110% Vollfinanzierung - mit welcher Bank möglich?

  • Liebes Forum,


    in naher Zukunft möchte ich kleines Mehrfamilienhaus im Großraum Frankfurt für 1-1,5 Mio. zur Vermietung erwerben. Wir verdienen ganz gut, haben Mieteinnahmen und freie Grundschulden als Sicherheit. D. h. die Bonität ist solide.


    Bisher konnte ich im südlichen Bayern schon die ein oder andere 110%ige Finanzierung mit einer regionalen VR-Bank stemmen, habe aber keine Erfahrung wie das bei überregionalen Banken aussieht.


    Der Zins muss dabei nicht auf die zweite Nachkommastelle perfekt sein;-) Mir ist eher eine gute Zusammenarbeit wichtig.


    Ich freue mich über Tipps und wünsche Euch ein schönes Wochenende!

  • Danke für die rasche Antwort aber ich suche hier gezielt nach einem Kreditinstitut = Bank.

    Das kannst Du natürlich tun. Da es aber um ein persönliches Angebot für genau Dich / Deine Immobilie geht, bringt es wenig, in eine Gruppe von einigen dutzend, bestenfalls hundert, Unbekannten zu fragen, von denen sich nur wenige tagesaktuell mit Finanzierungen befassen. Und selbst dann kennen sie im Zweifel auch nur ein für sie persönlich attraktives Angebot, kaum eines für Dich. Insofern ist die Empfehlung zu einem (mehr oder weniger) unabhängigen Vermittler tatsächlich der Weg in die richtige Richtung!

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Ihre Antwort bringt mich auch nicht weiter. Ich weiß dass es Finanzierungsberater und Kreditvermittler gibt und frage hier konkret nach Banken, bzw. Erfahrungen mit Banken bzgl. deren Umgang mit Vollfinanzierung.


    Wenn es in diesem Forum keine Erfahrungen diesbezüglich gibt, dann ist das schade aber das Risiko habe ich einkalkuliert.

  • ...Erfahrungen mit Banken bzgl. deren Umgang mit Vollfinanzierung.

    Vor fast 25 Jahren habe ich mit der Deutschen Bank eine ca. 110%-Finanzierung für ein Reihenhaus gemacht, die Commerzbank hätte auch mitgemacht.


    Ich glaube aber nicht, dass Du aus meiner Erfahrung irgendeinen Mehrwert saugen kannst.


    Der Weg zum bankenunabhängigen Finanzierer ist der einzig sinnvolle. Es gibt so viel unterschiedliche Randbedingungen, wer was zu welchen Konditionen oder überhaupt oder gar nicht finanziert, das wirst Du nie selber rausbekommen.

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    Gruß aus Oranienburg
    Thomas

  • bankenunabhängigen Finanzierer

    ist das das gleiche wie ein Vermittler? Mit einem solchen hatte vor 1 1/2 Jahren sehr positive Erfahrungen. Eigentlich nur aus Langeweile mal ein Forward-Darlehen angefragt und über die im Internet angepriesenen Zinssätze gedacht, dass es bestimmt nur Lockangebote sind, die man in der Realität dann doch nicht bekommt. War aber dann aber doch so. Die Konditionen der finanzierenden Bank wurden 1:1 durchgereicht, es gab weder Auf- nich Abschläge.

    Ende vom Lied: Hausbank ist mit viel Stöhnen auf die Bedingungen eingestiegen und ich habe den Kreditvermittler mit einigermaßem schlechten Gewissen wieder abgesagt, obwohl der ganz schön viel Arbeit mit mir hatte....

  • Wenn es in diesem Forum keine Erfahrungen diesbezüglich gibt, dann ist das schade aber das Risiko habe ich einkalkuliert.

    Ich wüsste jetzt nur 3 Fragen/Themen die hier in den letzten Jahren zu Renditeobjekten eingestellt wurden. Die meisten User finanzieren ein EFH zur Eigennutzung. Ältere Themen dürften auch weniger von Interesse sein, denn die Banken ändern ihre Prioritäten regelmäßig. Also nicht wundern, wenn eine Bank die noch vor 6 Monaten bestimmte Vorhaben unterstützt hat, zwischenzeitlich Dank Strategiewechsel nichts mehr von solchen Vorhaben wissen möchte.



    Mir ist eher eine gute Zusammenarbeit wichtig.

    Kommt darauf an, wie man das definiert. Bei Großbanken bist Du mit diesem Volumen eher der Kunde 123456789, da entscheidet der Computer und ein Sachbearbeiter schaut bestenfalls noch nach Auffälligkeiten. Das ist zwar auch eine Art von "Zusammenarbeit", aber keine Ahnung ob Du das darunter verstehst.


    Ob eine Bank ein Angebot macht, und zu welchen Konditionen, das hängt von sehr vielen Faktoren ab. Da bekommt ein Neukunde schon mal andere Konditionen als ein Bestandskunde. Da bekommt ein Lehrer andere Konditionen als ein ITler, und gerade bei Vollfinanzierungen schauen sie ganz genau hin, je nach Region gibt es noch einen spekulativen Bonus, usw. Manchmal entscheidet bereits die Aufbereitung der Unterlagen darüber, ob ein Vorhaben unterstützt wird. Da sind die Vermittler im Vorteil, da sie über mehr Erfahrung mit den einzelnen Banken verfügen. Sie wissen meist sehr genau, wie man den Banken die Interessenten präsentieren muss.


    Der Zins muss dabei nicht auf die zweite Nachkommastelle perfekt sein;-)

    Na ja, bei so einer Vollfinanzierung steht man ganz am Ende der Konditionen, der Verhandlungsspielraum tendiert gegen Null.

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  • der Verhandlungsspielraum tendiert gegen Null

    Glaube ich nicht. Die Banken sind doch immer noch froh, wenn sie irgendwie ihr Geld loskriegen. Und "110%" bedeuten hier ja nicht, dass bei einem Scheitern der Finanzierung Verluste für die Bank drohen. Denn Sicherheiten sind ja hier wohl genug vorhanden.

  • Glaube ich nicht. Die Banken sind doch immer noch froh, wenn sie irgendwie ihr Geld loskriegen.

    Es gibt auch Banken die machen das aus Prinzip nicht und Andere haben damit gar kein Problem . Wenn ich am Tegernsee oder in München etwas mit 110% finanzieren wollen würde, wüsste ich wer da grundsätzlich mitmachen kann. Das sind aber leider nur regionale Banken.

  • "110%" bedeuten hier ja nicht, dass bei einem Scheitern der Finanzierung Verluste für die Bank drohen.

    110 % bedeutet erst mal 110 % des bankeninternen Beleihungswertes. Manche Banken setzen für das Grundstück 60 % des Bodenrichtwerts als Beleihungswert an. Mal angenommen, Du willst (oder musst) ein Grundstück für mehr als den aktuellen Bodenrichtwert kaufen, ist das u.U. schon eine 200 % -Finanzierung, was den Teil Grundstück angeht. Dazu kommen noch ca. 12 % - nicht des Beleihungswerts, sondern des Kaufpreises - Nebenkosten. Wenn die nicht aus Eigenmitteln bezahlt werden, kommen sie noch obendrauf.


    Spätestens da wird wahrscheinlich abgewunken oder der Zinssatz in Höhen geschraubt, die das ganze Ding unattraktiv machen.


    Kleines Rechenbeispiel:

    Grundstück kostet 400 T€, nach Bodenrichtwert 320 T€, Beleihungswert 60% des Bodenrichtwerts sind 192 T€. Zum Kaufpreis kommen noch 48 T€ Nebenkosten.

    Die Lücke zwischen Gesamtkosten 448 T€ und Beleihungswert 192 T€ beträgt für eine 100 %-Finanzierung schon 256 T€. D.h. mit 256 T€ Eigenmitteln ist es immer noch eine 100%-Finanzierung, egal, was das Haus kostet.


    Angesetzte Kosten für Haus + Gedöns 400 T€ und 150 T€ Eigenmittel stünde eine Finanzierungssumme von 448+400-150=698 T€ einem Beleihungswert von 192+400=592 T€ gegenüber. Also eine 118%-Finanzierung trotz 150 T€ Eigenmittel.


    Beim MFH wird sicher etwas anders gerechnet, da ist letztlich der Ertragswert maßgebend. Aber eine Finanzierung von 110 % des Ertragswerts kann immer noch eine 130 %-Finanzierung für die Bank sein.

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    Gruß aus Oranienburg
    Thomas

  • 110 % bedeutet erst mal 110 % des bankeninternen Beleihungswertes

    Das verstehe ich schon. Aber es muss doch für eine Bank einen Unterschied machen, ob ich (ohne Eigenkapital und weitere Sicherheiten) ein neues, zu bebauendes Grundstück samt Hausbau finanzieren möchte, oder ob ich noch 5 andere Häuser als Sicherheiten in Form von freien Grundschulden als Sicherheit bieten kann. Oder nicht?

  • Der Aufschlag für die 110% (gegenüber 100%) ist so hoch, dass die Nachkommastellen die man verhandeln könnte, keine große Rolle spielen.

    Ein zweiter Finanzierer wird kaum einsteigen, und was die noch freien Grundschulden betrifft, so kommt es darauf an, ob diese überhaupt erstrangig zur Verfügung stehen.


    Natürlich nimmt die Bank alle Sicherheiten die sie bekommen kann, aber ob und wie sie diese ansetzt, das steht auf einem anderen Blatt.


    Sicherheiten sind aber nur 1 Punkt von vielen. Kapitaldienstfähigkeit bzw. das darin steckende Risiko spielen auch eine Rolle. Bei Vermietung an Privatpersonen sieht die Sache besser aus als bei Vermietung für gewerbliche Zwecke, in München oder Hamburg ist die Vermietung einfacher als irgendwo am Ende der Welt.


    Jetzt zu sagen, gehe zur Großbank x, die hat schon einmal ein gutes Angebot gemacht, hilft nicht weiter. Im privaten Bereich habe ich mit Vermittlern bisher (in den letzten ca. 20 Jahren) die besten Erfahrungen gemacht, im geschäftlichen Bereich sieht es etwas anders aus. Da hatte mal eine Großbank die Nase vorn, manchmal hatten aber die Banken vor Ort die besseren Karten. Das hängt stark von den Leuten ab mit denen man es zu tun hat. Das kann 50km entfernt schon wieder ganz anders aussehen.

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  • Vermittlern bisher (in den letzten ca. 20 Jahren) die besten Erfahrungen gemacht, im geschäftlichen Bereich sieht es etwas anders aus

    Ich kenn das Geschäft mit den Vermittlern ziemlich gut. Solang das Standartfälle sind und es nur um den günstigsten Zins geht können die einen gut beraten. Sobald es bisschen komplizierter wird machen die meisten Vermittler mehr kaputt als sie nutzen. Für die Guten ist der Betrag auch nicht interessant.