlang der Grundstücksgrenze 13cm zu hoch und es wird darauf bestanden, dass diese so nicht bleiben können.


    Gruß

  • Bei uns standen kürzlich 2 Fälle in der Tageszeitung, wo es darum ging, dass ein Dach neu eingedeckt werden musste, weil die Ziegelfarbe einen Ticken zu hell war und somit angeblich nicht den Bestimmungen des Bebauungsplans entspricht. In einem anderen Fall waren die gesetzten Mauerscheiben entlang der Grundstücksgrenze 13cm zu hoch und es wird darauf bestanden, dass diese so nicht bleiben können.

    Das wäre mir persönlich relativ egal, aber ...

    Im Baurecht (und nicht nur im Baurecht) gibt es viele Vorschriften über die man Streiten kann. Hier im Forum geht es aber darum, den Fragenden die rechtlich korrekten Antworten zu geben.

    :thumbsup:

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Wenn ein Selbstnutzer (!) nun aber einen formal zu niedrigen Raum dennoch nutzt, so sehe ich hier kein Problem. Man kann aber natürlich eines daraus machen.

    Und wie sieht es mit dem spanischen Au-Pair oder der polnischen Betreuerin der bettlägerigen Großmutter aus?

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Zitat:

    "(1) Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig

    ...

    9.

    als Bauherr, Unternehmer oder Bauleiter eine nach § 49 genehmigungspflichtige Anlage oder Einrichtung ohne Genehmigung errichtet, benutzt oder von der erteilten Genehmigung abweicht, obwohl er dazu einer Genehmigung bedurft hätte, ..."

    Sind Juristen hier?

    Der obige Abschnitt gilt nach meinem laienhaften Verständnis nicht, wenn ich als Eigentümer oder Mieter so handle.

  • Der Architekt hat es so formuliert, wenn er kein Antrag auf Wohnraum - inklusive der notwendigen Maßnahmen - dafür stellen soll, spricht man von Hobbyräumen. Was jeder in seinen Hobbyräumen treibt, ist jedermanns eigene Sache. Der Hinweis mit dem Rettungsweg hat er ggf. wegen der Kelleraußentreppe nicht angesprochen, war aber noch mal gut vom Thomas.


    Als formuliere ich es so, Hobbyraum für die Eltern und Spielzimmer für die Kinder. Ziel wäre ein sinnvoller Ausbau, damit die Räume auch im Winter genutzt werden können und wie man Schimmelbildung bzw. die Hobbyraumhygiene verbessern kann. Gegen eine Siesta im Hochsommer ist sicherlich nichts einzuwenden und wenn das Wohnzimmer auch belegt ist, kann man notfalls ja auch im Hobbyraum arbeiten. Bei der Steuer wäre es damit nicht absetzbar. :D


    Ich freue mich über weitere Tipps.


    Zum Thema Venyl bin ich nun über Rigid Venyl gestolpert und frage mich, wenn man nun einen ungedämmten Boden hat, noch mal eine Dampfsperrfolie unter den Rigid legen sollte oder die Variante mit Dämmung und Sperre kaufen sollte?

  • Wichtig ist NICHT, was der Kollege in die Zeichnung reinschreibt, sondern die an Hand von Möblierung usw. erkennbare TATSÄCHLICHE Nutzung. Wenn da also Hobbyraum steht und Hobelspäne rumliegen, OK, wenn da aber ein Bett rumsteht, Teeniposter an der Wand kleben und alles blitzsauber ist, dann IST es ein Aufenthaltsraum! Egal, was in der Zeichnung steht!

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

  • Genau so ist es. Da der TE aus BaWü kommt, kann er ja mal in das Urteil des VGHBW schauen, 3 S 1437/99.


    Zitat

    Maßgebend kommt es demnach für die Qualifizierung eines Hobbyraums als Nebenraum im Sinne von § 6 Abs. 1 Satz 2 LBO neben der Zweckbestimmung auf seine objektive Eignung für den jeweiligen Zweck an. Führt die objektive Eignung eines Raumes zur Zuordnung als Aufenthaltsraum, ist eine etwaige abweichende subjektive Zweckbestimmung als Nebenraum unerheblich.

    Die Frage der Nutzung ist dann der nächste Schritt, wieder eine andere Geschichte. Da stellt sich die Frage, ob ein Raum entsprechend seiner Widmung genutzt, oder zweckentfremdet wird. Natürlich könnte ich auch in meiner Werkstatt schlafen, aber zulässig wäre das nicht. Eine nicht zulässige Nutzung zu rechtfertigen, mit dem Argument, wo kein Kläger....... halte ich für wenig zielführend. Mit dem gleichen Argument könnte man auch andere Verordnungen und Gesetze ignorieren. Gibt es jetzt Verordnungen 2. Klasse die man ignorieren kann, und Verordnungen die man befolgen muss?


    Ich würde mal behaupten, der Architekt und sein Bauherr begeben sich da auf sehr dünnes Eis, wie man beispielsweise in dem o.g. Urteil nachlesen kann.


    Es gibt also 2 Punkte zu beachten.


    a.) Zweckbestimmung+Eignung -> genehmigt oder nicht genehmigt? (oder zumindest genehmigungsfähig?)

    b.) Eigentliche Nutzung

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    .

  • In diesem Fall ging es darum, dass ein Bauherr ein Grenzanbau als Hobbyraum beantragt hatte, defacto wohl aber als Wohnraum genutzt hatte.

    Hier wurde auch versucht, dem Kind einen anderen Namen zu geben.

    Stein des Anstosses waren Nachbarbeschwerden.

    Wenn die Kellerräume des TE die Voraussetzungen für Aufenthaltsräume erfüllen würde und er die Umnutzung nicht beantragen würde, wäre es weniger schlimm, weil der Umnutzungsantrag auch im nachhinnein noch gestellt werden könnte. Es wäre nur formalrechtlich nicht in Ordnung.

    Beim TE wäre es aber materiellrechtlich nicht in Ordnung, was auch nicht zu heilen wäre.


    Gruß

  • Wichtig ist NICHT, was der Kollege in die Zeichnung reinschreibt, sondern die an Hand von Möblierung usw. erkennbare TATSÄCHLICHE Nutzung. Wenn da also Hobbyraum steht und Hobelspäne rumliegen, OK, wenn da aber ein Bett rumsteht, Teeniposter an der Wand kleben und alles blitzsauber ist, dann IST es ein Aufenthaltsraum! Egal, was in der Zeichnung steht!

    Den Begriff "Hobbyraum" gibt es im Baurecht so nicht. Entweder es ist ein Aufenthaltsraum oder eben nicht. Da man sich in einem Hobbyraum wohl auch längere Zeit aufhält, wäre das wohl auch nicht zulässig.

    Und wenn in den Räumen ein Bett rumsteht und Poster an der Wand kleben, ist es ebenfalls kein Aufenthaltsraum, da die baulichen Voraussetzungen hierfür nicht vorliegen. Es wäre ein illegal als Aufenthaltsraum genutzter Nicht-Aufenthaltsraum.



    Gruß

  • Gibt es jetzt Verordnungen 2. Klasse die man ignorieren kann, und Verordnungen die man befolgen muss?

    Ich sehe schon einen Unterschied in Bestimmungen, die gefahrenabwehrend (2.Rettungsweg, Brandschutz) oder die Rechte Dritter berührend (Abstandsflächen) erlassen wurden und solchen, die nur das subjektive Empfinden (Raumhöhe in ausschließlich selbstgenutzten Räumen) betreffen. Durch Letzteres wird niemand gefährdet oder in sonst einer Art und Weise beeinträchtigt, die ein Eingreifen der Staatsmacht, selbst wenn der Nachbar als Blockwart pflichtgemäß Meldung macht, notwendig machen würde.

    Das von R.B. angeführte Urteil ist hier wenig geeignet als Maßstab zu gelten, weil im Urteilsfall der Sachverhalt völlig anders liegt:

    Ein Bauherr beantragt einen Hobbyraum, um die nachbarschützende Abstandsflächenregelung zu umgehen, obwohl der künftige Raum vermutlich wegen seiner Maße und Anordnung und Verbindung zum Wohnbereich als ebensolcher genutzt werden wird.

    Hier sind also die Rechte des klagenden Nachbarn betroffen.

    Im Falle von Niboron ist außer der Frisur von Dirk Nowitzki, falls der mal zu Besuch kommt, niemand beeinträchtigt.




    Wenn Dich ein Laie nicht versteht, so heißt das noch lange nicht, dass du ein Fachmann bist.



    M.G.Wetrow

  • Durch Letzteres wird niemand gefährdet oder in sonst einer Art und Weise beeinträchtigt, die ein Eingreifen der Staatsmacht, selbst wenn der Nachbar als Blockwart pflichtgemäß Meldung macht, notendig machen würde.

    Ich gehe sogar noch weiter und behaupte, dass sogar eine Anzeige zu keinerlei Konsequenzen führen würde. Die Baurechtsbehörde könnte mir (siehe die Links von Thomas T. in #22) zwar eine Nutzungsuntersagung aussprechen. Und dann? Es gibt ja auch noch §13 GG, und der steht m.E. gaaanz leicht höher als irgendwelche LBOs.

  • Den Begriff "Hobbyraum" gibt es im Baurecht so nicht. Entweder es ist ein Aufenthaltsraum oder eben nicht. Da man sich in einem Hobbyraum wohl auch längere Zeit aufhält, wäre das wohl auch nicht zulässig.

    Und wenn in den Räumen ein Bett rumsteht und Poster an der Wand kleben, ist es ebenfalls kein Aufenthaltsraum,

    Das ist schon klar und ich habe auch nie behauptet, dass es durch eine Nutzung wie in einem Aufenthaltsraum zu einem solchen würde.

    Der Begriff "Hobbyraum" wurde von bauernschlauen BT/GU/GÜ erfunden, um Nicht-Aufenthaltsräumen (warum auch immer) eine solche Anmutung zu geben.

    Die Möblierung wäre nur bei einem Streit über die Nutzung relevant (Hab auch nie was anderes behauptet)

    Es gibt ja auch noch §13 GG, und der steht m.E. gaaanz leicht höher als irgendwelche LBOs.

    Mit § 13 GG könnte man (Vielleicht) den Mitarbeitern/-innen des Bauordnungsamtes den Zutritt verweigern, mehr aber auch nicht.

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