Nicht genehmigungsfähige Entwurfsplanung

  • Hallo,


    wir planen derzeit mit einem Architekten einen Neubau in einer engen Baulücke.

    Beim ersten Entwurf legte dieser eine Planung vor, bei der der Nachbar einen Teil der Abstandsflächen übernehmen müsste. Dieser lehnte eine Übernahme grundsätzlich ab, was wir unserem Architekten mitgeteilt haben, und zusammen eine Alternative erarbeitet haben. Selbstverständlich sind wir davon ausgegangen, dass nun die Abstandsflächen eingehalten sind, aber nach weiteren 4 Monaten Entwurfsplanung hat er uns nun mitgeteilt, dass der Nachbar auch bei dieser Planung ca. 1m Abstandsflächen übernehmen muss. Eine andere Lösung wäre nicht möglich.


    Deshalb meine Fragen:


    - Besteht eine Möglichkeit, dass der Bauantrag genehmigt wird, auch wenn der Nachbar die Abstandsflächen übernimmt?


    - Müssen wir die Entwurfsplanung zahlen? Meiner Meinung nach hätten wir schon in der Vorplanung darauf hingewiesen werden müssen, dass es keine andere Möglichkeit gibt und der Bauantrag ohne Abstandsflächenübernahme nicht genehmigungsfähig ist.


    - Besteht die Möglichkeit auf Schadensersatz? Schließlich sind wir schon sehr lange mit der (wohl nicht genehmigungsfähigen) Entwurfsplanung beschäftigt, die Baupreise steigern weiter, die KfW-Förderung wurde gestoppt...


    Wir sind über jeden Hinweis dankbar!

  • - Besteht eine Möglichkeit, dass der Bauantrag genehmigt wird, auch wenn der Nachbar die Abstandsflächen übernimmt?

    Du meinst - wenn er NICHT übernimmt? Dann wohl eher nicht.

    - Müssen wir die Entwurfsplanung zahlen? Meiner Meinung nach hätten wir schon in der Vorplanung darauf hingewiesen werden müssen, dass es keine andere Möglichkeit gibt und der Bauantrag ohne Abstandsflächenübernahme nicht genehmigungsfähig ist.

    Wohl nicht, wenn Ihr den Auftrag zur Planung nicht im Wissen um dei evtl. Unmöglichkeit erteilt habt

    - Besteht die Möglichkeit auf Schadensersatz? Schließlich sind wir schon sehr lange mit der (wohl nicht genehmigungsfähigen) Entwurfsplanung beschäftigt, die Baupreise steigern weiter, die KfW-Förderung wurde gestoppt...

    Eher nicht.

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  • OK, danke schon mal. Dann hoffe ich, dass wird nur Zeit und Energie, und nicht auch noch jede Menge Geld in den Sand gesetzt haben.


    Wie müsste man denn vorgehen? Schriftlich feststellen, dass die Entwurfsplanung von Anfang an nicht genehmigungsfähig war und die Kosten einbehalten?

  • - Besteht eine Möglichkeit, dass der Bauantrag genehmigt wird, auch wenn der Nachbar die Abstandsflächen (nicht) übernimmt?

    Ich meine, ja. Die Genehmigungsbehörde kann u.U. da wohl den Nachbar "überstimmen". Muss aber sehr gute Gründe dafür geben.

  • Wie müsste man denn vorgehen? Schriftlich feststellen, dass die Entwurfsplanung von Anfang an nicht genehmigungsfähig war und die Kosten einbehalten?

    Eine nicht genehmigungsfähige Planung ist (mit wenigen Ausnahmen) nicht zu vergüten, da der Erfolg = Baugenehmigung geschuldet ist-

    Es könnte aber sein, dass der Antrag eingereicht und abgelehnt worden sin musss, um den Nicht-Erfolg zu beweisen.


    Die Genehmigungsbehörde kann u.U. da wohl den Nachbar "überstimmen". Muss aber sehr gute Gründe dafür geben.

    Deswegen schrieb ich


    Dann wohl eher nicht.

    Wegen einer solchen seltenen Ausnahme: s.o.

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  • Ich meine, ja. Die Genehmigungsbehörde kann u.U. da wohl den Nachbar "überstimmen". Muss aber sehr gute Gründe dafür geben.

    Das kann ich mir nicht vorstellen, denn es käme einer Teil-Enteignung zugunsten einer einzelne natürlichen oder juristischen Person gleich. Enteignungen sind in D aber nur zugunsten des Gemeinwohls zulässig.


    (Mit „Enteignung“ beziehe ich mich darauf, dass durch die Übernahme einer Abstandsflächenbaulast ein bebaubarer Teil des fraglichen Grundstücks unbebaubar wird und damit der wirtschaftliche Nutzwert dieses Grundstücks dauerhaft um einen definierten Bruchteil reduziert wird. Eine solche zwangsweise Einschränkung der wirtschaftlichen Nutzung bzw. des daraus resultierenden Ertrages hätte aus meiner Sicht den Charakter einer Enteignung.)

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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    Einmal editiert, zuletzt von Skeptiker () aus folgendem Grund: 2. Satz des 1. Absatzes und 2. Absatz ergänzt

  • Besteht eine Möglichkeit, dass der Bauantrag genehmigt wird, auch wenn der Nachbar die Abstandsflächen übernimmt?

    Ich meine, ja. Die Genehmigungsbehörde kann u.U. da wohl den Nachbar "überstimmen". Muss aber sehr gute Gründe dafür geben.

    Aus meiner Praxis kann ich sagen: es kommt darauf an.

    Wenn es sich um eine verdichtete Innenbereichslage handelt, wo es bereits viele grenznahe oder gar an der Grenze errichtete Gebäude gibt, können zumindest nach der BayBO Abweichungen zugelassen werden. Das habe ich auch schon ohne Nachbarzustimmung gemacht, muss aber tatsächlich gut begründet sein.

    Solche Fälle werden dann gerne vom Nachbarn beklagt, was das Verfahren natürlich in die Länge ziehen kann, wenn man das Risiko trotzdem zu bauen nicht in Kauf nehmen möchte.

    Gefährlich ist's, wenn Dumme fleißig werden!

  • Das kann ich mir nicht vorstellen

    Ich mir auch nicht. Wie wollte man dies begründen?


    Wenn es übergeordnete Interessen gäbe (öffentlicher Bau, Straße, Brücke, was weiß ich), wo also das Gemeinwohl im Vordergrund stünde...ok, dann vielleicht. Aber so? Soll der Architekt doch anders planen.


    Entwurfshonorar sehe ich derzeit nicht, weil nicht die erhabene Schönheit einer gelungenen Entwurfsskizze im Vordergrund steht, sondern auch deren Materialisierung. Ist das ganze nicht baubar, weil nicht genehmigungsfähig, so war die Mühe umsonst. Im wahrsten Sinne des Wortes.


    Stell doch mal den Lageplan ein, damit man sieht, ob es denn zumindest theoretisch ginge da etwas reinzuplanen.

  • Was wir nicht wissen ist, wie die Kommunikation vorher gelaufen ist. Hat der Kollege evtl. mit dem Entwurf aufzeigen wollen, dass eure Wunschvorstellung nicht geht? Beharrt Ihr auf Eigenschaften, die auf diesem Grundstück nicht umzusetzen sind? Oder ist der Kollege unfähig mit besonderen Situationen umzugehen und kennt nur das 08/15 Häusle, oder Ihr?


    Manche Grundstücke sind so geschnitten, dass man schon bereit sein muss völlig andere Wohnsituationen zu akzeptieren um dort sinnvoll bauen zu können. Sei es ein Tiny House, oder extrem schmal, oder ohne Garage oder Carport, weil dort schlicht kein Platz ist usw...


    Alles das wissen wir nicht.

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...

  • Das kann ich mir nicht vorstellen, denn es käme einer Teil-Enteignung zugunsten einer einzelne natürlichen oder juristischen Person gleich.

    Wer wird denn dann Teil-enteignet?

    Die Behörde könnte doch in einer Weise genehmigen, dass die betreffende Wand ausnahmsweise *keine* Abstandsfläche auf Nachbars Grundstück auslöst.

  • Die Behörde könnte doch in einer Weise genehmigen, dass die betreffende Wand ausnahmsweise *keine* Abstandsfläche auf Nachbars Grundstück auslöst.

    Das geht nicht ohne weiteres, da die Abstandsflächen u.a. erfunden wurden, um eine nachbarschützende Wirkung zu entfalten. Und sie sind öffentliches Recht, können also nicht einfach außer Kraft gesetzt werden.


    Wie Rose24 schrieb:

    Das habe ich auch schon ohne Nachbarzustimmung gemacht, muss aber tatsächlich gut begründet sein.

    Solche Fälle werden dann gerne vom Nachbarn beklagt, was das Verfahren natürlich in die Länge ziehen kann, wenn man das Risiko trotzdem zu bauen nicht in Kauf nehmen möchte.

    __________________
    Gruß aus Oranienburg
    Thomas

  • Es ist leider ein recht spezieller Fall. In Grundzügen:

    - innerhalb der HQ100 Linie deshalb muss aufgeständert werden. Darüber 2 Vollgeschosse + Satteldach (Muss laut Baugestaltungssatzung). Somit hat das Haus eine Höhe von ca. 11,5 Metern. Im UG sind Stellplätze/ Gartenlagerraum geplant.

    - Straßenniveau entspricht Niveau des ersten Vollgeschosse.

    - Laut LRA darf das Haus nicht länger werden, da dann der Außenbereich beginnt.

    - Abstandsflächen nach links und Brandschutz sind (mit Brandschutzmaßnahmen) wohl kein Problem, da ein Grundstück (mein Elternhaus).

    - Anbau an Nachbarhaus nur an der Stelle möglich, wo Grenzbebauung ist.


    Anbei noch ein Lageplan mit Draufsicht des Hauses.

    Falls jemand eine andere Lösung sieht, sind wir dafür offen.


    Vielen Dank für allen Antworten

  • Was wir nicht wissen ist, wie die Kommunikation vorher gelaufen ist. Hat der Kollege evtl. mit dem Entwurf aufzeigen wollen, dass eure Wunschvorstellung nicht geht? Beharrt Ihr auf Eigenschaften, die auf diesem Grundstück nicht umzusetzen sind? Oder ist der Kollege unfähig mit besonderen Situationen umzugehen und kennt nur das 08/15 Häusle, oder Ihr?


    Manche Grundstücke sind so geschnitten, dass man schon bereit sein muss völlig andere Wohnsituationen zu akzeptieren um dort sinnvoll bauen zu können. Sei es ein Tiny House, oder extrem schmal, oder ohne Garage oder Carport, weil dort schlicht kein Platz ist usw...


    Alles das wissen wir nicht.

    Nein, es wurde immer kommuniziert, dass das funktioniert. Im Gegenteil waren eher wir die Skeptiker und hätten das Vorhaben aufgegeben und Alternativen gesucht, wenn wir gleich gewusst hätten, dass es eh nicht geht.

  • Ich mir auch nicht. Wie wollte man dies begründen?

    Beispiel: Anbau eines Aufzugs, um behindertengerechten Zugang zu schaffen, öffentliches Interesse einerseits, andererseits nur geringe Beinträchtigung des Nachbargrundstücks (Abstandsfläche ragt nach Anbau um <0,5m auf Nachbargrund, bebaut mit grenzständigen geschlossenen Abstellraum/Lager/Garage...), hier kommt es dann zu einer Abwägung der Interessen.

  • ...das halte ich jetzt tatsächlich auch für unmöglich, wenn der Nachbar einer Abstandsflächenübernahme nicht zustimmt.

    Da hätte der Planer wohl drauf hinweisen müssen.

    Gefährlich ist's, wenn Dumme fleißig werden!

  • - Müssen wir die Entwurfsplanung zahlen? Meiner Meinung nach hätten wir schon in der Vorplanung darauf hingewiesen werden müssen, dass es keine andere Möglichkeit gibt und der Bauantrag ohne Abstandsflächenübernahme nicht genehmigungsfähig ist.

    Nein, es wurde immer kommuniziert, dass das funktioniert. Im Gegenteil waren eher wir die Skeptiker und hätten das Vorhaben aufgegeben und Alternativen gesucht, wenn wir gleich gewusst hätten, dass es eh nicht geht.

    Ich hatte mal den Auftrag, einen Baugenehmigung zu erwirken, obwohl ich und auch der Bauherr unsicher waren,

    ob dies gelingt. Habe dann einen Vertrag vorgelegt, dass - auch wenn ein negativer Bescheid erteilt wird - trotzdem Summe X zu zahlen ist. Das Ganze zog sich über 3 Jahre (ab Einreichung Bauantrag) ... das Geld habe ich bekommen, allerdings gabs weder einen positiven noch negativen Bescheid. War aber eine ganz andere Geschichte und mit dieser nicht vergleichbar.


    Wenn ihr von Anfang an eher skeptisch ward, dass das BV erfolgreich genehmigt werden wird, der Architekt wiederrum meint das ginge sicher, hätte man ja diesen Vorbehalt auch niederschreiben können?


    Irgendwie kommt mir das Ganze etwas seltsam vor.

    Ist das Gezeigte das Ergebnis der bisherigen Planung und ist das auch das, was man dem Nachbarn gezeigt hat?

    Ich kenne das nur so, dass es mal einen aussagekräftigen Lageplan gibt, wo Abstandsflächen dargestellt sind und wo welche Überlappungen liegen.

    Das kann und sollte bei solchen engen Kisten im Vorfeld jeder Architekt tun um abzuklopfen was geht, wenns dann ernst wird, brauchts eh einen Vermesser.

    Das vermisse ich hier irgendwie, stattdessen hat euer Archi ein Modell(??) gebaut? Aber okay, will nix gegen ein Modell sagen, da auch die

    Geländesituation nicht ganz easy zu sein scheint, möglicherweise sogar sinnvoll. Aber trotzdem habe ich einige Fragezeichen im Kopf.


    Was ich damit meine, sicher kann man da was reinbauen, es ist nur die Frage:

    was und wie groß und welche Kriterien sind Euch wichtig gewesen?

    Eine 4x10m Hütte ginge da sicher irgendwie und würde sich auch harmonischer in die vorhandene Bebauung einfügen als das Gezeigte, was eher einem Unfall gleicht, der versucht maximalen Platz auszunutzen, anstatt von vorneherein auf beiden Seiten Kompromisse auszuloten, was geht und was fraglich ist, also etwas mehr Zurückhaltung bei der Bebauung, aber auch bei den Ansprüchen der Bauherrschaft eingefordert.


    Was war denn Euer Planungswunsch/Raumprogramm auf dieser 'Baulücke'?

    ---
    It's not the hammer, it is the way you hit.

  • wir planen derzeit mit einem Architekten einen Neubau in einer engen Baulücke.

    Beim ersten Entwurf legte dieser eine Planung vor, bei der der Nachbar einen Teil der Abstandsflächen übernehmen müsste. Dieser lehnte eine Übernahme grundsätzlich ab, was wir unserem Architekten mitgeteilt haben, und zusammen eine Alternative erarbeitet haben.

    Das liest sich unerfahren oder gedankenlos vom Architekten.


    Ich kenne es so, dass sofort bei Beauftragung bzw. eigentlich zur Angebotserstellung die Bebaubarkeit des Grundstücks geprüft wird. Aus dieser Prüfung resultiert dann eine rein aus dem Abstandsrecht abgeleitete auf dem Grundstück maximal mögliche Kubatur, welche dann mit den weiteren begrenzenden Faktoren überlagert wird. Diese Maximalkubatur wird dann mit dem Raumprogramm abgeglichen und dann ist man schon erheblich weiter.

    Selbstverständlich sind wir davon ausgegangen, dass nun die Abstandsflächen eingehalten sind, aber nach weiteren 4 Monaten Entwurfsplanung hat er uns nun mitgeteilt, dass der Nachbar auch bei dieser Planung ca. 1m Abstandsflächen übernehmen muss. Eine andere Lösung wäre nicht möglich.

    Dann ist für die Gesamtleistung wegen fehlender Genehmigungsfähigkeit kein Honorar fällig, da ihr ja nach der Schilderung sogar explizit diesen Ansatz ausgeschlossen hattet.


    Zu möglichem Schadensersatz mögen sich Fachjuristen äußern. Als Laie bin ich da skeptisch.

    Wer wird denn dann Teil-enteignet?

    Der Nachbar, siehe Nachtrag in # 07.

    Die Behörde könnte doch in einer Weise genehmigen, dass die betreffende Wand ausnahmsweise *keine* Abstandsfläche auf Nachbars Grundstück auslöst.

    Nein, die nachbarschützende Regelung des Abstandsrechts kann die Baugenehmigungsbehörde gerade nicht zu Lasten des Nachbarn einschränken.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • ...das halte ich jetzt tatsächlich auch für unmöglich, wenn der Nachbar einer Abstandsflächenübernahme nicht zustimmt.

    Da hätte der Planer wohl drauf hinweisen müssen.

    Zumal das hier wohl eher wenig Begeisterung beim Nachbarn ausloesen duerfte....

    - Abstandsflächen nach links und Brandschutz sind (mit Brandschutzmaßnahmen) wohl kein Problem, da ein Grundstück (mein Elternhaus).

    - Anbau an Nachbarhaus nur an der Stelle möglich, wo Grenzbebauung ist.

    D.h. ja, der Nachbar bekommt so ziemlich alle Nachteile aufgebrummt, und das (eigene/Eltern-)Grundstueck bleibt unbeeintraechtigt?

  • Selbstverständlich sind wir davon ausgegangen, dass nun die Abstandsflächen eingehalten sind, aber nach weiteren 4 Monaten Entwurfsplanung hat er uns nun mitgeteilt, dass der Nachbar auch bei dieser Planung ca. 1m Abstandsflächen übernehmen muss. Eine andere Lösung wäre nicht möglich.

    Dann ist für die Gesamtleistung wegen fehlender Genehmigungsfähigkeit kein Honorar fällig, da ihr ja nach der Schilderung sogar explizit diesen Ansatz ausgeschlossen hattet.

    Ich kenne mich jetzt mit dem Vertragsrecht nicht 100%ig aus, aber nach meinen Kenntnisstand ist die Aussage in ihrer (möglichen) Absolutheit nicht ganz richtig.

    Soweit ich weiß gilt das ganz sicher nur, wenn der Architekt in einem Zug mindestens mit den Leistungsphasen 1 bis 4 beauftragt wurde.

    Wenn dagegen ein Stufenvertrag abgeschlossen wurde, die Beauftragung der LPH 4 also noch aussteht, kann der Architekt für die LPH 1 bis 3 Honorar verlangen.

    Der Bauende soll nicht herumtasten und versuchen. Was stehen bleiben soll, muß recht stehen und wo nicht für die Ewigkeit doch für geraume Zeit genügen. Man mag doch immer Fehler begehen, bauen darf man keine. (Johann Wolfgang von Goethe, Wilhelm Meisters Wanderjahre)

  • Ich kenne mich jetzt mit dem Vertragsrecht nicht 100%ig aus, aber nach meinen Kenntnisstand ist die Aussage in ihrer (möglichen) Absolutheit nicht ganz richtig.

    Soweit ich weiß gilt das ganz sicher nur, wenn der Architekt in einem Zug mindestens mit den Leistungsphasen 1 bis 4 beauftragt wurde.

    Das sehe ich aus Laiensicht anders: Schon der erneute Entwurf widerspricht hier nach der Schilderung offensichtlich der Vorgabe des Auftraggebers, auf eine Baulastübernahme des Nachbarn zu verzichten. Das würde ich - ausdrücklich als Laie - als Nichteinhaltung der Vorgabe einer konkreten Beschaffenheit werten.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Wenn dagegen ein Stufenvertrag abgeschlossen wurde, die Beauftragung der LPH 4 also noch aussteht, kann der Architekt für die LPH 1 bis 3 Honorar verlangen.

    In vorliegendem Fall ist das Urteil nicht zutreffend. (Die Richtigkeit der Schilderungen des TE vorausgesetzt.)

    In dem verlinkten Artikel heißt es: "Die hier erstellte Entwurfsplanung sei mängelfrei gewesen, da sie hinreichende Aussicht auf Genehmigung gehabt habe."

    Genau dieser Punkt ist hier, bei der Nichteinhaltung von Abstandsflächen, nicht gegeben.

    Es mag eng umrissene Sonderfälle geben. Im allgemeinen ist aber die Nichteinhaltung der Abstandsflächen ein ko-Kriterium.

    Verflucht sei, wer einen Blinden irren macht auf dem Wege!

    5.Mose 27:18

  • Das sehe ich aus Laiensicht anders: Schon der erneute Entwurf widerspricht hier nach der Schilderung offensichtlich der Vorgabe des Auftraggebers auf eine Baulastübernahme des Nachbarn zu verzichten. Das würde ich - ausdrücklich als Laie - als Nichteinhaltung der Vorgabe einer konkreten Beschaffenheit werten.

    Mir ging es auch eher um den allgemeinen und nicht um den konkreten Fall, wobei ich da auch noch ein weitere Urteil gefunden habe, das auch beim Stufenvertrag die Genehmigungsfähigkeit eines Entwurfes verlangt.


    Im konkreten Fall würde meine laienhafte Sicht mit deiner laienhaften Sicht übereinstimmen.

    Der Bauende soll nicht herumtasten und versuchen. Was stehen bleiben soll, muß recht stehen und wo nicht für die Ewigkeit doch für geraume Zeit genügen. Man mag doch immer Fehler begehen, bauen darf man keine. (Johann Wolfgang von Goethe, Wilhelm Meisters Wanderjahre)

  • So...habe mir Lageplan und Modell angesehen. Und bin erstaunt, verwirrt, aber auch ein wenig belustigt.


    Wie, bitte schön, hätte da jemals gehen sollen?


    Anscheinend ist das lange Gebäude auf der einen Seite an einen Bestand angedockt. So weit, so schön. Das ist wohl der Nachbar (nehme ich mal an).


    Zum Haus auf der anderen Seite besteht ein Abstand von 2m (Elternhaus?).


    Also. Ich würde Dir als Nachbar da auch was husten. Nicht persönlich gemeint, aber Du willst dem Nachbarn dort (unabhängig von Abstandsflächen) in 3m Abstand ein etwa 20m langes (und recht hohes) hohes Gebäude auf die Westseite stellen.


    Problem 1: Abstandsflächen. 3m ist ja schön und gut, stellt aber nur den Mindestabstand dar. Das "echte Maß" sind nun mal 0,4mal die Höhe. Somit wären 7,5m x 0,4 = 3m das absolut maximal mögliche. Sieht aber deutlich höher aus.


    Problem 2: der bauliche Brandschutz. Unabhängig von Abstandsflächen müssen Mindestabstände eingehalten werden um im Brandfalle den Brandüberschlag zu vermeiden. Oder es müssen zusätzliche bauliche Maßnahmen ergriffen werden (zB keinerlei Fensteröffnungen in der betroffenen Wand). Ist sicherlich technisch/ gestalterisch machbar, jedoch auch wieder für den Nachbarn, der dann auf eine 8-9m hohe fensterlose Wand blickt ein eher bedrückendes Gefühl.


    Ich finde den Entwurfsansatz und das Modell wirklich nicht schlecht; alleine der Platz scheint schlichtweg hinten und vorne nicht zu reichen.

  • Das ist schon ein heftig enges Grundstück. Ohne den Entwurf würde ich vermuten es ist die Zufahrt für ein dahinter liegendes Grundstück. Kann man machen. Aber wie schon oben geschrieben, geht das nur mit alternativen Wohnformen, die man auch mögen muss. Da kann man sich an Japan orientieren und ihr Ideenreichtum beim Lücken schließen. Die bauen auch in einer 2m Lücke noch ein Haus. Aber ob Du darin noch wohnen wollen würdest? Das musst Du dir selbst beantworten.


    Immerhin hat der Architekt die Herausforderung angenommen, was für ihn spricht. Leider ist er am Baurecht gescheitert. Hätte er aber wissen müssen. Wie alt ist er denn? Wie viel Erfahrung hat der Architekt schon? Und auch hier wieder die Frage: Was wurde vorher kommuniziert? Welche Vorgaben, wenn überhaupt, habt Ihr eurem Architekten gemacht?


    Ich kann mir durchaus vorstellen dort ein schmales und niedriges Haus rein stellen zu können, etwas in die Erde hinein und extrem schmal, wegen Abstandsflächen (ist ja eh ein leichter Hang). Aber ob der Bebauungsplan das zulässt und ihr dort wohnen wollen würdet...

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...